物业领导调研报告4篇

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【第1篇】物业调研报告

根据市人大常委会年初工作支配，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理状况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理状况汇报，特地听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表看法，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参与的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研状况报告如下：

一、基本状况

1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推动，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员状况较为简单，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门市建设局，并在市建设局设立物业科，特地负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也非常重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注意社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。

2.加强指导，推动工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推动社区物管工作。两个街道乐观理顺各种关系，明确社区管辖责任，准时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，准时接收一个，管理组织健全一个，尤其非常重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，冲突在一线自我调停化解，问题在一线乐观寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。

3.尽心尽责，乐观奉献。从调研状况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰难，住宅人员素养参差而简单，社区工人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有剧烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，遇到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计酬劳、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，乐观担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、平安上做了大量卓有成效的工作。

二、困难问题

1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全掩盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实肯定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力气较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满意对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千2万常住人口，管辖面广，但社区工极少，绝大多数社区仅68人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，"上面千条线、下面一根针'，全部工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区遇到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等状况也肯定程度存在。

2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是xx年6月市政府颁布的，《xx市住宅物业保修金管理方法》、《xx市物业专项修理资金管理方法》是xx年4月施行的。这些细则方法已不能适应快速崛起的社区、小区的管理工作。特殊是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，修理等方面的规定有待加紧修订完善。

3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不有用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网修理等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主剧烈不满、冲突激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已消失过电梯下跌伤人大事，但其保养、检测、修理经费无处着落，将成为今后社区担心全的隐患。

4.整体素养有待进一步提高。一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严峻。从调研普遍反映，消失上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素养不高，缺乏专业学问培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立心情。

5.物业收费有待进一步规范。近年来，楼盘开发类型较多、状况简单，有放开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建筑楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透亮     度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。

三、建议看法

1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四周八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，状况更为简单、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分熟悉到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要特地建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参加的工作领导小组，负责讨论社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，仔细担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力气的加强和选配，强化考核评比;要讨论落实社区工作经费，切实重视和关怀业主委员会主任，赐予其工作上的支持和待遇与考核激励。依据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优待扶持。

2.健全机制，规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的看法，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业修理专项资金使用管理方法，尤其是对住宅小区电梯检测、修理保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧讨论出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理方法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透亮     ，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行讨论，实行有效措施，准时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深化小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区平安防范、冲突化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展供应沟通平台，促进行业自律、推动公正竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推动小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本状况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素养偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、修理不准时等状况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平常监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。

3.注意教育，提高素养。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素养偏低，小区业主素养凹凸不一等实际状况，加强住宅小区人员的素养教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素养教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有方案地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣扬教育活动，做到月月有活动、季季有高峰、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的"园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区'。

物业管治状况调研报告

物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探究新课题的过程。

一、目前我镇物业管理试点工作开展状况

上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点详细状况为：

1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题许多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，许多业主对在此居住失去了信念，准备卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信念。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关看法。下一步预备成立业主委员会。

二、社区：社区去年最先推行物业管理，并胜利地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，帮助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，始终是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、供应物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简洁疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再担当建筑公寓内的卫生创建等任务，恳求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办帮助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金浩大，我们已向县政府反映，预备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。

四、老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业办法见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前预备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

五、渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业始终由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理剧烈不满，预备重新聘用物业服务企业。经社区推举，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开头，致远物业开头走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局预备实行邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严峻，业主剧烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣扬法规，投票选举了业主委员会，下一步预备拟定物业管理方案并召开业主大会。

六、中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区，有业主近七十户，改制后由社区接管，但由于收费状况不好，管理有难度，每年社区还要负债投入。今年，社区在该小区领先推行物业管理，组织召开业主大会，选举成立了业主委员会，并帮助完善了业主规约。六月份，小区正式开头自治管理。

二、物业管理工作开展过程中存在的难点

1、社区对物业管理的社会效益熟悉不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突，工作乐观性不是很高。

