住宅性能评定技术标准专题讲座住宅性能评定技术标准

住宅性能评定技术标准2010年4月第一部分住宅性能评定概述

1.1住宅性能认定制度1.2什么是A级住宅1.3一票否决指标

1.1住宅性能认定制度对商品住宅品质进行科学、全面、客观、公正的评价，越来越受到社会公众、住宅产业，特别是开发商和购房者的广泛关注。由建设部发布2006年3月1日施行的《住宅性能评定技术标准》，是目前我国唯一有关住宅性能评定的国家标准，在此之前建设部还印发了《商品住宅性能认定管理办法》及《商品住宅性能认定实施细则》，从而建立起住宅性能认定制度。住宅性能认定制度，系指根据国家统一发布的《住宅性能评定技术标准》，按照统一规定的评定方法和程序，由评审机构组织专家组对住宅项目进行技术评定，然后将评审结果提交住宅性能认定机构进行认定，最终确定住宅的性能等级，并颁发认定证书和认定标志。实行住宅性能认定制度，首先要在政府部门的监管下，建立一个对住宅性能的评价机制，借用专家的学识和经验，使消费者对住宅的性能状况心中有数。住宅性能认定过程由规划、建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业的专家参与，从规划、设计、建设到交付使用进行指导、监督和跟踪，并重点考察普通购房者容易忽略或难以考察的内在性能，比如：围护结构的保温隔热性能、楼板墙体及外门窗的隔声性能、住宅的结构安全性能、防火性能、住宅及其主要部件的耐久性能等。

实行住宅性能认定制度，使消费者具有了掌握其产品性能的途径，提高了住宅性能的透明度，维护了消费者对住宅性能的知情权，使住房消费者可以按照自己的需要和经济承受能力选购合适的住房。实行住宅性能认定制度，一方面使开发企业所开发的住宅获得客观公正的评价；另一方面使开发企业从中找到差距，明确改进方向，把主要精力用到提高住宅性能上来，减少那些“找卖点、炒概念”等华而不实的作法。实行住宅性能认定制度，有利于政府部门及行业引导开发企业和产品生产企业，在住宅市场竞争中，通过精心策划、精心运作、精心管理，提高住宅建设的科学技术含量，促进住宅部品标准化、集约化、系列化，加快住宅产业化进程。1.2什么是A级住宅《住宅性能评定技术标准》从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面对住宅进行评定，每个方面性能又分若干个项目和分项，每个分项按照指标要求都有一定的分值，把满足指标的情况数量化,以最后得分来表示性能所达到的水平。住宅适用性能的评定包括：单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个评定项目，18个分项，总分值250分。住宅环境性能的评定包括：用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目，19个分项，总分值250分。住宅经济性能的评定包括：节能、节水、节地、节材4个评定项目，20个分项，总分值200分。住宅安全性能的评定包括：结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制5个评定项目，17个分项，总分值200分。住宅耐久性能的评定包括：结构工程、装修工程、防水工程与防潮措施、管线工程、设备和门窗6个评定项目，25个分项，总分值100分。

住宅性能的的级别要根根据得分的的高低和部部分关键指指标进行双双控。住宅宅性能按照照评定得分分划分为A、B两个个级别，其其中A级住住宅为执行行了国家现现行标准且且性能好的的住宅；B级住宅为为执行了国国家现行强强制性标准准但性能达达不到A级级的住宅。。A级住宅按按照得分由由低到高又又分为1A、2A、、3A三等等。要达到1A级住宅，，五个方面面性能总得得分必须达达到600分以上，，并且满足足全部16个一票否否决指标的的要求。要达到2A级住宅，，五个方面面性能总得得分必须达达到720分以上，，并且满足足全部16个一票否否决指标的的要求。要达到3A级住宅，，五个方面面性能总得得分必须达达到850分以上，，除应满足足上述A级级住宅应满满足的16个一票否否决指标的的要求外，，还必须满满足另外6个一票否否决指标的的要求。1.3一一票否决指指标1.3.11A2A级级住宅的一一票否决指指标1、居住空空间、厨房房、卫生间间等基本空空间齐备；；2、每套住住宅至少要要有一个居居住空间获获得日照。。当有四个个以上居住住空间时，，至少有两两个居住空空间获得日日照；3、厨房有有直接采光光和自然通通风，位置置合理，对对主要居住住空间不产产生干扰；；4、七层及及以上住宅宅设电梯，，十二层及及以上住宅宅至少设两两部电梯，，其中一部部为消防电电梯；5、选址远远离污染源源，避免和和有效控制制水体、空空气、噪声声、电磁辐辐射等污染染对居住生生活带来的的影响；6、住区周周边的基础础设施要齐齐全；7、绿地率率≥30%；8、综合节节能要求达达到当地节节能50%或65%的要求；；9、结构工工程设计施施工程序符符合国家规规定，施工工质量验收收合格且符符合备案要要求；10、室外外消防给水水系统、防防火间距、、消防道路路和扑救面面的质量应应符合规定定；11、抗震震设计符合合规范要求求；12、墙体体材料的放放射性污染染、砼外加加剂中释放放氨的含量量不超过国国家现行相相关标准的的规定；13、室内内装修材料料有害物质质含量不超超标；14、结构构耐久性措措施应该符符合使用年年限50年年的要求；；15、防水水工程设计计使用年限限，屋面和和卫生间不不低于15年，地下下室不低于于50年；；16、地下下室工程设设计使用年年限不低于于50年。。