赢商共享北京中粮西单大悦城20089更新155868755

【北京】中粮西单大悦城汉博研究院2008年9月第一部分：项目简介第二部分：项目区域环境第三部分：项目定位、业态布局与品牌落位分析第四部分：项目规划设计分析第五部分：项目经营模式分析第六部分：项目亮点与经验借鉴目录一、项目简介项目简介开业时间：2008年2月2日建设投资商：中粮集团建设单位：北京新奥西郡房地产开发位置：西城区西单北大街商业形式：集购物、休闲、娱乐一站式服务大型shoppingmall总建筑面积：20.5万平方米商业建筑面积：11.5万平方米二、项目区域环境项目所在区域环境：西单商圈西单大悦城地处长安街的中央繁华地带--西单商业中心，毗邻君太百货、西单文化广场和中国银行总部，与首都时代广场相望，西侧即是著名的中国金融街；西单大悦城距长安街不足百米，雄踞商业繁华之腹地，座拥金融、商业两大商圈；商圈内商业项目有西单商场、西单购物中心、西单赛特、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场、109百货等。地处北京最为繁华的商业中心——西单商圈区域（西单商圈）概述

西单商圈南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西单北大街为轴线东西进深200——300米，占地80公顷。因东西边界由各项目的纵深决定所以呈非直线型的空间区域。西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。西单商圈以经营中高档商品为主，基本形成了集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅游、会展等功能于一体的国际水准的现代化商业区。目前商业规模：总体经营面积约50万平方米，年销售额80亿元，日客流量达30万人次，在北京市商业格局中具有举足轻重的地位。区域（西单商圈）商业特征西单商圈——零售购物为主、大众化、时尚化商业集合商业结构：以百货、零售为主，商业结构单一物业类型：以独立商业体、写字楼底层商业为主消费人群：本地消费者占76.3%，消费人群年轻化；外埠消费者约占23.7%1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足； ——成熟商圈的必备条件，是商圈旺盛生命力的源泉。4）消费客群年轻化、消费层次多样化； ——年轻消费及旅游消费为主，消费结构有待丰富拓展。2）商业形态单一，以大型百货商场为主； ——传统商圈的显著特点，同质化竞争导致价格战。3）商业结构不合理，商业业态欠丰富； ——零售业为主力业态，导致商业经营仅局限于白天。5）商业分布格局基本成型、确定； ——未来商圈格局可预见，本案带动商圈进入第三次升级阶段。商圈特点区域（西单商圈）现有商业商业名称开业时间营业面积消费特征商业类型商业档次楼层分布君太百货2003年12月6.3万平米20-35岁时尚品牌消费时尚百货中高档B1-7F中有百货2002年1月4万平米20-35岁时尚品牌消费时尚百货中高档B2-8F西单商场1978年3.4万平米35岁以上消费者及外地旅游者传统百货中档B2-5F西单购物中心1991年0.6万平米旅游者为主传统百货中低1F-3F华威大厦1997年3万平米16-25岁韩日时尚消费时尚百货中档3F-8F西单文化广场2002年3.2万平米18-25岁时尚购物及娱乐消费时尚卖场中档B1-B3首都时代广场2005年2.5万平米25-40中高品牌消费精品百货中高档B2-3F109婚庆百货2003年9月3万平米婚庆主题消费主题百货中高档B1-6F西单图书大厦1998年5月1.6万平米图书文化消费主题百货中档B1-4F西单明珠商场2001年7月3.2万平米16-25小商品消费小商品卖场中低档B1-6F西单置地星座2004年底1.5万平米商务休闲配套街区型商业中低档B1-2F区域（西单商圈）现有商业分布时代广场美美百货西单图书大厦中友百货高登大厦商业西单明珠西单购物中心华威大厦商业北京攻略西单商场美晟国际广场君太百货西单大悦城置地星座西单国际大厦商业西单109婚庆百货西单文化广场西单明珠商场区域（西单商圈）现有商业结构商业形态营业面积所占比例百货15900047%摊位式卖场9400028%购物中心250007%主题商业4600014%街区式商业150004%合计339000100%业态营业面积比例零售27390081%餐饮5460016%休闲娱乐105003%合计339000100%西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是零售业态的必要配套。