2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严峻滞后，修理或建设需大量资金。

3、规范掌握混乱。小区内乱搭乱建现象严峻，临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空坪隙地种菜，挤占了绿化空间。

4、收取物业管理所必需的费用存在肯定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。许多人的思想还停留在单位供应后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。

5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业，市场化程度不高，管理不是很专业，缺乏先进的管理阅历与模式，营利的目的太明显。

6、前期物业管理不规范，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。

7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义熟悉不清、信念不足，参与会议的乐观性不高。

8、媒体关注程度不够。

三、对我镇开展物业管理工作的几点建议

1、严格执行物业管理的法律、法规及规章，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识，出台相应的扶持政策，为广阔企业营造良好的进展环境，供应宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育，鼓舞房地产开发、房地产管理分业经营。鼓舞开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓舞通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向进展。

2、物业管理企业要根据“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素养，多种渠道、多种形式培育人才，为物业管理持续进展供应人才资源。

3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

四、下一步工作重点

一是广泛宣扬，营造良好舆论氛围；

二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；

三是加强业主大会组建的指导监督工作；

四是进一步规范前期物业管理招投标工作；

五是建立“质价相符”的服务收费机制；

六是大力提高物业管理从业人员素养；

七是理顺好物业管理与社区建设的关系。

加强居住物业装修网格化管理的调研报告

随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增加，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建状况得到了有效掌握。但是在部分居住小区依旧存在着擅拘束天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特殊是一些高档小区居民入住后，消失了比较严峻的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅拘束房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严峻破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少冲突纠纷。

一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开头增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所把握的状况分析，主要有以下几个特点：

（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，转变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60m2不等。

（二）使用的装饰材料比较高级、新奇，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持全都。

（三）相邻关系冲突不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

（四）由于业主身份比较特别包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。

基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门惩罚力度不够，对违章户的惩罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻挡施工，否则发生冲突物业公司很被动。

然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按共性化进行室内布局，加之在经济上有支付力量，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。

二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

1、加强规范装修行为的宣扬和指导

物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的商定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣扬、指导和监督。

指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

2、加强住宅装修前的管理

要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必需告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随便安置空调室外机和安装防盗设施等留意事项。

业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

要求物业管理公司对业主或使用人供应的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改看法。

为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

3、加强对住宅装修活动的日常巡察和监督

物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严峻噪声的施工。

物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐藏工程的，每天应当加强现场巡察和检查（包括节假日）并做好记录，发觉违规现象，应当准时实行有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当准时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

4、加强知法、守法和履约意识

物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的商定。

物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当准时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人准时进行修赔。

物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的商定，直接向人民法院提起民事诉讼。

在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的商定，直接向人民法院提起民事诉讼。

（二）业主委员会应当发挥自治管理作用

业主委员会应当常常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和商定，准时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当依据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严峻的，区县房地局可作出降低资质等级的惩罚，直至吊销资质证书。

区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当准时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，依据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。

集贸市场物业管理调研报告

依据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理状况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，制造良好的城市环境。

一、基本状况

城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米，市场内共有门面约1650间，已出租约1080间，单元住房约1000户，已入住近750户。在区域分布上，新建居委会3家，分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家，分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家，分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家，是天柱山菜市场;天柱山镇1家，是皖镇(附：潜山县城区集贸市场基本状况调查表)。

二、现行管理模式

我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建，如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建，其余10家均属此类性质。在管理模式上，主要是四种：一是有特地管理人员，如天柱菜市场，该市场xx年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理，县商务局组建了天柱市场服务中心，为自收自支事业单位，现有事业编制21人，负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司，食品公司支配2人，负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理，共3家，分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理，共3家，分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场，共3家，分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。

三、存在的主要问题

集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的状况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广阔市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题非常突出。详细来讲，主要是三个方面：

(一)综合配套服务设施不完善，存在平安隐患。

旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当时也曾聘请物业公司进行管理，划定特地停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素养参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防平安隐患严峻。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严峻，急需整治改造。

