广东佛山保利东湾一期项目营销策划报告142p综合体大盘销售执行策略

保利·东湾一期

营销策划报告敬呈：保利华南实业世联地产只为这个城市最闪亮的星…商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。开篇——未来佛山市场格局/保利未来四大项目品牌占位/项目目标009年佛山整体市场——

09年一手住宅成交量逼近千万，仅次广州位列全省第二，未来2-3将有望跻身年成交量1000万俱乐部2005-2009年佛山市一手住宅成交面积及金额走势图2009年，佛山全市一手住宅市场由08年的调整震荡中逐步回暖并呈现显著的稳步上升态势，总成交面积万㎡，同比上年的万㎡上涨了95.16%，近乎翻了一番。09年佛山全市成交面积逼近广州，超过深圳的成交总量，高居广东省第二2009年全国主要城市一手住宅成交面积（万平方米）据初步统计，09年全国共有10个城市一手住宅成交量超过1000万平米，未来2-3年，佛山将有望跻身年成交量1000万级城市2009年佛山开发商销售额排名（亿元）09年开发商及单盘表现——

09年佛山整体市场成交量趋近1000万背景下，多个20亿销售额开发商及单盘诞生2009年佛山单盘销售额排名（亿元）09年佛山销售额排名前十的开发商，销售额均超过了10亿元，排名前五的开发商，销售额均超过了20亿元09年佛山共有四个销售额超过20万的项目，除去以广州客户为主的金沙洲项目，仍有保利花园及中信山语湖两个单盘销售额超过20亿未来市场格局——

佛山未来进入品牌开发商争雄时代，从项目数量、区位、供应量来看，保利VS万科的双寡头竞争态势初现开发商项目预计入市时间总供应量（万平米）合计保利保利林语东湖2010年6月33196保利香槟花园2010年9月26.5保利外滩一号2010年10月32.5保利东湾2010年10月104万科万科尖东2010年10月58.5203万科登州2011年初70万科锦龙2011年43万科大良新城区2011年7.5万科伦教2011年24中海中海桂城项目2011年初5986中海万锦东苑2010年初27碧桂园碧桂园澜石B2011年58100碧桂园龙江2011年42雅居乐雅居乐盐步2010年底3767雅居乐乐从2011年初30瑞安岭南新天地2010年中150150新鸿基新鸿基澜石2011年底29029009年佛山土地市场，接近80%的地块被品牌开发商所获，直接影响了未来佛山市场格局；未来佛山市场，呈现国内品牌开发商（保利、万科、中海）及当地传统品牌开发商（碧桂园、雅居乐）及港资开发商（瑞安、新鸿基）群雄争霸的局面；港资开发商未来项目以旧改大规模综合体为主，单盘规模大，但开发周期长，且有相当大部分持有物业，从年供应量来看对市场格局影响并不大；从项目数量、区位、供应量来看，未来佛山市场保利VS万科的双寡头竞争态势初现，成为影响佛山市场的主导力量未来市场格局——

在佛山即将跻身1000万销量级城市背景下，保利、万科成为未来2-3年最有望冲击单盘30亿、整体60-80亿的开发商佛山保利未来2-3年冲击单盘30亿、整体60-80亿甚至100亿的目标，既是保利顺应佛山整体市场高速发展顺理成章的结果，也是保利集团未来“3年再造一个保利”跨越式发展的要求；在此大目标下，考虑保利未来四大项目的市场占位及其各自承担的责任。201020112012保利花园保利百合花园保利林语东湖保利香槟花园保利外滩一号保利东湾保利林语东湖保利香槟花园保利外滩一号保利东湾保利林语东湖保利香槟花园保利外滩一号保利东湾……保利花园保利百合保利林语东湖保利香槟保利东湾保利外滩一号东南西北项目的同时开花，各项目夯实本地市场基础上，共同做大营销广度！一环2007年2010年保利一号公馆2008年2009年保利洲际酒店保利水城保利百合花园保利星座保利东湾保利外滩一号保利香槟花园保利林语东湖保利西街保利双子星保利花园保利品牌审视——

佛山保利一年一个台阶，继建立桂城绝对领导地位、布局顺德之后，2010将强势爆发，全城起势！四大新项目品牌占位——

2010年保利六大项目共同发力，特别下半年是四大新项目集中推售时期，形成四项目共荣互补的市场爆破！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月保利花园在售保利百合花园在售保利林语东湖入市保利香槟花园入市保利外滩一号入市保利东湾入市项目规模2010推售量项目特点项目占位林语东湖33万——优质景观，湖居社区，林语产品系列在佛山的延续更全面、广泛建立保利品牌影响力，与其他项目形成良好互动香槟花园26.5万预计约10万老城区优质项目，建筑改变区域价值现金牛，实现保利整体年销售额翻倍的主力，同时建立保利在禅城区域的品牌外滩一号32.5万预计约5.5万顺德核心区一线江景，高端江景产品系列明星项目，保利品牌在顺德的最佳载体，既有价格突破的要求，也承担走量的责任东湾104万——CBD大规模综合体，一线江景，未来佛山指标项目标杆项目，其持续的运作是保利在佛山再续发展的核心支撑，单盘年销售额突破的首选保利·香槟花园——

保利进入禅城城区首个项目，既是保利高调进入禅城的号角，也担当现金牛的角色A地块B地块C地块“B区万公寓组团”全新的都市单元物业形态“A区万城市住区”占有城市资源的城市豪宅“C区城市公寓+商业”改变片区定义城市价值项目核心价值点：核心城区一级辐射区位·区域城市大盘·高端法式社区容桂东部中心区容桂城区大良新区高尚生态居住区大良城区本项目保利·外滩一号——

保利品牌在顺德的最佳载体，明星项目，既有价格突破的要求，也承担走量的责任项目核心价值点：城市中轴核心·一线滨江豪宅保利·林语东湖——

保利南海镇区首个项目，更全面、广泛建立保利品牌影响力，与其他项目形成良好互动项目核心价值点：东风水库一线景观·国际湖居社区·高端产品打造项目总体量：约32万平米别墅：约2万平米洋房：约30万平米保利·东湾——

标杆王者项目，保利品牌力量的体现，其持续的运作是保利在佛山再续发展的核心支撑2435167地块2/4/6/7：纯住宅用地约万平米滨江豪宅社区地块3/5：商住用地约万平米城市豪宅；至少8万平米集中商业；约11万平米国际公寓地块1：纯商务商业用地高180米超五星级酒店、超甲级写字楼；十几万平米国际公寓。项目核心价值点：东平新城CBD核心区位·一线滨江豪宅·大规模综合体保利东湾项目认知1——蛟龙乃非池中物

