南充市商业调查报告定稿课件

南充市商业地产市场调查分析报告

前言

本商业调查报告主要针对目前南充市商业规划、商业布局、各大商圈现状、并对其租金、经营业态等指标进行综合调研分析。由于滨江路项目未来产品定位及业态规划目前未定性，因此针对目前南充专业市场亦进行了一定调查走访。我们诚挚地希望通过此次调研对贵公司开发能所帮助。在此，预祝项目开发取得圆满成功！

前言前言前言人口分析GDP分析CPI分析产业格局人均收入固定资产投资南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向建议南充商业市场发展现状分析南充专业市场经营现状分析南充商业地产市场研究人口分析南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发随着城镇化步伐的加快，三大产业，尤其是第二产业的快速发展，南充周边区县以及乡镇的人口不断地涌入市区，使市区人口不断增长，购房客户群加大。城区西充县阆中市南部县营山县仪陇县蓬安县南充市区县分布图南充---成渝北部中心城市、成渝第三城！1.城市人口随着城镇化步伐的加快，三大产业，尤其是第二产业的快速发展GDP逐年走高，经济增速趋于理性。随着南充城市经济发展的逐渐成熟，国民经济总值逐年走高。截至2010年全市GDP总量约达827.82亿元，位居全省第5位，环比上涨20%。整体而言，在经过2007年火速上涨后，南充国民经济发展趋势逐渐随着2008年金融危机后走向理性增长，但随着政府经济建设力度的加大，目前南充经济发展态势较为平稳健康。2.GDP指标GDP逐年走高，经济增速趋于理性。2.GDP指标CPI逐步走高，物价水平、生活成本不断提高。受物价因素影响，南充市2007年CPI增幅达到7.6%，近两年受国家调控CPI增幅得已控制。3.CPICPI逐步走高，物价水平、生活成本不断提高。3.CPI整体经济偏向于工业重心，第三产业发展态势突出。自产业结构发展来看，南充整体经济重心偏向于第二产业，其中工业、制造业成为经济主导；第一产业增速明显放缓，而第二产业逐年呈现快速增长趋势。随着城市居民收入的提高及对高生活质量需求的增长，未来第三产业增长形势看好。

4.产业结构整体经济偏向于工业重心，第三产业发展态势突出。4.产业结构房地产投资占固定资产投资：从近五年南充固定资产及房地产投资增幅程度看，房地产开发投资增幅超过固定资产增幅，比重也逐步增加。房地产开发投资比重已从2006年的11.8%增加到2010年的15.6%，尤其2010年南充房地产投资开发发展迅猛。5.固定资产投资房地产投资占固定资产投资：从近五年南充固定资产及房地产投资住宿和餐饮业发展迅速，经济份额超过限额大型零售商业。截至2010年底，连续5年南充商业零售及住宿餐饮业零售额出现增长。其中，限额以上大型商业企业零售额约达39.47亿元，住宿餐饮业零售额约达77.38亿元。住宿、餐饮零售额远远超过大型商业企业零售份额。6.重点商业消费年份限额以上大型商业企业零售额（亿）住宿餐饮业零售额（亿）2006年15.9136.672007年18.9841.092008年19.0850.932009年25.8665.612010年39.4777.38住宿和餐饮业发展迅速，经济份额超过限额大型零售商业。6.重点近年随着城市化进程的不断加快，人们生活质量逐步提高，第三产业产业得以迅速发展。虽然经济增长呈现一定通胀压力，但整体经济走势平稳。此外，近年来房地产投资占固定资产投资比例逐步提高，表明南充城市化进程整逐步加快，这为南充商业地方发展提供良好的经济基础和发展环境。宏观经济平稳，城市建设提速！近年随着城市化进程的不断加快，人们生活质量逐步提高南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向建议南充商业市场发展现状分析南充专业市场经营现状分析南充商业概况及发展模式商业市场现状分析商业未来发展规划南充商圈格局及特征重点城市“综合体”个案窥视南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向据不完全统计南充全市有遍布城乡的商业网点6万余个，各类市场556个，面积达200万平方米，其中3000平方米大中型商场（超市）46个。经营面积1万平方以上的大中型商场（店）有20个。仅南充主城区已建成的设施功能配套，购物环境优美的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，面积上2万平方米以大型商场就有10个，形成了核心商务区。全市已建成门内齐全、功能各异的商品市场556个，市场总面积达200多万平方米。其中，3000平方米以上的各类专业批发市场41个，总面积为75万平方米；1万平方米以上的专业批发市场17个，总面积约50万平方米。1.南充商业概况南充-川东北商贸物流中心南充自古是商埠重镇市，川东北商贸中心：作为全省第二大人口城市，全市有720多万人口，消费潜力巨大。全市社会消费品零售总额连续六年位居全省前列，总量列全省前三位，成为全市第三产业中贡献最大的行业。据不完全统计南充全市有遍布城乡的商业网点6万余个，各（一）商业市场概况南充商业集中于五星花园、人民花园、人民南北路中路、模范街四条城市主干道沿线，商圈辐射整个南充消费群。高坪、嘉陵、市政新区缺乏相对集中的商业中心。南充商业正从原始而分散的店铺经营向相对集中的超市、卖场经营转变。社区商业中心还处于原始阶段。南充商业市场虽然繁荣，但档次不高，名优特新的精品店、名品店尚少，同类商品经营较多，重复投资现象比较严重。专业批发市场较为发达集中，如建材市场、西门市场。1.南充商业概况南充城市商业较为集中，但缺乏统筹规划的意识：部分区域规划明显缺乏合理性，未站在城市空间发展需求的角度出发，还未形成较为成熟的区域性、城市商业副中心。（一）商业市场概况1.南充商业概况南充城市商业较为集中，（二）南充商业地产的开发模式“临街底商”南充商业地产主导开发模式：以传统商业区为主，代表物业有人民中路、人民南路、金泉路、鹤鸣花园等。此种模式长期处于商业开发的主导地位。“专业市场开发”开发模式：光彩大市场、建材市场、环形电脑城、双虎家私等，由于其专业性强并高度聚集，因此其此开发模式在南充具有较强的生命力但并非主流。“商业步行街”开发模式：“吉隆街、阳光威尼斯、五星步行街等。“大型超市、购物中心”开发模式：代表有盛华堂、摩尔春天，主要集出现于市中心区开发。“大型城市综合体”开发模式，代表为华诺国际、天来豪庭、万美国际，曼哈顿等，此类开发一般同时含有“商、住、公”三种业态，将为未来主流开发趋势。

南充商业发展整处于起步阶段，开发意识正加速改变：正逐步由“临街底商”社区型开发模式向“商业综合”、“大型购物中心”的开发模式转变。从近一两年，南充相续推出的城市综合体项目出现可以看出，开发商开发意识已经逐步转变。1.南充商业概况（二）南充商业地产的开发模式南充商业发展整处于起步阶段，城市中心区----旧城区+高坪中心区行政文化教育区---白土坝、燕儿窝等铁路沿线以北区高新科技产业园区---周家坝、潆华路沿线工业发展区---城南高速以南，包括高坪都京坝、嘉陵都尉坝、文峰片区物流园区---小龙、龙门片区旅游度假区--西部黄莲湾、西山一线工业发展区城市中心区行政教育文化区旅游度假区物流园区高新科技产业园区

