某国际商贸城营销方案

五洲国际商贸城

营销方案五洲国际商贸城

营销方案1第一部分：

项目招商策略第一部分：

项目招商策略2招商目标分析招商区域分析租金厘定因素租金策略招商控制策略具体招商政策招商手段招商目标分析3项目招商策略招商目标分析项目开盘前招商目标：确保项目在开盘前完成10%的招商率，目标商家主要针对主力商家、品牌商家及面积需求大的商家。全面招商期招商目标：项目全面招商后六个月内完成70%的招商率，目标商家为前期积累商家本地意向商家及重庆周边商家。招商冲刺阶段招商目标：通过对项目推广及广告轰炸，震撼业界，成功塑造“五洲国际西部商贸博览城”品牌形象，提升五洲国际集团的企业品牌。增强商家的投资信心，加强对周边市场的招商力度，在开业前完成90%的招商率。项目招商策略招商目标分析项目开盘前招商目标：4项目招商策略招商区域分析招商核心区域：重庆主城区的厂家、代理商、经销商及个体商家。五金机电商家：重庆主城区五金机电厂家、代理商以及门市分销商。家具建材商家：重庆主城区家具建材厂家、总代理商及门市分销商。汽摩配商家：重庆主城区汽摩配总代理、经销商以及门市分销商，汽车、摩托车代理商及经销商。项目招商策略招商区域分析招商核心区域：5项目招商策略招商区域分析招商辅助区域：荣昌周边城市、重庆、成都区域的厂家、代理商和经销商（招商前期重点开发区域）。五金机电商家：荣昌周边区县五金机电厂家、代理商以及门市分销商。家具建材商家：荣昌周边区县家具建材厂家、总代理商及门市分销商。汽摩配商家：荣昌周边区县汽摩配总代理、经销商以及门市分销商，汽车、摩托车代理商及经销商。项目招商策略招商区域分析招商辅助区域：6项目招商策略租金厘定因素本地市场租金参考地段/区域总面积建面租金元/方/月管理费元/方/月租期年免租期递增付租方式汇宇建材城12万30—45（一层）包含在租金2免租一年2年内无半年付百安星城-精品卖场3.6万24（二层）包含在租金1无无半年付畜牧市场1.2万方15--25包含在租金1无10%年付昌州大道约3万方25--38包含在租金3-10无5%年付项目招商策略租金厘定因素本地市场租金参考地段/区域总面积建面7项目招商策略租金厘定因素同类市场租金参考市场名称租价总建筑业态汇宇建材市场30-45元/平方/月35万建材、家居、三期小商品百安国际建材家居广场24元/平方/月（二层）3.6万超市、家居建材、农贸市场荣昌畜牧产品交易市场15-25元/平方/月15.1万饲料、兽药、农资农机、副食品大足龙水五金城45-60元/平方/月6万日用五金，少部分机电五金双湖机电市场未定483亩五金机电，二手车、矿山锻压设备数码市场。中国泸州西南商贸城35-45元/平方/月700亩泸州市龙马潭区蜀泸大道永川商贸城30-40元/平方/月352亩小商品、服装服饰、家居建材、家具重庆永川汽摩机电城未定100亩汽车、摩托车、汽车用品、配件茂田国际建博城30-40元/平方/月12万居、建材、五金、灯饰大川国际建材城50-65元/平方/月30万建材家具，家用五金项目招商策略租金厘定因素同类市场租金参考市场名称租价总建筑业8项目招商策略租金策略1.租约期限：建议第一个合同期为三年，以达到吸引品牌商家和主力商家的进驻及快速招商的目的。2.税收及工商管理优惠政策：进行政府攻关，减免进驻商户的相关税费，减少商户经营成本。3.分阶段进行租金优惠政策：结合工程进度及总体招商阶段制定递增式租金及、管理费策略，督促商户尽早签约进驻。

4.租金策略：本项目的租金比周边的平均价格下浮10%—20%，来吸引商家的进驻，打乱市场，促使尽快开业收益。项目招商策略租金策略1.租约期限：建议第一个合同期为三年，以9项目招商策略租金策略租金定价权重分析可类比市场分析价格权重比例确定表类比项分值汇宇昌州大道百安星城畜牧市场大足五金双湖机电国际机电五金泸州西南本案政府支持108规模109区位109交通1513开发商实力109新老市场109市场需求1514停车方便1010物业条件1010总计10091租金价格C-权重比值-权重价格-整体均价P-21.47所占比例I9991289138784350.803240%12.85391012146353250.5518.7520%3.758581389129981300.702710%0.279981398139888300.80275%1.356561076137767300.6527.754%1.119971289118882300.8031.54%1.269881287128678500.8046.52%0.9310991599149993450.9542.7515%6.21项目招商策略租金策略租金定价权重分析可类比市场分析价格权重比10项目招商策略租金策略根据市场调查总结，为达到销售和招商的平衡，同时利益最大化，项目租金为：考虑到目前市场对项目了解程度不够，先以以下租金推出市场：租期三年，租金22元/㎡/月之后再根据招商情况做适当调整。1,2层整体均价22元/㎡/月项目招商策略租金策略根据市场调查总结，为达到销售和招商的平衡11项目招商策略租金策略针对第三层商铺，建议如下：1、三楼基本无商业使用价值，可作为主力商家配套公寓及办公功能使用。2、三楼如改变商业用途，将增加成本。3、建议三楼暂不招商和销售，等本项目商业氛围比较成熟再招商和销售，必将在现有的基础上大大增加招商和销售收入。4、三层用途：前期可以免费送给主力商家和品牌商家使用1-2年，作为其办公及住宿需求，促进主力商家和品牌商家进驻。项目招商策略租金策略针对第三层商铺，建议如下：12项目招商策略大客户租金策略为吸引主力商家、品牌商家及大面积商家进驻本项目，扩大本项目的影响力，保证项目后续经营的稳定和连续性，建议对该类商家实行有力度的租金优惠政策。厂家直营、一线品牌代理商行业内具有影响力的大商家大商家的界定：一次性租赁10间以上的客户，租金为20元/㎡/月项目招商策略大客户租金策略为吸引主力商家、品牌商家及大面积商13项目招商策略招商控制策略1、严格按功能分区及业态规范分类招商；2、在招商前期销控部分好位置，预留给品牌大户和厂方；3、规范市场，严格的准入制度，制造拒绝“反效应”，提高项目知名度;4、制定严格的商户准入制度，确保商户质量；5、规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力；项目招商策略招商控制策略1、严格按功能分区及业态规范分类招商14项目招商策略具体招商政策1、租期：3年2、租金：均价22元/㎡/月（根据地段和主次过道等情况具体划分）3、付款方式：

1、纯租赁户：

1）、一次性付10个月，用36个月；

2）、分期付：第一年一次性交6个月用一年，第二年再交6个月用二年；

2、自营户：

1）、一次性付9个月用36个月。4、大活动期间优惠：另行申请，原则不超过1个月免租期优惠。5、特殊大商家优惠：特殊情况特殊处理。项目招商策略具体招商政策1、租期：3年15项目招商策略具体招商政策6、管理费：第一年免，后两年按市场价格收取。

