房车基地项目前期方案策划

房车基地项目前期方案策划戴德(乌镇、桐乡)“上天”——

借鉴国内外先进经验，统筹整合多方资源，高处运谋，细节着手“立地”——

以乌镇/桐乡自身特点、本土文化、旅游发展阶段为基础，寻求创新和差异化“聚人气”——产品链建设和项目营销并重，初期通过系列化营销手段和增值服务吸引眼球、快速聚集人气，中后期通过丰富的产品选择（度假+地产）和个性化体验实现项目盈利。以房车为主打卖点，构建“主题公园+度假/旅游地产开发模式”围绕目标吸引物，丰富产品及服务链条，强调复合化开发。桐乡房车基地项目策划思路——跳出单一房车、露营局限，扩宽思路以高标准的营地“帐篷营地、汽车营地和房车营地”建设为中心，以联络周边城市/景区的自驾服务体系、国际化房车基地度假体系（房车酒店、房车商务中心、房车系列主题活动）为重点，全方位建设国际化房车度假主题园区。产业发展分析房车旅游产业发展格局房车文化特征阐述房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车旅行在美国、欧洲已经是人们休闲旅游，甚至日常生活的重要组成部分。目前，在美国有2万多个，欧洲有5万多，近邻日本有1500左右个露营地。规范的汽车露营地其经营管理和酒店大致一样，也有“五星级”的建设和管理标准。国外的露营地建设早已与旅游项目结合，据资料显示，目前在欧美国家已经有70%的家庭拥有了房车，并且，其租赁市场约占总市场份额的30%。在美国，有约800万的庞大人群选择房车出行的旅游方式，占其总人口的9%——10%。为进一步完善这个蓬勃发展的大市场，欧洲已建立起与之配套的五万个房车露营地，拥有85万名俱乐部会员，以及三千多个俱乐部露营地。这些营地从最早的只是提供加油、加水和停车等简单服务，发展到现在复合型多功能营地，食宿、游乐、休闲度假、汽车保养与维护、汽车租赁等功能齐全的接待地。全球房车销售势头良好房车旅游产业发展格局全球房车旅游发展现状分析房车旅游产业发展格局

美国是目前世界上使用房车最多的国家，欧洲在世界房车工业排行榜上名列第二，德国、加拿大、澳大利亚南非、日本、韩国与中国分列其后。全球房车旅游发展现状分析房车销量稳步增长，房车旅游发展势头强劲房车在中国的保有量已超过6000辆，2010年国内房车销售量达900辆，2011年销售量达1500辆，预计今年有望突破2500辆，房车露营旅游的市场规模虽还不能与发达国家相比，但已显示出强劲的发展势头。房车旅游业发展加速，多地争当领跑者从市场关注度及国家露营地的整体发展来看，我国发展房车的形势比较好，从中央到地方，房车露营都被纳入鼓励发展范围。目前，大连、天津、上海、陕西、云南等很多省市都在积极筹建汽车自驾游基地或房车露营地。当前房车旅游产业链尚不清晰，如何破题成为关键房车旅游还涉及相应的酒店住宿文化，餐饮文化等相关衍生元素，并且还要考虑房车旅游客源市场。从现有国内发展情况看来，房车旅游作为单项专题型旅游产品，其产业链仅仅停留在休闲度假这一环节，并未与郊野游憩、城市综合服务产生有效互动，因此，整体的产业附加值也较低。房车旅游产业发展格局国内房车旅游发展现状分析房车旅游产业发展格局国内房车营地分布目前我国房车营地分布图我国汽车露营地作为一个新型产业，主要集中在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和两条精品线上，虽然现在国内建有上百个营地，但大型、标准的营地却很少。华南地区房车旅游也发展尚不发达，发展空间较大。房车旅游产业发展格局国内房车营地分布房车旅游产业发展格局