(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随便丢弃，商户、消费者车辆乱停乱放，造成临街主干道污水横流、垃圾成堆，商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随便堆放，下水道堵塞、下水井盖丢失。上述状况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本缘由是开发商借政府其自身即得利益猎取后，经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管，市场建成后，门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结，住户和商户自扫门前雪，对市场公共部分的管理无人问津，如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管，敷衍了事。以物业管理费难以收取为由，不情愿在资金上投入，只支配1至2人管理市场，同时支配的人员履行职责不到位，城市文明创建时，部门一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺业大市场。

(三)少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。

金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益非常低下。

四、下一步工作支配

集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广阔消费者利益息息相关。构建干净有序的集贸市场交易环境，爱护经营者和消费者的合法权益，促进市场的富强和经济进展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下看法：

(一)实行分类管理。

依据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有特地管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场平安。其次类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参加，全面推行物业管理。

(二)集贸市场实施物业管理主要措施。

结合各市场现状，推行物业管理按以下3个方面同步进行：1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度，规范市场经营秩序，确保市场环境干净;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前，为确保市场经营有序，由县商务局派员会同开发商共同管理，市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头，县房产局、住建局、工商局参加，各集贸市场开发商协作，对城区集贸市场物业管理状况再次进行深化调查，以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理方法》，《管理方法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。

【第2篇】2022年物业调研报告

随着城镇化脚步不断推动，各地新兴小区如雨后春笋般圈地而起，五花八门的物业公司也有了巨大的进展空间，物业的品牌价值也成为了房地产商手里越来越重要的筹码。物业对小区的管理与城管对于城市的管理如出一辙，同时也有着包含关系。物业管的不光是小区整体环境，还要解决每个业主日常所遇到的问题。当小区内住户的某些行为触犯到城市管理相关法规时，就进入了城管管辖范围，要解决好这些物业、城管均可介入的问题往往需要双方开展协作。

在现实中，诸多问题使得原本可以开展协作的部分反而成了城管执法过程中的瓶颈。由于物业平常与业主关系亲密，有的物业管理人员与业主几乎如亲友般熟识，出于感情层面以及日后相处考虑，物业在遇到业主有违法行为时往往简单实行回避乃至包庇业主的措施，以使自己脱离干系。甚至还有一些不顾及品牌效益的物业，管理不好就直接撒手不管了，这就使得执法人员在期望通过物业与业主沟通时吃到了很多闭门羹。

而假如物业管理者们更深层地思索下业主的违法违规问题，不难发觉，只要有一户业主带头不遵纪守法，并且被纵容和默许，就会有更多家业主来钻法律漏洞以谋私利。这些业主行为最终往往影响到周边业主的共同利益，造成其他业主的不断投诉，将物业置于众矢之的。物业若能协作执法力气做好严管严打工作，准时先行沟通处理并主动反应上报业主违规行为，那么日后的管理将轻松许多，同时也能得到更广阔业主的好评。

物业与城管开展协作应有效地发挥双方的独有优势，相互填补不足。物业把握着业主的基本信息，对整个小区有更深的了解和更综合的考量，拥有更多与住户的沟通技巧，更便于作一些沟通调解工作，也能为城管执法过程中需落实的细节问题供应更多综合的建议，以尽量削减执法过程所产生的其他负面影响。城管依照国家法律法规办事，当物业的人情牌、管社区管理方法行不通时，就需要城管介入，以更明确的行政职权来对业主行为作约束。城管借物业之巧劲，物业借城管之利剑，两者协作方可攻坚克难。

城管与物业协作需要在平常就建立起全都思想，统一战线，在关键时刻才能口锋全都。这些磨针活不是一日两日就能练就的，需要在两者间先搭起人员、信息、政策的桥梁，多开展沟通活动，落实现行政策，分析潜在问题，准时做好预备，提前给业主打好预防针。

