房地产开发企业业务流程及各环节税种分析课件

房地产开发企业业务流程及各环节税种分析房地产开发企业业务1一、房地产业税收管理二、房地产开发企业税收政策的一般规定三、房地产开发企业常见的涉税违法类型及应对方法

目录一、房地产业税收管理目录2第一部分房地产业税收管理第一部分3一、房地产开发涉税流程与涉税简介房地产业：是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产开发企业：指从事房地产开发和经营的营利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的项目处分、转让、租赁或抵押。房地产开发经营业务：包括土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活动。（一）房地产的概念和经营范围一、房地产开发涉税流程与涉税简介房地产业：4（二）房地产业的特点不可移动、独一无二、寿命长久、数量有限、用途多样、相互影响、易受限制、价值巨大、难以实现、保值增值等特点。运作环节多、投资金额大、时间周期长、社会影响面广、投资风险高、业务发展地域性强等特点（二）房地产业的特点不可移动、独一无二、寿命长久、数量有限、5税收重点（三）房地产企业的生产经营流程登记注册土地取得立项与规划建筑施工销售管理产权办理签订土地出让合同设立项目公司发改委立项取得建设用地许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工验收备案交房税收重点（三）房地产企业的生产经营流程登记注册土地取得立项与6（四）房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整特点（四）房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为7

房地产税收实行一体化管理（国税发〔2005〕82号、国税发〔2007〕114号、赣地税发〔2008〕24号）。四大环节十二种税部门协作信息共享先税后证以票控税源泉控管税款征收岗税源管理岗◆取得环节--土地信息数据库◆开发环节--一户式存储数据库◆交易环节--房产信息数据库◆保有环节--不需建立数据库二、房地产开发税收管理的内容（一）房地产税收一体化管理基本内容房地产税收实行一体化管理（国税发〔2005〕8（二）房地产税收一体化信息管理的基本架构2.项目信息管理1.项目登记建档3.项目纳税申报4.项目发票使用5.项目清算及注销（二）房地产税收一体化信息管理的基本架构2.项目信息管理1.9第二部分房地产开发企业税收政策的一般规定第二部分10境内应税劳务+转让无形资产+销售不动产1.营业税境内外劳务划分问题2.在建项目转让3.视同发生应税行为(抵债、投资、自用、回迁房）（一）营业税的征税范围境内应税劳务+转让无形资产+销售不动产1.营业税境内外劳务划11★境外单位或者个人★境内代理人OR受让方或者购买方（二）营业税纳税义务人和扣缴义务人（三）营业税税率1.纳税义务人（1）基本规定★单位和个人★发生应税行为★收取货币、货物或者其他经济利益（2）特殊规定★承包、承租、挂靠方式经营★发包人OR承包人2.扣缴义务人★境外单位或者个人（二）营业税纳税义务人和扣缴义务人（三）营12价格明显偏低并无正当理由的、无偿赠送（四）营业税计税依据1.基本规定营业额=全部价款+价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费不包括同时符合条件的政府性基金或者行政事业性收费2.特殊规定折扣方式★价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额★另开发票的，不得从营业额中扣除。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的开发回迁安置用房价格明显偏低并无正当理由的、无偿赠送（四）营业税计税依据1.13●一般规定纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。●特殊规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的纳税人发生自建行为的（五）混合销售行为分别核算应税劳务的营业额缴纳营业税+货物销售额不缴纳营业税未分别核算由主管税务机关核定其应税劳务的营业额（六）纳税义务发生时间●一般规定（五）混合销售行为分别核算141.差额征税纳税人将建筑工程分包给其他单位的2.退款减除缴纳营业税后因发生退款减除营业额的3.税额扣减购置税控收款机（七）税收待遇4.暂免征收营业税

（1）土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入（2）收取住房专项维修基金（3）发生融资性售后回租业务取得的销售收入（4）纳税人投资政府土地改造项目取得的收入1.差额征税纳税人将建筑工程分包给其他单位的（151.营业税纳税人的纳税地点

◆应税劳务发生地◆土地所在地◆不动产所在地2.营业税扣缴义务人纳税地点

◆机构所在地◆居住地纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。（八）纳税地点（九）纳税期限1.营业税纳税人的纳税地点纳税人以1个月或16（十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差异

1.预售阶段：营业税计税依据和土地增值税预征收入金额和其纳税义务发生时间是相同的，即实际收到的预收款和收到预收款的当天。企业所得税采取银行按揭方式销售开发产品的收入确认金额和时间以实际收到的预收款和收到预收款的当天，这一点和营业税、土地增值税一样。

2.完工交付阶段：完工交付之后，采取一次性全额收款方式和分期收款方式销售开发产品的，营业税计税依据和企业所得税收入规定一样，以实际收讫价款或销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，企业所得税收入则是以实际收到的预收款和收到预收款的当天。在土地增值税清算时点确认的收入，比营业税计税依据和企业所得税确认的收入要大。

