新城置业东方银座项目运营策略报告

新城置业东方银座项目运营策略报告提案大纲第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分运营策略第四部分营销推广第一部分项目分析项目概况东方银座位于江苏省张家港市暨阳中路，沙洲公园东侧，项目总用地面积约2100多平方米，建筑面积约为7500平方米，其中地下1层，地上5层（约6500平方米），为商业综合大楼。地下一层为车库地上1-5层为商业或办公用房项目周边环境项目周边交通便利，各类配套设施齐全，文化氛围浓厚，周边主要环境设施为：1.沙洲公园2.张家港大戏院3.各类生活/商业配套项目SWOT分析项目优势分析（S）：项目地段好，城市一级核心区域；项目形象好，立面现代时尚，建筑有气势；项目配套好，停车方便，人文配套，生活配套好；项目景观好，紧靠沙洲公园，紧邻休闲广场；项目目前尚未定位，完整性好；项目开发时机好，张家港地产处于上升期。项目劣势分析（w）：项目体量小仅为7千多平方，不能形成影响力；作为商业项目，周边的商业气氛不够浓厚。项目SWOT分析项目机会分析（O）：港城经济持续快速增长，人均消费力不断提升；港城地产发展依旧迅猛，地产投资意识不断增强；港城典型的商业项目都处于酝酿阶段或运营前夕，还都没有形成真正的影响力，给我们留了一个时间空挡；发展商品牌处于高度影响力期，便于借力打力；船小好掉头，一旦明确定位方向，我们可以快速解决问题，结束战斗。项目SWOT分析项目风险分析（T）：项目所在地，虽为老城，但非城市空间发展的方向，项目地段有被边缘化趋势；本项目作为一个商业综合体项目，面临着巨大的竞争压力；项目的定位空间非常有限，操作风险加大。项目SWOT分析项目优势很多，但不突出，相反劣势也比较明显，如何化劣势为优势，是我们要认真思考的问题！项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必须设法把风险降低，把机会点最大化！项目分析结论我们该该怎么么办？？第二部部分项项目定定位项目定定位项目战战略定定位选选择赚利？？赚经验验？赚名？？赚什么么？看当前前？思未来来？项目定定位项目战战略定定位选选择如果目目前公公司不不缺资资金，，或短短期内内没有有资金金压力力，我我们建建议本本项目目要立立足长长远，，要本本着树树立公公司形形象的的原则则来操操作，，即项项目要要赚名名！这这样操操作既既能得得名，，又能能得长长期的的利，，且能能保证证项目目在经经营层层面的的操作作成功功，从从而整整体成成功。。这个项项目作作为纯纯商业业项目目，对对铺垫垫暨阳阳湖新新项目目有指指导意意义。。从长期期看，，项目目升值值潜力力巨大大，如如能长长期持持有，，将是是公司司一笔笔丰厚厚的资资产，，国内内国际际的大大地产产公司司相当当部分分都有有自己己的长长期持持有物物业，，招商商地产产/和和记黄黄埔等等。项目定定位项目业业态定定位根据本本案周周边环环境条条件、、体量量规模模及项项目建建筑类类型特特点，，本案案项目目总定定位方方向：：业态功能业种要求条件是否适合购物中心百货/专卖店等规模大，商业气氛浓，人流大不适合专业市场大型家电/家居/数码规模大，专业行业气氛浓。不适合餐饮娱乐大型餐饮+娱乐项目规模适中，交通方便，自然文化环境好。十分适合项目定定位功能定定位方案一一：餐饮、、娱乐乐、休休闲与与办公公。总定位位描述述集餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲、办办公于于一体体的多功能能高档档餐娱娱中心心项目定定位业态业业种定定位：：根据建建筑层层数与与体量量，本本案业业态规规划为为：1-2层：：大型餐餐饮；；1层大大厅集集中餐餐饮，，2层层为包包间3层：：咖啡厅厅、茶茶餐厅厅或西西餐厅厅；4层：：娱乐KTV、SNOOK、酒酒吧等等；5层：：美容美美体、、健身身中心心、部部分办办公。。