知名地产地产项目前期策划思考

地产项目前期策划思路前言地产代理最重要职责就是把握好开发商与客户之间的互利尺度，根据不同的市场环境为开发商赢得最大的利润；体现项目的最高价值；取得目标客户的最佳认同。敝司将时刻遵循这一点，充分发挥专业人士的智慧，为项目作出最为合理、有效的策划方案。本策划书将围绕市场、竞争对手及项目本身进行初步撰写,望籍此能与贵司合作，共创房地产市场的又一明星楼盘。第一部分市场分析XX市房地产宏观市场分析XX市市房地产发展分析XX市房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，XX市市房地产业形式一直较好，前几年空置的房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观的加强和房改的深入不可分割，还有住房信贷投入的增加，二级市场的开放，减免部分税费等因素有很大关系，XX市市场房地产市场价格近年来一直保持上升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应逐年减少，使得市区商品房尤其是多层供应相对减少，特别是去年，市政府规定市中心不建多层，因而市区房价上扬在所难免。许多市民在市中区买不起住房，而又不愿住郊区，选择点自然就放在城郊结合处，现在交通上有很大的改观。那么，市民选择这种地段的可能性就会更大，从这个角度上看，21世纪的筑城楼市将会出现新的发展势头。XX市市房地产郊区发展成为趋势随着XX市两城区旧城改造的基本完成市中心区土地资源越来越稀缺，特别是去年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张，与此同时，国家取消福利分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施出台，极大地提高了群众的购房积极性，住房开始成为人们最大的消费，面对这一市场局面，许多外地开发商“抢滩XX市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向两个地区：郊区地带：小河、花溪、金阳新区；城乡结合地带：省政府背后小关一带、贵钢至二戈寨沿线、二桥至贵工一带、大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，市郊房产开发“行情”看涨已成为不争的事实，以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，也就是这种观念的转变，为城乡结合地带带来无限商机。（三）市场供给分析到目前为止，XX市市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区10~15年。自国家实施房改政策以后，XX市市房地产业发展迅猛，98年后市场出现前所未有的良好状态，开发商从98年前的200多家迅速增至目前的600多家，开发项目一个紧接一个，并且项目单个开发量也越做越大。从去年结束的第五届房地产交易会上看，上10万方的项目就有12个，XX市市99年房交会参展项目建筑面积共计260万方。而去年却猛增至519.76万平方，相比而言，供给量增加了一倍之多。另外，以往未被市场消化的，加上去年未参展的项目合计还有约280万方左右，这样，去年整个市场供给量超过800万方，今年年初到现在，又有50多万方的项目被审批通过，而据比方比方信息，XX市市年商品房消耗量也不过100万方左右，市场的供给量已远远超过了市场的需求量。从目前市场供应的产品特性来看，具有以下特点：绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，太单一；市区项目（高层）太多，且集中在市中心一带，价为3000元/M2~4500元/M2；市内新建多层小区质素较高，价位3000元/M2~4500元/M2；环市线外多层精品小区，虽然价位较低，但其配套设施不太齐全。市场需求分析房改以后，由于政策的倾斜和市政方案的迅速落实，XX市市地产市场空前良好，目前市内房改政策主要有：住房公积金贷款住房公积金的实施存量补贴的发放按揭贷款（可贷至8成30年）个人住房贷款正是这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市，房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升，前两年的需求量虽然发生了一点变化，特别是去年市场需求量增加到185万平方米左右，城郊结合地区和郊区盘一度出现抢购现象，但整个市场的供求关系仍在5:1左右。