区域（西单商圈）商业消费者分析消费者构成：消费者构成消费能力所占比例本地时尚青年频次高、消费额度不一45-60%外埠商旅人群一次性消费为主20-25%区域办公人群频次高、消费实力较强15-20%周边居住人群频次高、以家庭消费为主5-10%消费者特征：大多数消费者选择西单是出于交通便捷、商业集中的考虑；消费者年龄构成以青年为主，16-35岁消费者占70%左右；消费者消费频次及提袋率较高；消费者层次丰富，价格敏感型与成熟实力型；品牌依赖型与冲动消费型共存。平均消费额度偏低，一次性消费101至310元的消费者占70%，1000元以上的只占4%；区域交通环境——轨道交通环境北京轨道交通规划图地铁4号线地铁1号线地铁12号线灵境胡同站西单换乘站2008年前区域内轨道交通主要为“地铁1号线”、“地铁4号线”；未来北京总体轨道交通规划中，“地铁12号线”将成为第三条路过本区域的轨道交通线路。上述线路同时可与地铁2、6、7、9、11号线在城市关键节点上自由换乘，对未来区域的交通及人流带动作用不可估量。地铁1号线：横贯京城东西，直接导入城西贵胄及CBD财富人群；地铁4号线：纵贯京城南北，连接中关村、截留南城实力消费；区域交通环境——地面交通环境主干路：长安街、西单北大街；次干路：华远路、横二条、灵境胡同、辟才胡同；支路：武功卫、堂子胡同等11条胡同；空中连廊：宽5-9米，高4-6米，长1918米的二层步行连廊，将东西两侧11座现代建筑连接在一起；公交线路：1、4、10、15、22、37、46、47、52、603、604、616、626、726、728、802、808、826；102、105、109电车；特1、百利宝201；204、205夜班等25条公交线路。西单商业区道路网络系统已基本形成。从整体布局上充分体现了北京市棋盘式与环路相结合的结构特点，区域内道路网络的整体结构框架，形成了纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了西单北大街的高效、畅通。整体交通图周边环境示例图片西单商场空中连廊区域（西单商圈）环境综述西单商圈是北京的传统市级商圈之一，交通便利，知名度很高，吸引大量的北京居民及外地游客前来消费；交通极其方便，无论路面交通还是轨道交通，都连着东西南北各个经济交通的大动脉；目前西单现存商业中，美美百货档次最高，其次为西单大悦城、君太百货、中友百货、西单商场，西单明珠和华威及新世代档次较低，购物环境较差，人气非常旺，吸引大量的年轻人前来购物；整体来看西单商圈档次较低，大部分消费者是冲着交通方便，商品丰富和价格便宜来的；西单商圈的消费者以年轻人为主，80%的消费者介于16-35岁之间，西单已成为北京最能吸引年轻人购物、娱乐、消费的地区之一。三、项目定位、业态布局与品牌落位分析项目定位总体定位：一站式服务的综合SHOPPINGMALL主题定位：新潮、高贵、典雅的“青年城”客群定位：16-30岁年轻、白领一族（主要为女性）类型定位：ShoppingMall经营定位：中高档消费形象定位：年轻有朝气风格定位：现代主义业态定位：核心品牌为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店档次定位：服饰单价：200-800元概念定位概念定位12345国际年轻时尚品牌新进入者展示中心国内知名年轻时尚品牌旗舰店集中地个性概念品牌体验区打造西单地区餐饮时尚先锋能和朋友逛一天的mall各楼层主题分布楼层楼层主题业态主力店10\11F梦想电影院\9F兴奋健身SPAFAB数码娱乐广场\8F童真餐饮游乐场麦吉柯魔术教学馆、加斯猫电玩7F约会餐饮麻辣香锅、辣婆婆6F快乐餐饮港丽餐厅、大快活、仙踪林5F动感运动服饰手机卖场餐饮耐克、阿迪达斯、锐步、手机卖场4F冲撞流行服饰餐饮QUIKSILVER/ROXY、马克华菲3F潮流时尚女装餐饮BestSeller、G2000、UNIQLO2F性感服装服饰餐饮ZARA、Belle、BestSeller，WalkerShop1F优雅服装服饰餐饮ZARA，BestSeller，NEXT、EspritB1炫目护肤用品饰品餐饮家居美发万宁、大明眼镜B2前卫精品服装、服饰、饰品餐饮美发卡玛、以纯、佐丹奴整体业态布局10F/11