安达项目前期产品建议提报

安达项目前期产品建议提报

无论是红海突围，还是蓝海战术，思路决定出路我们要解决的问题：1、安达房地产市场处于哪个阶段？2、如何红海突围？目的：从市场现状导出本案的蓝海战术。3、如何建立本项目的城市大盘社区价值？目的：为本项目的成功、快速销售，建立坚固防守、进攻壁垒。目录PART1市场分析PART2产品建议PART1市场分析1、城市发展规划安达城市规划确定城市建设用地发展方向以牛街向东方向为主，适当发展东南方向用地，远景向北、西方向跳跃式发展，形成组团式布局。另：安达居住区以成片开发，配套建设为原则，近期以消灭牛街两侧平房区为主，远期通过新区开发带动旧城改造，新旧区兼顾发展。2、项目区位分析本案位于安达市主街牛街西北侧，在市中心商业区3公里半径圈内，同时又属安达学区地段。是商业中心、文化中心及生活的中心；地块原属原石油学院校区，区域内先天绿化环境良好。对本项目未来前景而言，无论是周边成熟配套还是未来发展潜质，以及政府未来定位的发展前景都是具有绝对优势的。牛街安达高中二中医院本案传统商业中心商业中心学区；文化、行政、生活中心

哈大齐工业走廊3公里3、区域市场供应平台分析（1）开发面积：截止2010年2月底安达市在售项目9个，开发面积达1338824.03㎡。项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）和平雅苑2500646868隆美二期3560053400隆美三期2982860063圣安居3318576446金河家园2600060000天佑国际31381.7567447.03锦江世纪城200000380000融府上城5200094600中和雅苑300000400000合计733000.751328824.03注：隆美二、三期分两个体系进行销售。（2）在售项目分布：在售项目80%为沿安达市中心大街——牛街两侧依路而建，顺应政府政策及发展方向；消除中心大街两侧所有平房区。另外根据走访，在安达市火车站附近，九道街以北方向已有项目正在挖地基，但无具体工程公告，并且市政府在2010年将会继续招商，改造安达平房区，届时将有相当大的开发量涌出，根据国土资源局信息，2010年开发量不会少于100万平方米。（3）在售项目目去化量：：截止止2010年2月底底，，安安达达市市所所有有在在售售项项目目总总去去化化面面积积达达51万平平方方米米，，占占总总开开发发面面积积的的38%，去去化化率率较较低低的的主主要要原原因因为为不不少少项项目目开开盘盘时时间间较较短短，，有有的的还还处处于于积积累累客客户户时时期期。。08年开开盘盘项项目目基基本本已已售售罄罄，，并并且且当当时时在在售售项项目目较较少少，，而而09年突突然然冒冒出出近近10个楼楼盘盘，，并并且且销销售售周周期期都都较较短短，，因因此此平平均均下下来来，，去去化化率率较较低低，，但但去去化化总总量量是是可可观观的的。。项目名称建筑面积去化率和平雅苑4686850%隆美二期5340098%隆美三期6006380%圣安居7644695%金河家园60000未开盘天佑国际67447.0350%锦江世纪城38000029%（一期尾盘，二期30%）融府上城9460070%中和雅苑38000014.6%（后续未开）牛都名苑10000050%去化面积合计约51万（4）价价格格走走势势：：安达达市市房房地地产产市市场场发发展展起起步步较较晚晚，，房房屋屋交交易易价价格格较较低低。。（1）07年全全市市房房屋屋交交易易价价格格约约在在1500元/㎡㎡左右右，，新新建建商商品品房房逐逐渐渐增增多多；；（2）08年，，无无论论从从产产品品品品质质还还是是产产品品价价格格均均取取得得了了一一定定的的突突破破，，全全市市住住宅宅成成交交均均价约约在在1700元/㎡㎡左右右；；（3）进进入入09年随随着着全全国国房房地地产产形形势势的的转转变变，，大大庆庆、、哈哈尔尔滨滨、、绥绥化化众众多多开开发发商商不不断断涌入入安安达达进进行行开开发发，，特特别别是是市市政政府府招招商商引引资资这这一一块块，，在在各各项项税税收收上上给给予予很很多多的优优惠惠政政策策。。