南充市功能分区较为明显，高坪区、顺庆区、嘉陵区构成中心城区。商业主要集中在五星花园城市中心区。而高坪、嘉陵区目前无相对集中的商业中心。2.商业市场现状城市功能分区城市中心区----旧城区+高坪中心区工业发展区城市中心区行政南充商业市场现状：按照目前南充市场现状，可将南充市商业市场分为：五星花园、人民花园、环形、滨江大道、鹤鸣花园等6大商圈。以光彩大市场、建材市场两大专业市场；以及以西门市场为代表的综合市场，形成现有南充商业经济圈。光彩大市场五星花园人民花园商圈环形商圈鹤鸣花园滨江路底商西门市场金泉路2.商业市场现状建材市场南充商业市场现状：光彩大市场五星花园鹤鸣花园滨西门市场3.未来商业发展规划南门坝商圈江东新区商圈师大北土坝商圈市政新区商圈嘉陵区都尉路商圈北部新城休闲商圈光彩大市场五星花园人民花园商圈环形商圈鹤鸣花园滨江路底商西门市场金泉路未来商业规划：由于南充市城市人口快速增长，五星花园作为唯一的商圈，已经不能满足南充市城市消费需求，因此按照南充市整体发展规划即将新兴师大北土坝、北部新城、市政新区、南门坝、江东新区、嘉陵都尉路等6大新兴商圈。3.未来商业发展规划南门坝商圈江师大北土坝商圈市政新区嘉陵区规划特色商业街概况1、金泉路——南充餐饮集中区区域范围丰登路到人民南路口，靠近玉带路，全长约1500米，面积约40000平方米。功能定位：南充市餐饮一条街，服务对象主要为本市消费者和外来旅游者。业态主要以：火锅、汤锅为主及部分休闲茶楼。3.商业发展规划规划特色商业街概况区域范围3.商业发展规划2、滨江大道中段——滨江外滩风情特色街区域范围学院街到白塔大桥，全长约4000米。功能定位：建成展示南充风土民情的特色街。业态主要以：以餐饮为主如火锅、海鲜类以及咖啡厅等休闲会所为主。2、滨江大道中段——滨江外滩风情特色街区域范围3、玉屏路——旅游商品特色街区域范围西桥到玉屏公园，全长约600米。功能定位：与西山风景区重点开发建设项目——安汉故城相结合，建成旅游商品特色街。业态主要以：以具有农家乐乡土风味的特色餐饮为主，如辣子鸡、石板鱼、烤全羊等3、玉屏路——旅游商品特色街区域范围4、南门坝古街——明清风貌特色街（规划）区域范围红光路至桑园路，全长约1100米。功能定位：明清风貌特色，南充城市一大名片。业态主要以：大型超市、百货、品牌餐饮店等为主。（未来可能将涉及商会议）。4、南门坝古街——明清风貌特色街（规划）区域范围5、南门坝古街——明清风貌特色街区域范围充市滨江大道嘉陵段，北起桓子河大桥，南至泥溪口大桥，全长3.2公里，现有经营面积3万㎡，未来将达8万㎡。功能定位：嘉陵区着力构建的明清风貌标志性饮食文化商业街业态主要以：大蓉和、宴今、五洲水乡、天河海鲜、嘉陵江、锄禾、谯记、北海道足艺、夏威夷歌城、花神咖啡等一大批中高档餐饮休闲娱乐企业5、南门坝古街——明清风貌特色街区域范围4.南充商圈格局及特征南充商圈格局：从南充商圈发展分布情况来看，除五星花园外其他商圈目前主要为专业性商圈，不属于真正意义上的城市级商圈，未涵盖多种业态，主要由于其稀缺性和行业细分而形成，如建材市场和光彩大市场。南门坝商圈江东新区商圈师大北土坝商圈市政新区商圈嘉陵区都尉路商圈北部新城休闲商圈光彩大市场五星花园人民花园商圈环形商圈鹤鸣花园滨江路底商西门市场金泉路4.南充商圈格局及特征南充商圈格局：从南充商圈发展分布情况来成熟商圈现有商圈主要路段经营业态备注五星花园商圈五星花园广场、文化路、涪江路、模范街、人民中路、人民南路百货、通讯、高端餐饮、服饰、购物中心积聚优玛特、盛华堂、人民百货商场等人民花园商圈育英路、西藏路、人民北路银行、通讯、KTV、服饰、电影院、美容美发积聚欢乐迪、保利影院等环形商圈文化路、三公街、时代广场、电脑城服饰、电脑城、休闲约了积聚服饰、家乐福、电器、白金汉宫、小青蛙等休闲娱乐会所滨江路商圈外滩风情街、滨江南路美食、火锅等餐饮、娱乐会所为主滨江路火锅一条街、滨江美食街、嘉陵滨江南路美食街高坪鹤鸣花园商圈高坪鹤鸣花园通讯、银行、大众服饰、建材高坪老的商业中心，随着万美广场的建成，将对区域商气起到极大带动西门市场商圈金泉路、丰登路、西门市场餐饮、小商品批发市场餐饮/日常生活用品/批发市场4.1重点商圈现状分析总结：目前商业购物中心、大型休闲娱乐中心主要集中在五星花园以及环形、人民花园，其中环形商圈主要以服饰、电器、超市为主；滨江路则以美食和休闲场所为主导；高坪鹤鸣花园主要以电器通讯及日常生活用品为主，档次较低；西门综合市场主要以日用百货批发为主。成熟商圈现有商圈主要路段经营业态备注五星花园商圈五星花园广场成熟商圈现有商圈主力租金水平一楼主力商业价格（元/㎡）消费层次五星花园商圈220-500元/㎡/月30000-60000中高档消费人民花园商圈80-300元/㎡/月20000-40000中高档消费环形商圈220-320元/㎡/月30000-50000中档消费滨江路商圈60-80元/㎡/月15000-23000中高档为主高坪鹤鸣花园商圈40-80元/㎡/月12000-18000低档为主西门市场商圈50-200元/㎡/月15000-25000低档为主分析总结：南充五星花园等核心商圈租售价水平最高，人气最旺，最差的为鹤鸣花园商圈。而从消费层次看，除鹤鸣花园、西门市场外，其他商圈整体消费层次处于中高档。4.1重点商圈现状（备注以上为调研数据）成熟商圈现有商圈主力租金水平一楼主力商业价格（元/㎡）消费层新兴商圈新兴商圈主要范围经营业态备注师大白土坝商圈西华路、西华师范大学、白土坝餐饮/网吧娱乐/住宿等档次低，不集中（未来白土坝路商业档次较高、含有影院等）江东大道商圈江东大道咖啡、电影院、超市、商场等档次较高，按照规划为南充未来城市副中心南门坝商圈红光路餐饮/超市/购物中心档次较高，南充仿古一条街，美宇文庙府衙目前还未公开业态。市政新区商圈市政广场四周社区百货、超市、装饰建材为主档次较低，目前主要以家装方面业态为主。北部新城圈部恒大、保利区域待定初步规划为娱乐休闲产业，目前恒大、保利入驻北部商圈。都尉路商圈都尉路、茶盘路待定都尉路已经开通，含有商业地块规划分析总结：从新兴6大商圈中，新兴商圈全部为区域性商圈，其辐射能力相对较弱，但规划商业形态档次较高，人气聚集还需要一定时间。大部分新兴商圈均含有相对集中的购物中心、大型超市。4.2新兴商圈现状新兴商圈新兴商圈主要范围经营业态备注师大白土坝商圈西华路、西新兴商圈现有商圈租金水平一楼主力商业价格（元/㎡）人气消费层次市政新区20-40元/㎡/月15000-20000（主要为天府明珠）较弱低端师大北土坝商圈30-60元/㎡/月8000-13000(主要为师大附近）一般主要为校园经济，低端江东新区/9800-23000较弱中高端南门坝商圈70-80元/㎡/月15000-25000（主要为蓝光）一般中高端北部新城圈部/（主要为恒大、保利）/规划中都尉路商圈/有一块商业用地/规划中总结分析：南充各大商圈商铺售价水平主要集中在10000-25000元/㎡左右，其中南门坝售租售价格最高，其他区域租金水平、人气均较弱。从各大区域消费层次来看，江东新区、南门坝、白土坝商业定位中高端，其他区域暂未公布。4.2新兴商圈现状新兴商圈现有商圈租金水平一楼主力商业价格（元/㎡）人气消费层规模：目前南充可细分6大商圈，较为集中。按照规划未来新兴商圈还有6个，届时南充商业布局将更加完善，区域性社区商圈逐步兴起。商圈业态分布：各大商圈经营业态呈现明显的区别，其中购物中心、服饰、商场、影视主要集中在五星花园商圈和环形人民花园3大商圈，而建材家居、综合市场集中在建材市场、光彩大市场、西门市场，属于批发类市场。而以江东新区、南门坝为代表的新兴商圈则属于区域型商圈。商圈人气：从现有阶段商气来看，五星花园商业拥有无法撼动的地位，而新兴商圈如江东新区、市政新区人气明显较弱，主要是由于消费力还未形成。租金、售价水平：从现有各大商圈租金售价水平来看，五星花园、环形、人民花园位于前三位，最高租金达500元/㎡/月；而新兴商圈中，如市政新区由于入住人口较少，租金水平最低，仅为20-40元/㎡/月，南门坝片区受蓝光文里带动，租金处于新兴商圈中最高水平，整体看南充各大新兴商圈升值空间较大。商圈竞争现状：各大商圈中，五星花园与环形广场、人民花园由于位置较近，因此形成良性的竞争关系，达到人气共享；而新兴商圈中南门坝、师大北土坝、江东新区此三大区域竞争最为激烈，亦是未来区域性商业发展的重点区域。商圈现状分析总结4.2商圈现状规模：目前南充可细分6大商圈，较为集中。按照规划未来新兴商圈商圈总结+图片南充是商圈分析总结4.2商圈现状商圈总结+图片南充是商圈分析总结4.2商圈现状天来豪庭华诺国际香江国际海润滨江天府明珠北湖盛景世纪天骄美宇文庙君汇上品城市“综合体”项目特征：各大商圈中含有商业楼盘主要以临街底商为主，商业业态涵盖面较广，除蓝光外，其他商业未进行统一规划打造。部分项目有相对独立的商业群，主要集中在天来豪庭、华诺国际、香江国际、美宇文庙等项目，以及未来即将面世的君汇上品项目。从楼盘分布看，高坪“商住公”综合体最为集中，而滨江路目前仍处于市场空白阶段。5.重点城市“综合体”万美国际天来豪庭华诺国际香江国际海润滨江天府明珠北湖盛景世纪天骄美宇商圈楼盘名称商业类型商业体量（㎡）底楼价格（元/㎡）销售策略客群类型备注南门坝商圈（滨江南路）香江国际底商（2F）+集中式商业（4F）4000015000-25000先宣传南门坝商圈价值，引进大型主力店（三年免租）、其他直接销售大型超市老板、私营企业主、投资者、个体老板等注重商圈宣传、引进大润发大型超市江东新区天来豪庭五星级酒店（24F）+底商（2F）酒店（100000）；底商（5000）13000-22000直接销售，优惠10%，具体优惠还可具体谈私营企业主、高坪个体老板及部分投资者分割产权销售华诺国际四星级酒店、写字楼（22F）+底商（2F）酒店、写字楼（80000）底商（6000）14000-23000直接销售、巨大优惠私营企业主、团购客户、公务员及部分投资者一楼分割销售；二楼面积可谈，自由分割鹤鸣花园万美国际酒店、写字楼、购物中心10余万㎡不详主力店先行不详规划阶段西华师大商圈郡汇上品商住5万㎡不详不详不详规划阶段世纪天骄底商（2F）60008000-13000直接销售投资者、个体户销售率80%5.重点城市“综合体”商圈楼盘名称商业类型商业体量（㎡）底楼价格（元/㎡）销售策略重点个案-香江国际1项目基本信息楼盘名蓝光香江国际文里开发商四川蓝光房地产公司物业管理公司嘉宝物业物管费用1.3元/㎡主要开间6.8米主要进深12-16米层高一楼6米；二楼4.5米；3楼4米车位比01:01.2业态规划业态业态涉及高档餐饮、商务品茗、水疗会所、咖啡厅、西餐厅、KTV、美容美发、健身、运动器械、品牌服装、3C家电、丝绸展销、精品布艺等业态3租售动态租金（元/月/㎡80元左右出租率90%1楼售价1.5万-2.5万(独栋商业1.7均价）出售率100%经营模式部分自持，业主自主经营销售方式一次性5%按揭没有优惠重点个案-香江国际1项目基本信息楼盘名蓝光香江国际文里开发商概述：蓝光香江国际由三部分组成：文里独栋式商业、大润发超市及沿街商业。总建筑面积约3.8万平米。且文里独栋式商业紧邻项目所在地块，竞争趋势明显。业态：成都仙迹缘餐饮管理有限公司、台湾海豪圣汤、南充大蓉和、碎碟咖啡等众多知名品牌企业重点个案-香江国际概述：蓝光香江国际由三部分组成：文里独栋式商业、大润发超市及重点个案-华诺国际商业群24F酒店18F住宅10+1已封顶18-22F住宅会所已经开放1项目基本信息楼盘名华诺国际开发商南充华诺房地产公司物业管理公司宏诚物业物管费用1.2主要开间6米主要进深10-30米层高4.5米车位比1.12业态规划业态规划餐饮、娱乐、超市、电影院3租售动态租金只售不租出租率/售价（主要为1楼）14000-23000一元/㎡出售率40%经营模式业主自主经营销售方式一次性5%按揭1%4客户群投资者来源及特征高坪周边做生意得投资者较多重点个案-华诺国际商业群24F酒店18F住宅10+1已封顶1概况：是集国际化社区、商业中心、国际大酒店等于一体的复合型开发项目；是南充首个城市综合体，业态涵盖了五星级酒店、大型商业、办公，会议、餐饮，娱乐，居住、公园等。业态：五星级酒店、商场、电影院、写字楼等，其中酒店写字楼共计7万㎡；临街底商约0.6㎡；2.1万㎡集中式商业。24层酒店，面积7.12万㎡2.1万㎡临街底商及集中式商业重点个案-华诺国际概况：是集国际化社区、商业中心、国际大酒店等于一体的复合型开重点个案-天来豪庭412356789酒店、写字楼1项目基本信息楼盘名天来豪庭开发商四川天来房地产发展有限公司物业管理公司天来酒店物业物管费用1.3元主要开间4.5米主要进深12米层高4.8米车位比01:01.2业态规划商业业态酒店、高档休闲会所、购物超市等3租售动态租金只售不租出租率