F：梦想——首都电影院9F：兴奋——空中游泳池、健身房8F：童真——大型游乐中心、美食公园7F：约会——精品川菜、情调火锅、异国餐饮6F：快乐——国际大型快餐区、冰品甜点、水吧超市5F：动感——运动旗舰、潮流户外、时尚牛仔、时尚手机、台湾美食4F：冲撞——街头流行、个性混搭、设计师风格、时尚餐饮3F：潮流——个性服饰、都市少女装、内睡衣沙龙2F：性感——白领时尚服装、格调鞋区、经典配饰1F：优雅——国际品牌旗舰店、流行彩妆B1：炫目——护肤彩妆、时尚饰品、创意家居、造型设计、轻食小点B2：前卫——潮流休闲装、动漫产品、特色生活小店、造型设计、咖啡水吧B3/B4：停车场B2业态布局B2业态布局合理，电梯布置合理，有助于品牌的导购性；品牌档次不高，主要以国内知名服饰品牌为主，店铺面积以100-200平米之间居多；目的消费性强，主要是年轻时尚一族，主题为“前卫”，以休闲男女装为主，辅以时尚用品和休闲餐饮搭配。前卫B2品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积B2-03卡玛/KAMA国际三线品牌男女休闲装128.5B2-05阿瑟斯/xxxex国际三线品牌男女休闲装173.6B2-06/07曼迪飞/mediwell国内知名品牌男女休闲装157.4B2-08/09/10阿伊莲/ayilian国内知名品牌男女休闲装251.2B2-11aJosonwood国内知名品牌男女休闲装150B2-11b/12a以纯/yishion国内知名品牌男女休闲装260B2-12b热风/HOTWIND国内知名品牌男女休闲装405.4B2-13真维斯/jeanswest国内知名品牌男女休闲装80B2-14霸狮腾/Braxton国内知名品牌男女休闲装80B2-15/16Ipzone国内知名品牌男女休闲装80B2-17\18伊韵儿/Eruner国内知名品牌男女休闲装170.6B2-20美特斯邦威国内知名品牌男女休闲装144.3B2-21NEE国内知名品牌男女休闲装123.7B2品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积B2-23堡狮龙/bossini国内知名品牌男女休闲装184.8B2-27/28/29佐丹奴/Giordano国内知名品牌男女休闲装369.2B2-30罗宾汉/robinhood国内知名品牌男女休闲装91.8B2-31波顿/boton国内知名品牌男女休闲装82.4B2-32CROCS国内知名品牌男女休闲装40B2-33S&K国内知名品牌男女休闲装120.6B2-34/35/36班尼路/baleno国内知名品牌男女休闲装378.7B2-24缤果时尚用品动漫产品80B2-04乐扣乐扣时尚用品生活小店88.5B2-25/26优之良品时尚用品生活小店60B2-02龙川小勃美发沙龙\KOBO时尚前沿服务美容美发191.8B2-22雅酷比休闲餐饮餐饮112.9B2业态分析从产品类型上看男女休闲服饰比例较大一些，占到了80%；其他类型所占比例相差不多；从档次上看以国内知名品牌为主，比例达到了90%；从面积配比上来看服饰所占的比例重一些为87%。B2示例照片B1业态布局业态布局合理，主动线宽敞；本楼层主题为“炫目”，产品主要以化妆品、珠宝首饰、装饰品、家居饰品为主；店铺面积大多在40-80平米之间，形象店安排在扶梯口左右；炫目B1品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积B1-02万宁MANNING护肤产品专业店化妆品371.5B1-04家美乐护肤产品专业店化妆品40B1-08靓丽金象皮肤医学护理中心护肤产品专业店化妆品83B1-16HUGOBOSS香水国际一线品牌化妆品28B1-30RedEarth国际三线品牌化妆品72.7B1-32Missha国际三线品牌化妆品89.3B1-33佰草集国际三线品牌化妆品66.1B1-34KORRES国际三线品牌化妆品51B1-35BLEUNUIT/深蓝彩妆国际三线品牌化妆品58B1-36DHC国际三线品牌化妆品41B1-38Sephora国际三线品牌化妆品148.9B1-40THEFACESHOP/TFS国际三线品牌化妆品104B1-05SHE’S国际三线品牌珠宝首饰/装饰品38B1品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积B1-06TWICE国际三线品牌珠宝首饰