7、装修开业补贴：一二层连租：3000元/间。

8、递增率：无

9、保证金：2000元/间。

10、交楼标准：

1）公共部分：通道水泥地面、墙刷白、照明、停车位

2）商铺：毛胚交房、水泥地板、一次消防、上下水、电源、电话线、网线等。

项目招商策略具体招商政策6、管理费：第一年免，后两年按市场价16项目招商策略任何专业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、市场规模、商业业态不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。放水养鱼，做大市场项目招商策略1.与政府、相关行业协会形成战略联盟，迅速启动招商。首攻周边渝西川东五金机电，汽摩配件，家具建材产业重地、联合当地政府和行业协会，成片击破。2.整合四川，重庆地区五金机电，汽摩配件，家具建材集群地资源，拜访式深入招商。3.针对五金机电，汽摩配件，家具建材行业大户实施“头羊”策略、整合名人效应迅速带动招商。4.针对市场中或行业的大户，实施“头羊”策略，以较优惠的方式或条件邀请有影响力和号召力的大客户进驻，形成“羊群”效应，促进小商户跟进。5.聘请业界名人、名企老总、政府协会知名人士作为本项目的行业顾问，提高知名度的同时，得到优质的行业建议。政府联姻，大户先行项目招商策略任何专业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平17项目招商策略项目招商策略以外压内，重在造势重庆主城区及周边区县招商，其目的在于形成以外压内的招商态势，为项目的宣传造势，通过招商的进行，制造不间断的新闻话题，使得项目迅速树立起知名度，扩大影响力，可谓未开先红。同时，通过招商工作的进行，网罗重庆主城区及周边区县优秀的品牌企业的进驻，建立本地商家对项目的信心，从而更是产生危机感。项目招商策略项目招商策略以外压内，重在造势重庆主城区及周边区18召开五洲国际商贸城招商推介会讲解荣昌五洲国际商贸城的运营理念、生意机会，通过发布会扩大荣昌五洲国际商贸城的影响，并利用政府的影响力、龙头商家的号召力，坚定其它商户进驻的信心及决心，并借此开展招商。目标商户：通过邀请函邀请选定登记的意向商家及厂家。特邀嘉宾：重庆市政府领导、市经贸委领导、重庆市各行业协会、四川各行业协会、荣昌县政府领导，荣昌经贸委领导，各行业协会、重庆家具建材，五金机电，汽摩配件业界知名人士等。项目招商策略召开五洲国际商贸城招商推介会项目招商策略19全面媒体配合1、户外广告、报纸、广电传媒塑造项目形象，给商家造成视觉和感官上的冲击，调动商家投资的积极性。2、与目前比较成熟的网站（搜房网以及一些行业网站等）的服务商合作，有效招商。3、编制本项目的专业刊物让所有厂方经销商了解项目，吸引商家，促进招商，并成为赢利的可能。项目招商策略全面媒体配合项目招商策略20第二部分：

项目营销策略第二部分：

项目营销策略21目标客户群认购规则销售策略返租策略推售策略销售方式价格策略开盘方式价值分区收益测算目标客户群22我们的购买客户是谁？在哪？他们关心什么？自营户首选，投资户次之荣昌县区具有投资意识，购买力强的自营业主其它临近乡镇的私营业主，公务员等信心是前提，运营是保障，回报不忽悠项目销售策略目标客户群我们的购买客户是谁？在哪？他们关心什么？项目销售策略目标客户23项目销售策略认购规则品牌商家成功认购是口碑成交基础认购遵循以下优先原则品牌商家，行业龙头商户品牌商家大客户，可优先选铺，带动自营户优质自营户，行业翘楚鼓励具有购买力自营户购买，带动其它租赁户投资客以荣昌县城及本地乡镇投资客为主，适当做区域推广项目销售策略认购规则品牌商家成功认购是口碑成交基础24项目销售策略返租策略返租策略零风险投资计划3+7委托经营，24%租金一次性返还全部采取10年（3+7）统一经营模式前三年24%一次性从总价中扣除（7%+8%+9%）后7年根据实际租金返租，收取10%的租金，用于市场推广基金项目销售策略返租策略返租策略零风险投资计划全部采取10年（325首次开盘，仅开交易区展厅区视交易区销售情况决定何时公开1、充分挖掘自营户的客户资源，给与最优惠的价格，最优惠的政策，力争自营户的份额占到总面积的40%以上。2、充分挖掘荣昌下属乡镇以及临近城市的自营户。3、认筹时区分投资户和自营户的认筹卡，开盘时视认筹情况定如何选铺。项目销售策略推售策略首次开盘，仅开交易区1、充分挖掘自营户的客户资源，给与最优惠26集中客户积累、集中发售：集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用公开发售前集中回访、价格测试：集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。集中认筹，集中发售提高开盘解筹率，降低风险（详细方案认筹前通知）项目销售策略销售方式集中客户积累、集中发售：集中认筹，集中发售项目销售策略销售方27项目销售策略价格策略分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点销售准备期客户积累期项目销售策略价格策略分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临28项目销售策略开盘方式

抽签解筹（详细方案开盘前通知）本项目铺位数量多需要积累大量客户，认筹一开始就明确抽签解筹：告之客户第一个和最后一个认筹，选择铺位机会同等，可以实现更多的认筹量；解筹当天客户均有第一个选铺的机会，所以都会达现场，不会出现解筹冷场情况；可以在轻松的环境下等待抽签，易控制秩序；解筹方式优劣势对比：解筹方式优势劣势认筹号顺序可以在认筹初期达成认筹；当认筹到一定数量时，客户会认为自己没机会选好的位置，不愿意认筹；排队解筹可以通过梯度优惠实现多认筹；很多客户不愿意很早到现场排队，会认为排不到前面，就不到达现场，造成解筹冷场，且开盘客户多，保持排队持续很难控制；抽签解筹可以多认筹、开盘不冷场、易管理；无项目销售策略开盘方式抽签解筹（详细方案开盘前通知）本项目铺29项目销售策略价值分区价值区域Ⅰ：交易区四周沿路区域无论是车流动线还是人流动线均处于最佳位置。其中，交易区主入口位于迎宾大道旁，迎宾大道主入口临近商铺应该是本项目的最高价值标杆；价值区域Ⅱ：市场内各个主通道入口周围人流动线与昭示性具备优势，因此，定位为交易区的二类价值区域；价值区域Ⅲ：剩余内铺区域无论在车流动线和人流动线上均无法与一、二类区域相比，因此归入三类区域。项目销售策略价值分区价值区域Ⅰ：交易区四周沿路区域无论是车30项目销售策略价值分区项目销售策略价值分区31价格制定说明项目物业主体为内街铺，目前荣昌同类项目较少，在售可直接参考的项目不多。据市场调查，汇宇物业形态与本项目较为相似，且同属于一个片区，直接参考意义较大。因此，本项目定价的在售项目汇宇参考主要为为主，同时参考片区其他项目售价；另外，本项目售价的制定同时参考了项目周边市场及荣昌专业市场较为集中的街区和同类型项目的租金水平，通过返算检验和评估市场比较法得出的价格；最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。价格制定方法市场比较法租金还原法综合判断，确定项目销售均价项目销售策略价格策略价格制定说明项目物业主体为内街铺，目前荣昌同类项目较少，在32第一层实收均价6200元/㎡比较因素权重%可类比项目本项目汇宇建材大足五金永川汽摩双湖机电泸州商贸位置15%866699交通20%756798规模15%128891413成熟度20%171710101010行业前景30%202221212828合计100%625851537068一层均价A65004500400042987000

