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本文格式为Word版，下载可任意编辑——商业(圈)业态体量测算办法商业（圈）业态体量测算手段

商圈聚合系数（K）=规划面积/测算商圈可支撑面积

首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，那么商圈聚合系数（K）=4

商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的对比倍数，例假设N=1的话，那么商圈外的人流聚合才能就是0；假设是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、工程中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流才能或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。

商圈综合聚合系数（NK）。这个指标说明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，那么说明，该业态只规划了预料人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预料与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对回避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中对比分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。

业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达成不突破预料量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。

人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够留心，结果经常导致商业的失败。譬如，我们规划一个商业MALL，筹划以餐饮消遣带动购物，但结果是，餐饮消遣切实做起来了，而购物却特别冷清，理由是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流展现。还有人把商圈周边人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，譬如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈假设有好多写字楼存在而常

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