截止止到到目目前前全全市市住住宅宅成成交交均均价价约约在在2150元/㎡㎡左右右。。（5）户户型型面面积积变变化化：：由于于安安达达房房地地产产市市场场起起步步较较晚晚，，目目前前市市场场上上客客群群主主要要还还是是以以解解决决型型客客户户为为主主，，对对户户型型面面积积需需求求并并无无太太高高要要求求，，因因此此近近几几年年客客户户需需求求并并无无明明显显变变化化，，主主要要还还是是以以75——85㎡两两居居为为主主。。（6）产产品品形形式式变变化化：：目前前安安达达市市场场上上产产品品主主要要以以多多层层为为主主，，无无论论外外立立面面以以及及户户型型格格局局都都比比较较有有品品质质感感，，而而高高层层产产品品则则比比较较稀稀少少。。经过过对对本本地地居居民民的的访访谈谈及及了了解解，，由由于于高高层层跟跟老老百百姓姓已已经经习习惯惯的的多多层层相相比比，，高高层层具具有有公公摊摊面面积积大大、、单单价价高高、、后后期期物物业业费费用用高高等等缺缺陷陷；；因因此此多多数数人人对对高高层层产产品品并并没没有有太太大大兴兴趣趣，，还还是是比比较较热热衷衷于于多多层层，，只只有有极极少少数数年年轻轻人人对对高高层层产产品品比比较较热热衷衷，，其其次次为为家家庭庭收收入入可可观观的的用用户户为为追追求求更更好好的的居居住住环环境境而而对对高高层层有有着着一一定定的的需需求求。。。。4、项项目目客客源源平平台台分分析析安达达居居民民分分留留守守居居民民、、往往返返大大庆庆等等地地的的通通勤勤居居民民和和长长期期外外居居居居民民三三种种；；安达达居居民民普普遍遍状状况况：：（1）安安达达居居民民的的取取暖暖费费、、物物业业费费用用单单位位不不报报销销。。长长期期生生活活比比较较，，个个人人对对采采暖暖、、物物业业费费用用的的承承担担压压力力，，导导致致安安达达人人基基本本喜喜欢欢75—90㎡㎡之间的两居房房源；（2）安达居民的的基本收入5—10万元之间，10万元的家庭成成员收入属于于中档以上较较客观的收入入；这类人群群多为做生意意、医院、学学校双教师家家庭；（3）安达居民能能承受购房总总价在15—20万/套之间；（4）留居安达的的居民对二中中十分认可，，对距离、交交通好坏十分分敏感；与二二中一路之隔隔的项目可比比距离二中一一公里范围内内的项目，差差价可到200元/㎡；本案重点客群群分析：▲本案周边高中中、二中学区区、医院职工工以及市政机机关职工给本本案带来先天天的高端客群群，如何有针针对性的把握握这些安达高高收入群体、、如何针对安安达做生意客客群的专项产产品推介，如如何精确的客客群锁定，上上策公司有着着充足的经验验。本案超大的体体量以及区域域市场有限的的客源，如何何圈定最为广广泛的客户群群体，如何对对不同档次的的客户进行清清晰界定，如如何针对不同同客源指导不不同产品设计计，是前期运运作的重点。。总体而言：安达市商品房房开发以低档档住宅开发为为主，占开发发总面积的85％以上，即使使一小部分房房地产开发商商计划开发高高档、高素质质住宅，也只只是处于构想想和规划之中中。目前，安安达市住宅和和商业房地产产市场呈现以以下显著特点点：☆建筑风格、建建筑规划陈旧旧落后已售和在售的的楼盘中，基基本完全承袭袭了传统的““火柴盒式””或“陈列式式”，外立面面较新潮产品品比较略显呆呆板，无生机机和现代感。。虽然在户型型设计上追求求时尚，但90％以上为传统统两房一厅居居住型房型为为主，户型单单一，开间布布局不尽合理理。5、区域市场整整体结论☆不注重环境营营造当具有代表性性的大中城市市的房地产开开发在景观环环境的营造上上走过绿化、、人性、花园园、园林、生生态等过程而而向更高层次次发展时，安安达市的住宅宅开发多为解解决型居住为为主，没有重重视景观、环环境的规划和和建设，甚至至连基本的绿绿化都做不到到。☆理念无创新、、概念无炒作作在开发理念上上，安达市房房地产市场多多数凭借楼盘盘建成后的自自然销售，80％的楼盘并没没有类似于““生态”、““人性化”、、“智能化””、“绿色””、“欧陆风风情”等令人人耳目一新的的概念，更没没有精美的效效果图和销售售道具。