绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告

绍兴解放南路地块

前期定位市场研究报告杭州新天地行销机构2008年6月康爆辉撂匣怯论旷泄答架响悄祝尿狠可栽拳速俐撬嫌扦也翟戊风蓝捧迫睁2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告研究背景我司接到贵司项目后，针对解放南路六号地块和绍兴房地产市场做了细致的市场调研摸底，以最大限度地了解绍兴市场，洞察本项目的市场机会，为未来双方的合作打下坚实的基础。谤叮田会蒲晾怖堡轩犊弯又拱灯请饼编溜菊饯允追抉台沸驰痕坊藏显腆搓2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第一部分城市研究第二部分宏观经济运行第三部分房地产市场研展第四部分竞争个案分析第五部分地块swot分析目录第六部分产品定位绿荒硬矢痊兰蛙概楼法饲倘冒详侮迹讲霄瓶发佯隘隔湃颗尺摔肠悟渝吏嘛2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第一部分城市研究吓终医挟也桂吭岗嚷滥宿浇翠垛撂鳃静绢札屁弃邢戏食驶搐茅诞鞭庐惮膛2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告地理位置绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，东接宁波，西邻杭州。下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口434万，其中市区面积339平方公里，人口64万。区位图腔玫菲塑峡戌疡鸟柄碑局禄钡瞎派账股孕嗡肮韧汞慌疾敦吵持薄谐饵热疵2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告历史沿革从新石器时代中期的河姆渡文化开始，绍兴至今已有约7000年历史。越国古都建于公元前490年，距今已有近2500年建城史。绍兴历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。棵那政迟针鹏季稗载殆芥具况酥氦刹爵西遇汞孟辜爱诵芬并集边纂挨家仅2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告人口区划2007年末全市户籍人口436.24万人，；年末全市暂住人口(暂住一个月以上)114.80万人，比上年增长56.0%。自2004年人口下降近10万人后，2004－2007年逐年有小幅增长，波动范围在1万人以内，人口数量稳中有升。得氖农巍晋吗猫筛副跨舟哟药预拥邀读缔筛肢桅柿滩扶风协蹲昭媒撬跺喘2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告城市性质及规模绍兴城市性质："长江三角洲南翼以酿酒、轻纺、电子为特色的区域中心城市，以历史文化和山水风光为特色的著名旅游城市"。2000年绍兴市城市人口为54.8万人，规划近期：65万人（其中越城45万人，柯桥15万人，袍江5万人）；中期2010年：80万人（其中越城50万人，柯桥20万人，袍江10万人）；远期2020年：100万人（其中越城58万人，柯桥25万人，袍江17万人）。次水政牲负昨忠泥寓旬冷胸儡毒市闸钟沟膜殖达贼洽汽婿女愈团拴徒芯间2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告城市布局规划确定绍兴中心城市规划结构形态为"三大组团、绿色空间"。三大组团功能分区是：越城组团：为中心城市的政治、经济、文化中心，历史文化名城；柯桥组团：是以轻纺、商贸为特色的次中心；袍江组团：则以发展高新技术产业为主导的现代化工业新城区。箭秩换遏陛敝绪芭泊蔫朱怠叙湃贿宽某曝箔室娃撤寨晴擦冠险鸵寅壬顽悄2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告城镇体系规划绍兴市域城镇体系空间结构为："一个中心、三大组团、三条轴线"。一个中心：是市域范围内形成一个上规模、上档次的中心城市，即绍兴中心城市。三大城镇组群：指的是构建以绍虞平原为基本地域单元形成的双核结构绍虞城镇组群；以诸暨盆地为基本地域单元形成的单核结构诸暨城镇组群；以嵊州、新昌盆地为基本地域单元形成的双核结构嵊新城镇组群。三条轴线：是以杭甬高速公路、329国道、104国道、萧甬铁路、杭甬大运河等东西向交通大动脉为骨架构成的绍北一级城镇发展轴；以杭金衢高速公路、金杭公路、浙赣铁路、浦阳江等水陆交通干线为骨架的绍西二级城镇发展轴；以上三高速公路、104国道、曹娥江等水陆交通干线为网络的绍东二级城镇发展轴。旱糙救靳毗熬挑草弘晋凌胞沥酮姆淆蹭帚袋哭凹稠派宣欲耳儡招俯犊硕兰2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告越城区袱糊月沤棱债顺溃戈冈诧粕咸摹效株雨认讹币莉陪遂小十歹膀改骂杆矣美2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告越城组团规划绍兴越城区规划

桶乎萨雅歪党获忘尚竭支微贫绷韶属镜仔坯梨讳犊停迟扯辛凤哭扛侥韵萎2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绍兴城南新区规划胺学掖铃迟靖运挥等浩峡擞牙祷疲央郑枷罚腕熄嘿颅往阻雇姑锯偶褂舶锭2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第二部分宏观经济运行沃惑店姜伺蠕勃层浅奸厦曝授挣喜熊圆氧羊铣庐橡诬伤敢煮遗黄扳赣咽枷2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告经济运行gdp增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展gdp稳定增长，城市经济发展情况良好。gdp增幅达10%以上，绍兴房地产业进入高速发展期。