石晓平土地经济学第章土地制度概论

土地制度概论

石晓平pag.1

主要内容制度的概念及对土地利用的影响土地制度的概念和构成我国土地制度的产生与变迁不同类型国家的土地制度比较土地制度改革及其理论趋势21.制度的概念及对土地利用的影响

制度的概念与分类制度（Institution）：中国古代的理解是以法令为主要表现形式的规则和现代西方经济学的理解非常的接近诺斯：制度是一个社会里的游戏的规则，更规范地说，它是决定人们的相互关系而人为设定的一些制约。概括而论：制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列的习惯和规则。31.制度的概念及对土地利用的影响

制度的基本特征制度是人类和自然界以及人类进化过程中的产物。制度分为不同的层次人们的惯例、法律和法规等制度具有一定的功能制度帮助人们形成一定的预期制度影响人们的行为制度存在着优劣的区分（合理性）制度依赖于一定的环境而存在外在的权威等41.制度的概念及对土地利用的影响

制度的分类分为正式的制度和非正式的制度正式的制度（Formalinstitutions）人们有意识制定的制度，包括政治制度、经济制度、法律制度、军事制度等正式的制度的制度约束是强制性的非正式的制度(Informalinstitutions)非强制性规则，包括人们的习惯、习俗、传统文化等非强制性规则有着非常重要的作用乡规民约等51.制度的概念及对土地利用的影响

正式制度和非正式制度之间的关系相互依托、相互协调举例：土地征用过程中对农民的补偿乡规民约对村级林地的保护、与正式制度的作用61.制度的概念及对土地利用的影响

制度的功能与变迁制度的基本功能保障功能作为行为规则的制度能够给人类相互关系带来秩序和可预测性保障收益的合理的分享激励功能激励功能和约束功能提供内在的激励机制，自我约束的动力和自我激励的机制举例：班级的制度、经费的管理制度71.制度的概念及对土地利用的影响

制度的经济功能：降低交易成本（Transactioncosts)交易成本的概念提供服务的功能（合约等）为合作提供基本的框架减少信息成本和不确定性81.制度的概念及对土地利用的影响

制度的变迁：制度的替代、转换与交易的过程，一种制度对另外制度替代的过程。制度变迁为什么发生？制度的供给和需求制度需求：为了获得现有制度下无法获得的利益，从而产生对新制度的要求。安徽小岗村的实践（吃饭与生存的问题）制度供给：提供新的制度安排。取决于社会即得利益集团的利益较量和对比。在党的代表中提供农民的比例（按照人口比例产生代表）91.制度的概念及对土地利用的影响

制度变迁的方式：是指制度创新的主体为实现一定的目标所采取的制度变迁的形式、速度、突破口、时间和路径的总和。强制性制度变迁（国家推行的法律等变化）如农业税减免、耕地占补平衡政策诱致性制度变迁：制度创新主体通过捕获制度不均衡的机会，所自发倡导、组织和实施的制度变迁。安徽小岗村的案例、民间的环保运动等101.制度的概念念及对土地地利用的影影响制度的层次次：文化、习俗俗、宗教宪法、法律律等政府政策等等社会合约等等制度层次划划分的依据据：影响程度基础性等111.制度的概念念及对土地地利用的影影响影响土地利利用的制度度因素非常的纷繁繁复杂包括家庭、、教育、文文化、法律律等因素122.土地制度的的概念与构构成土地制度的的概念：影影响不动产产资源所有有权和利用用的制度因因素就是土土地制度。。土地经济学学关注与土土地利用、、占用、处处分有关的的经济和法法律制度土地制度的的构成土地所有权权制度土地使用制制度土地国家管管理制度132.土地制度的的概念与构构成土地所有权权制度：社会经济制制度下拥有有土地的经经济形式，，分为土地地公有制和和私有制。。土地使用权权制度：对土地使用用的程序、、条件和形形式的规定定。对使用权利利、主体等等的规定土地国家管管理制度：：指国家政权权以社会代代表的身份份对土地在在宏观上进进行管理、、监督和调调控的制度度、机制和和手段的集集合。143.我国土地制制度的产生生与变迁我国土地制制度的产生生奴隶制社会会的产生、、国家的出出现形成了以贵贵族领主等等级占有为为基础的土土地国有制制宗族土地制制度井田制（纳纳贡、助耕耕公田）153.我国土地制制度的产生生与变迁我国土地制制度的变迁迁奴隶社会向向封建社会会的转变实实现了土地的宗族族国家土地地所有制想想地主土地地所有制的的转变周朝后诸侯侯国形成了了土地的私私有制“分成制””地租开始始出现土地的流转转和买卖163.