/装饰品40B1-06A曼古银/MGS国际三线品牌珠宝首饰/装饰品40B1-07PAICHICHI国际三线品牌珠宝首饰/装饰品42B1-08APUCCA国际三线品牌珠宝首饰/装饰品47B1-09MICKEYMOUSE国际三线品牌珠宝首饰/装饰品48B1-09AEXPRESS国际三线品牌珠宝首饰/装饰品53B1-10大明眼镜国内知名品牌眼镜店50B1-14阿努比斯/ANUBIS国际三线品牌珠宝首饰/装饰品147B1-15宝岛眼镜国内知名品牌眼镜店138.7B1-16AMISSYMISSI国际三线品牌珠宝首饰/装饰品32B1-19爱美菲露/AIMERFEEL国际三线品牌珠宝首饰/装饰品74B1-31Q’ggle国际三线品牌珠宝首饰/装饰品151.8B1-37APPLE数码数码专业店数码产品92B1-11HOME+家居饰品专业店家居饰品53B1品牌列表（续2）品牌名称产品档次细分业态经营面积B1-12HoyaBoby家居饰品专业店家居饰品45B1-13Nici家居饰品专业店家居饰品41B1-14AHelloKitty家居饰品专业店家居饰品147B1-17Potato&Co家居饰品专业店家居饰品137B1-18A爱特宝斯/ARTBOX家居饰品专业店家居饰品58B1-21MaybeDoll家居饰品专业店家居饰品40B1-20BRILLANT家居饰品专业店家居饰品40B1-03INAIL/BEAUTYHEAVEN时尚前沿服务美容美发63B1-23丁和李朴国际专业美容美发时尚前沿服务美容美发181B1-22A八喜休闲餐饮餐饮51B1-24鲜元素休闲餐饮餐饮41B1-26/27面包新语休闲餐饮餐饮164.1B1-25COLDSTONE酒屋休闲餐饮餐饮121.7B1业态分析从产品类型上看化妆品、珠宝首饰/装饰品和家居饰品所占的比例稍大一些，分别为32%、27%和20%；从档次上可以看出国际三线的品牌居多，比例达到了86%；面积配比上还是化妆品、珠宝首饰/装饰品和家居饰品所占的比例稍重一些；B1示例照片F1业态布局F1是国际精品服饰展示区，业态布局统一，以大店为主，面积从几十到上千平米不等；本楼层主题为“优雅”，品牌高档，主要以国际精品前沿服饰为主；由于品牌的吸引力，目的消费性强；电梯布置合理，有助于品牌的导向；主动线宽敞，配合内装饰及品牌显得较有品质。优雅F1品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积1F-01ZARA国际二线品牌男女服饰1013.81F-02PROMOD国际二线品牌男女服饰134.91F-03b+ab国际三线品牌男女服饰176.51F-04/05/06ESPRIT国际二线品牌男女服饰4531F-07BestSeller复式店国际三线品牌男女服饰9001F-08Artini国际二线品牌男女服饰114.51F-09CityChain国际二线品牌男女服饰1181F-10SWATCH国际二线品牌男女服饰301F-11/12http//国际三线品牌男女服饰244.91F-13/14MUJI国际知名品牌男女服饰419.4F1品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积1F-15NEXT国际二线品牌男女服饰7361F-16HILFIGERDENIM国际二线品牌男女服饰167.91F-17GUESS?国际二线品牌男女服饰1751F-18/19/26CKJEANS国际一线品牌男女服饰2471F-19AGUCCIGLASS国际一线品牌男女服饰501F-20TISSOT国际二线品牌男女服饰801F-21/22SIBO国际三线品牌男女服饰1521F-25FOLLIFOLLIE国际三线品牌男女服饰541F-23Sephora国际二线品牌化妆品285F1业态分析FI层是国际旗舰品牌的展示厅；从产品类型上几乎为男女服饰，所占比例达到了95%；从档次上来看以国际二线的品牌为主，比例为60%，国际三线品牌为26%，国际一线品牌所占比例稍小一些；面积配比上理所当然的男女服饰所占的比例重；F1示例照片F2业态布局业态布局合理，突出主题，整体动线较为宽敞，中庭挑空，可视性好，店铺面积也较大，基本在100平米左右，最大的WalkerShop有780平米；本楼层主题为“性感”，以国际流行服饰为主，档次以国际三线品牌和国内知名品牌为主。