售价1.2万-2万出售率100%经营模式业主自主经营经营状况未交付销售方式一次性10%按揭5%

重点个案-天来豪庭412356789酒店、1项目基本信息楼盘小区沿街底楼两层3000多平米商业配套。小区主入口及2号楼临江双会所，让您尽享品质生活。酒店概况：天来豪庭总建筑面积约40万㎡，其中商业酒店面积约10万㎡。天来大酒店作为南充五星级酒店，今年即将运营。此外，小区沿街底楼两层3000多平米商业配套及三层楼会所。。业态：五星级酒店、超市购物、高档休闲会所。重点个案-天来豪庭小区沿街底楼两层3000多平米商业配套。小区主入口及2号楼临重点个案-天府明珠1项目基本信息楼盘名天府明珠开发商四川恒利达房地产公司物业管理公司恒瑞物业物管费用1.3元主要开间4.3米-7.7米主要进深10-20米层高5.8米车位比1.0.52业态规划临街商业小卖部，文具店，干洗店3租售动态租金只售不租出租率

售价2.2万-3万/㎡出售率90%经营模式业主自主经营销售方式一次性10%按揭5%4客户群投资者来源及特征周边县上私营小老板投资者较多重点个案-天府明珠1项目基本信息楼盘名天府明珠开发商四川恒重点个案-万美国际概述：万美国际广场总建筑面积约10余万平米。项目涵盖了与世界同步的购物中心、五星级国际酒店、全球星级影城、铂金品质宫寓等综合性的多元化物业。是南充市大手笔、高档次、全业态的首席城市综合体项目。倾情打造新型“LivingMall”一站式购物中心。业态：包括：五星级酒店（商务功能）、国际影城（娱乐功能）、城市购物中心（消费功能）、餐娱中心（休闲功能）、精品购物街（消费功能。重点个案-万美国际概述：万美国际广场总建筑面积约10余万平米购物商场超市酒店写字楼餐饮娱乐休闲家电、电器家居建材南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向建议南充商业市场发展现状分析南充专业市场经营现状分析购物商场南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发1.购物商场购物商场概况：南充购物商场主要在城市中心区五星商圈，分布相对集中。五星商圈作为南充购物首选之地，人气长期比其他商圈更为旺盛。购物中心大部分业态以化妆品，服饰，家电等为主。从商场定位的档次来看，大部分大型购物商场属于中端偏大众消费，高端商场仅天赐名店，缺乏一定的品牌商场和高端市场。新世纪大都会人民商场盛华堂人民商场天赐1.购物商场购物商场概况：南充购物商场主要在城市中心区五星商1.重点个案天赐名店规模：

