115亩地现代度假型住区投标方案

龙城运河·半岛藏品住区概念方案设计常州钟楼区莱茵北115亩地块上海帝奥建筑设计有限公司PublicBuilding/公建Planning/规划Landscape/景观Residence/人居Interior/室内DODESIGNGROUP帝奥设计集团成立于2009年，具备建筑设计事务所甲级资质。经过10多年的发展，帝奥已逐步从单一住宅设计，转变为以建筑方案设计为核心，集规划、景观、室内一体化设计服务的综合平台。服务领域涵盖规划、人居、公建景观、室内等，并与众多中国地产百强企业产生紧密合作，包括：中梁地产集团、新希望集团、华鸿集团、国鸿集团、万科集团、融创集团、绿地集团、祥生集团、天阳地产、金科地产等。设计团队运营团队人居MUDOArchitects（公建）帝思贝尔（景观）室内施工图（联合体）办事处研发中心管理中心运营中心发展部财务部投资部视觉表现中心城市设计研究所ZNDESIGN工作室彦研所灵醒设计工作室三上设计工作室WILLDO设计工作室池泉研修组设计管理质量管理人力资源品牌部行政部发展一部发展二部发展三部合约部帝奥·径向设计事业一部……事业十二部事业一部……事业四部市场部事业一部……事业四部市场部事业一部事业二部事业一部事业二部武汉办事处郑州办事处重庆办事处青岛办事处培训-DO学堂项目业绩programs项目覆盖省份10+

年300

+

个城市400

+个建成项目400

+位建筑师8000w+

平方米(累计建筑面积)项目业绩programs万科集团融创集团绿地集团中梁集团新希望集团金鹏集团新城地产旭辉集团华鸿嘉信集团金科地产景瑞地产红星地产置信地产祥生集团天阳地产大发集团禹州地产金茂集团宏地置业新鸿地产华董集团万年基业集团中交集团碧桂园华润置地奥山集团中建三局中南集团泰禾集团宝能集团佳兆业集团星河控股集团石榴集团力高地产石榴集团项目业绩programsDODESIGNGROUPAboutUs常州钟楼区龙江中路东侧、朱夏墅路南侧(HX070408)地块常州横林镇顺顺通路西侧、葑岸河南侧地块常州武进区礼嘉镇礼百路东侧、百兴璐南侧、礼毛路以西地块常州武进南夏野西片区WN090116地块常州武进南夏野西片区WN090118地块常州武进区前黄镇新府东街西侧地块常州中梁香颂常州项目项目业绩programs国鸿·温州一号THEONEMANSION项目地址

浙江温州

用地面积57336㎡

建筑面积245995㎡

设计时间2019项目状况

建设中项目类型

居住

开发单位

浙江立鹏建设有限公司项目业绩programs滨江地标——超高层住宅项目业绩programs新希望·立体城·黑珍珠项目地址

浙江

温州

用地面积48900㎡

建筑面积79000㎡

设计时间2014项目状况

已建成项目类型

居住

开发单位

新希望中国建筑学会2014年全国人居经典规划金奖项目业绩programs项目业绩programs典藏珍席——空中泳池/停车入户项目业绩programs创作团队：程捷团队项目地址：浙江省乐清市总建筑面积：17.7万平方米业态：高层住宅服务范围：方案华龙一品(建成)项目业绩programs经典空间——流线空间项目业绩programs项目地址：海南海口建筑面积：32.33万平方米业态：高层住宅、办公、商业投标对手：深圳博万、日清海口大华锦绣海岸住宅设计联系方式：海口大华，吴惟惟253564052创作团队：傅雯团队项目业绩programs度假型住区项目业绩programs联系方式：北京江河地产罗颖设计总wxid_z4zqv2x23dkj12