项目定定位客户定定位消费群群体：：商务宴宴请/朋友友宴会会/喜喜宴商务会会客/商务务娱乐乐/朋朋友娱娱乐项目定定位客户定定位租买客客户：：大型连连锁餐餐饮店店—租为主主连锁咖咖啡/茶/西餐餐厅店店主——租或买买KTV/酒酒吧/娱乐乐业业业主——租或买买投资客客户——买项目定定位功能定定位方案二二：主题餐餐饮会会客中中心总定位位描述述港城首首席主主题美美食中中心项目定定位业态业业种定定位：：根据建建筑层层数与与体量量，本本案业业态规规划为为：1-3层：：大型中中高档档中餐餐；1层大大厅集集中餐餐饮，，2层层分为为多功功能大大包房房，3层为为私密密会客客中小小包间间4层：：高档咖咖啡厅厅、茶茶餐厅厅或西西餐厅厅；5层：：量贩KTV；项目定定位客户定定位消费群群体：：商务宴宴请/朋友友小聚聚/婚婚宴喜喜宴商务会会客/商务务娱乐乐/朋朋友娱娱乐项目定定位客户定定位租买客客户：：大型中中餐连连锁餐餐饮店店—租为主主连锁咖咖啡/茶/西餐餐厅店店主——租或买买KTV娱乐乐业业业主——租或买买投资客客户——买第三部部分运运营营策略略租售模模式租售模模式分分类：：1.按按租售售面积积来分分：整租整整售：：一个单单位整整体出出租或或出售售；整租散散售：：一个单单位整整体出出租但但分割割出售售产权权。2.按按租售售次序序来分分先租后后售：：先将物物业出出租个个商家家，带带租约约销售售；先售后后租：：先承诺诺返租租销售售给业业主，，再招招商招招租。。租售模模式本案租租售模模式根据本本案的的建筑筑特点点与业业态规规划，，针对对于不不同的的单位位可采采取不不同的的租售售方式式：1-2层大大型餐餐饮整整体体出租租或出出售3层咖咖啡啡/茶茶西餐餐厅分分割出出售产产权4层娱娱乐乐KTV/酒吧吧分分割割出售售产权权5层美美容容中心心/办办公出出租，，自己己保留留。租售模模式本案租租售模模式以上租租售模模式组组合，，最终终可销销售面面积约约5200平方方米，，其中中3/4层层产权权出售售面积积约2600平平方米米。从租售售顺序序来看看，原原则上上本案案采取取先找商商家再再找买买家的先租租后售售方式式，尽尽量把把招商商/招招租工工作提提前，，这样样能最最大程程度的的满足足商家家要求求。如果1-2层大大餐饮饮商家家采取取租的的方式式，则则再签签租约约后再再将产产权出出售给给投资资者。。租售模模式本案租租售模模式地下停停车场场处理理方式式：方式一一：自自己保保留，，不出出售。。后期自自己出出租车车位/收取取停车车费来来回收收投资资方式二二：出出售经经营权权或使使用权权。让大餐餐饮或或其他他商家家买断断使用用权，，以供供他们们自用用和收收停车费用用。经营管管理各商家家自主主经营营，但但服从从统一一管理理；由发展展商成成立东东方银银座管管理中中心，，统一一管理理商家家、管管理业业主；；管理中中心向向商家家或业业主收收取管管理费费。第四部分营营销推推广思路策略不同的运营营模式，决决定不同的的营销推广广策略。多功能餐娱娱中心：需需要的营销销力度比较较大，而且且需要尽早早介入，带带动招商和和销售；主题餐饮中中心：前期期主要要进进行针对性性的招商，，营销推广广工作在大大客户确定定意向入驻驻后在推广广，而且不不需要大力力度，推广广的目的，，在于带动动其他小商商户和投资资者入市；；不同的定位位，推广方方向和思路路也有差异异。广告推广多功能餐娱娱中心：城市会客中中心东方银座，，美食娱乐乐城港城一战式式，餐饮/休闲/娱娱乐中心请客，我就就去东方银银座有品位，更更有面子想吃就吃，，想玩就玩玩广告推广主题餐饮中中心：张家港的大大厨房东方银座，，美味新天