中粮-沈阳大东区中粮地产项目投标报告

研展标段第二部分《市场定位》2001.10.25上海新联康投资有限公司题报中金铜山街项目研展标段－－［市场定位］目录TOC\h\z\t"标题1,2,主标题,1,报告主标题,1"市场研究篇 2一、区域环境 2二、区域经经济 5三、区域房房地产开开发 7四、市场数数据分析析二级市市场 8五、三级市市场 10六、市场竞竞争情况况 11目标市场定定位篇 25一、地块属属性 25二、地块SSWOTT分析 28三、目标消消费人群群设定 30四、项目整整体形象象定位 32五、产品修修改意见见及建议议 33营销推广篇篇 43一、价格策策略建议议 43二、营销推推广计划划 43三、销售节节奏及销销售回款款计划（含含B区） 44广告策划、创创意篇 46一、产品机机会点 46二、消费者者洞察 47三、广告总总精神 47四、整合推推广 48五、A区推推广 50六、产品识识别及现现场导视视 53市场研究篇篇一、区域环环境区域位置沈阳地处东东北地区区的南部部，辽宁宁省的中中心。背背倚长白白山麓，面面向渤海海之滨，是是辽东半半岛的腹腹地。东东临抚顺顺市和抚抚顺县，南南与本溪溪市和辽辽阳市相相辖，西西与台安安、黑山山两县接接壤，北北与内蒙蒙古自治治区科左左后旗相相邻。在在以沈阳阳为中心心的1550公里里的半径径内，有有中国著著名的钢钢都鞍山山、煤都都抚顺、煤煤铁之城城本溪、煤煤电之城城阜新、石石油之城城盘锦、轻轻纺之城城丹东、化化纤之城城辽阳和和粮食煤煤炭基地地铁岭，这这些资源源丰富、实实力雄厚厚的辽宁宁中部工工业城市市形成了了世界上上罕见的的城市群群。沟通通世界各各大港口口的大连连港，正正在开发发的营口口新港和和锦州港港，距沈沈阳也不不超过4400公公里。人文地理人口历年沈阳人人口变化化情况列列表年份1990200020012002200320042005全市人口646.11685.11689.33688.99689.11693.99698.66市区人口453.99485487.77488.77488.44493.55495.99资资料来源源:新联联康研展展部20006--102005年年，全市市总人口口数6998.66万人，同同20004年相相比增长长了4..7万人人，年人人口增长长率0..98‰‰；其中市市区4995.99万人。2005年年沈阳全市市人口自自然增长长率0..89‰‰，比上年年的0..03‰‰上升0..86‰‰。面积沈阳地区以以平原为为主，地地势平坦坦，平均均海拔550米左左右，山山地丘陵陵集中在在东北、东东南部，属属辽东丘丘陵的延延伸部分分。西部部是辽河河、浑河河冲积平平原，地地势由东东向西缓缓缓倾斜斜。沈阳市国土土总面积积为1229800平方公公里，东东西长1115公公里，南南北长2205公公里。其中市区总总面积为为34995平方方公里，城城区面积积1855平方公公里。行政区划沈阳现辖99个区：和平平区、沈沈河区、大大东区、皇皇姑区、铁铁西区、苏苏家屯区区、东陵陵区、新新城子区区、于洪洪区1个县级市市：新民民市3个县：辽辽中县、康康平县、法法库县本案位于沈沈阳市中中街最东东端，属属大东区区管辖范范围，紧紧邻沈河河区。区域属性综合实实力以沈阳为中中心、半半径1550公里里的范围围内，集集中了以以基础工工业和加加工工业业为主的的8大城城市，构构成了资资源丰富富、结构构互补性性强、技技术关联联度高、驰驰名世界界的辽宁宁中部工工业城市市群；沈沈阳有东东北地区区最大的的民用航航空港、最最大的铁铁路枢纽纽和全国国最高等等级的公公路网络络，是东东北地区区不可替替代的交交通枢纽纽；作为为区域性性中心大大市场，沈沈阳对周周边城市市乃至全全国具有有较强的的吸纳力力、辐射射力和带带动力。优优越的地地理位置置，完备备的铁路路、公路路网络及及众多的的国家级级和区域域性市场场，使沈沈阳成为为人流、物物流和资资金流的的集散地地，并正正逐步成成为区域域性的商商贸、科科技、交交通、旅旅游、信信息和金金融中心心。文化旅游沈阳现存古古遗址、古古城址、古古墓葬、古古建筑、烽烽火台、边边墙和历历史纪念念物、革革命纪念念物达4400多多处，其其中国家家级文物物保护单单位4处处、省级级16处处、市级级60处处。珍藏藏的历代代传世文文物、出出土文物物、革命命文物数数以万计计。沈阳阳的旅游游景观丰丰富多彩彩，沈阳阳故宫、皇皇家陵寝寝（福陵陵、昭陵陵）、“九一八八”事变纪纪念馆、张张氏帅府府）、怪怪坡、棋棋盘山风风景区等等，都是是沈阳著著名的旅旅游景观观。“世博会会”的召开开更为其其增加了了绚丽的的一笔。科学技技术承担国家8863、科科技攻关关、基础础研究计计划项目目2277个，举举办重大大科技活活动155项。民民营科技技企业达达到39910家家，拥有有中国科科学院院院士111人，中中国工程程院院士士19人人，市及及市以上上独立科科学研究究与技术术开发机机构1116个。取取得市以以上科技技成果7762项项。其中中，达到到国际水水平2441项（国国际领先先34项项，国际际先进2207项项）；达达到国内内水平5521项项（国内内领先3344项项，国内内先进1177项项）。有有5566项科技技成果得得到推广广和应用用，各类类技贸机机构技术术贸易成成交额337.229亿元元，专利利申请444144件，专专利授权权22224件。区域规划——完成城城市建设设投资1123亿亿元，比比上年增增长222.6％％，比220000年增长长5.335倍，年年均增长长44..7％。青青年大街街、二环环路改造造全面完完成。完完成了4461条条二级以以下街路路、2440万平平方米的的小巷改改造工程程；建设设了10000..7公里里农村公公路，行行政村已已1000％通油油路。市区铺铺装道路路总长度度31117公里里，总面面积46620万万平方米米。排水水管道长长度28888公公里，路路灯144万盏，永永久性桥桥梁1779座，窨窨井5778555个。——公交运运营线路路网长度度达到116888公里，比比上年增增加355公里，比比20000年增增加1666公里里。市内内公交运运营线路路1366条，比比上年增增加177条，比比20000年增增加555条。市市内公共共交通客客运总量量达到88.388亿人次次，比220000年增加加8.55％。年年内新增增公交车车辆5000辆。公公交标准准运营车车辆54422标标台，出出租汽车车191104辆辆。——城市公公用事业业服务体体系进一一步完善善。供水水管网改改造900公里，新新铺设供供水管网网40公公里，供供水管道道总长度度30224公里里，供水水量5..6亿吨吨，综合合日供水水量1553.44万吨。新新、改、扩扩建热源源22处处，新增增供热能能力20000万万平方米米，供热热面积1145000万平平方米，集集中供热热率833％。实实际用电电量1554.33亿千瓦瓦小时。其其中工业业用电883.99亿千瓦瓦小时，城城乡居民民生活用用电299.8亿亿千瓦小小时。煤煤气供气气管道总总长度223000公里，人人工煤气气、天然然气及液液化气家家庭用户户达到1145..6万户户。——城市环环境进一一步优化化。