总部基地概念及如意总部基地项目介绍(上)呼和浩特如意总部基地城市设计 总部基地概念全面理论、发展、研究及案例

2011.03主讲人：荣丽华教授内蒙古工业大学城市规划系系主任中国建研城市规划设计研究院副院长中国●

呼和浩特如意总部经济论坛紫气东来筑城引凤打造内蒙古第一个总部基地

———呼和浩特如意总部基地城市设计(上)发展背景（1）概念：总部经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

可以从三个方面加以理解：①这一概念包含了总部经济涉及的企业和城市。②总部在城市集聚在驱动力来源于企业和城市二者对更高经效益的追求。③总部在城市的集聚能够使企业和城市双赢。1.理论指导：总部经济纽

约：

全球总部经济的成功典范

（2）国外总部经济成功范例香

港：

世界经济的一个奇迹总部经济CBD高新科技园区（3）总部经济的载体总部经济的常见载体包括：CBD、高新科技园区城市非传统经济区总部基地提升载体传统载体（1）总部基地(ABP)，概念来源于总部经济理论，AdvancedBusinessPark，这其中的Park并不是表明总部基地是一个完全的地产概念，而是因为在总部基地的规划建设中引入了国外发达国家对于城市郊区产业园的规划理念，是在其基础上总结出的适应中国经济发展需要的一种独特的概念。总部，指的是企业总部或其他实体总部机构。基地是指提供一个企业总部聚集的平台和空间。总部基地就是为企业总部提供一个具有总部聚集、信息交流、人才资源、投融资、品牌形象等综合功能的发展空间。它是总部经济理论的实践，是中国科技园区园区的一种新的建设模式。2.总部基地英文全称：AdvancedBusinessPark，简称ABP

（2）规模国外：规模小的几个公顷，规模大一点的30～50公顷，规模更大一点的在1平方公里左右，但一般不超过3平方公里。例如：英国圣约翰创业园占地7.6公顷、英国剑桥科学园53公顷、澳大利亚阿德莱德技术园与科学园占地分别为85公顷（其中33公顷为娱乐场所）和30公顷、新加坡科学园先后共开发1.2平方公里。建造时间：1951年1月开始建造地点：位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带。2002年，在硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园

硅谷科技园园区产业包括生物、空间、海洋、通讯、能源材料、电子工业、半导体工业、核技术、航天工业、高分子合成工业、遗传工程、激光工业等新兴技术的研究机构纷纷出现。该地区客观上成为美国高新技术的摇篮，而“硅谷”已成为世界各国半导体工业聚集区的代名词。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园总部基地项目坐落于北京西、南四环交汇处的中关村科技园丰台园，紧临四环快速路。占地65公顷，总建筑面积140万平方米。

案例分析——北京中关村丰台园区总部基地成功经验：1.独栋的建筑形象及命名权。2.花园式的环境规划，以环境为主题的规划手法。3.整体规划、一体建设的操作方式，区拥有整体的形象。4.较低的建设容积率，综合容积率1.59，仅为市区商业办公建筑的容积率的一半以下，为CBD中心区容积率的1/3。5.位于城市近郊区域，交通不如市区办公便利，但大大优于远郊工业产业园区。6.较经济的房价，约相当于市中心区写字楼房价的一半。内部设施：北京市城南第一个六星级酒店。位于总部基地入口。由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，商业组成。中国第一家博物馆式酒店

——玛雅岛酒店金融广场涵括了３万多平方米的高档商业，４万平方米的５Ａ级高档写楼，以及为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。总部公寓提供的高档综合公寓设施。集住宿、餐饮等服务于一体。总部员工宿舍总部基地7区17号楼，是为园区内各单位员工提供住宿的配套设施之一。宿舍楼共有八层，宿舍45间。“三减三免”优惠政策

凡入驻总部基地的高新技术技术企业，符合条件的皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。

位置：中国辽宁沈阳市沈北新区

分区：开发建设共分为三区西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。规模：首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，综合绿地率约50%。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。

案例分析——沈阳东北总部基地（建设中2010—2016）A1楼型面积：755平米

A2楼型面积：960平米A3楼型面积：1185平米A4楼型面积：1410平米

A5楼型面积：1861平米

B楼型面积：4102平米

独栋建筑类型规模案例分析——成都·青羊工业总部基地

青羊工业总部基地位于成都日月大道以北、成飞生活区以南、A线大道以西，距三环路2.5公里，距双流机场仅12分钟车程。与规划中的城市区域中心“青羊新区”一路之隔，青羊区行政中心及火车西货站物流基地近在咫尺。06相关案例研究RelatedCaseStudies成都·青羊工业总部基地产业定位以精密机械加工与电子电器为主导发展现代制造工业与信息工业及工业总部走新型工业化道路市场定位世界500强企业国内工业行业100强企业快速成长并有着较大发展潜力的优秀中小企业背景概述Summarybackground宏观分析呼和浩特市经济发展步入了前所未有的快速增长期，具有特色和核心竞争优势的产业逐步形成；呼和浩特是沟通中国内地与蒙古、俄罗斯的重要交通枢纽，同时肩负内地华北与西部联系，承东启西的桥头堡作用。如意开发区——呼和浩特大城市格局东部新中心。

