投标商务响应文件

重庆超越物业管理有限公司南桥圣天管理方案投标商务响应文件投标授权书本授权声明：重庆超越物业管理有限公司（投标人名称）朱素英(董事长)（法定代表人姓名、职务）授权陈卓(总经理)、但静（副总经理）为我方“南桥圣天”项目投标活动的合法代表，以我方名义全权处理该项目有关投标、签订合同以及执行合同等一切事宜。特此声明法定代表人签字：授权代表签字：投标人名称（盖章）：重庆超越物业管理有限公司日期：2011年10月13日

投标报价函南桥圣天业主委员会：重庆超越物业管理有限公司正式授权但静（副总经理）为授权代表，代表我方处理有关投标的一切事宜。1．我方到南桥圣天现场查验，考虑本企业自身的实力及特点，我单位愿以人民币(大写)__壹点捌伍元(小写)_0.85元/m2的投标报价对高层住宅管理进行服务；以人民币(大写)每平方米壹点伍元(小写)1.50元/m2的报价为南桥圣天小区商用门面、车库服务。2．本投标文件的有效期为物业服务企业确定日3．我方承诺投标文件中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。4．我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其他数据或信息。5．我方如果中标，在接到中标通知书3日内，保证与南桥圣天业主委员会或筹备组签订物业服务合同（临时物业服务合同），并保证履行物业服务合同的全部责任和义务。人员配置：共计12人配电室水电维修工、控制室2.5人（持特殊工种作业证）、执行经理1人（兼保安），保安班长1人（兼保安），保安4人，清洁工3人，绿化工0.5人。投标人：重庆超越物业管理有限公司法人：授权代表：但静、陈卓日期：2011年10月12日

