2012年驻马店市名门置业盘龙项目营销策略总纲

名门置业盘龙山项目2012年营销策略总纲谨呈：河南驻马店名门置业有限公司

报告框架大势研判策略分解产品定位本体分析营销执行项目的整体目标名利双收名：树立项目高形象及高知名度充分提升项目品牌及发展商品牌利：项目在高价位下顺利销售

2013年实现完成销售目标项目背景项目经济技术指标占地面积：224224亩容积率：1.5-3.5绿化率：大于30%建筑类型：多层、高层商住比:1:9第一部分大势判研宏观政策国务院不断重申，调控方向不动摇，限购政策不变，默许地方政策微调4月13号：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。5月22号：

在中部六省市会议上，国务院重申楼市限购政策不变，30余城市微调过关全国多地微调楼市政策33个案例仅有5例被叫停全国已有33个地方政府尝试了"微调"，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的"微调"均获得了某种程度的默许。宏观市场中国一线城市北上广深，仅仅深圳在5月前2周的销售低于4月前2周的数据，其他城市均有15%以上的增幅宏观市场中国二线城市中，经过一轮“小阳春”后，整体市场再次进入“萎缩”状态 市场观察：最新经济数据显示，经济下行态势在6月份有了进一步显现。可以预计，经济政策预调微调的力度和频率将会进一步加大，房地产行业将会继续收益于政策红利的释放。在上半年楼市回暖并开始筑底的基础上，下半年楼市实现筑底回升的可能较大，其中政策将成为影响楼市走势的关键因素。年中经济工作会议召开在即，定调下半年经济工作及调控方向，需要密切关注。

经济政策：二季度经济增速仅为7.6%，经济季度增速已连续六个季度放缓，为三年来首次跌破8%；国家统计局明确称房地产调控是经济增速下滑的重要原因；6月份70大中城市有25个城市房价环比上涨，稳步筑底迹象明显。

全国楼市：新增供应量方面，整体水平维持平稳，但一线城市增幅明显。成交量价方面，北京成交量环比激增，成为亮点；广州等城市价格环比小涨。宏观市场市场观察二季度及上半年各项经济指标数据已于本周公布，二季度GDP增速仅为7.6%，创13个季度以来新低。除物价水平进一步下探、投资增速由于二季度加大了重大项目审批进程而稍有提速外，6月份的工业、出口增速较五月均有下降，先行经济指标PMI较五月也进一步下探。最新的各项经济数据如下表：2012年1月份2月份3月份4月份5月份6月份GDP8.1%7.6%CPI4.5%3.2%3.6%3.4%3%2.2%PMI（官方）50.5%51%53.1%53.3%50.4%50.2%PMI（汇丰）48.8%49.7%48.3%49.3%48.4%48.2%规模以上工业增加值增速11.4%11.9%9.3%9.6%9.5%固定资产投资增速21.5%20.9%20.2%20.1%20.4%出口增速-0.5%18.3%8.9%4.9%15.3%11.3%M212.4%13%13.4%12.8%13.2%13.6%新增贷款（亿元）7381710710100681879329198宏观市场√经济下行态势进一步凸显，政策预调微调的频繁和力度预计进一步加大。√房地产行业将继续收益于政策红利的释放，政府对市场回暖容忍度被迫提高。√下半年楼市筑底回升的可能较大，政策是影响后市的关键因素。对此，我们有以下看法：市场观察宏观市场经济与政策信息√二季度中国GDP增速跌破8国家统计局7月13日公布数据，初步测算上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。二季度增7.6%，三年来首次跌破8%，季度经济增速已经连续6个季度放缓。√统计局称房地产调控是经济增速下滑的重要原因国家统计局新闻发言人盛来运称，房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上今年增长速度下滑的一个重要原因。从房地产投资增速回落的幅度以及与房地产销售有关的家具和家电销售情况来看，增速都回落得比较明显，不可避免地在一定程度上影响短期经济增长。同时，财政部数据显示今年上半年我国房地产营业税同比减少183亿元，降幅达8.5%。√6月70个大中城市25个新房价格环比上涨，比5月份多了19个国家统计局最新数据显示，6月份，我国70个大中城市中，有25个城市的在新建商品住宅价格出现环比上涨，但环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%；有31个城市的二手住宅价格出现环比上涨。而5月份，我国70个大中城市中，仅有6个城市的在新建商品住宅价格出现环比上涨，18个城市的二手住宅价格出现环比上涨。对比发现，6月特别是在新房价格方面，上涨的范围明显扩大。宏观市场2011年—2012年上半年宏观经济面

2011年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%；2012年上半年，居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.4%；2012年上半年全国物价指数持续4个月下跌；上半年，新增人民币贷款为4.17万亿元，新增人民币存款7.34万亿元；制造业PMI连续3个月持衡，尽在今年4月有所突破后回归；外贸增速回落,贷款难度加剧,中小企业举步维艰；2012年第一季度国内生产总值较去年第四季度下降370000亿元人民币；2012年上半年1—5月工业总产值351458.4亿进口增速回落创20个月新低,外部经济环境仍面临较多不确定性；上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。宏观市场2012年上半年房地产市场面宏观市场宏观市场小结：1、2012年淡市弥漫，市场形势不容乐观；2、房价持续走低：房价松动，很多楼盘加大房价打折力度，部分楼盘推出特价房，优惠活动一再加码。3、刚性需求者看轻价格和政策。第一部分大势研判小结2012年房地产市场仍以调整期为主特点：市场观望，投资客退场，价格和速度难以兼得调整期取胜关键：策略：拓宽客户渠道挖掘客户需求，追求价值与速度平衡点策略分解产品定位营销执行报告框架本体分析主体分析大势研判区域市场分析总体SWOT分析项目发展理念项目核心竞争力项目市场定位第二部分项目主体分析区域市场情况城市概况

确山县位于河南省南部，淮河北岸，西依桐柏、伏牛两山余脉，东眺黄淮平原，素有“中原腹地，豫鄂咽喉”之称。总人口50万，总面积1711平方公里。矿产资源储量丰富；工业发展迅猛：已初步形成农产品加工、食品、机械、采矿、建材、化工、轻纺、电业、印刷、造纸等门类较全的工业体系；农林牧业兴旺发达：全县林业用地96万亩，林木蓄积量130万立方米，森林覆盖率29%；旅游资源得天独厚：确山文化灿烂，风景名胜古迹众多，是豫南重要的旅游观光胜地；设施完备的硬环境：京广铁路、京深公路、京珠高速公路纵贯全境，国道、省道和城乡公路纵横交错，四通八达；区域市场情况交通条件确山位于中原，交通便利。境内公路有：国道G107，国家高等级公路京港澳高速，南阳--新蔡高速；铁路有：京广铁路，京广铁路客运专线也即将开通。素有“中原腹地，豫鄂咽喉”之称确山境内李新店机场，国家十二五规划，将李新店机场改扩建为李新店军民两用机场。北距驻马店市约50公里，距郑州市约250公里，南距湖北省武汉市约250公里。公路：京港澳高速公路、107国道、省道411、南阜高速公路分别经本县境内东西穿越而过。汽车至郑州不足两个小时，到武汉只需两个半小时。郑州国际机场、武汉天河机场现已开通国内及国际各大中城市航线百条。铁路：京广铁路、石武客运专线贯穿确山全境，客运、货运均与全国铁路各大动脉相连，各类铁路运输极为方便。李新店机场区域市场情况旅游胜地确山文化灿烂，风景名胜古迹众多，是豫南重要的旅游观光胜地。被誉为“小延安”的竹沟是原中共中央中原局所在地，曾留下了刘少奇、李先念、彭雪枫、张震等老一辈革命家的战斗足迹。境内风景秀丽的薄山湖、千年古刹-北泉寺、国家级森林公园-乐山风景区、民族英雄杨靖宇纪念馆等景点令人流连忘返。素有“三山、三丘、三分田，半路、半水、一庄园”之称。区域市场情况投资环境通讯：全县拥有程控电话3.4万门，移动电话18.6万部，已建成220个gsm基站，开通了国际信息高速公路。开办了邮政快件、用户电报、国际邮政快递等业务。