权重值比例B1.091.171.331.280.97

权重均价C70855265532055016790

可参考度D40%10%20%20%10%100%一层权重均价E2834526106411006796203市场对比法项目销售策略交易区价格策略第一层实收均价6200元/㎡比较因素权重%可类比项目本项目汇33路段/片区平均租金（元/方/月）付租方式大足20-33年付双湖未定未定泸州35-45分阶段付租金自贡30-40年付目前周边商业氛围较为淡薄，而项目自身多为内街铺，商业价值相对街铺较弱。考虑到项目属于新入市项目，与成熟片区租金有一定差异，从贴近市场的角度出发一层实收均价6000元/㎡租金还原法路段/片区平均租金（元/方/月）付租方式汇宇市场35半年付百安星城30半年付畜牧科技15-25年付昌州大道25年付整体租金取中值30元/平米/月投资回报率按照行业标准6%计算参照市场租金，项目由租金还原法测算一层实际售价约为6000元/㎡租金还原法能够比较准确的判断市场类项目，在价值判断中的比值占80%项目销售策略交易区价格策略路段/片区平均租金（元/方/月）付租方式大足20-33年付双34第一层实际成交均价市场上类比项目比较的价格占比20％租金所计算的还原价格比较占比80％6000×80％+6200×20％＝6040元/㎡项目销售策略交易区价格策略汇宇二期为一、二层分开销售，且二层为连廊。一层实际成交价在6500元/㎡第一层实际成交均价市场上类比项目比较的价格占比20％600035第二层实际成交均价二层商业价值约为一层商业价值的50-60%本项目二层与一层连体出售，建议二层商业价值取一层的50%6040×50%=3020元/㎡项目销售策略交易区价格策略汇宇二期二层为连廊，二层实际成交在4500元/㎡本项目二层与一层连体出售，二层价值低于汇宇第二层实际成交均价二层商业价值约为一层商业价值的50-60%36一二层连卖实际成交均价(6040+3020)÷2=4530元/㎡项目销售策略交易区价格策略一二层连卖实际成交均价(6040+3020)÷2=45337项目销售策略交易区价格策略一二层连卖表价均价4530÷0.76=5960元/㎡项目销售策略交易区价格策略一二层连卖表价均价4530÷038标准商铺销售模拟标准商铺面积3.6m×8m×2÷90%=64㎡一套商铺表总价为5960元/㎡×64/㎡=38.1万额外总价优惠38.1万×0.96=36.6万一次性返租价36.6万×0.76=27.8万项目销售策略成交模拟标准商铺销售模拟标准商铺面积3.6m×8m×2÷90%=6439项目销售策略不建议第三层商铺的提前销售：1、三楼商铺基本无商业使用价值，与传统公寓相比，优势不明显。可作为主力商家配套公寓及办公功能使用。2、建议三楼暂不招商和销售，现有定价超过2000元/平米以上，销售将存在很大抗性。等本项目商业氛围比较成熟再招商和销售，必将在现有的基础上大大增加招商和销售收入，实现利益最大化。3、三层用途：前期可以免费送给主力商家和品牌商家使用1-2年，作为其办公及住宿需求，促进主力商家和品牌商家进驻。项目销售策略不建议第三层商铺的提前销售：40以上收益以初步实收价格测算（实际面积存在误差），具体销售收益可能会随着推广的深入及市场接受度有所提升，预计可以总销额可以超过5亿。楼层面积（平米）实收均价（元/m2）总价（亿元）1、2层108162.5445304.893层34841.07暂不推暂不推公寓48872.59暂不推暂不推总计191876.24.89亿元项目销售策略销售收益测算以上收益以初步实收价格测算（实际面积存在误差），具体销售收益41项目销售策略招商销售关系开盘前主力商家和品牌商家签约数量在10家左右。利用主力商和品牌商的品牌号召力，吸引小型商家的投资，小型商家招商在开盘后集中进行。开盘前以销售为工作重心。在充分挖掘自营客户，满足其需求的同时，利用主力商和品牌商的影响力，推动销售。主力商、品牌商签约活动，行业协会、众多小商家跟进造势，增强投资户信心，拉动销售。销售火暴反向推动大商家入驻热销强化经营户信心项目销售策略招商销售关系开盘前主力商利用主力商和开盘前以销售42项目销售策略阶段销售目标目前（7月中旬），售楼处来访客户登记数量已经达到700余组。随着车体、站台、道旗、指示等广告推广形式的铺开，辅之以乡镇路演和派单的进行，达到加速蓄客的效果。到售楼处公开（7月30日），来访客户登记数量达900余组。重庆售楼处公开，随之重庆招商工作将全面展开，到认筹前通过重庆售楼处日常接待，可累计200余组客户。现场售楼处盛大公开活动可短期积累200余组客户。总计1300余组。项目销售策略阶段销售目标目前（7月中旬），售楼处来访客户登记43项目销售策略阶段销售目标认筹日（8月20日）之前，报纸、网络、短信、单张等媒体集中释放信息，短期可增加200组。总计2000余组。正式认筹日当天前来认筹的客户数量总计达2000余组。预计认筹日办理认筹卡的客户数量为1300组。（比例1：1.5）认筹后进行认筹火爆原因的解析，单张更新并派发，广告更新。重庆招商推介会（8月16日）举行。重庆招商推介会短期可增加客户200余组。总计1500余组。项目销售策略阶段销售目标认筹日（8月20日）之前，报纸、网络44项目销售策略阶段销售目标受认筹火爆局面影响，预计认筹日（8月20日）至开盘日（9月24日）期间，新增办理认筹卡达300张。预计至开盘日认筹卡办理数量总计将达1600张。预计首次开盘（9月24日）将售出800间铺位。（比例1：2）一期共推出900间铺位，销售率达90%，销售面积约5.85万方。开盘后炒作，阶段性广告内容更新。项目销售策略阶段销售目标受认筹火爆局面影响，预计认筹日（8月45项目销售策略阶段销售目标首次开盘部分认筹客户未能选中满意铺位，预计将有300组客户在第二次认筹（10月15日）继续办理认筹卡。首次开盘（9月24日）至第二次开盘（12月18日）期间，将举办多次小众推介会及节日活动暖场，小型商家招商也将在开盘后全面启动。期间预计累计办理认筹卡550张。预计第二次开盘（12月18日）将办理850张认筹卡。预计第二次开盘售出400间铺面。（比例1：2）两次开盘预计售出铺面总计达1200间，销售率达80%，销售面积约8.6万平米。项目销售策略阶段销售目标首次开盘部分认筹客户未能选中满意铺位46项目销售策略推盘方式项目销售策略推盘方式47项目销售策略推盘方式第一次开盘共推出36栋商铺，850间铺位，面积约6.6万平米。第一次开盘推出的区域，覆盖了3个价值区域的铺位，以价值较差区域为主，以价值较高区域为辅。有利于优先消化价值区域较低的铺位，解决销售难题。同时也为项目创造更大的升值空间，有利二次开盘的提价销售。项目销售策略推盘方式第一次开盘共推出36栋商铺，850间铺位48第三部分：