2009年呼和浩特市城市总体规划中确定城市用地发展方向为：北控、东优、南拓、西联。经过18年锐意进取---

现已形成以电子信息、生物制药、新材料为主的高新技术产业集群和以纺织、机械加工为主的传统产业集群区。如意开发区形成以高新产业为支撑，融合行政办公、商业金融、生活居住、休闲娱乐为一体的综合性城市新区。背景概述Summarybackground微观分析“一街”就是抓好机场路的改造和建设，打造成具有一流水准的景观大道、迎宾大道，成为自治区首府的“区门第一街”。“五区”是新区的5个功能区块：一、火车东站周边的交通枢纽综合功能区，建设集交通、商贸、金融、居住等功能为一体的综合型、生态型中心商务区，努力打造呼和浩特东部门户的标志性形象区域。二、机场周边的空港物流区，主要发展现代物流产业，同时发展旅游、文化和信息服务等产业，努力打造空港———城市——区域高度融合的新型经济区域。三、如意总部基地，要逐步将这一区域的工业企业全部外迁至工业园区，按照行政中心、商务中心、金融中心和总部基地的定位来建设。四、高职园区及周边的教育产业区，要在现有布局和建设的基础上，按照城市建设的要求完善基础设施，发展教育、文化、商业服务及相关配套产业，推进高等职业教育组团发展。五、以内蒙古党校新址为中心的大小黑河之间的滨河新区，要打造基础设施完善、功能配套齐全、生态环境优美的综合性组团区。背景概述Summarybackground发展机遇——“一街五区”的规划如意总部基地

——呼和浩特市打造一街五区的明星工程

如意总部基地由于它特有的4大优势，成为打造一街五区的重中之重。基地位置Thebaseposition如意总部基地选址规模约11.6平方公里，范围为西至东二环，北至机场高速，南至鄂尔多斯大街，东至哈拉更沟。

基地条件Thebaseposition基地内有自治区政府、国际会展中心，如意广场，周围高校众多，基础设施较完备，形成了一个非常适合构建总部基地的地区氛围。会展中心建设中的高端社区自治区发改委东岸国际现状用地Statusofland基地内现状建筑密度分布不均，最大值72%，平均17%左右；平均容积率为0.57。绿水串珠青城显秀紫气东来筑城引凤如意腾飞和谐总部规划理念Planningideas规划目标与原则Planningobjectivesandprinciples

以活力、生态、可持续为特征，建设如意总部基地。完善交通体系，建立便捷安全、以人为本的交通系统。塑造高质量的总部基地城市空间和宜人环境。建设混合功能和人性化空间尺度的和谐总部。

以人为本、生态优先、突出特色、综合效益的总体原则突显呼和浩特的自然和人文特征，丰富如意总部基地的城市空间内涵；合理组织城市交通；构建公共空间体系，完善步行系统；组织建筑群体形态，打造具有整体性的城市形态；充分考虑方案的可实施性。目标：原则：

功能定位：

总部办公、商务会展、金融信息、文化休闲为一体的综合性精品城区。功能及产业定位Functionandindustry产业定位：

依托本土产业，立足内蒙市旗县企业，着手全国五百强，放眼跨国企业。土地利用规划LandUsePlanning公共服务设施用地居住用地绿化及其他用地基地范围

规划范围总用地1163.87ha,

保留现状用地611.74ha,

新规划用地526.69ha，改造用地25.44ha。规划居住用地280.41ha，占总建设用地面积25.22%.

一类居住用地19.42ha

二类居住用地221.25ha.普教设施用地39.74ha规划公共设施用地355.27ha，占总建设用地面积31.95%.行政办公用地70.69ha,商业金融用地21.77ha,文体娱乐用地13.33ha,科研办公混合用地78.75ha,商务办公混合用地169.74ha.绿地面积214.30ha,道路广场用地244.48ha,市政公用设施用地4.69ha,特殊用地12.81ha,水域及其他用地51.91ha.土地利用规划LandUsePlanning土地控制规划LandcontrlPlanning建筑密度控制图建筑高度控制图开发强度控制图建筑密度控制范围：小于等于50%开发强度控制范围：小于等于5.0建筑高度控制范围：小于等于100m总体建筑密度：24.1%总体开发强度：1.8总体绿地率：35.2%设计思路与创作DesignIdeasandCreation筑城引凤

凤形如意小街区建立150米×150米方格状小街区，对大街区进行分割，缓解交通压力，建立街区内部步行、自行车景观网络，形成开放空间

凤凰，在中国的传统中，象征着吉祥凤凰的传说承载着现代人追求“完美幸福”的梦想如意，一种象征祥瑞的器物，以喻吉祥之意如意，取