3.关于代收费用：营业税代收费用除了维修基金（国税发〔2004〕69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税；代收费用企业所得税是否作为收入确认，并不影响应纳税所得额，只是有一点时间性差异；代收费用土地增值税是否作为收入，虽然并不影响增值额，但会影响增值率，如果涉及普通标准住宅免税，则不容忽视。（十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差17（一）土地增值税的征税范围与纳税义务人土地增值税征税范围的要件★转让国有土地使用权；★有偿取得转让，即取得全部价款及有关的经济收益。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（一）土地增值税的征税范围与纳税义务人土地增值税征税范围的要18加计扣除（二）土地增值税的计算1.增值额(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。收入-扣除项目金额土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。2.扣除项目加计扣除（二）土地增值税的计算1.增值额(1)取得土地使用权19（四）土地增值税税率（三）土地增值税税额计算档次级距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额×30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额×40%－扣除项目金额×5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额×50%－扣除项目金额×15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额×60%－扣除项目金额×35%（三）土地增值税税额计算档次级距税率速算扣除系数税额计算公20（五）土地增值税税收优惠1.纳税人建筑普通标准住宅，增值率低于20%的。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产3.企业兼并转让房地产暂免征收土地增值税4.合作建房自用的免征土地增值税（五）土地增值税税收优惠1.纳税人建筑普通标准住宅，增值率低21（1）主动清算被动清算（2）土地增值税清算时收入的确认（3）土地增值税清算相关扣除项目的确定（4）非直接销售和自用房地产的收入确定（5）加收滞纳金（六）土地增值税的缴纳1.土地增值税的申报合同签订之日起七日内，房地产所在地2.土地增值税的预征普通标准住宅非普通标准住宅别墅、渡假村店面单纯转让土地使用权1%3%3%5%据实征收3.土地增值税纳税地点房地产的座落地①支付的质量保证金②逾期开发缴纳的土地闲置费③房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税④清算后销售或有偿转让的扣除项目金额的确定4.土地增值税的清算（1）主动清算被动清算（六）土地增值税的缴纳1.土地增值221.应设置未设账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.账目混乱或者资料凭证残缺不全；4.经责令限期清算逾期仍不清算的；5.计税依据明显偏低无正当理由的。（七）公共设施处理1.建成后产权属于全体业主所有的2.建成后无偿移交用于非营利性社会公共事业的；3.建成后有偿转让的。4.房地产开发企业销售已装修的房屋。（八）土地增值税的核定征收（注意核定征收时点）类型税率转让普通住宅5%转让非普通住宅6%转让非住宅8%经限期清算逾期仍不清算10%1.应设置未设账簿的；（七）公共设施处理1.建成后产权属于23（九）“尾房”销售土地增值税的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税一般是以一个完整审批项目为单位进行清算的，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一个项目也不应分开作为两个清算单位（分期开发的项目除外）。所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让时不能再单独作为一个清算单位清算土地增值税，也不存在以汇算清缴为名的二次清算问题。2.简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑销售当期产生的税费。3、简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑清算时点未进入扣除项目成本的费用（包括当时已经发生但未取得合法凭据的部分）。4.申报时间：根据《土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人应在取得“尾房”销售收入的次月申报。多次发生“尾房”销售行为的，应多次申报。（九）“尾房”销售土地增值税的处理在土地增值税清算时241.销售收入的确认签订销售合同预售合同，确认收入实现（1）销售未完工开发产品取得的收入先预计毛利额入当期应纳税所得额（2）一次性全额收款方式销售开发产品（3）分期收款方式销售开发产品（4）银行按揭方式销售开发产品（5）委托方式销售开发产品①支付手续费方式②视同买断方式委托销售③基价（保底价）并实行超基价双方分成④包销方式南昌市城区和郊区15%其他设区市及郊区10%其他地区5%经济适用房限价房和危改房3%（一）企业所得税收入的确定1.销售收入的确认南昌市城区和郊区15%其他设区市及郊区1025会计处理：2013年确认的租金收入为100万元。税务处理：可以有两种选择：第一种：根据国税函〔2010〕79号规定，企业可以在2013年纳税申报时，确认100万元租金收入，与会计处理相同，没有差异。第二种：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定确认300万元租金收入，税法与会计存在差异，企业应在2013年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额200万元。2014年-2015年两个纳税年度在分别调减200万元。2.租金收入的确认按照合同约定的承租人应付租金的日期确认租赁期限跨年度★一次性确认收入的实现。（2）分期均匀计入相关年度。【举例】2013年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2013年一次性收取了3年的租金300万元。会计处理：2013年确认的租金收入为100万元。2.租金收入261.企业所得税视同销售的原则

