整体推广策略思路

亿海湾

整体推广策略思路第一部分：在市场中挖掘自己的“专属”契机！第二部分：针对目标消费群寻找亿海湾的“气质”第三部分：以独特的概念推广楼盘的独特“气质”第四部分：以整合的手段使楼盘的独特“气质”深入人心第五部分：运用不同的媒体展示楼盘的独特气质目录第一部分：在市场中挖掘自己的“专属”契机！一、滨江西路是继滨江东之后的又一大江景豪宅聚集地，由于临江的一排排百年大榕树、对岸各具风情的建筑，使得滨江西路段夜晚的江景是整个珠江最美的一段。二、滨江大道5年内将成为广州市的一条旅游观光步行街，成为临江生活的典范，房地产市场的发展潜力巨大。三、市场对滨江西一带的豪宅逐渐认同，令到项目具有更大的市场空间。市场态势分析亿海湾海岸俊园

全江景楼王120-188m2，高达9000多元/m2；首创花园式生态观江阳台，约10平方米。华标涛景湾

157、200、210m2的四房、五房，全为跃式设计，望一线江景。带装修均价9600元/m2，起价仅8000多元/m2。帆影阁一线江景，三房面积从101—143平方米，不面江单位均价在5500元/m2。鹅潭明珠一线江景，品字型设计，无梁无柱、任意开间、二梯三户、户户望江，亚热带风情园林。竞争态势分析滨江路一带江景豪宅，多以中大型为主，打高端。

在众多竞争楼盘中，其他竞对手在望江的地势上比项目还具有优势，所以，项目单一诉求江景并不能脱颖而出！如何建立自己独特的气质是关键寻找自己的专属契机滨江路的市政规划，将带来更前瞻、国际生活。消费者对江景盘存在好感，但持币待观。分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气质与消费者气质的最佳契合点。市场分析总结第二部分：针对目标消费群寻找亿海湾的“气质”周边商户一德路、北京路、江南西商户，他们从商已赚到钱，买江景房是对更高生活品质的追求，并希望用房子、车子来体现自身的品味和证明自己的能力。周边居民爱江人士他们对江有着特定的情怀，因水是聚财的象征，同时江也能够带来视野的开阔、心情的舒畅。由于地域情结，他们习惯了这边的生活，但同时希望换个环境可以让自己感觉更优越。消费群构成周边公务员周边区政府机关、医院、学校等高级公务员及管理人员，他们因为工作的关系，希望住得近一点，同时更希望住得符合现在的身份。■属社会的中产阶层；■年龄约35-55岁，事业已取得较大成功，不再是为了生存而生活，而是着眼于对目前生活的改善，为未来做打算；■他们生活、工作的区域多为海珠区，而且是从出生就一直生活在海珠区，伴随着海珠一起成长；■他们喜欢用一些附庸风雅的东西来标榜自己的品位，用车子、房子来代表自己高贵；消费群特征

他们正处于事业的高峰期，追求也要更高一层，对于一般的园林小区盘，他们已不能满足。他们现在需要的是更高质素的居住环境，用一个词来形容就是：江景豪宅，这才是他们想要的。但滨江大道上的江景豪宅面积多在160-200平米，对于他们来说总价偏高了点，他们是希望空间大一些，但经济条件还没有达到那个层次，他们需要的是：100-130平米的江景豪宅，而楼盘本身也有园林、空中花园、会所、泳池，交通、生活配套又都很方便。消费群购买动机在满足了江景豪宅所必须的元素后，他们更希望用附加的文化、品味来标榜自己。寻找找附附加加值值项目目周周边边有有什什么么？？海珠珠区区属属广广州州老老城城区区，，项项目目周周边边有有着着：：悠久久的的历历史史底底蕴蕴：经过过几几百百年年的的历史史沉沉淀淀，呈呈现现出出一一种种厚厚重重的的、、骄骄傲傲的的生生活活气气息息。。