创作团队：傅雯团队项目地址：湖南省，岳阳市，南湖景区总建筑面积：52.7万平方米业态：高层住宅、花园洋房、别墅、商业服务范围：概念、方案岳阳天灯咀半岛项目（南湖·天著）项目业绩programs自然生长——新型居住模式目录TABLEOFCONTENTS前期分析PreliminaryAnalysis总体规划MasterPlanning2产品溢价DemonstrationZoneAndProductDesign314示范区设计SalesareaDesign前期分析PreliminaryAnalysis1三河四城——龙城起源城市文脉analysis内子城外子城罗城新城常州古城因河而生，因河而兴，从古城城池选址、变迁、及其营建技术等来看均与运河水系密切相关“三河四城”即为运河、市河、关河三河水系和“内子城—外子城—罗城—新城”的四城格局。常州民间曾流传这样的歌谣：“里罗城、外罗城，中间方形紫禁城，三套环河四套城”。关河市河运河城河相套独一无二的城池格局辉煌的文明恢弘的气势运河文脉analysis运河八景常州豪宅文化之源京杭大运河在常州穿城而过，由西向东横穿市区，长约23公里，自古常州便是依河而建，因河而兴，古老的运河是常州的母亲河，人文资源丰富，名胜古迹众多，是一部承载常州历史文化的宝典，构成了常州大运河世界文化遗产，是一条融风景名胜和历史人文景观于一体的景观文化走廊，是中国大运河2500多年历史的活标本。城角风帆——约乎成园城墙风帆—西瀛门城墙篦梁灯火—篦地巷芦墅烟月—芦墅公园篦梁灯火西城晚眺芦墅烟月约乎成园运河藏品analysis泰禾·中国院子北京杭州武林壹号总价最高达3亿元苏州仁恒运河时代花园售价45000元/㎡名门壹品售价23000元/㎡扬州售价95000元/㎡梭罗曾说：“河水的流逝，瓦尔登湖上的冬去春来，松脂的芳香，鸟雀的啼鸣，带给我们无限的神往。”水，是人类生命最初的起源，是人类舒适栖息的永恒追求之地。人们在生活资源的满足下，自然而然开始了对更高品质生活的追求，河居显然是最佳选择。北京·BEIJING杭州·HANGZHOU苏州·SUZHOU扬州·YANGZHOU运河藏品analysis龙城运河属地半岛奢适藏品“物质自由之上的精神自由”如何打造运河畔的典藏珍世之作蓝光全新颠覆式黑钻产品系列客群分析analysis锁定对象：常州第一富人区+首席豪宅品牌定位：TOP产品系，以“半岛酒店”的极致酒店式服务为核心理念。收入：家庭年收入（税后）80-100W

以上；年龄：75后，80后为购房主力（35-45岁）描述：有爱好有品位，视野较广，相对更国际化，时尚化、智能化，在置业方面不乏理性，但在感性层面会为昂贵但自己喜欢的品质买单一个可以随心改造的空间、一个可以满足不同阶段不同需求的家一个环境优美、配套资源丰富的社区、一个新型的高品质生活方式，一个选择，一辈子。Aspacethatcanchangeatwill,ahomethatcanmeetdifferentdemandofdifferentstageacommunitywithbeautifulenvironment,abundantsupportingresources,anewhighqualitylifestyle,achoice,alifetime.服务定制化+文化性/艺术性/体验性豪宅严判analysis常州Changzhou温哥华Vancouver新加坡

Singapore研判全球豪宅特质除了独一无二的景观资源/地理位置/人文背景迈阿密Miami非凡的艺术审美酒店化的定制服务隐秘与奢想空间极致的产品力豪宅严判analysis新加坡交织大楼THEINTERLACEBYOMAAggregationofspheres极致的产品力•交织“天际”花园•大尺度通高天台和层叠阳台•开阔的视野和雅致的空间豪宅严判analysis美国千人博物馆塔THOUSANDPEOPLEMUSEUMTOWERTheultimateaestheticofArt非凡的艺术审美•

高度流畅且一致的表现形式•混凝土“外骨骼”流线结构•比斯坎湾全方位观景视角豪宅严判analysisHotelcustomizedservice酒店定制化服务•

尊崇场景，极致体验•私宴礼仪+私厨定制+高定服务•精细化“颗粒度”物业加拿大蝴蝶公寓BUTTERFLYAPARTMENGT豪宅严判analysis新加坡公爵夫人公寓DUCHESSRESIDENCESBYSTXSecretandextravagantspace隐密与奢想空间•

绿树环绕的阳台•飘动丝带般缠绕的小径•多功能房间和天空露台出则繁华入则宁静蓝光全新颠覆式黑钻体验一种生活品味与东方文明的重组一段修心，养心，静心之旅3.5万远不止此Premiumunlimited4.5万蓝光如何演绎豪宅新概念？极致的艺术审美天际线，一个国际化大城市最重要的图腾。天际线之下，是城市的历史与文脉，而天际线之上，是专属顶级品牌公寓的非凡世界。它注定是一个孤品。TheultimateaestheticofArt重塑常州城市天际线50M社区中央公园社区中央公园160M56M160MSecretandextravagantspace隐密与奢想空间尊享酒店式归家服务|座拥绿色，自然生活出则繁华，入则宁静以超大尺度花园为中心，多个组团环绕的绿色空间楼王矗立在中心花园之中，享受花园全景外围高层楼栋均享有组团花园景观不同景观主题的打造，形成具有礼仪感与生命力的生态链Hotelcustomizedservice酒店定制化服务云端生活-空中会所运河迷谷-下沉会所用流线型的建筑语言，提供酒店化，定制化的未来生活方式三大会所分别取意“云端生活”，“雅集生活”，“运河迷谷”三大主题。雅集生活-泛会所Hotelcustomizedservice极致的产品力——270°全视野感官|宽是生活品质的体现270°端厅是豪宅的标配出让条件限制了建筑面宽60米对于140平以上的户型，限制了面宽就是限制了产品力——云雾森林++=Hotelcustomizedservice极致的产品力私享居所·

