裸心谷项目综合

项目综合分析裸心|谷2目录一、酒店基本情况二、酒店经营分析三、模式可复制性分析四、投资风险评估五、综合结论3缘起一、酒店基本情况分析

2007年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有18户人家。南非小伙高天成（GrantHorsfield）第一次骑自行车来这里游逛时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打工，空留下很多老式的泥坯房、西洋楼。了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下了八栋农房，一租就是15年。这些农房被改造成可以接待客人的小屋，变成了度假村，于是在2007年，裸心乡诞生了。之后，2011年10月，裸心谷也开幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌。4概况一、酒店基本情况分析裸心谷位于莫干山脚下的一片广阔却又遗世独立的私人山谷中5概况——选址一、酒店基本情况分析项目位于莫干山风景区附近，天然山谷之中。距离德清县火车站约15公里，杭宁高速德清出口20分钟车程。6概况——规划一、酒店基本情况分析用地面积：约400亩土地性质：招拍挂，商业用地7概况——功能一、酒店基本情况分析8概况——业态一、酒店基本情况分析树顶别墅•2室、3室以及4室的别墅夯土小屋夯土小屋与山顶夯土小屋9概况——配套一、酒店基本情况分析包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等10概况——特色一、酒店基本情况分析设计构思亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分，天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的影响，并与自然融为一体为最高原则。可持续发展理念在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地农户购买。二、、酒酒店店经经营营分分析析经营营内内容容产权权式式酒酒店店开开发发与与销销售售酒店店经经营营管管理理（一一））管管理理团团队队高天天成成，，南南非非人人，，集团团的的创创始始人人和和总总裁裁。。在2005年来来到到中中国国之之前前，，高高天天成成先先生生曾曾在在英英国国及及南南非非工工作作，，有有超超过过10年的的商商业业经经营营及及运运作作经经验验。。2004年，，高高天天成成获获得得了了开开普普敦敦大大学学商商学学院院的的MBA学位位。。林纲纲洋洋集团团首首席席营营运运官官13年的的企企业业财财务务及及地地产产开开发发经经验验。。在在此此之之前前，，作作为为中中国国金金光光的的地地产产开开发发部部的的总总监监，，负负责责上上海海第第一一家家W酒店店的的开开发发。。在在金金光光集集团团任任职职之之前前，，林林纲纲洋洋是是澳澳大大利利亚亚墨墨尔尔本本普普华华永永道道会会计计师师事事务务所所的的经经理理，，他他专专注注于于商商业业价价值值和和战战略略咨咨询询。。房产开发发团队叶凯欣女女士，BenWood设计工作作室总监监，哈佛佛大学建建筑学硕硕士。来上海之之前，她她在香港港、纽约约和波士士顿工作作。来上上海后，，她代表表Wood和Zapata负责新天天地项目目的监督督工作。。2005年秋季，，叶凯欣欣女士成成为BenWood设计工作作室合伙伙人。有着不同同文化游游历经验验的叶凯凯欣女士士，担任任了许多多高端项项目的监监督，包包括;杭州西湖湖天地、、朱家角角东方花花园、上上海外滩滩源、北北京77宫殿、上上海虹桥桥商业中中心、丽丽江拉市市海度假假村总体体规划设设计等。。卢家宝-naked度假村常常务董事事，澳门门人拥有超过过15年的高端端活动和和公共关关系管理理经验，，naked今天的成成就与卢卢家宝分分不开。。作为该该团队的的创始成成员之一一，卢家家宝已经经带领naked成为中国国最有名名的生态态旅游目目的地之之一，吸吸引了来来自世界界各地的的客人。。卢家宝宝来自澳澳门，拥拥有丰富富的多元元文化和和多国居居住和工工作经验验，曾在在大中华华地区，，英国和和意大利利有多年年研究经经历。韩天宁－－销售总总监来自荷兰兰阿姆斯斯特丹，，韩天宁宁拥有商商业学学学士学位位、战略略管理硕硕士（专专注于中中国商业业文化））。来集集团的第第一年韩韩天宁将将公司的的销售业业务提高高了350%，并为公公司带来来了不少少国际性性的大公公司客户户，这其其中有国国际大企企业联合合利华和和可口可可乐，也也有上海海美国学学校等当当地机构构和中国国银行等等中国龙龙头企业业。KurtBerman-naked私人度假假村总经经理有着超过过16年餐饮及及高档豪豪华度假假村的管管理经验验，他以以丰富的的经验领领导新度度假村——nakedStables的试营业业和运营营。在加加入naked之前，Kurt曾担任过过“第六六感觉””Laamu试营业总总经理和和“第六六感觉””SonevaGili的驻店经经理。Kurt是来自南南非，并并拥有康康奈尔大大学授予予的酒店店管理硕硕士学位位。度假村管管理团队队酒店人员员员工总数数：370人人数最多多岗位为为清洁服服务人员员：160人餐厅均为为酒店自自身经营营，餐厅厅服务人人员员工工含在其中，，大约40人。