项目市场切入点分析提供有效供给从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡，供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫。本项目的产品一定要是一种有效的供给，从XX市及其他城市调查来看，积压空置的商品房也就是那些质素较差的住宅，如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅，这种住宅从市场需求的角度看均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性，但又一定要符合现实客观存在的有效需求，才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。抓住有效的需求由于存量补贴的兑现，按揭贷款年限的加长，使得越来越多的工薪阶层可以拥有自己满意的住房，要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。就XX市市而言，工薪阶层存在以下特点（中下等收入）家庭总存量补贴：2万~5万元左右购房目的：①增大居住面积；②给子女购房喜好面积：60M2~100M2（其中60M2~80M2占30%）能承受总价：10万~20万（按揭30年）可接受单价：1600元/M2~2000元/M2喜好环境：周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚中等收入阶层存在以下特点：家庭总存量补贴：2万~7万元左右购房目的：①改善居住环境；②增大居住面积；③给子女购房喜好面积：80M2~120M2（其中80M2~100M2占40%）能承受总价：15万~30万（按揭30年）可接受单价：1800元/M2~2200元/M2喜好环境：周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚我们所有的工作都应围绕这一目标客户群的特点和购房心理，形成更为准确的有效供给。差异性的确定与推广虽然今年市场供应量近850万平米，但其中以中、高档楼盘占有比重偏大，而面对中等收入阶层的大盘多在市郊，配套设施不齐全，无法形成统一的社区环境。且在建筑风格方面大都以欧陆风格为主，同质化较为严重。本案占地4万余平米，具有规模化发展的必要条件，且地段居于城乡结合部，周边配套较齐全，环境及空气质量在XX市市均属上层。因此，针对同档次甚至偏高档交的楼盘，寻找差异性，将其贯穿于项目前期规划及推广的过程中，将成为我们的主导思想。区域市场分析现阶段状况分析大营坡地处XX市市边缘，北靠金阳新区，东邻乌当区，是一个典型的城郊结合地带，这些年随着经济的发展，许多商家已定位其中，使周边的配套设施逐步完善起来。再则，市政府也在大力扶持这一地区的经济建设，拓宽道路、架设立交桥、修建大型农贸市场，这一系列政策都为大营坡将来的发展打下坚实基础。另外，大营坡原本就是一个密集的老居住区，许多人都在这一片住了几十年，已经对这个地区产生了依赖感，就算是要买房，首选也就是在大营坡，基于这一原因，诞生了沙河花园、万江小区、新联小区等一大批住宅小区，就连一些单位也不甘寂寞，赶上集资建房的末班车，修建了一个职工宿舍区。但是，这些小区都类似于经济适用住房，真正的高尚小区在大营坡地带还是一个空白。因此，大营坡还有一个相当规模的潜在市场等待发掘，相信如果有一个有超前设计的项目，一定能在这个潜在市场中占有一席之地。未来状况预测从现状来看，贵开路高架桥外环北路正在紧张地施工，这两条路以后就是分别连接乌当区和金阳新区的主干线，而这两条线所交汇处正是大营坡，也就是说大营坡将来必定成为通往两个区域的交通要塞。而乌当区和金阳新区是XX市市以后发展的新重点，未来市中心就要搬迁到金阳新区内，而乌当区新添寨现在已经被许多开发商重视，也是以后发展的重要目标，未来的大营坡一定是一个更加繁华的地带。项目市场分析尽管筑城各区都打住宅牌，但还是有很多本区域的客户愿意住在大营坡，因为大营坡属于城市副中心地带，交通便利、配套设施齐全、上班近、购物方便。这些都是购房者最注重的条件，且区域房产均匀在1900~2000元/M2，它目前正成为都市的新经济增长热点。以下就是从几个不同角度对本项目所在区域的房地产市场做个初步分析。从价格方面分析1600元/M2~2000元/M2之间的楼盘有新联小区、麒龙2号商住楼、银佳花园、贵开花园、贵新苑、阳光都市等，这些楼盘的推盘手法相对陈旧。而价位在2000元/M2~2500元/M2的楼盘，市场购买力相对稍弱，且集中体现在景藤堡、奔马商住楼、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式，变维式结构房，这表明中价位的实用房仍占据市场需求的主导地位。