竞品重点以及在业务策略上的应用

竞品分析的重点以及在业务策略上的应用报告目录竞品市调方法与分析竞品第五园市调报告项目针对性策略调整竞品市调方法与分析竞品市调工作市调报告的撰写竞品比对说辞PART—ONE竞品市调工作市调项目选择注意竞品楼盘的选定，根据本案的楼盘性质、面积、价格段等筛选出有竞争力的同类楼盘；具有竞争力（如总价、产品性质等方面具有可比性）的楼盘

因此根据以上原则，经过分析得出，浦东曹路的万科第五园为本案主要竞争楼盘竞品市调工作—目的了解竞品基础资料楼盘的土地总建面积景观绿化经济指标产品类别与规划建筑设计与外观总建套数与房型面积格局配比附赠价值建筑用材科技含量物业管理公共设施施工进度竞品市调工作—目的熟知竞品应对客户对竞品的提问客户在做出购买决定之前，必定会对他认可的区域的产品作全方位了解我们必须比客户了解的信息更多，加深客户对项目及对我们的认可度全面分析对比提炼竞争性说辞对该项目的基础信息做出分析，找出该案卖点及弱点针对本案实际情况，拟定针对性说辞竞品市调工作—方式方法假扮客户询问已购客户通过朋友了解网络等媒介电话市调表明身份，以参观形式了解市调的几种方法竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道基本信息在网络、杂志、报纸、电视等媒体搜集销售情况根据房地网成交情况及电话市调，询问并简单了解目前销售情况，如单价总价、去化情况、剩余房源等热点问题搜集对该项目相对较为值得关注的焦点，进行客观的信息搜集，如业主论坛、报纸新闻等售楼处表现模型、裱板、功能区域设置、售楼处装修价格和去化单价总价、价差、折扣、已售、未售和在售房源的具体情况产品性质样板房表现形式、小区特点、建筑建材、入住情况、物业服务；竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道现场服务销售人员的专业度、仪容仪表、服务态度、以及对产品的认知和推荐力度；客源客层现场来访客户的年龄结构、家庭组成、大致所属层次、停车场泊车类型；项目周边楼盘附近较为值得关注的生活机能、配套设施、在施工区域和规划等进行实地考察，以便进行优劣势分析和说辞打击；定价原则通过调查其单价、总价和楼层、房型、景观价差来推算市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容基本资料建筑形态、总建筑面积、容积率、绿化率、均价、总价、房型、面积、开发商、物业公司等；

环境分析大环境：项目所在区域的交通情况、生活机能配套情况；小环境：小区周边道路四至的交通及主要生活机能。产品分析建筑风格、房型与面积、智能化配套、供暖方式、外墙材料、电梯品牌等；价格分析

均价、单价总价范围、主力单总价、付款方式及折扣、定价原则、横向价格比较及纵向价格比较；说明：单价总价范围要列出不同的物业形态、不同位置、楼层的单价/总价范围；在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。市调报告告应体现现的主要要内容客源客层层分析区域特性性、职业业特性、、年龄特特性；企划与业业务执行行分析销售道具具的使用用；主打媒体体；媒体方式式；媒体诉求求点；现场业务务流程及及特点；；销售模式式以及销销售人员员的素质质；特别sp活动介介绍以及及现场的的人气；；SWOT分析总结该案案的强势势、弱势势、机会会、威胁胁；综述类似市场场比照法法的比照照积分表表，综合合上述资资料对项项目进行行评述说明：各各部分分分析中不不应是纯纯数据的的，应加加入每个个市调者者自身的的观察、、判断及及分析。。分析各各方面的的利与弊弊及与本本案差异异化。在在综合分分析中根根据上述述的分析析提出个个人的建建议有针针对性的的销售建建议。