5000平米商场盈利方式：提取商家销售额的25%左右，进场费：10000元左右商出租率：98%人流量：约5人/分

提袋率：30%人气评估：较弱经营状况：95%盈利主要档次：高层次主要业态：商场地位为高档，针对高消费群体。-1F：女鞋、女装、内衣配饰；1-2F：女装、化妆品、配饰、背包；3-4F：商务男装、箱包、鞋、配饰等；5F：咖啡、西餐、中餐。商场管理费：不详车位比：50个1.重点个案天赐名店大都会规模：50000平米租金:150元/㎡/月左右出售价格：28000元/㎡商铺出租率：100%（部分位子已售）人流量：约25人/分提袋率：30%人气评估：一般经营状况：99%盈利，08年开始招商，至今无商家撤场，商场正在涨租金主要档次：1F：苏宁电器、通讯、米滋乐快餐；2F:苏宁电器、乡村基快餐3F：苏宁电器、电玩城；4F:商务酒店、娱乐会所；5F;太平洋电影城、茶房、俱乐部；6F:仁和快捷酒店、茶房 车位比：80个1.重点个案大都会1.重点个案成都人民商场规模：

约37000平米商场盈利方式：提取商家销售额的26%左右，（商家销售额多则收取提成上浮，少则下降.）进场费：10000元左右进场时间：3月和8月份商出租率：100%人流量：约50人/分提袋率：30%人气评估：旺经营状况：大部分盈利，商家流动性小。核心商圈，竞争力强，位于黄金地段，成立较早，人流车流均大，在消费者心中有较强的地位。主要档次：中高层次主要业态：以服饰、鞋业、箱包、化妆品、首饰等为主商场管理费：管理费用包含在提成中，此外水费均摊；电费一户一表。车位比：无车位1.重点个案成都人民商场1.重点个案盛华堂规模：

约35000平米商场盈利方式：提取商家销售额的25%左右，（商家销售额多则收取提成上浮，少则下降.）经营管理公司：盛华堂物业进场费：10000元左右进场时间：3月和8月份商出租率：100%人流量：约50人/分

提袋率：30%

人气评估：旺经营状况：95%盈利，商家流动性小主要档次：中高层次主要业态：核心商圈竞争力强，位于黄金地段，成立较早，人流车流均大，在消费者心中有较强的地位。商场管理费：管理费用包含在提成中，此外水费均摊；电费一户一表。车位比：无车位1.重点个案盛华堂1.重点个案新世纪百货规模：3.2万㎡，共计7层。商场盈利方式：收取商家保证金、宣传费、管理费等，约一个半月扣点20%左右（不带税），商家自己提供税票，人员工资代扣代发。进场费：一般一家商店进场，包括店面装修在内，至少需要准备10万元（从业人员透露）。商出租率：100%人流量：约25人/分提袋率：30%人气评估：一般经营状况：90%盈利主要档次：中高层次主要业态：-1为超市；1F为珠宝、鞋业；2F精品女装；3F-4F女装；5F男装；6F生活馆。（主要为化妆品、珠宝黄金、钟表、男女鞋包、服饰、家用品、童用品、食品、日用品等7大类）商场管理费：包含在商场提成中车位比：100余个地下停车场，车位较为充足。1.重点个案新世纪百货1.重点个案规模：从目前南充现有商场购物中心规模来看，卖场面积均在35000㎡-40000㎡左右，一般为5-6层。主营业态：主要以百货、服饰为主，兼顾茶楼、咖啡、俱乐部等休闲场所。一般都包含有箱包、服饰、超市、电器及休闲娱乐。经营状况：从走访的购物中心得知，目前南充市民购物需求较大，卖场整体经营情况较好，但主要集中于节假日和活动周期内，日常人流相对较小。少数项目如大都会，人气相对较弱，主要是由于其业态定位较为单一，家电并非高频率消费品。消费群：根据商场档次的不同，消费人群出现一定差异性。如天赐则消费群体年纪偏大，消费人群较少，但单次消费能力更强，偏向于高端消费。其他综合性商场则辐射客户人群更为广泛，而单次消费能力相对较低。租金水平：各大商场进场难度较大，一般一年两次进场时间，均需缴纳进场费。而租金采取从商家销售额里提成方式，一般情况为20%-25%，根据销售额和经营业态不同，采取不同的提成方式。从业人员对未来行业发展态度：据商场销售人员透露，虽然商场成本较高，但经营状况仍然较为乐观，尤其节假日客源较大。目前各大购物中心空置率极低，商场从业人员表示对未来行情看好。购物商场现状分析总结1.购物商场规模：从目前南充现有商场购物中心规模来看，卖场面积均在3502.超市超市概况：南充目前大型超市集中在五星花园与环形两大区域，主要包括家乐福、优玛特、好又多、新世纪等。目前大型超市均业态丰富，日用百货齐全，可实现不少家庭一站式购物，但同质化严重，区域性不强！新世纪好又多优马特家乐福2.超市超市概况：南充目前大型超市集中在五星花园与环形两大家乐福调查统计表调查指标单位量备注所处楼层位置-1F

规模（㎡）1.5万㎡营业面积7000多㎡层高5米-6米左右

人流量（分钟）20人/分钟人气旺，下午3点采集租金水平200-500元/㎡/月

提袋率40%

出租率100%

客户群特征全城人口

商场管理费含在租金内

车位比105个4小时/5元，月租300元/月寄生店业态服饰，化妆品，首饰，玩具，茶叶，眼镜，小吃等共有商铺35家优玛特调查统计表调查指标单位量备注所处楼层位置-1F

规模（㎡）9000多㎡

层高5米-6米左右

人流量（分钟）28人/分钟人气旺，下午5点采集租金水平250-400元/㎡/月

提袋率45%

出租率100%

客户群特征全城人口

商场管理费无

车位比宇豪-2F

寄生店业态健身器材，烟酒，化妆品，首饰，玩具，茶叶，小吃，美甲等共有商铺18家2.重点个案家乐福调查统计表调查指标单位量备注所处楼层位置-1F规模（好又多调查统计表调查指标单位量备注所处楼层位置-1F

规模（㎡）6500多㎡

层高5-6米左右

人流量（分钟）30人/分钟人气旺租金水平300-450元/㎡/月

提袋率50%

出租率100%

客户群特征全城人口

商场管理费无

车位比车位35个2小时/5元，超1小时加1元寄生店业态服饰，化妆品，首饰，玩具，茶叶，皮带等共有商铺11家新世纪超市调查统计表调查指标单位量备注所处楼层位置-1F

规模（㎡）1.5万㎡层高5-6米左右人流量（分钟）10人/分钟人气较差，尤其室地下超市租金水平80元/㎡/月左右有转让费提袋率10%人流量少，买的人也少出租率90%很多寄生商铺在转让客户群特征全城人口