我国土地制制度的产生生与变迁我国土地制制度的变迁迁封建社会的的土地制度度秦汉魏晋朝朝时期的土土地租佃制制广为流行行土地的兼并并趋势比较较明显国家土地所所有制趋向向衰落北朝、隋唐唐时期的土土地制度土地立法实实现均田制制173.我国土地制制度的产生生与变迁我国土地制制度的变迁迁封建社会的的土地制度度宋辽时期的的土地制度度大致分为三三个阶段垦田法方田法和限限田法清朝出现的的定额地租租的方法183.我国土地制制度的产生生与变迁我国土地制制度的变迁迁太平天国时时期耕者有其田田中华民国的的土地制度度平均地权的的思想防止土地的的集中保障佃权、、减轻税负负等做法193.我国土地制制度的产生生与变迁新中国的土土地制度的的建立国家土地所所有权的建建立早期的土地地革命没收土地、、土地国有有（1927年）1950年中国土地地改革法通过没收、、征用等方方式将土地地收回，并并分给农户户实现了耕耕者有其田田的自耕农农制度农村互助组组的出现和和壮大（所所有者不变变）农业生产合合作社（1956年1.2亿个农户，，占整个农农户数量的的96.3%）自然灾害的的出现（天天灾人祸））1961年初《农村人们公公社工作条条例》，三级所有有，队为基基础的集体体土地的所所有制建立立203.我国土地制制度的产生生与变迁新中国的土土地制度的的建立国家土地所所有权的建建立早期的土地地革命城市土地的的获得没收、社会会主义改造造等保留了部分分的私有土土地到1980年左右才实实现全部国国有化213.我国土地制制度的产生生与变迁改革开放后后的土地制制度农村家庭联产承承包责任制制1983年93.4%的农户参加加了包干、、包工交够国家的的、留足集集体的，剩剩下就是自自己的随着时间和和条件的变变化出现了了多种的变变化两田制、三三田制、增增人不增地地、减人不不减地等多多样化的农农村土地制制度223.我国土地制制度的产生生与变迁改革开放后后的土地制制度城市土地有偿使使用制度的的建立1982年深圳，对对外资和合合资企业的的土地使用用费额的收收取1987年深圳土地地拍卖随后对宪法法和相关条条例的修改改2006年所有的经经营性用地地进入招拍拍挂的渠道道233.我国土地制制度的产生生与变迁改革开放后后的土地制制度城市保持土地的的国有分离土地的的使用权土地用途管管制制度耕地占用审审批权上收收、耕地占占补平衡制制度多样化的土土地处置方方式（抵押押、租赁等等）土地储备等等制度的推推出243.我国土地制制度的产生生与变迁改革开放后后的土地制制度目前的土地地制度仍然然在不断的的演进和变变化农村土地承承包法2003年物权法的实实施等2007年请参阅相关关的文献和和报道启示：发展中国家家制度变化化的过程？？254.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度俄罗斯联邦邦美国法国日本264.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度俄罗斯联邦邦苏联在十月月革命胜利利后就废除除了土地的的私有制苏联革命前前期为封建建帝制所统统治根据1917年11月8日的由列宁宁签署的土土地法令，，苏联的全全部土地属属于国家所所有农业集体化化进程（1932年结束），，集体农庄庄数量超过过2万个，组织织起来的农农户数占61.5%1953年前后集体体农庄改为为国营农场场，规模不不断扩大，，生产效率率并不高后来在1987年左右也在在探索进行行全面的改改革，包括括土地制度度的改革，，主要是‘‘还土地给给农民’，，生产效率率上升20世纪初苏联联解体，1991年俄罗斯联联邦成立，，1993年实行土地地改革，由由原来的单单一土地国国有制想土土地个体所所有制、地地方土地所所有制和土土地共同所所有制转变变274.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度美国美国是现代代资本主义义制度的典典型没有经历封封建制度的的过程通过夺取殖殖民地获得得了大量的的土地，成成为‘公有有地’，然然后向移民民地价拍卖卖，土地私私有化实现现但目前美国国仍然保留留32%的联邦所有有州政府所有有10%私人所有58%农业土地利利用是典型型的大规模模的农场大规模的农农场的变迁迁也经历了了从小变大大的过程284.