共完完成环境境污染治治理项目目1899个，先先后实施施了浑河河治臭、细细河清淤淤、拆除除烟囱、锅锅炉房、大大辛及老老虎冲垃垃圾滤液液处置工工程等项项目，进进一步治治理了浑浑河300公里的的城市段段，浑河河生态环环境有所所恢复。实实施了满满堂河环环境综合合整治。集集中式饮饮用水水水源地水水质达标标率保持持1000％。城城市污水水日处理理能力达达到1227万吨吨，处理理率达到到81％％。日处处理生活活垃圾445066吨，无无害化处处理率达达到1000％。一一批人工工湖相继继建成，城城区空气气湿度达达到566.9％％。拆除除烟囱110111根、锅锅炉房6606座座，推广广民用型型煤1..6万吨吨，烟尘尘控制区区达标覆覆盖率保保持1000％。建建成生态态环保模模范住宅宅小区113个，生生态环保保模范单单位6个个，生态态环保模模范军营营6个，安安静小区区20个个。噪声声达标区区覆盖率率达到772％。自自然保护护区覆盖盖率达到到13..52％％。环境境空气质质量优良良天数达达到3117天。——新增绿绿地15500公公顷，其其中新建建居住区区绿地44.155公顷。植植树6000万株株。建成成区园林林绿地面面积1111511公顷，建建成区绿绿化覆盖盖率400.655％，人人均公共共绿地面面积122平方米米。荣获获国家森森林城市市称号。历史沿革沈阳是一座座历史文文化名城城。因地地处浑河河（古称称沈水）之之北而得得名。据据对新乐乐遗址考考证，早早在72200年年前的新新石器时时代，就就有人类类在此繁繁衍生息息。战国时期，这这里属燕燕国辽东东郡境内内；西汉汉年间，在在此设立立侯城、高高显、辽辽阳、望望平等郡郡；辽金金时代设置置沈州；；元朝改改称沈阳阳路；明明朝设置置沈阳卫卫。沈阳阳素有“一朝发发祥地，两两代帝王王城”之称。1625年年，清太太祖努尔尔哈赤建建立的后后金迁都都于此，更更名盛京京。1636年年，皇太太极在此此改国号号为“清”，建立立清王朝朝。1644年年，清军军入关定定都北京京后，以以盛京为为陪都。清清初皇宫宫所在地地——沈阳阳故宫，是是中国仅仅存的两两个完整整皇宫建建筑群之之一。1657年年设奉天天府。抗抗日战争争胜利后后，复称称沈阳市市。二、区域经经济国内生产值值【GDPP】历年沈阳国国内生产产总值图图单位位：亿元元沈阳市近年年的国内内生产总总值呈上上升趋势势，年增增幅在116%左右，220055年GDDP达到到20884.11亿元比比上年增增长166%。上上升幅度度还是比比较的迅迅速。对比大连市市：20005年GGDP达达到21150亿亿元，比比上年增增长144.2%%对比鞍山市市：20005年GGDP达达到12250亿亿元，比比上年增增长155%产业结构年份份200020012002200320042005第一产业（亿亿元）71.176.683.584.9115.22126.33第二产业（亿亿元）495.11542.33615.22758.77741906.33第三产业（亿亿元）552.99617.66701.33759.88941.441051..5资料来源::新联康康研展部部20006-110三次产业协协调发展展，第二二产业对对经济增增长的拉拉动作用用增强。第第一产业业实现增增加值1126..3亿元元，增长长9.44%；第第二产业业实现增增加值9906..3亿元元，增长长22..3%；；第三产产业实现现增加值值10551.55亿元，增增长111.7%%。第二二产业对对经济增增长的贡贡献率达达到588.4%%，拉动动经济增增长9..3个百百分点。其其中，工工业对经经济增长长的贡献献率为551.33%，拉拉动全市市经济增增长8..2个百百分点。三三次产业业结构由由20000年的的6.77：399.0：：54..3调整整为6..1：443.55：500.4，第第二产业业比重提提高4..5个百百分点，其其中工业业比重337.77%，提提高3..2个百百分点。对比大连市市：第一产产业增加加值1885.22亿元，增增长111.7%%；第二二产业增增加值9994..0亿元元，增长长15..3%，其其中工业业增加值值8533.5亿亿元，增增长144.6%%；第三三产业增增加值9970..8亿元元，增长长13..7%。三三次产业业构成比比例为88.6：：46..2：445.22。人民生活年份1995200020012002200320042005人均可支配配收入（元元）4082..65850..56386..17050..37961..08920..5100988人均消费性性支出（元元）3766..45102..95515..16074..46690..37214..77864资料来源::新联康康研展部部20006-1102005年年沈阳市区区居民人人均可支支配收入入100098..0元，比20004年年89220.55元增长长13..2%。2005年年沈阳市市区居民民人均消消费性支支出78864..3元，比220044年72114.77元增加9%%；人均可支配配收入处处于平稳稳增长，220000年至220055年人均均可支配配收入的的年增幅幅在100%以上，其其中20005至至20006年的的增幅达达到133.2%%。总体体来看，处处于一个个比较低低的水平平。三、区域房房地产开开发固定资产投投资2005年年全社会固固定资产产投资113633.2亿亿元，比比20004年增增长400.3%%。房地地产开发发投资4413..6亿元元，增幅幅达200.7%%。从上表表可以看看出沈阳阳历年房地地产投资资情况基基本与固固定资产产投资额变变化情况况相符。截止20006年88月本年年度全社社会固定定资产投投资9220.44亿元，比比上年同同期增长长42..7%，其其中完成成房地产产投资2259..7亿元元，同比比增长338.11%。人均居住面面积年份19981999200020012002200320042005人均居住建建筑面积积（平方方米）16.216.917.418.319.120.021.55523.366资料来源::新联康康研展部部20006-110从上表可以以看出，沈沈阳市人人均居住住建筑面面积逐年年呈上升升趋势，2005年达到了23.36平方米。注：城镇住住宅建设设投资3332..5亿元元，比上上年增长长30..8%；；新建成成住宅111111.7万平方方米，增增长299.9%%。城镇居居民人均均住宅建建筑面积积23..36平平方米，比比上年增增加1..81平平方米，比比20000年增增加6..03平平方米；；农村居居民人均均住房面面积255.122平方米米，比上上年增加加0.77平方米米，比220000年增加加3.33平方米米。施工、竣工工数据2004年年2005年年05比044增长房屋开工面面积（万万平方米米）2799..6310210.8%%房屋竣工面面积（万万平方米米）802.661057..831.8%%资料来源::新联康康研展部部20006.1102005年年，全市全年施工工房屋面面积31102万万平方米米，竣工工房屋面面积10057..8万平方方米。开开工面积积20005年较较20004年增增长了110.8%，竣工面面积较220044年增长长了31.8%。截止20006年88月，本本年度施施工房屋屋面积达达49550万平平方米，同同比增长长57..5%，竣竣工房屋屋面积6651万万平方米米，同比比增长11.5倍倍。