市调报告告的撰写写竞品比对对说辞竞品比对对说辞整理市调调结果销通过对对竞品的的市调，，从区域域、规划划、交通通、配套套、小区区规模、、建筑风风格、房房型面积积等方面面入手，，找出自自己产品品和主要要竞品的的优缺点点制定比对对说辞销找出自自身产品品相对竞竞品的绝绝对优势势，并进进一步深深化；对自身产产品的不不足要制制定相应应的说辞辞加以弱弱化；同时，对对主要竞竞品的致致命弱点点了解透透彻，找找出三至至五个，，根据不不同的客客户的不不同关注注点，适适时运用用竞品第五园市调报告PART—Two项目概况况分析企划包装装分析销售策略略分析项目SWOT分分析项目概况况分析———基础信息息占地面积积:100000平方米总建筑面面积:60000平方方米容积率：：0.6总户数:300开发商:上海万科科房地产产集团有有限公司司投资商:上海万科科房地产产集团有有限公司司代理商:上海同策策房产咨咨询股份份有限公公司整合推广广单位:博加广告告建筑风格格：现代中式式建筑类型型：4联和6联首期推出出：30套产品面积积：主力160平——190平少量304平,350平产品品均价：31000元／／平主力总价价：570万万／套左左右非意境不不中国国项目概况况分析———区位及配套陆家嘴金桥外环线万科第五五园万科第五五园位于于上海浦浦东新区区曹路板板块，是是一个外外环线以以外的中中式纯别别墅项目目项目周边边配套十十分欠缺缺，主要要依托金金桥商业业生活圈圈的成熟熟配套外高桥图：地块至周边区域中心车行时间25min10min地块金桥开发区中心小陆家嘴15min张江15min人民广场项目概况况分析———交通项目交通通可达性性不丰富富，基本本依托于于自驾车车，并无无近距离离轨道交交通站点点，生活活便利性性较差周边共有有公交线线路约11条，，但是相相对集中中在上川川路一线线上，步步行过去去需要10分钟钟左右。。同时，，拥有轨轨道交通通9号线线以及12号线线（预计计是在2012年通车车）项目地处处外环东东侧，距距离小陆陆家嘴20公里里左右。。金桥出出口加工工区、张张江高科科技园区区和外高高桥保税税区呈辐辐射状分分布在地地块西侧侧，直线线距离5公里左左右需步行十十分钟才才能抵达达的附近近公交911站站点项目概况况分析———项目调性性解构万科科第五园园环境———营造““幽”的氛围围气候———体现““冷”的追求求色彩———渲染““素”的意味味外部———提炼““墙”的形象象规划———表现““村”的形态态内部———强调““院”的作用用。环境———营造““幽”的氛围围气候———体现“冷”的追求色彩———渲染“素”的意味外部———提炼“墙”的形象规划———表现“村”的形态内部———强调“院”的作用项目概况况分析—————规划设计计理念规划理念念核心诉诉求：现代都市市的村落落式回归归第五园在在整体规规划上，，摒弃普普通别墅墅排排而而坐的分分布方式式，采用用了古村村落自然然，有机机生长的的姿态，，给人以以自然而而富有变变化之感感，创造造出适合合现代人人居住的的现代村村落项目概况况分析—————景观设计计理念景观理念念核心诉诉求：中国意境境中中国情情结第五园传传承着中中华民族族骨子里里的内敛敛气质，，在景观观设计上上选取本本土自然然材料，，设计师师巧妙地地运用承承载中式式文化精精髓的马马槽、石石鼓、铜铜门等素素材，令令社区中中无不彰彰显着历历史感和和尊重感感，唤醒醒居者骨骨子里的的中国情情结。项目概况况分析—————产品设计计理念产品理念念核心诉诉求：三重庭院院私私生活活第五园积积聚了传传统中国国式建筑筑在空间间划分及及气氛营营造上的的优势，，采用多多重庭院院设计，，给居者者多重生生活享受受，内外外有别的的生活境境界在此此变得更更加随意意与泰然然。