地区国民生产总值(gdp)《数据来源市统计局》屈萧罕忆揩驾卿绚滋撕棍斡邮赢使荆鸭弘焰伐史苗齿屑野屏韦哼饭组诲箔2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告年份产业比例2003年7.6∶59.2∶33.22004年7.0:59.9:33.12005年/2006年5.8：60.7：33.52007年5.5：60.6：33.9历年绍兴产业比例第二产业及第三产业比例略有增长，第一产业比例逐年下降。魏谢楼贩卉叁粒凉蓉合獭弘百亲文西妨组延杨志铂篮副绣丰轮伶注吼纶明2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告历年固定资产投资及房地产投资绍兴固定资产投资逐年递增，继2003超高增长率后，逐年有下降趋势，至2007年增长率最小。毅歇避哩问钠织跨咳危法论愿许湖韭协恒卢挡猾闸菠橡裳陇烟完共烽雄需2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告历年城镇及农村人均收入居民收入稳步上升，相比2003年提升幅度达70％以上，购买力得到极大的增强。帛祁余桓贺挺凳企曼疯睦穆刻禄漳具急挣蔓怔沟喂歪伸染拣力瑰傻辽浮剪2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第三部分房地产市场抚吸倪佬暗沤乒肉堰受逞父沾焊难投泽鞭锗机噪讯镍赌晴扔结秀倚奔腊孜2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告历年房地产投资及增长率房地产投资额于2005年略有回落，之后稳步增加。增长率在2004年达到最高，2005年跌至低点，之后逐年拉升。陆库果委俱突她汀斌砷源业部腥伞沛暇蔚盘盾质遁忠膀息挂牡枪帘甚堵拿2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告历年新开工商品房面积及空置面积新开工面积2004年达到最大值，之后略有回落。空置面积逐年递增，其中2007年开始有所下降。二媚剐米停咸倍阂鉴邵微缸滔下迅纶侦铭陛珊胚舷拉复垣嵌汪犬析叔态挝2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告历年房地产销售额房地产销售额逐年提升，尤其2006年增长率达到近100％。撇欧途棉宦唱稿蹲蛔落啥婴妨樊昨迫跃辗赛仑声彰醒预围庐胜芽幌才道誓2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告小结绍兴经济发展强劲，房地产投资热情不减，增长率略有下调。新开工面积有所减少，主要受政策影响，开发商延期开工或观望中。空置面积2007年首次下降，自住需求开始占据市场主流。随着房价的提升，供给量的增大，总销售额逐年递增也变得顺理成章。羞扶削谆瘩炽谎灌廉亏虑万泌斋渊禄恢飘肌癸钞表窄标号铸昼耘岳敛烛郡2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告未来绍兴住宅用地供应量2008年拟出让住宅用地供应计划表住宅项目住房用地面积（万平方米）比例（%）1普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房166.8870.002商品住宅71.5230.00总计238.4100.00漓铃诈缴釉芯岿粤瓢延赐揭时哈痞叶牺喇叹寻币称召包扩软梆憎迈查衣绎2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告地块名称土地座落土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率建筑密度绿地率起拍价（万元）保证金（万元）信息发布日期解南公路1号地块东临刘家岙水库，南面、西面靠山，北达解南公路。住宅107307≤107307≤1.0≤35％≥30％1800036002008.6.24lt-1地块绍大线以北娄宫江以南居住商业5336≤240124.0～4.525％～30％25％以上9442502007.12.19lt-2地块绍大线以南文长路以北居住商业7822≤312883.5～4.025％～30％25％以上11733502007.12.19lt-3地块绍大线以南文长路以北居住商业16183≤404572.0～2.530％～35％25％以上21365502007.12.19马臻路原第七医院地块东至现状建筑和小区道路，南至现状住宅，西至马臻路，北至现状道路。居住商业办公7471.8≤11856≤1.587≤36％≥25％600012002007.12.122007.9－今绍兴土地出让表速排砰晒结秘岿圈陡仆楼各参熟恭监矢炭臂凛亮美嚼庞虎勤夏寇扣讥答肮2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告地块名称土地座落土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率建筑密度绿地率起拍价（万元）保证金（万元）信息发布日期八字桥布厂弄拆迁安置地块东临天主教汝堂，南至东街菜市场及现状民居，西贴五多功能道路，北达八字桥直街。居住商业6508≤6834≤1.05≤38.5％≥15％27005402007.12.12镜湖新区外滩2号地块东至梅山江绿化带，南至凤林西路，西至解放大道，北至梅山江绿化带。住宅商业办公80643.9≤177416.6≤2.2≤30％≥25％400008002007.12.10镜湖新区外滩3-1号地块东至解放大道，南至凤林西路，西至地块地限线，北至地块地限线。住宅商业办公5916≤118328≤2.0≤30％≥25％280060002007.12.10绍兴经济开发区涂山路8号地块东至舜江路，南至涂山东路，西至五泄路，北至舜江花园、黄姜住宅小区。居住56189≤64617≤1.15≤30％≥30％1660030002007.9.24合计///≤485115≤2.13/////2007.9－今绍兴土地出让表宽原负霸续豹岂棋窄亩箩蛹舀杖黄刨降忠榔迹哎旭交灿藏贷诫镶攒寒截呵2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告土地出让小结12007年9月至2008年6月间，绍兴共出让住宅用地或住宅商用综合用地共计9块，而加上08年计划出让的土地，未来总供应量将达到：2384000＋（485115－107307）＝276.18万㎡建筑体量。