施工工面积已已经超过过去年全全年施工工面积。四、市场数数据分析析二级市场场推量近几年沈阳阳市商品品房施工工面积稳稳步提高高，20005年年沈阳商商品房施施工面积积31002万平平方米,,增长110.88%，其其中商品品住宅面面积24438万万平方米米，增长长22..3%。(新开开工面积积11223.99万平方方米,增增长255.1%%)注:截止220066年8月月,本年年度沈阳阳商品房房施工面面积49950万万平方米米,同比比增长557.55%。2005年年沈阳商商品房竣竣工面积积10557.88万平方方米,增增长311.8%%，其中中商品住宅宅面积9927..7万平平方米，增增长299.4%%。注:截止220066年8月月,本年年度沈阳阳商品房房竣工面面积6551万平平方米,,同比增增长1..5%。2005年年沈阳商商品房空空置面积积3922.2万万平方米米,增长长1.44%，其中，空空置三年年以上的的25..8万平平方米，比比上年增增长122.0%%。销售注注：沈阳阳市数据据参考右右边数据据纵轴，沈沈河区、大大东区参参考左边边数据纵纵轴从上表可以以看出沈沈阳市及及沈河、大大东两区区整体月月销量是是平稳上上升的，其其中044年6--7月、99-111月、005年33-5月月、9--11月月、066年4月月都是销销售的高高峰期。总总体呈平平稳上升升趋势2005年年实现商商品房销销售面积积(不含含预售，下下同)7761..3万平平方米，增增长455.2%%，其中中商品住住宅销售售7133.9万万平方米米，增长长46..0%；；商品房房销售额额2366.8亿亿元，增增长555.1%%，其中中住宅2213..3亿元元，增长长52..9%。注:截止220066年8月月,本年年度全市市商品房房实际销售售面积2205..4亿元元，同比增长长24..8%。其中住住宅销售售面积1177..6亿元元，同比增长长16%%。价格从上表看出出。从004年11月-006年88月，整整个沈阳阳商品住住宅均价价缓慢上上升，从从04年年的30023元元/平方方米上升升至32233元元/平方方米。其其中沈河河区均价价远高于于市场平平均单价价，截止止06年年8月区区域均价价在53314元元/平方方米。而而大东区区的均价价由044年1月月的略低低于全市市均价，较较为平稳稳的升到到略高于于市场均均价，为为36663元//平方米米。从销售价格格看，中中低价位位住宅仍仍唱主角角，中价价位住宅宅销售比比重增加加。20005年年，在全全市销售售的商品品住宅中中，平均均售价440000元以下下的占全全年商品品住宅销销售的884.11%。其其中，平平均售价价在30000——40000元之之间的占占30..6%，比比上年提提高6..2个百百分点。从从每套住住宅面积积看，小小户型住住宅继续续挑大梁梁，比重重进一步步提高。220055年，在在全市销销售的商商品住宅宅中，每每套面积积在1000平方方米以下下的所占占比重最最大，为为48..8%。其其次为1100——1200平方米米的，所所占比重重为266.3%%，比上上年提高高1.77个百分分点。注：截止220066年6月月，房屋屋销售价价格同比比上涨66.6%%，增幅幅比去年年同期下下降了11.9个个百分点点。商品房价格格升势与与去年基基本持平平。上半半年，沈阳商品品房售价价同比上上涨6..4%，涨涨幅同比比下降00.4%%。商品品房中，住住宅价格格上涨66.6%%，涨幅幅同比下下降了00.2%%。其中中，普通通住宅上上涨6..7%，豪豪华住宅宅上涨44.9%%；非住住宅上涨涨5.55%，涨涨幅同比比下降了了1.66%;写字字楼上涨涨4.99%，商商业用房房上涨66.1%%。五、三级市市场目前沈阳市市二手房房交易市市场已与与商品房房市场并并驾齐驱驱，成为为沈阳房房地产市市场的主主流市场场，成为为全国公公认的二二手房交交易量最最大的城城市之一一。2000年年至20002年年，沈阳阳市存量量房交易易面积分分别为1166..3万平平方米、267.9万平方米和398.7万平方米，每年递增50%左右，均接近或超过当年增量房交易量。2003年年沈阳二二手房市市场交易易量约为为4000万平方方米左右右，与003年沈沈阳商品品房销售售面积基基本持平平，说明明近年沈沈阳房地地产市场场比较发发展比较较成熟，；；03年年春季房房交会期期间，存存量房签签约套数数占签约约总套数数的7.55%。2005年年，二手手住宅交交易面积积为4778.22万平方方米，交交易额达达97..6亿元元，比上上年分别别增长44.8%%和7.44%。截止20006年66月，二二手房价价格上涨涨快于商商品房，但但涨幅回回落明显显。随着着住房二二级市场场全面开开放和规规范，二二手房交交易活跃跃，价格格大幅上上升。上上半年，我我市二手手房销售售价格同同比上涨涨7.11%，涨涨幅同比比下降了了4.99个百分分点。其其中住宅宅上涨66.8%%，涨幅幅同比下下降了55.8个个百分点点；非住住宅上涨涨8.33%，涨涨幅同比比下降了了1.99个百分分点。沈阳市大规规模的拆拆迁是二二手房市市场走高高的主要要因素。按按照沈阳阳市政府府规划，05、06两年沈阳将完成10万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到13万户。据市场经验，有近70％的拆迁户进入房地产二三级市场购买住房，30％的拆迁户进入租赁市场，其中90％的家庭将购买二手房。这样形成的市场需求将是巨量。其次，外地地人来沈沈阳置业业增多，沈沈阳政策策的逐步步放开了了买房落落户的政政策，吸吸引了大大批外来来人口。再次，二手手房地处处市区，随随着地价价看涨，买买二手房房渐成投投资新宠宠。六、市场竞竞争情况况由于本案地地处中街街商业区区最东端端，与大大什字街街和小什什字街接接壤，产产品类型型多样，主主要以高高层住宅宅和高层层商住为为主，所所以根据据本案的的具体情情况分成成两部分分对竞争对对手进行行研究。住宅部分：：对坐落落在中街街商业板板块中的中街、小小东路、北北中街、南南中街、沈沈阳路、正正阳街、朝朝阳街、八八王寺街街、丰天天路的竞竞争对手手进行研研究；商住部分：：对坐落落在中街街商业板板块，临临近的市市府北站站板块，类似中街商业业态的太原街板块的竞争对手进行研究。住宅部分区位概念该区域属于于沈阳中中街商圈圈最东端端，商业氛氛围较浓浓厚，中中街商圈圈是以中中街步行行街为核核心，东东起小什什字街、西西至西顺顺城、北北起北顺顺城，南南至南顺顺城，由由中街、小小东路、北北中街、南南中街、沈沈阳路、正正阳街、朝朝阳街等等组成。中中街商圈圈从其功功能角度度上看，没有太太原街商商圈那样样比较明明确的区区分，这这与中街街商圈是是沈阳市市历史最最悠久的的一个商商业区有有直接的的关系。个案分布目前区域内内与本案案竞争性性较强的的个案主主要分布布在八王王寺街、小东路、奉天路周边。