企划包装装分析———包装主诉诉求Slogan骨子里里的的中国国企划包装装分析———物料概念楼书书楼书包装装宣传单页页户型单页页万科一贯贯营销套套路：文化营销销文化韵味味十足的的销售物物料企划包装装分析———户外表现现金海路刀刀旗金海路路路口户外外看板工地内部部围挡企划包装装分析———网络媒体体表现投放媒体体：搜房房网广告内容容：释放放销售节节点信息息——示示范区即即将公开开投放媒体体周期：：6月1日———6月4日（6月5日日样板间间首次公公开）媒体主诉诉求点：：释放骨骨子里的的中国企划包装装分析———样板示范范区包装装名贵的文物拴拴马桩历史文化感十十足的实木铜铜门象征着地位与与尊贵的护院院石狮无处不在的文文化气息中国传统徽派派建筑销售策略分析析——产品风格流派派解析中国传统统徽派建筑8大元素天井马头墙雕花房梁门槛台阶择址用材天井天井，是采光光、通风、换气的场所，，也是一家的的聚财之地。。水，对古人人来说，意味味着财富。设一天井，天天降的雨露与与财气，便可可源源不断地地流入自己的的家中；除此寓意，利利用天井透进进光照和蓄积积的雨水，盆盆栽花卉，聚聚气养鱼，以以备防火则是是理性的考虑虑马头墙之所以称为马马头墙，除了了外形的相似似，其中也暗暗含了古人精精神物化的期期望；墙头如马，家家人便能凡事事一马当先，，马到成功，，立下汗马功功劳；在注重家族观观的古时，马马头墙“万马马奔腾”的动动感，也隐喻喻着整个宗族族生气勃勃，，兴旺发达台阶台阶，身份地地位以及社会会等级的标榜榜；天子之堂九尺尺，诸侯七尺尺，大夫五尺尺，士三尺；；学而优则仕，，流露出人们们对于更高身身份与地位的的追求；台阶一层层的的增加，则是是把这种“步步步高升”的的期许，写入入平常生活雕花“有堂皆设井井，无窗不雕雕花”；各类雕塑作品品以木，石，，砖为原料而而展开，将艺艺术与修养表表达在生活的的细处；雕花之处，皆皆有故事；门槛门槛的设置，，因地势的不不同，而有聚聚财敛气的风风水讲究；门第之说，也也是源于门槛槛它是家庭在社社会中地位的的展示，地位位越高的人家家，门槛越高高房梁一家之屋，房房梁为尊；房梁，主家居居风水之运脉脉，因此上梁梁之时总有不不少祈福祝语语；房梁选材，多多位杏树，有有“十年树木木，百年树人人”之说；暗暗示着宗室对对于子孙正的的期许；房梁，又称““冬瓜梁”，，“冬”与““栋”谐音，，期望家里能能出栋梁之材材；用材古人在建造房房屋之时，总总有添丁增口口，生生不息息的期许；木材的选择刚刚好吻合了这这样的心理寄寄托；五形之中，““木”的位置置安放在旭日日照耀的东方方，是一切生生命之源，暗暗合了家族的的兴盛，子孙孙繁衍不息的的意思；择址古村落选址一一般按照阴阳阳五行学说，，周密地观察察自然和利用用自然，以臻臻天时，地利利，人和和诸诸吉兼备，以以达到“天人人合一”的境境界；村落一般依山山伴水，浓绿绿与黑白相映映，形成特色色的风格；藏于上水之中中，华不外露露；销售策略分析析——第五园工地现现场情况第五园联排外外立面实景销售策略分析析——第五园产品分分析第五园在现代代与传统之间间只用了徽派派建筑元素中中的“墙”来来过渡，用徽徽派空间来表表达中国古典典园林的“幽幽”。既满足足现代生活的的多种功能需需求，又保持持经典的中国国味。在万科·第五五园的身上，，我们可以看看到徽派建筑筑元素和晋派派建筑元素的的影子。但是是万科·第五五园并没有简简单地复古和和照搬传统建建筑，而是扬扬弃式继承，，将传统与现现代、中式与与西式很好地地嫁接和结合合，以期营造造出适合中国国人居住的传传统居住环境境，又可符合合现代人的生生活习惯。比如在小区已已经看不到传传统意义上的的马墙、挑檐檐、小窗等与与现代生活脱脱节的建筑手手法。但是是，个性的白白墙黛瓦、变变通的小窗、、细纹的墙脚脚、清砖的步步行道、密集集的青竹林、、天井绿化、、不可窥视镂镂空墙、通而而不透的屏风风、方圆结合合的局部造型型、青石铺就就的小巷、半半开放式的庭庭院、墙顶采采光天窗及多多孔墙等、承承载文化的牌牌坊、可增加加通透性的漏漏窗、富有文文化色彩的三三雕（石雕、、砖雕、木雕雕）等与现代代生活不背离离的设计手法法则得到了继继承。