三、目标承诺书服务目标承诺见表：序号目标类别内容1房屋和设施设备日常维修维护及时率100%2维修维护质量合格率98%3房屋及道路、护坡、堡坎和重要设施设备完好率100%4路灯、楼道灯完好率不低于98%5小区治安和刑事案件发案率不超过0.3%6小区火灾发生率为07业主有效投诉投诉率不超过0.5%，处理率100%8绿化完好率不低于98%9落水管、沟、井、盖、活动器械、水表、电表、供水闸阀完好率98%10综合管理承诺业主满意率不低于80%11业主代表季度检查考评得分不低于80分投标人：重庆超越物业管理有限公司法定代表人(授权代表)：但静、陈卓编制时间：2011年10月12日第二篇投标资格证明文件一、投标人基本情况表投标人名称重庆超越物业管理有限公司注册地址重庆长寿区望江路28号邮政编码401220联系方式联系人陈卓电址组织结构有限责任公司法定代表人姓名朱素英技术职称董事长电术负责人姓名陈卓技术职称总经理电立时间2005年1月20日员工总人数368企业资质等级二级其中项目经理48营业执照号500221000011290高级职称人员2注册资金300万元中级职称人员22开户银行中国农业银行初级职称人员3帐号130101040004847技工38经营范围物业管理、家政服务。备注我公司为二级资质、已通过国际质量认证、环保认证二、公司资格证明文件1、营业执照副本复印件2、地税、国税副本复印件3、资质证书复印件四、公司近期物管主要业绩及部分备案证明物业管理项目情况序号项目名称类型建筑面积（万m2）接管日期获奖情况1帝豪花苑住宅1.502005年7月2金华云鼎高层住宅1.43762006年4月3华茂大楼高层住宅0.93062006年10月4桃花园住宅1.71432006年10月5金华云鼎住宅0.83042007年5月6富丽桃园住宅2.602007年5月7金华云鼎高层住宅3.7452007年9月8重庆广厦小区高层商住2.69252009年3月9双龙镇场镇街道（含人行道）及场镇楼房市政物业、住宅58.962009年4月10凤城街道向阳路13号小区高层办公、商住2.952009年4月11长寿区第三实验小学办公2.502009年5月12长寿区卫生局办公0.842009年5月13中油股份公司长寿运销部办公、商住2.882009年6月14碧水花园住宅1.802009年6月15重庆市长寿区宏昌担保公司办公0.762009年6月16长寿区公路运输管理所办公2.002009年6月17蔚蓝水岸高层住宅3.4612009年6月第二名18长寿区化工园区医院高层办公6.82009年8月19中国农业发展银行重庆市长寿区支行办公、住宅0.452009年8月20长寿区石回九年制学校办公、住宅3.882009年9月21圣地佳苑住宅2.802009年9月22凤鸣佳苑住宅2.402009年10月23桃花园高层住宅3.152009年10月24供电局望江职工住宅小区住宅0.58982009年10月25晏家小区商住1.502009年10月26教委住宅1.460842009年10月27遂宁市金碧小区高层办公、商住2.95002009年10月28供电局西门职工住宅小区住宅3.362009年10月29四川大英县福源美景小区多层住宅5.082009年10月文明小区拟派南桥圣天经理及主要员工资格声明（一）项目服务执行经理姓名叶志明性别男简历专业企业管理年龄48生于1963年2月,1995年7月毕业于重庆广播电视大学企业管理专业，一直从事企业管理工作，已获消防控制资质、电梯操作资质证。学历大专工龄6年职务南桥圣天执行经理从事本岗位工作时间2005年6月联系电话40250578（二）拟派物业实施服务主要工作人员姓名性别年龄岗位及职务叶志明男48执行经理周华强男36领班徐洪女32保安兼电梯陈果男24保安兼电梯王磊女36保安姚飞男21保安兼电梯吴远东男53设施设备维修工罗春贵男53高级电工李文强男20消防（三）南桥圣天物业服务机构设置及配置物资装备的规划、设想1、机构设置南桥圣天物业服务中心经理维修班保安服务队清洁服务组绿化服务组2、本物业服务项目物资配备设备序号名称数量价格用途1电脑1台0.35万元办公用2打印机1台0.15万元办公用3东风小霸王洒水车1辆12.8万元定期对小区地面冲洗除尘；绿化浇水、喷洒、杀虫4多功能草坪剪草机1台0.36万元草坪剪草5多功能高枝剪5具0.26万元行道树割据、修枝6吸污车1台19.8万元清理、疏通化粪池7强力疏通机1部0.16万元疏通各种管道8交警棍、对讲机共4具0.2万元保安执勤用9环卫卫生桶20具0.6万元清洁用合计2.08万元（洒水车、吸污车未计入小区成本）第三篇技术文件物业管理方案第一章物业管理整体策划一、公司简介本公司属国家二级物管资质，成立于二00五年元月，注册资金300万元。自成立以来，秉承于超前的管理理念，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，以及时、准时、省时的工作作风给千家万户解决了燃眉之急，深受广大业主的信任和拥护，公司先后承接了华都大厦、鑫源大厦、蔚蓝水岸、富丽桃园、卫生局、鑫龙锦苑、石油花苑、帝豪花苑、凤鸣家园、桃花园、圣地佳苑、教委机关大院、三峡路27号院、区人大家属院、区农业发展银行、区农村商业银行、区建设银行、区人民政府金融办公大楼、区公路运输管理所、实验三校、重庆长寿化工园区医院、林庄5号、林庄2号、林庄17号、望江小区、华茂大楼、西门小区、中石油西南油气田长寿天然气运销部、重庆市教委广厦大厦、遂宁市总工会金碧文化小区、四川大英县福源美景小区，并成立了双龙镇社区服务中心、重庆超越物业管理有限公司遂宁市分公司、重庆超越物业管理有限公司重庆办事处，现物管面积已超过120万平方米,是目前长寿地区物管业绩最多，信誉最好的物管企业。公司实力雄厚,现有员工368人（其中高级职称2人、中级职称22人、各类专业技术人员38人），并成立了中共重庆超越物业管理有限公司支部委员会、工会委员会及职工培训中心。本公司具有丰富的从事商城、医院、学校、市政办公楼、小区的物业管理经验，设备先进，自备洒水车、垃圾车、多功能草坪剪草机，人行树高枝剪及办公自动化管理系统。重庆超越物业管理有限公司系长寿区物业协会理事单位、二OO九年元月评为二OO八年度创建长寿区三峡路文明社区第二名；二O一O年二月我公司所管辖的四川省大英县福源美景被大英县宣传部、民政局、规划和建设局、精神文明建设委员会办公室、城市工作委员会联名评为文明小区、文明楼院；长寿区第二人民医院管理处、长寿区石回中学管理处因多次抓获盗贼、得到服务单位高度赞扬，被评为优秀管理处。企业精神：打造成最有素养、最受尊敬;最讲团结、最受信任;物管业绩最多、最稳;战无不胜、攻无不克的品牌物管企业。创业信条：永远做正直的人，永远做正确的事。立业宗旨：举业德先，风雨共济、精益求精、服务社会。信奉准则：人的成就永远超不过其品格的上限。超越公司五训导：思想品行：光明磊落；组织纪律：令行禁止；工作态度：严谨细致；为人处事：豁达谦让；同事相处：友爱尊重。超越公司工作作风：1、勇于负责；2、马上行动；3、绝对服从；4、没有借口；5、说到做到。（一）公司主要管理人员简介1、支部书记总经理简介：陈卓:生于1963年12月，中共党员.1986年7月毕业于四川工业学院，曾任过讲师、政工师，一直从事企业领导工作。是长寿地区私营物管企业创始人，已获建设部颁发物业管理经理证。2、副总经理简介：但静：生于1967年2月,1992年7月毕业于四川纺织干部学院,一直从事企业管理工作,已获建设部颁发物业管理经理证。3、副总经理简介：杨宇智：生于1949年7月，一直从事企业管理工作。4、副总经理助理简介：李文强：生于1986年4月，2007年毕业于成都理工学院工商管理专业。5、工会主席简介:雷继发:生于1964年7月,1985年7月毕业于重庆广播电视大学企业管理专业，一直从事企业管理工作，已获建设部颁发物业管理经理证。6、人力资源部经理简介:朱俊仙:生于1984年8月,2007年7月毕业于西昌学院，已获建设部颁发物业管理经理证。公司具有园艺师、建筑工程师等数名多种工程技术人员。(二)公司机构设置示意图董事董事长总经理副总经理环卫绿化部装饰装修部人力资源部财务部办公室维修服务部家政服务部经营服务部安全保卫部小区管理处市场拓展部公司支部书记公司支部书记组织委员组织委员宣传委员二、公司现有主要物资装备序号名称数量价格用途1电脑5台1.75万元办公用(公司本部3台、分公司办事处各1台)2打印机2台0.3万元办公用3传真机、复印机各2部0.36万元办公用4笔记本电脑1部0.45万元业务用、分公司、办事处培训用5投影仪2部1.1万元办公、培训用6小车2辆18.6万元办公用(公司本部1辆、分公司1辆)7东风小霸王洒水车1辆12.8万元小区地面冲洗保洁；绿化浇水、喷洒、杀虫；抗旱救灾8解放牌倾斜装载车1辆5.2万元清运生活垃圾、装修垃圾等9多功能草坪剪草机1台0.36万元草坪剪草10多功能高枝剪5具0.26万元行道树割据、修枝11高压喷雾机1台0.38万元大面积绿化喷洒农药12强力疏通机2部0.32万元疏通各种管道13强力吸湿吸尘器1部0.21万元吸尘吸水合计42.09万元三、南桥圣天物业项目概况地理位置：坐落于长寿区桃花路号该小区高层电梯楼1栋，电梯3台；具有烟感、喷淋装置；小区主出入口1个，总户数430户，其中住宅390户，门面40户。总建筑面积42116.3㎡，其中高层住宅35116.3㎡，商业建筑面积6904.22㎡，地下车库建筑面积㎡。小区绿化率为%，绿化面积约㎡。小区主要设备设施配置：喷淋泵、消防泵台；烟感装置；二次供水系统；自备发电机组一套；楼宇对讲系统；监控及电子巡更系统；高、低压配电室；小区监控室及消防控制室。四、物业管理服务定位以人为本，服务第一原则“为您想得更多，让您住得更好”是超越物业不变的承诺。五、管理目标我公司通过专业管理＋严格的品质控制手段，为南桥圣天营造出安全、优美、舒适、整洁的生活、工作环境。六、超越公司荣誉大英县福源美景小区

第二章物业管理实施方案第一部分保安管理、公共秩序维护方案一、保安管理构想（一）管理目标1、建立专业化的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合南桥圣天正常运作需求的保安管理制度。3、实现“群防群治”的目的视“安全”为“命脉”，结合南桥圣天的实际情况，切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好小区的各项安全防范工作。4、保障消防安全坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查；添置必备灭火器维护小区内的消防安全。5、维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护南桥圣天及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的生活环境。规范南桥圣天庭院的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。（二）管理方法南桥圣天从保安管理角度来看，既有商业南桥圣天“开放式”保安工作的特点，又有“封闭式”保安管理的特点，更需具有符合南桥圣天保安管理的特色。根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合小区的保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作:1、