1.3.23A级住宅的的一票否决决指标1、三个及及三个以上上卧室的套套型至少配配置两个卫卫生间；2、装修到到位；3、楼板计计权标准化化撞击声压压级≤65dB;4、楼板的的空气声计计权隔声量量≥50dB;5、分户墙墙空气声计计权隔声量量≥50dB；6、机动车车停车率≥≥1.0,且不低于于当地标准准。按照认定流流程：规划划设计方案案完成后，，根据申报报由评定机机构组织专专家组进行行设计审查查；主体竣竣工后，组组织专家进进行中期检检查；工程程全部竣工工验收后，，组织专家家进行终审审检查；终终审通过后后，颁发证证书，发布布公告。综上所述，，A级住宅宅是住宅品品质的科学学、全面、、客观、公公正的体现现，说明住住宅品质按按规定满足足《住宅性性能评定技技术标准》》要求的情情况，是实实行住宅性性能认定制制度，经各各专业专家家三次审查查后得出的的综合评价价。第二部分住住宅性能能评定标准准2.1适适用性能2.2环环境性能2.3经经济性能2.4安安全性能2.5耐耐久性能1适用性性能1.1单单元平面1.1.1单元平平面布局A01平平面布局合合理、功能能关系紧凑凑、空间利利用充分本项内容的的判断主要要依赖判定定者对住宅宅设计、平平面构成规规律的熟练练掌握和认认识，至于于“空间利利用充分””更强调各各功能空间间的关系要要紧凑，没没有因设计计不当，出出现过多的的无效空间间。当单元平面面布局没有有大的错误误或问题，，只是在一一些具体处处理上有不不当，可以以认为基本本合理。一一旦被判为为基本合理理者，在设设计阶段基基本可以不不作大的改改动，这是是“基本合合理”的基基准线。A02平平面规整、、平面设凹凹口时，其其深度与开开口宽度之之比＜2平面规整、、外墙少有有凹凸变化化，不仅会会减少外墙墙长度，降降低体形系系数，有利利于节能，，同时也方方便结构与与构造处理理，方便施施工。当凹凹口过深、、过窄或形形成“夹缝缝”时，在在凹口底部部开窗的通通风、采光光效果会大大打折扣，，过深的的凹口在其其间会产生生涡流或静静压区，导导致污染扩扩散，所以以对凹口的的设置要认认真对待，，严格把关关。A03平平面进深、、户均面宽宽大小适度度这条既关系系节能又关关系节地，，同时又涉涉及住宅的的采光和通通风。究竟竟什么是““适度”的的平面进深深和户均面面宽，在建建设部住宅宅产业化促促进中心发发布的《国国家康居示示范工程建建设节能省省地型住宅宅技术要点点》中提出出：北方地地区板式住住宅进深一一般控制在在13～15m为宜宜。1.1.2模数协协调和可改改造性A04住住宅平面设设计符合模模数协调原原则关于住宅平平面模数的的采用，随随着住宅建建造体系的的演变而在在不断变化化中。尽管管由于新型型建材、外外墙构造和和钢筋混凝凝土技术的的发展，模模数的采用用更趋多样样，但是为为了简化和和方便施工工，同时兼兼顾套内部部品配置更更加方便，，仍然需要要根据建筑筑结构体系系正确选择择模数系列列并做到模模数协调。。A05结结构体系有有利于空间间灵活分隔隔关于结构体体系有利于于空间灵活活分隔的要要求，是为为实现住宅宅的可改造造及空间的的可变性提提供必要的的条件，相相比之下，，框架结构构要比砌体体承重结构构在空间分分隔上更加加灵活。1.1.3单元公公共空间A06门门厅和候梯梯厅有自然然采光，窗窗地面积比比≥1/10在一些住宅宅中,由于于各种条件件限制其门门厅、特别别是候梯厅厅难以做到到，但从使使用效果来来看，有自自然采光不不仅可以省省电，更为为人们的心心理带来良良好感受，，提高了居居住质量。。对于窗地面面积比的要要求，现行行《住宅设设计规范》》和《建筑筑采光设计计标准》对对楼梯间要要求为1/12，本本项则考虑虑对门厅和和楼梯间的的采光要求求加以提高高，定为不不小于1/10，这这与国外标标准相近，，而就国内内常见方案案考量，开开设一个宽宽1.2m的普通侧侧窗足以解解决好18m2大小小的候梯厅厅的采光问问题，这在在设计中并并非十分困困难。A07单单元入口处处设进厅或或门厅在多层住宅宅底层设进进厅，高层层住宅底层层设门厅可可为居民提提供交往、、停留的空空间，有利利于无障碍碍通行，其其中还可设设置信报箱箱等设施，，还可与物物业、保安安等需要相相结合。A08电电梯候梯厅厅深度不小小于多台电电梯中最大大轿厢深度度，且≥1.5m；；A09楼楼梯段净宽宽≥1.1m，平台台宽≥1.2m，踏踏步宽度≥≥260mm，踏步步高度≤175mm；A10高高层住宅每每层设垃圾圾间或垃圾圾收集设施施，且便于于清洁。以上3项是是关于交通通空间尺度度及高层住住宅垃圾收收集设施的的内容，都都来自现行行规范。在在电梯的设设置中考虑虑可容纳担担架的做法法，体现对对人的关怀怀。另外所所提垃圾收收集设施，，不论采取取何种形式式都不应对对住户的生生活环境造造成不良影影响。1.2住住宅套型1.2.1套内功功能空间设设置和布局局A11☆☆套内居住住空间、厨厨房、卫生生间等基本本空间齐备备本项内容既既体现了对对成套住宅宅的基本概概念，也反反映出作为为实现住宅宅适用性能能的最基本本的功能空空间配置。。