（1）自建商品房转为自用或经营（2）将资产移送他人（3）收入的确定，属于企业自制的资产，属于外购的资产。2.确认收入（或利润）的实现（1）市场销售价格；（2）同类开发产品市场公允价值；（3）按开发产品的成本利润率确定。（二）企业所得税视同销售收入①用于市场推广或销售；②用于交际应酬；③用于职工奖励或福利；④用于股息分配；⑤用于对外捐赠；⑥其他改变资产所有权属的用途。资产所有权属已发生改变1.企业所得税视同销售的原则（二）企业所得税视同销售收27★开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。★开发产品已开始投入使用。★开发产品已取得了初始产权证明。时点标准:验收、备案、决算交付等孰先（三）政策性搬迁收入的确认企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支持进行汇总清算。搬迁所得=搬迁收入-搬迁支出（四）企业所得税开发产品完工标准的确认★结算开发产品计税成本；★计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。开发产品符合完工条件确认的目的★开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（三）政策性搬281.区分期间费用和计税成本类型2.准予当期扣除3.开发产品计税成本的核算4.已销开发产品的计税成本确认5.维修费用扣除6.共用部位、共用设施设备维修基金移交7.开发小区内建造的配套设施8.开发小区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施9.单独建造的停车场所10.银行按揭方式销售开发产品的11.委托境外机构销售开发产品的12.利息支出处理13.国家无偿收回土地的损失14.开发产品整体报废或毁损15.开发产品转为自用16.预提（应付）费用（五）成本、费用扣除的税务处理1.区分期间费用和计税成本类型（五）成本、费用扣除的税务处29（1）可否销售原则。（2）分类归集原则。（3）功能区分原则。（4）定价差异原则。（5）成本差异原则。（6）权益区分原则。（六）计税成本的核算方法（1）土地征用费及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装工程费。（4）基础设施建设费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费。1.计税成本对象的确定原则2.计税成本核算的内容（1）可否销售原则。（2）分类归集原则。（3）功能区分原则。30（1）对当期实际发生的各项支出整理、归类，区分为应计成本和当期期间费用,确认预提费用和待摊费用。（2）直接成本、间接成本和共同成本,归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（3）已完工成本对象成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中已销开发产品部分在当期扣除，未销开发产品待其实际销售时再予扣除。（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。3.计税成本的核算程序制造成本法核算（1）对当期实际发生的各项支出整理、归类，区分为应计成本和当31◆开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。◆凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。（1）土地成本，占地面积法。（2）公共配套设施开发成本，建筑面积法。（3）借款费用，直接成本法OR按预算造价法。（4）其他成本，企业自定。4.开发产品计税成本应按以下方法进行分配（七）结算开发产品计税成本◆开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择32根据国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（2010年第29号）规定，符合以下条件之一，企业即可申请退税：1.土地增值税清算当年和企业注销当年汇算清缴都出现亏损；2.土地增值税清算当年出现亏损，且未在注销之前年度按税法规定弥补完毕的。关于第一个条件的理解。土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，说明土地增值税清算的税款未全额在企业所得税前扣除；而企业注销当年汇算清缴也出现亏损，说明土地增值税清算的税款仍没有被消化完。这样企业所得税前少扣了土地增值税，造成多交企业所得税，企业又没有后续收入，只有退税。关于第二个条件的理解。土地增值税清算年度亏损，清算补交的土地增值税未扣除完毕，并且此亏损未在以后年度得以弥补，说明土地增值税没有完全在企业所得税前扣除，造成多交企业所得税，也应该退税（八）企业注销前的所得税退税处理（八）企业注销前的所得税退税处理33对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（一）房产与房屋原值1.关于房产2.关于房产原值3.关于房屋附属设备对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核341.开征范围外的工厂、仓库。2.具备房屋功能的地下建筑。3.对于与地上房屋相连的地下建筑。4.毁损不堪居住的房屋和危险房屋。5.凡是在基建工地为基建工地服务的临时性房屋6.修理费抵交房产租金房产。7.房屋大修停用。8.纳税单位与免税单位共同使用的房屋。9.房地产开发企业开发的商品房。10.出租的地下建筑。11.对居民住宅区内业主共有的经营性房产。12.无租使用房产。13.融资租赁的房产。14.加油站罩棚。15.租赁合同约定有免收租金期限的。（二）房产税的征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收问题1.开征范围外的工厂、仓库。（二）房产税的征税范围房产税在35房产税按年征收、分期缴纳。（江西省规定：房产管理部门按月缴纳，企业及其他单位和个人按季缴纳。）房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（三）房产税的纳税义务人产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人；转租房产问题。（四）房产税的计算房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据；地下建筑问题。（五）房产税的税率房产余值1.2%；租金收入12%（六）房产税的缴纳房产税按年征收、分期缴纳。（江西省规定：房36（七）房产税土地使用税纳税义务时间何时终止财税〔2008〕152号