商场管理费60元/月无需办营业执照，无税钱车位情况双层车位，共295个2小时4元，超1小时加1元，18元/天寄生店业态服饰，化妆品，茶叶，首饰，玩具等共有商铺80家，寄生商铺每间16㎡左右2.重点个案好又多调查统计表调查指标单位量备注所处楼层位置-1F规模（规模：从目前南充现有的规模购物中心看，卖场面积集中在6000㎡-15000㎡左右，且均位于-1F，层高均超过5米。经营内容：主要是生活用品为主，而卖场寄生店一般为服饰、化妆品、首饰、茶叶等，单个商场寄生店一般为10-40个左右（新世纪广场达80个）。经营状况：从走访的超市得知，目前南充市民热衷于大型超市购物，主要是由于超市物美价廉有保障.除新世纪超市人气较弱，有较多商家转租外，其余超市的寄生店均经营良好。客户群：超市由于价格实惠且品总齐全，因此客户群受众面较大，各年龄各职业群体都是目标客户，其客户群基本覆盖整个南充市区。租金水平：除新世界外租金水平较低外，家乐福、好又多、优马特等超市寄生店平均水平在300-500元/㎡/月（部分租赁时间较早者价格在160元左右），位置越好，租金越高。经营者对未来行业发展态度：整体看，目前各大超市消费群较大，寄生店空置率极低，且租金水平较高，经营者对未来行情看好。面临的问题：超市分布较为集中，同质化竞争严重。如新世纪由于项目定位和市场定位存在一定偏差，相对家乐福、好又多等处于劣势，因此经营情况一般。超市现状分析总结2.超市规模：从目前南充现有的规模购物中心看，卖场面积集中在6000酒店市场概况：2000年前后，整个南充只有4家星级酒店，而目前，南充的星级酒店已超过26家，其中，“五星级”酒店2家（凤垭山、东方花园），四星级酒店有3家(北湖、宇豪、万泰）以及其他10余家三星级酒店。据不完全统计，南充星级酒店的数量仅次于成都、绵阳、乐山、阿坝。南充的星级酒店数量在川东北地区是最多的，目前，广安有9家，达州有7家，巴中有8家，遂宁有8家，广元有8家，而南充超过26家。3.酒店市场酒店市场概况酒店市场概况：2000年前后，整个南充只有4家星级酒店，而3.酒店市场酒店概况：目前南充尚无正式运营的”标准五星级酒店”，星级标准不太规范，从租金来看，档次最高的为北湖宾馆；其次为宇豪酒店、东方花园酒店、万泰酒店等星级酒店。而整个南充酒店市场容量较大，具有一定竞争压力。宇豪酒店大都会明宇大酒店北湖宾馆东方花园酒店万泰酒店安逸158兴龙商酒店务名门数码酒店团结商务大酒店南充大酒店镇泰大酒店3.酒店市场酒店概况：目前南充尚无正式运营的”标准五星级酒店3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–星级3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.重点个案–经济型商务3.酒店规模：从调查了解情况来看，档次最高的为北湖宾馆和东方花园酒店，其次为宇豪酒店、万泰酒店等星级酒店。从星级酒店规模来看，酒店面积大部分在2万㎡以上，房间大部分在200以上。而经济型、商务酒店，大部分低于100间且户均面积低于星级酒店。酒店配套服务：大部分酒店除提供就餐居住以外，兼有商务会议、娱乐休闲、按摩保健、KTV等服务，经营形式多样化。月入住率：据调调查人员走访，项目大部分星级酒店月入住率在80%以上（另据其他途径了解，实际入住率会低于此数）；经济型商务酒店月入住率大部分达80%，少数装修陈旧酒店入住率仅为50%。消费群：从星级酒店客户群层次来看呈现“星级越高，消费者层次越高的特点”，南充星级酒店餐饮消费大部分来自于政府单位、企业单位、商人，外地人消费占有相当比例。同时，酒店涉外接待比较突出，客户以40岁左右中年人为主。经济商务酒店则消费层次相对较低，以25-40岁左右中青年为主。酒店现状分析总结3.酒店规模：从调查了解情况来看，档次最高的为北湖宾馆和东方日租金水平：以标间为例，星级酒店大部分日租金在200-400元左右；而部分档次较高如北湖宾馆日租金超过500元。经济型酒店，大部分在120-200元左右。车位情况：从调查情况来看，部分酒店车位较为紧缺，无专属的地下车位停车场，这主要是由于原始规划设计缺乏前瞻性。经营者对未来行业发展态度：据酒店从业人员反映，南充酒店竞争较大，但由于酒店档次不等，不同消费群体仍然带来较大的市场潜力。认为三桥左右星级酒店较多，竞争较大，未来经营状况还待观察。3.酒店酒店现状分析总结日租金水平：以标间为例，星级酒店大部分日租金在200-4003.写字楼写字楼概况：目前南充尚无纯写字楼可供一般企业选择，除部分国有性质企业拥有自建办公场地外，其他企业均在综合性大楼或租用住宅办公。此外，南充“小区办公”现象已很普遍，不少企业公司均对写字楼有所需求，但无相应的写字楼满足其需求。广电大厦五星鼎城报业大厦3.写字楼写字楼概况：目前南充尚无纯写字楼可供一般企业选择，4.重点个案五星鼎城调查统计表调查指标单位量写字楼规模（其实为住宅）330户（户均100㎡左右）租金（元/月/㎡）20-25物管理费2元/㎡整体出租率60%目前入驻企业德胜律师事务所，华莹建设公司，茶楼，诗丽堂，新浪房产入驻企业类型通讯、咨询、管理公司写字楼需求是否大较大，但主要看价格和位置车位情况无车位广电大厦调查统计表调查指标单位量写字楼规模总体量不详租金（元/月/㎡）25-40物管理费包含在租金里整体出租率100%目前入驻企业有哪些成都瑞升集团，博达会计事务所，南充艾德咨询公司，恒河房地产公司，天府网点入驻企业类型事业单位、股份公司写字楼需求是否大较大，价格和位置写字楼目前存在的问题装修问题4.重点个案五星鼎城调查统计表调查指标单位量写字楼规模（其实报业大厦调查统计表调查指标单位量写字楼规模1.5万㎡租金（元/月/㎡）25-35物管理费1.5-2元/㎡整体出租率100%目前入驻企业锦绣北湖商务酒店公司，南充瑞丰传媒，天赐咖啡，南充天然气公司，恒通造价公司、南充报业入驻企业类型国有企业、事业单位、股份公司写字楼需求是否大较大，看价格和位置车位情况

4.重点个案报业大厦调查统计表调查指标单位量写字楼规模1.5万㎡租金（元规模：目前南充写字楼缺乏，综合性大楼一般企业很难进入，将“住宅办公化”使用的企业，一般办公面积在100㎡左右/户。入住企业性质：南充目前的公司性质多样，经营业态丰富。多以地产相关企业，网络通讯、投资质询、美容机构等为主，大部分为私营企业。出租率：从走访的部分公司得知，目前南充写字楼出租情况较好，而专业办公写字楼所相当稀缺，不少现有”办公楼“预约租期都排到1年或2年后。租金水平：综合办公楼由于较为稀缺，因此租金相对较高，集中在25-40元/㎡元/月左右，而住宅小区办公的租金较低，一般略高于住宅租金，租金水平在集中在20元/㎡/月左右。企业对写字楼的态度：整体看，写字楼未来市场需求较大，很多企业都有购买或搬迁至更好办公环境的愿望，但仍然关注地段和租金售价水平。对高坪江东大道的商务写字楼办公唯一觉得不足在于远离顺庆主城区，而对本项目表示关注。写字楼分析总结4.写字楼规模：目前南充写字楼缺乏，综合性大楼一般企业很难进入，将“住5.餐饮市场餐饮市场概况：南充餐饮呈现”带状、点状“分布特点，主要集中在顺庆区范围内。高坪和嘉陵区集中餐饮相对较少。餐饮业目前在南充属于主流消费之一，经营情况较好，客户外出就餐频率较高。汉郡美食街金泉路街江天美食街西山玉带路美食街滨江大道美食街环形美食城嘉陵明清美食街5.餐饮市场餐饮市场概况：南充餐饮呈现”带状、点状“分布特点（金泉路夏官火锅店）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态火锅

规模（㎡）400㎡主要以临街底商为主车流、人流量（分）35辆汽车/分，30人/分测量时间：18：401楼租金水平（元/㎡/月）20元/㎡/月两年前签订的租房合同主要客户群特征顺庆区为主客户来源较广（滨江路田园酒家）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态中餐

规模（㎡）985㎡主要以临街底商为主车流、人流量（分）无滨江路封闭不通车及行人，调查时间不是吃饭时间。租金水平（元/㎡/月）20元/㎡/月（24.5万/年）有一个门面为临街，其余均为二楼。两年前签订的租房合同主要客户群特征中年人为主、市区、中高层次客户

5.重点个案（金泉路夏官火锅店）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态火（江天美食城—江天风味酒楼）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态中餐