近年来随随着城市生生活方式的的变化，一一些专供起起居或睡眠眠的空间使使用情况也也在变化，，如卧室、、起居室二二者功能的的划分不再再那么明确确，有些小小户型住宅宅也不刻意意设置专门门的起居厅厅，而是与与卧室合并并利用等。。当然对于于一些虽可可划入居住住建筑，但但又无真正正意义的厨厨房，公寓寓就无法纳纳入住能认认定的范围围中来。A12套套内设贮藏藏空间、用用餐空间、、入口过渡渡空间等1贮藏空空间：专门门用来储存存生活用品品的空间，，包括壁柜柜、吊柜和和近年来出出现的可进进入式贮藏藏间等。2用餐空空间：能放放置餐桌和和一定数量量就餐位的的就餐空间间，可以和和其他功能能空间（如如起居厅或或厨房）相相组合。3入口过过渡空间：：作为入户户的第一空空间，既有有“过渡””作用也有有实际生活活功能，如如更衣、换换鞋，放置置提包、伞伞具，迎送送接待客人人，还有视视线与空间间的隔离与与转折等。。有些住宅宅过渡空间间比较明确确，而有些些住宅则要要通过室内内装修才能能划定，这这种情况应应预留安置置的空间。。4书房（（工作室））：这种空空间的大小小没有严格格规定，大大致与一个个小卧室相相当。在实实际评定中中，具有多多个功能空空间的住宅宅不一定特特意标明某某房间是书书房（工作作室），对对此可以认认定具备设设置书房（（工作室））的条件。。A13功功能空间形形状合理，，起居室、、卧室、餐餐厅长短边边之比≤1.8“功能空间间形状合理理”有两层层意思，一一是套内少少设或没有有多边形、、三角形及及圆形等异异形空间；；二是对于于矩形空间间的开间、、进深尺度度比例提出出要求，进进深过大不不利采光均均匀和通风风顺畅，进进深过大穿穿越流线加加长，房间间使用率降降低。而厨厨卫在实际际工程设计计中常有小小开间大进进深的情况况出现，不不在本项控控制之内。。A14起起居室（厅厅）、卧室室有自然通通风和采光光，无明显显视线干扰扰和采光遮遮挡，窗地地面积比不不小于1/7A15☆☆每每套套住住宅宅至至少少有有1个个居居住住空空间间获获得得日日照照，，当当有有4个个以以上上居居住住空空间间时时，，其其中中有有2个个或或2个个以以上上居居住住空空间间获获得得日日照照A16起起居居室室、、主主要要卧卧室室的的采采光光窗窗不不朝朝向向凹凹口口和和天天井井作为为一一套套住住宅宅中中人人们们经经常常使使用用的的起起居居空空间间和和睡睡眠眠休休息息空空间间，，如如将将其其采采光光窗窗开开向向凹凹口口，，即即使使凹凹口口有有一一定定宽宽度度，，也也会会使使居居住住条条件件大大为为降降低低。A17套套内内交交通通组组织织顺顺畅畅，，不不穿穿行行起起居居室室（（厅厅））、、卧卧室室由入入户户开开始始，，与与各各功功能能空空间间之之间间的的联联系系应应当当直直接接、、紧紧凑凑，，少少转转折折、、迂迂回回和和穿穿越越。。为为保保证证户户内内上上下下楼楼方方便便，，对对曲曲线线（（弧弧形形））楼楼梯梯要要慎慎用用。。A18套套内内纯纯交交通通面面积积≤≤使使用用面面积积的的1/20本项项所所指指““纯纯””交交通通面面积积应应理理解解为为套套内内的的过过道道与与楼楼梯梯。。如如果果一一个个过过厅厅由由于于尺尺度度不不够够或或开开门门过过多多，，无无法法兼兼作作休休息息、、用用餐餐等等用用途途时时，，应应视视作作““纯纯””交交通通用用途途。。A19餐餐厅厅、、厨厨房房流流线线联联系系紧紧密密。。A20☆☆厨厨房房有有直直接接采采光光和和自自然然通通风风，，且且位位置置合合理理，，对对主主要要居居住住空空间间不不产产生生干干扰扰。。《住住宅宅设设计计规规范范》》提提出出：：厨厨房房““宜宜布布置置在在套套内内近近入入口口处处””。。从从实实际际使使用用情情况况看看，，由由于于进进入入厨厨房房的的主主副副食食““原原料料””状状况况已已经经发发生生了了很很大大变变化化，，燃燃料料也也不不再再用用柴柴和和煤煤了了，，厨厨房房设设在在不不近近入入口口处处也也无无不不可可，，所所以以首首先先要要从从套套内内总总体体布布局局和和设设备备设设施施的的安安排排考考虑虑，，如如果果餐餐厨厨联联系系紧紧密密，，不不会会对对居居住住空空间间造造成成视视线线和和气气味味的的影影响响，，就就可可判判定定为为““位位置置合合理理””。。A21★★3个个及及3个个以以上上卧卧室室的的套套型型至至少少配配置置2个个卫卫生生间间本项项内内容容在在《《住住宅宅设设计计规规范范》》中中为为““宜宜设设””，，而而在在这这里里是是含含有有““★★””的的子子项项，，意意在在提提高高日日常常生生活活的的舒舒适适度度。。A22至至少少设设1个个功功能能齐齐全全的的卫卫生生间间所谓谓““功功能能齐齐全全””，，即即在在卫卫生生间间内内安安装装有有便便器器、、淋淋浴浴器器或或浴浴盆盆、、盥盥洗洗盆盆，，供供居居住住者者进进行行便便溺溺、、洗洗浴浴、、盥盥洗洗等等活活动动。。1.2.2功功能能空空间间尺尺度度A23主主要要功功能能空空间间面面积积配配置置合合理理所指指““主主要要功功能能空空间间””通通常常包包括括：：起起居居室室（（厅厅））、、卧卧室室、、餐餐厅厅、、厨厨房房、、卫卫生生间间等等。。