CBD核心，尽享未来城市一级配套，一线江景；

104万城市综合体，顶级商业，五星级酒店，甲级写字楼，高品质配套齐全！本项目世纪莲体育馆坊城佛山公园核心商务区新闻中心东平学校交通枢纽中心地铁1号线地铁6号线地铁3号线CBD物业类型体量备注五星级酒店将引入洲际酒店或同档次五星级酒店甲级写字楼区域超高层标志性建筑集中商业8万档次不低于保利水城高级公寓酒店式服务公寓及Loft商务公寓高档住宅中大平面为主，滨江豪宅项目综合体物业类型及定位问题1→如何以我为主，奠定项目标杆地位？保利东湾项目认知2——一期=整体

项目综合体资源大盘方向明确，一期的成功销售对于项目至关重要

项目概念：现有市场参考近期目标实现容易被模仿和超越

大盘概念：规模经济中长期目标综合考虑项目地位确立可被模仿和超越

区域概念：中长期战略品牌忠诚度公司的威望建立较难模仿

片区联合：长期战略专利垄断资源或特许权10万平米40万平米80万平米150万平米开发规模本项目大盘运作总结——

项目一期=项目整体大盘营销关键——

自我立势>超越竞争问题2→如何确保一期成功立势？运营协同范畴起步协同范畴保利东湾项目认知3——佛山保利的持续品牌动力

作为佛山保利未来目标实现的战略项目，项目目标是持续性而非阶段性的问题3→如何建立项目的持续力？项目总体量：104万平米预计持续销售时间：至少3-4年[关于保利]

保利品牌升级/全国大发展背景下的未来佛山市场发力[关于项目]

天生丽质的CBD综合体资源大盘/保利佛山战略项目世联视角——基于保利品牌/项目自身的判断：建立明确的项目形象和品牌起势实现一期的成功立势建立项目的持续销售力核心目标的导出：品牌立意——从保利品牌立意到项目营销起势1房地产品牌企业主流模式1——强势文化模式

在明显的企业文化影响下打造项目，注重人文与服务典型企业：万科---建筑无限生活代表项目：万科城、四季花园、兰乔圣菲、金域蓝湾等企业背景：万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石模式特点：以人文+服务为企业核心竞争力，在强势的企业文化影响下打造项目『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境房地产品牌企业主流模式2——名盘模式

以单盘的精心打造建立品牌，并进行复制操作，项目品牌=企业品牌『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境典型企业：星河湾---舍得、用心、创新代表项目：星河湾企业背景：2001年成功推出广州星河湾，2005年成功推出北京星河湾，自创立以来，以“舍得、用心、创新”的理念打造项目，星河湾成为高端项目代名词模式特点：以环境+产品为项目核心竞争力，典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件，对项目客观条件要求较高房地产品牌企业主流模式3——精品模式

品牌具有高识别性，无论产品还是营销皆精品，品牌溢价度高『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境典型企业：新鸿基代表项目：天玺（香港）、凯旋门（香港）、玖珑湖（内地）等企业背景：新鸿基地产发展是一家在香港交易所上市的地产公司，于1972年上市，为香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。模式特点：以产品+服务为企业的核心竞争力，产品系列具有高识别性，均为精心打造，并且具备专业的客户专营能力，品牌溢价度高保利当前模式——名企模式

依靠企业信誉作为项目品质的保证，品牌内涵略显单薄，有一定的溢价，但空间相对有限保利的核心文化为诚信。保利在十七年品牌之路中，“诚信，诚信，还是诚信”是重要组成部分。除了因为军企的背景，保利地产在此期间从没有推迟交楼的现象，也使得保利地产“诚信发展商”的品牌形象受到买家好评。在香港，提起新鸿基，都知道它是做顶级物业的，是高端豪宅的代名词，溢价能力高。保利，除了品质、诚信外，还有没有其他呢？品牌在内涵上略显单薄，有一定的溢价，但空间表现相对有限。保利在广州：保利香雪山、保利108公馆、保利林海山庄、保利林语山庄、保利国际广场、保利海棠花园、保利中心、保利中环广场、保利公馆2010……保利在佛山：一号公馆、保利水城、保利花园、保利星座、保利百合花园……保利2010——

全面启动品牌升级+佛山六大项目联动，“名企模式”向“精品模式”转变的契机具备和者筑善产品开发——自然和美物业服务——亲情和院企业关系——和你成长文化艺术——和乐中国公益方面——和基金子品牌单一产品线整个公司，多方面概括保利·东湾——作为佛山保利未来3-5年战略项目，在保利品牌立意下，寻求营销突破的可能性……营销突破策略一：强势性的品牌立意保利·东湾=保利佛山品牌营销中心营销突破策略二：轰动性的营销起势佛山全新营销标准的建立项目立意——寻找项目持续力2大盘持续性发展模式持续以市场领先产品力领导发展模式一：产品升级星河湾系列模式二：营销升级金地梅陇镇

YOHOTOWN（香港）满足基本生活为前提，以营销为发力点，诉求社区精神，获得认可模式三：区域升级桃源居（深圳）

愉景湾（香港）配套的快速落实，迅速城市化，大盘形象不断成熟，后期高端发展持续发展模式典型项目模式描述产品升级：星河湾（广州番禺）

产品细节品质感打造，极致超前市场水平，口碑持续拉动，成就市场公认高端楼盘区位——广州星河湾位于广州市区的南部番禺区，紧邻广州的黄金水道——珠江，位于珠江南岸。交通——紧邻地铁3号线、华南快速干线，经华南快速线进入广州市区只需要20分钟车程。项目开发初期，项目所在的番禺区从大广州来看，是一个非常偏的位置，不被客户认可，随着广州城市向南的发展，华南快线、地铁的开通，项目所在的区域已经成为距离城市中心非常近的位置，并且拥有江景资源，被客户高度认可。星河湾基本指标：总占地面积：约80多万平方米，建筑面积：总规划120万平方米容积率：1.2绿化率：50％建筑密度：20％居住户数：7250户分期配套建设营销卖点第一期1.83公里的沿江木栈道、独家引进岭南名园“清水养鱼”秘笈，可循环水景的打造高投入，高性价比，超出客户的期望的性价比展示第二期四季会所，7-11、宏城超市、高尔夫练习场品质第三期执信中学、灵格风幼儿园、广州星河湾酒店国际公寓名校教育第四期组团会所开始走奢华路线，首创大平层产品成熟的社区、园林第五期组团会所第六期广州星河湾酒店将奢华、精装修发挥到极致星河湾的经验理念是：舍得、用心、创新它的成功不是什么配套，星河湾的口碑就是品质，营销手段里说到哪些打烂墙面重做，砸烂屋顶重建这些都是真的，因为对品质的苛求是做到非常极致的。也就是这样才能保证其产品的不断领先前期震撼展示起势，依靠产品品质（精装修）持续领先市场，成就市场高品质口碑产品口碑不断累积，价格|形象双向向上，当前成为广州公认高端豪宅2001年时间轴第一期第二期第三期产品12栋6～10层电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅49栋7—9层电梯洋房含装修价4500元/平米第四期多层电梯洋房小高层电梯洋房面积小面积产品为主40---200平米不等单身公寓40—50m2普通公寓90—230m2120-380平米205－612m25000元/平米5500元/平米7000—12000元/平米时间2003年2004年2002年规模12万m2，900套20万m2，1613套9万m2，800套10万m2，700套第五期第六期2007年小高层195平米20000元/平米2008年500套高层245-475平米15000-20000元/平米4000平米/m26000平米/m23800平米/m21500平米/m2800平米/m21000平米/m2装修标准3000-4000元/平米3000-4000元/平米4000元/平米4500-5000元/平米万元/平米万元/平米同片区均价启动期发展期成熟期营销升级：YOHOTOWN（香港）