浓厚厚的的人人文文气气息息：临临江江一一排排排排的的百年年大大榕榕树树、百百年年教教育育名名校校的的书书香香氛氛围围、、百百年年的的海幢幢寺寺形成成的的海海幢幢文文化化；；独特特的的生生活活风风情情：对岸岸各各具具特特色色的的酒吧吧、欧欧式式的的建筑筑风格格，，无无不不洋洋溢溢着着异异域域的的风风情情；；周周边边的的成成熟熟的的生生活活配配套套、、文文化化的的生生活活环环境境，，让让我我们们看看到到了了一一个个具具浓厚厚人人文文气气息息的城城区区形形象象。。这才才能能真真正正满满足足消消费费者者，，也也是是他他们们为为什什么么要要买买亿亿海海湾湾的的理理由由。。悠久久的的历历史史底底蕴蕴浓厚厚的的人人文文气气息息一线线江江景景++独特特的的生生活活风风情情+对于于消消费费者者基础础居居住住风情情园园林林休闲闲会会所所花园园泳泳池池方正正户户型型便利利交交通通成熟熟配配套套很多多楼楼盘盘都都可可以以满满足足他他们们的的而我我们们有有江景景优优势势我们们还还有有浓厚厚人人文文气气息息这就就是是项项目目在在市市场场上上脱脱颖颖而而出出的的点点，，也也是是项项目目最最大大的的卖卖点点。。所以我们们可以总总结得出出：独特生活活风情悠久历史史底蕴第三部分分：以独特的的概念推推广楼盘盘的独特特“气质质”优势大环境老城区，，有着悠悠久的历历史、生生活配套套成熟；；一排排排的临江江百年大大榕树；；浓厚的的人文气气息产品电梯走廊廊独有的3米宽园园林式电电梯走廊廊，每天天伴随花花香一路路到家时尚、现现代外立立面设计计，显出出独特的的品味；；中小户户型（80—162平平方米））优势江景优势拥一线江江景，对对岸的特特色建筑筑与辉煌煌夜景，，构成珠珠江最璀璀灿夜景景，带来来生活舒舒适享受受和尊贵贵感聪明电梯梯配套优势势5000m2东南亚风风情园林林、下沉沉式会所所、空中中花园、、泳池，，尊贵生生活与生生俱来聪明电梯梯自动识识别错层层，让居居住更人人性化劣势望江劣势势由于项目目在滨江江西路，，在视觉觉景观上上珠江的的江面较较窄，，中层单单位被周周边旧房房严重遮遮挡视线线环境劣势势项目位于于老城区区，周边边环境较较差，，房屋陈陈旧产品劣势势由于厅的的纵深长长，影响响采光亿海集团团江畔大大手笔近万平方方米的规规模浓郁人文文气息、、独特的的生活风风情和态态度、对对岸异域域风情建建筑时尚建筑筑立面、、5000m2东南亚风风情园林林、下沉沉式会所所、空中中花园、、泳池滨江西路路，望一一线江景景总结传承百年年珠江的的人文风风情，在在这里升升华亿海湾1、确立亿海海湾人文文江景府府邸翘楚楚地位！！2、自身配套套与老城城区优势势的最优优化资源源组合！！产品定位位滨江西首首席人人文府邸邸历史的首席人文文府邸支持点一排排百百年大榕榕树人文的成熟的风情的周边上百百年的建建筑对岸异域域风情酒酒吧对岸欧式式风格建筑筑江岸浓郁郁人文气气息生活活百年名校校林立海珠荔湾湾越秀的中中心点老城区衣衣食住行行方便广告语流金岁月月滨滨江豪豪情1、确立亿集集团作为为中国文文化人居居的先行行者形象象！2、结合正在在开发的的项目，，将集团团的品牌牌形象有有效传播播出去！！亿海集团团形象定定位中国文化化人居的的先行者者亿海集团团口号缔造中国国文化人人居精品品创造有文文化的居居住备选第四部分分：以整合的的手段使使楼盘的的独特““气质””深入人人心首席人文府邸VI系统（现场包装）：统一展现楼盘的首席人文府邸的楼盘气质媒体炒做：“以换个角度看豪宅”为主题，重新定义江景豪宅观念，将之有效的整合到亿海湾来。电视广告：从视觉上奠定亿海湾滨江西首席人文府邸的楼盘形象报纸广告：从引起关注到集中传达亿海湾人文江景生活境界。以人文生活带动卖点。活动：促进销售与营建人文江景生活氛围并重，在关键时刻形成销售热潮。杂志广告：集中建立亿海湾的人文江景豪宅气质，开辟新的宣传阵地。事件营销：运用事件营销“寻找老照片的故事”，让消费者参与到亿海湾营造的文化江景生活中来，产生互动。