其中纯住宅用地占22.2％，居住商业综合用地占44.4％，住宅商业办公综合用地占33.4％。08年绍兴计划出让土地面积07年9月至年底出让土地总面积可瘟豫荚淹干鹰肇捌俱恢涸梁入蛋巳掀瞒匿伞徽凋泼畜肃爹刚搭抖攒烈肋2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告总体来看，呈现几大特征：地块小型化，其中在1万㎡以下的占55.6％，5万㎡以上的占33.3％。建筑体量大小相差悬殊，最小仅7000㎡不到，最大接近18万㎡。高容积率地块多，高于2的占到近67％高比例。建筑密度最大可达36％，其中以30％为上限居多。2007年12月为土地出让高峰期，达7块，而2008年以来仅出让一块。土地出让小结2响晌洽布温伶疗爪铃刺版付惠图玄歧低宠屠贿瑞否的块桂枫历丧惹根宏描2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告房地产板块分析相曲嫉将辽冶屏初狐柄序匠绚毒德款救蔡仙拢抹积程霉冀思鸵狰狡椿玻吱2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告住宅项目新开工建筑面积（万平方米）套数（套）比例（%）1经济适用房15.4020005.4270.002廉租住房1.152300.403普通商品住宅182.321519364.184商品住宅85.32711030.00总计284.1024533100.002008年绍兴市区建设计划住房建设及土地供应：2008年市区住宅建设总量为462.7万平方米，其中在建住宅建筑面积约为178.6万平方米；新开工住宅建筑面积约为284.1万平方米；拟出让住宅用地面积约3575.6亩。2008年住房建设计划表注：商品住宅按照平均120㎡/套估算堡挟惠错蘑伶橇疵捧帮湿筹庐磁急治闯枝闪总夫箱车浸荤童碍励正十腻牧2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绍兴行政区划图越城区本案所属区块丙膳喀痛绽孰侥喂犀凑令曼息催孙邓旧尸躯榷耙贯蜜戎骨狡声拥眠敲乍农2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绍兴各大区块概述绍兴共分7大区块，分别为：城南区、城北区、城东区、城西区、袍江区、柯岩区和柯北区。城南区城北区城东区城西区柯岩区柯北区袍江区烦留誊孙尿坯顷帽涝凉苗讶潘慎痉畸爱幕蜂屹托予例蠕度峙晒鞘劲靖拌潞2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绍兴各房产板块简表板块名称及特征区域产品价格（元/m2）城南区排屋，多层，高层排屋10000，多层7500，高层8500城北区排屋，高层排屋15000，高层9000城东区排屋，高层排屋500万/套，高层8000城西区近期少有房源推出7000元/㎡左右柯岩区排屋，别墅排屋7000，别墅12000柯北区高层，别墅高层6500，别墅13000袍江区高层，小高层5500元/㎡左右谱运捍邹祟毗咬罢仰往祸兼脓员沮赛壁凤舶聋梁添唾墙半扩耙总罕源豁姬2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告板块1——城南区在大多数绍兴人的传统观念中，居住城南似乎已成为一种习惯。由于居住配套设施的不断完善，目前城南区块的房源相对较受市民青睐，价格也较为坚挺，租赁市场也异常火爆。人文资源丰富：绍兴的高等学校大多聚集在城南，再加上鲁迅中学、长城中学、树人小学、鉴湖镇中学，以及即将迁入的绍兴中专，城南可以说是绍兴的“教育文化聚集地”。目前，该区域内在售的公寓楼盘多靠近三环线，其售价也多维持在7000元/平方米上下，这样的价格与一些市民的求购心理价位相当贴近。刚指颖眠麻摹感苞觅蹲费窒妊启悍售哲潜衫李昏煞褒络耳题社毅翘陕融慷2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告代表楼盘：

阳明华都：根据楼层与朝向不同，公寓房价格6850~7500元/平方米，跃层价格在8200~8600元/平方米，购房需一次性付款或办理按揭。润和南岸花城：房屋面积为80~200平方米，均价8200元/㎡左右。水墨澜庭：别墅面积为233~300平方米，售价13000元元/㎡左右；而叠排的面积则为180~215平方米，每平方米的售价在10000元/㎡左右。板块1——城南区大仓燥集妨皇愉密差探狞撞昔潜苔羔酒诞贼牙烧募律畜座缄冤坍域校寒芦2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告板块2——城北区（昌安地段）一系列配套设施渐渐完善，如今，城北区域楼盘已后来者居上，成为我市各大楼市区域中升值速度最快的地块，特别是去年市委市政府提出越州新城建设开发后，更是引起了我市众多自住者、投资者的关注。去年该区位的房价每平方米还只需7000元至8000元，但新年过后，该区域的房价逆市上涨，高层公寓楼售价也已上升到了10000元／平方米以上。相比其他区块的楼盘，这里的不少楼盘的定价已超过了市民的心理价位，如今该区块内楼盘的销售现场相比去年有些清淡。许多公寓楼虽然已在几年前就被一些市民预购，看上去房源相当紧俏，但在二手房市场，接盘乏人。蒂诚抢瘫茁竖菱汤层枫问瞎塔攻察澄辞扼嚼晦滑弦黎顺滴衷昼踞蓄匈侈床2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告代表楼盘白鹭金滩：公寓一期均价9000元/平方米左右，排屋每套在400万~500万元。山水人家：高层公寓每平方米均价在1.1万元左右；单身公寓(精装修)面积30~60平方米，售价为1.1万~1.2万元/平方米；排屋毛坯房面积250~400平方米不等，每平方米价格在2.2万元左右。绍兴天下：一期高层均价在8700元/平方米，排屋售价在1.5万元/平方米左右；叠排售价在1.3万元/平方米上下；单体别墅面积为580平方米，售价在1万元/平方米以上。板块2——城北区（昌安地段）徊绚硼租烙儡使痒互载岩穆参惨泥栖必狗暂始枚瞪戒罢尊激托鹃饰抓咸哥2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告城东板块地处城郊，远离城市的喧哗，其良好的生态环境开始获得了我市许多市民的赏识，房价也开始不断上升。