电力：确山县电力供应的电源来源于华中电网，境内建有30万KVA发电厂一座、6000KVA水力发电厂一座、220KV变电站一座、110KV变电站4座、35KV变电站13座，供电等级为35KV、10KV、380V、220V，大宗工业用电平均电价不超过0.5元，产业集聚区用电实现了双回路供电。

供水：全县水资源十分丰富，总储存量达10亿立方米以上，主要水源大小河流14条，大中型水库6座，小型水库45座，县城有水厂2座，城区年供水量达1000万吨以上，卫生检测指标均达到或超过国家标准，可以满足生产、生活用水。

医疗：全县拥有县级医院4家，其中二级甲等医院一家；乡级医院15家，其中一级甲等医院5家，一级乙等医院10家。村级卫生室209个，从业医护人员21000人。

教育：全县拥有中等职业教育学校3家，普通高级中学2家，普通初级中学18家，村级小学206，在校教职工4600人。区域市场情况产业集群确山县产业集聚区位于确山县城东部2公里处，规划面积11.6平方公里，且每年新增土地2000亩，目前已建成产业集聚区面积3.6平方公里，建设区面积4平方公里，控制区面积4平方公里。综合服务区确山县联播生物科技产业园确山县建材工业园确山县服装箱包产业园区域市场情况新城规划√“十一五”的五年，确山县城市规划面积扩大2.35倍，城镇化率提高15.12个百分点，是历史上城镇化进程最快的时期，荣膺“国家卫生城”和“省级文明城市创建工作先进县城”，逐步成为驻马店的副中心城市。

√新城区概念规划（用地规模约10.6km2）；新城区核心区及滨河地区城市设计（用地规模为0.3km2）；新城区核心区控制性详细规划（用地规模为0.3km2）。√总体布局：“一中心五组团”的发展格局，明确了“三区两县”区域规划一体化、基础设施一体化、产业发展一体化、公共服务管理一体化的新型城镇化的发展目标。为此，在老城区的基础上，确山县规划三里河以北、驿城区边界以南、107国道以西、中原大道以东区域为城市新区，占地面积10平方公里，分为行政办公区、景观绿化区、商住区三大功能区。穿城而过的三里河两岸为滨河公园，各规划百米宽的绿色景观带。商住区主要规划为行政新区配套服务的居住和商业区，规划了四星级酒店、大型商场、体育馆、文化馆、展览馆、会议中心、学校、医院等功能齐全的配套设施。驻马店市名副其实的后花园规划一中心五组团竞争对手分析恒基金域华府怡鑫花园清雅园亚远龙苑金地城市花园骏亚清华园名门世家御景花苑凤凰城房地产市场●目前确山在售项目不多，多为老城区项目，体量均不大；●确山房地产市场从2007年起步，发展水平处于初级阶段；区域内产品设计水平不高，尚未显现创新产品理念；●确山目前均价集中在2500—2900元/平方米，多采用多栋同时推盘的形式，销售节奏控制上有所欠缺；●御龙苑是确山县在售的楼盘中规模、产品、地段等综合素质较高的楼盘，目前均价在2950元/平方米。御龙苑竞争对手分析项目名称总建面（M2)商业面积（M2)容积率绿化率建筑密度御龙苑250000200002.8235%36%房地产市场御龙苑个案分析建筑风格区域位置物业类型销售均价项目特点简欧风格盘龙镇和平街多层洋房小高层2900元/平米欧式风情低密度生活区确山城镇中心花园洋房宽阔大宅●规划：御龙苑项目一期为花园洋房，二期为小高层，目前在售的为130—160平米洋房、空中大平层；●地段：项目位于确山城镇中心和平街与铁北路中轴，地处城镇商业中心；●建筑：欧陆风情建筑立面，半地下停车规划、双气地暖；●产品：电梯花园洋房，拥有中央庭院、空中花园景观设计；一二层为复式设计，以庭院为创新设计；●配套：靖宇小学、确山一中、确山一高、社区幼儿园；●物业：建业物业，39项定制物业服务。竞争对手分析房地产市场御龙苑户型分析两房朝南，每间房带阳台、飘窗客厅、餐厅、阳台贯穿，南北通透户型方正，卧室无阳台，整体设计无创新亮点区域房地产市场情况1、确山的房地产的发展比较晚从07年才开始，到位目前为止市场开发水平比较低，开发理念还比较落后，市场现在还处于市场的初级阶段。2、确山的房地产开发目前主要是以多层、小高层普通住宅项目为主，还没有洋房、叠加这类中高端产品。3、确山房地产市场项目开发不集中，没有形成成熟的开发区域，开发重点基本都在老城区，没有形成开发规模，近年土地供应总量不大，年开发量在20万方左右，没有体量规模大盘。4、老城区开发量较少，随着大量机关、学校、医院的迁出，中高端人群也将会慢慢地迁出老城区，而相关的配套设施，也会停滞不前。5、新城区则充满活力，中大规模的项目均集中在此地，相关的配套设施也将逐步完善，片区价值潜力巨大。6、盘龙山下区域拥有得天独厚的自然景观资源，最为吸引中高端人群的汇聚，最适宜打造高端楼盘，也是中高端楼盘最为集中的区域。7、主力户型为120-140㎡的三房，主要畅销户型为80-100㎡的大两房，120-140㎡的三房，大多数开发商就做这两类的产品，设计上没有过多创新。8、确山的房地产市场通过这几年的发展，市场需求市场需求量基本与供应量基本持平,预计未来市场还将稳步上升。9、房地产市场环境良好，政府宏观调控对市场基本没有任何影响，通过几发展价格稳步上涨，具有较好的发展空间。房地产市场项目地理位置本项目位于确山盘龙山脚下，盘龙大道东侧、朗陵大道南侧。东南边邻确山县水泥厂，毗邻学校、蟠龙公园、农贸市场。★★项目处于确山县城南城区，盘龙山脚下，生态环境资源佳，但地块周边缺乏成熟型居住氛围，由三个地块组成，地块高低落差较大，整体不规则狭长形。项目所在地为区域内标高地势最高地块，项目用地受地势影响，形成高低地势，北面部分地块落差数十米；商业主要在北边S2地块，临近现有居民区；S1和S3临近盘龙公园到路边规划单体大型商业、酒店等商业配套；S2地块接壤农贸市场，应考虑项目与其的整体性与包容性。项目地块分析