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度美国近年来土地地利用制度度的变化土地利用从从上世纪70年代起关心心土地利用用中耕地的的减少、土土地质量的的退化、土土地景观等等问题70年代出现耕耕地危机如何在私有有产权情况况下关心环环境和生态态的问题各种规划与与区划等实实施，加强强土地利用用管理，为为了公用事事业等的发发展对土地地利用与形形式进行限限制土地转让收收益税等制制度，防止止土地投机机294.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度法国欧洲大陆国国家、法国国大革命前前教士贵族族等占据了了大量的土土地法国大革命命建立了自自耕农的土土地制度到上个世纪纪的50年代，开始始推行政策策扶持中等等规模的农农场发展20世纪50年代通过法法兰西银行行收购濒临临于破产的的小农场土土地，转卖卖给经营有有方的大农农场成立土地整整治和农村村建设公司司，利用国国家资金优优先购买市市场上的土土地，经过过整治转让让给需要土土地的农民民，以发展展中等类型型的家庭农农场到1987年，已累计计收购土地地1100万公顷，约约占法国耕耕地的1/3至今法国仍仍规定拥有有20-40公顷土地和和两个劳动动力的中等等农场，在在土地购买买、贷款、、税收上享享有优惠政政策，并有有土地的优优先的购买买权在这个过程程中法国也也抓住现代代化的进程程，将农业业人口大量量的转移到到非农产业业，促进了了农业的突突破性进展展304.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度法国1986年法国的农农业劳动力力占全国总总劳动力的的比率由二二战前的40%左右下降到到10%，农场的平平均规模1949-1986年则由14公顷扩大到到28公顷法国和英国国相比英国是资本本主义历史史最早的国国家，人口口在80年代和法国国相当，法法国国土面面积大于英英国3000多万公顷但农场的平平均规模英英国为63公顷，约相相当于法国国农场规模模的2.3倍英国多为企企业化的租租佃制的大大农场1986年英国的农农业劳动力力为5%左右314.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度日本日本是资本本主义国家家发展较晚晚的国家历史上直至至幕府德川川时代，最最有权势的的德川家康康一家10余代占有1/10之一的国家家土地，其其余为260多个大小领领主所有，，林地属于于皇室自1867年明治维新新推翻德川川幕府政权权后，工商商业才渐次次发展，日日本进入现现代化，在在二次世界界大战前，，势力强大大但农村依然然人口众多多、农场面面积狭小，，有约半数数的土地为为不从事耕耕作的地主主所有，佃佃农与半佃佃农的农户户约占70%，农户十分分贫困二战后，美美军占领期期间，日本本国会于1946年通过“农农业土地调调整法”及及“自耕农农建立法””，实施了了两项的主主要的土地地政策转移耕地所所有权至实实际耕作者者改善租佃条条件，由政政府参与土土地转让，，一方面向向地主购买买土地，另另一方面将将土地卖给给农民，加加快了耕者者有其田的的改革至1975年自耕农的的数量占全全国总农户户的数量的的84%，加上半自自耕农合计计在96%以上324.不同类型国国家的土地地制度的比比较不同国家的的土地制度度日本最近的发展展近30余年，日本本的农户数数量下降大大约130万户，农业业人口减少少1200万由于人多地地少，农场场的规模没没有增加，，而且在50年代实行了了土地的限限额制度1952年的农地法法规定农户户的自有耕耕地数量不不超过3公顷，北海海道不超过过12公顷60年代，开始始修改支持持大农户，，三次开放放土地限量量，但效果果不好，出出现农户大大范围的兼兼业化特征征1986年农业劳动动力占10%，平均农场场规模1.2公顷33Source:c.f.Tsujii,200734启示比较不同国国家的土地地制度对我我们的借鉴鉴是什么？？土地所有权权制度土地的使用用权制度土地的使用用效率土地的规模模经营？思考的几个个目标：经济目标：：经济增长、、生产效率率等社会目标：：平等、社会会稳定等35土地产权制制度36土地产权制制度为什么介绍绍本章？土地归谁所所有决定了了社会的基基本的财产产权制度土地是最重重要的生产产要素土地产权制制度是决定定土地归谁谁所有和使使用的基本本的制度因此土地产产权制度是是一项非常常重要的和和基本的制制度安排37本章介绍产权的基本本概念土地产权土地所有权权土地使用权权土地抵押权权土地发展权权土地产权制制度改革的的理论和实实践城市和农村村土地产权权制度改革革的理论与与实践38产权的基本本概念产权（PropertyRights）：是有关关财产的各各项权利的的总称。