开盘时间案名所在区域产品类型总建（万M2））均价（元/M22）主力面积（M2）总价（万元）销售率工程进度05-9御泉华庭大东中街区区域多层、小高高、高层层184600117-1131（三房）54-60070%内部安装06-8枫合万嘉（22）大东中街区区域小高、高层层25470081-1004（二房）38-49961%内部安装06-9中央公馆大东中街区区域高层7.55000137-1151(三房)69-7665%结构体05-9大华水岸府府邸大东中街区区域多层、小高高、高层层20450094-1115（二房）42-52288%准现房04-8中街北苑大东中街区区域高层9450080-1000（二房）36-45597%现房05-8摩根凯利沈河中街区区域高层7500080-955（二房）40-48885%准现房05-9府苑名都沈河中街区区域多层、高层层7.55800190（三房）11070%现房05-7明城花园沈河中街区区域多层、高层层144900110-1118（二房）54-58848%准现房资料来源::新联康康研展部部20006-110产品类型案名产品类型多层小高层高层别墅御泉华庭枫合万嘉（22）中央公馆大华水岸府府邸中街北苑摩根凯利府苑名都明城花园资料来源::新联康康研展部部20006-110从上表可以以看出区区域内楼楼盘都把把高层产产品作为为本楼盘盘的主要要产品类类型，兼兼有多层层、小高高层等产产品。总建规模区域案名总建规模（万万M2）5以下5-1212-20020万以上上大东中街区区域部分分御泉华庭枫合万嘉（22）中央公馆大华水岸府府邸中街北苑沈河中街区区域部分分摩根凯利府苑名都明城花园资料来源::新联康康研展部部20006-110目前看来，规规模较大大的项目目都位于于大东区区的中街街商圈，这这主要是是由于本本区域土土地开发发量充足足决定的的，而紧紧邻中街街商业区区的楼盘盘规模基基本较小小，总建建规模在在7-9万平方方米左右右。总建规模最最大：枫枫合万嘉嘉255万平方方米总建规模最最小：摩摩根凯利利7万平方方米平均价格区域案名平均价格（元元/M22）4500以以下4500--480004800--510005100--540005400--580005800以以上大东中街部部分御泉华庭枫合万嘉（22）中央公馆大华水岸府府邸中街北苑沈河区域部部分摩根凯利府苑名都明城花园资料来源::新联康康研展部部20006-110从总体来看看，沈河河区中街街板块部部分和大大东区中中街板块块部分的的楼盘均均价是有有不同的的，沈河河区域的楼楼盘均价价要高一一些，一一般在550000元/平平方米左左右；大大东区域域要低一一些，一一般在447000元/平平方米左左右。而而均价超超出这个个范围将将直接影影响楼盘盘的销售售进度，大大东区域域的中央央公馆均均价为550000元/平平方米，沈沈河区域域的府苑苑名都均均价为558000元/平平方米，价价格都超超过了区区域的平平均单价价，所以以其销售售进度都都比较缓缓慢。区域最高报报价：府府苑名都都58000元//平方米米区域最低报报价：大大华水岸岸府邸445000元/平平方米主力面积案名主力面积（MM2）80以下80-95595-1110110-1125125-1140140-1155155-1170170以上上御泉华庭二卫枫合万嘉（22）中央公馆二卫二卫大华水岸府府邸中街北苑摩根凯利府苑名都二卫明城花园二卫资料来源::新联康康研展部部20006-110二房房三房房从上表可以以看出，本本区域的的主力面面积是880-1100平平方米的的两房和和1200-1330平方方米的三三房，从从购房者者的需求求以及契契税的交交纳超过过1444平方米米的大三三房都会会影响楼楼盘的销销售进度度。注：沈阳市市规定购购房在1144平平方米以以下交纳纳契税为为1.55%，1444平方米米以上交交纳契税税在4%。主力总价案名主力总价（万万元）35以下35-45545-55555-65565-75575-85585-95595-1110110以上上御泉华庭枫合万嘉（22）中央公馆大华水岸府府邸中街北苑摩根凯利府苑名都明城花园资料来源::新联康康研展部部20006-110该区域从总总体上看看，二房房的主力力总价在在45万左左右，三三房的总总价在660万左左右。销售情况分分析开盘日期案名销售率月均去化量量（平方米）0-10%%10%-330%30%-660%60%-880%80%-1100%%05-9御泉华庭800006-8枫合万嘉（22）850006-9中央公馆330005-9大华水岸府府邸900004-8中街北苑280005-8摩根凯利340005-9府苑名都330005-7明城花园2000从上表可以以看出，各各楼盘的的销售率率基本在在60%%以上,,但各项项目的月月均去化化量却有有较大的的差异,,八王寺寺区域的的御泉华华庭、枫枫合万嘉嘉、大华华水岸府府邸由于于项目规规模大、产产品力强强、新产产品不断断推出，而而且形成成了一个个浓厚的的居住氛氛围，所所以本区区域的月月均去化化量在880000-90000平平方米//月，而而其它项项目由于于规模小小，产品品力低，项项目较为为孤立，没没有良好好的居住住氛围，所所以月均均去化量量较低，在30000平方方米/月月左右。注：中央公公馆去化化缓慢的的主要原原因是1137--1511平方米米的三房房及50000元元/平方方米的均均价与区区域客源源需求相相差过大大。而明明城花园园1100-1118平方方米相对对较大的的二房在在一定程程度上也也影响了了去化进进度。客源分析本区域的住住宅客群群主要来来自沈河河区和大大东区，沈沈河区稍稍多，约约占购房房者的550%，大大东区约约占400%，还还有100%的客客群来自自外地及及周边其其他区域域。从够房者的的年龄来来看，主主要集中中在两个个区间，一一是255-355岁，购购买的房房型主要要是900平方米米的二房房；二是是40--50岁岁，购买买的房型型主要是是1200-1330平方方米的三三房。购房者职业业，由以以下几部部分构成成：由于本区域域紧邻众众多市政政部门，所所以公务务员群体体成为支支撑本区区域购买买的主要要客源之之一；中街、五五爱市场场、北站站商圈的的临近，使丰富的私营业主客群成为了本区域另一个强大的购买群体。家庭结构以以三口之之家居多多。（小小太阳及及后小太太阳型）重点个案枫合万嘉（二二期）开发商商：沈阳国国瑞嘉合合房屋开开发有限限公司位置：大东区区大北关关街西侧侧规模：占地11万平方方米，总总建255万平方方米容积率率：2.33公开开日期：：一期055年7月月23日日/二期期06年年8月220日产品类型：：小高层层9-111层//高层118层工程进度：：二期封封顶均价：47000元//平方米米主力面积：：二室811-1004平方方米主力总价：：二室388-49万元元销售率率：61%交房日期：：07年年7月220日项目动态：：一期交交房，二二期销售售过半，一一次性付付款999折面积配比：：房型面积（平方方米）户数房型比例一室一厅一一卫54-7557417%二室二厅一一卫81-100432475%三室二厅一一卫110-1115348%合计/432100%优势分析：：1、紧紧邻中街街，生活活配套丰丰富。22、项目目规模较较大，有有一期客客源的积积累。33、主力力户型及及均价符符合区域域要求。劣势分析：：1、周周边开发发项目多多，竞争争激烈。2、部分楼楼盘紧邻邻东顺城城路，噪噪音污染染较大。