地块四邻四至地块东侧为确山县水泥厂，临朗陵大道；西侧盘龙大道，盘龙山脚下；南侧再见其他项目；北侧邻近为农贸市场。项目东西两边临城市干道，NSWE盘龙项目盘龙大道朗临大道水泥厂其他在建项目农贸市场项目处于新城区盘龙山下，盘龙大道东侧，有高地土坡，地形有数十米的高差。1、受地势落差的影响，产品设计存在一定的难度；2、新城区，缺乏居住氛围，缺少商业消费氛围；3、项目所在地段价值目前尚未被认可劣势SWOT分析优势机会1、属确山县创新型项目，开创先河，可借机形成市场热点；2、确山县缺乏大规模高端生活区，为项目建立市场标杆提供了机会。威胁1、确山经济发展水平不高，而本项目商业体量较大，依靠本地消化恐有难度；2、确山住宅目前还以多层为主，建首个涵盖高层，既开先河，也面临市场接受度的检验；3、受地势的影响，后期建造成本势必高于市场平均水平，后期定价和销售的把握。1、环境优势：盘龙山下，紧邻盘龙公园，环境认可度高；2、交通价值：交通畅达，利于周边各乡镇消费、居住；3、规模优势：确山首个大型城市高端生活区4、产品价值：多元化创新型产品设计，生活消费一步到位。SWOT分析突出优势弱化劣势规避风险项目分析—结论：高端物业可行性本项目具有发展确山县高端标杆物业的条件：1、具备发展高端物业的市场环境；2、处于新城发展的机会点所在，区域发展后劲十足；3、盘龙上下是一个“生态宜居”的高端物业区域；4、项目本身开发条件较好，风水较佳，且具有核心景观资源——原生态坡地；5、项目产品规划多元化，区域内产品差异化为本案提供突破市场机会点。综上所述，本项目发展高端物业具有市场可行性。项目发展理念占位本项目一经面世，就需要在短期内迅速占领市场，抢占份额，也就决定我们要做市场的攻击者地位。迅速形成一线开发商与一线项目地位（资源决胜：实力、经验、意识、管理、品牌等是为后盾）通过占位，在区域内突围而出，是争取最高利润、最快销售速度、最佳品牌效应的关键。而我们的占位策略是：攻击+突破攻击：首先必须是造势——资源优势＋规模优势+项目品质与核心卖点优势吸引：确山与周边地区客户，迅速抢占市场但是，竞争对手一样会不断强调自身优势而我们地处未来的中心、且项目开发成本相对略高怎么办？？项目发展理念突破：不仅是抢占市场的问题，更重要的是要采用差异化的核心营销诉求，用切割的办法取得市场突破确山项目传统的诉求主题，换种方式赢市场突破确山产品惯性，别人没有的我有，别人有的我更好突破买家区域项目发展理念项目发展理念对于我们而言，“一方面要知道观众爱看什么电影，另一方面还要让观众看从来没有看过的电影。”项目发展方向传达舒适、多元、国际化的生活方式树立确山高端住宅价值标杆舒适：一方面是现场体验的舒适感；另一方面，传达项目户型满足功能、舒适度的同时尽量控制户型面积。户型格局保持健康方正户型的惯有特色;多元：从形象、产品诉求充分传达一站式多元化的气质，同时符合本案的客户所需要的追求品质又向往风情高尚的生活方式；国际化：国际化不是口号，而是真正的倡导人文、自由、多维生活方式的转变中高端：强调起点，立意高，中高端的项目发展方向能攘括绝大部分对生活有改善需求的群体;价值标杆：价值的标杆最终还是通过价格来实现，项目符合市场需求的户型、中高端的形象，优越的景观和生活方式都是价格实现的基础。项目发展方向传达舒适、多元、国际化的生活方式树立确山高端住宅价值标杆从卖房子到卖生活方式的转变从冰冷单一的钢筋混凝土建筑中解脱出来，感受居住的艺术和魅力从关注产品到关注细节与服务当大家都开始关注产品时，我们要意识到，关注产品实质是关注客户，高品质生活服务贯穿购房者体验的全程，服务在地产中的价值最终会体现出来从人文资源角度去吸引目标购房者从社区文化氛围营造，高品质，有文化感，有气质的项目更能在物业价值上加分。项目定位依据实力

大体量开发规模区域

城市门户新区发展核心领袖确山健康理念第一盘

40万方领袖气度产品复合型项目市场主流需求户型精品自然元素设计景观盘龙山坡地山林2万方风情商业街组团主题水景配套国际幼儿园酒店会所运动场所大型商业体品质资源型国际生活住区第三部分项目定位1目标客群定位项目定位2项目市场定位3项目产品定位目标客群定位

通过走访调查，及市场户型配比、成交统计、城市发展现状等综合因素分析，我们认为项目客户主要来源于：确山城区大量的行政机关、事业单位、私营业主、内企中高层等中高端人群；确山城区改善需求人群、老城区婚房需求人群、周边乡镇居民；确山下面乡镇的生意人进城的购房人群；目标客群定位

核心客户重要客户游离客户偶得客户驻马店及省内投资者确山城区内大量的行政机关、医院、学校等事业单位、企业中层管理人员等中高端人群。确山的私营业主、本地生意人，在外打拼多年，回乡购房的打工者、生意人确山下面其它乡镇居民目标客群定位客户类型活动（A）兴趣动机（I）观点（O）中小私营企业主家庭与社会生活追求品质生活品位、安静的生活政府中层邻里往来，与原来生活的联系体现身份，关注子女成长与普通阶层形成距离感企业中高层管理者家庭的生活追求丰富生活，关注子女成长与工作的距离不能太远教师、医生、金融等人士家庭生活改善生活环境安静的生活，体现身份，生活配套齐全，交通便利。本地人社会生活，邻里关系改善生活环境，认可片区潜力配套齐全，交通便利项目周边居民区域内生活，邻里关系改善生活环境片区情结下面乡镇来确山的生意人家庭生活，朋友间互相往来改善生活环境生活配套齐全35岁左右白领自有的空间拥有自己的物业，脱离原来生活空间生活配套齐全，交通便利成长中的白领家庭与社会生活提高生活素质，追求品质生活配套齐全，安静生活，交通便利工作5年以下的公务员社会生活，朋友间互相往来改善生活环境，追求较高的生活素质配套齐全，交通便利，与普通层有点差距客户AIO分析项目市场定位盘龙大道作为主要交通干道，连接城市内外，交通非常便捷，东临盘龙山公园。本项目具备发展中、高端物业的条件吗？地貌北低南高，为坡地地形，存在较大的地势高差，具有营造多层次坡地景观的条件。开发条件分析——地形地势、自然条件项目市场定位核心景观资源——内部：原生态坡地（多层次景观）；外部：盘龙山公园公园（山景）本项目具备发展中、高端物业的条件吗？结论：中、高端物业定位的可行性项目市场定位本项目具有发展高端物业的条件：1、具备发展中、高端物业的市场环境；2、拥有中、高端客户基础；3、荷塘区是一个“生态宜居”的中、高端物业区域；4、项目本身开发条件较好，风水较佳，且具有核心景观资源——原生态坡地景观。综上所述，本项目发展中、高端物业具有市场可行性。项目市场定位本项目具备发展大型商业物业的条件吗？开发条件分析——地形地势、自然条件地块东侧为确山县水泥厂，临朗陵大道；西侧盘龙大道，盘龙山脚下；南侧再见其他项目；北侧邻近为农贸市场。项目东西两边临城市干道，项目市场定位本项目具备发展大型商业物业的条件吗？开发条件分析——周边商业氛围条件地块北侧邻近为农贸市场。项目周边都是一些比较小的临街商铺，主要是以小生活用品为主，没有大型的商业物业和大型的居民区居住，人流量不集中。项目市场定位结论：大型商业物业定位的可行性本项目具有发展大型商业物业的条件：1、具备发展大型商业物业的市场环境，确山从07年房地产快速发展至今，房地产开发已经具有一定的规模，大量的地产物业交付业主使用后，也带动了确山当地的建材装修、建材家居家具产业的快速发展，对建材装修、建材家居家具产业具有很大的消费潜力，而业主房屋装修、家具家居的购置，都要去驻马店大型的建材家居家具市场。2、拥有对建材装修、建材家居家具产业供需消费的基础，需要有一个产业整合的大型建材装饰、建材家具、家居的商业市场；3、本项目大型商业物业所处的位置不是在市中心和交通主干道上面，位置稍微偏僻，如开发其他产业的大型商业物业，从商业经营管理方面考虑，除商超以外，其它商业业态很难招商如果招商不成功则商业物业就面临很大的开发风险，从全国其它地、县级市开发大型商业物业的成功案例来看，最简单和最成功的还是开发大型建材、家具家居市场，一是招商难度不大，后续经营管理比较简单，二是各建材家具、家居品牌主力店的店面面积要求比较大，比较好去化商业面积。综上所述，本项目发展大型商业物业具有市场可行性。项目市场定位项目市场定位分析高端项目形象中高档销售价格人均GDP近1.8万元，承受能力有限。经济能力有限安静、品位，体现身份配套齐全，生活方便；改善现有生活条件。品质环境要求大盘竞争时代的来临；园林设计及配套竞争；户型设计及智能化运用外部竞争分析项目市场定位确山首席原生态品质运动居所——强调本项目的原生态高品质特征；——树立项目首席人居标杆；——确立物业档次属性（高档）；——本项目高品质的表现：原生态、高度舒适性。项目形象定位分析项目市场定位项目综合定位分析规模定位40万方大规模·精致社区·产品丰富化品质定位高档精品·卓越品质·区域领秀形象定位优雅·精致·便捷·人性化