从户型结构分析从已开发和尚待开发的楼盘看，60~80M2的二房一厅和120M2左右的三室一厅、三室二厅双卫、四室二厅双卫户型受到追捧，此类户型的楼盘如冠竹苑一期、贵新苑、新联小区、银佳花园等占主要比例，由于能满足家庭生活需要而又不奢侈，已成为目前不少开发商的主力户型，而面积在150M2~250M2的各种跃层、复式结构的户型销售比较缓慢，不难看出，大户型对于一般购房者来说门槛稍高。从居住环境分析在楼盘外环境中，几乎所有置业者均会选择污染少、清静、周边成熟、生活方便的片区，而且还要有内部环境的小区。因此，重视小区内的绿化率的提高及园外的规划、设计是争取市场的必备条件，如景藤堡2600M2的中庭花园，动静结合，力求塑造一种艺术与自然相结合的生活方式。从规划设计上分析大营坡片区的楼盘在规划上已逐步走入成熟，规划面积适中，附含周边客户群的需要，园林艺术也得到重视，只是目前还缺乏一个系统、科学的统筹及针对市场变化的创新。从上面分析中我们不难看出，大营坡片区的楼盘走热目前正处在上升阶段，经验、专业、技术和创新正受到越来越多的发展商重视，本项目必须正确的把握入市时机，通过自身差异性的推广，有效地抓住目标客户群，方可占据一席之地。主要竞争对手分析XX市市主要竞争对手分析XX市市现阶段均价在2000元/M2的楼盘分析表（附表）价格分析价位段（元/M2）1400—180001800—230002400—26000物业名称顺兴花园筑苑新村康瑞苑虹云商住楼华中商住楼相宝公寓苑林花园万东花园文昌苑景藤堡锦绣家园（多层）冠竹苑数目363由以上图表分析可知，在XX市市城市副中心地段的楼盘价格主要集中在1800—2300元/M2，在这个区域内价格集中度最大，达50%。由于以上楼盘与本项目的地理位置、规模基本相似，所以以上楼盘的价格将会成为本项目定价时的重要参考依据。绿化分析绿化率无15—20%20—40%40—60%60—70%物业名称顺兴花园苑林花园虹云商住楼相宝公寓文昌苑冠竹苑华中商住楼筑苑新村常青藤花园四季阳光花园康瑞苑景藤堡万东花园锦绣家园楼盘数目44241由上表可以看出，在大营坡区域内有部分楼盘并不注重绿化，但上一定规模的小区如景藤堡、万东花园的绿化率都达到40—60%，因此本项目在前期策划中应充分考虑到小区的园林及绿化的独特性、创新性和唯一性，竞争对手的园林、绿化情况将作为我们的重要参考依据。（二）区域主要竞争对手分析项目周边部分楼盘分析简表物业名称位置规模建筑风格工程状况层高起价（元/m2）主销户型m2宣传方式销售预测景藤堡贵开路占地20余亩，建筑面积226000平方米欧式，荷兰乡间小小镇风格2001年10月月完工3m220090—130电台、电视、房交交会、报纸共计120套，通过推推广最少已售售出60套，在年前前，销售应在在50%万东小区筑新路原化工原料料厂旧址占地面积2万平米米，建筑面积积6万平米欧陆式2001年12月月底（一期）2.9m201080—120房交会半版报纸广广告销售已达40套左左右新联小区大营坡17路车站站普通商住楼现房2.8m145060—120小版面报纸广告由于是较早的推盘盘，抓住了推推盘好时机，估估计销售率应应在80%贵新苑建筑面积约30000平米中西结合式现房2.8m170094—120小版面报纸广告80%星竹园筑新路筑新巷内建筑面积1.2万万平米欧陆式2001年8月完完工2.8m188060—100房交会报纸60~90M2的的二房一厅销销量已达70%，90M2以上的三房房二厅因户型型不理想，销销量只有30%左右。筑新苑大营坡北郊巷1号号建筑面积约1万平平米普通住宅小区2001年7月底底完工2.8m1800110—135知一计兆阳小区筑新路北段，二十十三中对面建筑面积518660M2高档住宅小区车身广告现尚在前期策划过过程中项目周边楼盘价格分析物业名称景藤堡万东小区新联小区贵新苑星竹园冠竹苑（二期）均价（元/M22）248022501650195020202580由上表可以看出，在大营坡地区整体均价在2100元/M2左右，价格偏差不会太大，主要视楼盘自身素质而定。本项目的价格定位应主要以景藤堡和万东小区为参考，在一定条件允许的情况下，本项目应尽量在价格上取得优势。项目周边楼盘主销户型分析物业名称景藤堡万东小区新联小区贵新苑星竹园冠竹苑主力户型2~3房变维错层2~3房2~3房3~4房2~3房2~3房主销面积M263~90130~14670~12060~12094~12060~10094~133销售率55~60%30%80%80%60%70%由上表可以看出大营坡区域竞争对手的主力户型大多为2~3房，主销面积为70~120M2。本项目在设计户型时，要好好参考以上数据，既要切入市场的空白点，又要考虑到竞争对手的主力户型是如何设计的。