御泉华庭开发商商：沈阳宣宣和盛世世房地产产开发有有限公司司位置：大东区区八王寺寺街规模：占地7..7万平方方米，总总建188万平方方米容积率率：2.13公开日期：：05年年9月330日产品类型：：多层、小小高层、高高层工程进度：：现房均价：4600元//平方米米主力面积：：三室117-1311平方米米主力总价：：二室544-600万元销售率率：70%交房日期：：06年10月31日项目动态：：现房发发售面积配比：：房型面积（平方方米）户数房型比例二室二厅一一卫92.311-1007.88936030%三室二厅一一卫117.11723019%三室二厅二二卫122-1131..4448540%四室二厅二二卫142.008-1167..1712110%五室二厅二二卫187121%合计/1208100%优势分析：：1、紧紧邻中街街，生活活配套丰丰富。22、项目目规模较较大，有有一期客客源的积积累(尚尚品天城城)。劣势分析：：1、周周边开发发项目多多，竞争争激烈。22、部分分楼盘紧紧邻东顺顺城路，噪噪音污染染较大。总结从规模来看看，本区区域临近近中街，坐坐落及临临近沈河河区的楼楼盘规模模较小，总总建在77万平方方米左右右；靠近近大东在在本区域域边缘的的项目规规模较大大，总建建在144-200万平方方米左右右；从产品类型型来看，本本区域的的主要的的产品类类型是高高层，兼兼有小高高层和多多层；从均价来看看，本区区域靠近近沈河区区部分，均均价在550000元/平平方米左左右，靠靠近大东东区本分分，均价价在45500--47000元//平方米米左右；；从主力户型型来看，880-1100平平方米的的二房，1120--1300平方米米的三房房最受客客户青睐睐；从销售情况况看，居居住氛围围、楼盘盘规模、产产品力、外外观立面面，决定定着本区区域楼盘盘的去化化情况，居居住氛围围强浓厚厚、规模模大、产产品力强强的项目目月均去去化量在在80000-990000平方米米/月；从购买客群群来看，本本区域由由于紧邻邻市政部部门、北北站、中中街、五五爱市场场等商圈圈，公公务员、私私营业主主成为本本区域购购买的主主要客源源。商住部分个案分布采集项目分分别参考考中街区区域、市市府北站站区域、太太原街区区域开盘时间案名所在区域产品类型总建（万M2）均价（元/MM2）主力面积（M2）总价（万元）销售率工程进度04-91世界中街高层55400(带装修))50-60029-35580%现房05-3中街SOHHO中街高层8488845-69922-34490%现房04-122格林自由城城中街高层5.75500(带装修))502891%现房04-9汇宝国际公公寓市府北站高层306200(带装修))49-78830-48845%现房06-8银河国际大大厦市府北站高层106000(带装修))44-55526-33318%结构体05-111德郡7号市府北站高层47500(带装修))40-50030-38825%现房05-5希尔斯联邦邦市府北站高层86350(带装修))34-43322-27730%现房05-6SOHO新新天地太原街高层3.45800502993%现房05-111东方香榭里里(1))太原街高层105500170(三三房)11489%外立面资料来源::新联康康研展部部20006-110产品类型区域案名产品类型多层小高层高层别墅中街区域1世界中街SOHHO格林自由城城市府北站区区域汇宝国际公公寓银河国际大大厦德郡7号希尔斯联邦邦太原街区域域SOHO新新天地东方香榭里里(1))资料来源::新联康康研展部部20006-110从上表可以以看出，中中街、市市府北站站、太原原街区域域的商住住楼都是是以高层层为主。总建规模区域案名总建规模（万万平方米米）5以下5-1212-20020万以上上中街区域1世界中街SOHHO格林自由城城市府北站区区域汇宝国际公公寓银河国际大大厦德郡7号希尔斯联邦邦太原街区域域SOHO新新天地东方香榭里里(1))资料来源::新联康康研展部部20006-110目前看来，三三大商圈圈楼盘基基本是以以5-112万平平方米的的中等规规模为主主。总建规模最最大：汇汇宝国际际公寓330万平平方米总建规模最最小：SSOHOO新天地地3.4万平方方米平均价格区域案名平均价格（元元/M22）4500以以下4500--500005000--550005500--600006000--650006500以以上中街区域1世界中街SOHHO格林自由城城市府北站区区域汇宝国际公公寓银河国际大大厦德郡7号希尔斯联邦邦太原街区域域SOHO新新天地东方香榭里里(1))资料来源::新联康康研展部部20006-110带装修毛坯坯从上表可以以看出，中中街区域域的商住住楼盘带带装修的的均价在在50000-555000元/平平方米左左右，毛毛坯的均价在45000-550000元/平平方米左左右，装装修费用用在5000-6600元元/平方方米。市府北站区区域主要要是以带带装修的的商住楼楼为主，均均价在660000-65500元元/平方方米左右右，装修修费用在在5000-6000元//平方米米。德郡郡的价格格做到775000元/平平方米（装装修费用用15000元//平方米米）主要要原因是是LOFFT户型型买一层层赠一层层。太原街区域域主要是是以毛坯坯商住楼楼为主，均均价在555000-60000元元/平方方米左右右。注：中街商商住偏住住宅功能能、市府府北站区区域偏写写字间功功能、太太原街区区域偏公公寓功能能.主力面积区域案名主力面积（MM2）30以下30-50050-70070-900170170以上上中街区域1世界中街SOHHO格林自由城城市府北站区区域汇宝国际公公寓银河国际大大厦德郡7号希尔斯联邦邦太原街区域域SOHO新新天地东方香榭里里(1))资料来源::新联康康研展部部20006-110一房三房房从上表可以以看出，三三大板块块的商住住楼盘主主力户型型都是以以40-660平方方米左右右的小户户型为主主。主力总价区域案名主力总价（万万元）20以下20-30030-40040-500114114以上上中街区域1世界中街SOHHO格林自由城城市府北站区区域汇宝国际公公寓银河国际大大厦德郡7号希尔斯联邦邦太原街区域域SOHO新新天地东方香榭里里(1))资料来源::新联康康研展部部20006-110一房三房房从上表可以以看出，三三区域的的商主楼楼的总价价集中在在25--30万万元/平平方米左左右，这这主要是是由推出出的小户户型商住住户型决决定的。销售情况分分析区域开盘日期案名销售率月均去化量量0-10%%10%-330%30%-660%60%-880%80%-1100%%（M2）中街区域04-91世界150005-3中街SOHHO220004-122格林自由城城2000市府北站区区域04-9汇宝国际公公寓210006-8银河国际大大厦200005-111德郡7号100005-5希尔斯联邦邦1100太原街区域域05-6SOHO新新天地200005-111东方香榭里里(1))2400资料来源::新联康康研展部部20006-110从上表可以以看出，三区域销售率差异较大，中街区域商住楼主要以住为主，销售周期都接近两年左右，销售率在80%以上，但剩下房源销售进度缓慢，区域呈现饱和趋势；市府北站区域楼盘基本在05年5-8月开盘，主要产品以写字间和酒店式公寓为主，销售情况较差，月去化速度缓慢，销售率不到40%，整个市场较为低迷；太原街区域新楼盘不多，在售楼盘基本到尾盘阶段。