注：所谓中高档精品，主要是针对成本而言，力求控制未来的销售价格不要过高；以中高档精品为定位，在产品形象上走中高端路线，即在能够体现项目形象的地方做足功夫，通过提高产品的细节的打造提高性价比促进销售，实现产品和社区生活空间的多元化、丰富化。该项目综合定位——确山原生态●国际化高档精致生活社区释义：——原生态：最大限度地利用现有原生态坡地景观，打造运动宜居社区；——舒适型：合理的户型结构及户型面积，适当增加科技元素，打造运动健康舒适居住环境。项目市场定位项目市场定位综合分析项目规模、及项目品质感的要求，并结合项目所在的地方人文特色，我们得出来对项目建筑风格的影响因素中欧新古典主义的建筑风格；风情小镇的生活意境；具备文化气息的居住氛围。悠久的历史，充满着鲜花、阳光和浪漫。虽然看上去略有些匪夷所思，但是这个精致美丽的名字倒颇让人有些幻想。不过它的基调是托斯卡纳最典型的天气，那便是阳光下的蓝天白云。

项目市场定位主推案名：名门•上尚峰——项目案名突出项目核心卖点：原生态山地；——”尚峰“代表高尚住区，”上尚峰“则寓意目标客户追求生活品质、力求上进的心态；——案名可单独使用，也可以与企业名混合，便于建立项目品牌和企业品牌。参考案名：

名门•绿溪谷、名门•岭世郡、名门.尚郡、名门•国际城主题推广语（后面详解）：藏山。得水。上上风。客户定位：行政机关、事业单位、私营业主、内企中高层等中高端人群；物业定位：原生态●舒适型高端物业产品定位：以三房为主的、洋房高层住宅价格定位：3000元/M2形象定位：确山首席原生态品质居所根据上述定位，应如何打造中、高端产品？项目市场定位项目市场定位小结项目产品定位项目整体开发策略——远景设想

为实现项目开发价值最大化，建议采取“计划单元开发模式”，按224亩用地进行概念规划，获得政府认可。其中可分为三个阶段进行开发：I、第一阶段：开发目前可用S3地块97.6亩用地，产品为花园洋房建立项目高端市场形象；II、第二阶段：将S1地块57亩用地进行开发，为花园洋房和高层，沿袭第一期的品牌形象同时充量，本阶段将第一期产品实现升级；III、第三阶段：将S2地块69.4亩用地开发花园洋房、大型商业产品，实现项目整体价值最大化。第一阶段：97.6亩第二阶段：57亩第三阶段69.4亩项目产品定位市场化产品概念——面向改善型居住的产品营造生态舒适产品体系个性化物管服务私家园林生态环境人行导向道路系统实用、舒适、灵动户型智能化阶梯式景观社区商业产品发展方向高层多层洋房（叠加）市场最普遍的产品市场最畅销的产品项目产品定位联排别墅（创新独栋）市场最稀缺的产品项目产品定位建筑规划建议——案例：兰溪谷兰溪谷布局案例：依据现有地形地势形成扇形布局，景观开扬。追求建筑空间与自然环境完美和谐。以山海通道为基础的步行景观轴线将大南山、项目中心园林、锦园公园、海上世界有机地联系起来。同时通过多维全景露台将山景、海景、城市公园景观引入室内，一台一景，一户一色，在辗转升腾的山海坡地上雕琢一座纯粹优雅的家园。

项目产品定位建筑规划建议——案例：金地·香密山

金地·香密山布局案例：南偏东25度的朝向，从日照到温度，均是最适合居住的角度，倾斜25度争取了主要居室良好的日照条件，避免了西晒，使日照最均衡。建筑群体以整体倾斜25度的网格朝向东南，顺应山势形成不同标高，使仍然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。项目产品定位建筑规划建议——建筑排布示意本项目建筑空间布局原则：1、围绕生态景观布局，利用地形地貌，做到景观价值最大化；2、住宅以南北朝向为主，最大偏角小于30度，保证夏季主导风向的畅通；3、在保证日照间距的前提下，布局应具有灵活性；4、建筑选型以短进深板式为主。项目产品定位建筑规划建议——道路交通系统示意“生态•活力”道路设计理念项目产品定位建筑规划建议——生态型道路设计示意项目产品定位建筑规划建议——中央中心广场设置中央中心广场，使之成为项目最大的景观亮点，既体现了项目的高端形象又又可使景观价值最大化。项目产品定位建筑规划建议——园林景观项目景观设计的市场化策略：1、公园私有化；2、健康运动生活理念导入；3、结合地形的自然化设计；4、景观均好性；5、强调可参与性。项目产品定位建筑规划建议——园林景观私家公园——改造地块内的山景，形成原生态的可参与的私家公园。项目产品定位建筑规划建议——园林景观

运动健康生活理念导入“健康可以用脚步来丈量”，在山地公园中开辟健身径(鹅卵石道或石阶)，让住户可以非常容易地进行健身锻炼。

项目产品定位建筑规划建议——园林景观结合地形形成坡地景观——将山景作为郊野公园来设计，形成“城中有山，山中有园，园中有宅”的意境。参考兰溪谷郊野公园设计理念。——利用地势高差形成多层次景观。项目产品定位建筑规划建议——园林景观项目产品定位建筑规划建议——园林景观组团景观示意形成本项目特有的坡地景观系统项目产品定位建筑规划建议—园林景观强调可参与性在社区各处布置多种类型的运动设施。休憩场地、儿童游戏设备、各类家庭运动设备等，为居住者提供了更酣畅的沟通方式，也提供了一种属于城市也属于山中的运动健康生活方式。

项目产品定位建筑规划建议—整体建筑风格中欧新古典主义的建筑风格项目产品定位建筑规划建议—整体建筑风格中欧新古典高雅、风情、浪漫、阳光、鲜花、绿植如荫建筑与园林景观的完美融合项目产品定位建筑规划建议—整体建筑风格中欧新古典项目产品定位建筑规划建议—洋房建筑风格中欧新古典项目产品定位建筑规划建议—洋房建筑风格中欧新古典项目产品定位建筑规划建议—洋房建筑风格中欧新古典项目产品定位建筑规划建议—高层建筑风格建议采用新古典主义建筑风格，此风格易于体现物业的品质感。陶土砖、釉面瓦面砖、涂料石材、仿真石漆