是指具有物物质财富的的内容，直直接和经济济利益相联联系的民事事权利。属属于这一类类的权利有有所有权、、其他物权权、债权、、继承权、、版权和专专利权、商商标权。产权既是权权利又是规规则。确定人们使使用物品的的规则。是人们财产产关系的法法律体现。。39产权的基本本概念德姆塞茨：：产权是一种种社会工具具，其重要要性就在于于事实上它它能帮助一一个人形成成他与其他他人进行交交易时的合合理预期。。这些预期通通过社会的的法律、习习俗和道德德得到表述述。40产权的基本本概念产权包括：：所有权、、使用权、、收益权和和处分权。。《牛津法律大大辞典》把产权界定定为：财产产权是指存存在于任何何客体之中中或之上的的完全的权权利，包括括占有权、、使用权、、出借权、、转让权、、用尽权、、消费权和和其它与财财产有关的的权利。不要把财产产权视作单单一的权利利，而应该该视作若干干独立权利利的集合体体。其中的一些些或甚至其其中的很多多独立的权权利可以在在不丧失所所有权的情情况下予以以让与。41土地产权的的概念土地产权是是土地制度度的一个核核心问题。。土地产权是是指存在于于土地之中中的排他性性的完全权权利。包括括土地土地地所有权、、使用权、、土地租赁赁权、土地地抵押权、、土地继承承权、地役役权等多项项权利。42土地产权构构成土地所有权权：土地所所有者在法法律规定的的范围内自自由使用和和处理土地地的权利。。受国家法法律的保护护。土地所有者者可以自由由使用和处处理其所有有的土地并并有权获得得收益。得到法律的的确认和保保护。权利受到法法律的限制制。43土地所有权权土地所有权权的基本属属性土地所有权权的完全性性最充分的一一项权利土地所有权权的排他性性土地所有权权的恒久性性不会轻易灭灭失土地所有权权的归一性性其他权利都都是在所有有权基础上上设定的土地所有权权的社会性性受到一定社社会规范的的约束讨论：对土土地所有权权的限制不不断增加？？44土地使用权权土地使用权权：是依法法对一定土土地加以利利用并取得得收益的权权利。是土地使用用制的法律律表现形式式。广义和狭义义土地使用用权的区别别：广义土土地使用权权包含了其其他的土地地占有权、、土地收益益权和不完完全处分权权。狭义仅仅指土地使使用。土地使用权权的设定必必须依法律律而成立。。一般需支支付租金或或者价格。。中国实行的的就是土地地所有权和和使用权分分离的有偿偿使用的制制度。45土地抵押权权土地抵押权权：是土地地受押人对对于土地抵抵押人不移移转占有并并继续使用用收益而提提供担保的的土地，在在债务不能能履行时可可将土地的的拍卖价款款作为受清清偿的担保保物权。土地受押人人称为土地地抵押权人人。46土地抵押权权土地抵押权权的性质：：土地抵押权权的优先清清偿性土地抵押权权是担保物物权土地抵押权权的附属性性以债权的存存在为前提提土地抵押权权的不可分分性偿还部分债债务不会改改变抵押权权47地役权地役权：在在土地所有有权上设定定的一种他他项权利。。土地所有人人为了其毗毗邻土地的的权益，有有义务容许许他人在其其土地上的的某种行为为。为他人设置置地役权的的土地为供供役地，与与供役地毗毗邻并需在在他人土地地上获取地地役权的土土地为需役役地。地役权包括括：建筑支支持权、采采光权、眺眺望权、取取水权、道道路通行权权等中国尚未单单独设立地地役权48土地发展权权土地发展权权是发展土土地的权利利，是一种种可与土地地所有权分分割而单独独处分的权权利。如：农地非非农使用的的权利、提提高建筑物物密度的权权利当今世界各各国对农地地发展权的的认识不一一：美国、、欧洲处置置不一样49土地产权的的作用产权明晰，，避免不确确定性产权必须是是排他的或或者是专一一的产权必须是是安全的产权必须是是可转让的的产权必须是是可执行的的产权行使受受到约束50农村集体土土地产权制制度的历史史沿革和创创新解放后我国国农村土地地产权制度度的历史沿沿革土地改革阶阶段废除封建的的土地产权权制度，实实行耕者有有其田现实反思是是什么？