转让土地使用权的，应当自土地交付次月或转让合同签订次月起终止

转让新建商品房的，应当自房屋交付使用次月起终止转让存量房的，应当自房屋办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起终止出租、出借房产的，自交付出租、出借房产之次月起终止纳税义务终止（七）房产税土地使用税纳税义务时间何时终止财税〔2008〕137土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据以出让或转让方式有偿取得土地使用权的。房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（一）土地使用税的征税范围和纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人房地产开发企业对商品房销售期间土地使用税问题（二）土地使用税的计算（三）土地使用税的减免（四）土地使用税的缴纳土地使用税按年计算、分期缴纳；新征用的土地，耕地，非耕地；因政府规划、拆迁困难等客观因素造成纳税人无法使用的土地

（五）土地使用税的纳税义务发生时间与截止时间土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据以出让或转让方38◆承受土地、房屋权属的单位和个人1.土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。★转移土地、房屋权属是指下列行为（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。★视同转让、买卖或者赠与的（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。2.承受受让、购买、受赠、交换3.单位和个人契税税率为3%—5%。（江西省为4%）（一）契税的征税范围和纳税人（二）契税的计算◆承受土地、房屋权属的单位和个人契税税率为339契税的纳税义务发生时间，签订合同或者取得合同性质凭证的当天(挂牌成交确认书不应作为生效的土地权属转移合同或合同性质凭证);

10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。纳税人应当在纳税义务发生后，办理产权登记或变更登记前申报并缴纳税款。（江西省的规定）（三）契税的计税依据1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。（四）契税的缴纳成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的。土地使用权与房屋所有权之间相互交换。以划拨方式取得土地使用权的。应纳税额=计税依据×税率契税的纳税义务发生时间，签订合同或者取得合同性40（五）征管措施1.根据房产管理部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、办证后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”。2.购房者以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，购房者委托房地产开发企业已代收代缴契税的，因各种原因把房屋退还给原房地产开发商的，凡已办理房屋权属证书的（未还完贷款房屋权属证书抵押在银行），已征契税不予退还；未办理房屋权属证书的，对已征契税予以退还。3.购房者未以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，交易双方已签订商品买卖合同，买方已缴纳契税，但因各种原因最终未完成交易的，在办理期房退房手续后，对已征契税予以退还。4.对购房人自行转售{更名}，凡未将房屋退还给开发商，开发商也没有退还购房款给原购房者，这种行为不能视为退房，属于自行转售行为，原购房者已缴纳的契税不予退还，并对其自行转售行为依法征收相关税费。

（五）征管措施1.根据房产管理部门实际验收测量的面积为凭41个人所得税的一般规定税种纳税人税率计税依据纳税义务时间纳税地点减免税个人所得税

在中国境内有住所的个人，或者无住所而在境内居住满一年的个人；无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人工资薪金所得3%-45%；个体工商户的生产经营所得和对企事业单位的承包经营承租经营所得5%-35%；劳务报酬、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得20%应纳税所得额按月或季（次）计征，次月十五日内缴入国库

纳税人所在地或扣缴人所在地国债和国家发行的金融债券利息等个人所得税的一般规定税种纳税人税率计税依据纳税义务时间纳税地42个人所得税的一般规定个人所得税热点问题1.个人出售房产征收个人所得税问题2.对出售自有住房并在1年内重新购房个人所得税问题3.个人居住用房屋被拆迁取得的拆迁补偿款免征个人所得税问题4.个人出租住房个人所得税问题5.房屋产权无偿赠与个人所得税问题6.关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题7.个人取得解除商品房买卖合同违约金缴纳个人所得税问题个人所得税的一般规定个人所得税热点问题43印花税的一般规定税种纳税人税率计税依据纳税义务时间纳税地点减免税印花税书立、领受规定的经济凭证的单位和个人0.05‰；0.3‰；0.5‰；1‰；1元；5元应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数

应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花机构所在地无息、贴息贷款合同等印花税的一般规定税种纳税人税率计税依据纳税义务时间纳税地点减44耕地占用税的一般规定税种纳税人税率计税依据纳税义务时间纳税地点减免税耕地占用税占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人西湖区等：27.5元/平方米；南昌、瑞昌、乐平、南康、信丰、于都、兴国、瑞金、会昌、大余等县：22.5元/平方米；赣县等：

21.5元/平方米；宜黄、石城等县：20元/平方米实际占用的耕地面积纳税人收到土地管理部门办理占用元/平方米农用地手续通知的当天；收到土地管理部门通知的当日起30日内到当地地税部门缴纳

在耕地或其他农用地所在地申报纳税学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地等耕地占用税的一般规定税种纳税人税率计税依据纳税义务时间纳税地45第三部分房地产开发企业常见的涉税违法类型及应对方法

第三部分46一、预售房款未按规定预缴税款

（一）常见涉税违法类型

1.预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入；2.将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入；3.以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等；4.分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账一、预售房款未按规定预缴税款47