建议采用新古典主义经典的“三段式”（屋檐、墙面、基座）设计手法，形成明朗而高贵的立面效果，运用经典的线条、丰富的细部、石材饰面，运用色调与材质的完美结合，制造出不同材质变化以及光影立体的交替辉映，彰显整体建筑的恢弘庄重。中欧新古典项目产品定位建筑规划建议—高层建筑风格高层采用独特的欧式新古典的外立面风格，在本区域内形成差异化形象，树立项目的中高端、标杆形象。将古典与现代完美结合ArtDeco新古典主义中欧新古典项目产品定位建筑规划建议——高层建筑风格高层在顶部采用采用金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。楼体增加竖向装饰线条让楼体更加俊朗。中欧新古典项目产品定位建筑规划建议——独具特色的坡地建筑利用地形高差形成丰富的、多层次的建筑空间，如架空或半架空处理的坡地建筑形态，使社区空间更加开敞、气流更畅通。项目产品定位建筑规划建议——提升项目品质基于项目的定位是中、高端产品，在不增加项目建安成本的基础上，对项目建筑规划设计、产品细节进行创新，以提高项目品质。主题坡地景观中央中心广场步入式阳台空中观景平台窗户创新入户花园架空层电梯配置智能化项目产品定位建筑规划建议—空中观景平台设置空中观景平台，既便于社区通风，又可使景观价值最大化。项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊阳台同房间的区分步入式阳台（赠送）步入式阳台步入式景观凸窗项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：阳台步入式观景阳台错阳台，赠送面积项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：阳台通过阳台和墙面也提升物业品质项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：入户花园入户花园作前院项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：架空层提升项目品质的架空层高层1楼架空层的设计既体现了项目前瞻的规划设计理念，又充分的利用了坡地的层次分明的景观，又给业主提供了很好的运动休闲场所项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：架空层提升项目品质的架空层高层1楼架空层的设计既体现了项目前瞻的规划设计理念，又充分的利用了坡地的层次分明的景观，又给业主提供了很好的运动休闲场所项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：电梯提升项目品质的电梯配置梯户比2：3或2：4采用大轿箱电梯项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：电梯双开门电梯通过智能电梯卡控制系统，保证了自家楼层的电梯门仅向持卡者开启，本项目之大户型可采用此类电梯。应用案例：中海香蜜湖1号、中海观园国际。项目产品定位建筑规划建议—细部亮点营造：智能化适当引进智能化技术提升项目品质

项目产品定位产品建议—联排别墅本项目中联排别墅是确山房地产市场的旗帜标杆在层数上，基本以3层为主；四房房型基本采用3层的方式，顶层采用比较多的退台处理，户型面积控制在190—210㎡；联排别墅要充分利用建筑与景观的关系以及建筑内部空间的外延部分，体现出别墅的尊贵大气；联排别墅是确山房地产市场的标杆，没有任何类似的竞争项目，因而本项目的联排别墅是市场最稀缺的高端产品。项目产品定位产品建议—联排别墅联排别墅要充分注重建筑与景观的融合以及建筑立面的塑造项目产品定位联排/Townhouse5室2厅3卫约198㎡户型参考示意项目产品定位联排/Townhouse6室3厅4卫1地下室约210㎡户型参考示意项目产品定位产品建议—花园洋房关于花园洋房本身就是一种多层住宅的功能升级具体可以体现在如下：

建筑形态的丰富，与户内空间结合户型内部舒适舒适空间的营造建筑与景观的融合，主要依靠于整体规划结构和景观营造更多的是注重客户的感知，所以强化展示项目产品定位产品建议—花园洋房本项目中花园洋房是对周边项目现状产品的升级和创新在层数上，基本以5层为主，少量的5+1；三房房型基本采用5或者5+1层的方式，顶层采用比较多的退台处理，户型面积控制在125—160㎡；花园洋房要充分利用建筑与景观的关系以及建筑内部空间的外延部分，体现出户型和产品的优势；花园洋房是在现有基础上的创新，因而本项目所指的花园洋房将会出现大量的创新。项目产品定位产品建议—花园洋房创新的元素运用基本原则是满足舒适性、性价比和功能弹性的原则入户花园：部分大三房中运用大露台：通过阳台的左右相错处理，基本可以保证每户均有较大的阳台，普遍采用，同时对立面有很强的丰富作用半地下工作室：大三房的地下部分的处理，具体可参照澜溪镇顶楼屋顶花园：大三房的部分房型，形成顶层复式小洋房，注意控制面积阳光房：大三房的部分房型落地凸窗角窗：普遍采用步入式花台：部分朝景观面的房型步入式衣帽间等：部分房型项目产品定位花园洋房要充分注重建筑与景观的融合以及建筑立面的塑造产品建议—花园洋房户型参考示意4室2厅2卫约153㎡4室2厅2卫约149㎡花园洋房项目产品定位项目产品定位产品建议—高层产品1、项目自身条件项目所处于确山城区，周边政府机关、事业单位、企业等众多，聚集了大量的中高档稳定的消费群体。2、相关部门成交统计整个确山的商品房以120-140平米之间三房面积住宅成交最为活跃，其次为80-100平米的大两房。花园洋房、联排、Townhous等产品较稀缺。150以上的四房及房顶复式滞销。3、客户需求心理首选舒适三房、其次为大两房，置业希望一步到位。项目产品定位产品建议—高层产品

二三线小城市居民的消费心理和消费习惯一般很难接受一房小户型，大多追求舒适的大户型，所以二三线小城市里，大两房和舒适三房较受青睐。

小城市比较讲究传统，深受中国传统儒家文化熏陶，讲究“家和”、“齐家”，则对于普通三口之家，三房最适合。而少数富裕阶层更加会追求舒适的四房。

年龄在45-65岁之间的中高端收入家庭，子女一般长期读书在外，目前暂买舒适两房，等子女毕业在外地工作后，再帮助子女在外地买房。因而需要大量的舒适两房。

处于事业上升期的中年人，更注意家庭的和谐。一家三口住在一起，在工作之余也可尽享天伦之乐。因而需求大量的改善型三房。

以精致紧舒适三房为主力户型，设置两种户型，面积控制在105㎡、120㎡；

配以85㎡两房，满足周边刚性、投资性客户需求；

点缀少量四房，满足附近部分高端客户群体；

不设置一房与复式。项目产品定位产品建议—高层产品户型定位——房型定位项目产品定位产品建议—高层产品我司建议把握区域供应稀缺机会；把握客户一次到位的置业需求机会；市场热衷于大两房和舒适三房。把握机会以大两房、舒适三房为主，辅以花园洋房和Townhouse产品（瞄准中高端客户）避免与市场上景观大户型的正面竞争，弱化景观劣势，采用借景、框景的方式，自身造景，精心设计，弥补景观不足，打造特色的景观园林；创新设计灵动户型项目，增加竞争力。市场竞争户型建议项目产品定位产品建议—高层产品户型设计要素大露台设计；落地飘窗设计；中庭花园设计；双阳台设计等。双厅合一；动静分区；干湿分区；公私分区。客厅、主卧南向；注意房间整体采光。客户心仪的好房子客户心仪的好房子户型方正厅要大朝向问题附加值空间分区合理项目产品定位产品建议—高层产品

舒适性方面：是否达到基本的全明设计，起居空间、储藏空间是否充足，空间尺度是否满足舒适型的要求。合理性方面：功能布局是否合理，应做到动静分区，干湿分离，南北通风，合理进深。前瞻性方面：户型的功能布局、尺度关系是否领先当前市场，适度采用飘窗、入户花园、错层阳台、空中花园、退台等先进的设计手法。户型设计要素项目产品定位产品建议—高层产品通过构筑物、架空的设备位或花池大幅度赠送面积88㎡二房变三房户型参考示意项目产品定位产品建议—高层产品舒适性三居户型推荐（120M2)南北通透、大面宽，客厅疏朗开阔独立主卧区，带独立更衣室与卫生间，舒适居住更重私密客厅与两卧室南向南向两卧室通过起居室自然分离，形成相对私密空间，方便两代人同居的生活方式明厨明卫，有储物间中、西厨分开多阳台户型参考示意项目产品定位户型定位及产品配比建议房型2房精致3房舒适3房花园洋房联排/Townhouse面积区间75-85㎡95-105㎡110-125㎡125—160㎡180-210㎡套数占比20%-30%20%-35%25%-35%20%-30%5%-8%满足刚性需求的，占40%左右；满足改善性舒适需求的，占30%左右；提高项目形象价值的占30%左历。项目产品定位产品建议—社区商业