“大隐之下的自由感官”复式上层复式下层——云顶别墅Hotelcustomizedservice极致的产品力规划分析Masterplanning2长江中路劳动西路三堡街曙光路现状高成莱茵花苑小区设计推导analysis地块北侧遗址公园宜开口方位宜开口方位配套生活轴地块东侧东侧为城市高架，高架与地块中间有宽度35M米的城市绿带，结合现有条件，内部增大退让，形成城市运动公园，提升生活体验。污水泵厂北侧结合遗址公园和城市绿带，引入人流，与城市呼应；形成配套服务内街呼应小区的两个出入口空间现状体育公园照片打造体育公园设计推导analysis地块南侧沿西南角幼儿园周边布置小户型南侧三叉路口位置布置景观堆坡，规避路冲，结合景观设置人行出入口东南街角布置板式建筑围合小区（用足60M面宽），布置小户型长江中路劳动西路三堡街曙光路污水泵厂幼儿园路冲幼儿园影响范围街角不利区域街角实景：长江中路劳动西路三堡街曙光路污水泵厂H≤35MH≤60MH≤80M84M现状高成莱茵花苑小区设计推导analysis地块西侧20M30M40M50M60M70M西侧现状小区84M大面宽板楼自身局部日照条件恶劣遮挡日照范围地块西侧局部区域建筑高度受限（33M）所以建筑的生成世怎么样？拍矮或者避让运河资源极致利用：35M限高范围距离运河最近三层高度（11M）可观运河公园全景35M限高范围做到户户可观景设计推导analysis长江中路劳动西路堡街污水泵厂H≤35MH≤60MH≤80M现状高成莱茵花苑小区京杭大河三运河公园运11M高度最佳景观视野45M11M高度视看实景：地块北侧设计推导analysis限高条件下的楼栋景观利用|豪宅特性：花园为主楼栋个数少限高做足，楼栋个数少楼栋个数少，花园最大80米区域的全大高考虑，出量长江中路劳动西路三堡街曙光路污水泵厂H≤35MH≤60MH≤80M运河龙魂水墨canalDragonSpiritInk设计理念analysis“三河四城”动图形成总平面图analysis经济技术指标analysis常州钟楼区115亩地块项目经济技术指标表方案一项目数量单位备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)总用地面积76916㎡总建筑面积227640.2㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积可售比72.04%计容建筑面积169215.2㎡其中住宅建筑面积162928㎡商业1067.72㎡配套用房5219.48㎡其中物业管理用房1593.48㎡按地上、地下总建筑面积的7‰配置社区中心2600㎡不少于2600平方米商业服务用房350㎡燃气调压站16㎡3.5*4.5邮政服务场所50㎡门卫10㎡配电房及开闭所600㎡每3-4万㎡住宅建筑面积设一处非计容建筑面积58425㎡非计容面积=地上非计容面积+S1其中架空层面积5120㎡

地下车库建筑面积53305㎡其中非机动车库面积4123㎡地上20%地下80%;单车指标2.0平方米/辆普通车库面积30971㎡人防区车库面积18211㎡按照总建筑面积8%的比例修建容积率2.2设计条件要求建筑密度16.17%%≤22%建筑占地面积12440㎡其

中住宅8440㎡配套3000㎡设备用房等1000㎡绿地率35.00%%设计条件要求住宅总户数855户总人数2736人建筑层数25、18、10层限高、层数要求机动车停车位1692个其中地面机动车位169个地面停车率不得超过10%地下机动车位1523个其中非人防车位1044个人防车位479个单车位指标35非机动车停车位2577个其中住宅非机动车停车位2444个商业及物业用房非机动车停车位133个方案一户配规划策略analysis设计亮点1：内环两大公园体系运河迷谷+绿色幽谷规划策略analysis设计亮点2：具有仪式感的归家动线风雨连廊连接两大尊享公园影吧亲水平台健身舞蹈儿童活动园林花艺书吧风雨连廊|再造一个“高线公园”流线型的风雨连廊串联各景观节点及主题性泛会所在小区内形成一条连续的视觉通廊归家流线中遮风避雨的暖心设计风雨连廊analysis健身亲子阅读书画下沉庭院下沉庭院地上归家流线地下归家流线地上单元入口地下单元入口图例双流线设计，一步一景，注重业主尊贵体验的归家流线B11F停车点庭院上空庭院上空庭院上空庭院上空庭院上空地下大堂下沉庭院电梯厅停车位入户大堂电梯厅组团花园B1流线地面流线架空层下沉庭院下沉庭院亲子庭院上空健身房停车点SPA娱乐空间茶室储藏瑜伽储藏地下大堂亲子活动区会客等待茶室信报箱入户大堂立体归家动线Planninganalytical户外泳池叠水瀑布亲水观景台风雨连廊下沉景观空间高层住宅高层住宅底层架空底层架空规划策略analysis设计亮点3：内环立体景观体系打造提供全方位多维度的未来尊享生活规划策略analysis运河迷谷景观运河景观概念分析|多主题活动场所挖掘潜在空间价值，打造不同主题活动场所创造全龄社区空间，创造健康舒适生活室内外空间的完美渗透童梦童享童梦童享全民娱乐运动交友老人康体