客源分析本区域的商商住宅客客群主要要来自沈沈河区和和大东区区，沈河河区稍多多，约占占购房者者的45%，大东东区约占占35%，还有有20%的客客群来自自外地及及周边其其他区域域。从购房者的的年龄来来看，225-335岁的的比例在在20%%，355-455岁的比比例在660%，445岁以以上的比比例在220%。购房者用途途，由以以下几部部分构成成：购买者中总总体以居居住居多多，占到到购买人人群的440%，其其次是办办公占到到购买人人群的335%，投投资也有有一定比比例占到到总购买买的255%。中街商住偏偏住宅功功能、市市府北站站区域偏偏写字间间功能、太太原街区区域偏酒酒店式公公寓功能能。重点个案汇宝国际大大厦开发商商：辽宁汇汇宝国际际投资集集团位置：沈阳市市沈河区区北京街街19号号规模：占地5..8万平方方米，总总建300万平方方米容积率率：5.117公开日期：：04年9月产品类型：：3栋330层高高层工程进度：：现房均价：62000元//平方米米主力面积：：一室49-78平方方米主力总价：：一室30-48万元元销售率率：45%交房日期：：05年6月30日项目动态：：现房销销售面积配比：：房型面积（平方方米）户数房型比例一室二厅一一卫49-78852658%二室二厅一一卫8525028%三室二厅一一卫115-112712414%合计/900100%优势分析：：1、紧紧邻中街街，生活活配套丰丰富。22、主力力户型及及均价符符合区域域要求。劣势分析：：1、规模较较大，区区域客源源不充足足。总结从规模来看看，三区区域楼盘盘的总建建面积都都在5--10万万平方米米左右；；从产品类型型来看，三三区域的的主要的的产品类类型是高高层；从均价来看看，中街街区域的的均价略略低于市市府北站站和太原原街区域域，毛坯坯均价在在45000-550000元/平平方米左左右，带带装修费费用5000-6600元元/平方方米。于于住宅价价格没有有大的差差异；从主力户型型来看，三三区域的的主力户户型较为为接近，基基本是440-660平方方米的一一房。中街商住项项目销售售周期较较长，虽虽然销售售率已过过80%%，但剩剩下房源源销售进进度缓慢慢，已有有饱和趋趋势；北北站区域域去化缓缓慢，销销售率更更是只有有20%%，出现现低迷态态势。从购买客群群看，办办公和居居住的比比例基本本相同，但但中街区区居住的的比例要要略高于于办公的的比例。目标市场定定位篇一、地块属属性地块位置本项目地块块位于沈沈阳市大大东区小小东路与与小什字字街交汇汇处，位位于内环环以内。紧紧邻中街街。市政府市政府北站宗地中街五里河北行太原街周边环境本项目地块块由小东东路、大大什字街街划分为为四个区区域。大大什字街A区C区B区D区小东路A区现为已已建好的的商业裙裙房，现现已基本本不营业业；B区为已建建成入住住的高层层住宅及及底部商商业用裙裙房，裙裙房现空空置状态态；C区为待建建土地；；D区目前建建设有沃沃尔玛超超市，已已经是成成熟运做做阶段。临近中街新玛玛特苏宁宁电器日神广场沃尔玛玛物流流集散一一条街地铁一一号线工工地交通出行大什字街东顺城城路小小东路公交交便利通通达本项目地处处繁华街街市，交交通便利利，四通通八达。现现在主要要的出行行道路是是小东路路、大什字街街和东顺顺城街。而而由于项项目处在在施工阶阶段，且且地铁工工地也在在项目区区域内，这这几条主主要道路路现在的的状况都都是比较较拥挤的的，车流流和人流流都比较较大。预预计待地地铁建成成通车后后，本区区域的交交通会得得到极大大的改善善。项目描述本案为规模模45万平平方米的的大型聚聚居区，其其中C、DD区用地地面积3318440平方方米，总总建面积积28220077平方米米，其中地地上建筑筑面积为为20117188平方米米，容积率率为6..33。C区住宅部部分现规规划为44栋29层的的高层，DD区住宅宅部分现现规划为为2栋28层的的高层。二、地块SSWOTT分析相对优势（STRENTH）紧邻中街黄黄金地段段项目紧邻沈沈阳市传传统的中中街商业业圈，生生活配套套非常齐齐全，交交通便利利，是成成熟的居居住区域域开发商的实实力强，知知名度高高中粮集团资资力雄厚厚，口碑碑良好，也也为本项项目后续续的顺利利开发奠奠定良好好的基础础。项目规模优优势本项目为大大型综合合性项目目，集商商业、住住宅和公公寓为一一体，产产品线丰丰富，且且经由一一体规划划，形成成了一定定的规模模优势。相对劣势（WWEAKKNESSS）项目美誉度度不够鹏利广场项项目在沈沈阳已有有一定的的知名度度，但目目前美誉誉度尚不不够。已建成部分分档次不不高项目已建成成的部分分档次比比较低，如如外立面面、公建建包括物物业管理理水平等等。商业业部分除除沃尔玛玛以外经经营状况况均一般般，尚为为初级水水平。周边小环境境有待改改善本项目周边边小环境境还有待待大力改改善，一一是临近近繁华的的商业圈圈，人流流、车流流都比较较密集，噪噪音相对对较大，相相对于追追求纯住住宅社区区环境的的客群来来说是一一项利空空。且BB地块临临近一个个小型的的低档次次的物流流集散地地，也在在一定程程度上影影响了项项目的品品质和形形象。中粮背景没没有凸现现项目开发商商中粮集集团的背背景优势势在目前前的项目目运做中中完全没没有体现现出来。产品规划朝朝向对销销售有一一定阻碍碍产品为点式式的塔楼楼，有北北向的户户型，对对于沈阳阳的居住住客户来来说是有有心里抗抗拒的，对对这部分分的产品品去化有有一定的的阻碍。项目机会点点（OPPPORRTUNNITYY）项目定位将将填补沈沈阳市场场空白以本项目的的规模、地地段等优优势，目目前沈阳阳市场尚尚无可以以与之抗抗衡的类类似项目目，通过过完善的的项目定定位足以以填补沈沈阳市场场的空白白。在建地铁带带来巨大大商业价价值本项目地块块地块即即位于已已开工建建设的地地铁一号号线上方方，占尽尽区位优优势。预预计099年建成成通车后后，会给给本案带带来巨大大的商业业价值。项目威胁点点(THHREAATENN)商业经营不不成功带带来不利利影响现有商业经经营不成成功，使使本项目目目前处处境尴尬尬，后续续发展空空间较难难预测。周边项目的的推案可可能会分分流部分分客源大东区外围围有一些些住宅产产品，价价格不高高，产品品力还不不错，如如万恒东东方俪城城等，未未来推量量有可能能会分流流本项目目的客源源。小户型投资资产品市市场趋于于饱和中街区域的的商住楼楼目前所所剩房源源销售进进度缓慢慢，区域域呈现饱饱和趋势势；市府府北站区区域楼的的写字间间和酒店店式公寓寓销售情情况也较较差，月月去化速速度缓慢慢，整个个市场较较为低迷迷。