本项目的社区商业分布在S1、S3地块临盘龙山公园的临道边，可规划设计三层商业，超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态。其中：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态。项目产品定位产品建议—社区商业社区商业作为本项目之配套服务且辐射周边区域，必须满足未来业主的生活需求，同时满足服务半径的要求（3000M左右）。社区商业业态定位：特色商业街（含便利店、小型超市、专卖店、专业店等）规模：3000M2本项目社区商业之客户定位：主力消费群——本项目业主及周边工作人员；经营者——具有一定实力和经营经验的个体经营户；投资者——市区及周边县市高端客户。经营主题：为社区生活配套服务的以经营休闲、文化、娱乐、餐饮、日常购物、社区服务为主的综合性社区商业。商业及配套建议项目产品定位产品建议—社区商业项目产品定位商街是展示项目商业价值的最佳外部展示面；通过特色门头、导视、道旗、标牌等进行商业包装及用特色植物种植器、各种花卉的种植来渲染特色商业环境氛围。将店面统一标识，统一包装，把品位形象先行做出；以情景体验、温情的氛围，营造热烈的商业情景，烘托生活情调，打造情景化、观景化、体验式的广场商街。商街建议产品建议—社区商业项目产品定位产品建议—商业中心

本项目的商业中心规划在S2地块，以二层底商为主,以商超、建材家居、家具主力店为主，聚集商业氛围以带动其他商业的发展。

名门21世纪商业中心项目产品定位产品建议—商业中心如何对S2地块商业中心进行最为合理的规划建议、业态分布建议和运营管理建议？而这些都关乎本项目能否成功运营的关键核心所在项目产品定位产品建议—商业中心业态业种合理组合，实现可持续性经营短期内实现成功招商打造项目在确山乃至驻马店地区家居行业第一品牌，树立公司形象。我们的目标项目产品定位产品建议—商业中心商业中心，需更全、更精准的定位

“名门21世纪家居中心”，所涵盖的业态功能定位如：大型超市、建材装饰、建材家居、家具、家电类；

本项目的物业组合为：商业+酒店，因为地段、商务氛围、客群等方面的原因，且酒店的成功更多取决于商业。

建议将酒店做成产权式LOFT，利于销售；商业整体定位建议项目产品定位商业规划功能定位建议产品建议—商业中心

本商业中心可划分为两大区：商业区+酒店区；

商业区功能布局根据业态划分三至四个区：大型超市、家居中心、家电中心、建材中心等；

酒店区需先独立区分开；

建议商业区先动聚集商业氛围，后动酒店实现价值利润最大化。项目产品定位产品建议—商业中心业态功能建议

项目商业中心建筑面积2万㎡，其中地下商业二层为8000㎡，地上商业建筑面积共1.2万㎡。本项目划分为：国际名品家居馆、精品家居馆、精品建材馆、商务办公区、超市区、家电中心区、仓储区、停车场区等。其中以精品家居中心为最为核心区。项目产品定位产品建议—商业中心业态功能建议名品家居馆3000㎡1国际名品家居馆2港澳台名品家居馆3时尚名品家居馆4特色风情家居馆项目产品定位产品建议—商业中心精品家居馆约4000㎡业态功能建议1软体家俱馆2现代家俱馆3古典、儿童家俱、家居装饰馆4壁纸布艺馆项目产品定位产品建议—商业中心精品建材中心5000㎡业态功能建议1卫浴、洁具、瓷砖中心2门业系列3木地板中心4五金工具及配件中心项目产品定位产品建议—商业中心业态功能建议

建议引起一家大型超市，面积在5000㎡；

家电中心，面积有2000㎡；仓储区，面积为1000㎡；地下层建议8000㎡项目产品定位开发经营定位建议产品建议—商业中心

建议本项目宜先开发商业，后开发酒店；

先开大型超市、家居中心，待成功运营后，再开发其它区。保证项目成功开发，现金流早日回笼，利于树立高端形象；

若商业整体开发，一则体量太大，在县级市场招商难度大，招满时间不确定，影响开业时间，进一步影响整体项目顺利运营；二则整体招商不利于业态及时调整，方向一旦确定，则很难更改。项目产品定位产品建议—商业中心功能完善方面的建议

根据本卖场的特性需要设置地上物流区、仓储区与停车位；

由于建筑密度过大，需明确划分停车区、物流区、仓储区。项目产品定位产品建议—商业中心后期经营方面的建议

若分区定位开发，则前期投入财务成本较少；采用合理的分区设计，则后续中央空调能耗会降低，将减少开发商运营成本；统一管理，统一收银，提高利润；与户外广告公司合作，开发户外资源，提高前期大客户招商成功率及后期利润点。项目产品定位产品建议—商业中心营销方面的建议

立即开展商户调研工作，有利于摸清客户的需求，有利于积累意向客户；招商手册早日出台，宜先与大客户签定意向协意；引进驻马店地区没有的商家品牌，给出优惠条件，顺利运营，则可提升项目档次，提高项目形象。项目产品定位综合价值提炼确山首席生态-国际化高尚住宅社区中心地段规划配套-高度标杆

-风格尊贵

-花园典雅

-品质高端

-会所奢华

-商业配套-户型方正

-空间灵动

-布局讲究

-附加值大-节能环保

-智能安防物业管理精致户型-行政中心第四部分策略分解提升价值的手段，策略形成Action1：产品，包括规划/建筑/园林、附加值、服务等在产品硬件设计已较为出色的前提下，完善、增加专属于业主或客户的各项附加权益及服务内容；Action2：营销，包括高端形象树立、概念营造、推广力度、价格体系、口碑建立、影响力建立、现场展示及销售方式等本项目营销的关键是建立起有杀伤力的突出卖点的市场形象，制造有影响力的概念或话题，并配合以高标准的现场展示、有效的推广媒体、利于口碑传播和制造话题的活动。此外，还需针对政策的影响进行创新的营销手段；Action3：客户，需求的有效把握，扩大客户层或精确制导由于高端客户相对有限，所以应建立有效的客户渠道，对客户进行精心的管理和维护。策略总纲策略基调配合策略核心策略提高性价比，速度>价格推售策略＋价格策略。控制推售节奏，挖掘刚性需求，以足够的性价比快速出货。推广：核心价值挖掘＼渠道拓展展示：强化规划劣势＼增强价值体验客户：客户资源拓展＼客户关系维护营销：新闻策动为主＼活动体验为辅策略分解1营销策略6价格策略2推广策略3展示策略4客户策略5推售策略配合策略核心策略1营销策略营销策略计划-1营销策略计划-2营销策略计划-3营销策略计划-4营销策略计划-5营销策略计划-6项目/企业营销策略计划-7营销策略计划-8营销策略计划-9营销策略计划-11营销策略计划-10营销传播核心

