房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划

房地产企业全程税收

风险防范及纳税筹划孙炜青岛大学经济学院副教授

设立房地产公司一、《公司法》的有关规定1、公司作为企业法人应具备的条件1)依法成立;2)有必要的财产或经费；3）有自己的名称、章程、组织机构和场所；4）能独立承担民事责任。设立房地产公司2、公司设立采取准则主义（有限责任）1）股东符合法定人数；2）股东出资达到法定资本最低限额；3）股东共同制定公司章程；4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5）有公司住所。设立房地产公司3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记；4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限责任公司：58--64条设立房地产公司二、《城市房地产管理法》有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：5）其他6）符合公司法有关规定。

2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条设立房地产公司三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定1、5条：1）100万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。设立房地产公司四、《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定1、资质申请2、资质等级标准3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。设立房地产公司五、有关税收规定及纳税筹划1、股东出资方式不同的税负分析1）货币出资2）货物出资3）无形资产出资4）土地使用权和不动产出资5）以发行权益性证券出资6）以投资权出资7）以债权出资设立房地产公司

2、法人股东和个人股东税负差异3、内资和外资公司税负差异4、分公司和子公司税负差异5、本环节涉及的主要税种前期立项先招拍挂取得土地在大控规前提下，提出项目建议书对项目进行可行性研究建设项目用地预审（规划局等部门）预审通过后，到土地部门签土地出让合同项目审批设立项目资本金：开发经营管理条例第13条规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%（银行贷款自筹资金30%）前期立立项前期立立项涉涉及税税种分分析：：项目目可行行性分分析取得土土地使使用权权一、土土地储储备制制度-----一级级开发发1、有有偿使使用，，招标标、拍拍卖《《关于于加强强国有有土地地资产产管理理的通通知》》2、2002年年7月月1日日《招招标拍拍卖挂挂牌出出让国国有土土地使使用权权规定定》3、2003年年8月月1日日《协协议出出让国国有土土地使使用权权规定定》取得土土地使使用权权二、土土地使使用权权的取取得方方式1、取取得出出让土土地使使用权权2、取取得转转让土土地使使用权权：《城市市房地地产管管理法法》38条条，转转让条条件：：1）按按照出出让合合同约约定已已经支支付全全部土土地使使用权权出让让金，，并取取得土土地使使用证证书；；2）按按照出出让合合同约约定进进行投投资开开发，，属于于房屋屋建设设工程程的，，完成成开发发投资资总额额的25%以上，，属于于成片片开发发土地地的，，形成成工业业或其其他建建设用用地条条件。。3、取取得出出租土土地使使用权权取得土土地使使用权权三、取取得土土地使使用权权环节节涉及及税种种分析析1、印印花税税：产产权转转移书书据2、契契税：：3、土土地使使用税税：4、承承诺负负担对对方税税收的的问题题取得土土地使使用权权四、不不同方方式取取得土土地税税负比比较分分析及及筹划划1、出出让招招拍挂挂方式式2、购购买转转让土土地使使用权权方式式3、购购买股股权方方式：：股权权转让让书据据0.1%4、合合并公公司方方式5、分分立公公司方方式6、租租赁方方式取得土土地使使用权权五、拆拆迁方方式取取得土土地使使用权权1、法法规《《城市市房屋屋拆迁迁管理理条例例》2、拆拆迁补补偿安安置协协议3、拆拆迁补补偿方方式：：货币币补偿偿和房房屋产产权调调换4、拆拆迁当当事人人涉及及的税税收（（法人人和自自然人人）1）货货币补补偿2）房房屋产产权调调换取得土土地使使用权权例：某某房地地产企企业就就地安安置拆拆迁户户5000平米，，市场场售价价8000元，土土地成成本2亿元，，建筑筑施工工等其其他开开发成成本8000万元，，总可可售面面积8万平米米。拆迁补补偿费费支出出：5000*8000=4000万元视同销销售收收入：：5000*8000=4000万元单位可可售面面积计计税成成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销销售成成本：：4000*5000=2000万元视同销销售所所得：：4000-2000=2000万元需要在在拆迁迁当期期确认认视同同销售售所得得2000万元。。前期报报批报报建准准备工工作取得建建设用用地规规划许许可证证取得房房地产产开发发项目目手册册取得房房屋拆拆迁许许可证证勘察、、规划划、设设计取得建建设工工程规规划许许可证证前期报报批报报建准准备工工作前期报报批报报建阶阶段涉涉及税税收及及筹划划1、拆拆迁方方式不不同涉涉及的的税收收2、规规划设设计环环节需需要考考虑的的税收收因素素1）土土增税税的免免税政政策及及清算算问题题2）所所得税税的成成本对对象划划分及及分摊摊3、通通过税税负测测算确确定设设计方方案项目施施工建建设一、开开发成成本核核算内内容土地征征用及及拆迁迁补偿偿费前期工工程费费基础设设施费费建筑安安装工工程费费配套设设施费费开发间间接费费项目施施工建建设二、项项目开开发成成本对对象的的确定定1、有有关法法律:计委委申请请立项项、规规划局局规划划设计计2、会会计核核算3、土土地增增值税税要求求4、所所得税税要求求1）确确定成成本对对象原原则：：可否否销售售、分分类归归集、、功能能区分分、定定价差差异、、成本本差异异、权权益区区分；；2）共共同成成本分分摊方方法：：占地地面积积法、、建筑筑面积积法、、直接接成本本法、、预算算造价价法。。