新形势下物业与城管打交道会越来越频繁，有团结协作的心，运用好方式方法，才能够化冲突为桥梁，逐步优化物业城管协同管理格局。

加强居住物业装修网格化管理的调研报告

随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增加，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建状况得到了有效掌握。但是在部分居住小区依旧存在着擅拘束天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特殊是一些高档小区居民入住后，消失了比较严峻的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅拘束房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严峻破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少冲突纠纷。

一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开头增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所把握的状况分析，主要有以下几个特点：

（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，转变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60m2不等。

（二）使用的装饰材料比较高级、新奇，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持全都。

（三）相邻关系冲突不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

（四）由于业主身份比较特别包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。

基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门惩罚力度不够，对违章户的惩罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻挡施工，否则发生冲突物业公司很被动。

然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按共性化进行室内布局，加之在经济上有支付力量，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。

二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

1、加强规范装修行为的宣扬和指导

物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的商定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣扬、指导和监督。

指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

2、加强住宅装修前的管理

要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必需告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随便安置空调室外机和安装防盗设施等留意事项。

业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

要求物业管理公司对业主或使用人供应的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改看法。

为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

3、加强对住宅装修活动的日常巡察和监督

物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严峻噪声的施工。

物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐藏工程的，每天应当加强现场巡察和检查（包括节假日）并做好记录，发觉违规现象，应当准时实行有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当准时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

4、加强知法、守法和履约意识

物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的商定。

物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当准时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人准时进行修赔。

物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的商定，直接向人民法院提起民事诉讼。

在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的商定，直接向人民法院提起民事诉讼。

（二）业主委员会应当发挥自治管理作用

业主委员会应当常常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和商定，准时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当依据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严峻的，区县房地局可作出降低资质等级的惩罚，直至吊销资质证书。

区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当准时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，依据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。

某城区物业管理调研报告

物业管理是城市管理和社会建设冲突集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。依据区政协的支配，我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本状况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年月初期开头起步，至今已有近xx年的进展。据调查，截至xx年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员1xx余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。

（二）xx城区物业进展现状

目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理掩盖率达到90%，新建商品房的物业管理掩盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业进展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理掩盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业进展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的托付物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简洁的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的修理均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、平安、水电方面的修理或公用部位的修理一般由单位负责。

（2）社会集资房：从1992年开头，我区开头推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理掩盖率目前达到了90%。

（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体全部的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家全部。从1987年开头，依据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至xx年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的修理由业主负责，公用部位的修理则由区房管局负责。

3、房屋公共修理金的归集和使用状况。从1999年开头归集物业专项修理资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状

截止xx年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发觉，

90.5%的小区业主对物业状况漠不关怀，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和供应服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府帮助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不协作甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

根据《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[xx]280号）和《关于物业管理若干问题的指导看法》（渝国土房管发[xx]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的协作，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项修理资金管理等打下了肯定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及缘由分析

（一）xx城区物业企业存在的主要问题及缘由分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的快速进展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，进展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源铺张，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满足度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益动身，擅拘束小区公共部位开展经营，全部收入归企业方全部。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素养不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正值要求不能准时满意。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常修理是物业管理一项很重要的工作，修理不准时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至消失冲突。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严峻制约了行业的健康进展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。许多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调整机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍旧没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员酬劳低。调查表明，我区物业服务从业人员平均酬劳低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在冲突非常突出。

（二）xx城区物业进展存在的主要问题及缘由分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有看法而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费详细的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主许多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的缘由，如业主内部纠纷、业主出租房屋等缘由致使缴费不准时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种状况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的状况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司担当，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司担当，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难准时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很简单转嫁给物业公司，引发冲突。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不全都；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自转变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的力量。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项修理基金。xx区的大多数居民住宅是九十年月初建成的,当时配套建设水平低,