根据上表可知其销售率普遍不错，这也有一定的道理。因此，如何设计户型，如何安排各种户型的配比，将在详细分析之后再做决定。主要竞争对手个案分析1、景藤堡该项目位于大营坡贵开路之一侧，毗邻友谊花园和贵开花园，与神奇假日酒店遥遥相对，北依新添大道，南傍宝山北路，东靠筑新路，西距北京路1000米。处于XX市市社区条件中较好的北区，有便利快捷的城市交通体系和健全完善的公共市政配套设施。总建筑面积为26000M2，占地面积20余亩，由六栋风格明晰的荷兰鹿特丹乡间小镇民居建筑组成，格调恬静清新。由于该项目是目前区域同档次物业中较有风格的高档盘，具有引领当前楼市的潮流优势，同时借用比较前卫的数字生活作为物业概念，因此，景藤堡可以说是目前XX市市新一代建筑设计的标志楼盘。（1）景藤堡推出市场的形象是e时代的生活，贵州首家数字化住宅小区为了使项目市场形象充分体现，景藤堡通过几个方面做了充分的准备工作。①建筑设计a、建筑风格：景藤堡以荷兰鹿特丹乡间小镇民居建筑为基调，融入现代设计技术，完美组合，营造现实条件的“都市别墅”。b、园景规划：景藤堡园景和环境规划均由深港名师精心设计，融合了欧式建筑中更具人性化的设计精华和本土居民的住宅文化，且中庭主题园景占地2700M2，“假日心情”休闲会所，“康乐年华”运动中心，“优裕人生”主题园景，细致考虑了功能性和景观性的和谐统一，更好的将住户的生活动静分离，营造出一个理想的居家休闲场所，景藤堡还首家营建了宽带因特网数字信息运输平台，带给业主前沿的生活体验。②配套设施a、文化配套生活在社区条件较好的北区，享有城市新兴演变生成的市区商圈所附加的大服务和大市政。b、生活配套景藤堡处于人流车流繁华的贵开路，购物消费应有尽有，贵乌农贸市场，思君超市近在咫尺，且距XX市医学院，贵医附院，不足2分钟车程，7、9、17路公交车及9条中巴专线构架了便捷的交通环境。c、休闲配套2700M2的小区中庭主题园景，完全属于业主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、闲适、写意。③康体会所小区的康体会所考虑了功能性和景观性的和谐统一，主要广告语：假日心情——休闲会所康乐年华——运动中心④物业管理为您的居家提供高速计算机网络，紧急呼叫系统、报警系统、电视监控系统、门禁及一卡通系统、远程教育医疗以及监护系统等多种高科技设施。（2）景藤堡目标客户群定位①向往智能化生活的人士②事业较成功的高收入人士③崇尚潮流生活模式，思想前卫的高薪白领阶层④在周边生活的部分经商一族（3）推广策略采取多户型产品策略。从63M2——220M2，而且大户型采用了当前较为流行的变维建筑专利技术设计。塑造楼盘的高质素，同时以中高价位推盘，配以一种相对时尚的室内装修，对物业形象的提高起了促进作用。（4）推广手法以电台，报纸等媒体高密度传播信息，提高楼盘的知名度。②在星力百货瑞金店辟出专柜，举办新住宅展示会倡导“幸福e时代”。③借助自身楼盘的时尚潮流，塑造该楼盘的独特之处——拥有个人电子商务和SOHO办公室。④以“决不放弃”，“远离寂寞”，“拒绝平凡”，“分享生活”等语调强调推广楼盘的高质量形象，与其“数字化小区”的定位相配合。2、万东小区该项目地处大营坡坡筑新路原化化工原料厂厂厂区，毗邻神神奇假日酒店店和贵开立交交桥，与刑侦侦大楼相望，交交通还比较便便利。万东花园占地约22万余平米，总总建面积6万多平方米米，由万东实实业股份有限限公司独资开开发，特聘国国内外名师携携设计，吸取取深圳、上海海、北京多个个居住水区的的精华，外观观简洁明快，内内部精致实用用，由万东物物业管理有限限公司提供24小时物管服服务。另外，万东花园周周边的环境比比较嘈杂，旁旁边就是一个个集贸市场，而而且，周边的的房屋也很陈陈旧，有可能能也是下一步步要进行旧城城改造的地方方。因此最近近这几年其周周边会比较杂杂乱，但从未未来发展的角角度看，万东东花园很具有有升值潜力。市场形象万东花园是去年房房交会上亮相相筑城，当时时提出的市场场形象是“万东花园，阳阳光绿色家园园”，这种形象象口号在当时时已经是普遍遍提不能再普普遍，对客户户来说，根本本没有吸引力力。因此，在在去年年底开开盘后，其市市场形象就改改为“城市的、自自然的、尊贵贵的…”，这很明显显，万东也是是借城郊结合合地这个卖点点，打出“尊贵，自然”的口号，为为了使项目的的市场形象充充分体现，万万东做了充分分的准备工作作。A．建筑设计建筑风格以简洁明快的后现现代风格为建建筑旋律，融融入现代设计计理念，采用用全围合中庭庭花园式规划划，尽量营造造出一种时尚尚现代感，使使整个小区都都洋溢着浓郁郁的城市风情情。