项目施施工建建设三、土土地征征用及及拆迁迁补偿偿1、主主要包包括土土地买买价或或出让让金、、大市市政配配套费费、契契税、、耕地地占用用税、、土地地使用用费、、土地地闲置置费、、土地地变更更用途途和超超面积积补交交的地地价及及相关关税费费、拆拆迁补补偿支支出、、安置置及动动迁支支出、、回迁迁房建建造支支出、、农作作物补补偿费费、危危房补补偿费费等。。2、涉涉及税税务问问题1）一一般按按占地地面积积法，，否则则需要要商税税务机机关意意；2）契契税及及拆迁迁补偿偿支出出、回回迁房房建造造支出出；3）购购买股股权及及合并并、分分立方方式取取得土土地成成本注注意问题。。4）交交纳土土地使使用税税项目施施工建建设四、前前期工工程费费1、指指项目目开发发前期期发生生的水水文地地质勘勘察、、测绘绘、规规划、、设计、、可行行性研研究、筹建建、地地上原原有建建筑物物构筑筑物拆除、场地通通平等前期期费用用。2、注注意税税务事事项1）从从土增增税的的角度度考虑虑2）取取得土土地的的状态态对此此支出出的影影响3）有有关合合同签签订注注意问问题，，国税税发[2009]24)在在所得得税上上分摊摊方法法没有有明确确，可可以用用建筑筑面积积项目施施工建建设五、基基础设设施费费核算算注意意问题题：1、指指开发发项目目在开开发过过程中中所发发生的的各项项基础础设施施支出出，主主要包包括开开发项项目内内道路路、供供水、、供电电、供供气、、排污污、排排洪、、通讯、照照明等社区管管网工程程费和环环境卫生生、园林绿化化等园林环环境工程程费。2、注意意税务事事项1）土增增税问题题2）在所所得税上上分摊方方法未明明确，可可以用建建筑面积项目施工工建设六、建筑筑安装工工程费1、指开开发项目目开发过过程中发发生的各各项建筑筑安装费费用。主主要包括括开发项项目建筑筑工程费费和开发发项目安安装工程程费等（（包括内内外装饰饰国税函[1998]53）2、注意意税务事事项1）甲供供材的合合法性及及如何签签订甲供供材合同同2）取得得发票是是否合规规3）虚开开发票遗遗留问题题4）所得得税无分分摊方法法明确规规定，可可以用建建筑面法法5）对单单位建安安成本的的掌控6）工程程结算和和竣工结结算（是否包含含劳保费费）项目施工工建设七、配套套设施费费1、指开开发项目目内发生生的、独独立的、、非营利利性的，，且产权权属于全全体业主主的，或或无偿赠赠与地方方政府、、政府公公用事业业单位的的公共配配套设施施支出。。2、法律律产权问问题：物物权法及及高院解解释3、注意意税务事事项1）在所所得税上上要求采采取建筑筑面积分分摊方法法2）是否否可以所所得税前前扣除3）人防防工程处处理4）土地地增值税税项目施工工建设八、开发发间接费费1、指企企业为直直接组织织和管理理开发项项目所发发生的，，且不能能将其归归属于特特定成本本对象的的成本费费用性支支出。主主要包括括管理人人员工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、、办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。2、注意意税务事事项1）会计计、所得得税、土土增税口口径差别别2）利息息费用所所得税要要求直接接成本法法或预算算造价法法3）项目目营销设设施建造造费4）土地地增值税税项目施工工建设九、其他他有关注注意事项项1、权责责发生制制原则2、发票票问题3、分配配方法及及原则4、事后后事项的的处理5、施工工过程中中的资产产损失：：土地、、开发产产品报废废或毁损损项目开发发方式代建工程程的开发发是企业业接受政政府和其其他单位位委托，，代为开开发的工工程。联建需要要就以房房换地和和以地换换房行为为缴纳销销售不动动产和转转让无形形资产的的营业税税。合作建房房是企业业以本企企业为主主体联合合其他企企业、单单位、个个人合作作或合资资开发房房地产项项目，且且未成立立独立法法人公司司。国税函[1994]644、、国税函函[1995]156、国税税函[1996]718、国国税函[2005]103预售环节节一、商品品房预售售条件《城市房房地产开开发经营营管理条条例》23条：：1、已交交付全部部土地使使用权出出让金，，取得土土地使用用权证书书；2、持有有建设工工程规划划许可证证和施工工许可证证；3、按提提供的预预售商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程建建设总投投资的25%以以上，并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付日期；；4、已办办理预售售登记，，取得商商品房预预售许可可证明。。（地方多层层封顶，，高层工工程进度度达到80%）预售环节节二、预售售商品房房的会计计核算1、取得得预售款款时2、结转转收入时时预售环节节三、预售售阶段纳纳税要求求1、印花花税2、营业业税及附附加3、企业业所得税税4、土地地增值税税预售环节节四、销售售方式1、自行行销售2、交代代理公司司销售国税函[1996]684、、国税函函[2005]917、31号文文竣工验收收环节一、工程程竣工验验收条件件《城市房房地产开开发经营营管理条条例》18条：：1、城市市规划设设计条件件的落实实；2、城市市规划要要求配套套的基础础设施和和公共设设施的建建设情况况；3、单项项工程的的工程质质量验收收情况；；4、拆迁迁安置方方案的落落实情况况；5、物业业管理的的落实情情况。（分期开开发的可可以分期期验收））竣工验收收环节二、财税税事项1、会计计业务的的处理2、所得得税业务务的处理理（完工工条件））3、土地地增值税税清算条条件现房销售售一、现房房销售条条件