整合推广广手段亿海湾品品牌建设设思路不同阶段段的推广广主题内部认购购期公开发售售期热销期换个角度度看豪宅宅又见流金金岁月左岸与右右岸的对对话2004年元旦旦—春节期间间2004年3月月—2004年3月月底2004年4——5月初推广目的的：■建立亿海海湾滨江江西首席人文府邸邸翘楚的的地位。■建立亿海海湾尊贵贵人文江江景豪宅宅形象。。■倡导人文文江景生生活，让让消费者者产生代代入感与与自豪感感。推广步骤骤：分两条线线走，一一是以活活动牵头头，作为为活动线；另一个是是以新闻闻媒体报报纸的形形式出现现，作为为广告线。推广主题题：换个角度度看豪宅宅亿海湾阶阶段推广广思路（一）内部认购购期寻找老照照片看看百年珠珠江通过“寻找老照照片的故故事”征集活活动，来来看珠江江百年的的变化，，为项目目作为““百年珠珠江人文文风情的的传承与与升华””做铺垫垫。送晖春到现场看看楼，送送印有项项目品牌牌的晖春，既实用用更有纪纪念意义义。亿海湾阶阶段推广广思路（一）内内部认购购期活活动线线举办文化化花市与区政府府合作，，以亿海海湾冠名名本届花花市的形形式，在在花市上上将老照照片作““百年珠江江人文风风情展”展示，，在将珠珠江花市市进行改改造，加加入文化化的内涵涵，并现现场赠送牛皮皮纸做成成的具很很浓文化化味的鲜花包装装纸及印有项目品牌牌符号精精美的包包装带，让消费费者在买买花的过过程中无无形地认认知了项项目的品品牌，达达到全方方位、立立体传播播项目““滨江西··首席人人文府邸邸”的品牌牌形象，，使形象象深入人人心的作作用。亿海湾阶阶段推广广思路（一）内内部认购购期活活动线线新春贺岁岁稿配合冠名名文化花市市活动和新春到来来之际，推出以以企业为名名的新春贺贺岁稿，，同时告告知市场场亿海湾湾现正内内部认购购的信息息，以达达到发展商品品牌与项项目品牌牌同时传传播，建立有有效的亲亲民形象象。灯箱、车车身广告告项目周边边为期三三至六个个月的灯灯箱广告告、车身身广告，，以达到到短时间间内全面面传播项项目的品品牌形象象。亿海湾阶阶段推广广思路（一）内内部认购购期广广告线线（公开发发售前））报纸稿稿广州的豪豪宅一味味地在““豪”字字上做文文章，于于公开发发售前两两周，提提出我们们的观点点：我们们需要换换个角度度看豪宅宅，从历史的、、文化的的、人文文的角度度去看，颠颠覆人们们对豪宅宅既定的的形象，，对广州州江景豪豪宅进行行全新的的释义，，从而在在市场上上造就亿亿海湾““滨江西··首席文文化府邸邸”的品牌牌形象，，打响项项目文化化旗帜的的第一炮炮，为下下一步的的推广作作铺垫。。（一）用历史的的厚度重重塑珠江江（二）用文化的的角度仰仰望珠江江（三）用人文的的深度崇崇尚珠江江亿海湾阶阶段推广广思路（一）内内部认购购期广广告线线推广目的的：■利用大型文化化活动，造成轰轰动效应应，形成成市场话话题，给给人耳目目一新的感感觉，调调动目标标群体的的强烈购购买欲，，创造销销售高潮潮。■集中力量量运用大众媒体体高频率率、迅捷捷传达信信息的特点，，有系统统地集中传传达亿海海湾的卖卖点■注重人文气质质的继续营营造，在在画面、、语言、、选点上上直接触触动消费者内心心。推广主题题：西元2004年年又又见流金金岁月亿海湾阶阶段推广广思路（二）公开发售售期亿海湾阶阶段推广广思路（二）公公开发售售期活活动线线开盘活动动：金大侠滨滨江论论建开盘当天天，邀请请国际知知名文化化名人———金庸庸，于项项目现场场举行““金大侠侠滨江论建建”活动，，于会者者邀请区区文化单单位领导导、区文文化名人人（并邀邀请各主主流媒体体记者）），共同同对滨江江西沿线线一带的的江景豪豪宅，就就整体规规划、文文化建设设等方面面进行讨讨论，在在市场上上形成话话题，论论坛最后后由金大大侠题匾匾“笑傲江府府”，挂在在售楼部部及以后后的住户户大堂。。