三、目标消消费人群群设定住宅部分区域区域大东沈河全市及外地地百分比40%50%10%年龄购房年龄26－300岁31－355岁36－400岁及以以上百分比40%50%10%收入水平（平平均家庭庭月收入入）收入分段4000元元以下4000--700007000--100000100000以上百分比20%45%20%15%职业工作职业私营业主政府、行政政部门职职员其他百分比40%35%25%购房动机购房次数第一次购房房首次换屋客客源其他（含投投资客）百分比70%10%20%家庭结构家庭结构社会新锐小太阳其他百分比60%25%5%综上住宅产产品的目目标客户户群可描描述为：：小户型客户户区域：居住住工作在在周边，基基本上为为沈河和和大东区区；年龄：266-300岁之间间的青年年人；职业：在中中街或附附近做生生意的小小业主、政政府机关关职员等等中高收收入人群群；购房动机：：以过渡渡性自住住需求为为主；家庭结构：：大多数数为单身身，或两两口之家家还没有有下一代代。二房客户区域：大部部分居现现居住工工作在沈沈河、大大东区；；年龄：266-355岁的二二口之家家或是有有尚年幼幼的下一一代；职业：以以私营业业主、政政府机关关职员；；购房动机：：基本为为第一次次购房。以以自主为为主，部部分以保保值增值值为目的的的置业业。商住部分区域区域大东沈河全市及外地地百分比35%45%20%年龄购房年龄26－355岁36－455岁46岁及以以上百分比30%50%20%购房动机购房次数商居办公投资百分比50%35%15%商住类产品品客源大致致可以分分为三类类：购买做商住住房自用用的私营营业主、小小型的私私营企业业老板或或是SOOHO族族；购买做办公公用房，如如小型的的贸易公司等；纯投资考虑虑的全市市投资客客源及外外地投资资客。四、项目整整体形象象定位首先，我们们来分析析一下地地块周边边个案的的整体形形象及诉诉求所在区域案名产品类型主诉求语诉求点大东中街商圈中街北苑、中街SOHHO住宅、商住住房最后一次拥拥有中街街生活，您您还等什什么？？？？地段1世界商住、办公公家在中街//事业在在中街—11世界，注注解中街街不变的的情怀地段大东中街外围中央公馆商住寻找拥有110万平平米后花花园的公公馆主人人配套、附加加值大华水岸福福邸纯住宅社区区一环内运运河畔福地美美筑地段、景观观莱茵河畔纯住宅社区区把家安在公公园旁环境、配套套御泉华庭纯住宅社区区城中心，溪溪泉坡地地，尊邸邸地段、环境境、附加加值枫合万嘉纯住宅社区区万事如意，享享优越配配套配套资料来源::新联康康研展部部20006-110可以看出，毗毗邻中街街的项目目，在形形象和诉诉求上都都将中街街作大力力的凸现现，突出出其地段段优势，可可见中街街这一地地段的优优势和稀稀缺性在在沈阳还还是很被被认可的的。在中中街外围围的一些些个案，由由于多是是些纯住住宅型的的产品，于是在形象和诉求上都极力营造一种良好的居住氛围，诉求点多落在景观、环境及配套方面。那么，比较较我们的的项目，位位置、配配套都占占尽中街街的优势势，跟其他他个案相相比，我我们的特特点是规规模大，产产品类型型多，有有大商业业、商住住、办公公，也有有普通住住宅。所所以，在在整体形形象塑造造上，我我们应该该突出特特点，如如地段、规规模、产产品线等，同同时避规规弱点，如如纯居住住氛围相相对较弱弱等。因此，结合合前面的的SWOOT分析析以及周周边区域域市场情情况，本本案的整整体形象象定位为为：沈阳中街，城中之城借此凸现本本案的地地段及规规模优势势、在商商业中心心地段如如此大规规模的项项目在沈沈阳目前前来看是是具有稀稀缺性的的，此即即是本案案吸引客客源的一一大亮点点，再通通过我们们对丰富富产品线线的一体体规划，提提升本项目目的整体体形象和和产品力力，以期期更大限限度的体体现产品品价值。五、产品修修改意见见及建议议一、户型建建议户型布局示示意ABCDA1ABCDA1A2C1C2C3C4D1D2WALL-MARTB1B11、C户型型修改建建议C2户型西西南角，合合并为一一户(33+1房房)，建建面约1145㎡㎡,建议议通过阳阳台的设设计，面面积控制制在1444平方方米以内内。2、D户型型修改建建议D1在东南南、西南南、东北北、西北北四个角角的两户户一房合并并，合并并后建面面约1000㎡二房；D2在东南南、西南南、东北北、西北北四个角角的两户户一房合并并，合并并建面为为100㎡二房；建议二房户户型配煤煤气。3、户型综综合分析析房型住宅产品分分析表商位公寓D区总计ABC合计百分比D区百分比1房100100/36046038.5%%38477%8282房﹤1000/16816814%//168100-1120200/14434428.8%%19233%536﹥120100/01008.4%//1003房120-1144//48484%//48﹥144/50(会展展)24746.3%//74合计/400507441194户户100%576户100%1754户户A、住宅类类a、1000㎡以下占占到总供供应量的的52..5%，可可见住宅宅以小户户型为主主打产品品；b、两房占占可售房房源的551.22%，一一房占338.55%，说说明本案案购房面面向小家家庭结构构人群，包包括单身身、婚房房、夫妻妻两人、三三口之家家，但也也不排除除子女买买给老人人住的情情况；c、原规划划三房((含B区余屋屋)比例很很小，现现建议在在C2增加加三房后后，比例例扩大为为10..3%，此此部分房房源可以以满足需需求三房房的客源源。B、商住办办类(DD区)a、将四个个角的房房源做合合并户处处理，可可以满足足购买大大面积的的需求；；b、建议DD区两栋栋楼D11为商住住，在两两房户型型(四个角角上)引入煤煤气，DD2可以以定位为为小办公公，毕竟竟本案有有办公区区及地铁铁通的独独特优势势，作为为沈阳中中街独一一无二的的办公产产品推出出亦应有有市场。二、规划设设计建议议1、建筑形形象原有的建筑筑立面的的设计，较较大比例例的玻璃璃幕墙，使使得项目目居住的的氛围较较差，比比较向公公共建筑筑。因此此结合项项目的定定位、周周边的环环境以及及客户的的定位，我我们提供供以下的的两种风风格，供供参考：：A、新古典典主义风风格简洁的线条条，古典典气质的的建筑风风格，能能够更好好的体现现项目的的品质，成成本也不不太高。墙墙体采用用面砖和和涂料结结合的实实墙面为为主，玻玻璃较少少，是建建筑能够够有良好好的保温温节能效效果，提提高室内内的舒适适性，且且无论是是住宅还还是办公公都有较较好的适适应性。B、后现代代主义结合项目以以小面积积户型定定位为主主，且周周边老建建筑都为为暖色和和红色的的特点，我我们建议议项目可可以考虑虑大胆的的采用图图示的后后现代建建筑风格格。极具具稳重且且极具时时代感的的建筑，极极具都市市感，将将使项目目成为整整个地区区的标志志性建筑筑，繁华华地段、商商业配套套齐全的的特质。2、项目出出入动线线建议C区住宅动动线原设计C区区四栋楼楼，出入入口分开开，这样样不仅增增加了日日后管理理的难度度和成本本，更重重要的是是体现本本案住宅宅整体性性，缺乏乏社区的的感觉。因此，我们们建议仅仅地块东东侧C44单元保保留原一一层入口口，做为为整个CC区住户户的出入入口，然然后将66层的结结合屋顶顶平台形形成入户户层，设设计每个个单元的的入户大大堂，形形成双大大堂的概概念，并并结合入入户花园园，使各各户更好好的感受受到住宅宅社区的的氛围，增增加屋顶顶花园的的使用率率。6层层各楼座座的大堂堂建议用用长廊连连接。一层大堂示示意6层大堂示示意地下车库出出入动线线商场车位住户车位地下车库住住户与商商场公共共车位分分开管理理，建议议考虑分分层设置置，公共共车位和和住户车车位设置置在不同同的地下下层面。