建立一支专业化的保安队伍保安管理的有效与否将直接影响小区的安全，甚至影响其社会形象。因此我司介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍（以退伍军人或专业培训人员组成），以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成南桥圣天的各项安全保卫任务。所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用。同时，注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照《重庆市保安服务管理条例》，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。2、建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001：2000质量管理体系之有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含《保安部值班管理规定》、《各岗位工作职责规程》、《治安管理规定》、《消防管理规定》、《保安交接班制度》、《消防设施设备定期检查制度》、《应急工作规程》、《庭院停车管理规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。3、落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为维护业主（使用人）正常的生活、办公秩序而进行的防盗、防火、防破坏等一系列的安全防范管理活动。我司将在日常管理工作中从如下几方面做好小区的安全防范管理工作：（1）坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，按招标要求进行门岗执勤，实行主入口24小时值班，门岗、巡逻岗的保安防范措施。防止可疑人员进入南桥圣天，预防各类刑事案件和治安事故的发生，杜绝小区内的外来叫卖、收购、推销活动。（2）坚持小区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与辖区公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业责任范围内的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，保障物业的安全。（3）坚持保安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。把固定岗与巡逻岗相结合，形成较为完善的治安防范体系，努力为南桥圣天业主营造一个安全、舒适、文明、宁静的生活、居住环境。（4）建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范培训、检查，发现隐患及时整改。严格执行外来人员登记制度和物资放行制度，确保小区安全。（5）在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》向公安机关报告。我们有信心、有能力抓获外来小偷。（6）在执勤时必须做到：统一公司服装、标志、警械。遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。4、注重消防管理，维护消防安全根据小区的消防实际情况和消防安全要求，把消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体内容包括：（1）建立三级防火责任制和消防工作领导小组；（2）制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习；各值班室配置有效灭火器随时备用；控制初期火灾；（3）加强消防设施设备管理，对小区的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向及有关部门报告，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；（4）加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全；（5）建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，根据小区实际情况增添灭火器，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，做到全员皆兵，提高灭火扑救能力。（6）建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。消防档案要详实、统一保管备案。5、维护公共秩序，规范车辆管理严格实行外来人员登记制度及物资放行制度，妥善利用紧急避险措施处理好突发事件，维护管理好责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。庭院严格实行车辆管理制度，使车辆停放、出入有序。二、保安人员编制及岗位

1、人员编制：执行经理1人，保安领班1人（兼职保安），保安4人。2、工作时间：主出入口实行保安24小时三班轮值班制度,每班工作12小时，轮班休息；实行门岗与巡逻岗配合制度，门岗实行每天早晚半小时站岗制；3、保安工作职责：（1）负责小区秩序维护，做好“防火、防盗、防破环、防骗、防抢、防治安灾害事故”的“六防”工作。（2）维护小区公共秩序、做好安全监督和巡查工作。（3）熟悉消防设施、器材的位置和基本的使用方法。（4）执行、落实各项安全保卫措施。（5）协助公安机关对辖区内发生的治安、刑事及严重事故的查处工作。（6）负责区域范围之配套设施和车场、车辆等管理工作。（7）协助物管员及小区执行经理搞好管理处物管工作。（8）遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护业主和物业的安全。（9）完成上级布置的其它工作。

（10）团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。第二部分小区物业共用部位；共用设施、设备和附属建筑物、构筑物管理方案一、物业及设施、设备的接管、验收（一）会同业主委员会及相关工作人员对各种物业（建筑物、构筑物）、设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。（二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电，实现接管中的平稳过渡。（三）对存在问题的物业及设备设施，提出合理的建议和解决方案，经业主委员会审核同意后，组织施工解决；力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求。确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。二、建立健全规章制度制定各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。三、房屋建筑物、构筑物的日常养护维修房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防梅雨和防冻防寒，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。(一)零星养护