既既要要求求每每个个功功能能空空间间本本身身都都处处在在合合理理水水平平，，同同时时也也不不要要出出现现过过大大过过小小，，造造成成各各部部分分比比例例失失调调的的情情况况。。对对厨厨卫卫等等面面积积的的确确定定还还要要兼兼顾顾其其开开间间的的合合理理选选择择。A24起起居居室室（（厅厅））供供布布置置家家居居、、设设备备的的连连续续实实墙墙面面长长度度≥≥3.6mA25双双人人卧卧室室开开间间≥≥3.3mA26厨厨房房操操作作台台总总长长度度≥≥3.0mA27贮贮藏藏空空间间（（厅厅））使使用用面面积积≥≥3m2A28起起居居室室、、卧卧室室空空间间净净高高≥≥2.4m，，且且≤≤2.8m以上上各各项项都都是是十十分分明明确确的的数数字字规规定定，，取取占占住住宅宅总总建建筑筑面面积积80%以以上上的的主主要要套套型型进进行行评评定定。。1.3建建筑筑装装修修1.3.1套套内内装装修修A29门门窗窗和和固固定定家家具具采采用用工工厂厂生生产产的的成成型型产产品品A30★★装修到位位（或厨房房、卫生间间装修到位位）1.3.2公共部部位装修A31门门厅、楼梯梯间或候梯梯厅装修A32住住宅外部装装修在这里要着着重阐述一一下“住宅宅装修一次次到位”问问题：商品住宅装装修一次到到位是指房房屋交钥匙匙前，所有有功能空间间的固定面面全部铺装装或粉刷完完成，厨房房和卫生间间的基本设设备全部安安装完成，，简称全装装修住宅。。推行装修一一次到位的的根本目的的在于逐步步取消毛坯坯房，直接接向消费者者提供全装装修成品房房；规范装装修市场，，促使住宅宅装修生产产从无序走走向有序；；贯彻节能能、节水、、节材和环环保方针；；鼓励开发发住宅装修修新材料新新部品，带带动相关产产业发展，，提高效率率，缩短工工期，保证证质量，降降低造价。。1、传统装装修存在的的问题①自从福福利分房转转变为住房房商品化以以后，室内内装修由购购房者自行行组织实施施，装修时时间随个人人入住时间间而定，同同一栋楼的的住户不能能同时进行行装修，每每户装修周周期至少两两三个月以以上。除粉粉尘、气味味、噪声污污染外，有有时无意中中破坏了水水管、电路路造成漏水水、停电，，对周围购购房者干扰扰很大。②购房者者拿到住房房后，有的的由装修公公司设计，，也有的没没有专门设设计，装修修和土建脱脱节，装修修时常改变变管线和隔隔墙位置，，给整栋住住宅带来抗抗震、消防防等安全隐隐患，影响响建筑物的的使用寿命命。③装修施施工多由小小装修公司司甚至马路路游击队承承担，无法法对施工资资质进行把把关，与购购房者之间间没有稳定定的合同关关系，大多多数装修无无正式监理理，装修完完成后无法法得到正常常的保修和和维护，更更没有保险险。④购房者者到装饰市市场选购装装修材料和和产品，因因为对装修修产品不熟熟悉，需要要花费很大大的气力进进行考查，，由于装修修产品种类类繁多，市市场混杂，，经常上当当受骗，无无法保证产产品的质量量和环保要要求；材料料数量算不不准，少了了要补，多多了还要去去退；部品品规格搞不不清楚也很很麻烦，有有的购房者者花在这方方面的交通通费竟上千千元；遇到到选购意见见不一致，，还会引起起家庭内部部矛盾。⑤装修施施工过程多多以手工操操作为主，，噪声大，，工期长，，加工精细细度差。厨厨房内净尺尺寸不符合合橱柜和家家电模数，，卫生间内内净尺寸及及管线位置置与卫生洁洁具不适合合，致使产产品非标准准化，加工工周期长，，成本高。。墙面砖和和地板砖不不符合模数数化要求造造成浪费，，木制品含含水率达不不到要求产产生变形，，材料厚度度掌握不合合适出现高高差，材料料使用不当当加大荷载载等现象经经常发生。。本来住户户的主观愿愿望很好，，可实施起起来因缺乏乏相关专业业知识，最最终造成效效果不尽人人意。比如如有的把客客厅顶面做做了许多造造型，安装装了许多灯灯具，结果果室内空间间压低了，，灯多了开开起来很费费电，谈不不上富丽堂堂皇，相反反却使人感感觉零乱，，破环了温温馨舒适的的气氛。不不少住户总总结自己装装修的亲身身体验：路路没少跑，，钱没少花花，吃亏受受苦、又累累又气、又又不满意，，致使乔迁迁之喜大打打折扣。2、装装修一一次到到位的的好处处①由由住宅宅开发发单位位统一一组织织，时时间安安排在在土建建完成成以后后，购购房者者入住住以前前，不不对购购房者者形成成干扰扰。②可可对装装修设设计和和施工工资质质严格格把关关，有有利于于装修修设计计与土土建设设计相相互衔衔接和和协调调。③装装修选选用的的材料料和部部品由由住宅宅开发发单位位统一一招标标，不不但质质量有有保证证，成成批购购置价价格还还便宜宜。④由由住宅宅开发发单位位选定定监理理公司司进行行装修修监理理，对对所有有购房房者实实行统统一的的质量量保证证和保保修，，并为为保险险制度度在住住宅装装修中中实施施创造造条件件。⑤实实行装装修一一次到到位可可以有有效地地解决决土建建和装装修脱脱节的的问题题，促促使土土建阶阶段的的设计计与施施工更更加精精细，，杜绝绝打隔隔墙、、移管管线等等不良良现象象，大大量减减少人人工和和材料料的浪浪费。。⑥实实行装装修一一次到到位可可以节节约人人工和和材料料，并并以优优惠价价格购购置设设备，，据测测算比比住户户自行行装修修可降降低成成本20%左右右。