2012年应该提出什么样的传播核心口号我认为，2012年名门盘龙山项目应该着力告诉确山：名门盘龙山项目将如何领演城市高端豪宅品质生活名门盘龙山项目将把确山的城市生活领演到什么样的境界是便捷的城市生活？是环保的城市生活？是休闲的城市生活？还是……核心传播思考宣传我们名门盘龙山项目将采用什么样的广告形式？是强势品牌硬广告？是亲情温馨软文？是“脑白金”疲劳轰炸？是“恒源祥”广告污染？我们认为：12年的广告传播应该以活动体验为主，以新闻策动为辅对新闻广告的应用：让名门的各类活动以新闻的形式成为关注的焦点定期让名门大事登陆确山新闻头条新闻事件一：名门盘龙山项目开工奠基仪式新闻事件二：名门盘龙山项目产品推介会新闻事件三：名门盘龙山项目秋季摄影比赛新闻事件四：名门盘龙山项目各类高端营销活动新闻事件五：名门盘龙山项目地产周年庆典，客户会成立庆典营销策略计划-1

制造新闻事件计划

攻略一：让名门的一举一动通过新闻的形式进入确山的视线攻略二：用名门的声音来告诉市民确山的经济热点攻略三：以名门冠名确山媒体的节目营销策略计划-2

营销活动计划举办各类高端营销体验活动，形成活动专场，聚集销售中心人气攻略一：举办名门盘龙山项目尊享酒会暨产品推荐会攻略二：举办名门盘龙山项目样板间、样板区展示体验秀攻略三：举办名门盘龙山项目家庭运动会、旅游节攻略四：举办正名门盘龙山项目风筝节、儿童绘画大赛活动攻略五：举办名门盘龙山项目夏季名品泳装秀活动攻略六：举办名门盘龙山项目摄影展活动营销策略计划-3一夜倾城计划（规模效应）攻略一：选择一段时间之内在确山市区各大超市、百货商场、家电卖场等地，发放印有名门盘龙山项目LOGO的T恤衫及环保购物袋攻略二：买断一段时间内在确山市区各大酒店、大型高档餐饮场所、商务会所等高档场所放置项目销售资料展架攻略三：买断一段时间内在确山市区各大商业银行放置项目销售资料展架攻略四：选择一段时间之内在确山所有主要的市区商业中心，交通要道树立户外广告牌及道旗。攻略五：选择一段时间之内在确山所有的公交车上覆盖车体广告攻略六：选择一段时间之内在确山所有的公交站台覆盖项目信息攻略七：选择一段时间之内在确山的汽车站、火车站覆盖项目信息营销策略计划-4暖心计划

攻略一：短信提示来电客户到访线路，注意交通安全攻略二：定期短信提示会员及区域客户针对天气变化，注意身体攻略三：定期短信宣传名门盘龙山项目提倡的高端运动品质生活理念攻略四：对会员及针对区域高端客户发送节日祝福营销策略计划-5

样板间体验计划

攻略一：推出名门盘龙山项目主人样板房，邀请意向客户免费试住洋房、高层样板间，让客户体验名门盘龙山项目的高端生活品味攻略二：邀请国内著名室内设计师免费为客户设计主题户型，提倡名门盘龙山项目的高档运动生活方式

营销策略计划-6网络攻略计划

攻略一：通过名门盘龙山项目的各类新闻事件、营销活动在主流网络上宣传名门盘龙山项目攻略二：让名门盘龙山项目与确山各类社会热点、大型文益活动、公益活动、等联系起来，通过网略迅速传播攻略三：通过QQ、电子DM弹出式新闻，让名门盘龙山项目的咨询进入每一个确山家庭的电脑桌面营销策略计划-7

公关攻略计划

攻略一：名门地产、客户会周年庆典攻略二：邀请国内外影视名星或主持人作为形象代言人来代言名门盘龙山项目攻略三：组织和冠名确山小姐暨形象大使大赛攻略四：名门地产慈善捐赠营销策略计划-8配套攻略计划

攻略一：商业配套攻略，借鉴国内案例的成功经验，联合超市等社区生活类品牌商家，进驻项目完善项目的商业配套、共同打造社区商业氛围，品牌商业的入驻，能够聚集人气，提升项目价值，形成多赢局面攻略二：教育配套攻略，与确山的一流的幼儿园、小学、中学达成入学协议，名门盘龙山项目业主子女可享受优惠条件就读

营销策略计划-9圈层营销、团购计划

攻略一：邀请政府公务员、私营业主、银行、汽车、金融、等行业的高端人士，参加项目的营销活动并参观项目现场实景及样板间、样板区域，感受和体验项目的高端的运动生活方式攻略二：团购促销——连锁反应去化快 制定一套有吸引力的团购优惠方案，以刺激客户集体购买和“老带新”行为。营销策略计划-10高层一成首付置业、降价3年回购计划

攻略一：对所有来访客户，实行住宅一成首付置业计划，减少客户的购买成本，调动客户的购买欲望，促进项目的销售攻略二：对所有成交客户，实行降价3年回购计划，即打消了客户降价的顾虑，又保证成交客户购买后的增值保值，增强客户对项目的开发信心商家策略联盟计划

攻略一：名门会与确山市区各大大型商场、大型酒店、大型高档餐饮场所、商务会所、各大商业银行等建立商家策略联盟，对名门会会员实行贵宾待遇，提升名门会会员的尊贵感，实现客户资源共享，实现双赢营销策略计划-11营销策略计划-12积累客户核心策略——逐日加钱客户积累法VIP卡积累客户VIP卡标记登记日期，从登记之日起到开售之日，每天累计100元；开售当天，客户凭卡可以减免对应数额的购房款（不计入首付）该卡可以转让；一套房对应一张卡；一人最多领取三张卡（现场经理掌控，控制数量辨别客户真实性）客户到现场登记、免费领取VIP卡营销策略计划-13客户挖掘策略（1）——楼盘客户资料获取其他楼盘客户资料联动聘请现有楼盘客户主管聘请大型楼盘主管作为项目销售经理；高待遇、高提成；大型楼盘资料转化为项目资料；后续其楼盘销售可以本项目形成互动现售楼盘客户资料从置业顾问手中获取，成交后按约定好的比例对其进行提成售完楼盘从确山大型装修公司业务员手中获取，成交后按约定好的比例对其进行提成营销策略计划-14寻求大型发布短信公司与其合作发布楼盘销售信息从短信公司获取大量客户资料筛选存款100万元以上、电话消费200元以上客户进行电话营销通过短信公司获得目标客户资料客户挖掘策略（2）——目标客户资料积累营销策略计划-15高端商场客户互动4S店客户互动与驻马店、确山高端4S店进行联动，其推荐购车客户成交，反1%给4S店；客户销售1%优惠；(直接负责人洽谈)购房客户购车，4S店给予3%优惠额度与驻马店、确山等商场联动，其VIP金卡客户购买项目直接享受2%优惠；(直接与负责人洽谈)组织金卡客户到售楼部考察项目，直接积累客户资源；小众营销策略——点对点客户积累营销策略计划-16楼书设计构思主要突出大气、高档品位、文字与图片的编排精致、色彩协调。文案配英文标题。楼书设计、印刷高品味本项目的楼书要与物业形象相吻合，做成精品，内容丰富、设计上乘、印刷精良；形象包装策略——营销物料包装提升品质营销策略计划-16折页、手提袋处处显示项目品质营销策略计划-16室内效果感受室外园林感受光碟能够最大限度展示项目预期效果，从整体规划到园林设计；从室内景观到外部建筑细节，都能够让客户体验身临其境的愉悦营销策略计划-16产品推介会距项目开盘一月左右时间，选定高档酒店进行推介邀请诚意客户1000组现场请设计师进行讲解内容涵盖：规划设计理念、建筑设计、园林设计理念、物业管理服务等现场回答客户对于产品的关注问题；销售人员跟进客户了解客户需求，把握客户诚意度媒体后续报道；制造社会热点、积累更多客户；营销中心展示活动现场氛围；营销策略计划-17开盘一周内购房客户有资格参加活动第二周所有购房客户前来参加活动有随意客户抽取奖项：三等奖：价值20万元轿车；二等奖：价值30万元轿车；一等奖：价值50万元轿车；客户付完购房全款后或贷款放贷后凭贵司出具证明到4S店领取轿车不影响开盘成交购房客户带跟多新客户前来；人气得到聚集与4S店联动进行；轿车开至现场;奖品约为一套大户住宅价格，反摊至售价中；媒体后续报道；制造社会热点、积累更多客户；营销策略计划-18买房抽豪车开盘后二月左右时间，选定高档酒店进行答谢邀请所有成交客户前来参加宴会；客户可带朋友前往贵司至答谢辞，感谢客户对项目的支持现场举行文艺表演活动；现场餐饮供客户饮食；客户离场赠送价值一百元左右礼品客户答谢酒会营销策略计划-19营销策略计划-20口碑传播是销售中最有效地方式，其中以老客户带新客户最为有效销售人员告知来客户“老带新”政策来客户带新客户成交；现场做如实登记新客户销售1%优惠老客户优惠2年物业管理费用口碑传播策略——老客户带新客户工程进度需要紧密为营销服务。在工程节点配合上需要考虑营销的需要。现场为期房销售，展示贵司管理细节以及防止客户进入工地看房，需要在明显位置设置标示牌，温馨提醒客户。工程细节展示策略——促进客户购买信心营销策略计划-212推广策略我们的战略利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁项目前期营销推广策略项目后期营销推广策略推广策略思考关键一：需要言之有物；