强势营销建立“快乐”的居住、生活气质，社区文化引领市场，超越竞争，持续发展成为市场口碑大盘项目推出时西铁要通还未通经三号干线乘西铁荃湾13分钟10分钟旺角21分钟23分钟美孚——14分钟尖沙嘴24分钟30分钟中环28分钟30分钟YOHOTown30分钟内到达中、港、龙地址：元朗元龙街8号占地面积：约21933平方米住宅座数：8座（第1至9座，不设第4座）单位总数：2200个第1期：首期5幢住宅大廈，共约1404个单位。逾7成是两房，其余是三房，面积为500余至800余平方呎；顶层均备有精致特色单位“YO豪宅”，面积为1222平方尺起，分为3房及4房设计，每个单位设有两个空中花园。整体规划图首期推售1、2、3、5、6共5座单位爱回家，因为那里太美好；爱分享，娱人娱己，为你家Fun；爱工作，为无重工作间喝采家油;爱美丽，有创意，家什么都美丽；爱文化，增家修养，魅力由外至内无处不在YOHO“YOHO就是全新的生活形态”，YOHO是一个人人健康快乐的社区，在YOHO社区内，没有年龄界限，能够成为YOHO人必定是拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯，而且较一般人拥有”多走两步“的前瞻眼光”。YOHOtown的营销概念的基调是开心快乐社区。这种社区概念正好能返璞归真，将人类因心情轻松愉快而迸发出来的一种感觉、一种态度，演绎为简单而具内涵的生活哲学。锁定城市白领为目标客户，提出代表其生活气质的“YOHOLIFE”概念体系第一轮宣传攻势：明显采用软销方式，诠释YOHOD的快乐生活态度，并配合铺天该地的宣传攻势，向市场作出“洗脑”，塑造YOHO品牌。第二轮的宣传攻势：在演绎YOHO生活的同时，以密集式宣传硬销楼盘的优点和增值服务。较之第一轮宣传攻势表现了更多的趋利性。第三轮宣传攻势：进入发放“硬料”的阶段，以示范单位开放为主要宣传手段根植于年轻、时尚、新潮的生活归宿感，特殊时期营销集中式轰炸展开竞争项目价格销售套数新地YOHOTown23672800长实映涛轩18077130大获成功——1期热销同时实现高于区域与竞争对手的均价，同时成为全香港认可的生活品牌YOHOTOWN1期热销进程表7月5日员工和VIP客户内购售出近100套7月6日开始公众内购，当日成交800套8月7日销售逾千户，套现12亿，均价2000左右9月8日售出1100户，套现约16.5亿元，平均呎价2100至2200元10月18日销售约1300户，平均呎价约2150元11月15日除2、6座，仅剩200户房源12月23日累售逾1700伙，套现20亿元04年1月3日已累积售出1850个单位，平均呎价2150元，套现21亿元，1期尚余300多个单位待售，销售率达80%

YOHOTOWN映涛轩PKYOHOTOWN主要竞争项目一览青衣蓝澄湾低价策略，以呎价1,503元起入市，较同区新楼龄（海欣花园）楼价平25%映湾园第二期映涛轩采取了一系列针对YOHOTOWN的截客活动。促销日凡持有YOHOTown已登记筹号的买家，到映涛轩参观示范单位，即可获得300元购物礼券，成功购入者可获得1万元购物礼券。此外，推出“区域迁移大行动”，给与新界四个区的居民买房特别的折扣优惠。区域升级：愉景湾（香港）

配套持续投入，社区居住成熟，区域|客户|形象全面升级，自成体系，类城市运转项目名称愉景湾位置大屿山东北角的大白湾海滨核心卖点空气、海景配套设施大型购物广场、27洞高尔夫球场、私人游艇会、滩畔长堤及香港最大的私人海滩产品类型高层、低座洋房、花园洋房户型面积公寓：1~2房：50~80平米，3~4房：130~160平米，别墅：3、4房200~400平米目前均价33000元/平米，公寓租金2万/月（香港平均价格）销售情况前12期售罄，目前在售13期客户情况客户购买目的：6成左右投资（长线投资为主）出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占目前居住人口的50%以上现居民：34%来自欧洲、23%来自北美洲、17%来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。交通交通：03年前只通水路，距中环码头25分钟，03年后通陆路，距中环需巴士和地铁换乘约40分钟其他占地面积6.5平方公里建筑面积：67万容积率：0.121期建成于1983年，截至2004年开发第12期，总套数：7000愉景湾愉景湾位于香港大屿山东北海岸，拥有优良的山、海及沙滩资源，通过公路、轻铁、水路与市中心相连。车程约40分钟，渡轮至中环也需40分钟左右。按自给自足小镇式发展，现已发展为中高档的低密度住宅区，并成为外国人的聚居地。后续不断投入多样化的生活、休闲公共配套，社区迅速城市化，居住性增强后续配套建设特点：

1、持续推动日常居住需要的商业/教育等服务设施完善

2、不断丰富化该地的大众休闲度假功能，从早期简单的沙滩+美食广场，到后期高尔夫/轮渡/游艇等项目的引入，保持愉景湾始终的区域吸引力启动配套的核心点：

1、对外开放的公共旅游资源——汇集人气，提升项目知名度

2、对内的社区服务配套——奠定社区居住基础以中小户型启动，低密度产品标榜形象，后期产品持续放大，豪宅形象逐步形成20年发展产品变迁特征：联排在各期占的比例都在10%以下，除其中2期以外公寓都是绝对主力产品，低层洋房最后几期有明显增大趋势，说明随着区域的成熟，逐渐由第二居所转变为第一居所；公寓面积稳定在60~70平米之间；低层洋房在100~120平米之间；联排面积区间变化较大，呈逐渐变小的趋势。联排启动期产品公寓低层洋房联排面积（平米）486598120~130150以上200以下（173、190）235280户型1房2房3房3房4房以上3、4房4房4房以上套数1683361502097368236后期产品发展启动区总建面8万平米公寓和底层洋房中不同面积区间套数比30~50：50~70：70~90：90以上=2：6：3：1联排不同面积区间套数比150~180：180~220：220以上=1：2：1联排占10%，形象产品的打造也树立了项目的高端形象，为整个项目的后续发展奠定了形象基础。公寓将面积控制在65以下，总价对投资者形成了巨大的吸引力，能够迅速回现。联排与低层洋房中户型面积偏小的占到了其产品中的70%~90%，通过控制面积来控制总价，以高性价比来吸引大量市内换房自住的客户来陌生区域购房。客户组成：吸引到约4成自主客户，自住型客户中集中了大陆海归派在香港工作的绝大部分，这类怀念欧美生活追求享受，但还不得不工作在香港的人群。持续以市场领先产品力领导发展模式一：产品升级星河湾系列模式二：营销升级金地梅陇镇