3、销销售毛毛坯房房存在在的弊弊端①住住宅作作为一一项资资金额额度较较大的的商品品，应应当具具有完完整的的使用用价值值。毛毛坯房房只是是商品品房的的半成成品，，不具具备使使用功功能，，住户户拿到到房子子并不不能进进去居居住。。毛坯坯房在在装修修过程程中会会出现现什么么问题题，事事先是是难以以预料料的，，既使使出现现了问问题也也很难难鉴别别其必必然性性与合合理性性，因因此，，也无无法界界定其其责任任。一一般商商品购购买者者可以以根据据使用用情况况，有有多次次选择择的机机会。。而住住房就就不同同了，，每个个人一一生中中能有有几次次选择择住宅宅的机机会呢呢？②对对住宅宅进行行装修修正是是体现现住宅宅各部部分功功能的的关键键阶段段，直直接检检验住住宅的的设计计质量量、施施工质质量以以及开开发单单位的的管理理水平平。直直接销销售毛毛坯房房不利利于住住宅建建设的的有关关各方方提高高质量量、改改进工工作，，而推推行住住宅一一次装装修到到位就就确立立了开开发单单位是是住宅宅装修修质量量的第第一责责任人人，承承担住住宅装装修工工程质质量责责任，，负责责相应应的售售后服服务。。建筑筑装修修施工工企业业、装装修材材料和和部品品生产产厂家家负责责相应应施工工和产产品的的质量量责任任。这这将有有力地地推动动住宅宅建设设水平平的整整体提提升，，有利利于住住宅产产业化化发展展。4、装装修和和装饰饰具有有不同同功效效装修与与装饰饰既有有共同同的功功效，，也各各有不不同的的功效效。①装装修内内容：：第一一，室室内空空间造造型；；第二二，室室内空空间利利用，，主要要包括括空间间的竖竖向与与水平平分隔隔、空空间的的相互互渗透透；第第三，，结构构及管管线隐隐蔽、、防渗渗防潮潮措施施；第第四，，住宅宅物理理性能能保护护，主主要包包括保保温、、隔热热、隔隔声、、防尘尘及防防火、、防跌跌、防防滑、、防晒晒，延延长住住宅的的使用用寿命命。第第五，，设施施设备备安装装，主主要包包括：：厨房房橱柜柜（灶灶及洗洗池））、卫卫生间间洁具具（洗洗浴便便及其其隔断断）等等。②装装饰内内容：：一是是家具具，二二是家家用电电器及及灯具具，三三是各各种饰饰物（（窗帘帘、床床上用用品、、挂画画、摆摆花、、艺术术品等等）。。可以看看出，，装修修内容容以实实用主主，有有很广广泛的的通用用性，，不同同之处处在于于所选选用材材料和和设备备的档档次和和色调调。装装饰内内容以以展现现住户户的情情趣爱爱好为为主，，完全全可以以由个个人选选择，，不影影响个个性发发挥。。在装装修阶阶段，，为了了满足足住户户的个个性要要求，，可以以把部部分材材料和和设备备按照照不同同档次次和色色调列列出菜菜单，，供用用户选选择。。把部部分材材料和和设备备装修修的多多样化化表现现在不不同套套型采采用不不同““菜单单”的的差异异上。。5、从从样板板房和和装修修菜单单做起起为了推推行商商品住住宅装装修一一次到到位，，首先先要在在每个个套型型中做做出样样板间间来，，样板板间应应以交交付给给购房房者的的实景景为主主，以以带个个性化化装饰饰为辅辅，真真实地地反映映装修修一次次到位位的内内在质质量。。针对对样板板间列列出既既保证证其通通用性性功能能，又又具有有不同同档次次、色色调、、形式式的装装修菜菜单。。①客客厅内内项目目有：：地坪坪、墙墙面、、平顶顶、灯灯具、、开关关插座座、室室内门门、门门窗套套线、、门锁锁、窗窗台板板等，，其中中地坪坪可选选择材材料有有：复复合木木地板板、地地砖等等，可可选择择色调调有：：深（（暗红红色））、浅浅（米米黄色色）、、中间间（驼驼色））等。。②厨厨房内内项目目有：：地坪坪、墙墙面、、平顶顶、灯灯具、、开关关插座座、橱橱柜、、台面面、洗洗涤盆盆等，，其中中橱柜柜面板板可选选择色色调有有：深深绿色色、浅浅绿色色、谈谈黄色色等③卫卫生间间内项项目有有：地地坪、、墙面面、平平顶、、灯具具、开开关插插座、、洁具具、台台面等等，其其中洁洁具可可选择择高、、中、、低档档，可可选择择色调调有：：白色色、骨骨色等等。为了使使用户户深入入细致致地了了解装装修作作法，，可在在展示示样板板间的的同时时，展展示菜菜单上上备选选材料料的样样板，，设备备的样样品及及色样样、效效果图图等。。总之之，住住宅开开发单单位应应在推推行商商品住住宅装装修一一次到到位的的工作作中，，进一一步贯贯彻落落实为为客户户服务务的宗宗旨，，在完完善自自身机机制的的同时时，以以积极极的态态度与与购房房者紧紧密配配合，，使住住宅建建设有有一个个更好好更快快地发发展。。1.4隔隔声性性能楼板、、墙体体（包包括外外墙、、分户户墙与与内隔隔墙））、户户门及及管道道与设设备的的隔声声、减减振、、防噪噪性能能是影影响住住宅室室内声声环境境的几几个重重要方方面。。所谓““计权权”概概念，，是因因为人人的听听觉构构造和和心理理原因因在不不同声声环境境和音音频条条件下下，人人对各各种不不同声声音的的感知知是有有选择择的，，即客客观上上所有有的声声音并并不能能全为为人所所感受受，故故在声声学测测量时时，为为能反反映客客观声声音的的主观观感觉觉，对对不同同频率率成分分作不不同计计权衰衰减，，这样样测得得的声声学量量—声声级为为计权权声级级。1.4.1楼楼板A33楼楼板标标准化化撞击击声A34楼楼板的的空气气声隔隔声如果是是低温温辐射射采暖暖地板板，其其构造造做法法可满满足楼楼板计计权标标准化化撞击击声压压级和和楼板板空气气声计计权隔隔声量量要求求,作作为为3A级住住宅必必须达达到50dB。。