一、预售房款未按规定预缴税款

（二）应对方法1.了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；2.到办税服务厅核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；3.查看房产部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；4.查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。一、预售房款未按规定预缴税款（二）应48二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入

（一）常见涉税违法类型1.销售收入确认不及时，长期挂在“预收款”账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；2.只计商品房收入，车库销售不计收入；3.整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；4.先租后售的收取的租金不记收入；5.以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；6.以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入（497.合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；8.视同销售产品不记收入；9.视同销售商品价格偏低；10.价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等）不记收入；11.与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；12.代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；13.将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；14.其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算。二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入

7.合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用50（二）应对方法1.收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；2.从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；3.审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送等）；4.到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；5.根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；6.根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入

（二）应对方法二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售51三、房地产开发资本性支出直接列支当期成本

（一）常见涉税违法类型1.企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除；2.企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明（产权所有人为本企业），未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产”。三、房地产开发资本性支出直接列支当期成本（一）常52（二）应对方法1.检查企业的固定资产账目，核实相关情况；2.检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。三、房地产开发资本性支出直接列支当期成本

（二）应对方法三、房地产开发资本性支出直接列支当期成53四、成本划分不清

（一）常见涉税违法类型1.不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；2.将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；3.扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；4.在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；5.返还给建筑商的货款未冲减销售成本；四、成本划分不清（一）常见涉税违法类型546.立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；7.企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；8.建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。

四、成本划分不清

6.立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售55（二）应对方法1.检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；2.根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是否准确；3.检查企业开发产品成本明细账，看所列成本是否有合法凭证入账；4.查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况；5.看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。四、成本划分不清

（二）应对方法四、成本划分不清56五、借款费用企业所得税前列支不规范

（一）常见涉税违法类型1.将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支；2.向关联企业借款全额在税前列支；3.借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息。五、借款费用企业所得税前列支不规范（一）常见涉税违57（二）应对方法1.检查企业“长期借款”、“短期借款”账，了解企业资金来源情况；2.检查企业“财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准；3.检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。五、借款费用企业所得税前列支不规范

（二）应对方法五、借款费用企业所得税前列支不规范58六、其他方面

（一）其他涉税违法类型1.将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除；2.采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除；3.将应有用户承担的各项支出作为费用在税前扣除；4.将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支。六、其他方面（一）其他涉税违法类型59（二）应对方法1.检查企业“管理费用”、“营业费用”等科目，看是否有预提费用、是否有非法凭证入账，或者不按照税法规定记账；2.检查应收或应付款科目，看是否有与费用对应的项目；3.重点检查以基数作为计提标准的项目，如工资、广告费、招待费等，是否超过税法规定的标准。六、其他方面

（二）应对方法六、其他方面60房地产开发企业业务流程及各环节税种分析课件61房地产开发企业业务流程及各环节税种分析房地产开发企业业务62一、房地产业税收管理二、房地产开发企业税收政策的一般规定三、房地产开发企业常见的涉税违法类型及应对方法

目录一、房地产业税收管理目录63第一部分房地产业税收管理第一部分64一、房地产开发涉税流程与涉税简介房地产业：是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产开发企业：指从事房地产开发和经营的营利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的项目处分、转让、租赁或抵押。房地产开发经营业务：包括土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活动。（一）房地产的概念和经营范围一、房地产开发涉税流程与涉税简介房地产业：65（二）房地产业的特点不可移动、独一无二、寿命长久、数量有限、用途多样、相互影响、易受限制、价值巨大、难以实现、保值增值等特点。运作环节多、投资金额大、时间周期长、社会影响面广、投资风险高、业务发展地域性强等特点（二）房地产业的特点不可移动、独一无二、寿命长久、数量有限、66税收重点（三）房地产企业的生产经营流程登记注册土地取得立项与规划建筑施工销售管理产权办理签订土地出让合同设立项目公司发改委立项取得建设用地许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工验收备案交房税收重点（三）房地产企业的生产经营流程登记注册土地取得立项与67（四）房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整特点（四）房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为68