小区广广场处的几根根栓马柱更是是古色古香，，规律的布局局出一个回家家的“回”字字。营造亲情情温暖的同时时也倡导人们们返璞归真回回归自然地生生活理念。销售策略分析析——第五园产品核核心特点提炼炼青竹白墙：通而不透、密密而不实中式建筑几千千年来，无论论是皇宫还是是民居，都延延续了一个核核心的突出的的外在表现形形式，那就是是“墙”；墙内自成一家家天地，宫殿殿有宫墙、民民居有院墙、、小城有城墙墙，墙与中国国人内敛的性性格特征是一一脉相承的。。尤其是中式民民居，长短相相异、高低不不同、虚实有有别的“墙””形成各种组组合形式，具具有中式民居居“外简内繁繁、外实内虚虚”的特点，，同时，家族族等级需要的的“礼制”也也需要“墙””来实现。现在，传统民民居的具有一一定防御功能能的高实外墙墙已经不能与与现代生活相相适应，所以以万科第五园园在墙上也加加入了现代的的风格。销售策略分析析——首批联排简析析本次开盘联排排别墅30套套，面积在160㎡—350㎡之间间，现代中式式别墅；每户别墅都赠赠送花园面积积约为80-100㎡，，四面均由围围墙围合设计计，体现私家家独院感觉；；马头墙设计高高低起伏，中中空镂花设计计既保证中式式院落风格同同时也保证了了室内通风采采光；赠送下沉式地地下室，及双双车位车库（（车库面宽6米）；每个别墅都有有“前庭后院院中天井”的的设计，赠送送的采光天井井，可以直接接从别墅顶部部采光，同时时赠送顶层露露台；第五园徽宅销销售中心180平样板板间350平样板板间190平样板板间样板间位置销售中心位置置第五园首批推推盘区域销售策略分析析万科第五园总总平及首批销销售道具位置置图销售策略分析析——销售道具（后后期售楼处））移植徽派老宅宅的故事据悉万科地产产斥资240万于江西，，购得一处600年前的的徽派老宅，，并在全国寻寻觅能工巧匠匠，仅拆建便便耗时半月，，另有专人记记录编号拆建建部件，便于于重建，然后后辗转千余里里，抵达上海海，后又斥资资千万，精心心搭建，以求求保证老宅原原貌重现据介绍该古宅宅正式落成之之后，将作为为售楼处使用用，销售完毕毕后，将作为为第五园项目目会所销售策略分析析——销售道具（180平联排排样板房）双车位的地下下停车库古朴简约的亲亲子乐园区地下室一楼一楼现代开放放式厨房一楼带有落地地窗的客厅销售策略分析析——销售道具（180平联排排样板房）销售策略分析析——销售道具（180平联排排样板房）局促的二楼小小房间北向一间卧室室二楼销售策略分析析——销售道具（180平联排排样板房）三楼中式古典典风格主卧大量采用镜面面反射以增加加视觉空间感感的衣帽间和和沐浴间三楼样板间其他特特色部分三楼户外沐浴浴间极富特色的露露天花洒简约而富有文文化的采光天天井挑空的餐厅上上空销售策略分析析——第五园首批产产品详细信息息项目信息占地面积10万平总建筑面积6万平容积率0.6绿化率50%产品类型联排别墅建筑风格现代中式风格幢距约20米外立面高级瓷砖和石材面积段180㎡190㎡350㎡主力房型160—180㎡联排单价范围约29000—35000元主力总价520—700万物业费4.30元/平方米·月内部配套景观文化会所车位租售赠送双车位地下车库装修标准毛坯销售策略分析析——第五园首批产产品户型配比比一览表产品类别面积（㎡）总价所占比例套数联排别墅180㎡中间套520—540万端头套600—640万42%13联排别墅190㎡551—665万58%18首批推案房源源区域共31套联排排产品13套180平18套190平金海路川沙路规划路民雷路该户型图为180平标准户型图图样板房设计与与标准户型至至少有三处变变动一楼中庭封闭闭后围合成一一个餐厅一楼客厅上空空进行了隔断断，在二楼形形成了一个9平方左右的的南向房间二楼餐厅上空空进行了隔断断，在三楼中中间部位形成成一个衣帽间间①