房地产企业项目投资管理制度模板

6/6房地产企业项目投资管理制度第一章

总则第1条

目的为了加强投资方案管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后监控，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条

使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资监控。第3条

投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前监控为主，其他监控为辅。（2）预决算的监控应公正、合理、准确、精细。（3）投资监控贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资监控同等重要，不行偏废。第4条

管理职责（1）投资进展部负责编制投资方案，对投资项目进行评估与选择。（2）造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。（3）项目开发部负责编制《项目投资建议书》及投资项目立项审批等工作。第二章

投资的审批权限第5条

集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。依照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目依照隶属关系，分级管理。第6条

集团企业所属企业的对外投资总量必需与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的×%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格监控集团（总）企业下级二级企业的对外投资。第7条

固定资产投资项目审批权限（1）投资在300万元以下的项目由企业自主确定，报企业投资进展部备案。（2）投资在300万～600万元的项目，由投资进展部调查、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。（3）投资在600万～1200万元的项目，由投资进展部咨询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1200万～3000万元的项目，由投资进展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。（5）投资在3000万元以上的项目，由投资进展部论证审查，报董事会争论  后由董事长审批。第8条

集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必需事先进行可行性争论  ，可行性争论  的内容包括以下六个方面。（1）对企业进展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满意新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条

按规定必需上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的协议、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料文件资料，上报集团企业投资进展部。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资企业对投资项目的投资确定或决议。（3）项目可行性争论  报告。（4）关于协议、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债状况。（6）关于合作单位的资信状况。（7）政府的关于许可资料文件。（8）项目执行人的资格/资质及能力等。第10条

集团企业投资进展部在收到项目报批的全部资料文件资料后，应组织关于部门对该项目进行初审，并提出初审建议或意见。对初审予以拒绝的项目，在征得企业主管领导的同意后，由投资进展部将初审建议或意见书面返还给申报单位。申报单位对初审建议或意见有异议的，可申请复查一次。第11条

经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导建议或意见后，由投资进展部会同关于部门提出召开投资审议会的建议。第12条

投资审议会的内容（1）查询项目基本状况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格/资质及能力等。（4）提出项目的最终决策和建议等。第13条

总经理依据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批建议或意见。第14条

投资进展部依据总经理的审批建议或意见，下达书面批复资料文件。一般状况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内履行项目的审查与批复。第15条

凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、协议及章程等。第三章

投资监控第16条

策划阶段的投资监控（1）投资进展部负责市场调查和项目状况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资进展部从中选择最佳方案；依据总体规划方案，项目开发部编制项目实施方案，提交投资进展部评价；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成《项目具体可行性争论  报告》。（3）投资进展部组织对《项目具体可行性争论  报告》的评价工作，由总经理签署建议或意见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目实施方案，财务部编制具体的项目投资方案及筹资方案。（5）投资进展部审核项目投资方案和筹资方案，总经理同意后提交董事会审批。第17条

设计阶段的投资监控（1）造价部依据《项目具体可行性争论  报告》，提出成本监控目标。设计管理部依据该目标，编制《设计任务书》。（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评价。评价通过后，由总经理签署建议或意见，提交董事会审批。（3）项目开发部考察造价咨询单位，形成《考察报告》。经总经理批准后，项目开发部同造价咨询单位签订委托协议。（4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或说明。（5）《投资概算报告》提交投资进展部评价通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制《施工图》。（6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同争论  甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制《材料设备限价表》。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出《预算书》或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差监控在±5%以内。第18条

施工阶段的投资监控（1）依据施工协议，依据工程当月实际履行工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转项目管理部核实当月实际履行工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。（2）造价部重新核定施工单位的实际履行工程量，并依据协议及国家关于规定审核计算进度款，然后交给项目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，依据工程进度款支付方案，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条

竣工阶段的投资监控（1）造价部在接到《工程竣工验收报告》后，依据协议中的要求，通知承包方报《工程决算书》给监理单位，《工程决算书》应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）《工程决算书》经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计《工程决算书》。最后由工程预算部统一编制《竣工决算书》。（3）项目开发部最终审定《竣工决算书》，确定工程造价，各方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析，做出《工程造价成本分析报告》，找出监控偏差，总结工作阅历与教训。第四章

项目投资成本分析第20条

编制《项目财务决算书》（1）财务部与施工单位核对工程款拨付状况。（2）依据《竣工决算书》和工程款以及其他项目拨付状况，由财务部编制《项目财务决算书》，交总会计师审核。第21条

由财务部牵头，与造价部共同履行项目成本分析（1）收集《项目投资估算书》、《设计概算书》、《施工图预算书》（或标底）、《竣工决算书》以及关于施工协议、订购协议等资料文件资料。（2）依据项目实际运作状况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。（3）编制《项目成本分析报告》，总结阅历。第22条

投资进展部负责审核《成本分析报告》。第23条

总经理批准《项目分析报告》，报送董事会备案。第五章

项目的验收和考核第24条

企业定时在投资项目运作后开展评价工作。由投资进展部牵头组织相关职能部门设立投资评价小组。第25条

项目按批准的内容已经履行，具备投产和使用条件，达到竣工资料文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料文件资料，报集团总部投资进展委员会。第26条

效益考核（1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（3～6个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）未能达