房地产税收实行一体化管理（国税发〔2005〕82号、国税发〔2007〕114号、赣地税发〔2008〕24号）。四大环节十二种税部门协作信息共享先税后证以票控税源泉控管税款征收岗税源管理岗◆取得环节--土地信息数据库◆开发环节--一户式存储数据库◆交易环节--房产信息数据库◆保有环节--不需建立数据库二、房地产开发税收管理的内容（一）房地产税收一体化管理基本内容房地产税收实行一体化管理（国税发〔2005〕69（二）房地产税收一体化信息管理的基本架构2.项目信息管理1.项目登记建档3.项目纳税申报4.项目发票使用5.项目清算及注销（二）房地产税收一体化信息管理的基本架构2.项目信息管理1.70第二部分房地产开发企业税收政策的一般规定第二部分71境内应税劳务+转让无形资产+销售不动产1.营业税境内外劳务划分问题2.在建项目转让3.视同发生应税行为(抵债、投资、自用、回迁房）（一）营业税的征税范围境内应税劳务+转让无形资产+销售不动产1.营业税境内外劳务划72★境外单位或者个人★境内代理人OR受让方或者购买方（二）营业税纳税义务人和扣缴义务人（三）营业税税率1.纳税义务人（1）基本规定★单位和个人★发生应税行为★收取货币、货物或者其他经济利益（2）特殊规定★承包、承租、挂靠方式经营★发包人OR承包人2.扣缴义务人★境外单位或者个人（二）营业税纳税义务人和扣缴义务人（三）营73价格明显偏低并无正当理由的、无偿赠送（四）营业税计税依据1.基本规定营业额=全部价款+价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费不包括同时符合条件的政府性基金或者行政事业性收费2.特殊规定折扣方式★价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额★另开发票的，不得从营业额中扣除。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的开发回迁安置用房价格明显偏低并无正当理由的、无偿赠送（四）营业税计税依据1.74●一般规定纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。●特殊规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的纳税人发生自建行为的（五）混合销售行为分别核算应税劳务的营业额缴纳营业税+货物销售额不缴纳营业税未分别核算由主管税务机关核定其应税劳务的营业额（六）纳税义务发生时间●一般规定（五）混合销售行为分别核算751.差额征税纳税人将建筑工程分包给其他单位的2.退款减除缴纳营业税后因发生退款减除营业额的3.税额扣减购置税控收款机（七）税收待遇4.暂免征收营业税

（1）土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入（2）收取住房专项维修基金（3）发生融资性售后回租业务取得的销售收入（4）纳税人投资政府土地改造项目取得的收入1.差额征税纳税人将建筑工程分包给其他单位的（761.营业税纳税人的纳税地点

◆应税劳务发生地◆土地所在地◆不动产所在地2.营业税扣缴义务人纳税地点

◆机构所在地◆居住地纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。（八）纳税地点（九）纳税期限1.营业税纳税人的纳税地点纳税人以1个月或77（十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差异

1.预售阶段：营业税计税依据和土地增值税预征收入金额和其纳税义务发生时间是相同的，即实际收到的预收款和收到预收款的当天。企业所得税采取银行按揭方式销售开发产品的收入确认金额和时间以实际收到的预收款和收到预收款的当天，这一点和营业税、土地增值税一样。

2.完工交付阶段：完工交付之后，采取一次性全额收款方式和分期收款方式销售开发产品的，营业税计税依据和企业所得税收入规定一样，以实际收讫价款或销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，企业所得税收入则是以实际收到的预收款和收到预收款的当天。在土地增值税清算时点确认的收入，比营业税计税依据和企业所得税确认的收入要大。