1950年6月28日《中华人民共和和国土地改革革法》实行土地的农农民所有制，，解放生产力力、发展农业业生产3亿多农民得到到了0.47亿公顷土地请参阅更多的的历史文献了了解在解放区区进行的土地地改革等活动动51农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新解放后我国农农村土地产权权制度的历史史沿革农业合作化阶阶段土地改革完成成后，建立农农村土地的农农民个人私有有制但存在农民个个人分散经营营存在的困难难，提高农业业生产加快实现工业业化的目标、、国家控制主主要的商品粮粮食生产及其其他工业原料料国家主张将农农民组织起来来前一阶段包括括：农业互助助组和初级社社阶段（土地地所有权仍归归农民所有））后一阶段包括括：高级合作作社（土地归归集体所有））第三阶段包括括：人民公社社阶段（一大大二公三拉平平），实现了了政社合一，，成为农业生生产和组织的的基本单位1960年前后调整形形成“三级所所有、对为基基础”的经营营管理体制52农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新解放后我国农农村土地产权权制度的历史史沿革“三级所有，，队为基础””（1962-1978）纠正人民公社社运动错误基基础上进行的的土地产权制制度的调整：：重点是：土地所有权归归公社、大队队和生产队三三级所有土地的所有权权和使用权主主要归生产队队53农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革对改革开放之之前的农村土土地产权制度度的简单的评评价单个的集体成成员缺乏劳动动的积极性、、无法提供激激励消极怠工、破破坏生产工具具等发生家庭联产承包包责任制阶段段由安徽开始、、全国展开54农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革中国现行农村村土地使用制制度的特征基本特征：““家庭承包经经营制”，在在集体土地所所有制下，按按照“人人有有份、户户种种田”的原则则承包集体土土地。农民取得承包包经营权基于于：1）土地的集体体所有制（社社区成员权））2）农民在取得得承包经营权权的同时，必必须承担国家家的税收以及及对集体缴纳纳租金的义务务。承包经营权的的性质：1）承包经营权权属于使用权权2）属于所有权权（所有权、、承包权和经经营权的分离离）55农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革对家庭联产承承包责任制的的简单评价林毅夫等人：：验证家庭联联产承包责任任制对农业增增长的贡献1979-1984年中国农业总总产出增长42.23%，其中45.79%来源于投入的的增加，制度度变化贡献了了46.89%，大致相当于于收入增加的的总效应56农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革对家庭联产承承包责任制的的简单评价对土地承包经经营权稳定与与交易的绩效效分析（绿肥种植））土地产权的的稳定性和可可交易性对绿绿肥种植面积积有显著的影影响57农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用权的局局限性承包经营权的的内涵不明确确、不充分如村集体在早早些时候对土土地的随意的的调整（机动动田）反租倒包等形形式的流转土地承包期的的不稳定“三年一小调调、五年一大大调”相关的法律在在逐步的完善善农村土地承包包法物权法等相关的证书发发放（承包经经营权证和合合同）58农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性1）“大稳定、、小调整”模模式农民希望土地地的小调整以以适应人口和和家庭就业的的变化农业生产比较较效益的变化化也非常的重重要是农民成员权权的要求59农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性2）两田制的模模式20世纪山东平度度的两田制的的模式1995年31.5%的生产队实行行了“两田制制”耕地分为口粮粮田和责任田田，口粮田人人均到户，只只承担农业税税；责任田实实行招租的形形式承包经营营，不仅承担担农业税，而而且承担粮食食定购任务和和缴纳土地承承包费简单评价：兼兼顾公平和效效率，但实施施需具备一定定的基础条件件（外出人员员较多等），，后来在一些些地方的推广广有变异的情情况60农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性3）苏南模式土地的规模经经营、乡镇企企业的大发展展，在社区成成员同意的背背景下，实行行以规模经营营为特征的土土地使用制度度改革基本做法：农农