园林设计小区采用用的是中庭广广场设计，没没有什么太特特别的地方，只只是中心广场场面积比较大大，约有1万平方米左左右，靠近中中心广场的建建筑底层架空空，给人的感感觉是满目翠翠绿，加上水水池、花坛和和布置其间的的长廊、亭台台、喷泉假山山，体现出一一种“自然，尊贵”的享受。B．配套设施生活配套周边的生活基本设设施都比较健健全，贵乌农农贸市场，思思君超市都在在周边，多趟趟公交车从门门口路过，相相邻的贵开路路上，邮局、银银行、餐馆比比比皆是，坐坐车到市中心心只要5分钟，充分分体现城市感感。休闲配套一万多方的中庭中中题园林，喷喷泉、假山、水水池、凉亭尽尽在其中，这这些都给业主主提供了休闲闲、写意的生生活，另外，多多功能会所、露露天泳池、羽羽毛球场、室室内健身房等等设施，为业业主的休暇时时光提供了去去处。物业管理引进了环境监控，消消防报警、昼昼夜巡逻，确确保业主安枕枕无忧，还有有，小区为住住户提供了周周到的家政服服务，只需一一个电话，一一切都方便。目标客户群从其市场定位来看看，目标客户户也是属于中中等收入的市市民，在市中中心买不起，又又不愿住郊区区的人，还有有本地区的一一些老居民，想想改善一下居居住环境，提提高自己的生生活档次。跃层多层四房双卫：16%五房双卫：21%五房三卫：47%三房双卫：16%平层跃层多层四房双卫：16%五房双卫：21%五房三卫：47%三房双卫：16%平层多层一房一厅：8%二房一厅：42%三房二厅一卫：25%三房二厅双卫：25%五房三卫：25%六房三卫：25%四房三卫：50%跃层电梯房三房二卫：25%五房三卫：25%六房三卫：25%四房三卫：50%跃层电梯房三房二卫：25%四房双卫：75%平层电梯房目前销售情况万东花园首期推出出旭日阁，起起价2010元/M2，整栋楼以以小面积二房房一厅为主，配配以一房一厅厅的单身公寓寓和100MM2左右的小三三房单卫。因因为其地理位位置不佳，面面对的客户都都是中低等收收入的工薪阶阶层，这些户户型的总价在在16万左右，首首期3-3.5万元，月供850元左右，到到目前为止，整整个销售业绩绩不到40套，而且销销售的户型都都是80M2左右的二房房。3、贵新苑贵新苑位于大营坡坡立交桥旁，与与筑新路交距距50米，周边商商贸繁盛，人人流聚集。与与新联小区隔隔立交桥相望望，总占地面面积3000多平米。距距市中心5分钟的车程程，此地段今今后的商业价价值较高，现现已发展为该该区域的农贸贸集散中心。（1）贵新苑在推出市场场时的形象贵新苑我的家①总体规划贵新苑由于占地只只有3000多平米，属属规模较小的的楼盘，因而而开发商将本本盘的楼宇质质素放在首位位，由4栋多层住宅宅组合而成，外外立面色彩明明快，白色条条砖贴面，底底层增设门面面出售。该小小区谈不上绿绿化率，但仍仍然吸引买家家进驻，户型型和价格为其其最大的优势势。②小区功能配套贵新苑只有较小的的绿化场地，但但动静分明，给给人以紧凑、舒舒适的氛围，小小区还附设有有亭台和小型型儿童游乐场场。③物业管理贵新苑的物业管理理是由开发商商自己组建的的，但其物管管服务甚为周周至。包括：：a、保安24小时巡巡逻，负责小小区的防火防防盗及监控；；b、提供邮件寄送，报报刊收发，文文件电讯、打打字复印；c、维修服务；d、清洁服务；e、当用户需要时，可可与用户签订订服务合同，满满足用户诸如如接送小孩、看看护老人、购购物等方面的的需求。（2）目标客户群追捧在闹市中生活活的白领人士士;周边生活多年较为为富有的人家家;工作不久、积蓄不不多的工薪阶阶层；外地来此区域的个个体经营者。（3）推广策略项目处于城市副中中心，人流物物流较集中的的路段，因此此它没有通过过媒体进行大大规模的推广广，但周边成成熟的社区环环境与楼盘自自身的优势相相结合。而它它的户型设计计也较为理想想，通风和采采光均没有遮遮挡，劣势在在于作为居住住环境来讲过过多的嘈杂，但但它推盘时间间较早，而同同区域的大盘盘都是在近段段时间推出，因因此它抓住了了推盘的先机机，销售较为为理想。星竹园该项目地外XX市市市大营坡筑筑新巷位置，距距大营坡主干干道筑新路仅仅30米，距贵州州日报社、大大营坡车站仅仅300米。总占地地面积6270mm2，总建筑面面积1.2万平米，居居住户数153户，由三栋栋七层欧式住住宅楼围合而而成，精致美美观，简洁淡淡雅。由于该项目所处XXX市副中心地带带，交通便捷捷，具有环境境安静、地理理位置优越的的优势，同时时本物业既有有围合亲切感感，又有相互互的通透感，形形成流动的空空间。共同构构成设计高雅雅、宁静、安安详的居住氛氛围。（1）星竹园推出的市市场形象物超所值——寻常常人家的逸静静雅居针对本项目的形象象定位，发展展商通过几个个方面作了充充分的准备工工作：①建筑设计建筑风格采用的是是流行于世并并经久不衰的的欧陆风格为为主，通过合合理布局，精精心设计，融融入现代手法法，使古典的的欧陆风情与与现代的建筑筑韵律相结合合，简洁淡雅雅，物超所值值。