1.4.2墙墙体A35分分户墙墙空气气声计计权隔隔声量量120厚混混凝土土墙内内外抹抹灰、、190厚厚混凝凝土空空心砌砌块墙墙内外外抹灰灰、240厚砖砖墙内内外抹抹灰，，均能能满足足分户户墙空空气声声计权权隔声声量要要求，，作为为3A级住住宅必必须达达到50dB。。A36含含窗外外墙的的空气气声计计权隔隔声量量A37户户门空空气声声隔声声户门空空气声声计权权隔声声量应应达到到30dB。A38与与卧室室和书书房相相邻的的分室室墙的的空气气声隔隔声一般轻轻质隔隔墙条条板、、轻钢钢龙骨骨双面面纸面面石膏膏板，，均能能满足足分室室墙的的空气气声计计权隔隔声量量要求求。1.4.3管管道A39排排水管管道平平均噪噪声量量≤50dB近年来来住宅宅排水水管大大量采采用塑塑料管管,材材轻、、壁薄薄、噪噪声大大,应应集中中设在在封闭闭的管管井里里。A40电电梯、、水泵泵、风风机、、空调调等设设备采采取了了减振振、消消声和和隔声声措施施应尽量量避免免将卧卧室和和书房房与电电梯井井相邻邻，否否则必必须加加设隔隔声墙墙体。。1.5设设备备设设施施1.5.1厨厨卫卫设设备备A41厨厨房房按按““洗洗、、切切、、烧烧””炊炊事事流流程程布布置置，，管管道道定定位位接接口口与与设设备备位位置置一一致致，，方方便便使使用用A42厨厨房房设设备备成成套套配配置置A43卫卫生生间间平平面面布布置置有有序序、、管管道道定定位位接接口口与与设设备备位位置置一一致致，，方方便便使使用用A44卫卫生生间间沐沐浴浴、、便便溺溺、、盥盥洗洗设设施施配配套套A45洗洗衣衣机机位位置置设设置置合合理理，，并并设设有有洗洗衣衣机机专专用用水水嘴嘴与与地地漏漏，，有有凉凉衣衣空空间间1.5.2给给排排水水与与燃燃气气系系统统A46给给排排水水与与燃燃气气设设施施完完备备A47给给排排水水、、燃燃气气系系统统的的设设计计容容量量满满足足国国家家标标准准和和使使用用要要求求A48采采用用循循环环热热水水系系统统24小小时时集集中中供供应应或或预预留留热热水水管管道道和和热热水水器器位位置置A49室室内内排排水水设设备备和和器器具具分分别别设设置置存存水水弯弯，，存存水水弯弯水水封封深深度度≥≥50mmA50室室内内排排水水立立管管检检查查口口设设在在管管井井内内时时，，有有方方便便清清通通的的检检查查门门或或接接口口A51室室内内排排水水系系统统不不与与会会所所和和餐餐饮饮业业的的排排水水系系统统共共用用排排水水管管，，在在室室外外相相连连之之前前设设水水封封井井A52管管道道、、管管线线布布置置采采用用暗暗装装，，布布置置合合理理；；燃燃气气管管道道及及计计量量仪仪表表暗暗装装时时，，采采用用相相应应的的安安全全措措施施A53厨厨房房和和卫卫生生间间立立管管集集中中设设在在管管井井内内，，管管井井紧紧邻邻卫卫生生间间和和厨厨房房布布置置A54户户内内计计量量仪仪表表、、阀阀门门和和检检查查口口等等的的位位置置方方便便检检修修和和日日常常维维护护A55给给水水总总立立管管、、雨雨水水立立管管、、消消防防立立管管和和公公共共功功能能的的阀阀门门及及用用于于总总体体调调节节和和检检修修的的部部件件，，设设在在共共用用部部位位1.5.3采采暖暖、、通通风风与与空空调调系系统统A56在在自自然然状状态态下下居居住住空空间间通通风风顺顺畅畅，，外外窗窗可可开开启启面面积积不不小小于于该该房房间间地地面面面面积积的的1/20A57严严寒寒、、寒寒冷冷地地区区设设置置采采暖暖系系统统和和设设备备A58空空调调室室外外机机位位置置和和风风口口等等设设施施布布置置合合理理，，冷冷凝凝水水单单独独有有组组织织排排放放A59设设有有组组织织的的换换气气装装置置或或新新风风系系统统随着着住住宅宅外外围围护护结结构构气气密密性性能能的的提提高高，，住住宅宅室室内内新新风风的的补补给给大大多多需需要要通通过过开开窗窗来来实实现现，，开开窗窗引引入入新新风风既既无无法法保保证证新新风风的的质质量量（（包包括括洁洁净净度度、、温温湿湿度度）），，又又不不利利于于节节能能，，因因此此可可根根据据舒舒适适度度要要求求考考虑虑设设置置换换气气装装置置或或新新风风系系统统。。A60厨厨房房设设竖竖向向和和水水平平烟烟（（风风））道道有有组组织织地地排排放放油油烟烟，，竖竖向向烟烟（（风风））道道最最不不利利点点最最大大静静压压≤≤-1.0Pa，，如如达达不不到到时时，，6层层以以上上住住宅宅在在屋屋顶顶设设机机械械排排风风装装置置A61严严寒寒、、寒寒冷冷地地区区卫卫生生间间设设竖竖向向风风道道A62暗暗卫卫生生间间及及严严寒寒、、寒寒冷冷地地区区卫卫生生间间设设机机械械排排风风装装置置A63采采暖暖供供回回水水总总立立管管、、公公共共功功能能的的阀阀门门及及用用于于总总体体调调节节和和检检修修的的部部件件，，设设在在共共用用部部位位1.5.4电气设设备与设施施A64除除布置洗衣衣机、冰箱箱、排风机机械、空调调器等处设设专用单相相三线插座座外，电源源插座满足足组数要求求A65每每套住宅的的空调电源源插座、普普通电源插插座与照明明应分路设设计