——能清晰的告诉客户我们卖什么关键二：推广信息与销售重点结合

——让推广真正为项目销售服务关键三：结合销售阶段，有重点的投放

——控制营销成本，将钱花在刀刃上关键四：在客户看得到的地方，做文章

——渠道深挖，实现推广效果最大化推广策略思路（战略层面）——在线上充分发挥项目别墅产品在确山的稀缺性，以别墅产品为依托高举高打树立项目在区域内的绝对高端豪宅标杆形象与价值，以激发高端客户对名门盘龙山项目的价值认同和心理层面的利益获取；推广策略思路（战术层面）——线下利用高端营销活动、事件营销，及实景呈现优势，通过情景体验，深化项目产品品质，打造高端运动生活方式，打动客户促进成交。因此线下会所、中心广场景观、坡地主题景观园林、喷泉水景、景观小品、建筑等硬件配套需不断完善，同时强化物业服务、置业服务等软性文化。推广策略核心项目核心价值点

针对项目别墅产品在确山的稀缺性，全年以丰富项目别墅高端产品的内涵与形象价值为主题，贯穿推广始终，在推广渠道、客户定位上以高端精准营销为导向，实现项目别墅产品价值的升华。营销推广大纲销售阶段营销阶段分众营销（煽风点火）渠道营销（聚众起事）立体营销（全面覆盖）整合营销（火上浇油）概念炒作营销方式岁末业主答谢活动老带新活动其他线下和渠道传播为主线上线下全方位覆盖循序渐进，循序渐进，从名门品牌价值再到客户价值、产品价值进行全方位阐述和推广第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段品牌价值：5年陈酿确山，淬炼非凡品质客户价值：献给真正懂得这里的人产品价值：定制级·别墅产品典范产品价值：定制级·洋房产品推出参与公益事业，配合政府美化确山城区夹报软文炒作网络炒作户外广告牌正荣会VIP客户积累开盘前主流媒体全面覆盖洋房产品论坛(或巡展)一期会所、洋房样板房开放诚意客户意向摸查体验活动营销渠道客户直效营销一期景观示范区开放不定期现场营销活动体验活动营销老带新活动推广计划营销推广建议：渠道传播媒体发行量/版位主题内容及方式目标受众/范围投放目的工地围墙广告户外广告牌工地现场重点路口，立地式项目形象展示区域来往目标客户信息告知、形象展示围墙广告项目工地现场四周项目形象展示区域来往目标客户信息告知、形象展示户外市中心繁华地段显要位置设1-2块项目形象展示市中心高端客户信息告知，形象展示进城重要路口设在进城路口项目形象展示城级高端客户信息告知，形象展示软文公关当地报纸三篇未曾亲历，怎能感动全市高端客户以产品实景、景观实景、样板区域、规划等全方位展示项目价值，实施全面渗透，推广计划

渠道

传播媒体发行量/版位主题内容及方式目标受众/范围

投放目的电台广播电台黄金时段配合具体营销活动，进行告知宣传

高端目标客户利用电台到达率高的优势，迅速扩大项目知名度报纸当地报纸夹报3-5期项目卖点诉求高端目标客户信息告知，受阅率高网络QQ、电子DM弹出式新闻

首页详细的项目销售信息介绍，并链接到项目网站针对使用网络客户针对网络信息容量大、无地域限制的特点DM2套方案：一套针对刚性需求客户，一套针对改善性客户若干精简版的楼书内容高端目标客户便于随时随地投放、携带、阅读3展示策略销售现场与样板区域展示品牌与服务展示项目规划优势展示展示策略项目在销售前的形象展示一定要完全充分体现项目高端的形象及生活品位。1、销售现场与样板区域的展示：(1)销售现场氛围营造(2)样板间的风格选择与设计(3)样板间的位置选择与看楼路线的安排2、品牌与服务展示：(1)项目物管服务展示(2)商业、教育配套3、项目规划优势展示(1)项目建筑产品优势(1)项目园林、景观设计优势销售现场的展示销售现场展示：销售现场的布置需要有一定的高端品味，它是项目档次与品质的缩影。销售中心的装饰一定要展现出国际化商务的氛围和特色，软件装饰一定要高挡体现项目的国际化标准，而且必须要有美好温馨的氛围，给客户良好的第一印象，再加上优质的服务，让客户能够以一种放松、平和的心情，一种配合的姿态来接受我们的信息销售现场功能展示：销售现场一般承担展示、接待的功能所以售楼处都应有明确的功能分区，如展示区、接待区、洽谈区、签约区、交款区等。

接待点选址及展示售楼部内品味包装整体沙盘制作精致大气；区域沙盘用线路重点标示交通动线；分户模型注重细节处理摆放大量绿色植物；设置咖啡休闲区域；卫生间播放轻音乐以及提供热水；现场做大气精致售楼中心，给客户一种高品位、尊贵的感觉，需要具有很强的标示性我司观点：售楼部最直接体现项目档次和品味，是客户对项目认知和认同的第一步；售楼部包装到位，则项目成功了一半；销售现场的展示接待点/售楼部包装及展示售楼部示意一售楼部示意二咖啡区域沙盘示意一沙盘示意二销售现场的展示高品质、高质量、5米高的围挡公示围挡示意现场包装策略——给客户强烈视觉感受销售现场的展示销售现场的展示售楼部门头包装以及细节处理注重质感不锈钢背景墙示意不锈钢入口导视示意营销中心包装示意销售现场的展示样板间的展示样板间的风格与设计：在项目期房销售中，样板间的展示尤为重要，做好样板间的风格与设计，另外做好清洁，增加灯光照明，摆放适量绿植，力图营造温馨、舒适的家庭感受．样板间温馨化、生活化：将样板间作为杀客地点！用氛围感染客户！在样板间放上“请您体验”的标志牌，并增加小咖啡吧台服务。例如：在现场某处煮咖啡，整个房间都是浓郁的咖啡香味，客户可以坐下来，一边喝咖啡一边就可以算价、谈签约。样板间的展示路线安排：(1)尽可能在项目看房参观路线上不走回头路，让客户充分感受项目景观和了解项目；(2)选