3.关于代收费用：营业税代收费用除了维修基金（国税发〔2004〕69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税；代收费用企业所得税是否作为收入确认，并不影响应纳税所得额，只是有一点时间性差异；代收费用土地增值税是否作为收入，虽然并不影响增值额，但会影响增值率，如果涉及普通标准住宅免税，则不容忽视。（十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差78（一）土地增值税的征税范围与纳税义务人土地增值税征税范围的要件★转让国有土地使用权；★有偿取得转让，即取得全部价款及有关的经济收益。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（一）土地增值税的征税范围与纳税义务人土地增值税征税范围的要79加计扣除（二）土地增值税的计算1.增值额(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。收入-扣除项目金额土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。2.扣除项目加计扣除（二）土地增值税的计算1.增值额(1)取得土地使用权80（四）土地增值税税率（三）土地增值税税额计算档次级距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额×30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额×40%－扣除项目金额×5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额×50%－扣除项目金额×15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额×60%－扣除项目金额×35%（三）土地增值税税额计算档次级距税率速算扣除系数税额计算公81（五）土地增值税税收优惠1.纳税人建筑普通标准住宅，增值率低于20%的。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产3.企业兼并转让房地产暂免征收土地增值税4.合作建房自用的免征土地增值税（五）土地增值税税收优惠1.纳税人建筑普通标准住宅，增值率低82（1）主动清算被动清算（2）土地增值税清算时收入的确认（3）土地增值税清算相关扣除项目的确定（4）非直接销售和自用房地产的收入确定（5）加收滞纳金（六）土地增值税的缴纳1.土地增值税的申报合同签订之日起七日内，房地产所在地2.土地增值税的预征普通标准住宅非普通标准住宅别墅、渡假村店面单纯转让土地使用权1%3%3%5%据实征收3.土地增值税纳税地点房地产的座落地①支付的质量保证金②逾期开发缴纳的土地闲置费③房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税④清算后销售或有偿转让的扣除项目金额的确定4.土地增值税的清算（1）主动清算被动清算（六）土地增值税的缴纳1.土地增值831.应设置未设账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.账目混乱或者资料凭证残缺不全；4.经责令限期清算逾期仍不清算的；5.计税依据明显偏低无正当理由的。（七）公共设施处理1.建成后产权属于全体业主所有的2.建成后无偿移交用于非营利性社会公共事业的；3.建成后有偿转让的。4.房地产开发企业销售已装修的房屋。（八）土地增值税的核定征收（注意核定征收时点）类型税率转让普通住宅5%转让非普通住宅6%转让非住宅8%经限期清算逾期仍不清算10%1.应设置未设账簿的；（七）公共设施处理1.建成后产权属于84（九）“尾房”销售土地增值税的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税一般是以一个完整审批项目为单位进行清算的，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一个项目也不应分开作为两个清算单位（分期开发的项目除外）。所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让时不能再单独作为一个清算单位清算土地增值税，也不存在以汇算清缴为名的二次清算问题。2.简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑销售当期产生的税费。3、简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑清算时点未进入扣除项目成本的费用（包括当时已经发生但未取得合法凭据的部分）。4.申报时间：根据《土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人应在取得“尾房”销售收入的次月申报。多次发生“尾房”销售行为的，应多次申报。（九）“尾房”销售土地增值税的处理在土地增值税清算时851.销售收入的确认签订销售合同预售合同，确认收入实现（1）销售未完工开发产品取得的收入先预计毛利额入当期应纳税所得额（2）一次性全额收款方式销售开发产品（3）分期收款方式销售开发产品（4）银行按揭方式销售开发产品（5）委托方式销售开发产品①支付手续费方式②视同买断方式委托销售③基价（保底价）并实行超基价双方分成④包销方式南昌市城区和郊区15%其他设区市及郊区10%其他地区5%经济适用房限价房和危改房3%（一）企业所得税收入的确定1.销售收入的确认南昌市城区和郊区15%其他设区市及郊区1086会计处理：2013年确认的租金收入为100万元。税务处理：可以有两种选择：第一种：根据国税函〔2010〕79号规定，企业可以在2013年纳税申报时，确认100万元租金收入，与会计处理相同，没有差异。第二种：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定确认300万元租金收入，税法与会计存在差异，企业应在2013年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额200万元。2014年-2015年两个纳税年度在分别调减200万元。2.租金收入的确认按照合同约定的承租人应付租金的日期确认租赁期限跨年度★一次性确认收入的实现。（2）分期均匀计入相关年度。【举例】2013年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2013年一次性收取了3年的租金300万元。会计处理：2013年确认的租金收入为100万元。2.租金收入871.企业所得税视同销售的原则