凡在活动动期间下下定者均均可获与与金庸合合影一张张及赠亲亲笔鉴名名《笑傲江湖湖》一套，，促进销销售。珠江夜游游公开发售售后，邀邀请有意意向买家家，进行行集体的的“珠江江夜游活活动”，，将项目目看最美美夜景的的优势传传达给消消费者。。开盘：西元2004年年又又见流金金岁月——亿海海湾今天天诞生见见证前所所未有的的人文府府邸开盘后主主题：一段酝酿酿百年的的人文风风情在这这里升华华一段演绎绎了百年年的建筑筑经典在在这里重重现一幅炫炫目了了百年年的大大河风风景在在这里里现礼礼一种传传承了了百年年的名名校文文化在在这里里光大大亿海湾湾阶段段推广广思路路（二））公开开发售售期广广告线线亿海湾湾阶段段推广广思路路（二））公开开发售售期建议：：售楼部部：咖咖啡图图书馆馆在售楼楼部的的包装装上，，建议议将整整体做做成咖咖啡馆馆的形形式，，里面面主要要分为为两个个区域域：洽洽谈区区和展展示区区，并并将展展示区区作为为项目的的整体体展示示；洽谈谈则作作为项项目文化的的展示示，以百百年珠珠江人人文风风情为为主题题做为为文化墙墙；售楼楼部有有专门门的工工作人人员在在调制制咖啡啡，让让消费费者一一到现现场，，就被被浓郁郁的文文化气气息包包围。。亿海湾湾阶段段推广广思路路（二））公开开发售售期建议：：金庸：：文化化传播播大使使■请请金庸庸作项项目人人文的的“传播大大使”，充充分发发挥金金庸国国际文文化名名人的名人人效应应。■发发展商商赠送送金庸庸豪宅宅一套套，与与金庸庸为邻邻更可可吸引引众多多的买买家，，亦可将将楼盘盘的文化内内涵体体现出出来。亿海湾湾阶段段推广广思路路（二））公开开发售售期建议：：样板房房：馆馆藏珠珠江生生活文文化将整体体样板板间装装修成成中西西文化化结合合的““馆藏珠珠江生生活文文化”，如如“西关大大宅”、“西式式沙面面风格格”、等等风情情，以以配合合项目目作为为“百百年珠珠江人人文风风情的的传承承与升升华””的形形象，，让消消费者者在参参观样样板间间的时时候有有很强强的代代入感感。推广目目的：：■延续公公开发发售的的效应应，针针对项项目自自身的的配套套与优优势，，并利利用“五一一”长长假，，进一一步加加深亿亿海湾湾作为为滨江西西·首首席人人文府府邸的形象象，促促进销销售。。推广主主题：：左岸与与右岸岸的对对话亿海湾湾阶段段推广广思路路（三））持销期期左岸与与右岸岸的对对话建筑的的对话话针对滨滨江西西沿线线一带带的江江景豪豪宅，，以亿亿海湾湾为中中心来来展开开与对对岸的的爱群群大厦厦、南南方大大厦、、粤海海关大大楼，，就建建筑风风格、、整体体规划划、文文化建建设等等方面面进行行建筑的的对话话，从而而将亿亿海湾湾塑造造成传传承珠珠江百百年建建筑经经典在在这里里升华华，成成为2004年年滨江江西现现代经经典建建筑形形象。亿海湾湾阶段段推广广思路路（三））持销销期馆藏珠珠江生生活文文化系系列将““馆藏藏珠江江生活活文化化”系系列装装修风风格的的样板板房，，运用用整合合的方方式，，将样样板间间的““西关关大宅宅”风风情、、“沙沙面西西式风风格””的文文化居居住氛氛围攻攻，通通过报报纸稿稿的形形式进进行展展示。。亿海湾湾阶段段推广广思路路（三））持销销期推广目目的：：■利利用用各种种促销销活动动，完完成销销售。。■重重点点运用用文化化活动动进行行宣传传，提提升品品牌形形象。。推广主主题：：为孩子子的健健康成成长提提供文文化的的温床床亿海湾湾阶段段推广广思路路（四））促销期期文化活活动■与区文文化单单位（（文化化宫、、博物物馆））合作作，购购房送送“尊贵文文化卡”，为孩孩子的的成长长提供供文化化场所所，购购房的的业主主他们们更更是希望下下一代代