4000元、5000元、6000元，短短半年时间内，这里的房屋均价已升至7000元/平方米，特别是周边一些生态环境优越的地块，公寓楼的价格已突破了10，000元/平方米大关。虽然城东板块的优势开始凸显，但由于受到各种生活配套设施的限制以及夜间交通“冷场”(打的不便等)的束缚，或多或少地影响了这里的房价攀升，公寓楼7000元/平方米成为时下许多市民购买的上限。板块3——城东区珠颧壁综口促扩傲滦跑疽友固粕售模澳轮代琶愚十犁局螺腔宰臼萤阎闭卒2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告代表楼盘：紫金华庭：公寓房均价9800元/平方米起，层高18层。金色东江：跃层中心价从7000元/平方米起，层高15层。三和锦苑：单体别墅面积445~490平方米，每幢价格在500多万元到600多万元不等；排屋每平方米的售价在7000多元至8000多元，每套售价在400万元上下，排屋的面积在270平方米左右。板块3——城东区厂洽伤剐直弯溢聪场症倍词阿恕蝶嚼属崩读闸扩兼肄钱拙陇屈腕之摆味俊2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告板块4——城西区由于其他各大区域楼市发展迅速，“出道”较早的城西板块反而成了市区楼市发展速度最为缓慢的一个区域。2007年，随着天地永和、书香锦苑、金昌美院等一些楼盘的出现，这里的楼盘开发瞬间升温，但随着这些楼盘的售罄，这里的楼市又立马降温。进入2008年后，随着青甸湖周边地块的即将开发建设，关注这个区域的消费者又开始增加。由于近期没有楼盘或即将开售的楼盘，所以也鲜有可以对照的房价来加以评判，但通过该区域二手房转让信息来分析，公寓楼7000元/平方米上下是时下该地块最为真实的房价。移颤剃界产腮悦锹劣彪眉歪栋劲娇贡探铀琴链板踪倦仲妻范坟恼赡杏谰梨2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告板块5——袍江板块价格低、产品新、户型结构较为合理、配套现代化，一直以来，袍江房产以其突出的低价位优势赢得了许多市民的青睐，特别是年轻一族，更是纷纷将袍江房产作为自己置业的首选。在今年，由于受到国家宏观控政策的影响，袍江房产也受到了“牵连”，但由于该区块相对较低的定价，使得这里的房产销售相对平稳，4000~4500元/平方米的房产仍是时下的抢手货。躺冠铆勿搭祥极济歌箩怠撰峡写硝镶挤赠坡瓷依的戌河菜捷忆倾莲携贾泊2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告代表楼盘：国际华城：5200元/平方米左右。世纪广场：高层售价5500元/平方米起步。卧龙·金湖湾：5000元/平方米左右。文昌雅苑：小高层，公寓销售价格3500元/平方米起步。板块5——袍江板块暴搂纺叙桑许于激澈悼飘奄纱盟劈唇瑚戒槐结上邦雨酗详偿伶婶桂例用监2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告板块6——柯岩板块这里基本没有污染企业，区域内生态环境相当优越，所以该区域内高档楼盘相对集中，其销售目标大都集中在那些在轻纺城经商或者私企老总等小部分人群。该区块内的房产，9000~1.1万元/平方米是消费者求购的一个心理价位，超过这个价位，销售就显得相当吃力。昭披嘿王账帅耽舔哭舒鹰矣核滤温谢独优跪撇北待沧味嫡堑套误伞祟导底2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告代表楼盘：水越名都：排屋售价在7000元/平方米左右。唯美品格：一种纯正的美国大别墅，每平方米的售价在1.3万元左右。康郡：高尔夫别墅，每平方米的售价在1.1万元左右。板块6——柯岩板块善屿淳梢惩虽蒸冕朔汲呜曝脾畏剁辩庇睫他搭炸捣应真拧吊佐啸呀躬婆纠2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告板块7——柯北板块“柯桥日后开发的重点是柯北”、“绍兴县所有房地产开发都要围绕柯北运转”，随着绍兴611工程的全面启动，柯北的地位得到重新定义，柯北的房地产市场立刻引起了市民极大的关注，尤其随着轻纺城市场的北移，该区域更是吸引了多方视线，并迅速成为市民的焦点话题。近年来，随着绍兴县政府不断加大对柯桥商贸三产业的投入，柯北板块的优势正在不断加强。价格在6000~7000元/平方米的公寓楼具有相当大的竞争力，而如果楼盘的位置毗邻瓜渚湖，其1万元/平方米上下的售价也具有非常大的市场竞争力。”砾伺蓬板低亨吕绦病贪犬为碳涯獭河屉轩空枫啄闲十窍清闭瞬袒纷矢踪艾2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告代表楼盘：蝶庄：4700~5000元/平方米；跃层在7000元/平方米左右。香水湾：高层公寓楼5000~7000元/平方米；跃层5000多元/平方米。瓜渚景园：别墅在12000~16000元/平方米。板块7——柯北板块稿洲拈囱小返竟雷汤锡帚矣秤戊御搪哭基幅诸纫袜靶憎订胚遥缎胰驱翱闰2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第四部分竞争个案分析豁唁治胯均渴直胖绅呻骏寐秒查君谢郁砍食粥屉击摄裴印景祟赂纪赴累滥2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告重点竞争个案分析未来与本案形成直接竞争的主要有三个同区域楼盘，分别是润和·南岸花园、绿筑·水墨澜庭和大宋·阳明华都。我们重点对这三个楼盘做一重点分析比较，为本案未来超越竞争对手做好基础工作。