项目推广策略第三部分：

项目推广策略49卖点提炼推广策略综述价值塑造推广节点营销推广三部曲推广渠道招商及营销物料卖点提炼50劣势（WEEKNESS）1、该地块水平落差太大，且有大量建筑障碍物，

土地平整等基础成本相对较高；2、该项目位于工业园内，与目前的城市新城区建

设开发主方向不相符，周边今后新建的居住区

等潜力大；威胁（THREATEN）1、重庆下属区县及川东有大量专业市场进入开发密集期，无论业态覆盖，还是规模都比较全，比较大；2、荣昌本地主流产业畜牧生物制药已经新建了一个几十万方的大市场，因此，核心的产业型市场规划基本不靠谱；3、在建材家居类上，本地的汇宇建材市场规模也比较大，形成了对建材家居类的资源占有；优势（STRENGTH）1、该项目总建筑面积100多万方，在规模上有很大优势，容易产生规模效应；2、区域规划、区位属性、交通配置，为项目形成集散型商贸市场提供条件；3、企业在五金机电、汽摩配、装饰建材等等类别专业市场开发经验和市场影响力；4、荣昌在区域中有利的交通条件配置，将形成对周边的强大辐射力；机会（OPPORTUNITY）1、成渝经济区成立，对区域发展带来机会；2、重庆城区大量专业市场外迁，给周边区县承接这个市场，带来机会；3、荣昌作为第七个区域中心城市定位，城市发展提速；项目推广策略项目SWOT分析劣势（WEEKNESS）威胁（THREATEN）优势（STR51核心价值1——规模大辐射广100万㎡中国西部1级商贸博览中心项目作为集五金机电-汽摩配-家具建材-写字楼公寓-精品酒店为一体的商贸集散基地等众多功能的大商贸集群，在渝西川东乃至西部均为稀缺项目，稀缺优势明显；超大规模及辐射力，立足渝西川东、辐射西部，100万平方米超大规模。项目推广策略核心价值解析核心价值1——规模大辐射广100万㎡中国西部1级商贸博览中心52核心价值2——荣昌交通枢纽重庆政府重点打造现代商贸物流中心1、本项目所在地-荣昌位于川东渝西绝对的交通枢纽，东接重庆、西接成都，具备商贸、物流的天然优势，距离成渝铁路、高铁仅5分钟车程，政府统一规划，市场升级一步到位。2、成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，内（江）大（足）高速公路途经荣昌县吴家镇境内。公路运输发达，县内公路形成了纵横交错的路网，有功能完善的二级汽车站;有铁路营运站4个，两条铁路专用线。3、加快完成“半小时荣昌”工程，实施“20分钟镇村”工程，推进“一小时周边”工程。做好站点规划与建设，加大对客货运市场秩序的整顿。项目推广策略核心价值解析核心价值2——荣昌交通枢纽重庆政府重点打造现代商贸物流中心项53核心价值3——市场及行业空白庞大市场需求，商机涌现，门前做大生意！2010年，荣昌全县社会消费品零售总额实现44.5亿元，比上年增长19.4%。周边几大城市圈：成都、泸州、自贡、大足、重庆等地每年上百亿元商品需求，潜在商机巨大。荣昌及临近城市缺乏超大规模的多功能商贸中心，大多零散分布，难以形成商业集群效应，存在市场空白机会点。项目推广策略核心价值解析核心价值3——市场及行业空白庞大市场需求，商机涌现，201054核心价值4——五洲金字招牌中国商业地产最佳营运商保驾护航！五洲集团成功案例五洲集团获得荣誉项目推广策略核心价值解析核心价值4——五洲金字招牌中国商业地产最佳营运商保驾护航！五55整体推广策略借助政府及行业商会高调入市，树立项目形象；前期以销售推广为主，招商为辅，招商支撑和服务销售；销售集中多渠道短期内集中推广造势，可同为招商深化项目形象；招商前期以活动为主，并配合营销关键节点，同时辅以专业媒体推广达成主体销售后，媒体推广重心转向招商，以招商推动销售。推广策略综述项目推广策略整体推广策略借助政府及行业商会高调入市，树立项目形象；推广策56由政府或协会牵线在渝西川东进行项目推介高调包装项目贸易市场功能及规模体现政府对项目招商经营的大力支持价值塑造项目推广策略由政府或协会牵线在渝西川东进行项目推介价值塑造项目推广策略57与重庆及成都等地行业机构及协会的合作成立地区各行业机构及协会在荣昌设立的展销中心、采购中心签订合同或意向书，可以对外宣传炒作；如：中国五金机电制造商联合会，于项目设立建材、五金机电在西部的展销中心；价值塑造项目推广策略与重庆及成都等地行业机构及协会的合作成立地区各行业机构及协会58承办大型西部地区行业交易展览会与国内知名的展览会举办单位洽谈，在荣昌举办展览会利用荣昌的交通、区位优势，由政府组织，与行业协会共同每年在荣昌定期举建材家居、五金机电、商贸展如：2011中国西部五金机电展览交易会中国五洲国际渝西商贸发展高峰论坛价值塑造项目推广策略承办大型西部地区行业交易展览会与国内知名的展览会举办单位洽谈59项目品牌力塑造1、编制市场资讯刊物定期向终端用户发放2、在知名网站和项目网站长期发布资讯3、报纸,电视等传媒定期发布项目资讯4、设立项目运营专项推广资金5、展示项目经营管理对提升投资者有信心的管理条款6、搜集国内和国际采购商名录定期邮寄项目资讯期刊7、成立专业的运营管理公司市场的经营管理是客户最关心的核心问题之一，本项目体量大，市场后续经营管理是投资者信心的重要保障，也是市场成功的关键因素，五洲成功的商业地产模式和信誉是投资者的信心保证。项目推广策略价值塑造项目品牌力塑造1、编制市场资讯刊物定期向终端用户发放市场的经601、解决市场经营的源头问题——市场产业链，采购商、供应商及消费者，为市场找商机，为商家找客户。2、搜集国际、国内相关企业名录，编制“重庆-荣昌五洲采购商”手册，派发给市场经营商户。3、创建项目专业杂志，如五洲国际商贸周刊。4、组织商家到产业基地考察，联系供应企业，形成互动，节约商家成本，为商家找商机。客户服务理念塑造项目推广策略价值塑造1、解决市场经营的源头问题——市场产业链，采购商、供应商及消61项目推广策略高调造势结合精准营销造势方面，通过公关活动、广告、促销三大手段高规格、大气势的炒作，在报纸，电视等硬广告铺垫下，凭借政府营销手段（政府效应是百姓最容易接受的引导方式），树立市场品牌，增强投资信心，有效制造并利用“羊群效应”等多种因素，方才实现到预期目标。招商及投资蓄客方面，针对优质自营和投资客，采用数据库精准营销手段，利用小众行业推介会，短信，DM等进行执行层面的精耕细作。价值塑造项目推广策略高调造势结合精准营销造势方面，通过公关活动、广告62项目推广策略推广节点8.20主力商家意向收集及签约品牌商家招商主力商家签约新闻发布会全面招商事件营销主题营销商家装修经营开业9.245.28招商物料、人员、临时接待处等准备2012.5.1形象广告销售、招商广告及形象广告招商广告及形象广告销售准备交易区认筹交易区开盘正式开业强销期项目推广策略推广节点8.20主力商家品牌商家招商全面招商商家63项目推广策略营销推广三部曲推广核心思路媒体及活动配合线上：各媒体渠道全方位集中轰炸，以户外广告为主，DM、短信等作为重要补充，电视、报纸等作为辅助；线下：阶段大活动事件扩大项目影响力，周末小活动暖场。第一曲：形象树立第二曲：引爆市场第三曲：一锤定音项目面市（形象广告）集中认筹（形象+投资+主力商家）开盘解筹（商家+投资价值）5月28日8月20日9月24日项目推广策略营销推广三部曲推广核心思路媒体及活动配合线上：各64项目推广策略市场形象导入准备阶段前后关键营销思路项目如何在市场上亮相、展开、确立，选择什么样的形式进入市场，成为项目前期推广的关键。新闻发布会虽然是一个较好的入市方式，可对于本项目而言，我们认为力度还不够。在这种情况下，专题研讨会便会增加其分量。以新闻发布会及“中国五洲国际西部商贸高峰论坛”作为项目推广的导火索高峰论坛会目的及优点——掩盖冲淡其商业目的；厚重的专家研讨气氛，易于树立专业的商业队伍的形象；专家学者说出的话具有权威性；容易成为新闻媒介捕捉宣传的题材；项目推广策略市场形象导入准备阶段前后关键营销思路65项目推广策略市场形象深入渝西大事件！政治家、资本家、企业家三强联手，引发城市财富磁场效应。阶段推广思路通过三方合作对话，配合活动事件，贴近大众打动客户，引出项目投资价值点。项目推广策略市场形象深入阶段推广思路通过三方合作66“渝西大事件！”软性新闻炒做项目推广策略市场形象深入市政府领导对荣昌商贸物流的发展见解规划局局长对荣昌南部新区的规划理念发展商对项目规模在荣昌的社会效应发展商对项目运营的坚定信念和成功经验