房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：1、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。2、检查主下水管道、屋面落水管、供水、变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。3、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业主委员会汇报。4、检查楼板地面，发现破损的及时修补。5、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配置玻璃等。6、检查楼道、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。7、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等。8、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。9、检查庭院、道路是否出现损坏，及时修补。10、及时完成水电急修15分钟到达现场，1小时内修复。小修项目物管公司及时维修解决。（二）、计划养护1、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。2、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。3、每年定期进行房屋结构安全检查。4、属于大中修范围及时编制维修计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。属于供水、供电、电视、通讯管理的缺陷及时报告相应的管理部门，并催促协助尽快进行维修。四、共用设施设备的运行维护和管理（一）配电室管理制度1、配电室由专人管理，保证供电正常，配电室工作人员须持证上岗，按时参加技术培训和安全教育活动。2、严格操作规程和完全生产规则，杜绝违章操作和不安全行为。3、对设备和安全设施要勤查，发现隐患及时报告。精心维护和保养好设备，确保政党安全供电。4、做好防水、防鼠、防盗工作，注意随手关闭好门窗，经常查看防护网、密封条防护情况，谨防小动物窜入配电间而发生意外5、严格禁火制度。严禁将易燃易爆危险物品带进配电间；严禁烧电炉等；配电间内严禁吸烟。工作人员须能熟练使用消防器材。6、严禁无关人员进出。未经培训，不得随便开关操作室内设施、设备。7、管理员应经常检查设施、设备动作情况，发现隐患，及时处理，每半年组织大检查，保证供电系统有良好的性能。8、非工作人员不得擅自进入配电室（二）闭路监控系统运行管理规定1、保证系统不间断电源的开启。2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。3、小区摄像头的电源插座严禁使用其他负载。4、未经主管工程技术人员的同意，严禁修改系统参数。5、系统参数修改后应记录在当值日志上并即时通知当值值班员。6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理并记录在当值日志上。7、系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。8、摄像头和红外报警器故障于3小时内修复，矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。（三）小区监控室管理A、小区监控室管理制度1、始终保持监控室内清洁、卫生、整齐，做到室内无积尘，无废弃物、无污渍、无水迹，工作台整洁有序，没有与工作无关的物品，每天交接班前必须将卫生打扫干净，夜班负责擦拭设备。2、严禁将易燃易爆、有害气体或物质带入监控室，不得用火、用电（包括私接电灯、充电或使用电器），值班人员必须熟悉灭火器位置，熟练掌握使用方法。3、严禁在监控室内吸烟、用餐，不准将食品或有异味的物品带入监控室。4、不准无关人员进入监控室，外来参观、学习必须经领导批准方可进入。5、必须保证监控室内电话畅通，严禁私自将监控室内设备、资料带出。6、监控室内设备、设施不得随意关闭或中断，不得私自维修、调试，出现故障立即报告。B、小区监控室工作规范1、监控室实行24小时值班，全方位监控点应每隔15分钟变换角度进行监控，不得脱岗。2、监控室建立《监控中心值班记录》，值班员必须认真填写本班相关工作情况并做好交接。3、值班期间发现警情或异常情况，及时采取相应措施，并及时向公司报告。4、值班员必须按相关规定正确使用和操作监控设备，发现故障或异常，立即报告，不得擅自维修、调试或关闭。5、认真做好交接班工作，交接手续清楚，责任明确并认真填写好相关台帐。6、对值班工作实行责任追查制度，对监控区域发生的刑事、治安案件或群体性事件等，将通过监控录像回放等措施，以确定值班人员的责任，对应当观察到而未观察到、未报警或报警不及时、贻误处置时机或战机，将视情节轻重给予处罚。（四）电梯管理A、电梯管理岗位职责1、公司主管设备安全负责人职责eq\o\ac(○,1)、组织贯彻执行国家、省、市、区有关部门关于电梯管理方面的法律法规和电梯操作规程；eq\o\ac(○,2)、全面负责本单位电梯使用管理工作；eq\o\ac(○,3)、组织建立适合本单位特点的电梯管理体系；eq\o\ac(○,4)、组织制定并审批本单位电梯使用管理方面的规章制度及有关规定，并经常督促检查其执行情况；eq\o\ac(○,5)、审批本单位电梯选购及定期检验计划和修理改造方案，并督促检查其执行情况；eq\o\ac(○,6)、经常深入使用现场，查看电梯使用状况；eq\o\ac(○,7)、组织电梯事故调查分析，找出原因，制定防范措施。2、管理部门负责人职责eq\o\ac(○,1)、在单位主管设备负责人的领导下，具体组织贯彻执行上级有关电梯使用管理方面的规定；eq\o\ac(○,2)、负责本单位电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度；eq\o\ac(○,3)、审核本单位有关电梯的统计报表；eq\o\ac(○,4)、组织做好电梯使用管理基础工作，检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况；eq\o\ac(○,5)、做好电梯能效测试报告、能耗状况、节能改造技术资料的保存；eq\o\ac(○,6)、抓好操作人员的安全教育、节能培训和考核工作，不断提高操作人员技术素质；eq\o\ac(○,7)、根据本单位电梯使用状况，审定所编制的电梯定期检验和维护保养计划，并负责组织实施；eq\o\ac(○,8)、定期或不定期组织检查本单位电梯使用管理情况；eq\o\ac(○,9)、参加电梯事故调查与分析，提出处理意见和措施。3、电梯操作人员职责eq\o\ac(○,1)、坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，不做与岗位无关的其他事情；eq\o\ac(○,2)、认真执行电梯操作规程；eq\o\ac(○,3)、精心操作，防止超载运行；eq\o\ac(○,4)、时刻注意安全生产，经常检查安全附件的灵敏性和可靠性；eq\o\ac(○,5)、按时定点、定线巡回检查；eq\o\ac(○,6)、认真监视仪器仪表，如实填写运行记录；eq\o\ac(○,7)、认真做好所操作电梯的维护保养工作；eq\o\ac(○,8)、努力学习操作技术和安全知识，不断提高操作水平。B、电梯日常维护保养制度与日常维护保养单位协商依照《电梯维修保养规则》有关条款制定。C、电梯事故报告制度1、电梯发生事故时，必须按照国家《特种设备安全监察条例》进行处理；2、电梯事故发生后，事故发生单位或业主必须立即报告主管部门和当地质量技术监督行政部门，同时必须严格保护事故现场，妥善保存现场相关物件及重要痕迹等物证，并采取措施抢救人员和防止事故扩大；3、事故报告应包括以下内容：eq\o\ac(○,1)、事故发生单位或业主名称、联系人、联系电话；eq\o\ac(○,2)、事故发生地点；eq\o\ac(○,3)、事故发生时间（年、月、日、时、分）；eq\o\ac(○,4)、事故设备名称；eq\o\ac(○,5)、事故类别；eq\o\ac(○,6)、人员伤亡，经济损失以及事故概况。事故报告应在事故发生后24小时内，报告方式除电话报告外，还应以传真方式报告。特种设备事故报告电话：4025057815023058450，传真：40665979。D、电梯安全操作规程电梯必须经检验机构进行验收检验或定期检验，在当地质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，电梯运行操作工（使用说明书注明需司机操作的）和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。1、一般要求eq\o\ac(○,1)、不准超载运行；eq\o\ac(○,2)、不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品；eq\o\ac(○,3)、禁止用检修速度作为正常速度运行；eq\o\ac(○,4)、电梯运行中不得突然换向；eq\o\ac(○,5)、禁止用手以外的物件操纵电梯；eq\o\ac(○,6)、客梯不能作为货梯使用；eq\o\ac(○,7)、不准运载易燃易爆等危险品；eq\o\ac(○,8)、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；eq\o\ac(○,9)、轿厢顶部不准放置其它物品；eq\o\ac(○,10)、关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；eq\o\ac(○,11)、操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。2、检修操作时的注意事项eq\o\ac(○,1)、在电梯检修慢速运行时，一般不少于两人；eq\o\ac(○,2)、检修慢速运行，必须要注意安全，互相没有联系好时，绝不能慢速运行，尤其在轿厢顶上操纵运行时，更要注意；eq\o\ac(○,3)、在轿厢顶进行检修运行时，必须要把外厅门全部闭合，方可慢速运行；eq\o\ac(○,4)、当慢速运行至某一位置需进行井道内或轿底的某些电气机械部件检修时，检修人员必须切断轿顶检修厢上的急停开关或轿厢操纵盘上的急停按钮后，方可进行操作。3、不安全状态下的操作及注意事项电梯在运行中发生下列意外情况，司机（或乘客）应使电梯停止运行，并采取以下措施：eq\o\ac(○,1)、电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机（或乘客）应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶敦底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、电梯出现故障后，司机（或乘客）应利用一切通讯设施（如110、警铃按钮、通讯电话等）通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；eq\o\ac(○,2)、发生地震时应立即就近层停止运行；eq\o\ac(○,3)、发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层（一般着火层以下的楼层认为比较安全），将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭；eq\o\ac(○,4)、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；eq\o\ac(○,5)、电梯失去控制时，应即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。（五）二次供水系统管理A．二次供水管理要求：

1、工程部主管每月5日之前检查小区内每个水池（箱），将检查情况记录在自己的工作日志上。

2、二次供水管理由机电维修人员专职负责。机电维修员必须持有卫生防疫站认可的《健康证》。

3、每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净。

4、水池（箱）应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的《健康证》。

5、清洗消毒水池（箱）时应提前两天在小区张示通知，做好储水准备。

B.水池（箱）清洗消毒安全注意事项

1、在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。

2、抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。

3、水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。

4、上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳扶梯，严防跌落。

C.水池（箱）清洗消毒前的准备工作。

1、1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。

2、潜水泵、应急照明灯或手电筒。

3、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。

D.水池（箱）清洗消毒程序

1、排放水

排放水应提前关闭水池（箱）进水阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。

2、清洗消毒

清洗：铲出水池（箱）内泥沙及各种沉淀物；

用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；

如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。

消毒：用干净的塑料扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反复刷洗消毒；将水池（箱）盖好封闭半小时；

用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液

注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。

E、取样送检

1、用干净的矿泉水瓶从水也（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送栓单位及送样日期。

2、水样当天由机电处主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。

3、如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。

F.记录存档

水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情史记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》内，并于每次小区全部水池（箱）清洗消毒工作结束后三天内由把记录整理成册交机电处存档，保存期为两年。（六）小区活动器械、文体设施、门禁系统的管理1、时常巡视检查做好记录2、对锈蚀、脱落、连接不牢部分进行焊接、除锈、上漆，做好日常维护保养3、每年进行大修一次（七）避雷装置管理A、防雷装置检测的基本内容防雷装置应在每年雷雨季以前进行检查。主要检查如下事项：1．检查建筑物维修或改建后的变形，是否使防雷装置的保护情况发生改变。2．检查有无因挖土方、敷设其他管线或种植树木而挖断接地装置。3．检查各处明装导体有无开焊、锈蚀后截面积减小过大、机械损伤折断的情况。4．检查接闪器有无因接受雷击而熔化或折断情况。5．检查避雷器资套有无裂纹、碰伤、污染、烧伤痕迹。6．检查引下线距地2m一段的绝缘保护处理有无破坏情况。7．检查支持物是否牢固，有无歪斜、松动。引下线与支持物固定是否可靠。8．检查断接卡子有无接触不良情况。9．检查木结构接闪器支柱或支架有无腐朽现象。10．检查接地装置周围的土壤有无沉陷情况。11．测量全部接地装置的流散电阻。12．如发现接地装置的电阻有很大变化时，应将接地装置挖开检查B、防雷接地装置的检测1、防雷接地装置的检测内容