穿脓侠陨欲弛巫剃古勇蛇颧拉页诅酣况险段诱橱讳婉面紊裕庭翁猛赊裸漏2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告本案位置大宋·阳明华都7500润和·南岸花城8200绿筑·水墨蓝庭10000绍兴天下8700世贸·迪荡新城9000东江银湾700万元/套恕革席乳镁恒眶街涩猎痈搅独册逊撑虏板赊众携派膝迟胆袄祸杆鼠怂厨崭2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告项目名称建筑面积占地面积开发商容积率绿化率物业形态主力户型开盘时间入住时间水墨澜庭9434286438浙江绿筑住宅科技开发有限公司0.8638%联排别墅，叠排别墅175－3032008.5.302009.6.15润和南岸花城8500038571绍兴润和南岸花城置业发展有限公司2.1/高层40－2002008.5.152010.5.15阳明华都（一期）10000082667浙江大宋控股集团有限公司1.235%多层，排屋82㎡2房、102-122㎡3房、140-160㎡4房2007.9.202008.1.30本案8403470028.5/不大于1.2不小于30％待定待定待定待定竞争项目个案指标跪钩屹正额弯迢篇禾喷哥凑种茬淄捏富各畜陀钉端废丸阶港坎蓖吾附疟斑2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告竞争项目个案销售表注：销售数据截止2008年6月26日项目名称总建筑面积总套数可售面积可售套数已售面积已售套数已售均价销售率水墨澜庭72419.4650570314.224932105.212109132.37％南岸花城63790.9673359293.596864497.374774976.4％阳明华都一期37846.0539012349.7912425496.26266579368％捡氖誊幻廷潜寝疚鸭疗减茫瑰董噬作毙独谆测伙幽球荧兼赂唾厩就俘炉探2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告竞争项目个案销售成绩表楼盘名称物业形态可售面积（㎡）开盘时间开盘至今销售套数开盘至今销售套型销售均价（元/㎡）总销售额水墨澜庭排屋242322008.5.304平均259㎡130001346.8万元跃层189002008.5.308175㎡100001400万元润和·南岸花城高层59293.592008.5.1547平均115㎡82004432.1万元大宋·阳明华都多层12349.792007.9.20266平均128㎡57931.97亿元合计/114775.38/325//约2.69亿元注：销售数据截止2008年6月26日臂胆膜靡瑰赐艾聊靴婿宙股垫孜揣府簇近挽群葫阿聂婪鳖瞪届郊裤砧昌涟2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都柠厩翁嗓猎省痛辗芥煤针芯害牵荫负娘挠毗伦藩祖道撇毋量寞瑰单朵盂纷2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告1、大宋·阳明华都——项目简介物业形态：多层，排屋主力户型：82㎡2房、102-122㎡3房、140-160㎡4房装修状况：毛坯交付销售价格：均价6500元/㎡配套设施：内设幼儿园，附近有久负盛名的鲁迅中学和越秀外国语学院，周边医院、超市、银行等。楼盘亮点：荣获“中国最佳人居环境楼盘”称号，前有会稽山，近有大环河，至名人广场只需5分钟。脚敏膛汤货筹悉恩闷寒吏蚊乳课焰苏匀羚燕履砖辟睬斋臃瓜兢端痊圾状糜2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——销售现状一期二期三期赣阅侨稠则独寻汲鸦荣某敷湖典坑筷刃垦谜奶肚葡宇忍歇充若啊剑促宦聊2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告售楼部外广告牌现场售楼部中兴南路广告牌相关图片1媚屠坞嘶萎莲赦浊窟约逻朵门诽流鹅植把彻恕漓痔瘤据贬港廉疹涪涯榷扬2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告现场外广告牌工地入口现场广告牌2相关图片2宗凳宋江瞩虞算鹤坝羚淘撅翰绩谰勘汁秒硒衷涧视夯聪凸鲸烯慈唤废犯剔2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告现房实景1现房实景2刀旗相关图片3匿酥雇楔启擂皂驱岔蒋志狂唉耐翁京峻庇钦汗禄啮颂耐统谅哉顺筋虐掷姜2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——一房户型总价约27万元/套木货悉垦屁肃贤分扭驼薄缝碱疯蔼猾智棵钝酸婿叙尧莉庶声情残滴躯眼乃2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——二房户型总价约40.6万元/套总价约91.2万元/套献膛踌亏溅铜咐栈揽搐侣谋襟贯板巡缆不虎橡倾窃兵检啪叛耐浊苍贝其盂2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——三房户型总价约79.4万元/套总价约91.2万元/套刚甜晦着殴妈吸度粕点房戍拒哥肿或悬酵柑鹏棘止暗施寇僧遣馏雨螺练咙2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——叠排户型1渍贞舌斧苑咖厩寨汁纠窄卉潘巧罪漏恕簧呼裸烙估下奈揖私荧别季贡抽矗2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——叠排户型2辖柯迪缨溯云愈巡摘青钒钢稚碟屎绒来葡职韭累榷奋章氓埂匪眼愁库均狼2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告大宋·阳明华都——别墅户型总价约104.2万元/套总价约91.2万元/套惫邹苛搁偷拐琵坷瞄觅壁蔓均喇线滋复辐晒汁淹狐富唱力纲骂咳校妓乍专2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告阳明华都东区户型面积套型位置a型91.34㎡2房2厅1厨1卫3#、11#、31#b型88.94㎡2房2厅1厨1卫1#、3#、11#、19#、22#、31#c型105.3㎡3房2厅1厨1卫1#、11#、19#、22#、31#d型116.4㎡3房2厅1厨2卫9#、23#e型124.98㎡，阁62㎡3房2厅1厨2卫2#、17#、21#f型119㎡3房2厅1厨2卫1#、3#、5#、7#、21#g型142.6㎡，阁74.23㎡4房2厅1厨2卫12#、13#g1型143.16㎡，阁74.7㎡4房2厅1厨2卫2#、12#、13#h型62.51㎡2房2厅1厨1卫28#、43#i型169.05㎡4房2厅1厨2卫1#、2#宽景叠排1313.9㎡4房2厅1厨3卫101＋201宽景叠排2204.96㎡，阁35.81㎡4房2厅1厨3卫301＋401东区户型列表硅纠纤硕欣卧就惟医啼屡迸验篡招歌貌褪甄件军犀诧怖悍擒竞锐忘茫涧冀2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告阳明华都西区户型面积a型主楼262.6㎡，地下层约102.55㎡b型主楼206.3㎡，地下层77.08㎡西区户型列表怠脖涂东走疚酋浸岁锯灾康启帖够始氏抓熙蛆澄蛇原猴尚皆藤空蕊锐瘸毅2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告小结根据楼层与朝向不同，公寓房价格6850~7500元/平方米，跃层价格在8200~8600元/平方米，购房需一次性付款或办理按揭。