行业协会对项目开发的前景分析众多代表商家对进驻五洲的理由“渝西大事件！”软性新闻炒做项目推广策略市场形象深入市政府领67项目推广策略市场形象强化西部财富盛宴全球共享五洲国际商贸城引领西部，牵手五洲国际，共创辉煌！阶段推广思路该阶段将得到前期猛烈炒做的成果，在市场上树立项目供不应求的热销形象，同时大肆宣扬发展商在销售中所体现的“责任心”。项目推广策略市场形象强化西部财富盛宴全球共享阶段推广68项目推广策略推广渠道核心渠道活动营销、户外广告、报纸、短信、老代新活动、DM、单张派发；主要渠道电视、电台广告、其他城市分销、网络广告、专业性杂志及网站、公交车体其他渠道去荣昌万人以上的大型企业进行宣讲，乡镇路演等。也可利用已有的商家资源，包机组织长三角地区的实力商家来项目参观考察。项目推广策略推广渠道核心渠道主要渠道其他渠道69项目推广策略推广渠道活动营销通过活动深耕本地市场，引爆周边市场，利用行业协会等公共资源活动，给本地投资户商户形成强大压力。阶段性大活动事件扩大项目影响力，周末小活动暖场。展示中心公开推介会、行业协会定向公关、行业峰会、招商推介会、认筹活动、潜在客户小众互动活动、开盘活动等。项目推广策略推广渠道活动营销70类别名称时间备注参与人员人员预计举办地点展示中心公开重庆接待点7月下旬小型公开活动营销\招商200接待现场现场营销中心7月下旬邀请政府\集团领导剪裁,舞狮点睛\演出政府、集团、意向商家、意向投资户等500接待现场考察五洲行8月初参观考察五洲集团及旗下项目主力商家、意向大投资户30荣昌-无锡路演荣昌乡镇7月下旬-8月上旬优选十个个乡镇赶集日,进行舞台演出招商、销售人员