②③该户型图为180平标准户型图图180平边户型产品品面积剖析偷一楼中庭面面积2.8*3=8.4平偷客厅二楼挑挑空面积3.3*3.6=11.88平平偷中庭三楼挑挑空面积2.8*3=8.4平前花园面积约30平后花园面积约20平地下室面积创意空间共约约29平花园面积共约约50平地下室面积共共约75平创意空间共约约29平花园面积共约约50平地下室面积共共约75平建筑面积约180平＋＋＋334平实际使用面积积约为建筑面积约为为180平实际使用面积积约为建筑面积约为为180平－＝154平附赠面积约为为154平180平／＝85%第五园180平产品附加加值推导334平建筑面积约为为180平的的边套总价约约为558万万预估第五园联联排边套单价价为31000元／平平第五园产品价价格反推若以实际使用用面积来反推推单价的话则其联排边套套产品单价为为558万／／334平=16707元元／平样板房设计与与标准户型至至少有三处变变动一楼中庭封闭闭后围合成一一个餐厅一楼客厅上空空进行了隔断断，在二楼形形成了一个10平方左右右的南向房间间二楼餐厅上上空进行了了隔断，在在三楼中间间部位形成成一个衣帽帽间①②③该户型图为为190平标准户型型图该户型图为为190平标准户型型图190平边户型产产品面积剖剖析偷一楼中庭庭面积3.8*3=11.4平平偷客厅二楼楼挑空面积积3.3*4=13.2平平偷中庭三楼楼挑空面积积3.8*3=11.4平平前花园面积积约45平后花园面积积2.7*6.6=17.8平地下室面积积创意空间共共约36平平花园面积共共约63平平地下室面积积共约80平创意空间共共约36平花园面积共共约63平地下室面积积共约80平建筑面积约约190平＋＋＋369平实际使用面面积约为建筑面积约约为190平369平实际使用面面积约为建筑面积约约为190平－＝179平附赠面积约约为179平190平／＝94%第五园190平产品品附加值推推导建筑面积约约为190平的边套套总价约为为589万万预估第五园园联排边套套单价为31000元／平平第五园产品品价格反推推若以实际使使用面积来来反推单价价的话则其联排边边套产品单单价为589万／369平=15962元／平第五园180平户型型优劣势分分析优势私家花园大大（前后共共50平））地下双车位位车库全明户型采采光好可利用空间间较多，个个性化改造造余地较大大面积小，总总价低围墙较高，，私密性好好劣势6米高围墙墙，一定程程度上影响响采光及通通透性总面积小，，各房间面面积均比较较小，居住住舒适度较较差第五园190平户型型优劣势分分析优势私家花园大大（前后共共63平））地下双车位位车库可利用空间间较多，个个性化改造造余地较大大面积小，总总价低围墙较高，，私密性好好可做下沉式式阳光地下下室，利用用率极高40平超大大主卧，空空间感比较较好劣势6米高围墙墙，一定程程度上影响响采光及通通透性各房间面积积均比较小小，居住舒舒适度较差差第五园首批批经济型别别墅与本案案首批AB型别墅位位置对比本案ＡＢ型型产品位置置分布第五园首批批经济型产产品位置分分布从房源位置置来看，本本案于AB型产品与与第五园首首批产品位位置属性接接近，基本本都是整个个别墅社区区的边缘区区域，多受受道路噪音音影响但本案相比比第五园有有较明显优优势，本案案别墅区为为高桥新城城城中城，，融入其中中，又自成成一体，社社区周边道道路均为小小区内路，，第五园四四至道路均均为车行大大路，受车车行噪音影影响较为严严重第五园180平产品品优劣势分分析计算赠送面面积后A户户型实际可可用331平计算赠送面面积后180平户型型实际可用用334平平VS优势：花园园较大有私家地下下车库可改造成4房私密性较好好品牌效应优势：区位位配套好视野开阔景景观好房型规矩实实用，且可可做4房露台较大采光好对比总结：：平分秋色不不分仲仲伯破局策略：：拼区位拼拼销售功功力第五园190平产品品优