书吧运动交友童梦童享书吧老人康体全民娱乐规划策略analysis设计亮点4三大会所：架空泛会所提供全方位多维度的未来尊享生活架空层空间analysis架空层平面图621873945210101010101075411风雨连廊会客区入户大堂茶室艺术雕塑区健身区儿童娱乐区阅读区书法绘画区下沉庭院景观挑台|有效利用架空空间，让景观更通透，打造泛所会大堂挖掘潜在空间价值，赋予功能周边的活动场地相协调并可快速到达高度5.0米宜人入户尺度作为室内外空间的景观延续组团景观与下沉庭院形成次级，实现栋栋有庭院亲子娱乐示意茶室示意入户大堂示意规划策略analysis三大会所：云端生活提供全方位多维度的未来尊享生活巨大的星空露台是小区的重要部分星空天文台，寻找人与自然的完美互动规划策略analysis三大会所：运河迷谷艺术展廊四季花房健身会所私享SPA恒温泳池私家宴厅

swimmingpool

Privatespa

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ArtGallery

Privatebanquethall山水湖心，岛居生活四季花房，林竹密境交通分析图analysis市政道路消防车行出入口消防车行系统住宅车行系统社区内人行系统社区人行出入口住宅地块出入口住宅地库出入口交通分析图消防分析图交通分析图analysis市政道路消防车行出入口消防车行系统住宅车行系统社区内人行系统社区人行出入口住宅地块出入口住宅地库出入口交通分析图消防分析图功能及户型落位图analysis

250㎡住宅224㎡住宅188㎡住宅168㎡住宅148㎡住宅330㎡住宅户型配比要求面积段(㎡)户数户数比甲方要求户型面积(㎡)148150.0017.5%15%22200168125.0014.6%15%21000188330.0038.6%40%62040224222.0026.0%25%4972825016.001.9%5%400033012.001.4%3960855100.0%100.0%162928

商业服务用房农贸市场物业管理用房社区服务用房售楼处商业功能分析图户型落位分析图总平面图analysis分期策略动线体验Dynamicexperience水墨初开水径云道龙形气韵闲步河谷水境龙岛林竹秘境山水湖心岛居观湖1234567812345678SHUIMOCHUKAISHUIJINGYUNDAOLONGXINGQIYUN

SHUIJINGLONGDAOXIANBUHEGUSHANSHUIHUXINDAOJUGUANHULINZHUMIJING地下室平面图Planninganalytical地库大堂地下车库建筑面积：53305㎡地下总停车位数：1523辆地下会所私家车库无界水池公共走道1、下沉庭院2、采光天井3、豪华车位利用下沉庭院增大地库采光界面利于地库空间通风将庭院景观引入地库，提升地库溢价串联及增加小区配套活动场所结合采光天井及楼位周边布置享有自然景观增大车位空间尺度提升车位售价利用塔楼与柱网间不规则无效率空间设置采光天井有利于地库自然通风采光提高地下单车为停车效率提升地下归家流线体验总平面图analysis突破版经济技术指标2-突破版analysis常州钟楼区115亩地块项目经济技术指标表突破版项目数量单位备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)总用地面积76916㎡总建筑面积229205.2㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积可售比71.54%计容建筑面积169215.2㎡其中住宅建筑面积162766㎡商业1218.76㎡配套用房5230.44㎡其中物业管理用房1604.44㎡按地上、地下总建筑面积的7‰配置社区中心2600㎡不少于2600平方米商业服务用房350㎡燃气调压站16㎡3.5*4.5邮政服务场所50㎡门卫10㎡配电房及开闭所600㎡每3-4万㎡住宅建筑面积设一处非计容建筑面积59990㎡非计容面积=地上非计容面积+S1其中架空层面积6720㎡