荣昌各乡镇优选十个个乡镇举行送电影下乡活动招商、销售人员

荣昌各乡镇招商推介会重庆8月16日嫁接主力商家签约主力商家、集团及项目领导、意向投资户800重庆X酒店荣昌8月20日嫁接主力商家签约主力商家、集团及项目领导、意向投资户800荣昌X酒店认筹荣昌8月20日长三角商家联盟参与集团及项目领导意向经营户、意向投资户、长三角商家联盟2000现场接待中心行业协会五金机电类8月27日协会会员考察项目协会领导及会员、经营户100现场接待中心汽摩类9月初协会会员考察项目协会领导及会员、经营户100现场接待中心家装类9月中协会会员考察项目协会领导及会员、经营户100现场接待中心开盘荣昌现场第一次开盘集中引爆西部财富政府领导、集团及项目领导、所有VIP客户、商会嘉宾等2000现场接待中心荣昌五洲国际商贸城活动推广计划类别名称时间备注参与人员人员预计举办地点展示中心公开重庆接待71项目推广策略推广渠道报纸鉴于重庆主城区户外高炮形象主阵地缺失，建议以报媒建立重庆城区形象推广阵地，主投3大报《重庆时报》、《重庆晨报》、《重庆商报》，《重庆晚报》因版面与晨报接近，影响力相对较弱，少量投放。投放方式，硬广、软文炒作、新闻配合，前期错开单投，认筹及开盘前密集组合投放，根据前期效果监控，及时调整后续组合方式。项目推广策略推广渠道报纸72项目推广策略推广渠道电视重庆电视台收视率相对较低，本地主流发展商多将其列为辅助推广媒体，费用非常昂贵，影视广告一般投放原则，15秒或30秒硬广，每天投放量不能少于7次，否则效果不理想，且要求长期连续性，总体费用过高，性价比较低，建议暂不投放重庆电视台。荣昌电视台费用相对较低，可以适当投放。项目推广策略推广渠道电视73项目推广策略推广渠道电台从受众方面看，交通频率所针对的听众更加符合项目宣传所需针对的人群；从收听率方面看，交通频率收听率居本地同类广播电台第一位，广告创收几年来均名列全国西部地区同类广播电台首位。综合项目推广预算分析，建议投放交通频率。新闻频率、音乐频率及都市频率，在受众及收听率上均不突出，建议可不必投放。项目推广策略推广渠道电台74项目推广策略推广渠道网络广告网络广告目前已成为房地产营销一种有效地广告形式，也因此市场上出现了越来越多的、各种各样的网站想来分一杯羹。搜房网是房地产专业网站中的佼佼者，布局重庆时间长，影响力大，拥有的网友资源多，目标受众精确度高。大渝网受众不符，华龙网影响不足，搜狐焦点网还不成熟，因此这三家建议不投放。从成本和效果两个方面来考虑，建议主投搜房网。项目推广策略推广渠道网络广告75项目推广策略推广渠道短信短信到达虑高，属于点对点的传播，效果明显。建议在项目营销的几个节点上集中投放。DM派单建议DM持续派发，在几个营销重要节点辅以DM直邮。项目推广策略推广渠道短信76项目推广策略招商及营销物料项目楼书；销售单张、形象单张、招商折页；平面图；项目模型；单体构造模型；3D宣传片。项目推广策略招商及营销物料项目楼书；77本项目的销售重点是价值体系的构建，增强投资客户投资信心；一定要首先解决招商经营问题，销售则迎刃而解！利用先进的营销手段，跳出市场，实现快速销售和价值最大化；本次提按只是初步沟通，具体问题有待进一步深入细化。本项目的销售重点是价值体系的构建，增强投资客户投资信心；本次78THEEND！THANKYOU！THEEND！79饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国符合国家和国际撒的方大哥给飞得更高是个搜狗是归属感是搞后呵呵敢死队敢死队敢死队好地方个地方豆腐花哈哈动画的发挥和家具风格就国防军广泛几个房间房管局房管局法国加工费交付给交付给交付给警方根据高房价法国警方交付给饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国80饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国符合国家和国际撒的方大哥给飞得更高是个搜狗是归属感是搞后呵呵敢死队敢死队敢死队好地方个地方豆腐花哈哈动画的发挥和家具风格就国防军广泛几个房间房管局房管局法国加工费交付给交付给交付给警方根据高房价法国警方交付给饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国81饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国符合国家和国际撒的方大哥给飞得更高是个搜狗是归属感是搞后呵呵敢死队敢死队敢死队好地方个地方豆腐花哈哈动画的发挥和家具风格就国防军广泛几个房间房管局房管局法国加工费交付给交付给交付给警方根据高房价法国警方交付给饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国82饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国符合国家和国际撒的方大哥给飞得更高是个搜狗是归属感是搞后呵呵敢死队敢死队敢死队好地方个地方豆腐花哈哈动画的发挥和家具风格就国防军广泛几个房间房管局房管局法国加工费交付给交付给交付给警方根据高房价法国警方交付给饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国83饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国符合国家和国际撒的方大哥给飞得更高是个搜狗是归属感是搞后呵呵敢死队敢死队敢死队好地方个地方豆腐花哈哈动画的发挥和家具风格就国防军广泛几个房间房管局房管局法国加工费交付给交付给交付给警方根据高房价法国警方交付给饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国84饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国符合国家和国际撒的方大哥给飞得更高是个搜狗是归属感是搞后呵呵敢死队敢死队敢死队好地方个地方豆腐花哈哈动画的发挥和家具风格就国防军广泛几个房间房管局房管局法国加工费交付给交付给交付给警方根据高房价法国警方交付给饭卡打开巴士风格反对广泛的的非官是大苏打发的发非官方共和国85五洲国际商贸城

营销方案五洲国际商贸城

营销方案86第一部分：

项目招商策略第一部分：

项目招商策略87招商目标分析招商区域分析租金厘定因素租金策略招商控制策略具体招商政策招商手段招商目标分析88项目招商策略招商目标分析项目开盘前招商目标：确保项目在开盘前完成10%的招商率，目标商家主要针对主力商家、品牌商家及面积需求大的商家。全面招商期招商目标：项目全面招商后六个月内完成70%的招商率，目标商家为前期积累商家本地意向商家及重庆周边商家。招商冲刺阶段招商目标：通过对项目推广及广告轰炸，震撼业界，成功塑造“五洲国际西部商贸博览城”品牌形象，提升五洲国际集团的企业品牌。增强商家的投资信心，加强对周边市场的招商力度，在开业前完成90%的招商率。项目招商策略招商目标分析项目开盘前招商目标：89项目招商策略招商区域分析招商核心区域：重庆主城区的厂家、代理商、经销商及个体商家。五金机电商家：重庆主城区五金机电厂家、代理商以及门市分销商。家具建材商家：重庆主城区家具建材厂家、总代理商及门市分销商。汽摩配商家：重庆主城区汽摩配总代理、经销商以及门市分销商，汽车、摩托车代理商及经销商。项目招商策略招商区域分析招商核心区域：90项目招商策略招商区域分析招商辅助区域：荣昌周边城市、重庆、成都区域的厂家、代理商和经销商（招商前期重点开发区域）。五金机电商家：荣昌周边区县五金机电厂家、代理商以及门市分销商。家具建材商家：荣昌周边区县家具建材厂家、总代理商及门市分销商。汽摩配商家：荣昌周边区县汽摩配总代理、经销商以及门市分销商，汽车、摩托车代理商及经销商。项目招商策略招商区域分析招商辅助区域：91项目招商策略租金厘定因素本地市场租金参考地段/区域总面积建面租金元/方/月管理费元/方/月租期年免租期递增付租方式汇宇建材城12万30—45（一层）包含在租金2免租一年2年内无半年付百安星城-精品卖场3.6万24（二层）包含在租金1无无半年付畜牧市场1.2万方15--25包含在租金1无10%年付昌州大道约3万方25--38包含在租金3-10无5%年付项目招商策略租金厘定因素本地市场租金参考地段/区域总面积建面92项目招商策略租金厘定因素同类市场租金参考市场名称租价总建筑业态汇宇建材市场30-45元/平方/月35万建材、家居、三期小商品百安国际建材家居广场24元/平方/月（二层）3.6万超市、家居建材、农贸市场荣昌畜牧产品交易市场15-25元/平方/月15.1万饲料、兽药、农资农机、副食品大足龙水五金城45-60元/平方/月6万日用五金，少部分机电五金双湖机电市场未定483亩五金机电，二手车、矿山锻压设备数码市场。中国泸州西南商贸城35-45元/平方/月700亩泸州市龙马潭区蜀泸大道永川商贸城30-40元/平方/月352亩小商品、服装服饰、家居建材、家具重庆永川汽摩机电城未定100亩汽车、摩托车、汽车用品、配件茂田国际建博城30-40元/平方/月12万居、建材、五金、灯饰大川国际建材城50-65元/平方/月30万建材家具，家用五金项目招商策略租金厘定因素同类市场租金参考市场名称租价总建筑业93项目招商策略租金策略1.租约期限：建议第一个合同期为三年，以达到吸引品牌商家和主力商家的进驻及快速招商的目的。2.税收及工商管理优惠政策：进行政府攻关，减免进驻商户的相关税费，减少商户经营成本。3.分阶段进行租金优惠政策：结合工程进度及总体招商阶段制定递增式租金及、管理费策略，督促商户尽早签约进驻。