与一般酒酒店不同同的岗位位是：客客户管家家、茶园园工人、马场场员工等等。（二）项项目投资资分析土地总用地：：按400亩测量估估算建设用地地：100亩（可能能不到，，属政府府正式出出让部分分，其他他为租赁赁）土地单价价：10万元/亩（参考考当地类类似商业业用地出出让基准准价格））土地总价价：1000万元茶地租赁赁总额：：300万元合计：1300万元建筑土屋单价价：60万元土屋总价价：60×40＝2400万元别墅单价价：200万元别墅总价价：200××30＝6000万元道路管网网及其它它配套设设施2000万元合计：10400万元财务费用用总费率：：12％总费用：：1.25×0.12＝1500万元管理费用用：取总总投资的的5%总费用：：11700×0.05＝585万元投资总额额：1300＋10400＋1500+585＝13785万元建设工期期：拿地地2009年施工：2010-2011年9月项目投资资分析说说明1、土地费费用根据据德清国国土局资资产科调调研预估估，参考考当地商商业用地地价格，，可能更更优惠；；2、工程造造价：主要分两两部分，，一是土土建及装装修造价价，小屋屋为混凝凝土结构构，成本本较低；；别墅为为全钢结结构加混混凝土楼楼板，造造价较高高；室内内装修为为简装+设备+家具，预预计在3000元/平米左右右；二是室外外道路、、管网以以及与外外部连接接的市政政水电、、通讯、、网络配配套设施施，该部部分成本本较高，，主要参参考青山山湖园区区道路、、挡墙，，以及杭杭州外接接市政管管线推算算。3、费用：：主要为为财务和和管理费费用，按按实际工工期和资资金占用用推算，，资金成成本按6%暂估。4、由于室室外环境境主要依依托自然然，未进进行改造造，景观观成本比比想象中中要少很很多。5、设计费费主要由由境外公公司和知知名建筑筑人完成成，预计计费用较较高。注：酒店店官网宣宣称总投投资约1.5亿元人民民币，与与我们估估计较为为接近，，预计实实际投资资1.2-1.3亿元左右右。（三）房房产收益益分析销售收入入税后利润润:9600万元投资收益益率：70％资产留存存：40间土屋（四）裸裸心谷酒酒店营销销客源地境外（主主要来源源：美国国、新加加坡、马马来西亚亚等），，20％－30％比例境内（主主要来源源周边城城市：上上海、杭杭州、苏苏州、南南京），，70％－80％比例主要客户户形态家庭情侣（2－3人）朋友（4人以上））主要入驻驻目的度假休闲体验验高端商务务活动客户价值值诉求推广策略略主要营销销策略是是投放时时尚类杂杂志软文文或广告告，进行行精准营营销裸心谷在在ELLE台湾版上上的软文文(五）裸心心谷酒店店经营效效益分析析1、价格2012客房价格格餐饮价格格A、中餐——150元/人B、西餐——快餐：120元/人烧烤：250元/人配套价格格SPA680-980元/60m骑马250元/30m2、收入估估计客房餐饮日平均客客人数量量：150人日人均餐餐饮消费费：150人全年餐饮饮收入：：821.25万元配套SPA日平均客客人数量量：10人日人均消消费：700人全年收入入：255.5万元其它收入入：预计100万元总计：8500万元3、经营利利润估计计客房：按照35％GOP率估算：：7335×35％＝2567.25万元餐饮：按照15％GOP率估算：：821.25××0.15＝123.18万元配套：按照25％净利润润率估算算：355.5×25％＝88.86万元合计：2779.29万元静态投资资回收期期：13785万元÷2779.29万元＝4.95年（六）未未来发展展战略截至2012年底，包包括上海海总部及及浙江的的两个度度假村，，在未来来的五年年到十年年间，裸裸心酒店店管理集集团计划划扩展到到十个度假假村。28选址要求求三、模式式可复制制性分析析1、自然环环境：选择有地地缘特色色的自然然环境，，强调山山水结合合；2、人文环境：：以当地建筑风风貌、风俗人人情和特色人人文景观为主主，具有国际际影响力最佳佳；3、交通通达性性：与周边中心城城市距离最好好不要超过150公里；4、内部环境：：山地+峡谷+溪流，有一定定的坡度，植植被覆盖率较较高；5、经济消费水水平和习惯：：收入较高，崇崇尚自然生活活方式，有钱钱有闲，有周周末和假日出游习惯惯。注：以入住2天，人均消费费1万元/人为例，至少少需月收入5万元以上左右右群体。29土地与开发政政策三、模式可复复制性分析1、用地性质：：商业或旅游用用地，最好能能直接销售；；2、规划要求：：低容积率、高高绿化率、低低密度建筑；；3、土地成本：：根据各地差异异，在总投资资中占比较低低，未来有上上升趋势；4、开发要求：：前期有招商商需求，未来来将限制开发发。30规划要求三、模式可复复制性分析1、建筑规划：：中西、本土和和异域文化结结合、亲近自自然；2、景观规划：：最少限度破坏坏原始景观和和风貌；3、内部配套：：主要以酒店配配套为主，包包括餐饮、会会务、SPA，差异化开发越野野赛道、马场场等；交通停停车相对集中中，内部以酒酒店用车解决交通；；4、市政配套：：由于地处偏偏远，一般靠靠开发企业自自行解决。31投资收益分析析三、模式可复复制性分析1、建设成本：：总体较低，以以建安装修成成本为主；外外部配套具有有很大的不确定性性2、运营成本：：人员和营销成成本较高，对对地域性的人人工、食材等等有较高依赖性；；3、收益分析：：按当前价格计计算，有非常常高的盈利能能力；4、未来预期：：竞争可能加加剧，售价和和入住率有可可能下降。