户间的转让让形成“种粮粮大户”，采采取“反承包包”、“倒租租赁”、“异异地承包”等等形成规模经经营，或通过过“土地使用用权入股“等等形式，集中中土地招租基本评价：土土地有效集中中在种田大户户的手中，可可能集中化的的机械操作不不是很符合中中国的特色61农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性4）温州模式私营经济的大大发展、土地地流转大多通通过市场进行行基本做法：温温州土地租赁赁市场异常的的活跃基本评价：当当地的经济发发展是促进土土地流转主要要的因素，农农民对土地使使用权较少的的关注62农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性5）”生不增地地、死不减地地“的模式贵州湄潭，1984年调整外，15年土地没有调调整过，在贵贵州省推广，，以地方法规规的形式规定定耕地承包期期50年，非耕地承承包期60年基本做法：延延长土地承包包期、明确农农村集体土地地所有权代表表、继续实行行生不增地、、死不减地政政策等基本评价：有有效保障土地地使用权的稳稳定，以便给给农户一个稳稳定的预期，，增强农户对对土地进行投投资的信心63农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性6）”土地股份份合作制“的的模式广东南海地处处珠江三角洲洲，人多地少少，非农产业业发达，土地地无人耕种，，但又不愿意意放弃承包权权基本做法：不不同地区采取取折价的方法法，把土地和和固定资产折折股量化后给给农民，农民民获得承包权权后，再把土土地的使用权权交给集体，，纳入股份合合作组织统一一使用，实行行农民股权””生不增死不不减制度“，，对新增人口口实行配售股股基本评价：拥拥有股份，但但不对应地块块，这种股份份化的程度更更加的彻底，，但改革不完完善，股份仍仍然存在无法法继承、买卖卖、转让等限限制。对是否否设集体股也也存在争议，，涉及农民利利益和集体利利益如何合理理划分的问题题。64农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性总体评价：必必须适应当地地的环境、因因地制宜外部经济社会会环境非常的的主要65农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的进一步的完完善明确承包经营营权的性质完善承包经营营权的权能结结构土地承包期的的长期化承包经营权的的物权化农村社会保障障制度建设66农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新征地制度改革革与农村集体体建设用地产产权制度改革革征地制度改革革农地非农化的的过程包括一部分集集体建设用地地农村集体建设设用地产权制制度改革乡镇企业用地地农村居民点用用地67农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新征地制度改革革与农村集体体土地产权制制度改革渐进改革核心办法是提提高征地补偿偿标准，拓宽宽被征地农民民的安置途径径，建立征地地仲裁制度，，以保证征地地工作的公平平、公正、公公开和高效。。68农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新激进改革征地制度改革革的关键问题题是如何保护护农民集体土土地的财产权权。区分农民民集体土地所所有权与国有有土地所有权权，无法保障障对农民权利利的保护。让两种产权处处于平等的地地位农地直接入市市或者是提高补补偿的标准69农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新两个大的方面面第一：提高农农民的组织化化的程度(渐进改革)实现土地征用用中农民与政政府的直接对对话被征地农民将将增强组织能能力现实中乡村精精英并不是农农民利益的真真实地代表加强农村社区区性合作经济济组织、专业业合作性合作作经济组织、、股份合作制制家具组织等等合作组织的的建设70农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新第二个方面打破政府土地地征用垄断坚坚冰，容许集集体非农建设设用地入市（（激进改革））江苏苏州（最最早）浙江湖州、河河南安阳等安徽芜湖的经经验广东南海的经经验广东顺德等的的经验71农