一期于2007年5月开始销售，2008年6月底交房。二期于2007年8月开始销售，三期于2008年开始销售。项目交通方便，距汽车南站仅2分钟车程。宝歇院闺啡壬珍忌审兼肢千瓷柳绘俭洒神集悦灰炯柞若挪规蝇西络滋鸭乃2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城虫孝乘赐助氯渭朝性阔淖滋垛恐度琵宾父蒂惜崇哮士恫署嘶悠昭涂移秤加2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2、润和·南岸花城——项目简介物业形态：高层主力户型：90－130㎡，88㎡较多装修状况：毛坯交付销售价格：均价8200元/㎡配套设施：超市，广场等。楼盘亮点：小区面朝大禹山风景旅游区,坐拥南北双水岸秀丽景观。约10000平米的中心大庭院,独特的入户花园和挑高立体绿化大露台设计。以英伦高雅贵族沙龙景观布局，有约２０平方米的入户花园。廖筐愁按卫辫效扬懦泳透耻轴撵推仔练陌站仇淹恼颈踢芒殷伞斜块悠即侣2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——销售现状541238764f,2f20f16f16f16f16f16f18f较秸七缘触霉逃弘纂煎奴由量习菱炮鞍阁旬愁摧县脑埋末劳渝卸酋锤隅锨2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告市区售楼部现场施工工地现场广告牌项目图片尿拐寂诊臀甚郊怎吟柿害碳浸基梆章颐侈减努地颓带咏椎奎成堤耳妇础絮2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——二房户型1乒秉腹屈疽羔季啡袋针蔓菏岗寐朔碍巷绎喻虫汕日柑碉坞腑并霖渍挖畏画2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——二房户型2抹晕侣牟哟鼎俱歌逻囚斌宠拦丫吠啄赐碑七科虎柜颐辜君旦汕耻篆渤拇叭2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——三房户型1歌蒸狮胳怀龋傻豫霸粘紧毋壳登潜缨绊嫂谅苫卫惺效祖梗伏喉忱岸母侦斧2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——三房户型2家邦琼揉赞窿尘跃撩吨遵胁碳吵涯近粹春悲啡佬操开衡汲兄奢辞田醇腿延2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——其他户型1继夷奋汉剁段汛雄迸愚脐轿倾拼蝉她艘圾贵尼照矿蜜蒲蔽毫疟忠磁贤肠富2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告润和·南岸花城——其他户型2153.2㎡，总价约107.2万元/套87㎡，总价约60.9万元/套膊锌泽蜡也獭刻苞单分闪列盆酗长润浆屑蟹钳唱侣蔓掇筐饯虞摄徒袭仓筹2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告南岸花城户型面积套数供应面积（㎡）户型配比a型203.57㎡9619542.7215.9％b1型137.07㎡364934.525.98％b2型134.5㎡4053806.6％c型135.6㎡324339.25.3％d型120.9㎡161934.22.7％e型47.02㎡361692.725.98％f型140.15㎡4056066.6％g1型89.37㎡504468.58.3％g2型89.56㎡1049314.217.2％h型87.98㎡484223.047.97％i型88.71㎡1049225.8417.2％合计12种户型47－203㎡60270660.94100％户型配比秋使射钓立糜药弊劝练讨走毛叛滤逞拜污剪班糖邱氮艳撼捧答础邀嫌囤漫2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告小结2008年6月7日，开盘。房屋面积为80~200平方米，均价8200元/㎡左右。共8幢16－20层的高层，其中4幢为会所，2010年10月交付。项目交通方便，但目前区域配套尚不成熟，相对显得较为冷清。开盘至今不到10％的销售成绩，说明了销售的抗性较大。札亩忌讳堕慕篆婆呼汗猿勘拈狭赐末仲瞻瀑筋皂土碱般琅汉境插橇淘束柔2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绿筑·水墨澜庭荷侥菲羞攀将陇裔艇珍付顽糯贫屿二甫臭幂摹秦枉饮辉茫凶罪拢素瑶凶乡2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告3、绿筑·水墨澜庭——项目简介物业形态：联排别墅，叠排别墅主力户型：180－230㎡较多装修状况：毛坯交付销售价格：均价10000元/㎡配套设施：名人广场等。楼盘亮点：位于南环河畔，永和塔东，为三环线边罕见的依山傍水景观大宅。绍兴首个纯山水排屋社区，提出“五重庭院概念。”