4.租金策略：本项目的租金比周边的平均价格下浮10%—20%，来吸引商家的进驻，打乱市场，促使尽快开业收益。项目招商策略租金策略1.租约期限：建议第一个合同期为三年，以94项目招商策略租金策略租金定价权重分析可类比市场分析价格权重比例确定表类比项分值汇宇昌州大道百安星城畜牧市场大足五金双湖机电国际机电五金泸州西南本案政府支持108规模109区位109交通1513开发商实力109新老市场109市场需求1514停车方便1010物业条件1010总计10091租金价格C-权重比值-权重价格-整体均价P-21.47所占比例I9991289138784350.803240%12.85391012146353250.5518.7520%3.758581389129981300.702710%0.279981398139888300.80275%1.356561076137767300.6527.754%1.119971289118882300.8031.54%1.269881287128678500.8046.52%0.9310991599149993450.9542.7515%6.21项目招商策略租金策略租金定价权重分析可类比市场分析价格权重比95项目招商策略租金策略根据市场调查总结，为达到销售和招商的平衡，同时利益最大化，项目租金为：考虑到目前市场对项目了解程度不够，先以以下租金推出市场：租期三年，租金22元/㎡/月之后再根据招商情况做适当调整。1,2层整体均价22元/㎡/月项目招商策略租金策略根据市场调查总结，为达到销售和招商的平衡96项目招商策略租金策略针对第三层商铺，建议如下：1、三楼基本无商业使用价值，可作为主力商家配套公寓及办公功能使用。2、三楼如改变商业用途，将增加成本。3、建议三楼暂不招商和销售，等本项目商业氛围比较成熟再招商和销售，必将在现有的基础上大大增加招商和销售收入。4、三层用途：前期可以免费送给主力商家和品牌商家使用1-2年，作为其办公及住宿需求，促进主力商家和品牌商家进驻。项目招商策略租金策略针对第三层商铺，建议如下：97项目招商策略大客户租金策略为吸引主力商家、品牌商家及大面积商家进驻本项目，扩大本项目的影响力，保证项目后续经营的稳定和连续性，建议对该类商家实行有力度的租金优惠政策。厂家直营、一线品牌代理商行业内具有影响力的大商家大商家的界定：一次性租赁10间以上的客户，租金为20元/㎡/月项目招商策略大客户租金策略为吸引主力商家、品牌商家及大面积商98项目招商策略招商控制策略1、严格按功能分区及业态规范分类招商；2、在招商前期销控部分好位置，预留给品牌大户和厂方；3、规范市场，严格的准入制度，制造拒绝“反效应”，提高项目知名度;4、制定严格的商户准入制度，确保商户质量；5、规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力；项目招商策略招商控制策略1、严格按功能分区及业态规范分类招商99项目招商策略具体招商政策1、租期：3年2、租金：均价22元/㎡/月（根据地段和主次过道等情况具体划分）3、付款方式：

1、纯租赁户：

1）、一次性付10个月，用36个月；

2）、分期付：第一年一次性交6个月用一年，第二年再交6个月用二年；

2、自营户：

1）、一次性付9个月用36个月。4、大活动期间优惠：另行申请，原则不超过1个月免租期优惠。5、特殊大商家优惠：特殊情况特殊处理。项目招商策略具体招商政策1、租期：3年100项目招商策略具体招商政策6、管理费：第一年免，后两年按市场价格收取。

7、装修开业补贴：一二层连租：3000元/间。

8、递增率：无

9、保证金：2000元/间。

10、交楼标准：

1）公共部分：通道水泥地面、墙刷白、照明、停车位

2）商铺：毛胚交房、水泥地板、一次消防、上下水、电源、电话线、网线等。

项目招商策略具体招商政策6、管理费：第一年免，后两年按市场价101项目招商策略任何专业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、市场规模、商业业态不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。放水养鱼，做大市场项目招商策略1.与政府、相关行业协会形成战略联盟，迅速启动招商。首攻周边渝西川东五金机电，汽摩配件，家具建材产业重地、联合当地政府和行业协会，成片击破。2.整合四川，重庆地区五金机电，汽摩配件，家具建材集群地资源，拜访式深入招商。3.针对五金机电，汽摩配件，家具建材行业大户实施“头羊”策略、整合名人效应迅速带动招商。4.针对市场中或行业的大户，实施“头羊”策略，以较优惠的方式或条件邀请有影响力和号召力的大客户进驻，形成“羊群”效应，促进小商户跟进。5.聘请业界名人、名企老总、政府协会知名人士作为本项目的行业顾问，提高知名度的同时，得到优质的行业建议。政府联姻，大户先行项目招商策略任何专业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平102项目招商策略项目招商策略以外压内，重在造势重庆主城区及周边区县招商，其目的在于形成以外压内的招商态势，为项目的宣传造势，通过招商的进行，制造不间断的新闻话题，使得项目迅速树立起知名度，扩大影响力，可谓未开先红。同时，通过招商工作的进行，网罗重庆主城区及周边区县优秀的品牌企业的进驻，建立本地商家对项目的信心，从而更是产生危机感。项目招商策略项目招商策略以外压内，重在造势重庆主城区及周边区103召开五洲国际商贸城招商推介会讲解荣昌五洲国际商贸城的运营理念、生意机会，通过发布会扩大荣昌五洲国际商贸城的影响，并利用政府的影响力、龙头商家的号召力，坚定其它商户进驻的信心及决心，并借此开展招商。目标商户：通过邀请函邀请选定登记的意向商家及厂家。特邀嘉宾：重庆市政府领导、市经贸委领导、重庆市各行业协会、四川各行业协会、荣昌县政府领导，荣昌经贸委领导，各行业协会、重庆家具建材，五金机电，汽摩配件业界知名人士等。项目招商策略召开五洲国际商贸城招商推介会项目招商策略104全面媒体配合1、户外广告、报纸、广电传媒塑造项目形象，给商家造成视觉和感官上的冲击，调动商家投资的积极性。2、与目前比较成熟的网站（搜房网以及一些行业网站等）的服务商合作，有效招商。3、编制本项目的专业刊物让所有厂方经销商了解项目，吸引商家，促进招商，并成为赢利的可能。项目招商策略全面媒体配合项目招商策略105第二部分：

项目营销策略第二部分：

项目营销策略106目标客户群认购规则销售策略返租策略推售策略销售方式价格策略开盘方式价值分区收益测算目标客户群107我们的购买客户是谁？在哪？他们关心什么？自营户首选，投资户次之荣昌县区具有投资意识，购买力强的自营业主其它临近乡镇的私营业主，公务员等信心是前提，运营是保障，回报不忽悠项目销售策略目标客户群我们的购买客户是谁？在哪？他们关心什么？项目销售策略目标客户108项目销售策略认购规则品牌商家成功认购是口碑成交基础认购遵循以下优先原则品牌商家，行业龙头商户品牌商家大客户，可优先选铺，带动自营户优质自营户，行业翘楚鼓励具有购买力自营户购买，带动其它租赁户投资客以荣昌县城及本地乡镇投资客为主，适当做区域推广项目销售策略认购规则品牌商家成功认购是口碑成交基础109项目销售策略返租策略返租策略零风险投资计划3+7委托经营，24%租金一次性返还全部采取10年（3+7）统一经营模式前三年24%一次性从总价中扣除（7%+8%+9%）后7年根据实际租金返租，收取10%的租金，用于市场推广基金项目销售策略返租策略返租策略零风险投资计划全部采取10年（3110首次开盘，仅开交易区展厅区视交易区销售情况决定何时公开1、充分挖掘自营户的客户资源，给与最优惠的价格，最优惠的政策，力争自营户的份额占到总面积的40%以上。2、充分挖掘荣昌下属乡镇以及临近城市的自营户。3、认筹时区分投资户和自营户的认筹卡，开盘时视认筹情况定如何选铺。项目销售策略推售策略首次开盘，仅开交易区1、充分挖掘自营户的客户资源，给与最优惠111集中客户积累、集中发售：集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用公开发售前集中回访、价格测试：集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。集中认筹，集中发售提高开盘解筹率，降低风险（详细方案认筹前通知）项目销售策略销售方式集中客户积累、集中发售：集中认筹，集中发售项目销售策略销售方112项目销售策略价格策略分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点销售准备期客户积累期项目销售策略价格策略分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临113项目销售策略开盘方式