劣势分分析计算赠送面面积后190平户型型实际可用用369平平计算赠送面面积后B户户型实际可可用345平优势：花园园较大有私家地下下车库可改造成4房私密性较好好品牌效应全明下沉式式地下室可改造空间间较多赠送面积较较大优势：区位位配套好视野开阔景景观好房型规矩实实用，且可可做5房可利用空间间较多各房间尺度度相对较舒舒适对比总结：：第五园190平略占占上风破局策略：：重新包装B型房；充充分设计利利用中庭；；打造精装装花园示范范区项目SWOT分析SWoT万科品牌效效应，前期期蓝山别墅墅目前已经经深入人心心，且入住住情况良好好，有较好好的居住氛氛围产品位置紧紧邻金桥和和张江，有有较强的产产业支撑和和客户支撑撑距离金桥配配套生活区区较近，生生活配套方方面有一定定的高端支支持深圳万科第第五园的成成功，为上上海第五园园项目做了了很好的口口碑铺垫。。极具特色的的差异化产产品，很容容易打动客客户此次开盘户户型相对较较小，总价价相对较低低，非常具具有竞争力力整体售楼处处软件配套套较为齐全全，给客户户感知力较较好项目周边厂厂房林立，，往来车辆辆均属于大大型卡车或或集装箱，，马路周边边沙尘严重重出行需依赖赖私家车，，最近公交交车站据项项目步行需需要十分钟钟，目前无无轨道交通通线路周边无成熟熟高端配套套设施，所所有配套需需要依赖金金桥和碧云云附近有垃圾圾填埋场，，有气味马头墙6米米，影响室室内采光中式别墅未未必被所有有客户所接接受。房间面积较较小，居住住舒适较低低。板块优势，，与张江与与金桥车行行时间约为为15-20分钟后期引进上上海最好的的建平中学学，区域未未来发展前前景可观轨道交通9号线目前前终点站杨杨高路，后后期将延伸伸至该区域域，以及轨轨道交通12号线也也将在2012年通通车。对于于该区域的的板块升值值起到很大大帮助上海第五园园建成后，，其建筑风风格，文化化理念也将将成为上海海后期较有有特色的建建筑之一曹路路在在未未来来几几年年将将建建成成曹曹路路新新市市镇镇，，随随着着居居住住人人口口的的增增加加，，地地段段价价值值将将有有所所提提升升。。社社区区氛氛围围也也将将更更浓浓与金金桥桥和和碧碧云云国国际际社社区区车车行行时时间间较较短短，，享享受受其其高高端端配配套套设设施施目前前市市场场观观望望心心态态较较重重，，开开盘盘后后市市不不看看好好周边边垃垃圾圾填填埋埋场场，，会会损损失失一一部部分分高高端端客客户户此次次推推出出户户型型面面积积过过于于紧紧凑凑，，相相对对影影响响居居住住舒舒适适度度周边边生生活活配配套套匮匮乏乏，，出出行行较较为为不不便便，，不不适适合合老老人人及及孩孩子子居居住住项目目周周边边厂厂房房林林立立，，欠欠缺缺高高端端别别墅墅质质感感项目针对性策略调整PART——Three本案案针针对对性性营营销销策策略略调调整整思思路路尼德德兰兰北北岸岸6月月销销售售方方案案尼德德兰兰北北岸岸7月月销销售售方方案案1.本本案案针针对对性性营营销销策策略略调调整整思思路路破局策策略方方向：：全方位位主打打区位位配套套优势势牌以成熟熟舒适适型城城市别别墅对对抗偏偏僻经经济型型郊区区别墅墅破局策策略落落地执执行：：1.企企划业业务各各部门门全面面配合合；2.将将区位位配套套优势势放大大到极极致3.定定点进进行针针对性性有效效客户户拦截截4.增增加定定向DM的的投放放量及及投放放力度度5.调调整业业务接接待说说辞，，重点点突出出区位位发展展及配配套优优势6.