地产设计服务销售部

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地产的设计部除了本身的技术工作外，主要工作在合作工程各部门的工作：工程开头时销售部议论产品，施工前与前期合作报建，招标阶段与本金部门合作，施工阶段辅佐工程部，交付及使用阶段合作客服和物业；

先说说跟销售部门的纠结之处，设计与销售最易展现冲突的地方有两处:

处境一：当开盘后销售处境不好时，销售找理由一般就是：市场不好，价格偏高，设计产品不符合市场需求；设计产品不符合市场需求，这一点，第一否决了前面的设计工作，其次整个设计变更要重新走一遍流程；当然设计会说产品是前期经过销售部门认可的，但请记住这时不要跟销售部门拼口才，工程顺遂推进是第一位的；

处境二：当工程销售顺遂，交付顺遂，不断展现了业主投诉，使用不便利，跟销售承诺不符之类的，归结到结果就变成：设计考虑不周全；由于销售人员变动较为频繁，加上卖房子对缺点避重就轻，甚至不说，都是对比常见的处境。设计应对的最好方式，是前期提交正式会签的《风险点提示》。

再说说跟销售部门的合作工作内容：

1.售楼处/样板间选址及设计；

工程启动的一项重要工作就是售楼处与样板间的创办；设计需要明确的主要问题：（最好是设计部门先有一个自己的想象作为靶子，根据需求部门的要求作调整；销售部门可能有丰富的想法，但需要设计来举行引导落地）

问题一：临时建筑or永久建筑or租网点？

临建：工期短，便捷，滥用，存在售楼处二次创办；

永久建筑：设计施工工期长，违章建筑，节省本金；

租网点：表示条件受限，存在装修滥用，存在售楼处二次创办；

问题二：售楼处与样板间分开创办or一体创办？

分开创办：工期短，景观空间足，费用稍高；

一体创办：工期长，表示便利；

问题三：景观、硬装、软装的创办标准，单价及总价？

本金标准对应空间的档次，尤其是景观表示的范围多大，是否包含地块外部的区域，都需要销售部门提出需求；

问题四：销售动线及售楼处内部动线？

按售楼处一般功能布局形成初稿，与销售部门短时间内反复议论三到五次一般能形成合意的动线；议论修改工作最好由设计部自己完成，不要过于凭借设计院，意向完成后交给设计单位深化；

问题五：销售办公室、工程办公室与售楼区域的关系？

一般售楼处的布置以销售总为主，办公区域以工程总为主，也是议论确定吧。

问题六：样板间户型的个数、样式、装修标准（毛坯交付or精装交付）、风格；

问题七：内外表示空白面的需求；（广告公司二次包装预留）；

2.销售模型制作；

模型类型：区位模型、楼盘模型、单体放大模型、户型放大模型；

需设计部供给的文件：1.规划总图及建筑单体图纸CAD；2.景观总图CAD及概念图；3.预留模型位置尺寸；4.外立面色卡；

重点：车库出入口、设备用房等居住不利因素

3.户型单页设计；（重点审查）

户型单页需设计单位和设计片面别核查，确保切实性；

一般在单体规划报审阶段完成，其切实度不成能保证100%；可能展现一些对客户不利的变化，如门开启方向，凸窗的形式布局等，可能会展现客户拿户型单页来维权（即使单页上写明以最终施工图为准，也不能制止完全客户群体维权事情发生）。前期对比好的处理方式：

一是实时更新户型单页，施工图审查完成后，销售之前更新户型图（消防图纸审查实际较晚，展现变化实时通知销售部门，并书面会签处理观法）；

二是尽量制止户型在施工图审查阶段展现不利变化，这点需要先跟工程内部实时沟通，譬如户门，客户对内开门有较强的排斥心理，但外开门会加大公摊，需要销售部门共同决策，最好不要用对不占公摊面积，但公共交通有影响的外开门去审图办碰运气；（干一线工作确定要制止阅历主义，上个工程好钻的政府空子，今天这个工程未必好用，客户维权意识在不断提高，政府部门的严格程度也在不断提高）

三突出户型改造的单页,确定要注明改造前后的功能及布局,不能仅表达改造完成后的状态;如阳台改书房,与起居室合并等;

4.销售百问；

销售部门供给样板，设计部门填写相关内容，工程公司各部门会签；

易出问题的地方在赠送属于业主共同全体的区域，如公共绿地当私家庭院，公共阳台走廊送给邻近业主等，及后期允许业主搭建改造的地方，都是可能变成其它未得利益业主维权时的把柄；对于工程公司而言，因此增加了溢价收益，同时也要承受对应的后果，需权衡；

5.合同附图

同样是销售部门供给样板，一般分为楼栋/户型位置图（必配），户型图（选配）；供给模板的好处是：设计部了解销售部门想表达给客户的信息量。合同附图是具备法律效益的正式文件，假设图纸与交付时展现微小差距，客户也可以通过法律途径解决；我们工程后期取消了户型图，仅付位置图，假设要附户型图第一需要销售]部门提前至少两周通知我们，预留足够的出图及审查时间；其次要写明“以施工图纸为准”“仅示意功能布局，建筑布局外装饰等不在本图范围”等免责声明；

6.车位销售图：

车位编号最好由设计部门完成，对后期的校核及调整均能较好的操纵；我曾经由于工作繁忙，把车位编号工作推给了销售部门，结果校核、画线施工复审都花了更长的时间；

（小贴士：天正建筑里有个命令“递增数字”，可自动标顺延点出1.2.3.4，不用一个个改，很是便当）

7.风险点提示；（重点审查）

这个在万科叫“阳光宣言”，印成一个小手册，把各种可能影响客户的不利点全部写上，发给客户（约莫也是多年血泪教训积累出来的）；我们公司是一个固定模板的ppt文件，主要内容是：周边道路影响，设备用房的位置（震撼）、车库出入口及风井位置（噪音