抽签解筹（详细方案开盘前通知）本项目铺位数量多需要积累大量客户，认筹一开始就明确抽签解筹：告之客户第一个和最后一个认筹，选择铺位机会同等，可以实现更多的认筹量；解筹当天客户均有第一个选铺的机会，所以都会达现场，不会出现解筹冷场情况；可以在轻松的环境下等待抽签，易控制秩序；解筹方式优劣势对比：解筹方式优势劣势认筹号顺序可以在认筹初期达成认筹；当认筹到一定数量时，客户会认为自己没机会选好的位置，不愿意认筹；排队解筹可以通过梯度优惠实现多认筹；很多客户不愿意很早到现场排队，会认为排不到前面，就不到达现场，造成解筹冷场，且开盘客户多，保持排队持续很难控制；抽签解筹可以多认筹、开盘不冷场、易管理；无项目销售策略开盘方式抽签解筹（详细方案开盘前通知）本项目铺114项目销售策略价值分区价值区域Ⅰ：交易区四周沿路区域无论是车流动线还是人流动线均处于最佳位置。其中，交易区主入口位于迎宾大道旁，迎宾大道主入口临近商铺应该是本项目的最高价值标杆；价值区域Ⅱ：市场内各个主通道入口周围人流动线与昭示性具备优势，因此，定位为交易区的二类价值区域；价值区域Ⅲ：剩余内铺区域无论在车流动线和人流动线上均无法与一、二类区域相比，因此归入三类区域。项目销售策略价值分区价值区域Ⅰ：交易区四周沿路区域无论是车115项目销售策略价值分区项目销售策略价值分区116价格制定说明项目物业主体为内街铺，目前荣昌同类项目较少，在售可直接参考的项目不多。据市场调查，汇宇物业形态与本项目较为相似，且同属于一个片区，直接参考意义较大。因此，本项目定价的在售项目汇宇参考主要为为主，同时参考片区其他项目售价；另外，本项目售价的制定同时参考了项目周边市场及荣昌专业市场较为集中的街区和同类型项目的租金水平，通过返算检验和评估市场比较法得出的价格；最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。价格制定方法市场比较法租金还原法综合判断，确定项目销售均价项目销售策略价格策略价格制定说明项目物业主体为内街铺，目前荣昌同类项目较少，在117第一层实收均价6200元/㎡比较因素权重%可类比项目本项目汇宇建材大足五金永川汽摩双湖机电泸州商贸位置15%866699交通20%756798规模15%128891413成熟度20%171710101010行业前景30%202221212828合计100%625851537068一层均价A65004500400042987000

权重值比例B1.091.171.331.280.97

权重均价C70855265532055016790

可参考度D40%10%20%20%10%100%一层权重均价E2834526106411006796203市场对比法项目销售策略交易区价格策略第一层实收均价6200元/㎡比较因素权重%可类比项目本项目汇118路段/片区平均租金（元/方/月）付租方式大足20-33年付双湖未定未定泸州35-45分阶段付租金自贡30-40年付目前周边商业氛围较为淡薄，而项目自身多为内街铺，商业价值相对街铺较弱。考虑到项目属于新入市项目，与成熟片区租金有一定差异，从贴近市场的角度出发一层实收均价6000元/㎡租金还原法路段/片区平均租金（元/方/月）付租方式汇宇市场35半年付百安星城30半年付畜牧科技15-25年付昌州大道25年付整体租金取中值30元/平米/月投资回报率按照行业标准6%计算参照市场租金，项目由租金还原法测算一层实际售价约为6000元/㎡租金还原法能够比较准确的判断市场类项目，在价值判断中的比值占80%项目销售策略交易区价格策略路段/片区平均租金（元/方/月）付租方式大足20-33年付双119第一层实际成交均价市场上类比项目比较的价格占比20％租金所计算的还原价格比较占比80％6000×80％+6200×20％＝6040元/㎡项目销售策略交易区价格策略汇宇二期为一、二层分开销售，且二层为连廊。一层实际成交价在6500元/㎡第一层实际成交均价市场上类比项目比较的价格占比20％6000120第二层实际成交均价二层商业价值约为一层商业价值的50-60%本项目二层与一层连体出售，建议二层商业价值取一层的50%6040×50%=3020元/㎡项目销售策略交易区价格策略汇宇二期二层为连廊，二层实际成交在4500元/㎡本项目二层与一层连体出售，二层价值低于汇宇第二层实际成交均价二层商业价值约为一层商业价值的50-60%121一二层连卖实际成交均价(6040+3020)÷2=4530元/㎡项目销售策略交易区价格策略一二层连卖实际成交均价(6040+3020)÷2=453122项目销售策略交易区价格策略一二层连卖表价均价4530÷0.76=5960元/㎡项目销售策略交易区价格策略一二层连卖表价均价4530÷0123标准商铺销售模拟标准商铺面积3.6m×8m×2÷90%=64㎡一套商铺表总价为5960元/㎡×64/㎡=38.1万额外总价优惠38.1万×0.96=36.6万一次性返租价36.6万×0.76=27.8万项目销售策略成交模拟标准商铺销售模拟标准商铺面积3.6m×8m×2÷90%=64124项目销售策略不建议第三层商铺的提前销售：1、三楼商铺基本无商业使用价值，与传统公寓相比，优势不明显。可作为主力商家配套公寓及办公功能使用。2、建议三楼暂不招商和销售，现有定价超过2000元/平米以上，销售将存在很大抗性。等本项目商业氛围比较成熟再招商和销售，必将在现有的基础上大大增加招商和销售收入，实现利益最大化。3、三层用途：前期可以免费送给主力商家和品牌商家使用1-2年，作为其办公及住宿需求，促进主力商家和品牌商家进驻。项目销售策略不建议第三层商铺的提前销售：125以上收益以初步实收价格测算（实际面积存在误差），具体销售收益可能会随着推广的深入及市场接受度有所提升，预计可以总销额可以超过5亿。楼层面积（平米）实收均价（元/m2）总价（亿元）1、2层108162.5445304.893层34841.07暂不推暂不推公寓48872.59暂不推暂不推总计191876.24.89亿元项目