（1）自建商品房转为自用或经营（2）将资产移送他人（3）收入的确定，属于企业自制的资产，属于外购的资产。2.确认收入（或利润）的实现（1）市场销售价格；（2）同类开发产品市场公允价值；（3）按开发产品的成本利润率确定。（二）企业所得税视同销售收入①用于市场推广或销售；②用于交际应酬；③用于职工奖励或福利；④用于股息分配；⑤用于对外捐赠；⑥其他改变资产所有权属的用途。资产所有权属已发生改变1.企业所得税视同销售的原则（二）企业所得税视同销售收88★开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。★开发产品已开始投入使用。★开发产品已取得了初始产权证明。时点标准:验收、备案、决算交付等孰先（三）政策性搬迁收入的确认企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支持进行汇总清算。搬迁所得=搬迁收入-搬迁支出（四）企业所得税开发产品完工标准的确认★结算开发产品计税成本；★计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。开发产品符合完工条件确认的目的★开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（三）政策性搬891.区分期间费用和计税成本类型2.准予当期扣除3.开发产品计税成本的核算4.已销开发产品的计税成本确认5.维修费用扣除6.共用部位、共用设施设备维修基金移交7.开发小区内建造的配套设施8.开发小区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施9.单独建造的停车场所10.银行按揭方式销售开发产品的11.委托境外机构销售开发产品的12.利息支出处理13.国家无偿收回土地的损失14.开发产品整体报废或毁损15.开发产品转为自用16.预提（应付）费用（五）成本、费用扣除的税务处理1.区分期间费用和计税成本类型（五）成本、费用扣除的税务处90（1）可否销售原则。（2）分类归集原则。（3）功能区分原则。（4）定价差异原则。（5）成本差异原则。（6）权益区分原则。（六）计税成本的核算方法（1）土地征用费及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装工程费。（4）基础设施建设费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费。1.计税成本对象的确定原则2.计税成本核算的内容（1）可否销售原则。（2）分类归集原则。（3）功能区分原则。91（1）对当期实际发生的各项支出整理、归类，区分为应计成本和当期期间费用,确认预提费用和待摊费用。（2）直接成本、间接成本和共同成本,归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（3）已完工成本对象成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中已销开发产品部分在当期扣除，未销开发产品待其实际销售时再予扣除。（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。3.计税成本的核算程序制造成本法核算（1）对当期实际发生的各项支出整理、归类，区分为应计成本和当92◆开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。◆凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。（1）土地成本，占地面积法。（2）公共配套设施开发成本，建筑面积法。（3）借款费用，直接成本法OR按预算造价法。（4）其他成本，企业自定。4.开发产品计税成本应按以下方法进行分配（七）结算开发产品计税成本◆开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择93根据国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（2010年第29号）规定，符合以下条件之一，企业即可申请退税：1.土地增值税清算当年和企业注销当年汇算清缴都出现亏损；2.土地增值税清算当年出现亏损，且未在注销之前年度按税法规定弥补完毕的。关于第一个条件的理解。土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，说明土地增值税清算的税款未全额在企业所得税前扣除；而企业注销当年汇算清缴也出现亏损，说明土地增值税清算的税款仍没有被消化完。这样企业所得税前少扣了土地增值税，造成多交企业所得税，企业又没有后续收入，只有退税。关于第二个条件的理解。土地增值税清算年度亏损，清算补交的土地增值税未扣除完毕，并且此亏损未在以后年度得以弥补，说明土地增值税没有完全在企业所得税前扣除，造成多交企业所得税，也应该退税（八）企业注销前的所得税退税处理（八）企业注销前的所得税退税处理94对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（一）房产与房屋原值1.关于房产2.关于房产原值3.关于房屋附属设备对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核951.开征范围外的工厂、仓库。2.具备房屋功能的地下建筑。3.对于与地上房屋相连的地下建筑。4.毁损不堪居住的房屋和危险房屋。5.凡是在基建工地为基建工地服务的临时性房屋6.修理费抵交房产租金房产。7.房屋大修停用。8.纳税单位与免税单位共同使用的房屋。9.房地产开发企业开发的商品房。10.出租的地下建筑。11.对居民住宅区内业主共有的经营性房产。12.无租使用房产。13.融资租赁的房产。14.加油站罩棚。15.租赁合同约定有免收租金期限的。（二）房产税的征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收问题1.开征范围外的工厂、仓库。（二）房产税的征税范围房产税在96房产税按年征收、分期缴纳。（江西省规定：房产管理部门按月缴纳，企业及其他单位和个人按季缴纳。）房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（三）房产税的纳税义务人产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人；转租房产问题。（四）房产税的计算房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据；地下建筑问题。（五）房产税的税率房产余值1.2%；租金收入12%（六）房产税的缴纳房产税按年征收、分期缴纳。（江西省规定：房97（七）房产税土地使用税纳税义务时间何时终止财税〔2008〕152号

转让土地使用权的，应当自土地交付次月或转让合同签订次月起终止

转让新建商品房的，应当自房屋交付使用次月起终止转让存量房的，应当自房屋办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起终止出租、出借房产的，自交付出租、出借房产之次月起终止纳税义务终止（七）房产税土地使用税纳税义务时间何时终止财税〔2008〕198土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据以出让或转让方式有偿取得土地使用权的。房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（一）土地使用税的征税范围和纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人房地产开发企业对商品房销售期间土地使用税问题（二）土地使用税的计算（三）土地使用税的减免（四）土地使用税的缴纳土地使用税按年计算、分期缴纳；新征用的土地，耕地，非耕地；因政府规划、拆迁困难等客观因素造成纳税人无法使用的土地

（五）土地使用税的纳税义务发生时间与截止时间土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据以出让或转让方99◆承受土地、房屋权属的单位和个人1.土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。★转移土地、房屋权属是指下列行为（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。★视同转让、买卖或者赠与的（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。2.承受受让、购买、受赠、交换3.单位和个人契税税率为3%—5%。（江西省为4%）（一）契税的征税范围和纳税人（二）契税的计算◆承受土地、房屋权属的单位和个人契税税率为3100契税的纳税义务发生时间，签订合同或者取得合同性质凭证的当天(挂牌成交确认书不应作为生效的土地权属转移合同或合同性质凭证);

10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。纳税人应当在纳税义务发生后，办理产权登记或变更登记前申报并缴纳税款。（江西省的规定）（三）契税的计税依据1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。（四）契税的缴纳成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的。土地使用权与房屋所有权之间相互交换。以划拨方式取得土地使用权的。应纳税额=计税依据×税率契税的纳税义务发生时间，签订合同或者取得合同性101（五）征管措施1.根据房产管理部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、办证后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”。2.购房者以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，购房者委托房地产开发企业已代收代缴契税的，因各种原因把房屋退还给原房地产开发商的，凡已办理房屋权属证书的（未还完贷款房屋权属证书抵押在银行），已征契税不予退还；未办理房屋权属证书的，对已征契税予以退还。3.购房者未以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，