YOHOTOWN（香港）满足基本生活为前提，以营销为发力点，诉求社区精神，获得认可模式三：区域升级桃源居（深圳）

愉景湾（香港）配套的快速落实，迅速城市化，大盘形象不断成熟，后期高端发展大盘的持续性发展模式：持续发展模式典型项目模式描述模式实操性产品、成本投入门槛较高客观性不强，导致排除部分客户区域、项目需持续投入大量城市、生活配套核心策略：坚定不移的走区域升级路线，建立愿景与价值兑现双管齐下090807107月，千灯湖金融高新区正式冠名11月，AIG项目落户千灯湖12月，三泰电子落户千灯湖6月，广佛地铁正式开工6月，一号公馆开盘销售10亿1月，新鸿基集团落户千灯湖3月，PICC落户千灯湖保利花园逆市持续热销4月，保利水城正式开业5月，全民健身公园正式投用3月，广佛同城协议正式签订9月，广佛同城发展规划出台保利花园持续热销保利星座推出并售罄保利水城西街即将开业10月，广佛地铁首期开通保利洲际酒店开业商务项目陆续启动保利花园持续销售4月，保利水城正式开业营销关键词：千灯湖、稀缺、广佛RBD核心……唯一的千灯湖，唯一的一号公馆600万佛山人，600位公馆主人……营销关键词：保利生活圈、广佛同城……可以复制的产品，不可复制的保利生活圈居金融核心，享广佛同城……营销关键词：广佛同城、成熟、稀缺价值连城坐享其城……保利的实践——南海千灯湖区域开发，通过多物业开发不断兑现区域价值，并持续给予客户利益，成就住宅的持续热销视角一：佛山豪宅板块变迁史

佛山豪宅板块发展特点：资源集中，城市发展趋势明朗东平新城板块，随着“东平新城”政府规划的实施开始崛起，纵跨禅顺两地，片区发展及规划、资源等多种优势于一体亚艺板块，位于禅城城南中心城区，经过10多年的发展成为城市核心最成熟的生活片区，品牌发展上云集，多种物业并存桂城东板块，位于桂城桂澜路以东，佛山一环以西，随着国内二线品牌的入驻及06年万科的进驻，成为桂城宜居型热点置业地千灯湖板块，位于桂城桂澜路以西，南海大道以东，景观优势、区位优势独一无二，成为南海最瞩目的置业热点板块桂城禅城亚艺板块——禅城城市核心，景观资源及区位优势明显，“佛山首席富人区”宝座，但后续开发不多，尾盘阶段典型楼盘代表：天湖郦都亚艺板块位于佛山的东南面，主要围绕亚洲艺术公园规划建设亚洲艺术公园，占地40公顷，其中水体面积公顷。亚艺板块目前为佛山楼市当之无愧的“豪宅集中地”。关键词：亚艺公园、城市核心、品牌发展商项目建筑类型开发商一手楼价格天湖郦都别墅、洋房龙光地产14000元/平米中海文华熙岸别墅、洋房中海地产10000元/平米金地九珑璧别墅、洋房金地地产10000元/平米佛山雅居乐别墅、洋房雅居乐地产9000元/平米怡翠宏璟别墅、洋房怡翠地产8500元/平米鸿业城市花园洋房鸿业地产8500元/平米桂城东板块——桂城传统老城区的向东发展，生活氛围浓厚，交通便利，已经处于尾盘开发区，预计未来向北发展典型楼盘代表：万科金御华府关键词：“广佛经济圈”中轴线，居住核心区项目建筑类型开发商一手楼价格万科金御华府别墅、洋房万科地产--中海万锦东苑洋房中海地产12000元/平米桂城东受益于桂城“广佛RBD”城市打造，商务桂城、购物桂城、教育桂城、人居桂城、物流桂城、美食桂城将成为片区发展的优势。近三年全国知名品牌项目在桂城东发展，比如万科、颐景园地产项目的开发，促进该板块楼市发展，片区优势居住功能日益明显。随着传统桂城东板块进入尾板发展阶段，预计未来该板块的楼市有向北发展的趋势，届时，桂城东板块与千灯湖板块地理位置的进一步融合，将使桂城板块优势更加明显。千灯湖板块——未来广佛RBD商住核心地带，集高端商住功能于一体，交通便利，未来发展潜力仍然强劲关键词：金融高新区，千灯湖公园项目建筑类型开发商一手楼价格保利花园洋房保利地产13000元/平米创鸿水韵尚都别墅、洋房创鸿地产预计14000元/平米典型楼盘代表：保利花园广佛RBD及千灯湖金融商务区的规划使片区成为广佛都市圈次中心的前景日益明朗。道路、轨道交通在2010年底相继投入使用，将使得片区地理优势更加凸显。千灯湖板块随着保利千灯湖一号公馆、中海万锦豪园、保利花园、保利水城的问世，成为桂城典型城市气质的豪宅片区。地王地块频出，片区置业热点持续加温。东平新城：政府规划下的城市CBD，东平河江景资源辽阔，佛山未来的“珠江新城”，集大量一线品牌开发商，未来规划的落实将带来楼市关注点的进一步发展关键词：江景、政府主导、开发商跟进、超高层项目建筑类型均价资源依云水岸超高层、别墅11000元/平米CBD中轴线上海景蓝湾高层9000元/平米片区辐射凯德泊宫别墅13000元/平米一线江景凯德瀚城高层11000元/平米一线江景典型楼盘代表：依云水岸东平新城是现存城市核心有大片土地供应的地区，土地储备量大。东平新城核心区域设计范围面积为平方公里将建设成新的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心。现阶段片区置业热点依靠优越的江景资源及未来规划利好，但未来区域商务氛围的成熟更有赖于政府规划的执行力度。特点1：板块发展以片区资源作为启动特点2：经济、政府行为推动楼市、城市快速发展特点3：品牌开发商涌进，房地产发展潜力无穷佛山豪宅板块发展特点新豪宅板块崛起特点：特点1：稀缺资源占有特点2：城市化/都市化特点3：持续供应/产品更新的市场持续领先本项目的机会：优质东平河水景，纯粹的居住环境政府强势规划CBD，处于高速发展期保利、招商、新鸿基等一线品牌开发商进驻传统富人区后续发展有限，仍有缺憾，佛山期待一个新富人区的兴起东平新城VS原有富人区——升级版本2000年2004年2008年大盘时代豪宅时代2010年多元化时代市场表现代表性楼盘客户构成佛山高档住宅小区开始出现，“城市型度假”住宅热销园林、物管、会所等社区配套基本完善，