基础设施差,消遣休闲设施很少。目前很多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需修理养护和改造；消遣休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项修理基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较简单，车辆乱停乱放的现象比较严峻，导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共修理基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共修理基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有方法让其缴纳房屋公共修理基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共修理基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共修理基金。房屋公共修理基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不准时缴交给区房管局，造成房屋公共修理基金的拖欠，很简单激发与业主间的冲突，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共修理基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，假如修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的修理费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，简单让房屋公共修理基金造成不法利用。随着大量房屋开头进入修理期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的状况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴冲突大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必定消失差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，简单引起与业主的纠纷和冲突。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议托付代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不准时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最终导致对住户停止供应水、电、气，从而引发冲突升级。三是水、电、气管线和设备消失老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司相互推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及缘由分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的状况消失，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正值的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不抱负。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参与管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够抱负。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，学问水平及专业素养普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来猎取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。假如租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不便利。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参加意识不强，就连书面征求看法也有难度，导致许多重大事项无法打算。

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及缘由分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和xx年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，始终没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。详细表现在：产权关系不明；法律责任不清晰；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种冲突会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质转变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在平安隐患，居民反映剧烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了很多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依靠的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施

１、制造条件，乐观鼓舞物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓舞有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上赐予扶持和优待。

２、鼓舞物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营力量，加强与业主、业委会的沟通沟通，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成详细的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培育和造就高素养的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应当注意个人素养方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快xx城区物业进展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推动业主自治进程；

完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓舞企业扩大农夫工使用，增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门根据《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并担当物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，讨论水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推动方案，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快讨论制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费方法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随便提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的平安使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金托付银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必需由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，托付专业机构对物业公司预算的修理费用进行评估后方可动用修理款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对修理质量进行鉴定。

5、加大宣扬力度，引导人们正确的物业消费观念。深化宣扬《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广阔业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内供应优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序进展。

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参与业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关依据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参与社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参与业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间消失的各种冲突和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以帮助。

4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素养。

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应准时制定物业管理的中长期规划，依据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《修理资金筹集、管理和使用方法》、《物业使用管理方法》、《承接验收管理方法》、《业主委员会管理方法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。根据“费随事转、权随事走”的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备特地的物管员，并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开头，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业接受，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共修理基金归集机制，建议将房屋公共修理基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共修理基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设特地窗口收取，切实杜绝无法准时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。依据我区物业管理进展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支状况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项修理资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理冲突纠纷调处新机制。探究建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业冲突纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和准时处理侵害居民合法权益的大事。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[xx]86号和渝国土房管发[xx]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的供应应按每100户15平方米无偿供应，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%供应，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应供应社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

城区集贸市场物业管理状况调研报告

依据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理状况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，制造良好的城市环境。

一、基本状况

城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米，市场内共有门面约1650间，已出租约1080间，单元住房约1000户，已入住近750户。在区域分布上，新建居委会3家，分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家，分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家，分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家，是天柱山菜市场;天柱山镇1家，是皖镇(附：潜山县城区集贸市场基本状况调查表)。

二、现行管理模式

我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建，如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建，其余10家均属此类性质。在管理模式上，主要是四种：一是有特地管理人员，如天柱菜市场，该市场3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理，县商务局组建了天柱市场服务中心，为自收自支事业单位，现有事业编制21人，负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司，食品公司支配2人，负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理，共3家，分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理，共3家，分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场，共3家，分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。

三、存在的主要问题

集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的状况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广阔市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题非常突出。详细来讲，主要是三个方面：

(一)综合配套服务设施不完善，存在平安隐患。

旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当时也曾聘请物业公司进行管理，划定特地停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素养参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防平安隐患严峻。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严峻，急需整治改造。

(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随便丢弃，商户、消费者车辆乱停乱放，造成临街主干道污水横流、垃圾成堆，商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随便堆放，下水道堵塞、下水井盖丢失。上述状况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本缘由是开发商借政府其自身即得利益猎取后，经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管，市场建成后，门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结，住户和商户自扫门前雪，对市场公共部分的管理无人问津，如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管，敷衍了事。以物业管理费难以收取为由，不情愿在资金上投入，只支配1至2人管理市场，同时支配的人员履行职责不到位，城市文明创建时，部门一督查