中国房车露营旅游只有十几年的发展历程，我国目前拥有的房车还不到5000辆，因而与之配套的设施一一房车露营地的产生和发展也比较迟缓。国内与国外房车营地发展对比《国民旅游休闲纲要》颁布，为房车旅游带来了机遇随着居民收入的稳步增长和年假制度的实行，中国的法定假日已经增长到118天，加之《国民旅游休闲纲要》提出，加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游村镇建设，营造居民休闲空间。发展家庭旅馆和经济型酒店，支持汽车旅馆、自驾车&房车营地、邮轮游艇码头等旅游休闲基础设施建设。汽车普及率的提高与高速路网的建设为房车旅游发展提供了条件据统计，至2009年底，我国汽车保有量已达7619.31万辆，形成了坚实的露营旅游物质基础。此外，便捷通达的综合立体交通在保证旅游最终目的实现的同时，以其特有的魅力吸引着旅游群体，引导旅游客源市场的分布。露营旅游已经成为世界旅游业新的经济增长点根据美国2010年2月的户外产业协会调查，金融危机中很多产业受到了严重影响，但户外产品尤其是涉及徒步、露营、独木舟、皮划艇及其他一些简单户外活动的商品销售却保持着强劲的增长势头，各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品，已成为旅游业新的经济增长点。房车旅游产业发展格局国内房车旅游业发展的有利条件家庭房车保有有量严重不足足，制约了房房车旅游的发发展随着居民收入入的稳步增长长和年假制度度的实行，中中国的法定假假日已经增长长到118天，加加之《国民旅旅游休休闲纲纲要》提出，，加强强城市市休闲闲公园园、休休闲街街区、、环城城市游游憩带带、特特色旅旅游村村镇建建设，，营造造居民民休闲闲空间间。发发展家家庭旅旅馆和和经济济型酒酒店，，支持持汽车车旅馆馆、自自驾车车&房车营营地、、邮轮轮游艇艇码头头等旅旅游休休闲基基础设设施建建设。。露营产产品严严重供供给不不足，，房车车营地地缺乏乏一方面面，从从露营营地的的数量量与分分布上上来看看，我我国露露营地地供给给明显显无法法满足足需求求。另另一方方面，，从露露营产产品的的内容容上来来看，，我国国现有有的露露营旅旅游产产品过过于单单于一一，季季节变变化性性、观观光性性、参参与性性的不不足，，线路路设计计趋同同，可可供选选择的的产品品不多多。此此外，，从露露营地地的网网络化化发展展上看看，也也还处处在起起步阶阶段。。国人对对露营营市场场及房房车旅旅游缺缺少足足够的的认识识当前我我国露露营旅旅游及及房车车旅游游业的的发展展过程程中，，政府府导向向不足足，行行业协协会引引导欠欠缺，，从而而导致致国人人和潜潜在客客户人人群对对房车车旅游游的认认识不不足，，对其其产品品性质质和旅旅游体体验没没有形形成整整体性性的体体系概概念，，也就就间接接导致致了企企业投投入积积极性性不高高，制制约了了我国国房车车旅游游市场场的发发展。。房车旅旅游产产业发发展格格局国内房房车旅旅游业业发展展的不不利条条件房车（Recrcatlonalvehicle）兼具具“房房”与与“车车”两两大功功能，，但其其属性性还是是车，，是一一种可可移动动、具具有居居家必必备设设施的的车种种。房房车旅旅行集集“衣衣、食食、住住、行行”于于一身身，驾驾着房房车的的旅行行途中中不必必担心心住所所、交交通和和餐饮饮问题题，房房车是是实现现人们们“生生活中中旅行行，旅旅行中中生活活”的的现代代化产产品。。房车旅旅游产产业发发展格格局房车旅旅游概概念房车营营地主主要分分几大大类：：房车车停靠靠场，，帐篷篷露营营场，，简屋屋式营营地（（为一一般露露营者者和配配置不不完全全的房房车使使用者者），，景点点托挂挂车出出租场场，大大型房房车营营地（（移动动房屋屋式）），小小别墅墅式营营地。。根据所所处环环境的的不同同，房房车营营地划划分为为以下下六种种类型型：山山地型型营地地、海海岛型型营地地、湖湖畔型型营地地、海海滨型型营地地、森森林型型营地地、乡乡村型型营地地。