环境规划小区区内裁种四季季花草，园林林艺术点缀其其间，小区内内设置水池、雕雕塑、座椅和和儿童游戏设设施，园艺设设计同绿茵、彩彩亭相映衬，真真正的体现出出一个较完善善的外部环境境。②配套设施文化配套本项目地处社区成成熟，人流聚聚集的大营坡坡，文化设施施较为成熟，实实验小学、XXX市六中、XX市第23中学、XX市财政学校近近在咫尺，营营造了一个良良好的人文环环境，使孩子子得以健康成成长。生活配套项目位置紧临人流流物流的地方方，购物消费费，应有尽有有，大营坡农农贸市场、相相宝山批发市市场、贵乌农农贸市场、神神奇酒店、商商店食肆近在在咫尺，有多多路大小车经经过，生活方方便、交通快快捷。休闲配套小区内建有星月广广场、洗衣中中心干洗店、小小型超市、棋棋牌室、乒乓乓球室、幼儿儿园，将室内内的自然景观观融健身、休休憩为一体，为为老人与小孩孩提供更多的的空间。物业管理在本小区物业管理理方面可实现现门铃对讲系系统，保安巡巡逻防盗系统统，组织居住住户成立小区区物管监督委委员会，提供供建议并监督督执行。（2）目标客户定位收入在中等，有一一定积蓄，在在本地段居家家工作的工薪薪阶层人士；；有余钱的二次或以以上的置业人人士；有较强经济实力，私私营经济中成成长的“新贵”；原住这一带的“老老市民”。（3）推广策略①产品策略采取一种多户型的的产品策略，而而大居室、大大厨房、房间间功能分工明明确合理，是是本项目开发发设计户型的的原则，充分分显示生活对对目标客户群群细分程度的的同时，又体体现其小规模模大气派风范范的生活方式式。②价格策略本项目采用低价入入市的原则，以以达到吸引目目标客户群注注意的目的，同同时又可根据据市场变化反反应出的情况况，采用低开开高走的调价价原则。③推广手法突出精致园林的居居家优势，吸吸引目标客户户的注意，并并到现场参观观；在广告媒体的发布布上，强调诉诉求全为“给你一个买买得起的家”和“写意生活尽尽在它”，标出购买买阶层为普通通大众；通过参展房交会，造造成平易朴实实的“寻常人家的的逸静雅居”，以求达到到短期促销效效果，并藉此此打响知名度度。第二部分项目分分析及定位一、项目分析项目简介位置：项目位于XX市市市大营坡片区区，味莼园酱酱菜厂地界，中中心转盘旁边边，紧挨鹿冲冲关路，背靠靠沙河花园和和万江小区，左左邻银佳花园园，是一个密密集的居住小小区。周边设施：学校：紧邻北郊小小学和二十三三中，距实验验小学、XX市六中、医学学院仅5分钟车程。菜场：百花山农贸贸市场，贵乌乌农贸市场医院：距市五医5500米，距医学学院5分钟车程酒店：神奇假日酒酒店，神奇星星岛酒店超市：距思君超市市800米，银佳花花园内有喷水水池商厦连锁锁超市银行：周边有中国国银行、中国国建行、邮政政储蓄邮局：项目旁边就就有贵乌北邮邮局交通：7路、9路路、67路、70路、76路车站均在在项目旁边区域综析项目地理理位置紧邻外外环线，属城城乡结合部，周周边无重工业业，无污染源源，空气比较较清新，并且且这个项目地地界在贵开路路与鹿冲关路路的交汇处，以以后金阳新区区或乌当区的的发展，又将将会带来更大大的商机，大大营坡地区经经历了几十年年的发展，无无论周边设施施还是人文环环境，都发生生很大变化，一一些老房被拆拆除，一个个个小区和精品品住宅不断涌涌现，星级酒酒店、大型交交易市场均定定址其中，在在市政支持下下，扩建道路路、架设立交交桥，这一系系列措施都给给大营坡地区区打下了一定定基础。居住住人口不断上上升，在建项项目不断增多多，现在的大大营坡已成为为目前XX市市房地产业业的一个投资资亮点。因此此，本项目中中在初期策划划，工程进度度及质量、入入市形象及时时间上把好关关，做好充分分准备，在目目前地产形势势较佳的前提提下必能获得得满意的成果果。项目发展前景XX市，作为大西南开发发的前沿，在在国家提供有有利政策的前前提下，市场场对具有特色色、综合素质质高，有自己己卖点的的精精品小区有较较强的承接力力，随着人们们生活水平的的提高，对居居住质量的要要求也在不断断增加，做出出来的项目就就一定要满足足他们的要求求，要满足这这些要求，就就必须讲求整整体规划，超超前设计理念念，功能设计计较完善，而而这样的高尚尚住宅小区不不但会被市场场接受，同时时也将会有一一个持续成长长的市场空间间，到目前为为止，大营坡坡地段还没有有一家楼盘能能达到高尚小小区这一层次次，也就是说说现阶段高档档住宅小区在在大营坡地段段还属空白区区。众所周知，一个项项目要想占有有市场，要么么就有先进超超前的设计理理念，要么就就是一个区域域内的空白点点，贵司的项项目正好占据据其中的一点点，这表明这这个项目已经经具务了占据据市场的基本本条件。当然，这个项目也也有一定的缺缺点，例如：：周边人文环环境不理想，居居住人口综合合素质不高，毗毗邻的北郊小小学、二十三三中的教学质质量不好，这这会在项目推推广上带来一一定影响。