2010房产策划金地-北京公司标准化设计工作思路23打包下载pt

GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving北京公司标准化设计工作思路提纲□北京区域“格林”系列产品回顾□标准化设计的切入点——90m2以下小面积户型□标准化设计的难点——立面标准化设计□通用部品及标准化构造□规划层面标准化设计□标准化设计工作开展方式一、北京区域“格林”系列产品回顾

北京格林小镇天津格林世界北京格林小镇6市场定位中高档中高档中高档客户群定位高级白领、私营业主、高级公务员等中高收入人群，改善型及首次置业高级白领、私营业主、高级公务员等中高收入人群，改善型及首次置业高级白领、私营业主、高级公务员等中高收入人群，改善型及首次置业城市区位老城区外围新区老城区外围新区老城区外围新区容积率1．231．4南区1.4、北区2.0住宅单体产品类型townhouse、花园洋房、小高层花园洋房、普通多、小高层、中高层花园洋房、6层带电梯、小高层面积150m2115m2南区150m2、北区123m2建筑风格北欧现代现代法国现代建筑形式砖红色陶土砖、北缓坡及平屋顶结合砖红色陶土砖，坡屋顶、平屋顶组合米白色面砖，洋房为坡屋顶、小高层为平屋顶景观环境主题北欧现代、线性景观带水景主题法式、英式、北欧、意大利组合，中央公园水景主题源自卢瓦尔的法式风情一、北京区域“格林”系列产品回顾

结论:1、北京区域开发项目已涵盖TOWNHUSE、花园洋房、普通多层、小高层、中高层、高层这些主要住宅物业类型，积累了大量经验，具备了总结、归纳，形成成熟的产品线，在部分项目推行标准化设计的客观条件；2、位于老城区外围新区、容积率1.2—1.4、中高档市场定位、以城市中高收入人群为主力客户群的项目是开发的主流；3、花园洋房、小高层、中高层住宅产品是主要物业类型；4、建筑立面以现代、风情为特点，以面砖为主要外墙饰面材料。二、北京区域标准化设计的切入点

---90m2以下小面积户型政策环境：九部委联合发布的宏观调控政策中规定“90平方米”及其之下的户型要占今后新建项目总量的70%以上。90平方米及其之下面积的户型将一举成为主流。

公司内部开发环境：位于老城区外围新区、容积率1.2—1.4、中高档市场定位、以城市中高收入人群为主力客户群的项目是开发的主流。花园洋房、小高层、中高层住宅产品是主要物业类型。以90m2以下住宅产品为标准化设计的切入点，展开：提高开发效率，以快速生产能力优化生产周期，以提高项目收益水平。标准化平面设计标准化立面设计标准化构造、通用部品设计标准组团设计在新项目快速复制二、北京区域标准化设计的切入点

——90m2以下小面积户型5.5层花园洋房产品策划4.5层花园洋房土地利用效率不高,不适合做小面积户型对于位于城市新区,容积率1.2-1.4项目,4-6层住宅产品接受度高于小高层产品需要对6层住宅进行创新设计,提高其舒适度,进而产生新的产品类型6层花园洋房4.5层花园洋房土地利用效率不高,不适合做小面积户型5.5层花园洋房产品策划5.5层创花新园点洋房与普通6层住宅具有相近的土地利用效率以两栋花园洋房组成具有半围合庭院空间的组团模块，住户共享庭院邻里空间规划层面建筑层面室内使用功能完备、空间紧凑；保留4.5层花园洋房院、错、露、退的特点,每户拥有分享自然的空间基于平面功能空间的变化,立面产生高低错落,可根据项目营销策划要求进行发展中低容积率、高绿化率、高人气、低价位的6层花园洋房产品考虑平层、上下层拼接的可能性□首层拥有私家花园,以及与花园精密联系的情景房,充分体现亲地性；□二层客厅外设有花园露台，主人房设阳光室。5.5层花园洋房产品策划□三四层户型都拥有露台和阳光室等亲近自然的休闲空间5.5层花园洋房产品策划□五层户型拥有露台和阳光室。□六层更拥有大面积露台及阳台，五六层空间可以打通为一套复式户型。5.5层花园洋房产品策划小高层、中高层产品策划9层18层住宅以板塔结合、端头放大、端头偏转、整体偏转等方法提高土地利用效率以9层与5.5层组合布置，形成空间疏密有致的混居院落规划层面建筑层面通过合理精巧的设计提高居住舒适度，如运用中西厨设计、分离式卫生间、弹性使用空间等设计手法；通过一梯三户、一梯四户组合减少公共交通面积小面积、高舒适度的小高层住宅产品考虑平层、上下层拼接的可能性9层与5.5层混居院落上下层组合复式户型三、标准化设计应用的难点——立面设计标准化北京金地格林小镇天津格林世界高端花园洋房户型过程设计方案天津格林世界高端花园洋房户型完成设计方案天津格林世界项目高端花园洋房立面设计演化过程，提炼和改进：全陶土砖外饰面、体型简洁现代、屋顶北缓坡、强调竖向线条和TOWNHOUSE立面构图。源自北欧的现代、时尚天津格林世界主力花园洋房外立面设计演化过程“五大道”老建筑水晶城新古典建筑风格的启发设计过程完成设计方案提炼和改进：陶土砖和涂料结合外饰面、层层退台体型、双坡屋顶、运用空调机位等元素形成竖向线条为主的构图源自英国的典雅、温馨6层普通公寓4.5层主力花园洋房4.5层高端花园洋房9层“薄板”公寓组合创新天津格林世界项目立面设计演化过程北京格林小镇64.5层花园洋房立面设计方案源自法国的清新、时尚北京格林小镇66层洋房立面设计方案天津格林世界高端花园洋房户型过程设计方案提炼共性：白色陶土砖外饰面、退台体型、双缓坡屋顶、运用体块穿插为主的构图立面标准化设计工作思路对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系不同项目不同的营销定位、不同的设计目标选择确定具体项目立面设计概念和手法选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据规划情况进行组合创新形成具体项目独特立面风格四、规划层面标准化设计可标准化设计因素典型组团布置方式典型道路断面物业管理方式停车方式社区规划设计需要个性化设计因素商业、托幼、学校等配套设施特色街道、广场、公园等公共空间其它因地制宜因素快速决策，提高设计效率，保证基本功能质量赋予社区个性、特色，提升社区价值五、通用部品及标准构造通用部品保证住宅基本使用功能的部品提高住宅使用性能标准的部品门窗栏杆外墙砖涂料屋面瓦等遮阳百叶防噪窗太阳能热水器等标准化，快速、大量运用标准化，针对各项目及同一项目不同部位运用通用构造保证住宅基本使用功能的构造提高住宅使用性能标准的构造防水节点保温节点门窗等楼板隔声改善室内冷热辐射技术构造等标准化设计，快速、大量运用标准化设计，针对各项目及同一项目不同部位运用具体项目设计新项目天津格林世界二期北京格林小镇6北区委托专门机构进行设计研究工作9层住宅★★5.5层花园洋房★★18层住宅★★通用部品、标准构造★★★标准化设计规划元素★六、标准化设计开展方式谢谢Thankyou金地集团企业股份有限公司中林佳湖