地下车库建筑面积53270㎡其中非机动车库面积4133㎡地上20%地下80%;单车指标2.0平方米/辆普通车库面积30801㎡人防区车库面积18336㎡按照总建筑面积8%的比例修建容积率2.2设计条件要求建筑密度16.17%%≤22%建筑占地面积12440㎡其

中住宅8440㎡配套3000㎡设备用房等1000㎡绿地率35.00%%设计条件要求住宅总户数844户总人数2701人建筑层数25、18、10层限高、层数要求机动车停车位1691个其中地面机动车位169个地面停车率不得超过10%地下机动车位1522个其中非人防车位1039个人防车位483个单车位指标35㎡/辆非机动车停车位2583个其中住宅非机动车停车位2442个商业及物业用房非机动车停车位141个总平面图analysis方案二经济技术指标analysis常州钟楼区115亩地块项目经济技术指标表方案一项目数量单位备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)总用地面积76916㎡总建筑面积227570.2㎡总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积可售比72.06%计容建筑面积169215.2㎡其中住宅建筑面积161930㎡商业2066.21㎡配套用房5218.99㎡其中物业管理用房1592.99㎡按地上、地下总建筑面积的7‰配置社区中心2600㎡不少于2600平方米商业服务用房350㎡燃气调压站16㎡3.5*4.5邮政服务场所50㎡门卫10㎡配电房及开闭所600㎡每3-4万㎡住宅建筑面积设一处非计容建筑面积58355㎡非计容面积=地上非计容面积+S1其中架空层面积5120㎡

地下车库建筑面积53235㎡其中非机动车库面积4179㎡地上20%地下80%;单车指标2.0平方米/辆普通车库面积30850㎡人防区车库面积18206㎡按照总建筑面积8%的比例修建容积率2.2设计条件要求建筑密度16.17%%≤22%建筑占地面积12440㎡其

中住宅8440㎡配套3000㎡设备用房等1000㎡绿地率35.00%%设计条件要求住宅总户数851户总人数2722人建筑层数25、18、10层限高、层数要求机动车停车位1690个其中地面机动车位169个地面停车率不得超过10%地下机动车位1521个其中非人防车位1042个人防车位479个单车位指标35非机动车停车位2612个其中住宅非机动车停车位2429个商业及物业用房非机动车停车位183个方案二功能及户型落位图analysis

250㎡住宅224㎡住宅188㎡住宅168㎡住宅148㎡住宅330㎡住宅产品溢价DemonstrationZoneAndProductDesign3218㎡4房2厅3卫165㎡3+1房2厅3卫周边竞品分析analysis建筑类别：板楼低层高层容积率：2.99绿化率：30%参考均价：32800元开盘时间：2019.11.2区位：钟楼区西至西直街，毗邻夏家大院，南至可庵弄，东至泰安里，北临锁桥河嘉宏江左风华(当地认可豪宅)166㎡3+1房2厅3卫185㎡4房2厅3卫建筑类别：板楼低层高层小高层容积率：1.5绿化率：30%参考均价：待定开盘时间：暂无区位：太湖东路与龙汇路交汇处1.2KM嘉宏印山风华143㎡3+1房2厅2卫7.5KM10.3KM220㎡5房2厅3卫185㎡3+1房2厅2卫143㎡3房2厅2卫建筑类别：普通住宅