商场车位住户车位3、配套设设施建议议建议在C区区6层结合合平台花花园和大大堂，底底层部分分架空，结结合架空空层，设设计儿童童游戏室室、健身身房、棋棋牌室等等基本会会所设施施，配置置住户专专用私家家会所。D区在6层层结合平平台花园园设置商商务中心心，帮助助完成打打字、复复印、收收发传真真、快递递、会议议室等商商务活动动。4、物业管管理建议议酒店式管理理社区结合项目商商业配套套齐全的的特点，建建议推出出酒店式式服务的的物业管管理主题题，提供供客户有有偿的订订餐、订订车、家家政清洁洁、代客客购物、送送洗衣物物等依托托周边商商业的个个性化服服务内容容，突出出生活的的便捷性性和高品品质的服服务，进进一步提提升项目目的档次次。5、售楼处处方案建建议建议(一))：在AA地块东东南角商商场的底底楼优势：人流流、车流流量大，醒醒目；缺点：格局局限制使使用，对对商场经经营造成成影响。建议(二))在现售售楼处优势：在现现在基础础上改造造，面积积够大，格格局等比比较合理理；缺点：不明明显，门门面不气气派。营销推广篇篇一、价格策策略建议议区域A区B区C区D区合计面积（平方方米）42264485006374443636001508668户数（套）400507443841602单价（元//平方米米）49504400525053005140总销（亿元元）2.10.373.351.937.75行销周期07年全年年07年全件件08年-110年08年-009年/结合现有市市场价格格以及未未来价格格上涨预预期，整整体各区区均价设设定如上上，在订订价策略略上，建建议采用用平开稳稳升的订订价策略略，以保保证去化化进度。二、营销推推广计划划工作阶段及及时间工作主题配合条件媒体配合案前作业07.1--07..51、案前作作业2、宣传中中粮集团团3、积累客客户1、A区施施工进度度及取得得预售证证2、A区样样板房55月底开开放3、B区1170㎡㎡余屋再再做一套套样板房房4、售楼处处重新包包装5、外立面面整改6、A区小小环境整整改1、户外广广告2、公交广广告3、44月下旬旬房展会会开盘07.6--07..8月中中1、开盘2、A2推推出B区区余屋销销售1、C、DD商业规规划确定定2、开盘优优惠方案案3、鼓励客客户介绍绍客户方方案1、开盘SSP活动动2、NP3、电视07.8月月底-007.111A1推出C、D区开开工/调整项目07.122-088.6月月底1、C区客客源积累累2、积累商商住客源源1、C区样样板房于于08年年4月底底开放2、在未取取得预售售证的情情况下以以特殊方方式收取取定金1、客户联联谊活动动2、春季房房展会3、开盘SSP活动动C区开盘08.7--08..101、C3预预订客户户转签约约客户2、08..8月底底推出CC4栋3、积累商商住客源源1、预售证证2、工程进进度秋季房展会会续上表工作阶段及及时间工作主题配合条件媒体配合C1、D22开盘09.5--09..10月月底1、09年年5月推推出C112、09年年8-110月推推出D22(商住住楼)1、十一商商场开业业2、C、DD栋外立立面完工工1、商场开开业的宣宣传活动动调整期09.4--10..4底1、调整期期，积累累客源2、去化余余屋3、收款/1、炒作地地铁、概概念压轴开盘10.51、C2推推出2、交房1、现房推推出2、准备交交房地铁进度以当年度55-100月为最最佳销售售周期，其其余时间间以修整整期为主主；住宅与商办办、办公公调配推推出，保保证每种种产品有有较长的的积累周周期与去去化速度度整个行销周周期为007年夏夏至100年夏季季结束，历历时3年年，平均均年度去去化5万万平方米米；客户介绍客客户的鼓鼓励政策策，在本本案行销销中贯穿穿始终。三、销售节节奏及销销售回款款计划（含B区）工作阶段及及时间推出房源户数及面积积单价（元/平方方米）总销（亿元）目标销售率率目标销售面面积及金额回款金额备注案前作业07.1--07..5无无无无无无无开盘07.6--07..8月中中A2：2000套，21132平方米B区余层225套A2：48800B区：444001.2A2：1000%B区：255套A2区：2211332平米B区区：43300平平米㎡总计销售11.2亿亿元以签约金额额的800%计，共共0.996亿元元A2临马路路，较吵吵，故先先推出AA2后推推A107.8月月底-007.111A1：2000套，211322平方米米B区余屋继继续销售售A1：49900B区：444001.22A1：1000%B区：255套A1区：2211332平米B区43000平米米总计销售11.2亿亿元1.2亿元元(含AA2回款款)无调整项目07.122-088.6月月底B区余屋售售完(10户))44000.0755100%1700平平方米0.0755亿元0.3455亿元以施工周期期最快008年66月底拿拿C区预预售证C区开盘08.7--08..10384套318000平方米米50001.685%270300平方米米1.36亿亿元1.0888亿元C42++1房可可满足33房需求求客户D1开盘08.111-099.4月月底288套182644平方米米52001.18(含C33、4余余屋)80%193000平方米米1亿(含CC3、4余屋屋)0.8亿元元冬天推出DD1，销销售周期期适当拉拉长续上表工作阶段及及时间推出房源户数及面积积单价（元/平方方米）总销（亿元）目标销售率率目标销售面面积及金额回款金额备注C1、D22开盘09.5--09..10月月底住宅1922套商住2888套共342448平方方米54002(含D11余屋))80%310500平方米米1.67亿亿元1.36亿亿元无调整期09.4--10..4底无无0.36100%7000平平方米0.36亿亿元0.67亿亿元无压轴开盘10.5168套157922平方米米56000.89100%157922平方米米0.89亿亿元0.89亿亿元西南合并出出一户三三房上述价格测测算为以以07年年夏形势势该楼盘盘开盘的的价格进进行结算算，不排排除随大大市持续续好转而而实际售售价上扬扬的可能能性。广告策划、创创意篇一、产品机机会点市中心，地地段决定定价值项目处于沈沈阳市繁繁华的中中街商圈圈。在220055年“全全国首批批十大著著名商业业街”评评选活动动中，中中街跻身身其中。全全长15500米米的商业业步行街街，拥有1990户商商家，日日均客流流量600多万人人次，年年销售总总额近880亿元元。而项项目则闹闹中取静静的处于于新玛特特、苏宁宁电器之之后，同同时又即即将拥有有时尚且且快速的的地铁干干道。商机、地铁铁、步行行街，绝绝对少有有的入住住机会，让让黄金地地段聚集集了绝对对多数消消费者的的关注。中粮实力，鹏鹏利品牌牌沈阳拥有很很多知名名地产商商，他们们多数也也是因为为长久的的根植、业业主间的的口碑，这这证明沈沈阳人关关注的一一样是发发展商的的内涵。作作为中粮粮地产，企企业拥有有十分卓卓越的业业绩，加加之鹏利利系列品品牌，在在一线城城市都有有成熟表表现，在在后续项项目推广广过程中中，实力力及品牌牌的穿插插推动，能能为项目目在实际际销售过过程中赢赢得机会会，同时时又是促促进品牌牌树立的的最好印印证。鹏利广场，多多元产品品鹏利广场的的地段位位置，决决定了项项目诸多多竞