日常防雷检测工作中,对接地装置方面的检测,不能仅检测接地电阻,在检测工作中,对接地装置应尽可能全面地进行检查。其检测内容应该包括:

(1)接地装置的设计;

(2)接地装置的施工和布局;(3)接地装置所用材料;(4)接地电阻等。检查的主要依据是《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94)。2、当接地装置所用材料和接地电阻均达GB50057-94要求时,应对接地装置的施工和布局情况进行了解。（1）安装工艺方面,焊接口是否牢固,焊口连接长度是否达到安全要求,如圆钢一般要求焊接口连接长度不小于直径的6倍。（2）复合垂直接地体间距是否合理,一般要求间距为接地体长的2倍。当受地形限制时,一般也不应小于垂直接地体的长度,以免相邻接地体的屏蔽作用影响散流。（3）由于雷电流是波形陡峭的短脉冲电流,它流经接地体的过程中,接地体的电感阻碍了雷电流在有效长度以外部分的泄放,所以超过有效长度部分实际对散逸雷电流已不起作用。接地体的有效长度为:Le=2√ρ其中：Le-------接地体的有效长度，m；ρ------土壤电阻率，Ω（4）了解接地装置的布局情况。只有知道地网走向,才能正确地安排电位探测针和电流探测针的落地点,从而准确地测量接地电阻。C、检测日程安排1、公司专业人员每季度检测一次2、每年邀请气象局专家检测一次(八)、消防管理A、消防应急预案为认真贯彻《中华人民共和国消防法》，加强公司所服务物业消防安全管理，确保物业管理工作的正常运行，结合我公司实际，制定消防安全管理制度。1、消防安全工作组织(1)、公司建立消防安全工作领导小组，总经理任组长，副总经理任副组长，成员由各物管处执行经理组成，负责组织、实施、监督检查消防安全工作。(2)、公司消防安全工作坚持"谁主管、谁负责"的原则，实行三级消防安全管理责任制，即：一级消防安全责任人(总经理)；二级消防安全责任人(各物管处执行经理)；三级消防安全责任人(各管理处值班人员)，各级各司其职，各负其责，层层把关，保障消防安全。(3)、公司指定专人（张春轩、阳春雷、刘瑞文、陈世开、补军）兼任消防安全重点部位消防安全员，明确其职责，确保重点部位消防安全工作万无一失。(4)、公司消防安全工作由办公室归口管理，公司消防安全档案的积累、管理由办公室负责。消防安全日常检查工作由各管理处负责。2、消防安全责任制公司消防安全职责(1)、制定消防安全制度、消防安全操作规程；(2)、实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；(3)、针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；(4)、组织防火检查，及时消除火灾隐患；(5)、按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；(6)、保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志；(7)、建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；(8)、实行每日防火巡查，并建立巡查记录；(9)、对职工进行消防安全培训及外送行业培训；(10)、制定应急疏散预案，定期组织消防演练。3、消防安全管理制度(1)、消防安全工作领导小组活动制度eq\o\ac(○,1)、定期召开消防安全工作领导小组会议，传达贯彻上级各项消防指示精神，对防火安全工作进行布置；eq\o\ac(○,2)、经常组织防火安全工作检查，特别是消防重点部位的防火工作、节假日及霉雨季节的防火安全，做到及时发现问题及时整改，并落实到位。eq\o\ac(○,3)、认真执行各项安全管理制度，采取督促和抽查相结合、教育与考核相结合的方法，加强对本单位消防安全工作的组织领导，杜绝一切违章事故的发生；eq\o\ac(○,4)、定期组织我公司人员学习有关消防条例，普及消防知识，掌握扑救火灾的方法，不断提高防火安全意识。（2）、消防管理制度eq\o\ac(○,1)、严格执行《消防法》和我公司各项消防安全制度；eq\o\ac(○,2)、不准在物业小区和开放场所乱拉、乱接电线，不准擅自使用电炉、动用明火作业；eq\o\ac(○,3)、严禁个人擅自储存易燃、易爆物品，对违反规定者，将按"危险品管理条例"严格查处；eq\o\ac(○,4)、各楼层的走廊、楼梯等公共部位严禁堆放物品，保持通道畅通；eq\o\ac(○,5)、各物管处消防责任人，对配置的灭火器具要定期组织检查、保养，保持良好状态；eq\o\ac(○,6)、对现有消防器材，非紧急情况或未经公司同意，任何个人不得动用。eq\o\ac(○,7)、开展职工消防知识普及教育。印发消防知识学习材料，组织各种层次的消防知识学习活动；eq\o\ac(○,8)、组织员工参加消防演习，提高义务消防应急能力。（3）、消防器材维护保养制度eq\o\ac(○,1)、消防器材(灭火器、消防栓)是灭火的专用器材，任何人不得私自挪用或移动；eq\o\ac(○,2)、灭火器要按期更换（一般使用期限为3年），充填药剂；eq\o\ac(○,3)、灭火器如有丢失或损坏，要查出原因后及时添置；eq\o\ac(○,4)、配置在各室或重点要害部位的灭火器，由所在室的防火责任人落实专人负责保养，做到定点、定人，如有遗失或破损及时向总务处汇报；4、门卫安全制度