32经营管理要求求三、模式可复复制性分析1、品牌依托：：为自创品牌牌，品牌度创创新的要求并并不太高，但但文化差异和优先站站位非常重要要；2、酒店管理：：有很高的专专业性和专属属性，具有复复制难度；3、特色经营：：为酒店经营补补充部分，不不具有核心竞竞争优势。33当地政策分析析四、投资风险险评估1、政府招商：：未来政策更更倾向于保护护，而不是开开发，理念吸吸引力非常重要；2、土地政策：：价格会上升升，获得土地地的渠道减少少；3、产权和经营营权：现有法律政策策已有完善的的保障。34选址规划风险险四、投资风险险评估1、选址风险：：主要依托景观观、旅游和人人文资源，以以及经济和消消费水平，具有较较高的风险；；2、规划风险：：建筑、装修、、设施设备和和旅住方式的的高度统一，，具有较高的规划划难度；外围围配套对成本本影响较大。。35经营风险敏感感点四、投资风险险评估1、销售渠道：：主要利用特色色理念塑造品品牌；注重境境内外特属渠渠道推广，是文化经经营和特色旅旅游服务的结结合，具有一一定的复制难难度；2、酒店经营：：软性服务和口口碑传诵非常常重要。36品牌及文化偏偏好风险四、投资风险险评估1、崇尚自然：：需要经营、开开发、服务和和理念的完整整统一；2、中西、本土土和异域的结结合：需要内涵和外外延的高度统统一。37经营管理风险险四、投资风险险评估1、竞争风险：：未来同类型市市场供应会增增加，竞争必必然加剧；2、替代性：此类度假产品品的核心是自自然环境+特色酒店，旅旅游的内涵较深，但但外延不够，，可能遭遇其其他旅游产品品的冲击，导导致吸引力下降。38结论五、综合结论论1、可复制性：：建筑和整体经经营的可复制制性较强；2、核心优势：：文化和酒店服服务是核心优优势，对公司司有一定的挑挑战。总体而言，公公司可以选择择介入，如介介入需尽快选选址布局，初初步选址范围可选择：德清莫干山、、桐庐建德新新安江畔、余余姚四明山、、江苏溧阳天目湖、安徽徽黄山、太平平湖等区域。感谢聆听9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:06:3123:06:3123:0612/25/202211:06:31PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2223:06:3123:06Dec-2225-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。23:06:3123:06:3123:06Sunday,December25,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2223:06:3123:06:31December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月202211:06:31下下午午23:06:3112月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2211:06下下午午12月月-2223:06December25,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/2523:06:3123:06:3125December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:06:31下下午午11:06下下午午23:06:3112月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:06:3123:06:3123:0612/25/202211:06:31PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2223:06:3123:06Dec-2225-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:06:3123:06:3123:06Sunday,December25,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2223:06:3123:06:31December25,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。25十十二月202211:06:31下下午23:06:3112月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月2211:06下下午12月-2223:06December25,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/2523:06:3123:06:3125December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:06:31下午午11:06下下午23:06:3112月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-221