让让客户户切身身感受受到在在本案案的生生活便便利性性尼德兰兰北岸岸6月月销售售方案案客户心心理探探析：：新政出出台后后，本本案来来人来来电量量持续续走低低，客客户心心理探探析受新政政及舆舆论波波动影影响，，整体体市场场已进进入到到了相相当程程度的的深度度观望望期，，购购房者者对于于是否否入市市采取取了更更为谨谨慎的的态度度，，观望望、等等待成成为此此时购购房者者的主主要心心态；；上海细细则迟迟迟未未出，，“政政策吹吹风””时而而从严严时而而温和和，购购房者者陷入入更为为谨慎慎的深深度观观望，，市场场僵持持情况况加重重，更更深度度的博博弈悄悄然上上演；；本案客客户地地缘性性特征征明显显，这这部分分客户户相对对来说说对本本案区区位及及配套套交通通情况况等有有较高高认可可，其其购房房需求求基本本以自自住兼兼投资资双重重考虑虑为主主。但但在看看空为为主流流的市市场情情况下下，客客户虽虽对本本案保保持一一定程程度的的关注注，但但购买买信心心较弱弱，等等待及及观望望情绪绪占主主导，，成交交周期期拉长长；士兵突击计划销售方法推广包装销售力提升士兵突突击计计划——推广广包装装一、巡巡展大大军启启动企业巡巡展选择外外高桥桥、金金桥、、杨浦浦区域域的部部分企企业，，每周周一到到周五五进行行企业业巡展宣传传；商业巡巡展选择浦浦东八八佰伴伴、杨杨浦万万达商商业广广场、、金桥桥国际际商务务广场场，每每周六六日在人流流集中中处进进行商商业巡巡展宣宣传；；二、派派单大大军启启动派单选择外外高桥桥、金金桥、、杨浦浦区域域及其其他外外区域域的中中高端端住宅宅项目目、停停车场及办办公楼楼等，，进行行项目目资料料的派派发工工作，，扩大大项目目影响响；扫楼选择外外高桥桥、金金桥、、杨浦浦区域域及市市中心心区域域的商商务办办公楼楼，每每周二二到周四进进行扫扫楼，，收集集企业业及负负责人人名单单资源源；士兵突突击计计划——推广广包装装三、户户外炮炮轰炸炸响户外POP更新新五角场场万达达、东东明广广场户户外POP画面面，配配合销销售节节奏及及时进进行内内容更更新（（画面面内容容：销销售信信息的的及时时传达达）；；户外刀刀旗增增设在现有有张扬扬北路路、杨杨高北北路、、翔殷殷路刀刀旗指指引的的基础础上，，增加加杨浦浦区域淞沪沪路的的刀旗旗引导导，有有效对对客户户进行行截流流；士兵突突击计计划——推广广包装装四、网网络大大军启启动搜房、、新浪浪1、配配合销销售节节点，，以周周为单单位进进行详详细的的销售售信息息释放放2、制制作项项目介介绍Flash，放放在网网站上上做相相关链链接业主论论坛1、专专人负负责论论坛维维护，，进行行项目目的正正面引引导2、配配合销销售节节点，，官方方口径径在论论坛上上释放放项目目信息息士兵突突击计计划——推广广包装装五、小小众推推广渠渠道全全面开开花金桥国国际商商务广广场设立展展板或或展台台寻求金金桥国国际商商务广广场高高端客客户资资源发发送短短信以以及区区域短短信覆覆盖；；外高桥桥保税税区企企业设立展展板或或展台台、灯灯箱广广告、、短信信区域域覆盖盖；士兵突突击计计划——推广广包装装六、已已有客客户资资源轰轰炸原来人人来电电客户户资源源点对点点短信信维护护、活活动邀邀请、、现场场销售售信息息告知知、项项目介介绍PP发发送已购业业主1、DM寄寄发：：制作作专门门的项项目实实景DM，，同时时更新新销售售信息息，并并且释释放老客客户介介绍新新客户户购买买赠送送一年年物管管费的的信息息；2、短短信：：现场场工程程进度度、销销售信信息等等发送送，并并释放放“介介绍购购买可可获赠赠一年物物业管管理费费”的的信息息；3、回回馈活活动：：不定定时举举办老老业主主活动动，以以鼓励励他们们带朋朋友来来看本本案士兵突突击计计划——推广广包装装士兵突突击计计划——销售售方式式六月去去化重重点：：A型型、E型库库存存房源源销售方式式：每周周一到周周五客户户蓄水，，周末集集中爆破破蓄客方式式：每周一到到周五为为客户蓄蓄水期，，只进行行客户接接待及累累积。推推广上配配合企业业巡展、、派单、、扫楼、、短信投投放等；；爆破方式式：每周末针针对积累累客源，，推出当当周的精精选特价价房源，，加大优优惠幅度度（针对对每周主主推的1-2套套精品房房源，表表价做技技术性上上调，以以此将优优惠力度度