湖畔型营地乡村型营地山地型营地海岛型营地海滨型营地森林型营地房车文文化特特征阐阐述房车营营地类类型划划分房车露露营运运动的的特色色与优优势•自然的生活方式•以汽车为载体，拓展了人的活动范围•集观光、健身、休闲、娱乐于一体房车文文化特特征阐阐述房车露露营运运动的的特色色与优优势•能结合民俗活动形成具有地方特色的旅游景点•经济舒适，节约能源的旅行•减低对酒店建设需求的压力房车文文化特特征阐阐述房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地通通常包包括以以下两两大部部分：核心服服务圈圈层和和外围围价值值圈层。核心服服务圈圈层为为房车车基本本功能能区，，分为为服务务功能能区、、宿营营功能能区、、商务务功能能区、、休闲闲娱乐乐功能能区等等。外围价价值圈圈层主主要包包括城城市服服务功功能、、城市市休闲闲功能能、城城市价价值提提升功功能。。主要要包括括星级级酒店店、购购物街街、野野奢别别墅、、城市市公园园、广广场、、演艺艺中心心等可可以满满足游游客多多种需需求。。房车基基地的的功能能构成成核心服服务圈圈层外围价价值圈圈层服务功功能宿营功功能展示与与交往往功能能休闲娱娱乐功功能城市服服务功功能城市休休闲功功能城市价价值提提升功功能房车俱俱乐部部、国国际奢奢侈品品连锁锁展销销厅、、汽车车文化化展示示中心心、、汽车驾驾乘体体验中中心、、房车生生活体体验中中心运动场场、游泳池池、高尔夫夫球场场地、、儿童游游乐园园、乡村俱俱乐部部木屋区区、帐帐篷区区、房房车区区超市、、商业购购物、、停车车场、、管理理中心心、冲冲凉房房、餐餐厅、、酒吧五星酒酒店、、购物物街/购物中中心医院、、产权式式别墅墅、产权式式酒店店公寓寓、城市公公园、、城市市广场场、娱娱乐场场、运动场场、健身中中心开敞空空间、、大型演演艺活活动中中心城市综综合服服务设设施完完善、、地块价价值提提升、、城市市功能能提升升与旅旅游体体系的的完善善房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析桐乡房房车基地房车基基地的的功能能构成成超市商业购购物服务功功能停车场场管理中中心餐厅酒吧满足游游客日日常生生活的的需要要房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地的的功能能构成成分为木木屋区区、帐帐篷宿宿营等等多种种形式式，是是游客客得到到良好好的休休息和和整顿顿情趣营营区帐篷区区木屋区区营宿功功能房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地的的功能能构成成可举办办房车车展览览会、奢侈侈品展展销会会等活活动房车俱俱乐部部国际奢奢侈品品连锁锁展销销厅展示与与交往往功能能房车展展示厅厅房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地的的功能能构成成如沙滩滩排球球、徒徒步越越野、、游泳戏戏水、、垂钓钓/等。运动场场游泳池池休闲娱娱乐功功能高尔夫夫球场场地儿童游游乐园园房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地的的功能能构成成产权式式酒店店产权式式别墅墅城市服服务功功能产权式式公寓寓购物街街/购物中中心医院房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地的的功能能构成成满足游游客休休闲需需要，，形成休休闲供供给能能力城市公公园城市广广场城市休休闲功功能娱乐场场运动场场健身中中心演绎中中心演绎中中心房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析房车基基地的的功能能构成成房车基基地及及泛汽汽车文文化园园设施施基本本需求求分析析城市综综合服服务设设施完完善、、地块价价值提提升城市功功能提提升与与旅游游体系系的完完善城市价价值提提升功功能进一步步完善善基础础设施施，提提升公公共服服务，，从而而使城城市的的吸引引力得得到持持续的的强化化。房车车基基地地的的功功能能构构成成财务务分分析析序号内容计算公式正常售价说明报报说明单位成本总额(元/平米)(万元)一税前成本以下1-8项之和