出现豪宅型大盘客户开始讲究享受，资源型豪宅出现伴随城市价值提升，豪宅价值开始多元化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物业兴起碧桂花城怡景苑天湖郦都滨海御庭保利一号公馆保利花园中信山语湖岭南新天地保利·东湾……客户呈现多元化，自住、投资型客户相继出现；首次置业、多次置业兼顾私营老板、高级公务员各行业企业主、私营老板物业从大盘、资源豪宅向多样型转变客户逐渐向多元化发展城市发展不断升级客户视角：在城市发展的大背景下，伴随富人区迁移，佛山客户群体也进行者演变和升级当前东平新城区域客户特征：

广泛以禅城城南及顺德北部镇区客户为主；多为大盘时代/豪宅时代换房客户东平新城典型高端项目客户来源分析在东平新城置业的高端客户表现出区域客户的差异性禅城城南及旧城区占将近50%比例，东平新城周边镇区（主要为顺德）占将近30%，其余为南海及小部分广州客户东平新城典型高端项目客户工作区域分析客户样本来源：滨海御庭、依云水岸成交/上门客户当前东平新城区域客户特征：

广泛以禅城城南及顺德北部镇区客户为主；多为大盘时代/豪宅时代换房客户滨海御庭洋房成交客户来源详细分析：根据成交客户登记明细表，禅城区城南板块和东平新城片区比例最大，分别占34%和33%，其中城南地区主要集中在丽日豪庭、环湖花园、天湖郦都等高端楼盘，而东平新城主要来源于乐从、澜石、陈村（碧桂花城）等地区。其次是禅城老城区比例也占18%，主要来源于唐园、同福西、华远东路、汾江路等地区；小部分分布客户分布在张槎、南庄、南海桂城以及广州等区域。从滨海御庭洋房客户来源分析看，成交客户多为早期大盘时代/豪宅时代置业客户换房为主当前东平新城区域客户特征：

多次置业，具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度较大，客户置业可引导性较大；多为大盘时代/豪宅时代换房客户典型客户：高先生（原住碧桂花城别墅，购买了滨海御庭240平米大平面）置业关注点：区域价值，高层带来的新的生活方式东平新城典型高端项目客户置业次数分析置业次数：二次置业及以上占80%，普遍具有三次以上置业经验，首次置业仅19%，且多为富二代——购房客户群的子女未来3年内会否考虑换房未来3年内的置业需求相对比较旺盛，“肯定不会”和“很可能不会”再次置业的客户仅占11％。当前东平新城区域客户特征：

年龄在30-50岁的私企业主为主，年收入70-200万，资产千万级的财富客户群体；从财富等级上看，仍然属于佛山最顶层客户东平新城典型高端项目客户年龄结构分析东平新城典型高端项目客户收入分析年龄：30-50岁为主，超过70%，其余为20-30岁，将近10%，以富二代为主单位性质：私企业主占绝大多数，另有部分高端公务员及事业单位高层年收入：70-200万的占了50%以上当前东平新城区域客户特征：

以贸易、建材、制造业为主，基本为企业主、董事、总经理，属佛山社会中坚力量东平新城典型高端项目客户行业结构分析东平新城典型高端项目客户职务分析行业结构：28%的客户从事房地产、建材行业，25%的客户来自贸易生意，12%的客户来自行政行业，还有6%的客户来自制造业，以周边区域陶瓷、家具、钢材、家电等行业为主。当前东平新城区域客户特征：

客户置业关注点：区位/环境/景观是最关键因素，前所未有的重点关注区位价值所带来的保值增值功能东平新城典型高端项目客户置业关注点分析区域高端客户最关注区位/环境及景观，他们购房的驱动因素是“提高居住档次，体现身份地位”，“想拥有更好的居住环境和生活配套”，或者“值得投资，具有较大的增值空间，同时可以保值”，在此之外，他们才考虑价格问题。当前东平新城区域客户特征：

该类多次置业高端客户面积的需求主要集中在150平米以上，其中200平米以上的大面积需求量很大“我需求的面积在160-200平米的4+1房，家里有两个小孩，所以这是最基本的需求。”

——邬先生“如果让我放弃现在的房子的话，我可能会买一个150平米的房子，一个主卧，一个小孩房，一个书房，一个工人房，虽然现在没有小孩，但还是要预留出来的。”

——董小姐“我现在住的就是200平米的房子，再买的话，肯定也是200多的了，不可能越买越小了，住惯大的再住小的也不习惯。”

——王先生客户意向面积（自住型）200-25016%180-20013%150-18019%120-15013%100-12013%90-1000%250以上26%90-100100-120120-150150-180180-200200-250250以上客户深度访谈分析世联豪宅数据库分析当前东平新城区域客户特征：

从纯粹的资源占有与财富彰显转向逐渐较有品味、格调的形成，认可好东西，愿意为有价值的东西买单“立面要与这个区域的气质相匹配，肯定是现代风格了，与天空的颜色，周边建筑物的颜色相协调。”

——邬先生“立面要有现代感，同时有点尊贵，滨海御庭已经非常现代了。园林不需要非常大，但一定要有，个人比较喜欢广州誉峰的园林。”

——董小姐当前东平新城区域客户特征：

对代表城市化方向的居住形式体现出较高的接受度“超高层可以啊，香港的豪宅都是这样的，所以没什么”

——邬先生“超高层之前没有住过，应该还好吧，不过我不会买太高，家里有老人在，还有小孩子，太高的话可能会有不方便。”

——梁小姐“有非常高端的商业很好，繁华中可以享受到品牌，至少要跟保利水城差不多吧。”

——董小姐“靠近商业中心没什么啊，关键是商业的档次问题，如果很高端，是佛山富人的聚集地，那肯定没问题了。”——朱小姐客户素描已经超越了财富原始积累阶段，财富自由度已让他们可以充裕享受生活；拥有多套物业，置业经验丰富；懂得识别与鉴赏产品的好坏，而且对自身鉴赏力十分自信；经常往来香港，上海等一级城市，对城市价值有深刻认识；对佛山有深刻的了解，对城市有更广阔的视野。典型案例郑先生滨海御庭业主乐从人购买一号公馆是因为“看好（东平新城）区域前景及项目升值潜力”；吴先生万科金御华府景院业主南海人购买金御华府景院是因为“认定产品素质高能升值”。当前东平新城区域客户特征：