规模（㎡）730㎡

车流、人流量（分）2人/分下午17：00左右租金水平（元/㎡/月）不详入座率70%主要客户群特征不限、中档

注：江天美食街共有十一家餐厅，主要经营火锅中餐及汤锅等，中低档茶房有六家。餐厅主座率均在50%以上，茶房入座率在70%以上。（江天美食城—重庆香天下火锅）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态火锅

规模（㎡）1400㎡车流、人流量（分）2人/分入座率60%；下午17：00租金水平（元/㎡/月）31元/㎡/月（53万/年）主要客户群特征客户来源较广

5.重点个案（江天美食城—江天风味酒楼）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐（环形国际美食城）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态韩国烧烤、特色小吃为主

规模（㎡）900㎡

车流、人流量（分）5人/分因天气原因，下午四点左右，人流量少租金水平（元/㎡/月）不详共有十七家商家入住主要客户群特征（年龄、来源、层次）学生、年青人为主消费档次一般备注：据了解西山玉带路美食共有九家餐馆，主要经营业态为火锅及农家风味中餐，其中2家火锅，7家中餐，因院前搭设帐棚及临时用房，规模较大，平均入座率为70%。主要消费人群中年（30岁以上）为主，消费水平处于中档。5.重点个案（环形国际美食城）餐饮查统计表调查指标单位量备注餐饮业态韩国餐饮市场现状分析总结主要集中区域：1、汉郡美食街：共计28家特色餐饮企业入驻，如小肥羊、海鲜、特色火锅等。2、顺庆区滨江路、滨江码头：以中高档中餐、鱼、火锅鱼系列菜品为特色，吸引了中高档层次消费。3、嘉陵区滨江美食一条街：主要为大型特色餐饮店，如大蓉和、五洲水乡、宴今等省内外一批知名餐饮企业入驻，消费层次较高。4、西山美食：以特色餐饮为主，如石板鱼、烤全羊、辣子鸡等为中等消费。5、江天美食街/金泉路：南充火锅、干锅主要消费地，人流、车流较旺，属于大众消费层次。南充主要品牌餐饮：南充餐饮以川渝两地的火锅和特色中餐为主，如龙凤煨汤、王子厨房、大蓉和、五洲水乡、宴今等。5.餐饮市场餐饮市场现状分析总结主要集中区域：5.餐饮市场餐饮店规模：从调查情况来看，火锅作为主流餐饮业之一，大部分正规单店店面规模在400-1400㎡左右/家；中餐酒家700-1500㎡左右/家。餐饮市场人气及消费习惯：普通市民消费偏向于火锅、干锅等；而酒家、嘉陵区滨江路特色餐饮消费群则更偏向于公司、聚餐、婚庆、喜庆等消费力较强的客户。大部分餐饮店经营情况较好。餐饮经营者对目前市场态度：但部分认为现在餐饮业竞争较大，尤其是同质化餐饮竞争很大，而特色餐饮更受大众喜爱，而区域位置同样决定餐饮经营的好坏。同时普遍认为南充市民餐饮消费能力较强，消费频率较高。餐饮市场现状分析总结5.餐饮市场餐饮店规模：从调查情况来看，火锅作为主流餐饮业之一，大部分正6.娱乐休闲市场餐饮市场概况：南充娱乐休闲市场发达，尤其是棋牌茶水、会所等消费频率最高，其消费群体以中年人为主；而酒吧KTV等则以中青年为主。南充娱乐市场分布较为散乱，无相对集中地。纳古纳巴黎春天蓝调茶语爱上酒吧茶饮非常咖啡茶语…后宫KTV百灵鸟、音乐酒吧…名典咖啡太平洋影院保利纯品咖啡6.娱乐休闲市场餐饮市场概况：南充娱乐休闲市场发达，尤其是棋6.重点个案（五星花园纯品咖啡）调查统计表调查指标单位量备注规模500㎡

主营经营业态白天咖啡、茶语，夜间酒吧

租金水平（元/㎡/月）不详

人气白天一般，夜间差人气评估：较弱层高2楼（层高4.1米）

经营情况如何较差主要是因合伙之间经营意见不同客户群特征中、青年25-40岁左右为主对休闲娱乐市场未来预期良好

（南充太平洋影城三公街店）调查表调查指标单位量备注规模3000㎡主营经营业态电影放影及电影周边商业

租金水平（元/㎡/月）5单位的房子、签订了十年的合同、二、三楼人气白天一般，夜间差人气评估：较弱楼层2-3楼（层高：2楼3.5米,3楼6米）

经营情况如何良好

客户群特征（来源、层次、年龄）青年，学生30岁以下年轻人为主对休闲娱乐市场未来预期良好

（备注：太平洋大都会店面积2500㎡；保利3000余㎡）6.重点个案（五星花园纯品咖啡）调查统计表调查指标单位量备注（涪江路名典咖啡）调查统计表调查指标单位量备注规模500㎡左右/主营经营业态咖啡、茶、饮品兼商务休闲租金水平（元/㎡/月）不详工作人员不知情人气一般一般晚上人较多，白天较少.(夏季下午上座率较高）楼层2层/经营情况如何好当天上座率约70%客户群特征中、青年30-50岁左右年龄人居多对休闲娱乐市场未来预期如何良好/（纳古那）调查统计表调查指标单位量备注规模780㎡/主营经营业态咖啡、茶、饮品、甜品兼商务休闲租金水平（元/㎡/月）不详工作人员不知情人气较好一般晚上人较多，白天较少（夏季下午上座率较高）楼层1-2层/经营情况如何好当天入座率约80%客户群特征中年为主（高档）主要以30-50岁左右人为主对休闲娱乐市场未来预期如何良好/6.重点个案（涪江路名典咖啡）调查统计表调查指标单位量备注规模500㎡左（星巴咖啡）调查统计表调查指标单位量备注规模950㎡

主营经营业态咖啡、茶、饮品、甜品

租金水平（元/㎡/月）39

人流量（分钟）2由于调查天气太炎热，虽然人流小，但据了解日常人气较好楼层1-2层一楼门市及二楼经营情况如何好入座率约70%客户群特征中、青年中高档对休闲娱乐市场未来预期良好

6.重点个案备注：1.另据了解，KTV消费群体主要为年轻人以及具有一定经济实力（多以单位或政府职能部门）。消费以后宫为例，单个房间每次消费一般在300-500元左右，其中酒水消费较为普遍。一般周末晚上8-11点生意较好，需要提前预约，周末上座率一般在80-90%左右。2.西山运动场外滩：主要经营业态为迪吧、酒吧表演，租金不详。经营情况良好，主要消费人群为青年人，消费层次在夜场为中档消费，每晚十一点左右为消费高潮期，常常爆场—特别是节假日期间。（星巴咖啡）调查统计表调查指标单位量备注规模950㎡主营经6.娱乐休闲规模：从调查几个娱乐休闲点来看，大部分休闲会所（咖啡、茶楼）经营面积在500-1000㎡左右，而太平洋影院面积较大面积在3000㎡左右（另据了解，太平洋大都会2500㎡；保利影院3000余㎡；KTV一般面积在1500-2500㎡左右）娱乐休闲主要形态：南充娱乐休闲主要以休闲会所（集中在五星花园和滨江路）以及以酒吧、KTV为主（集中在正阳路、嘉陵区滨江大道以及火车站铁昌路）为主。经走访作为主流消费的咖啡、茶楼会所，除主要经营咖啡、茶水外，部分咖啡店兼营商务休闲、酒吧的功能。娱乐休闲市场现状分析总结6.娱乐休闲规模：从调查几个娱乐休闲点来看，大部分休闲会所（经营状况：从走访的中高档休闲会所看，整体经营情况较好。消费群：经走访，餐饮茶楼根据档次不同消费群有一定差别，但整体年龄区间集中在30-50岁之间。部分带有娱乐性质的咖啡休闲会所，年龄结构适当偏小。另据了解，KTV人均中青年消费人群较多，其中酒水消费所占支出较大，一次消费一般在300元以上。租金水平：由于休闲娱乐中心大部分工作人员对资金水平不知晓，但从星巴和电影院两家调研情况来看，整体租金水平不高，主要是由于体量较大且楼层位于2楼以上。经营者对未来行业发展态度：整体看，目前误了休闲行业经营状态较好，各大经营者对行业前景看好，尤其是南充的棋牌、咖啡、茶水消费频率较高。6.娱乐休闲娱乐休闲市场现状分析总结经营状况：从走访的中高档休闲会所看，整体经营情况较好。6.娱7.家电电器家乐福苏宁电器时代电脑城星宏数码电脑城国美电器家电、电器市场概况：南充专业家电市场主要为苏宁电器和国美电器，整体规模不大。其他家电、电器市场主要集中在超市，如家乐福以及环形专业电脑城。7.家电电器家乐福苏宁电器时代电脑城星宏数码电脑城国美电器家7.重点个案（时代数码电脑城）调查统计表调查指标单位量备注规模（㎡/家，总规模）40㎡/家总规模800㎡左右层高（米）5米左右