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开盘推广方案【开启蔚蓝理想】一、活动目的【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户意向客户转化为准客户，及时截流。【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力，并让产品与消费者之间充分发生互动，*通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺及实力，给消费者以信心；*开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手续。二、元旦活动主旨【主题】开启蔚蓝理想中林新年庆典

*活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝自然是家”的主题形象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品质形象，以打动消费者；*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。三、活动安排开启蔚蓝理想中林新年庆典

蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座—美国泛亚易道蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活）

蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华

四、活动细节【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动

地点：中林锦苑小区大门口或商业街；核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；*群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。

【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座—美国泛亚易道

地点：中心区园林地带；核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家对于产品有充分的了解。方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者轻松交流。

【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活）

地点：水墙或喷泉处；核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象，让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话；*由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。*模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。

【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊

地点：商业街；核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下深刻印象；*展现中林文化的年轻、创造的一面。方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参与者及获奖者都可获得礼品；*原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料；*将商业步行街变成DIY手艺一条街。

【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华

地点：中林锦苑会所大堂；核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青；*开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受；*建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享受到各商家相应的贵宾待遇。五、流程安排【时间】：2003年1月1日【地点】：中林锦苑

AM：9：30庆典开幕“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动；

AM：10：00国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座；

AM：9：30---12：00人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次；蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；

PM：2：30—4：30人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次；蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；

PM：7：30—9：30中林贺年红酒嘉年华

六、现场包装

1【活动分区】

1、水景住宅艺术讲座

22、人与自然的亲密游戏

3、中林贺年红酒嘉年华

34、蔚蓝风情DIY手艺坊

5、“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语

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【现场包装】

入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅；*中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾；*流程海报；*蔚蓝色长布卷；商业街：*活动标牌；会所：*活动标牌；*流程海报；*入门横幅；水幕处：*佳湖人文展板*活动标牌园林讲座：中林佳湖展板*园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍；*活动标牌

七、其它包装

【通路包装】

户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息*樱花立交广告牌；*十里长街广告牌；十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。【售楼处包装】

*横幅：元旦活动信息及开盘信息；*活动海报；*新年”福“字；

*中林VIP卡、及程序介绍；

八、媒介计划

[一、报纸广告]

媒体策略：*保持原定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典信息及开盘信息全面传递；*报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！还有6天！[二、电视广告]

5秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息；*庆典活动前提前二周时间，12月15日-1月1日1月1日—1月20日/每天8次。[三、电台广告]

30秒电台广告：*音乐台，整点或半点报时电台广告；*12月15日-1月1日1月1日—1月20日

[创意计划1]时间 媒体版式 主题12月4日云南日报/春城晚报半版软文

昆明，呼唤城市土地运营商星期三12月6日云南日报/春城晚报半版软文

中林品牌之路星期五12月11日云南日报/春城晚报半版软文中林模式：立足片区，辐射城市星期三

12月18日云南日报/春城晚报半版软文中林理念：高调做事，低调做人星期三

12月20日云南日报/春城晚报半版硬性”开启蔚蓝理想“中林新年庆典星期五

（开盘信息）

--[创意计划2]时间 媒体版式 主题12月25日云南日报/春城晚报半版软文

中林产品：精品至上星期三12月27日云南日报/春城晚报半版硬性“开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期五（开盘信息）12月30日云南日报/春城晚报