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新农民集体所有有建设用地使使用权流转在在90年代中期就开开始了1995年江苏省苏州州市开始试点点陆续有浙江湖湖州、河南安安阳、福建古古田开始试点点国土资源部2000年2月28日批准芜湖市市“农民集体体所有建设用用地使用权流流转试点方案案”72案例芜湖芜湖试点主要要涉及集体建建设用地所谓“农民集集体所有建设设用地使用权权流转”指乡乡镇土地利用用总体规划确确定的集镇建建设用地范围围内的农民集集体所有建设设用地，所有有权发生转移移，包括进行行转让、租赁赁、作价出资资（入股）、、联营联建、、抵押等。73案例芜湖芜湖试点的主主要内容74案例芜湖75案例芜湖政府承包者或原土土地使用者新的土地使用用者直接洽谈交易易向上级政府缴缴纳一定的流流转收益2002年芜湖确定的的县（区）、、乡（镇）、、集体经济组组织三级队土土地流转收益益和土地增值值收益的分成成比例：1：4：576案例芜湖集中在集体建建设用地（没没有突破农地地转用的界限限）实现了“工业业向园区集中中、土地向规规模经营者集集中、居民向向小城镇集中中”提出了对失地地农民进行补补偿和生活保保障的多种途途径77案例南海以土地为中心心的农村股份份合作制（土土地股份合作作制）案例南海介绍绍：位于广州州佛山之间是是珠三角最早早开发的地区区之一，具有有得天独厚的的地缘优势1990年随着工业化化的推进，，农民开始租租用村边地、、宅基地办厂厂设铺外地企业租用用土地或租用用土地上盖好好的厂房和商商铺78案例南海案例介绍：当时征地已经经非常的困难难（补偿太低低）1992年开始土地股股份合作制的的试点：确保农地的集集体土地所有有权不变，把把农民的集体体土地承包权权量化为股权权，由集体经经济组织经营营，并保证在在土地进行非非农用途时农农民获得相应应的收益79案例南海案例介绍：制度上保障了了土地非农化化收益，集体体组织成员对对土地增值收收益的分红权权1993年全面推广2003年全市建立农农村股份合作作社1870个，其中以村村委会为单位位组建集团公公司191个，占村委会会总数80%以上，以村民民小组为单位位组建的股份份合作社1678个，占村民小小组数的99.8%80案例南海收效明显1994-2000年农民的人人均股分红从从1016元增加到1951元多数地区的入入股分红占到到农民收益的的1/4到1/3，有的1/2加速了工业化化的速度，保保证了集体和和农户在土地地级差收益的的上升中增加加的收益81案例南海案例的特殊性性地处珠江三角角洲土地增值潜力力大土地股份合作作制后的集中中土地收益高高于分户的土土地增值收益益82案例南海问题股份制章程中中所做出的：：不得转让、、抵押、筹资资等规定，使使股份的分配配具有极强的的福利和再分分配的性质，，而相对较弱弱的资产经营营的功能。83案例顺德84案例顺德85案例广州86集体建设用地地入市流转的的讨论意义加速集体土地地流转制度的的改革土地征用制度度的改革加速农民的非非农化的过程程加速小城镇的的建设和发展展讨论：存在的问题87城市市土土地地产产权权制制度度的的产产生生与与变变迁迁传统统的的城城市市土土地地使使用用制制度度主要要特特征征行政政划划拨拨：：土土地地由由国国家家行行政政机机关关调调拨拨分分配配使使用用具体体包包括括：：国国家家机机关关、、部部队队、、学学校校、、国国营营企企业业等等如如果果需需要要使使用用土土地地，，不不是是通通过过市市场场购购买买或或租租赁赁所所得得，，而是是按按照照按按照照一一定定的的建建设设用用地地程程序序，，首首先先申申请请建建设设用用地地项项目目，，待待项项目目批批准准后后，，再再持持批批准准文文件件向向县县级级以以上上人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门申申请请批批准准后后无无偿偿划划拨拨使使用用国家家如如因因社社会会公公益益事事业业的的需需要要，，需需要要使使用用国国有有企企业业、、事事业业单单位位的的土土地地，，不不需需通通过过购购买买、、租租赁赁，，通通过过行行政政手手段段取取得得。。