具备新的城市/生活方式鉴赏视野，转型中的土豪关键词：置业经验鉴赏力城市视野东平新城提供的新意象居住休闲购物旅游交通文化体育综合配套保利、万科、招商、新鸿基等一线品牌开发商进驻，高品质住宅持续供应标志性酒店坊城、新闻中心佛山公园、滨江走廊保利东湾购物中心、坊城交通枢纽中心、地铁１号线/3号线/6号线本项目世纪莲体育馆坊城佛山公园核心商务区新闻中心东平学校交通枢纽中心地铁1号线地铁6号线地铁3号线CBD世纪莲体育馆HOPSCA--

城市中心人居集成有机体，集居住、办公、商业、SHOPPINGMALL、艺术展示、公园景观于一体东平新城——一个站在国际前沿的繁华城市意象东平新城——佛山的维多利亚湾！区域升级机会1：基于客户——成就佛山新城市富人区，引领国际前沿生活方式视角二：基于竞争的项目核心价值

未来2年内市场供应量的研究城南-亚艺板块供应量：约95万平米特征：传统大盘进入尾声，以综合体及小规模项目为主东平新城板块供应量：约95万平米特征：新晋大盘出现，新一轮高端项目之争城东板块供应量：约75万平米特征：新兴板块，供应产品相对多元化老城区板块供应量：约60万平米特征：旧改项目为主，主要供应中小户型桂城板块供应量：约55万平米特征：高地价项目为主，供应中大户型AB市场竞争总量铺排C项目竞争对手锁定市场竞争研究项目核心竞争力未来2年，禅桂城区供应量将达到380万左右，其中东平新城的供应量约为95万东平新城约95万，占1/4，多以大盘及江景豪宅为主；城南-亚艺板块约95万，主要集中在2010年，为现有大盘的尾盘供货，未来以小规模、综合体项目为主；老城区约60万，主要为旧城改造项目，除岭南新天地外其余供应中小户型为主；城东板块约75万，主要为滨江大盘及大规模旧改综合体项目，供应产品比较多元；桂城板块约65万，多为高地价高成本项目，预计定位定价均较高。未来2-3年东平新城仍将成为全市的置业焦点，城东成为新兴板块，将有大量新兴大盘入市，老城区板块随着旧城改造复兴，将重新成为市场焦点片区。区域供应量供应特征供应项目东平新城约95万平米中大户型为主本项目、翠堤明珠、万科登州、星海岸、滨海御庭二期等城南-亚艺约95万平米中小户型为主保利香港项目、雅居乐二期、九珑璧三期、星星华园国际二期、怡翠宏璟、鸿业城市华园等老城区约60万平米中小户型为主岭南新天地、东建普君、东海国际、保利张槎等城东板块约75万平米大中小多元供应万科尖东、利海尖东、怡翠南都、星星工厂等桂城板块约65万平米中大户型为主水韵尚都、万锦东苑、中海地王、鸿荣源等AB市场竞争总量铺排项目核心竞争力C项目竞争对手锁定市场竞争研究项目竞争1——禅桂的豪宅竞争未来豪宅市场供应将主要集中在有一定景观资源的区域及城市传统核心区域本项目万科登州万科尖东利海尖东中海地王水韵尚都保利香港翠堤明珠滨海御庭岭南新天地怡翠南都星星工厂城东桂城老城区华园国际城南-亚艺星海岸依云水岸东平新城一季度2011年本项目，预计10年下半年上市，首期约26万平米，主力户型140-60平米鸿业城市花园二期，预计10年五一发售，7万平米，中等户型为主，部分170-180星星华园国际二期，住宅约9万平米，预计10年底发售，中等户型为主，部分大户中海地王项目，预计10年底入市，中大户型为主，住宅共约58万平米中海万锦东苑，10年上半年发售，住宅约18万，主力户型80-150平米万科登州项目，预计11年上半年上市，首期至少10万平米，中大户型为主星星工厂项目，预计11年中入市，住宅60万平万科尖东，预计10年下半年入市，万平米，中大户型为主利海尖东，预计09年下半年入市，约10万平米，TH为主水韵尚都，首期超高层16万平米，户型170-280，10年五一入市，二期TH预计11年中入市怡翠宏璟二期，预计10年上半年推出，剩余约10万平米，中等户型为主，小部分210星海岸城市花园，约960套，户型78-270平米，10年初推出滨海御庭A区，预计11年初发售，住宅约万，中小户型为主，部分160翠堤明珠，住宅约20万，预计11年底推出2012年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度岭南新天地，住宅共70万平米，首期预计10年五一推出，以TH+多层为主2010-2011年，豪宅市场竞争主要集中在东平河沿线，传统豪宅板块逐渐进入尾期，以个盘供应为主，保利香港项目，住宅约6万平米，预计11年初发售，中大户型为主怡翠南都，预计11年中入市，住宅约20万平项目竞争1——禅桂的豪宅竞争依云水岸三、四期，住宅约20万，中大户型洋房+TH市场竞争研究随着传统板块供应的稀缺，东平河沿岸区域成为未来热点，以东平新城、城东板块供应为主，主要集中在10-11年入市AB市场竞争总量铺排项目核心竞争力C项目竞争对手锁定2010本项目2011万科登州2010滨海御庭A区2010星海岸2011翠堤明珠2010万科尖东2010利海尖东2012澜石旧改2010依云水岸三、四期项目竞争2——东平河沿岸的豪宅竞争项目竞争2——东平河沿岸的豪宅竞争随着传统板块供应的稀缺，东平河沿岸区域成为未来热点，以东平新城、城东板块供应为主，主要集中在10-11年入市区域项目总建面资源主力面积入市时间东平新城本项目约100万m2CBD，综合体，江景预计140-260平米2010万科登州项目约70万m2江景预计大平面+TH2011星海岸城市花园约16万m2CBD，二线江景85-270平米，中等户型为主2010翠堤明珠约40万m2CBD，综合体，部分江景旧改项目，商业住宅各一半，预计住宅产品链较丰富2011依云水岸三、四期约20万m2CBD，江景，低密度中大户型+TH2010滨海御庭A区约17万m2CBD，综合体，部分江景商业住宅各一半，住宅以中等户型为主2011城东万科尖东约58.5万m2江景预计中大户型为主，部分公寓2010利海尖东约10万m2江景，低密度预计以TH为主2010竞争聚焦本项目PK依云水岸

——东平新城南片区首个规模高端大盘，一线临江，后期持续以大平面+TH供应为主项目基本指标：东平新城南片区·世纪莲以西类型:住宅占地：约26万㎡建面：约46万㎡容积率：预计入市时间：持续供应，三期预计2010年入市特点：成熟大盘，口碑已建立，后期持续供应中大平面及TH本项目竞争策略：CBD综合体价值竞争聚焦本项目PK万科登州项目