eq\o\ac(○,1)、门卫人员要认真落实我公司有关消防安全保卫工作指示、规定，履行职责，配合消防安全责任人，负责做好消防安全保卫工作；eq\o\ac(○,2)、门卫实行24小时值班制度，门卫人员必须坚守岗位，不得擅离职守，发现问题及时汇报；eq\o\ac(○,3)、外来人员未经允许不得进入小区；eq\o\ac(○,4)、凡带出本小区的货物须出示证明，对情况不明者，门卫人员有权查问；eq\o\ac(○,5)、认真做好值班记录和交接班工作。B、消防控制室设备操作人员的职责、任务1、负责对各种消防控制室设备的监视运用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。2、熟悉本系统所采用消防设施系统基本原理、功能，熟悉掌握操作技术，协助技术人员进行修理、维护、不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。3、发生火灾要尽快确认，及时、准确启动有关消防设备，正确有效地组织扑救及人员疏散，给领导决策当好参谋，并应直接拨119向消防队报警，不得迟报或不报，消防队到现场侯，要如实报告情况。协助消防人员扑救火灾，保护火灾现场，调查火灾原因。4、对消防控制室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日检登记表。5、宣传贯彻消防法规、遵守防火安全管理制度，以高度的责任感去完成各项技术工作和日常管理工作。6、积极参加消防专业培训，不断提高业务素质。C、报警处理程序及日常管理制度（一）、报警处理程序1、接到报警信号后，应立即携带对讲机、插孔电话等通讯工具。迅速到达报警点确认。2、如未发生火情，应查明报警原因，采取相应措施，并认真做好记录。3、如确认火灾发生，应立即通过通讯工具向消防控制室反馈信息，组织人员疏散，同时利用现场灭火器材进行扑救。4、消防控制室值班人员根据火灾情况启动有关消防设备，并应拨打119向消防队报警，通知有关人员到场灭火，报告单位值班领导。5、情况处理完毕后，恢复各种消防设备正常运行状态。（二）、日常管理制度1、消防控制室必须昼夜24小时设专人值班，值班人员应坚守岗位，严禁脱岗，未经专业培训的无证人员不得上岗。2、值班人员要认真学习消防法律、法规，学习消防专业知识，熟悉掌握设备的性能及操作规程，提高业务技能。3、值班时间严禁睡觉、喝酒，不得聊天、打私人电话、不准在控制室内会客，严禁无关人员触动、使用室内设备。4、严密监视设备运行状况，遇有报警要按规定程序迅速、准确处理，做好各种记录，遇有重大情况及时报告。5、未经公安消防机构同意不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统。D、南桥圣天消防安全管理网络图总经理副总经理小区执行经理小区消防值班员、保安消防控制室储油室二次供水室喷淋泵室配电室发电机室、各楼层喷淋装置消火栓车库（十）装修管理为了使业主顺利进行室内设计与装修，避免在装修过程中出现违规现象，损害户内自用设施、公共设施和他人利益,确保装修质量。为此，超越物业管理有限公司根据中华人民共和国建设部［2002］第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《重庆市物业管理条例》等法规，特制定本装修管理规定：A、装饰、装修规范：1、装饰、装修注意事项：①、任何时候不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层和建筑结构，上下水管道、电路等，如确需改动，应提出书面申请，经小区管理处和业主委员会及国家有关部门审定批准后方可施工。②、如需安装其他电子防盗设施，必须提出书面申请，批准后方可实施。有花园业主不得改变围墙栏杆和花园用途。