花园洋房

叠拼容积率：1.5绿化率：30%参考均价：待定开盘时间：暂无区位：武进区延政中大道南侧、凤林路西侧周边竞品分析analysis185㎡4房2厅3卫166㎡3+1房2厅3卫143㎡3+1房2厅2卫建筑类别：板楼低层多层小高层容积率：1.44绿化率：30%参考均价：28000元开盘时间：2019.8.29区位：延政中大道南侧、凤林路东侧周边竞品总结均为大面宽浅进深双阳台设置，功能空间较常规，所谓的豪宅也只是装修上的高额堆砌。不具备可比性10.2KM新城璞樾春秋春秋金茂府背景研究analysis中国新的生活方式以及住宅的多样性NEWLIFESTYLEDEMANDSANDHOUSINGDIVERSITYStephenHoll，成都，混合功能以及公共空间DavidChipperfield，九树亲近自然KengoKuma,八达岭长城，竹屋，景观联系海外...ANDABROADHerzog&deMeuron,纽约，便捷的城市生活ZahaHadid,高线公园效应，独特的城市特征以及公共空间联系将提升整个地区的价值未来的住宅，单一模式不能满足全部需求FUTUREHOUSING:ONESIZEDOESNOTFITALL探索前瞻性豪宅居住模式豪宅案例analysis错层+空中花园成都麓湖麒麟荟2016设计公司：美国5+Design优点：一、270°超大景观视野二、独享一线景观资源三、错层变化的空中私属庭院豪宅案例analysis大平层+空中花园郑州瀚海晴雨2017设计公司：筑弧建筑/双栖弧建筑优点：一、270°超大景观视野二、产品丰富，超大赠送露台，空中花园。三、垂直空中花园设计四、景观极致打造，居住体验丰富豪宅案例analysis大横厅+景观视野美国ONES7公寓2015设计师：包赞巴克优点：一、优秀的外部景观资源二、270°超大景观视野三、前卫的户型设计，打造超开放空间豪宅案例analysis复式挑空+空中院墅LEEDONRESIDENCE2017设计师：SCDAAchitects优点：一、270°超大景观视野二、产品丰富，超大赠送露台，空中花园。三、垂直空中花园设计四、挑高客厅设计，空间开阔大气五、静谧，休闲风格景观设计豪宅语言analysis豪宅发展趋势成都麓湖麒麟荟汤臣一品郑州瀚海晴雨LEEDONRESIDENCE蓝光黑钻FUTURE2010年大面宽+小进深2014年大平层+大横厅2017年大平层+空中花园2017年大平层+空中花园复式挑空+空中院墅国际？未来客群需求analysis中国的中上层阶层正在增长。到2025年，消费能力会成为主导地位。而购房、住酒店、奢侈品三大板块是中国重要消费力，人们对于奢豪生活体验的追求日渐升高。By2025thissectorofsocietyisprojectedtoeconomicallydominateChinesesociety,notablyinareasofurbanhomeownershipandprivateconsumption.Theywillexercisetheirindependencethroughlifestylechoices.中国城市房屋拥有比例URBANHOMEOWNERSHIPINCHINA(%)中国的高端酒店消费URBANPRIVATECONSUMPTIONINCHINA(%)中国的奢侈品消费GLOBALLUXURYSALES202520152025201591546303035231220152025旅游TRAVELHOTELSBUYINGLUXURY住酒店，买奢侈品客群分析analysis锁定对象：常州第一富人区+首席豪宅品牌定位：TOP产品系，以“半岛酒店”的极致酒店式服务为核心理念。收入：家庭年收入（税后）80-100W

以上；范围：车行辐射范围45分钟年龄：75后，80后为购房主力（35-45岁）描述：有爱好有品位，视野较广，相对更国际化，时尚化、智能化，在置业方面不乏理性，但在感性层面会为昂贵但自己喜欢的品质买单一个可以随心改造的空间、一个可以满足不同阶段不同需求的家一个环境优美、配套资源丰富的社区、一个新型的高品质生活方式，一个选择，一辈子。Aspacethatcanchangeatwill,ahomethatcanmeetdifferentdemandofdifferentstageacommunitywithbeautifulenvironment,abundantsupportingresources,anewhighqualitylifestyle,achoice,alifetime.客群需求analysis星级酒店式服务支撑地王,成就超级豪宅全功能全龄化规范解读analysis阳台规范依据：《常州市市区建设工程设计方案审查相关细则（试行）》①阳台:住宅建筑阳台应与居住空间或厨房（餐厅）相通，其最大进深不应大于2.1米。结构底板投影面积之和不应大于10平方米或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内使用面积的比例不应大于15%住宅建筑中，阳台（平台）与阳台（顶盖或构架）之间的层高不大于7.2米的，按自然层数折算阳台建筑面积。③跃层挑空:套内使用面积超过150平方米的住宅建筑的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内使用面积的20%，且挑高部分不应超过7.2米。阳台挑高超过7.2M可做为露台赠送②凸窗：（凸窗、飘窗）凸窗（飘窗）窗台与室内地坪高差不小于0.45米且进深不大于0.8米时，不折算建筑面积。凸窗常规赠送：飘窗可做0.8M进深挑空客厅空间可挑空作为赠送①②③每三层设置挑高阳台，全赠送客厅挑空设置飘窗进深800MM设置利用规范上限，争取最大赠送溢价点产品设计溢价总结Productdesignpremiumsummary市场仅有、黑钻引领未来270°观景资源——运河景观、区内中心花园景观，最大化利用。黑钻空间——引入9米高垂直花园理念，户内外景观渗透，无界享景。疫情下的思考——双流线家政空间、隔离房间、全家总动员空间、厨艺展示空间、居家办公互不干扰、双孩学习娱乐空间、亲近自然种植空间、独享仰望大飘窗。豪宅特质——独门独梯、仪式轴线空间，LDK一体化，角厅设计；6.2米挑高客厅，尊享大气，保姆配置，酒店奢华；空中复式院墅产品，顶复私家泳池、阳光花园。赠送最大化——阳台上限，凸窗上限，3层错位露台赠送，180平米以上户型客厅挑空赠送。开启无界居住新模式——第5.0代森林院墅户型高层T2户型·145不止于品质Timelessandmore3+1房两厅三卫房型分析Siteanalysis145㎡户型产品优势PRODUCTSADVANTAGES借用北向景观资源，打开北侧入户花园、景观渗透南北通透独梯独户十字轴流线生态露台+入户+观景+服务四重阳台全功能主卧套房观景卫浴露台示意阳台示意户型房型套内面积套型面积标准层得房率阳台面积飘窗面积其他赠送（露台、电梯厅等）赠送面积实际套型面积实际得房率阳台占比1453+1房2厅2卫113.39147.31294.6176.98%8.397.0419.5735.00148.39100.7%14.80%房型分析Siteanalysis143㎡户型3层交错9.3高生态露台适龄成长空间转变阳台总长度达11米4.5米6.8米高层T2户型·168不止于脱俗Timelessandmore房型分析Siteanalysis四室两厅三卫168㎡户型产品优势PRODUCTSADVANTAGESL型角厅设置黑钻生态空间独梯独户家政双流线十字轴流线开敞对话厨房观景、服务、种植分置功能阳台三分离卫生间双套房设计户型房型套内面积套型面积标准层得房率阳台面积飘窗面积其他赠送（露台、电梯厅等）赠送面积实际套型面积实际得房率阳台占比1684房2厅3卫135.74167.98