还还有，贵司的的知名度不高高，不象中天天企业有一定定的品牌，要要想获得佳绩绩，就要创造造出一些差异异化的产品、差差异化的服务务，这不但推推广产品，同同时也是在创创造企业的品品牌。项目优劣势分析每个地区都存在着着自身的优势势和劣势，对对于开发商来来说，一定要要准确地把握握这些优劣势势，准确地分分析它们，在在此基础上，将将优势充分地地利用起来，使使之成为本项项目的卖点，而而对于劣势，尽尽可能地将其其弱化或通过过自我努力，弥弥补这些劣势势，使其对将将来的推广不不会造成阻碍碍。优势地理位置本项目地处贵开路路和鹿冲关路路的交汇处，交交通十分便利利，路面宽广广，公交车路路线多，能到到达贵市许多多地方，这无无疑给客户上上班及休闲购购物带来便利利。周边配套齐全大营坡地区原来就就是一个密集集的居住地区区，学校、集集市、医院、邮邮局、银行等等这些生活基基本设施都已已具备。再加加上这些年，市市政府在经济济上对大营坡坡地区的扶持持，许多商家家立足其间，使使该地区的经经济逐步繁荣荣起来。潜在市场巨大大营坡地区有许多多市民的居住住条件还比较较差，他们都都想改善自己己的居住条件件，也有许多多人想二次置置业，换一个个居住环境，只只是还没有一一个让这些人人满意的楼盘盘。因此，一一旦做出来的的项目迎合了了这些人的要要求，就可使使该项目达到到意想不到的的效果。竞争对手少到目前为止，在整整个大营坡还还没有一个项项目的规模能能与本项目抗抗衡，虽然万万东小区、景景藤堡这些项项目的规划、设设计比较完善善，但毕竟规规模较小，而而且景藤堡的的价格也比较较高，面对的的目标客户不不属于本项目目的潜在市场场客户，而万万东小区就其其现阶段的设设计理念已经经让许多大营营坡本地区的的人为之动心心。如本项目目在规划和设设计上超过万万东花园，那那么在销售上上肯定会有一一个满意的结结局。开发商有较前置的的开发理念经过发展商与代理理商的资源整整合，强强联联手，融合发发展商的开发发理念和代理理商的项目操操作手法，竭竭诚合作必能能创出品牌，使使项目成为XXX市楼市一道亮亮丽的风景线线。劣势地理位置本项目是在两条主主干线的交汇汇处，而且，还还是在立交桥桥的下面，无无论是往哪个个方向都是在在一种很快速速和压抑的状状态下，因此此整个小区都都处在一种“煞气”的笼罩之下下。开发商无知名度现时XX市市房地产业已已开始逐步进进入规模和品品牌的竞争阶阶段。而将来来的房地产市市场必将是比比品牌，比规规划，比实力力时代。就目目前的情况来来看，贵司尚尚未有较高知知名度。建议：需要和较专专业的房地产产代理公司、物物业管理公司司合作，共同同创立出高档档明星楼盘，在在项目的推广广中逐步营造造和树立发展展商和本项目目的品牌形象象。小区以外的自然环环境差整个大营坡地区的的周边都没有有什么自然景景观,无论是山也也好，水也罢罢，再本项目目周边都找不不到，而且，还还有一些马路路市场，这多多少也会给周周边的环境带带来一定的负负面影响。周边人文环境相对来说，大大营坡地区在在XX市市区属于比比较偏远和落落后的地区，居居住人口的综综合素质比较较低，大多数数是一些外来来人口，而且且北郊小学和和二十三中的的教学质量也也一般，这些些因素多少都都影响着本项项目以后的宣宣传和推广。这些优劣劣势都是客观观存在的现实实状况，要充充分地利用好好这些优势，使使之成为一个个有力的卖点点，但同时，也也要避开这些些劣势或是使使之弱化，避避免成为以后后推广的阻碍碍，要达到这这个目的，就就必须要从开开始就对整个个小区统一做做规划和设计计，还要有连连贯性地做推推广和促销，最最大化地将小小区推向市场场，并被市场场接受，成为为大营坡地区区第一个明星星楼盘。项目定位项目定位构思通过前面的市场分分析，不难看看出，现在市市民的居住观观念已经开始始转变，由单单一的市中心心转变到城郊郊结合式郊区区一带，而这这种转变就为为本项目的实实施提供了必必要的条件，但但今年的市场场供求仍近乎乎5:1的关系，这这令产品营销销不容乐观。目目前，许多小小区楼盘无论论是城郊结合合地带或郊区区盘，无不打打着“环境优美，交交通便利”这张王牌，这这种同质化现现象已经非常常严重，千篇篇一律的“卖点”已经让消费费者感到“麻木”。因此，要要想在这个龙龙争虎斗的市市场占据一席席之地就必须须要创造出一一种差异化。本项目所在的区域域具有交通便便利，周边配配套齐全等优优势，而且相相对其他地区区而言，还有有一个优势，就就是有一个较较大的潜在市市场，据以上上这些优势，敝敝司通过详细细的市场调查查，仔细研究究分析提出本本项目的定位位构思：创中等市民的高等等住宅小区构思的支撑点既然对本项目提出出这个定位，就就必须有一些些支撑点去支支持它，这些些支撑点也可可以说是以后后推广的卖点点。以下通过过两个方面对对这些支撑点点做个大概的的剖析。