6,811134281拟建的容积率面积197160平米

1土地费用地价含出让金、开发费、基础设施配套费等

2,33346005可售/租面积197160.00平米

拆迁费其中：拆迁工程费万

-

住宅147752平米

土地办证费其中：契税3%

721426公建49408平米

其他土地费用含土地使用费(3年)、中介费、合作方补偿等

631242

小计

2,46948673

2前期费用三通一平费水电路等

23460

调研评估费市场研究、可研、立项评估、环评、交评等

6120

勘测设计费地勘，设计等

50986

其他前期费含报规报建费及其它

1703352

小计

2494918

注：：成成本本初初步步预预算算为为134281万元元。。成成本本预预算算依依据据主主要要源源于于《桐乡乡市市人人民民政政府府关关于于公公布布桐桐乡乡市市基基准准地地价价更更新新成成果果的的通通知知》及桐桐乡乡市市建建安安成成本本平平均均费费用用等等。。开发发成成本本预预算算3建安费用前期工程费临建设施等

21404不可售面积

平米

可售物业住宅、商业、办公、酒店、文化产业

2,05040420地下室

平米地上4%配套设施物业用房、社区用房、公厕等

10205

配套工程综合管网、水电燃气气消防、市政环保、智能化等

4007886车位数0.00地上1000个

其它工程含室外工程费（道路灯光绿化）

5019878

小计

2,98258794发展周期9.00年

4开发直接费工程管理费含工程监理费、招投标费等

35690建筑期3.00年

项目管理费现场管理费

20394

其它费用含增容费、物业基金等

土地费用总额48673万元

小计

551084其中：地价（出让金）46005万元

5销售费用营销费用销售总收入的1.5%

1502962土地费用入销售面积2469元/平米

其他销售费用含物业补偿费、售后服务费、物业公司接管费

5100地价折入销售面积2333元/平米

小计

1553062

6财务费用

含借款利息及融资费用等60011830建筑安装费

7管理费用

销售总收入的%

2003949住宅2000元/平米

8不可预见费

以上1-7项之和的%

1001972公建2200元/平米

财务务分分析析开发发成成本本预预算算序号内容计算公式正常售价说明单位成本总额(元/平米)(万元)二租赁及自营收入

10,016197470土地总面积460046平米11.住宅综合均价6800元

100472建设用地面积460046平米2.汽车营地及配套公建变现收入综合均价17279元

85376容积率0.428

3.汽车营地及配套公建租赁收入35-50元/平米/天

11622

总建筑面积197160平米销售收入小计

10,016197470

-

批准的容积率面积197160平米此次次收收益益测测算算包包括括两两部部分分：：1、销销售售收收入入（（住住宅宅、、汽汽车车营营地地及及配配套套公公建建变变现现收收入入））2、租租赁赁收收入入（（汽汽车车营营地地及及配配套套公公建建租租赁赁收收入入））详详情情见见表表。。财务务分分析析投资资收收益益分分析析序号内容计算公式正常售价说明单位成本总额(元/平米)(万元)三税项营业税金及附加销售总收入的5.65

%56611157

土地增值税按取得收入普通住宅3%，营业用房7%，别墅5%3266429

房产税出租12%自用1.2%711394

企业所得税税率25%56111052

小计

1,52330032

财务务分分析析税收收及及社社会会效效益益贡贡献献浅浅析析（一））项项目目的的