2022年我国房地产走势分析

年我国房地产走势分析据了解：11月9日，万众瞩目的十八届三中全会在北京正式拉开帷幕。由于会议关乎中国改革，是全面深化改革的总体部署，因此，全国甚至全世界都进入了“三中全会时间”，关于三中全会的全部消息都会引发舆论聚焦，而牵一发而动全身的房地产调控政策的将来走势，更是成为其中备受关注的对象：千呼万唤的楼市调控“长效机制”能否如约而至?房地产限购政策是否会逐步取消?房产税会不会大面积扩容?小产权房将走向何方?是否将允许集体土地入市……这一系列问题引发了各界的猜想和解读。现对2022年我国房地产走势进行分析。

  调控“长效机制”将建立?

  1998年实行住房制度改革以后，房地产市场迎来了高速进展时期，但同时也带来了房价上涨过快等一系列问题，2022—2022这十年间，政府虽先后多次对楼市进行调控，限购、限贷等政策被用到了极致，但效果总是不尽如人意。在这种状况下，人们开头考量调控政策连续性，期盼楼市能够建立调控的长效机制。

  10月初，住建部等部门对多地楼市进行调研，收集相关信息，业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。

  10月29日，中共中央总书记习近平在主持政治局学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满意多层次住房需求。要总结我国住房改革进展阅历，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深化讨论住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

  这次讲话，为将来楼市调控的长效机制奠定了方向，外界也据此分析，房地产市场长效调控机制呼之欲出。再加上近期楼市冷热不均，热点城市进一步沸腾，给房地产调控提出了新的挑战，更加剧了市场对调控长效机制建立的心理预期。

  对此，有权威人士透露，目前，楼市长效机制尚处于讨论阶段，但仅是一个建议，不过建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，但这种共识与确定建立长效机制之间还有段距离。

  亚太城市房地产讨论院院长谢逸枫表示，房地产进展长效机制应当以法律、经济、金融、财经、税收的市场手段为主。他认为，今年或明年短期之内很难形成“房地产进展长效机制方案”。

  限购政策将取消?

  新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，再加上楼市长效机制的酝酿，有人猜想，这是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段快速退出市场?对此，业内分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。

  在第四季度的开头，楼市调控压力不减反增。据中国指数讨论院统计，10月份，全国百城新建住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，且自2022年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点。

  从目前来看，各地方年初定下的楼市调控目标唯恐大多将难以实现，因此，此时不宜对限购政策进行松绑。

  此外，继9月份多个城市收紧限购政策之后，10月份以来，又有部分城市开头重新向市场传递调控信息，如深圳推出深八条，从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响;北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”、上海新近推出的“沪七条”等，这无疑是政府主管部门行政干预楼市的又一次升级，也从侧面说明，短期内限购等行政手段不会退出楼市。

  事实上，梳理近几个月来高层领导及有关部委人士公开表态，并没有关于政策松绑的说法。“房地产调控长效机制推出意味着现有政策松绑，更多是外界的一厢情愿。”一位专家表示。

  竞合地产董事长王东表示，由于房地产调控长效机制建立是渐进的过程，相应的，以“限购”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。否则，在缺乏有效替代政策的状况下，大规模放开限购，必定会引起市场的反弹。因此，即使楼市调控的长效机制能够出台执行，但仍旧无法完全取代行政调控对于房价的掌握作用，估计在一段时间之内，行政手段与长效机制还将并存。

  房产税将大面积扩容?

  尽管“扩大个人住房房产税改革试点”的字眼不断消失在各类政府会议和文件中，今年以来，多部委在多次会议上也做出过上述表述，但鲜见实质性进展。然而，是囊机构及高校学者均认为，房产税改革试点扩容是大势所趋。

  据了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。今年年初开头，已经有一些城市间续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。

  8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

  国务院进展讨论中心此前发布的引发市场热议的“383”改革方案中也提到，要扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，肯定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。

  虽然“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明，但鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围，尽快明确房产税面对存量房征收的长远目标。

  小产权房或迎来破题契机?

  长期以来，小产权房境况尴尬，它是在农夫集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村委会颁发，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会赐予备案。十八届三中全会的召开，让这一历史遗留问题再次进入公众视野。

  据国土资源部不完全统计，2022年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。

  早在2022年，国务院就成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组，但清理工作却始终难有进展。在国研中心“383”方案列举的八个改革重点中，土地改革位列第三。根据国研中心的设想，随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步削减直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，根据不怜悯况补缴肯定数量的土地出让收入，妥当解决这一历史遗留问题。据此，有分析人士认为，小产权房或将迎来破题契机。

  目前，小产权房问题已经非常突出，而高房价刺激下，小产权房新增面积不断消失，这些因素要求政府不能久拖不决，由于小产权房满意了中低收入阶层的住房需求，自然 占有道义优势，转正很简单获得多方支持。因此，一个合理的解决方案受到各方期盼。

  不过，阻力依旧存在，经济学者马光远指出，小产权房“转正”难度特别大，由于涉及土地的问题、城乡二元的问题、农夫土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，冲突特别大，问题特别多。

  农村集体土地有望入市?

  有媒体报道指出，在十八届三中全会上，中国所面临的经济问题中，土地改革是最重要的，没有比土地改革显得更为重要的事情了。的确，一系列行政调控手段的实施，加剧了房地产市场的供需冲突，也让农村集体土地入市纳入了土地改革的启动范畴。

  “十八大”及“两会”以来，新一届政府不断向市场释放改革信号，近日受到普遍关注的国研中心“383”改革方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地公平进入非农用地市场，形成权利公平、规章统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步削减直至取消非公益性用地的划拨供应。

  事实上，全国已有成都、重庆、广州等多个城市正在探究农村集体土地入市。但由于中央层面担忧集体建设用地流转会造成农夫大量失地，形成社会的不稳定因素，因此，虽然在广泛征求看法，并有意在全国绽开试点，但消息人士称“十八届三中全会上土地制度变革尚难破局”。

  需求找房：本月开盘下月开盘打折盘甜美婚房单身贵族三代同堂学区置业观景房