③、不准擅自改变原有外门、窗的规格及外立面墙面装饰；不得擅自封闭阳台或改变阳台用途。④、禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；不准凿除房屋地面，以防破坏防水层结构，屋顶打眼不得超过6公分。⑤、室内排水管，装修时不得封包死，如需包封，经书面申请允许登记后须包成活动的，以便今后检查维修。各类计量表阀门不得包封。⑥、天然气属专业公司管理，为防止天然气泄漏造成不安全隐患，装修时严禁封包死和改动天然气管道、阀表，如需改动必须报天然气公司书面同意。⑦、严禁改动可视对讲、配电箱、层面排水、二次供水系统等。⑧、根据室内地面荷载，地面装修材料不得超过设计允许的荷载重量。⑨、1至3楼为了防盗，确需安装防盗窗，应在室内安装，室内无法安装的室外应安贴壁式防盗窗，以利毗邻业主的安全及美观。⑩、修建屋顶花园必须经正规设计院设计并征得建设主管部门批准，在物管处备案，手续完备后，方可施工。B、装饰、装修时间装修时间为每天上午8:00至12:00，下午:(冬至)14:00至20:00，（夏至）15：00至20：00。双休日、节假日为上午10:00至12:00，下午15:00至20:00不得延长施工时间，以免影响他人休息及安全。C、施工规则①、装修人员必须严格遵守小区各项管理规定，执行消防条例，对小区内的消防设施，设备不允许擅自动用或变更。②、为确保小区安全，装修人员一律不准在小区留宿。③、装修人员携物品出小区，需接受物管处检查。④、施工时不得占用公共场地和损坏公共设施。砂子、水泥和垃圾等必须装袋运输。防止碰伤和污染公共墙壁、楼梯及环境。如有污染及碰伤，装修公司必须负责清理或赔偿。⑤、装修时不得将乳胶漆、水泥残渣等建筑垃圾及杂物倒入厕所或下水道，施工时预留管口应采取适当的遮蔽措施，以防堵塞排水管道。⑥、进入小区运送材料的车辆，应遵守《小区车辆管理规定》，即停、即运、即卸、即走，卸运水泥、砂石，必须铺垫彩条布等，不得直接倒在路上。⑦、业主的装修垃圾应做到袋装化，不得堆放楼道内，应堆放在楼下指定的地点；以便小区物管处统一清运，确保小区整洁。⑧、装修人员、住户不得高空抛物，更不得抛装修垃圾。⑨、空调的安装，必须按物业统一要求的指定位置，不得随意安装。墙体打空调孔，应规范美观。⑩、装修时应认真做好卫生间及厨房的地面防水，以免对楼下造成损失。eq\o\ac(○,11)、装修施工现场不准使用电炉、煤气炉做饭。装修现场应备手提灭火器，发生火情应立即与物管处联系，动用明火必须向管理公司申请。eq\o\ac(○,12)、装修作业人员必须保证各楼层公共设施完好，不得损坏公用设施设备；不得有偷窃消防带、灭火器等公用设施行为；不得擅自使用消防设施设备；不得用物品挡塞电梯门、门禁系统使其常开D、监理、验收eq\o\ac(○,1)、装修期间物业公司有权对施工现场工作进度以及公共设施情况执行监督管理。eq\o\ac(○,2)、装修施工许可证需贴示于装修物业的户门上，以便检查，一户一证。eq\o\ac(○,3)、所有装修工程只限在《装修施工许可证》指定的住户室内进行，装修材料需放在装修户室内，不得占用走廊、通道或其它公共地方。eq\o\ac(○,4)、物业公司管理人员有权检查、抽查装修人员的临时出入证，如有遗失应及时补办。eq\o\ac(○,5)、物业公司有权停止违章施工的行为，凡多次违章者，物业公司有权采取限制供应措施，并按建设部的规定向相关行政管理部门报告，直至取消企业或装修责任人在物管区域内的装修资格，业主并承担相应的连带责任，除恢复原状赔偿损失外，并处违约金200至500元。eq\o\ac(○,6)、装饰、装修完毕，施工企业和业主向物业管理公司申请验收时，应交回《装修施工许可证》和《临时出入证》，如有丢失或不退回者，在装修保证金中扣除工本费5元/证。eq\o\ac(○,7)、装修企业或装修责任人在装修过程中，对公共部位或公用设施设备造成的污染及损坏，业主应责令其恢复完善，否则由业主承担。E、装饰装修责任1、因住宅装饰装修造成相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物业结构改变、损坏等，装修公司、装修责任人、业主应负责修复和赔偿。2、装饰装修前发现上述问题，由物业公司或装修人聘请专业维修人员负责修复，费用由责任人承担。3、装修发生违章行为，业主、装修公司均为第一责任者，均应独立承担责任损失和接受处理。F、违章装修处罚办法1、业主、装修企业未申报或虽申报但未完善手续进行装修的，处违约金200-500元，完善手续后方可装修。2、违反装饰、装修注意事项；装饰装修时间；施工规则；监理、验收除恢复原状，赔偿经济损失外，另处违约金200~500元，直至追究法律责任。(十)电子门禁系统管理eq\o\ac(○,1)、以非接触卡代替机械钥匙，管理中心授权才能使用；eq\o\ac(○,2)、卡片的发行、授权、注销、回收等管理功能；eq\o\ac(○,3)、刷卡开门、用户ID号+用户个人密码开门；eq\o\ac(○,4)、保安室“手动按键放行”；eq\o\ac(○,5)、消防联动报警开门；eq\o\ac(○,6)、断电后由UPS电源供电，能支持8—12小时；eq\o\ac(○,7)、开门记录，汇总到电脑产生报表；eq\o\ac(○,8)、二次密码确认：特定门、特定时间能实现“刷卡后必须输入个人密码才能开门”；eq\o\ac(○,9)、联动监控：1）对于重要区域，可以安装有闭路电视监控系统。使用感应卡片开门时，可以联动开启闭路监控人像拍摄（CCD摄像装置），实行电子图像比对，而由保安监控室比对确认后，远程放行进入。例如：贵重物品、仪器、贵重元器件保存区的进入。2）发生紧急事故时，控制器联动时能自动将门关闭（可设置），临时取消开门允许，以保证该区域不被“乘虚而入”“乘火打劫”；例如财务室、贵重物品仓等区域。3）紧急事故时，控制器联动时能自动将门打开（可设置），实现消防联动响应功能而放行。例如：一般办公室门、过道门等。eq\o\ac(○,10)自动报警：1）非授权卡片刷卡不能开门；2）门被非正常打开/或未正常关闭；3）室内红外报警或烟雾报警系统会自动报警；eq\o\ac(○,11)查询功能:管理部门可根据需要随时在查询系统上查询各区域门禁的详细记录。并可随时打印出来。各部门也可以根据需要，随时查询本部门员工的出入门状况。eq\o\ac(○,12)紧急驱动：如楼梯门可设在紧急情况下，自动开启，以便人员及时疏散，确保人身安全。eq\o\ac(○,13)可根据客户的需求定制特殊的功能五、通过零星养护、计划养护，专职人员的维修养护，保安的巡视监督达到管理目标；1、房屋共用部位、道路通道、人行便道和公共场地无乱搭乱建、乱堆乱放；对乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画行为进行处理并纠正。2、保持小区内所有建筑物的屋顶、承重墙、外墙完好无损。保持楼梯间、走廊、过道完好并畅通无阻。保持小区内无“牛皮癣”广告。3、房屋及道路、护坡、堡坎和重要设施设备完好率100%；4、房屋和设备设施维修维护及时率100%；5、维修维护质量合格率100%。6、路灯、楼道灯完好率不低于80%；7、未经业主委员会同意不得对小区内任何设施进行改动。8、及时完成零星维修任务，维修人员接到报修在15分钟内到达现场，零星维修合格率100%。注：共用部位、共用设施设备在物业质保期范围内的维修、养护由开发承建、安装单位负责。六、业主自用部位、自用设施、设备维修服务工作规范维修工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，走路轻盈，维修作业时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。2、介绍：维修工自我介绍：“对不起，打搅了，我是××物业公司维修人员×××，前来为您服务”。3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。4、铺布：走到工作地点后，用自备布于地上存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向业主说明，并说一声“非常对不起”。6、整理：维修完毕，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。7、试用：请业主当场试用，确认已修复。8、讲解：必要时向业主讲解故障原因，介绍维修保养知识，及使用方法及注意事项。9、如实填写维修反馈单（包括费用），请业主对修理质量，服务态度等进行评价并签名。七、物业维修人员配置1、房屋共用部位维修维护：公司派专人2、机电设施设备维护：配水电工1人第三部分物业管理区域内的环境卫生维护一、工作规范1、每单元、公共区域、行道边增设环卫垃圾桶；2、小区公共地面、楼道、门厅每天清扫并擦拭地板1次，楼梯扶手、消防箱每周擦1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次，保持地面无杂物、墙面无乱贴乱画、顶棚无蜘蛛网。3、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，进场后吸污车彻底清理化粪池。