，厨房房电源插座座和卫生间间设独立回回路，满足足分支回路路数要求A666层及以以下多层住住宅设电梯梯A67☆☆7层及以以上住宅设设电梯，12层及以以上至少设设2部电梯梯，其中1部为消防防电梯A68楼楼内公共部部位设人工工照明，照照度≥30lxA69电电气、电讯讯干线（管管）和公共共功能的电电气设备及及用于总体体调节和检检修的部件件，设在公公用部位1.6无无障碍设施施1.6.1套内无无障碍设施施A70户户内同层楼楼（地）面面高差≤20mmA71入入户过道净净宽≥1.2m，其其他通道净净宽≥1.0mA72户户内门扇开开启净宽度度≥0.8m1.6.2单元公公共区域无无障碍设施施A737层及以上上住宅，每每单元至少少设一部可可容纳担架架的电梯，，且为无障障碍电梯A74公公共出入口口有高差时时，设轮椅椅坡道和扶扶手，且坡坡度符合要要求1.6.3住区无无障碍设施施A75住住区内各级级道路按无无障碍要求求设置，并并保证通行行的连贯性性A76公公共绿地的的入口、道道路及休息息凉亭等设设施的地面面平整、防防滑，地面面有高差时时，设轮椅椅坡道和扶扶手A77公公共服务设设施的出入入口通道按按无障碍要要求设计A78公公用厕所至至少设一套套满足无障障碍设计要要求的厕位位和洗手盆盆在这里要着着重阐述一一下“住宅宅设计科学学化、精细细化、人性性化”问题题：住宅是为满满足人的居居住行为而而建造的，，随着经济济社会的发发展，人民民生活水平平不断提高高，对住宅宅的规划设设计提出了了更高的要要求。所谓住宅设设计科学化化就是要按按照人体尺尺度、生活活规律、精精神感受合合理确定使使用空间；；所谓住宅宅设计精细细化就是要要紧密配合合各种生活活行为，精精确而又细细致的安排排户内全部部设施；所所谓住宅设设计人性化化就是要充充分适应人人的生理和和心理要求求，为居住住者提供安安全、舒适适、便利、、健康的生生活空间。。住宅科学化化、精细化化、人性化化涉及到住住宅的每个个角落，表表现形式千千变万化，，在实际运运用过程中中，存在诸诸多不容回回避的问题题。因此，，对住宅科科学化、精精细化、人人性化的探探讨是与时时俱进永无无止境的。。1、套型功功能设计套型也称户户型，是按按不同使用用面积、居居住空间组组成的成套套住宅类型型，应具备备实用性、、安全性、、可变性、、艺术性的的基本特征征和满足生生理分区、、功能分区区、动静分分区、干湿湿分离的要要求。同时时，套型应应符合可持持续发展的的原则，以以适应不同同家庭组成成的变化和和消费层次次的提高。。套型规模不不是越大越越好，90～120m2也能能做出很舒舒适的套型型。，中小小套型的实实现更不能能以牺牲功功能为代价价。通常在住宅宅内活动的的人主要是是家庭成员员、宾客及及保姆，这这些人在住住宅内从事事睡眠、休休息、起居居、会客、、学习、娱娱乐、餐饮饮、卫生等等活动，套套型也依此此不同功能能进行分区区，如公共共活动区——客厅、餐餐厅、过厅厅；私密休休息区—卧卧室、书房房、保姆房房；辅助区区—厨房、、卫生间、、储藏室、、阳台等。。设计上要要充分考虑虑功能分区区布局合理理、开间进进深尺度适适宜、房型型空间规整整简洁、管管线设备配配置得当。。套型内尽尽量减少走走道面积，，无狭窄通通道或其他他难以利用用的空间，，公摊面积积小，得房房率高，有有效降低工工程造价，，外型规整整有利节能能。套型规模通通常表现为为居住空间间的数量和和建筑面积积。目前大大多数家庭庭选择二室室二厅（或或一厅）一一卫、三室室二厅二卫卫（或一卫卫），建筑筑面积一般般为90-120m2。在确确定套型规规模时，必必须通过科科学、准确确、全面的的市场调查查，改变套套型面积越越大越好的的观念，避避免大而无无用，大得得不当，浪浪费资源。。2、房间空空间设计房间设计是是套型功能能成败的关关键，房间间设计的合合理与否又又取决于对对空间尺度度的准确把把握。空间间尺度适宜宜，房间的的舒适度就就增强，业业主就能获获得身心愉愉悦的室内内居住环境境。①过厅。。是由户外外到室内的的过渡空间间，设在入入户门口处处。其作用用是避免开开门见厅、、一览无余余，也是辨辨别来客身身份的缓冲冲地带。过过厅应设柜柜子，壁橱橱、衣帽勾勾、物品架架等，要考考虑照顾老老人和孩子子，还要给给轮椅留出出足够的回回旋空间。。过厅应设设一面镜子子，增加足足够的亮度度，便于整整理容貌、、清扫卫生生。有的设设计让过厅厅有自然采采光起到了了很好的效效果。过厅厅使用面积积一般2-3m2为宜。②客厅。。客厅在套套型里的重重要性居于于各房间首首位，属于于外向型公公用动态空空间，也是是家人迎宾宾会客的重重要场所。。客厅主要要有开敞式式和独立式式，目前采采用较多的的是开敞式式客厅。客客厅是套型型内各房间间中面积最最大的，但但要大得适适当，使用用面积不超超过30m2左右右,一般不不小于16m2，，开间不小小于3.6m，可可布置家具具的实墙长长度不小于于3m。。另外，客客厅与阳台台是最有发发展潜力的的空间，也也是形成套套内景观特特色之所在在，应当引引起设计师师的高度关关注。③卧室。。卧室乃安安逸、私密密的就寝之之所，分为为主卧室和和次卧室。。主卧室有有明确的独独立性，应应尽量朝南南，远离入入户门，避避免直对客客厅。室内内设有独立立卫生间和和贮衣间，，主卧室使使用面积一一般不小于于12m2，开间间不小于3.6m。