335.9680.81%9.3012.0019.8041.10171.84104.7%14.23%房型分析Siteanalysis168㎡户型3层交错9.3高生态露台二孩成长，共享空间疫情隔离，空间可变阳台总长度达16米6.9米10.3米防火挑檐板1M防火挑檐板1M高层T2户型·186不止于品质Timelessandmore房型分析Siteanalysis四室两厅三卫186㎡户型PRODUCTSADVANTAGES私梯入户家政双流线十字轴贯通L型角厅设置270°环绕型阳台黑钻生态空间观景、服务、种植分置功能阳台观景卫浴成长可变双孩房3.1M层高产品特点户型房型套内面积套型面积标准层得房率阳台面积飘窗面积其他赠送（露台、电梯厅等）赠送面积实际套型面积实际得房率阳台占比1854房2厅3卫152.60187.25

374.5081.50%11.4314.0020.0045.43198.03105.8%14.98%防火挑檐板1M房型分析Siteanalysis++=平层186㎡户型立体模块组合三层一错”黑钻”生态露台角厅设计270°环绕式阳台房型分析Siteanalysis黑钻&定制空间平层186㎡户型三层一错生态露台9.3M高房型分析Siteanalysis融合&互动十字动线私密静区----一轴串两区主人套房区老人套房区儿童生活区多功能生活区后勤服务区家庭起居区视阔融景家政流线房型分析Siteanalysis可变空间策略方案二：成长型分置双孩房方案一：同龄层双孩房成长&可变1234556789房型分析Siteanalysis1：独立电梯厅设计，安心双重消毒，给你绝对封闭的纯净与安全2：洁污家政双流线，外带物品直接晾晒，3:趣味环岛开敞式餐厅+吧台，无限互动与交流4：“亮”“透”“趣”横向客厅，空间无限贯通5：功能化、情景化宽景阳台，种植+休憩+远眺6：独立办公区，疫情宅家办公互不干扰7：私享全功能大港湾——主卧8：给孩子一个自在的避风港卧室9：疫情期间，可做隔离的居住房间9大功能优势PRODUCTSADVANTAGES疫情后的户型思考——24小时和自己的家“黏”在一起时，究竟什么样的家，才能够满足我们的挑剔胃口，提供给我们足够的“幸福感”呢？疫情房型分析Siteanalysis300㎡户型186顶层复式复式下层复式上层6.2米客厅挑空，尊享大气全能方厅，共享生活乐趣3.1米层高，旋转式楼梯二层家庭厅与客厅互动豪华主卧全功能套房屋顶露台+私家泳池四套房+两室四厅五卫高层T2户型·空中平墅220无挑空不别墅不仅于高雅Timelessandmore房型分析SiteanalysisPRODUCTSADVANTAGES产品特点私梯入户家政双流线保姆用房设置礼仪玄关空间角厅设计6.2米错层客厅挑空私享院墅庭院270°观景视角动静分区双套房观景卫浴空中平墅偶数层220㎡户型两套房+两卧室+保姆房三厅四卫户型房型套内面积套型面积标准层得房率阳台面积飘窗面积其他赠送（露台、电梯厅、挑空等）赠送面积实际套型面积实际得房率2204房2厅3卫186.54223.39

446.7783.51%5.358.1639.5453.05239.59107.3%房型分析Siteanalysis两套房+两卧室+保姆房三厅四卫空中平墅奇数层220㎡户型3dmoduleshow立体模块一层架空三层错位露台顶层复式户型5.0m3.1m3.1m3.1m户型房型套内面积套型面积标准层得房率阳台面积飘窗面积其他赠送（露台、电梯厅、挑空等）赠送面积实际套型面积实际得房率2204房2厅3卫186.54223.39