发现异常及时清掏。4、保持道路和绿化带无白色垃圾和杂物，住户垃圾放入垃圾箱，生活垃圾每天清理、清运2次，日产日清，非生活垃圾定点存放。5、根据小区实际情况定期进行灭鼠、灭蝇、除四害二、人员配置（共3人）第四部分绿化养护管理一、绿化养护规程1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物，预防病虫害。6、适时剪枝、整形、补栽、移植二、绿化管理要求及标准1、确保所有花台、绿化带全部覆盖；严禁绿化带内晒、挂衣物。2、绿化带、草坪、花台修剪整齐、高矮一致、稠密适当，无枯枝黄叶，无大面积虫斑，无大面积枯死，生长态势良好。3、绿带、草坪、花台内无杂草，无白色垃圾和脏物。4、未经业主委员会会同意，不得将小区内各种绿化树木移出小区，并每年至少进行一次修枝整形。三、人员配置1人第五部分物业档案资料的管理一、业主委员会及职能部门文档管理1、住用户档案2、租赁户档案3、业主管理委员会文件4、业主公约5、委托管理服务合同6、职能部门文件1、总平面图2、配套设施、地下管网图3、工程竣工图4、设施、设备安装、使用及维修、保养技术资料。5、物业质量保修文件。三、日常管理资料档案1、清洁、保洁记录。2、保安管理记录：①日常巡查记录②交接班记录③值班记录④车辆管理记录⑤物资放行搬运记录⑥紧急事件处理记录⑦查岗、查哨记录⑧外来人员登记记录3、车辆管理档案：①车辆详细资料②车位使用协议4、装修管理档案：①业主相关资料②装修人员登记③装修监督管理④验收5、维修服务档案：①维修方返馈单②维修服务回访记录6、员工管理档案：①个人资料②业绩考核晋升资料7、培训档案：①培训计划及实施②考核及跟查记录③技能水平8、业主投诉及处理记录。9、设备管理档案：①设施、设备保养及维修记录。②运行记录③设施、设备检查记录。10、物业管理公司相关制度及社区文化档案。第六部分小区特约服务管理公司为积极支持物管公司工作、按期缴费的业主免人工费，用疏通机为其室内疏通厕所及下水管道二、免人工费为积极支持物管公司工作、按期缴费的业主安装插座、开关、闸阀、笼头三、免人工费为小区孤寡老人、残疾人送菜、送米、送油等生活物资四、小区特约服务收费标准公示。家用电器一般维修安装更换灯头10元/个更换日光灯座10元/个拆、装换气扇25元/台更换镇流器10元/个拆、装油烟机35元/台更换空气开关20元/个冰箱、洗衣机一般故障20元/次更换户内普通开关10元/个空调器一般故障30元/次更换强电插座10元/个水电气设备安装、检修房屋设施维修水电气线路、管道安装面议更换塑钢窗或其它五金件20-30元/个更换水表20元/只更换门把手20元/个更换接头、水嘴10元/个更换密封胶条5元/米更换表前阀20元/个安装凉衣架40元/个更换水笼头（阀门）10元/个维修铁花栏杆等更换嵌入式笼头（水阀）20元/个1、焊接20元/次更换其它管件（DN15-25）5-10元/个2、刷漆（点刷）10元/次更换沉水弯（UPVC）3、遍刷5元/平方米Φ110以上（含）50元/个人工费Φ110以下30元/个20元/小时/人（不足半小时按10元收费，超过半小时不足1小时按20元收费，依次类推）更换排水管（UPVC）Φ110以上（含）30元/节工具租借收费标准Φ110以下20元/节电钻10元/小时更换、连接天燃气皮管15元/次电锤20元/小时户内管道疏浚30-50元/次楼梯5元/小时更换保险丝10元/次注：不足半小时按半价收，超过半小时按1小时收取。更一般灯泡（含日光灯）10元/个更换装饰灯炮15元/个厕所管道疏通机疏通30元/次收费说明：1、必须先说明收费标准，征得业主同意后方能收费。2、属单项收费标准的，不加收人工费，不属于单项收费标准的，可按人工费收取，既不属于单项收费标准，又不便于按人工费收取的，与业主协商后定价。3、以上收费标准，除特殊注明的项目外4、维修维护完毕，业主应在维修服务反馈单上签字。第七部分车辆管理一、与业主委员会、开发商及车主商定管理方案，划定停车带、停车位。二、车辆管理制度1、大货车、大客车、工程用车不得驶入居住区。2、车辆进场凭停车证出入，时速不得超过5公里。3、车库凭卡出入。车辆必须由专人驾驶，严禁无照驾驶，摩托车、小车必须停放在车库内。4、不得在车库、道路试刹车，练习驾驶，大型修车。有滴漏机油、污渍必须清洗干净。5、不得损坏车库设施，车辆停放好后，必须锁好车门、调好防盗系统至警备状态（静音），贵重物品随身带走。6、为保证小区安全，便于车辆管理，业主乘坐出租车应在规定地方上下。车库的车位号按登记、完善停车手续时间的先后次序安排。车号安排完毕后，车库不再安排停车。车主需订立车位使用合同，车库优先考虑业主停车。7、严禁运载剧毒、易燃、易爆、放射性等不安全的物资车辆进入，不准在人行道、车行道、消防道上摆摊设点、停放车辆。8、不准辗压绿化草坪，损坏路牌及各类标志，机动车辆在车库、车场内行驶禁止鸣笛。9、业主长期、固定停车，须到管理处办理固定停车手续；按车位编号对号停放。临时停车须到管理处办理临时停车手续。10、遵守交通规则，除执行任务的消防车、警车、救护车等，其它车辆按规定执行。第八部分高空抛物及小区公众行为管理一、楼房管理十不准 管住你的口，管住你的手；搞好了自家，别忘了大家。不准乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物。不准随地吐痰及大小便。不准制造噪音，影响他人生活休息。不准占用走道及公共场地堆放物品，确保道路畅通。不准将垃圾、卫生巾等废物倒入厕所、水池，确保排水管道畅通。不准高空抛物品、向窗外扔纸屑、胶袋等杂物。不准损坏绿化、花盆、花台等景观。不准污染楼道及公共区域。不准损坏消防、照明、排水、通信、防盗监控等公用设施设不准携带易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。二、文明小区荣辱观1、以爱护小区为荣，以危害小区为耻；2、以服务小区为荣，以背离小区为耻；3、以团结邻居为荣，以损人利己为耻；4、以互敬互让为荣，以伤害他人为耻；5、以讲究卫生为荣，以乱拉乱丢为耻；6、以出入安静为荣，以高声喧哗为耻；7、以爱护花木为荣，以随意损坏为耻；8、以按期缴费为荣，以随意拖欠为耻；9、以遵守规则为荣，以违规违纪为耻。第九部分小区文化建设一、文化建设1、每年与业主委员会（社区居委会）共同举办多种形式的社区文体活动一次（比如舞会、象棋赛、乒乓球赛、演出）或每年与业主委员会在小区共同举办公益活动一次（比如为业主量血压、理发、磨刀、维修小型家电）。2、公司每年在9*9重阳节期间组织小区老年人开茶话会，公司并给老年人送慰问品。3、对我公司物管工作献计献策的业主及各界人士，公司给予一定的物质奖励和精神奖励。4、每逢春节、国庆节、元旦挂彩旗或彩灯或灯笼，增加节日气氛。二、与业主沟通措施1、以尊重业主为前提进行沟通。2、以勇于承担责任的原则进行沟通3、以自我批评为原则进行沟通。4、以事实为根据进行沟通。5、每年春节前邀请业主委员会及业主代表参加物管工作座谈会6、设置物业管理建议、投诉箱第三章物业维修和管理的应急措施一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施1、接到报告后维修工立即赶到现场查看，搞清楚是单户现象还是小区整体现象。2、对单户现象：先检查自用阀门、管道是否堵塞，电源开关是否跳闸。再检查一户一表专用开关闸阀是否关闭。3、与水气公司及电力部门联系，确定是否对单户停止供给水、电、气。二、物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施1、首先与水气公司及电力部门联系是否为管网行为。若是职能部门的管网行为，则在小区出通告，告知业主停供原因及时间。2、突然断电后，应立即组织发电，首先满足电梯及办公用电。3、对于内部突发事故引起停水、停电、停气，值班人员应立即通知执行经理，迅速组织人员进行抢修并及时告知业主。三、物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施1、接到报修后，维修人员立即赶到现场勘察确诊，询问业主堵塞时间及原因。2、若是杂物坠入造成的堵塞，对较硬的杂物应手工作业清除；3、对软质杂物用真空吸力机疏通。4、使用电力机械疏通时，应选好疏通钢丝，避免损坏业主排水设施。四、污雨水井、管道、厕所堵塞，污水外溢、排水管网阻塞的应急措施：1、管理处负责组织员工清理现场；2、组织员工将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理；3、将从污雨水井、管道、池中捞起的污垢、杂物装入防漏垃圾袋再清运，避免造成第二次污染；4、疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。五、发生火警时的应急措施一般原则：沉着、冷静、灵活；A、一般性火灾（烟雾较大，无火光，有异味）；1、地段保安发现后立即报告执行经理（当班队长}、值班队员，形成处置小组；2、查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；3、视情进入室内打开门窗，关闭气阀、电