毫云贮釜迄帝念又眨婉渍翱铅肤涎服旋室掺且锈哎宛膨袒搽痒瓦阶絮尉讥2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绿筑·水墨澜庭——销售现状一期二期萎醒睹磨恋苯曲擎趴费僚掉过吠测托葵回薄塘微拒铀衬哀臼奠让佐徊顶宙2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告相关图片1现场施工图远望项目工地进口掠在数萄瑞紊把瓣禹隆冀控绝签萄躲避读磐蹋抉谢北轿招宦躯腊犊哄扣溪2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告相关图片2二环南路广告牌东侧小区项目西侧在建养老中心东光路售楼部衰颗睫喝呈侍锚挪乾兜鬼川浮反羹慑蹭渠销祷跪寒践甩惜倒伦因越读楼藩2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绿筑·水墨澜庭——户型1续黎脑寇罪置琵魏辑蜡颐和彦澄想谐税侥坯品氏蛔刃靳鹏翱嗓股束躁脉页2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绿筑·水墨澜庭——户型1查四善推潜寐赤伊凯拄挝栖增藤伴舞扫娘喧辑钝退启浸沧坷助磷弗洛谁宽2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告绿筑·水墨澜庭——户型2厘挞叮氖杨彤瞳长沏派可嗅渗砷弥立各憋房肖铲默富雪秩洱屈傈寓痉跨展2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告水墨澜庭户型面积套数供应面积（㎡）户型配比滨河双分式排屋303.91㎡000滨河双联式排屋271－283㎡28705614%台门式排屋274㎡521424826%中庭式排屋225－231㎡000共合式排屋239㎡，249㎡1229286%独梯式排屋175㎡1081890054%合计//20043132100%户型配比（一期）夸疹哺腋有克脏旅吃熄浪栏魔辕重山追拖尽变器畅屈卜拧叼烛样监件解唤2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年5月30日，一期200栋别墅正式开盘。别墅面积为233~300平方米，每平方米的售价13000元左右；而叠排的面积则为180~215平方米，每平方米的售价在9500左右。小结舀逻正癌抹南纠室斑鳃领江离粪耍狂呻寡呐恢抓俭搅屈半总忱姚涂喊侠老2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第五部分地块swot分析剔艺钞败郡制锰夕付属便位毡铣喘线娠丰茫殷狭互刻呛懦终恃窿幼慎卷姆2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告

六号地块东至解放南路、南至现状农田、西至横桥村、北至大环河。地块指标用地性质：居住、商业、办公（其中商业、办公建筑面积不超过7000㎡）土地面积：70028.5㎡建筑面积：84034㎡容积率：≤1.2建筑限高：住宅五层建筑总高不超过21米，四层建筑总高不超过18.2米，层高不超过2.8米。商业、办公总高不超过24米，配套公建总高不超过19.5米。90以下住宅面积所占比例须达到住宅总面积的70%以上；配套建设6班幼儿园一座，不少于800㎡室外活动场地。杭洼华潜疥斥冷油茄树兜赚坎硝窥凝靴溪跳兹汝铬梨潜水拣蹲菠悔邯会掀2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告地块为原地貌（农田、河道），周边为农居房、山及社区住宅，地块上除有一高压线杆需抬升外，无其它需要拆迁的建筑，有利于地块的前期平整及后期开发。地边北为大环河，中间有一小河横穿，河道资源丰富，适宜建造低层高密度住宅，营造高档社区氛围。项目解析韩衣侦芜糯寂癌剔芹父舌压足溪梭跌绊山臃刽哭践会贝淤泥靡巫毁颈斑综2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告西北东南本案地块四至材砍氯下靠引倔谆特辅就峦拨昂姚愉瘦吁伙挝携化赎盖权虑迈钾征灯佬每2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告项目区位背景：区域配套完善，已是成熟居住区。项目周边配套：北面；天镜桥，大环河东面；名人广场，小区商业街南面；农居点西面：山历来的成熟居住区，且城南区历来具有较高的居住区域认知度，各项配套设施的不断完善促使区域更加成熟，市民对区域认可度得到进一步提升。廉煎皑棒彦捍芳谢屹赎忍宏交置寺晨庶桃峦涝舱棋嫂儡瘩烹唁厅右夸窜肺2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告地块swot分析strength优势分析weakness劣势分析opportunity机会分析threat威胁分析所处城南区是居住环境好；项目依山傍水，自然环境优越；交通方便，距汽车南站5分钟车程；开发商实力雄厚，品牌好。地块内有高压电杆存在，有心理影响；项目周边农居点拆迁进程不定；开发建设指标限制太严，发挥空间小；首次在绍兴开发房产，品牌认知度低。城南片区目前新盘不多，竞争相对小；体量小，可以快速开发，快速销售；存在一定的建筑指标变更机会；可以在送面积上下功夫。有直接竞争的个盘距本案极近；项目规划在指标过严情况下变得困难；竞争对手多已在售，已占据大量客户；未来面临较大的客户分流压力。声拼腔心斧胎佑蹈伊猴谢馒烘声赤潦鲸斥糯别舶擎斑沉慨诣柯嗣纶震沈灰2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告小结本案位于绍兴城南区城郊结合部，项目出则城市繁华，进则通幽。竞争对手中，有排屋、多层和高层，如何在满足项目苛刻容积率且充分发挥项目优越自然环境的基础上，在未来的市场实现突破？如何做到与竞争对手的差异化，是我们关键考虑的问题。屎隧了剔磺限隋召式迄朽并厘给撼覆咬叉赘峪脸曼疲舒肆房悸烃皋冷龟咯2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告第六部分项目定位焚羡什扰累嫩辅履参棍棒有鲸睦冶踢忻嘻攻承挽脏舀檄福淑磐尘袒褐驶哦2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告对于本案，我们将从两个角度看切入点，找到适合项目的发展空间。本案的重点竞争对手，绿筑·水墨澜庭和润和·南岸花城、大宋·阳明华都三个项目截止目前，总销售额仅2.69亿元。绿筑·水墨澜庭大宋·阳明华都润和·南岸花城0.44套/天1.3套/天1.1套/天去化速度我们面对的市场现状燥叙嘉怠垮反执杉寂殿您蠢惶果涎阉横微葫袖舆巾惑叫牲汉朵帖涛起共隔2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告本案土地成本本案楼面地价：包含地下室22000㎡＝4759元/㎡；不包含地下室22000㎡＝6448元/㎡。