446.7783.51%5.358.1639.5453.05239.59107.3%房型分析Siteanalysis空中平墅220㎡户型角厅设计、观景无界6.2米错层客厅挑空270°观景视角黑钻空间：私享垂直森林花园房型分析Siteanalysis在阳台的角上设计成覆土厚度1650mm的树池，用于种植较灌木高大一点的乔木，在夏天能遮挡阳光为住户提供荫凉，同时在离建筑更远的地方也可以看到阳台上绿意盎然。为了防止树木倾倒掉落，运用了钢架将乔木固定。种植土结构钢筋混凝土板向排水沟做1%找坡灌木垂直绿化、生态种植细节示意黑钻&定制空间房型分析Siteanalysis云端空中院墅330㎡户型220顶层复式仪式——从艺术玄关开始空间艺术时间艺术每一个高贵身份应有的定制象征不变的是无与伦比的经典与华贵，高雅与脱俗如同关于经典的一部活历史，让人痴迷，沉醉它们均与圈层的文化进行交融衍生出主人的人文魅力房型分析Siteanalysis三套房+两室五厅三卫云端空中院墅330㎡户型220顶层复式无边界景观角厅无边界生态露台复式下层下户客厅上空云端平层大露台旋转景观楼梯尊贵仪式艺术厅独立保姆间配置家政流线卫生间可分可合可改独立客房3.2M80㎡生态种植乐趣房型分析Siteanalysis复式上层220顶层复式私家屋顶无边泳池云端转角全景卧室云端转角全景主卧套男主女主分置衣帽五件套中岛式卫生间58004300套房设计私家屋顶无边泳池配套洗浴家庭厅与下层客厅空间互动露台赠送：160㎡、挑空赠送：45㎡云端空中院墅330㎡户型小高层复式院墅产品·250㎡典藏16席不止于尊贵Timelessandmore房型分析Siteanalysis纯复式院墅250㎡户型立体模块组合一层半边架空大堂顶层大平层+复式奇数层院墅偶数层院墅+=奇偶数层互相错位咬合排列+7+1F房型分析Siteanalysis璀璨LDK厅，360°环景9.3米森林空中花园黑钻庭院、景观无界一层一梯一户6.2米客厅挑空全套房设计过厅礼仪空间偶数层平面四套房四厅五卫复式院墅250㎡户型奇数层平面户型房型套内面积套型面积标准层得房率阳台面积其他赠送（露台、挑空、电梯厅等）赠送面积实际套型面积实际得房率2504房3厅5卫222.75250.49250.4988.93%5.1660.95

86.11308.86123.3%房型分析Siteanalysis复式院墅250㎡户型平层大露台尊贵仪式艺术厅旋转景观楼梯LDK一体环景厅270°环景阳台南向静谧双套房动静分区黑钻空中森林奇数层平面LDK一体环景厅雅致景观浮梯黑钻空中森林房型分析Siteanalysis偶数层平面转角全景主卧套私享景观大露台结合家庭厅设计客厅挑空,尊享别墅式居住体验。套房设计复式院墅250㎡户型转角全景主卧套私享景观大露台顶层大平层+复式院墅产品·350㎡不止于尊贵Timelessandmore房型分析Siteanalysis璀璨北厅360°环景黑钻庭院、景观无界一层一梯一户客厅挑空多套房270°空中花园礼仪空间五套房四厅顶层复式院墅350㎡户型露台赠送：145㎡挑空赠送：37㎡复式首层平面复式上层平面房型分析Siteanalysis顶层复式院墅350㎡户型一层一梯一户酒店大堂式的奢华与尊贵奢华旋转楼梯私家电梯厅Hotellobbystyleluxuryandnoble房型分析Siteanalysis顶层复式院墅350㎡户型璀璨挑厅360°环景+空中花园阔达与气质相配无界与高度相吸BreadthandtemperamentUnboundedandhigh房型分析Siteanalysis顶层复式院墅350㎡户型奢华主卧套男主女主分置衣帽豪华五件套卫浴观景卫浴无限遐想转角观景卧室聚光灯之后的心灵放松与自由elaxedandfreeafterunboundedandhighspotlight房型分析Siteanalysis顶层复式院墅350㎡户型270°空中花园美好——把宠爱留给美食、露台、远景、微风。。。。elaxedandfreeafterunboundedandhighspotlight露台赠送：145㎡私家无边泳池无边界生态种植露台优享一场下午茶慢时光领略一次绅士爽气的干杯眺望一个浪漫的星空之夜房型分析Site