性感F2品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积2F-01ZARA复式店国际二线品牌男女服饰508.62F-02JINAVA国际三线品牌男女服饰107.52F-03Ein国际三线品牌男女服饰742F-04LaPargay国际三线品牌男女服饰116.12F-05Eachway国际三线品牌男女服饰129.22F-07BestSeller国际三线品牌男女服饰6262F-08/09/10Ochirly国际三线品牌男女服饰54.92F-12/13AG2000BLACKLABLE国际三线品牌男女服饰2272F-13EITIE国际三线品牌男女服饰932F-14/15/16ARRTCO国际三线品牌男女服饰7782F-26Prich国际三线品牌男女服饰89.22F-28GiordanoLadies国际三线品牌男女服饰1162F-29MOTIVI国际三线品牌男女服饰167.22F-31COTTONREPUBLIC国际三线品牌男女服饰32F2品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积2F-32/33FCUK国际三线品牌男女服饰365.22F-34W.国际三线品牌男女服饰1012F-35Scotfield国际三线品牌男女服饰192.72F-06Belle国内知名品牌鞋类4882F-06a红科国内知名品牌鞋类1372F-11Walkershop国内知名品牌鞋类7802F-24/25COBO国际知名品牌时尚饰品165.82F-27Hiroshima国际知名品牌时尚饰品812F-30LesPallines国际知名品牌时尚饰品332F-30aMetallurgy国际知名品牌时尚饰品162F-32A星巴克休闲餐饮餐饮1132F-36修表专业店专业店35F2业态分析从产品类型上看男女服饰比例仍旧是重一些为65%，鞋类和饰品的比例差不多，餐饮和专业店的比例小一些，都为4%；同样在面积配比上男女服饰所占的比例同样大一些，为67%，鞋的比例为25%；档次上来看国际三线品牌为主，比例67%；F2示例照片F3业态布局本楼层主题为“潮流”，主要以女性服饰为主，突出时尚性；业态布局简单明了，专为女性消费者服务的一个平台；电梯布置合理；主动线宽敞，充分显示了“逛”的感觉。潮流F3品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积3F-01G2000国际三线品牌男女服饰4703F-02LEVI’S/DOCKERS国际二线品牌男女服饰3203F-03AdidasLinear国际三线品牌男女服饰130.43F-10/11GiordanoCocept国际三线品牌男女服饰146.33F-14/15/17/18/19UNIQLO国际三线品牌男女服饰1073.13F-04TAIXAIT国际知名品牌时尚女装68.93F-05InWear国际知名品牌时尚女装76.23F-06AZONA国际知名品牌时尚女装2543F-07Mind/Bridge国际知名品牌时尚女装142.13F-08Belle国际三线品牌时尚女装3313F-09BestSeller复式店国际三线品牌时尚女装4803F-12BasicHouse国际知名品牌时尚女装129.13F-22Roem国际知名品牌时尚女装91.13F-23Bodpops国际知名品牌时尚女装82.7F3品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积3F-24Teenie&Wennie国际知名品牌时尚女装120.83F-25LILY国际知名品牌时尚女装98.33F-28edc国际知名品牌时尚女装115.43F-29BlancDER.G国际知名品牌时尚女装116.63F-30E-land国际知名品牌时尚女装1933F-16Love&Love/Ciosi国际知名品牌时尚女装94.53F-26CASIO国际知名品牌时尚女装53.73F-27GARONA国际知名品牌时尚女装823F-13A爱慕国内知名品牌女性内衣803F-13B曼妮芬国内知名品牌女性内衣903F-13E爱美丽国内知名品牌女性内衣703F-13F松山棉店国内知名品牌女性内衣553F-13GCKUNDERWEAR国际一线品牌女性内衣643F-20/21Wagas咖啡简餐休闲餐饮餐饮261.1F3业态分析从产品配比上来看以女性服饰为主，比例达到了79%，男女服饰比例为18%，餐饮仅占到5%；从档次上来看国际知名品牌占据了一半多，比例为54%，国际三线品牌比例为23%，国际二线品牌比例仅占到了4%；从面积上来看，男女服饰和女性服饰所占比例相差不是很大F3示例照片F4业态布局业态搭配合理，以时尚女装为主、珠宝首饰/装饰品为辅，兼以美容美发、箱包及餐饮等，店铺面积大多在100平米以下，店铺数量较多；本楼层主题为“冲撞”，以时尚休闲女装和时尚饰品为主；目标消费性强，主要针对是时尚女性。