——东平新城东片区规模大盘，非一线临江，但容积率较低，定位高端，预计以大平面+TH为主项目基本指标：陈村镇登州地段·碧桂花城以南·东平新城核心片区以东类型:住宅占地：约万㎡建面：约71万㎡容积率：预计入市时间：2010年下半年特点：通过大盘内部环境营造及外部资源极致利用打造高端项目，整体以大平面为主，预计有TH和超高层的出现客户定位：以顺德北三镇客户为启动，以大盘辐射力拉动禅桂客户180M200M公园歌剧院本项目竞争策略：综合体价值/凸显CBD核心地段竞争聚焦本项目PK万科尖东项目

——南向东平河景规模大盘，一线临江，但受规划限制较多，预计以大平面为主，部分超高层+类别墅绿化广场绿化广场公共绿化广场幼儿园用地实际住宅用地商业项目基本指标：季华东路与佛一环交汇处西南侧类型:住宅/商业占地：约万㎡建面：约万㎡容积率：规划限制：建筑≥5层预计入市时间：2010年下半年特点：受规划限制难出现低密度，用地退红线后，容积率大大提高，预计将出现超高层及类别墅产品，商业部分将向公寓方向转化本项目竞争策略：综合体价值/凸显CBD核心地段竞争聚焦本项目PK利海尖东项目

——东平河景低密度社区，预计将打造成纯TH社区实际住宅用地不可建设区项目基本指标：季华东路与佛一环交汇处东南侧类型:住宅占地：约万㎡建面：约10万㎡容积率：规划限制：6层≥建筑≥4层，B区不可建设预计入市时间：2010年下半年特点：规划限制较多，实际用地有限，项目规模较小，预计将打造成纯TH低密度社区本项目竞争策略：综合体价值/凸显CBD核心地段AB市场竞争总量铺排项目核心竞争力C项目竞争对手锁定市场竞争研究项目核心竞争对手——片区项目占地（万㎡）建面（万㎡）主力面积（㎡）项目定位东平新城依云水岸2646洋房190，THCBD江景大盘东平新城万科登州28.471大平面+TH东平河畔高端大盘城东万科尖东22.157.5超高层+类别墅一线江景豪宅城东利海尖东8.310纯TH一线江景纯TH社区当竞争对手们都在诉说东平河景及项目规模时，项目CBD城市综合体的核心价值和竞争优势凸显项目再思考：104万城市综合体，我们对于佛山意味着什么？中城下城借鉴1：美国.洛克菲勒中心华尔街，世界著名的金融贸易区，以商务为主的功能单一街区，白天，一片繁忙景象。晚上，一片萧条，路上行人稀少，成了一座“死城”。下城（DOWNTOWN）中城（MIDTOWN）洛克菲勒中心也是纽约金融贸易中心。集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的浓缩小社会，标准的“城中城”，白天不仅游人如织，晚上更是灯红酒绿，歌舞生平。洛克菲勒中心是美国城市精神的象征，更是被誉为全美之星它是美国现代商业文明的象征商务形象深入人心：洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、ＮＢＣ新闻网、以及全世界最大的新闻中心——美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。它更是传承美国娱乐文化的标志传承娱乐文化的标志：建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。借鉴2：东京.六本木日本六本木占地面积约为公顷，总楼面积76万平方米，有2762个停车位。以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。六本木代言了东京的城市气质，构筑了一个人人向往的都市休闲生活模式独创“精英之城”——六本木新兴商业区,不仅可以满足衣食住行，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的‘精英之城’，让RoppongiHills成为日本大都市高品质街的品牌。东京文化都心——森艺术中心，包括森美术馆、六本目东京观光俱乐部和六本目希尔学院。其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WESTWALK”；设有完全独立房间的会员制图书馆

理想之城——“城市既是剧场又是舞台”，按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，位于商业区中央的住宅“六本木HillsResidence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在。借鉴3：深圳.华润中心华润幸福里酒店万象城写字楼北区中区南区城市综合体创造城市奇迹——华润中心：

万象城在城市飞地创造焦点，使其商业和住宅跻身城市一线物业，完全打破区域的限制。万象城已不仅仅是个综合shoppingmall，它更承载着深圳这座年轻城市对时尚，美好生活的向往。华润大厦：万平米国际标准5A甲级写字楼，高136米共29层，其中1~3层为商业部分，高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园；5~28层为42000平方米的甲级办公区域；29层为多功能厅，屋顶为室外花园。万象城：万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。真正意义的“一站式”消费中心。君悦酒店：万平米超五星级酒店，“世界最佳商务酒店品牌”。幸福里：11万平米顶级商业配套的城市资源性豪宅，引领都市生活新境界。华润中心浓缩了深圳的城市精神，承载着深圳人从物质到精神的生活追求，超越mall的意义，成为深圳的城市图腾OLE超市LV旗舰店华润大厦、万象城、幸福里。那里已经不是宝安南路的华润中心，也不是罗湖的华润中心，它是整个深圳的中心。它包罗万象，综合这个城市的所有需求，无论是都市白领，还是中高产阶级，都能在那找到属于自己的空间。室内真冰场品牌店城市的核心，承载城市的精神……每一个世界顶级都市核心，都有一个知名的都市综合体，浓缩并统领城市价值；活力的佛山，不缺财富，不缺山水，缺少的是城市精神的代表，需要的是城市发展的又一次跨越……区域升级机会2：基于项目——打造佛山名片，以项目升级带动区域升级保利·东湾世界级湾区建筑群——标注一座城市，成就一个时代区域升级机会2：基于项目——打造佛山名片，以项目升级带动区域升级区域升级机会1：基于客户——成就佛山新城市富人区，引领国际前沿生活方式营销立意——项目一期营销策略及执行3项目的营销前提关于品牌关于客户关于区域强势营销，自我立势，客户牵引