人流量（分钟）6人/分人气评估：一般（进店人数）租金水平（元/㎡）100元/㎡/月租金因铺面位置有差异出租率（元/㎡/月）100%

客户群特征（来源、年龄）年青人

商场管理费（元/㎡）3元/㎡/月调查人不确定，3、4元不清楚车位比0无车位（停家乐福）备注：大多数商家不愿意搬迁，主要是认为处于市中心区域，经营状况较好。（星宏数码电脑城）调查统计表调查指标单位量备注规模（㎡/家，总规模）25㎡/家总规模1000㎡左右层高（米）4.1米

人流量（分钟）5人/分人气评估：弱（其中含有天气因素）租金水平（元/㎡）85元/㎡/月租金因铺面位置及大小有差异，取平均值出租率（元/㎡/月）95%

客户群特征年青人

商场管理费（元/㎡）2元/㎡/月

车位比不详（家乐福下有收费停车位）备注：如本项目所设数码城形成一定的影响，且空调等配套设备完善，租金及管理费合理的话，有一定的商主原搬迁至此。有一部份商主持观望态度。7.重点个案（时代数码电脑城）调查统计表调查指标单位量备注规（苏宁电器）调查统计表调查指标单位量备注规模（㎡）/约5000㎡层高（米）5米左右1-3层人流量（分钟）20人/分由于天气较热，购买空调客户较多，人气较旺租金水平（元/㎡）不详整体由苏宁电器承租出租率（元/㎡/月）100%

客户群特征（来源、年龄）南充市区为主

商场管理费（元/㎡）不详

车位比不详无车位（基隆街国美电器）调查统计表调查指标单位量备注规模（㎡）/2500㎡左右层高（米）5米左右1-2层人流量（分钟）16人/分由于天气较热，购买空调客户较多，人气较旺租金水平（元/㎡）不详整体由国美电器承租出租率（元/㎡/月）100%

客户群特征（来源、年龄）南充市区为主

商场管理费（元/㎡）不详

车位比不详无车位7.重点个案（苏宁电器）调查统计表调查指标单位量备注规模（㎡）/约500规模：从调查几个电器市场来看，专业家电市场主力卖场均位于二楼以上，如国美、苏宁；电脑城位于1楼，规模均较大。经营内容：空调、洗衣机、彩电、音像、小家电、通讯、电脑、数码经营状况：从走访得知家电销售呈现“季节性”特点，冬夏两季为销售旺季，生意较好，平时生意一般。消费群：几大家电市场垄断南充大部分市场需求，因此家电、电器市场客户群主要来自于南充市区内。租金水平：环形电脑城租金水平集中在80-100元/㎡/月左右；商场家电租金不详，主要是由于商场家电为同一主体租赁，绝大部分营业人员不知实情，因此调查有难度。家电电器市场现状分析总结7.家电电器规模：从调查几个电器市场来看，专业家电市场主力卖场均位于二楼8.家具建材建材市场维多利家居华美家居双虎家私佳逸美庭光彩大市场大世界家居家具建材市场概况：南充家居市场较为成熟，其中中高端为代表如佳逸美庭、华美家居等；中低端为代表的如维多利家居、双虎家私、光彩大市场家居等。同时，作为南充两大专业市场建材市场和光彩大市场，其商圈功能辐射整个大南充。8.家具建材建材市场维多利家居华美家居双虎家私佳逸美庭光彩大建材市场（果城路）规模：100000平米左右，共计2000户商家租金水平：主要为60-130元/平米/月出租率：90%人流量：20人/分左右人气评估：较旺经营状况：90%盈利，客户群特征：中低高层次兼有，含有相当比例南充周边县份客户批发。主要业态：家装、建材、地板等为主管理费：含物管费，水电自付车位比：无车位8.重点个案建材市场（果城路）8.重点个案光彩家具城规模：每栋18000平米；共4栋合计：72000平米租金水平：一楼：约25元/平米/月二楼：15元/平米/月出租率：1栋：85%2栋：80%三栋：75%四栋：已关闭人流量：2人至3人/分经营状况：70%盈利人气评估：弱主要经营品牌：阳光明珠、千缘实木、好迪家私、宏远雍廷、英皇世家、八益家私、深圳苹果、美仑美奂、双马家私、华日明珠、盛实木、太子龙、伊心源、蚨瑞阁、香柏年、兴怡佳、华信阳光、迪奥诗、宾格、香叶家私、半岛风情、奥格、远豪、美源、尼尔森、左岸风情、深圳森悦、金浪屿、双虎家私、剑桥家私等经营状况：商场成立不久，商家流动性大，强制商家装修，转让费由商家收取，租金每年递增，客户群特征：中低层次、批发为主、三区六县客户较多商场管理费：1元/月/平米车位比：1:18.重点个案光彩家具城8.重点个案大世界家具城规模：30000平米租金水平：一楼：约40元/平米/月二楼：25元/平米/月三楼：18元/平米/月四楼：15元/平米/月出租率：99%人流量：5人至6人/分

人气评估：一般主要经营品牌：大富豪家私、发兰迪家私、深圳米兰、欧意宝、郭氏、阳光森林、天子套房、东方百盛、欧瑞、丽星、简欧、天子沙发、贝诺斯、瑞富祥、港府太子软床、城市之窗、菲特帝斯客厅家具、森盛家具、永盛木工坊、劲松家私、耀邦家具、健威人性家具、帝奥家具、佳益布艺、石源软床、鱼梦家具、巨森厅王、盛宏藤艺、吉利达礼品公司、鑫隆建筑装饰公司。经营状况：85%盈利客户群特征：中低高层次（白领、私营业主、教师、公务员及事业单位人员）商场管理费：租金包含车位比：70个8.重点个案大世界家具城8.重点个案维多利家具城规模：16000平米租金水平：负一楼：约48元/平米/月一楼：100元/平米/月二楼：68元/平米/月出租率：60%（其他系自营店）人流量：1人/分