次卧室室使用面积积一般10-12m2，开开间不小于于3m。。保姆房最最好与兼有有洗衣机功功能的工作作阳台连接接，使用面面积6m2左右。。④工作室室（书房））。工作室室是工作和和学习的房房间，内向向型私密性性较强，一一般根据使使用者的文文化层次和和职业特点点，具有书书房、电脑脑房、画室室及琴房等等功能，以以书房最为为常见。书书房北置为为宜，自然然光线比较较柔和，作作电脑房应应设置宽带带安装插座座，作琴房房要考虑门门窗隔音及及墙面吸声声处理。使使用面积因因使用者需需求不一，，一般以8-10m2较为为适宜。⑤餐厅。。常设在靠靠近厨房和和客厅附近近。目前普普遍采用餐餐厅与客厅厅合并设置置，比较节节省面积，，为减少相相互干扰，，餐厅与客客厅应适当当加以分隔隔，使用面面积一般不不小于8m2，开开间不小于于3m。。⑥厨房。。厨房是专专门处理家家庭膳食的的房间。在在制作过程程中产生大大量垃圾、、油烟、蒸蒸气、噪声声、污水等等污染物，，应远离客客厅和卧室室。一般厨厨房都是独独立设置，，目的是有有效隔绝污污染扩散。。厨房内应应设有足够够的操作台台面和贮存存空间，满满足各类家家电及物品品摆放的需需求。合理理布置各种种管线，相相对集中，，保持空间间的完整性性。使用面面积一般不不小于6m2，净净宽不小于于1.5m左右、、多附带工工作阳台。。⑦卫生间间。卫生间间目前存在在的问题较较多，面积积太小，通通风差，洗洗厕不分、、管道布置置不合理、、开门正对对客厅、餐餐厅或入户户门等。卫卫生间应提提倡洗、浴浴、厕功能能分隔互不不干扰的布布置形式，，提高其使使用舒适度度，如采用用这种布置置形式套型型内就不一一定要设两两个卫生间间了。⑧阳台。。住宅阳台台也是一个个具有特定定功能的空空间，在北北方寒冷地地区经常用用玻璃窗将将其封闭，，除具有采采光、观景景、洗晒等等功能外，，还可以增增加与之相相连房间的的面积及空空间进深感感。阳台本本身也是一一个景观，，其造型和和材质、色色彩应用，，打破了住住宅外观单单调、沉闷闷、粗糙、、笨重的感感觉，成为为住宅的一一个亮点。阳台又分为为南阳台和和北阳台。。南阳台是是住宅中的的主阳台，，常与客厅厅相连，使使其成为客客厅的自然然延伸。北北阳台是住住宅中的家家务阳台，，多与厨房房相连，设设有水龙头头、地漏、、电插座及及洗衣机、、晾衣架等等。现阶段段常在封闭闭阳台一端端加一个小小露台，是是很受欢迎迎的做法。。⑨贮藏间间，贮藏间间是解决过过季衣被、、备用食物物、各种工工具及杂品品存放不可可忽视的空空间，贮藏藏间可以集集中设置，，也可以分分散设置，，与装饰巧巧妙结合，，能更好地地利用室内内空间。3、门窗尺尺度设计户门宽度加加大。《住住宅设计规规范》规定定户门洞口口宽度为0.9m，，安装了保保温防盗门门以后，净净宽不足0.8m，，不便于搬搬家具。其其洞口宽度度应扩大到到1.0m。门可以以采用大小小扇，解决决平时和搬搬家具时不不同宽度的的要求。合理控制窗窗洞面积。。住宅内各各主要使用用房间的窗窗地比规定定为1:7。按窗高高1.5m计算，窗窗宽为1.2m时可可满足12m2房房间采光。。一个25m2的的房间，窗窗宽2.4m就足足够了。现现在很多设设计所采用用的窗宽都都大很多，，有的还要要把窗台降降低，甚至至做成落地地窗，这样样既增加了了建筑造价价（窗的造造价约是墙墙的2.5倍），也也增加了建建筑耗能（（窗的能耗耗约是墙的的4倍）。。尤其在北北方寒冷地地区更不能能像南方地地区那样随随意加大开开窗面积。。合理采用窗窗的形式。。住宅窗除除普通形式式外，还有有凸窗、飘飘窗、落地地窗、转角角窗等，这这些窗基本本属于景观观窗，是为为观赏窗外外景色或者者丰富住宅宅本身的外外部造型而而设置的，，必须与环环境紧密结结合，否则则就失去了了应有的作作用。采用用凸窗要增增加面积，，采用飘窗窗挑出尺寸寸不能过大大，特别是是窗下安装装散热器时时，要便于于开窗。采采用落地窗窗或低窗台台要有安全全围护措施施。采用转转角窗要注注意不能影影响室内家家具的布置置。2环境性性能2.1用用地与规划划2.1.1用地B01因因地制宜、、合理利用用原有地形形地貌B02重重视场地内内原有自然然环境及历历史文化遗遗迹的保护护和利用B03☆☆远离污染染源，避免免和有效控控制水体、、空气、噪噪声、电磁磁辐射等污污染B04按按照住区规规模,合理理确定规划划分级,功功能结构清清晰,住宅宅建筑密度度控制适当当,保持合合理的住区区用地平衡衡通常以住区区用地规模模衡量和分分析住区规规划功能结结构，要确确定适当的的建筑密度度，以保持持合理的住住区用地平平衡。B05住住栋布置满满足日照与与通风的要要求、避免免视线干扰扰为了保证日日照和通风风，住栋拼拼接不宜过过长，尽量量避免采取取围合布置置形式。B06空空间层次与与序列清晰晰,尺度恰恰当B07院院落空间有有较强的领领域感和可可防卫性,有利于邻邻里交往与与安全2.1.3道路交交通B08道道路系统架架构清晰、、顺畅，避避免住区外外部交通穿穿行，满足足消防、救救护要求；；在地震设设防地区，，还应考虑虑减灾、救救灾要求B09出出入口选择择合理，方方便与外界界联系B10住住区内道路路路面及便便道选材和和构造合理理一方面要求求选用的材材料，在阳阳光照射下下不要产生生挥发性有有害物质，，避免对人人体的影响响；另一方方面要