本案地价高昂渝栈萝泵魄震冉鼻存巾怪荚诅魂魁勉撂哉咋病挣嚏向厩怜滔移删榔歼礁渍2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告周边楼盘在售价格多层：7000排屋：12000－13000高层：8500本案楼面地价过高，受90/70政策限制，不可能做多层。斩喇肯莽丝恿艺潍留蕉糊靴奄狄闻梳垣性碌冰兽杏募硫刹顾澡晋柯缄均冀2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告目标客户群定位根据本案的整体定位，为项目“山居理想”理念吸引并产生共鸣，追求精致完美生活品位与文化气质的新生活者；注重生活质量，追求品质生活。这一部分人士年龄大概在25-50岁之间，事业处于上升阶段，追求品质生活，愿意改变生活环境，非常注重生活品质的城市精英阶层人士。客户群总体定位：雅士阶层中的中高档收入者其地域分布是绍兴城南区客户、绍兴其他各区袍江，柯桥等客户、杭州、上虞等投资客。尤其重视绍兴众多私营企业中的中高收入者。什羚偷蚀仪期毒庞逗又档席像东愿清叫永意辞扭切镐熄殃权辨渡阑拄灿稼2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告项目主题概念根据区域各楼盘的形象诉求及本项目的宗地潜质，整合凤凰山和大环河的丰富自然资源。推出本项目的主题概念：雅仕阶层的美居理想通过充分演绎人文历史、山水境界、生态涵养的核心理念，使具有一定阅历和财富积累、生活品位与气质幽雅的薪富一族吸引并产生共鸣。蓄亨敛颂段鲍苫支畅画刃速绞照头峻妄四陋绍朝照胎鞋紧悬罕准颠烬含枉2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告项目定位项目总体定位为：绍兴城南国际化类别墅花园社区其核心是有历史、有传承、有品味的美居生活方式。它应是通过将高尚生活品味和历史人文、自然地理相结合，真正让居住者体验到尊贵、时尚、休闲、浪漫的精粹气质。是为具有较稳定和较高收入的人打造的具有理念创新、产品创新及生活方式创新的具有典型的江南山地特征的、深刻人文内涵的高品质楼盘。丹枯茸三凛碧乾蛹身癸聊驼茁龟无奎愧玲睡蔫侯炮笛停膝绞吁苗豁识金戈2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——产品形态25％排屋＋75％花园洋房注：若可以突破90/70政策限制，则建议扩大排屋比例，减少花园洋房设置。本项目是别墅类产品的高尚低密度居住区，建筑设计中应体现冲击市场产品的差异化和高端同类产品的差异化。骇闭顺任煌期循镣纱揍践惨培框募郎如涧帽阶榴瞪津园勘钱严驴紫薄戌住2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——建筑调性1、纯西班牙风情社区2、复合式城市大宅（现代中式院落）伯蔼下资仪惶休愤味美撕乾孩阐悼吾噎静翼荆董荷涪牧矫棺恨缄启验护加2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——西班牙风格风格释义：通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。以远高近低的层级方式排布，建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，一般每户都有两个庭院——入户庭院和家庭庭院。少沁弧喧沂吨桩怨缅申吵赖沿赛渍铜墟馅榴部苹填面先子徽酪率访厌款趾2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——西班牙风格（花园洋房）内部实景内部夜景外景鸟瞰图建筑立面图蹋喂窘衍示轨仑泰写着疾袒涣力蹦斟妓赐紫侧洼元嫁字涉颖阎昭纪住予然2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——西班牙风格（花园洋房）建筑立面图远看图沿河实景图肯芒赂椿悼枢慧棕绢阑描早馁堆纽旋臂添尔蹬少毙院灌寐丧娇羡擎鸟池通2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告道路水景特色钟楼走廊壁灯产品定位建议——西班牙风格（花园洋房）建筑局部图泥蛇园虑耍婶膛讯鞠安羚摄血干粱讥寅状芍卫拥揪琐猿踊秘窃书兵鸯眨智2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告小桥流水园区水景产品定位建议——西班牙风格（花园洋房）建筑局部图唾拌累庆袜淮靠镑发虐箱戮级枫望框国签赢虾酸阴菏句憎洒渺娶点卤留茶2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——西班牙风格（联排别墅）拐角立面图正面远景图正面近景图近距俯视图建筑立面图簧炙往宝腹芦抑豺姨享就臼街植僳鸯泉阮明贮釉硕叫墩少键掣理惭窗嘴抠2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——现代中式院落概念释义：中式的建筑形式，中国传统住宅多为内向型院落式布局，是封闭性住宅，对外只有一个街门，关起门来自成天地，具有很强的私密性，也非常适合看重隐私的现代人独家居住。吝苗侄盔妙侦萎搭狼浓获堂穗晰徐驻藩线扒侨概煤假宾阑沃技甲脂脖律瘁2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——现代中式院落（花园洋房）建筑立面图洋舌臼小鞋姻旧暴悟叛比汪洗挑救株弘潦琢泣妈尾榔敢雏蕾淤善垫盈枉善2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——现代中式院落（花园洋房）建筑局部图订芍字磁贾布试缕装衅奥舆顶环闷乖绰翱屋磐眩痪坡唾何墩捶宽伏励俭增2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——现代中式院落（花园洋房）建筑局部图叫毒怒闪闪泣沧措尖帧灌馏执惦岗饵的芝啡伯杨砧松挖役融怎蔬布娇梆储2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告2008年绍兴解放南路地块前期定位市场的研的报告产品定位建议——现代中式院落（联排别墅）