人气评估：弱主要经营品牌：红樱桃、联邦、城市之窗、奥立克、澳洲之家、弋玛特、皇朝家私、升搜、优越家具、左右沙发、尊典家具、南阳胡氏、早晨、宝华、第六季、翡翠藤器、乐雅轩、华源轩、宜华家具、米奇儿童、布兰卡、喜临门、VV沙发、赛特洛兰、美洛美、奥特兄妹、盛凯、库宝、美加华庭。精通家具、圆方园。经营状况：55%盈利（租金偏高；宣传力度小，商家怨气较多）客户群特征：中低层次（经济购买能力较弱，主要以南充市区为主）商场管理费：2元/月/平米车位比：80个8.重点个案维多利家具城8.重点个案华美家具城规模：18000平米租金水平：均价30元/平米/月；共6层，1层至4层做家具；5层、6层装饰公司及商务宾馆出租率：95%人流量：1人至2人/分人气评估：弱主要经营品牌：红苹果、家乐居、伊信、海韵苑、皇朝、斐富、海马、联邦、恒久、浪度、瑞帮、七彩轩、若曼、好风景、柏木之家、南阳迪克、小憨豆、玮兰、德国实木工艺、法国艾尚真皮沙发、意大利以塞亚养生床、艾特屋、优雅家居、亿古轩。经营状况：90%盈利，商家流动性小，租金每年递增5%客户群特征：中高层次（白领、私营业主、教师、公务员及事业单位人员居多、周边县份客户占有一定比例）商场管理费：含在租金内车位比：150个8.重点个案华美家具城8.重点个案佳艺美庭家具城规模：8000平米租金水平：均价80元/平米/月；共4层（含负一层）出租率：98%人流量：1人至2人/分人气评估：弱主要经营品牌：弗雷娅、美国蕾丝床垫、台湾帝标沙发、快乐驿站、顾家工艺沙发、凯奇软床、北京爱依瑞沙发、空间博士多功能沙发、慕思*3D、广东大普现代家具、广东欧瑞家具、广东奥玛家具、德国康比特床垫、广东和木居、广东域之高金属家具、黑龙江双叶、厦门喜梦宝、大宝家具、英伦华庄、尚好家私、夏威夷、联邦家私、加州伯爵、路易登堡经营状况：80%盈利，商家流动性小客户群特征：中高层次（白领、私营业主、教师、公务员及事业单位人员、周边县客户）商场管理费：含在租金内车位比：无车位8.重点个案佳艺美庭家具城8.重点个案双虎家私规模：约4500平米人流量：1人至2人/分人气评估：弱（人气集中在活动时候）主要经营品牌：双虎家私（私营品牌）经营状况：06年入驻南充，产品低成本，高额的宣传费用抢占南充中低市场，户外广告投入20余处，户外集中在南充市主要交通干线，及新交房楼盘小区，95%盈利，（主要以活动方式提高销售额）客户群特征：中低层次（白领、私营业主、外出务工人员、及新的农转非客户、南充周面县）车位比：10至20个(备注：此商场属自营品牌，门面及商铺未对外出租及销售！)8.重点个案双虎家私8.重点个案规模：南充家具市场主要以大型集中店为主，大部分店规模较大，家具商店集中在8000-20000㎡之间。双虎家私属于直营店，面积为4500㎡。主要经营品牌：除双虎家私只经营自己品牌外，其他家具市场均分为不同品牌经营。建材市场主要集中在油漆、家装材料、地板等方面。经营状况：华美、佳逸美庭、双虎家私、大世界家私经营状况较好，80%商家处于盈利水平，其他家具市场盈利较低，尤其以维多利家具、光彩大市场为代表，主要是由于商场管理不善，以及品牌杂乱所致。家私品牌：以双虎家私及其他广东深圳生产家具为主力及少量进口家私，如德国实木工艺、法国艾尚真皮沙发、意大利以塞亚养生床、弗雷娅、美国蕾丝床垫等。租金水平：从走访几大家具市场情况来看，租金水平集中在30-100元/㎡左右。其中佳艺美庭家具城租金最高，而光彩大市场租金最低。经营者反映：目前家具市场品牌众多，竞争压力加到，租金成本较高，经营有一定难度。家具市场现状分析总结8.家具建材规模：南充家具市场主要以大型集中店为主，大部分店规模较大，家人均收入支出恩格尔系数居民消费价格指数重点商业消费银行储蓄额南充消费喜好偏向南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向建议南充商业市场发展现状分析南充专业市场经营现状分析人均收入支出南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目城镇居民人均收入破万，消费性支出需求逐年走高。南充市城镇居民收入出现连续增长，截至2010年底，整体城市居民可支配收入突破1.2万元人均消费性支出接近1万元，可见，整体城市居民消费需求旺盛。1.人均收入城镇居民人均收入破万，消费性支出需求逐年走高。1.人均收入居民生活稳定，处于小康生活。据联合国对于恩格尔系数的划分标准，50%—60%为温饱，40%—50%为小康。从近5年南充市恩格尔系数走势来看，城市居民生活整体稳定处于小康生活阶段。2.恩格尔系数居民生活稳定，处于小康生活。2.恩格尔系数居民消费价格指数增幅与商品零售价格指数增幅接近。近四年统计数据表明，南充市城镇居民消费价格指数和商品零售价格指数双双出现较大幅度增长。且居民消费价格指数增幅与商品零售价格指数增幅接近。除2007年消费环境突出外，其他年份消费经济环境都表现良好。由此可见，南充城镇居民消费行为有商业购物的倾向。年份居民消费价格指数增幅商品零售价格指数增幅2006年2.50%2.80%2007年7.60%7.40%2008年5.20%5.90%2009年6.80%6.90%3.居民消费价格指数居民消费价格指数增幅与商品零售价格指数增幅接近。年份居民消费住宿和餐饮业发展迅速，经济份额超过大型零售商业。截至2010年底，连续5年南充商业零售及住宿餐饮业零售额出现增长。其中，限额以上大型商业企业零售额约达39.47亿元，住宿餐饮业零售额约达77.38亿元。住宿、餐饮零售额远远超过大型商业企业零售份额。4.重点商业消费年份限额以上大型商业企业零售额（亿）住宿餐饮业零售额（亿）2006年15.9136.672007年18.9841.092008年19.0850.932009年25.8665.612010年39.4777.38住宿和餐饮业发展迅速，经济份额超过大型零售商业。4.重点商业银行储储蓄稳步上升，消费能力增强。截至2010年底，连续5年南充市居民储蓄存款保持10%以上增长。2010年底更是达到753.62亿元，表明南充市民富裕程度逐步提高，购买、投资能力增强。5.银行储蓄额银行储储蓄稳步上升，消费能力增强。5.银行储蓄额南充消费特征

消费地点：顺庆区是南充市民消费的主要集中地，主要是由于嘉陵区和高坪区商业配套相对较弱，而城市交通道路体系便捷，因此大部分市民对大宗物品及娱乐购物消费更加偏向于市中区消费。消费喜好：主要偏向于购物逛街、餐饮、茶水娱乐休闲如KTV等消费，同时更乐于到服务态度较好的场所消费。消费满意度：对目前商业服务非常满意的客户比重不大，尤其对餐饮等消费场所不满意，主要是由于服务态度较差而造成。消费水平：顺庆区消费水平最高，主要由于顺庆区城市建设最为成熟，但单人单次消费主要集中在100元以下。单种业态消费特点：部分业态消群较为局限如宾馆酒店消费更多的以外地出差人为主；咖啡、电影为市民偶尔消费业态。综上所述：从南充市民消费业态和消费频率来看，整体消费观念较强6.南充消费者偏向经过简单随抽样走访了解，了解到南充人消费具有以下特征：南充消费特征6.南充消费者偏向经过简单随抽样走访了解，了解到顺庆区消费习惯分析

顺庆区是南充城市中心区，区域内拥有五星花园商圈，商圈客户群辐射整个南充市。经初步调查了，大部分客户对大宗物品、服饰等消费均在五星花园商圈，而到嘉陵、高坪区消费频率较少。消费偏向：主要偏向于茶水娱乐休闲KTV、朋友聚餐、逛街购物街等消费，大部分消费在顺庆区。电影娱乐消费大部分集中在周末消费，而餐饮娱乐消费频率较高。消费地点：娱乐消费如电影、kTV等消费基本在顺庆保利和太平洋影院消费；餐饮消费地点：主要在滨江美食街、金泉路和以及顺庆区市中心消费；消费档次:消费能力较强，在价格能接受的情况下，更偏向于档次较高的消费场所。6.南充消费者偏向经过简单随抽样走访了解，了解到南充人消费具有以下特征：顺庆区消费习惯分析6.南充消费者偏向经过简单随抽样走一）商业发展存在的竞争危机同质化产品严重，缺乏前瞻性的规划发展。设施过度密集，同区域相同业态竞争激烈，生产经营定位雷同、大型商场（市场）经营无特色、小商小铺无品牌，服务领域低档次，商业处在低水平上运转。商业地产竞争加剧：项目定位失误将可能陷入同质化竞争-新世界与盛华堂、人民商场。新兴商圈撼动五星商圈地位难度较大：由于南充区域性不强，交通便捷，因此五星花园商圈在南充商业主导地位不易改变，新兴商圈的兴起具有强大的市场压力。缺乏有效的业态组合：项目整体缺乏差