冲撞F4品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积4F-01/02/03/04马克华菲/FAIRWHALE国际知名品牌时尚女装4184F-09SoBasic国际知名品牌时尚女装1204F-10BenchBody国际知名品牌时尚女装734F-12西门町/WESTMEND国际知名品牌时尚女装624F-13歌莉娅/GOELIA国际知名品牌时尚女装764F-14好俪姿/Honeys国际知名品牌时尚女装2104F-18尚智喜国际知名品牌时尚女装364F-19VEILOND国际知名品牌时尚女装484F-22/23/30江南布衣/JNBY国内知名品牌时尚女装1524F-24/25E&YOU国际知名品牌时尚女装944F-31EXR国际知名品牌时尚女装854F-43/44TB2JEANS国际知名品牌时尚女装1074F-45/46VISCAP国际知名品牌时尚女装108F4品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积4F-52/53QUIKSILVER/ROXY国际知名品牌时尚女装4804F-57TonyJeans国际知名品牌时尚女装864F-58/59/60/61ebase/衣本色国内知名品牌时尚女装1364F-76/77LOVELYLACE国际知名品牌时尚女装594F-63/65播国内知名品牌时尚女装884F-64/66百图/betu国内知名品牌时尚女装864F-67/68/71BossiniStyle国际知名品牌时尚女装944F-70/72SCAT国际知名品牌时尚女装1064F-62AtoZ国际知名品牌时尚女装384F-11I’MDAVID国际知名品牌时尚男装714F-15/16/17SURFACE国际知名品牌时尚女装1874F-20海盗船/PIRATESHIP国内知名品牌珠宝首饰/装饰品974F-21D.TWO国内知名品牌珠宝首饰/装饰品45F4品牌列表（续2）品牌名称产品档次细分业态经营面积4F-26/276&8国际知名品牌珠宝首饰/装饰品834F-28Mudd国际知名品牌珠宝首饰/装饰品684F-29I.S.O国际知名品牌珠宝首饰/装饰品764F-32/39bauhaus国际知名品牌珠宝首饰/装饰品1354F-40必酷/BICO国内知名品牌珠宝首饰/装饰品164F-42Couzzle国际知名品牌珠宝首饰/装饰品334F-47/48COEY国际知名品牌珠宝首饰/装饰品1004F-49/508610国内知名品牌珠宝首饰/装饰品864F-51SOFIYA国际知名品牌珠宝首饰/装饰品864F-56OnitsukaTiger国际知名品牌珠宝首饰/装饰品1264F-69UNITEDCOLORSOFBENETTON包国际知名品牌箱包214F-73/74/75星期六国际知名品牌时尚女装1994F-41THETHING时尚前沿服务美容美发374F-51aENO时尚前沿服务美容美发1264F-54/55味千时尚休闲餐饮餐饮220F4业态分析从产品类型上看时尚女装和时尚饰品所占的比例要大一些，分别为59%和30%；从档次上来看以国际知名品牌为主，比例达到了80%，国内知名品牌占到了20%；同样从面积配比上可以看出时尚女装和时尚饰品的比例稍大一些，分别为66%和21%。F4示例照片F5业态布局动感本楼层主题为“动感”，在业态布局上突出运动的主题，以运动品牌服饰为主，手机卖场和餐饮为辅；主动线不是很宽敞；针对的消费客群明显；F5品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积5F-14法力腾phiten国际二线品牌运动服饰775F-05耐克/NIKE国际二线品牌运动服饰305F-08/09PONY国际二线品牌运动服饰1835F-10阿迪达斯/ADIDAS国际二线品牌运动服饰725F-11ONDA国际二线品牌运动服饰905F-19彪马/PUMA国际二线品牌运动服饰465F-20匡威/converse国际二线品牌运动服饰335F-21锐步/rebook国际二线品牌运动服饰565F-22卡帕/Kappa国际二线品牌运动服饰865F-24乐途/LOTTO国际二线品牌运动服饰445F-25美津浓/mizuno国际二线品牌运动服饰615F-26/27李宁/lining国内一线品牌运动服饰1335F-28ADIDASNBA/阿迪达斯篮球店国际二线品牌专业店82F5品牌列表（续1）品牌名称产品档次细分业态经营面积5F-06THENORTHFACE国际二线品牌运动服饰305F-07哥伦比亚国际二线品牌运动服饰305F-29/30探路者国际二线品牌运动服饰605F-23KEEN国际二线品牌运动服饰745F-03LEE国际三线品牌男女牛仔服饰1235F-04LEECOOPER国际三线品牌男女牛仔服饰305F-12APPLE国际三线品牌男女牛仔服饰825F-13/15COTTONFELID国际三线品牌男女牛仔服饰2605F-29/31/62/64/65手机广场

专业店7305F-01/02龙心大悦/happydragon中式餐饮餐饮288F5业态分析F5主要以运动服饰为主，比例为70%；从档次上来看国际二线比例大一些，占到了76%，国际三线品牌比例为19%;国际三线品牌比例为19%，国内一线品牌仅为5%；从面积配比上来看运动服饰和专业店的比例要大一些，分别为41%和30%；F5示例照片F6业态布局业态统一，均为餐饮，业态搭配上为休闲餐饮和西餐；目的消费性强；知名餐饮所占的面积稍大一些；快乐F6品牌列表品牌名称产品档次细分业态经营面积6F-01港丽餐厅/Charme西餐厅餐饮665.86F-02大快活休闲餐饮餐饮741.56F-03/04/05Mr.Pizza西餐饮餐饮318.76F-13/14/15肯德基/KFC西餐饮餐饮252.46F-10DQ

餐饮25.66F-11/12优根芙斯休闲餐饮餐饮1066F-16/17芒果芒果/mangomango休闲餐饮餐饮1306F-06找茶休闲餐饮餐饮56.86F-07欧美尔休闲餐饮餐饮90.86F-08仙踪林休闲餐饮餐饮52.96F-09JAVABOB’S咖啡休闲餐饮餐饮365.3F6业态分析F6层为餐饮区，主要以休闲餐饮为主，其比例占到了70%，西餐为30%;从面积配比上来看休闲餐饮和西餐所占的比例相差不是很大，分别为55%和45%。F7业态布局F7的业态布局和F6相似，均为餐饮区；业态搭配上为精品中餐和异国餐饮。约会F7品牌列表品牌名称细分业态业态经营面积7F-09麻辣香锅中餐餐饮365.67F-10/11/12辣婆婆中餐餐饮1034.47F-02豆捞坊中餐餐饮7187F-03/04/05元绿寿司西餐餐饮191.67F-06大长今西餐餐饮492.47F-01蕉叶泰国风味/bananaleaf西餐餐饮682.47F-07/08桂林人西餐餐饮229.6F7业态分析F7与F6一样均为大型的餐饮区，从产品类型上来就看西餐比例稍大一些为57%，中餐为43%；而从面积配比上来看中餐的面积比例稍重一些，比例为57%，西餐的面积比例为43%。F6、F7示例照片F8业态布局业态简洁明了---餐饮+休闲娱乐；餐饮主要以中餐和快餐为主，休闲娱乐主要为小朋友的开心乐园；主动线较为宽敞。童真F8品牌列表品牌名称细分业态细分业态经营面积8F-01嘉斯猫电玩城\休闲娱乐881.78F-D02明星梦工厂\休闲娱乐608F-04卓翼族玩具城\休闲娱乐81.48F-06面香居中餐餐饮161.88F-07吉野家快餐餐饮2088F-08缘之味快餐餐饮888F-09一品三笑快餐餐饮788F-10蒙自源中餐餐饮1308F-11千味久品快餐餐饮908F-12蒸霸天下中餐餐饮808F-02涮品天下（情调火锅）中餐餐饮178.78F-03星奇异（水吧）休闲餐饮餐饮77.28F-05麦吉柯魔术教学馆magicexperiece\休闲娱乐166.2F8业态分析F8的产品类型为餐饮和休闲娱乐；餐饮的配比为69%，休闲娱乐的比例为31%；从产品档次上来看，中餐和快餐的比例一样，均为44%，休闲餐饮的比例为12%；从面积配比上来看休闲娱乐的比例占整个的52%，中餐的比例为29%；休闲餐饮的比例最少，只占3%。F8示例照片F9业态布局F9为一个大的数码娱乐广场，业态单一，但突出楼层特色；FAB音像文化广场拥有一个集批发、零售、展示、配送、会员俱乐部中心等多种经营范围的综合营业场所，面积约4000平方米，是目前亚洲最具规模的音像销售旗舰店。