——珠三角范围建立声望保利品牌升级及全国大发展背景下——建立强势性的品牌立意及轰动性的营销起势佛山传统顶级客户新视野——承接佛山富人区变迁，成就佛山新城市富人区CBD强势定位，高速发展期——坚定不移的走区域升级路线，建立愿景与价值兑现双管齐下关于竞争佛山无战事——佛山首个CBD大型综合体项目，占据核心区位，拥有顶级配套，本质上是超越竞争的自我立势入市前即建立项目市场标杆地位！保利·东湾营销立势之道：富裕阶层的理想居住地高立意——一切立意于城市高度的品牌强势导入+轰动性大事件营销大标准——精展示+高门槛+强洗脑建立国际化综合体滨江生活标准高立意+大标准核心策略：坚定不移的走区域升级路线，建立愿景与价值兑现双管齐下策略一ACTION1:几句话+一本书+一部片，树立项目高度一切立意于城市的高度几句话，以立意城市的高度，树立项目形象：总有一种建筑，标注一座城市；总有一种建筑，成就一个时代保利·东湾，定义国际湾区生活高度保利·东湾，一个湾区·一座城……一本书，《一个湾区·一座城》，CBD综合体湾区生活的演绎；一部影视片，从世界著名滨水CBD到世界著名湾区综合体，再到东平新城与保利·东湾，即建立区域与项目愿景，又奠定项目城市名片的地位。一个湾区一座城2010年7月版策略一一切立意于城市的高度ACTION2:政府+CBD资源利用，事件营销操作方式：可以超高层酒店/写字楼建筑单体对外进行设计招标，采用国际招标评标的方式确立建筑的设计方案；结果评价：对于政府来说，这是一个用这个城市的土地造福于人民的公益事业；对于企业来说是一个实现自己品牌价值提升的机会；对于建筑参与者来说，是一个实现自己建筑理想的地方；对于这个城市来说，可以使他拥有代表城市新精神的城市名片……标志性建筑单体全球设计招标

项目超高层标志性建筑单体设计招标：一次地方政府与建筑师、艺术家和企业共同努力和有效合作的设计与建筑实践策略一一切立意于城市的高度ACTION2:政府+CBD资源利用，事件营销东平新城中心商务区国际招标中标方案发布会操作方式：利用目前政府已实施的“东平新城中心商务区国际招标”资源，在评标结果公布时，在项目售楼部举办中标方案发布会，广泛邀请市民参与，展示各方案概念规划，并由中标设计单位阐述设计理念策略一一切立意于城市的高度ACTION2:政府+CBD资源利用，事件营销HOPSCA与CBD城市论坛形式：1、争取政府合作，共同炒作东平新城CBD；2、邀请知名业内人士、政府人士举行论坛；3、通过此处炒作，进一步将CBD居住引向HOPSCA国际前沿人居模式策略一一切立意于城市的高度ACTION3:项目地标感打造树城界——打造佛山最大10米高的围墙广告，传递大盘气势在本项目地块所在区域外围树立高达10米的巨幅围墙广告，总面积为佛山最大的户外广告牌，整个广告力求气势磅礴，制作精美。策略一一切立意于城市的高度ACTION3:项目地标感打造销售中心作为城市标志性建筑打造带有强烈的CBD现代风格及滨江风情，在建筑形态上可相对大胆，通过设计感极强的现代风格建筑，树立项目的地标感，让人过目不忘；虽为临建，但销售期内将成为整个区域甚至整个城市的标志，东平新城的滨江明珠。策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点一——特色路标迎宾大道路段：东平大桥南-岭南大道南（南行）-裕和路（东行）-文华南路（北行）展示要求：重要节点设置项目Logo造型的大型雕塑导示，沿路进行特色包装策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点二——滨江生活风情大道路段：天虹路（东行）展示要求：北侧绿化带设置风格感强烈的滨江特色小品，沿路设置特色灯饰绿化带特色小品（示意）沿路特色灯饰（示意）策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点三——售楼部营造国际滨江风情关键词：风情营造、细节制胜配合售楼部外立面的地标感，内部装修强调国际滨江风情感的营造，注重水元素的运用；通过局部装修（如：咨询台、VIP洽谈室、卫生间等）、装饰小品细节突出，建立品牌联想，展示项目的绝对高端形象策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点五——看楼通道通道1通道2通道3如工程进度无法满足在推售楼栋设置样板房，需设置3条看楼通道：通道1：销售中心通往临建精装样板房通道2：销售中心通往地块6清水样板房通道3：销售中心通往地块7清水样板房设置原则：1.规避施工通道，沿线园林尽量进行展示；2.充分结合地块资源（如河涌）进行展示；3.通道1、2采用开放式，充分结合园林展示；通道3沿河涌采用开放式，充分进行河涌水景的风情展示，进入地块7后才设置为半封闭式。策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点六——样板房展示批次编号产品特点类型第一批1220一批景观最优单位，树立产品标杆精装修2200与220单位户型有差异，同样展示江景创意清水房3175中心园景优越精装修4155引导销售精装修5132中心园景优越创意清水房6140相对靠中心园林，同时考虑到后期推售同样户型的利用精装修790考虑到后期推售同样户型的利用精装修【方案一】如工程进度允许，仍然建议在推售楼栋做样板房展示，样板房选址建议如下：1234567策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示1234678910节点六——样板房展示【方案二】如工程进度不允许的前提下，建议在售楼部西北侧精选3个户型做临建精装样板房展示，同时在推售楼栋进行清水展示：批次编号产品特点类型第一批1220——精装修2175——精装修3155——精装修4220一批景观最优单位，树立产品标杆创意清水房5200与220单位户型有差异，同样展示江景创意清水房6175中心园景优越创意清水房7155引导销售创意清水房8132中心园景优越创意清水房9140相对靠中心园林，同时考虑到后期推售同样户型的利用创意清水房1090考虑到后期推售同样户型的利用创意清水房5策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点六——样板房展示主题样板房树立国际滨江生活标准——主题一：盛装米兰户型：220平米所有对外空间均展示实景图片或景观意向图玻璃材质的大量运用体现通透感细节体现品质感策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点六——样板房展示主题样板房树立国际滨江生活标准——主题二：显赫英伦户型：175平米策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION1:精展示节点六——样板房展示主题样板房树立国际滨江生活标准——主题三：钻耀巴黎户型：155平米策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION2:高门槛预约参观，设置门槛——体现项目稀缺、尊贵感一、实行预约制，绝不让身份不匹配的人群进入；二、一条展现项目优势，舒适而流畅的看楼路线；三、情景营销与体验营销相结合，让客户有充分的体验感。四、全程洗脑，充分灌输项目价值点。预约机制原则：1、样板房开放后设置参观门槛，增强体验的尊贵感及身份感；2、客户需递交参观申请表，经发展商审核通过后，再合理安排参观时间段进行参观体验。预约申请表主要内容：客户的身份、职业、资产、持有物业、随行参观人数、意向单位及参观时间等，是否携带小孩等。参观人数要求：每批要求3人以上，6人以内；每天参观批数：最多8批。策略二建立国际化综合体滨江生活标准ACTION3:强洗脑第一段：简介本次参观的流程第二段：简要介绍11号球道及项目高尔夫球场的设计理念第三段：在黑点处停车，介绍项目核心理念，以及介绍楼王岛第四段：介绍咖啡吧设计理念，主要以生活方式为主第五段：强调湖水整改及湖区游艇生活第八段：2亿移动2跟高压线，简介10号球洞及A5产品情况，以及交通区位优势等。第六段：介绍M04引导的生活方式以及名贵的设计材料借鉴一：中信山语湖通过预先设