从周边的大环境分分析配套设施齐全：大营坡地地区原来就是是一个密集的的住宅区，周周边设施通过过这几年的发发展也逐步地地完善起，特特别是这两年年，政府的扶扶持和住房制制度的改革，使使许多商家都都立足其间，包包括大量的房房开商，房开开商的加入又又为更多的商商家提供了市市场。区位大营坡地区是一个个城乡结合地地带，相对来来说，周边没没有什么重工工业污染，空空气比较清新新，离城市中中心也比较近近，这种地区区为许多在市市中心买不起起高层，但又又不愿住郊区区的人提供了了选择机会。再再则，周边市市场本身就比比较繁华，保保障了人们的的基本生活，解解除了这些人人的后顾之忧忧。拥有巨大的潜在市市场去年，小河几个大大盘开盘，以以其小区自身身的环境质素素和地区的周周边环境，吸吸引了不少XXX市市人去购买买，从这些购购买或登记的的人来看，有有许多是工薪薪阶层，也就就是说在市区区买不起房，在在城郊结合地地带又找不到到满意的楼盘盘去购买的人人，被迫选择择小河地带，他他们基本上都都是冲着小河河地区的价格格去的，当然然，还有小区区自身的环境境设计。那么么，小河的价价格现阶段是是多少呢？1550~~1750元/M2的均价，这这个价格已经经接近了城郊郊结合地的价价格。如果说说，在大营坡坡地区有一个个在自身环境境上能与香江江花园、中海海城市花园等等高档小区相相媲美，同时时，周边设施施又比较齐全全的楼盘，在在价格上又不不会高出太多多，会有什么么样的结果呢呢？毫无疑问问，肯定会去去选择大营坡坡的楼盘，这这种人不是一一个两个，而而是一群，将将这些人全部部集中起来，就就是一个市场场，这个市场场就是将来的的客户来源。小区自身支撑点这个需要开发商自自己去创造，也也就是去创造造这个楼盘的的差异，并且且推广这种差差异，使本项项目的某些卖卖点成为大营营坡地区独有有的。在本项项目中，我们们从不同的角角度来确认差差异，剖析项项目的最大价价值。小区自身规划项目的前期规划工工作是项目各各期推广的重重要支持，而而且，所做出出的规划一定定是具有独特特性和唯一性性。根据本项项目的规模与与特殊地理位位置来分析，我我们对项目的的规划做如下下建议：整体建筑风格———采用一种现现在比较流行行的后现代仿仿生建筑风格格，外立面采采用三段式，部部分首层架空空或底部用深深褐色仿真石石面砖，中间间采用简洁明明快的浅色调调，顶部用淡淡蓝色或白色色，这样使整整个建筑融入入小区自身的的绿化当中，使使整个小区浑浑然一体。整体规划——整个个小区以多层层为主，占全全部的70%，小高层为为辅，占30%，小高层的的层数以12~15层为佳。整整个小区采用用半围合式，入入口一定要大大，在四周种种上树木，这这些树木不但但能吸收路边边的灰尘，而而且能增加绿绿化面积。小小区内采用多多个组团，每每个组团都采采用围合式。另另外，因为项项目地块标高高比现有道路路要低，因此此建议靠路边边的多层采用用首层架空，以以提高一楼的的采光和通风风。园林设计从前面的分析中得得知，万东花花园和景藤堡堡的园林设计计都是中庭主主题园林式，要要想具有独特特性和唯一性性，就必须超超越这种模式式。跟据本项项目自身规模模，可以做多多个组团，每每个组团都采采用不同国家家的园林设计计，例如美国国、英国和法法国等国家的的园林风格，然然后根据每个个组团不同的的园林设计风风格给每一个个组团都冠以以名称，让其其具有生命力力，达到“以人为本”的目的。但但同时，又有有一个中心广广场，绿化以以这个广场为为中心向四周周辐射。绿地地中的人行道道可采用健康康步道，其间间配以凉亭、假假山、水池等等景观设施，这这可以让业主主充分融入小小区环境中。同同时，也能让让小区更加充充满诗情画意意，配套设施根据小区自身的定定位，和其特特定的目标客客户群，在配配套设施上不不但要考虑到到成本，同时时还要考虑一一下客户的消消费心理，因因为有些设施施做得过于高高档，会出现现脱离消费群群的现象，根根据本项目周周边的现有设设施和客户的的消费习惯，可可以在小区中中建造游泳池池、网球场、网网吧、棋牌室室、乒乓球室室、酒吧、阅阅览室、健身身房等休闲娱娱乐设施。在在教育方面，可可以建一个幼幼儿园和儿童童游乐场，如如果条件允许许，还可以和和一些大医院院，如医学院院、省医等医医院达成协议议，在小区内内设立一个医医疗点，在最最大程度上方方便客户看病病，这些配套套设施可以说说都是大众化化的设施，消消费档次不会会太高，也符符合目标客户户的消费习惯惯。户型本项目在户型上的的差异性，只只能在单户面面积上去反映映，从市场分分析中我们知知道，本区域域的主销户型型面积在70~1220M2之间，其中60~800M2的二房一厅厅占45%左右，80~1220M2的三房二厅厅占35%，120~1180M22的跃层占15%，一房一厅厅的单身公寓寓和180MM2以上的超大大户型共占5%。根据