F10/11业态布局平面图F10/11为长江以北最大的电影院---首都电影院，13个影厅可同时容纳1800名观众。F10\11示例照片整体商业业态分析—三大业态配比（B2-11F、按面积）分析从整体（B2-11F）上看，西单大悦城业态陪比上以购物为主，占78%；同时餐饮也占有较大比例，为13%，这在同类购物中心中属于较高水平；休闲娱乐占9%。整体商业业态分析—业态分布剖面B11F2F3F4F5F6F

休闲娱乐业态以主力店形式分布于高楼层，作为该层的主题业态带动其他餐饮、零售业态的消费。层层有餐饮几乎，轻便餐饮集中于低层，大型餐饮在高层布局

零售业态集中于低楼层（B2-5F），保持零售业态的延续性7F8FRRRRRRRFFFF零售餐饮休闲娱乐FFB2RFE服务SS服务业态（主要是美容美发）集中在地下一、二层9F10F/11FRE整体商业业态分析—主力店、次主力店（B2-8F）主力店及次主力店布局层层主力店，以该主力店作为该楼层的主题，同时利用主力店带动周边零售、餐饮销售。8F：嘉斯猫电玩城（881.7平米）7F：辣婆婆（1034.4平米），蕉叶泰国风味（682.4平米），豆捞坊（718平米），大长今（492.4平米）6F：港丽餐厅（665.8平米），大快活（741.5平米）5F：手机广场（802平米）4F：QUIKSILVER/ROXY（480平米），马克华菲（418平米）3F：BestSeller（2006平米），G2000（470平米），UNIQLO（1073.1平米）2F：ZARA（1522.4平米），Belle（488平米）、BestSeller，WalkerShop（780平米），ARRTCO（778平米）1F：ZARA，BestSeller，NEXT（736平米），Esprit（453平米），MUJI（419.4平米）1F2F3F4F5F6F7F8F整体商业业态分析—细分业态配比（B2-8F、按品牌数量）分析西单大悦城从品牌类型整体来看，服饰占到总业态比例的一半，比例为53%；与其它商业不同的是，大悦城餐饮的业态比例大一些，占总比例的15%，几乎层层有餐饮；其它业态比例分配适中。整体商业业态分析—细分业态配比（B2-8F、按面积）分析西单大悦城从面积配比上来看，比例居前两位的仍是服饰和餐饮，比例分别为56%和23%，餐饮所持的面积比例相对较大；其它业态面积配比比较均衡。整体商业业态分析—零售品牌档次配比（按品牌店数量）分析西单大悦城产品档次从图上可以看出国际知名和国际三线品牌所占的比例稍重一些，分别为31%和27%，国内知名品牌占到21%，国际二线品牌比例为18%，国际一线和国内一线品牌的比例只占到了1%和2%；产品的档次衬托出整体的档次应为中档。四、项目规划设计分析整体设计图单体设计：开间、进深、轴距、层高、铺位分割开间：8米—16米进深：8米—16米轴距：8米层高：F1：5米；F2-F5：4.2米；F6-F9：3.7米；B1-B2：5.5米一层的建筑体量相对其它楼层来说稍大一些，走廊宽敞，能充分为消费者营造一个良好的购物环境；建筑景观设计建筑亮点大悦城也以其独有的建筑魅力领航西单商圈。纽约时代广场的电子巨屏，是目前全中国最大的LED外墙电子屏幕，24小时播放提供给商家做推广活动、促销。拥有13层宏伟建筑构成西单最大最闪耀的发光体，是亿万人凝望的焦点，向世界传播消费文明，展现北京的潮流个性、绚彩时尚。目光在这里汇集，节拍在这里跳跃，无数人的脉搏将在这里齐齐跳动，成就未来时尚文化的新视标。建筑亮点（续1）跨6层飞天梯，引导人流穿梭各区室内绿化设计建筑亮点（续2）全霓虹灯立面，符合项目年轻时尚的总体定位变化的楼层跳台建筑亮点（续3）连廊的变化，活跃空间天幕广场、中央舞台，大而舒适的共享空间五、项目经营模式分析西单大悦城商业管理公司---广州新中华酒店物业管理公司简介：新中华酒店物业管理，是星河湾集团全资控股子公司，是一家专业性的酒店物业管理服务公司。公司拥有一批具有深厚专业背景与多年工作经验的酒店管理精英，在酒店业享有崇高的知名度和影响力。成立以来，新中华秉承“诚信、高效、专业、创新”的宗旨，致力为酒店提供最好的管理模式与服务，帮助酒店实现最高的市场价值。目前新中华已受托多个酒店管理项目，零三年初成功接管广州国际会议展览中心项目，为其开展前期的物业管理和经营管理工作。专业的服务和斐然的业绩为公司在业界赢得良好的声誉，并受到社会各界的广泛认同。

公司架构西单大悦城促销活动西单大悦城如今在北京已经是个热门购物中心，且上升速度之快超乎想象，在开业半年后的日客流已经达到6万人