88城市市土土地地产产权权制制度度的的产产生生与与变变迁迁传统统的的城城市市土土地地使使用用制制度度主要要特特征征无偿偿无无限限期期使使用用国家家机机关关、、部部队队、、学学校校、、国国有有企企业业等等使使用用国国有有土土地地的的过过程程中中不不需需要要支支付付地地价价没有有明明确确的的使使用用年年限限（（除除非非国国家家占占用用））禁止止土土地地使使用用者者之之间间的的转转让让禁止止土土地地使使用用者者以以买买卖卖、、出出租租、、赠赠与与、、交交换换等等方方式式将将土土地地直直接接转转给给其其他他单单位位或或个个人人使使用用89城市市土土地地产产权权制制度度的的产产生生与与变变迁迁传统统的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市土土地地国国有有制制的的形形成成自全全国国解解放放到到1956年，，私私有有土土地地是是可可以以买买卖卖、、出出租租、、入入股股、、典典当当、、赠赠与与、、交交换换的的在1950年的的政政务务院院的的《契税税暂暂行行条条例例》中可可以以得得到到说说明明自1956年开开始始城城市市私私有有房房产产的的社社会会主主义义改改造造之之时时起起，，一一些些私私有有土土地地开开始始被被收收归归国国有有，，同同时时禁禁止止买买卖卖到改改革革开开放放之之前前基基本本形形成成了了城城市市土土地地的的国国有有制制90城市市土土地地产产权权制制度度的的产产生生与与变变迁迁传统统的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市土土地地国国有有制制的的形形成成主要要的的弊弊端端：：不利利于于土土地地的的集集约约利利用用和和合合理理的的配配置置土地地无无法法向向使使用用效效率率高高的的用用户户手手中中转转移移不利利于于企企业业的的改改制制企业业之之间间的的合合理理公公平平的的竞竞争争环环境境难难以以形形成成不利利于于企企业业绩绩效效的的评评价价不利利于于城城市市的的发发展展（（城城市市用用地地结结构构不不合合理理、、建建设设资资金金不不足足））寻租租行行为为盛盛行行不利利于于改改革革的的进进行行913.我国国土土地地制制度度的的产产生生与与变变迁迁改革革开开放放后后的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市征收收土土地地的的使使用用费费（（税税））针对对中中外外合合营营企企业业提提出出的的1982年深深圳圳特特区区开开始始推推行行随后后在在抚抚顺顺、、广广州州等等城城市市推推行行开展展土土地地使使用用权权有有偿偿出出让让和和转转让让的的试试点点1987年下下半半年年，，深深圳圳经经济济特特区区率率先先进进行行土土地地使使用用权权的的有有偿偿出出让让和和转转让让的的试试点点一次次性性收收取取土土地地的的出出让让金金，，同同时时容容许许土土地地的的使使用用权权抵抵押押和和转转让让923.我国国土土地地制制度度的的产产生生与与变变迁迁改革革开开放放后后的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市制定定地地方方性性土土地地使使用用权权有有偿偿出出让让和和转转让让的的法法规规修改改《宪法法》和《土地地管管理理法法》1988年修修改改《宪法法》、《土地地管管理理法法》制定定全全国国性性的的土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让的的法法规规，，全全面面开开放放土土地地市市场场《中华华人人民民共共和和国国城城市市房房地地产产管管理理法法》、《中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例》等一一批批法法律律法法规规933.我国国土土地地制制度度的的产产生生与与变变迁迁现行行城城市市土土地地使使用用制制度度的的基基本本内内容容土地地使使用用权权出出让让指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。。土地地使使用用权权出出让让的的地地块块、、用用途途、、年年限限和和其其它它条条件件，，由由市市县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门会会同同城城市市规规划划和和建建设设管管理理部部门门、、房房地地产产管管理理部部门门共共同同拟拟定定方方案案。。地下下的的资资源源、、埋埋藏藏物物等等不不在在有有偿偿出出让让之之列列。。面向向所所有有合合法法主主体体。。943.我国国土土地地制制度度的的产产生生与与变变迁迁现行行城城市市土土地地使使用用制制度度的的基基本本内内容容土