在概概念诉求上，，即便有也说说得比较含糊糊、粗糙。☆不注重推广和和营销在调查的安达达市的比较知知名和有影响响力的5个竞争项目中中，经过详细细的研究分析析，在营销推推广层面上发发现有以下共共同特点：◆80％以上的楼盘盘无现场包装装，现场杂乱乱无章；◆几乎都是先做做完土建施工工，才进行绿绿化设计；◆不注意售楼处处外部包装，，80％售楼处都是是一层门面，，放一些沙盘盘模型，墙上上粘贴几张户型图；；◆不注意销售队队伍：在重点点调查的5个项目中，还还没有出现统统一着装的销销售人员，更更谈不上言谈谈举止等俱佳佳的职业水平平。◆楼盘的销售人人员大都1－2名，无销售技技巧，不注重重外表和形象象。PART2产品建议市场是共性的的，在狭小的的同质区域内内如何红海突围围？如何打一场能能攻能防的胜胜利战役？产品是所有包包装手段的基基本1、重点个案销销售情况：锦江世纪城——安达最具具品质楼盘总建面38万㎡，分四期一期尾盘，08年初开始销售开11栋，包括2栋高层，已入住，入住人口较少面积区间80—164㎡价格一期剩余房源均价2000元/㎡客群构成安达本地孩子上完高中的40—50岁的人、周边乡村想安家安达的收入在10万元左右的双教师家庭、部分大庆人；这部分人多数有车。多层总建面4.6万㎡价格均价2000元/㎡房型配比主力户型110㎡两居占60%（两室两厅两卫）其余130㎡、102㎡、82㎡2栋高层总建筑面积2.52万㎡，84户房型配比2栋高层集中146—164㎡三居户型，各50%销售情况基本售完，剩余把山、顶层价格均价2300元/㎡，每层差价40—50元二期2010年计划开3.8万㎡，现只开了3栋多层房型区间63—89㎡（主力），少量70㎡销售情况内认30%，交定金3万。内认不乐观的原因：本地人对此项目的距离市中心远、交通不便的抗性较大客群构成安达拆迁户中分离的人，对价格看重的收入一般的家庭中和雅苑——安达体量最大大的楼盘总建面38万㎡，共分5期一期一期08年8月开始销售，现已入住，尾盘阶段总建面积4万㎡左右剩余房型60㎡、80㎡几户顶层、把山户型主力客群乡村退休教师、项目附近某高中老师团购团购价格1680元/㎡户型区间64—90㎡二期正在预售，共计8栋楼；其中6栋多层，总建筑面积2.2万㎡2栋高层暂未规划，户型未定销售情况去化70%。有一栋楼全部规划为64㎡的明厅两居，多受拆迁户喜欢房型配比64—88㎡（主力户型）64㎡比例占15%86㎡、88㎡占45%77.6㎡（暗厅）占15%100—124㎡三居占25%热销户型64㎡、88㎡，抗性户型77㎡，暗厅的原因剩余房源77㎡和大面积的115㎡、124㎡户型价格均价2100元/㎡，最高价格3—4层2180元/㎡；最低价格6层1980元/㎡客群构成回迁户、本地婚房、换房、少量外地人给父母买房，本地人居多说明：该项目目位于安达市市老石油学院院斜对过，直直接的说就是是与本案面对对面，并且开开发面积也与与本案相差无无几，近40万㎡。天佑国际——本项目最强竞竞争对手总建筑面积6.7万㎡基本数据共一期，11栋楼，其中2栋高层推盘节奏09年开始销售，先多层后高层价格高层均价2580元/㎡，最低售价3层2260元/㎡；最高售价17层2800元/㎡多层均价2300元/㎡，最低售价6层2180元/㎡，最高售价3—4层2380元/㎡7层阁楼无产权，面积同6层，只是举架较低，高的3.5米，低的1.1米均价：1100元/㎡高层总建面积28976㎡房型配比88—92㎡两居，比例占65%（热销房型）95—121㎡三居占35%多层总建面积38471㎡房型配比81—90㎡两居比例占55%95—127㎡三居占45%热销房型88㎡两居销售情况去化50%；剩余户型较全，多为6层、7层的大户型116㎡、124㎡和80㎡左右的把山户型；多层3—4层基本售出，其余高层每层都有剩余；客群构成安达本地换房、婚房人群说明：该项目目同样于本案案对面，主打打建筑品质，，临街高层，，煞是惹眼。。虽然也同样样宣传学院气气息，但同中中和雅苑一样样，不属于本本市二中学区区。融府上城——目前安达在售售项目中最贵贵的楼盘总建面9.46万㎡基本数据共计16栋楼，共分一、二期，

2010年10月底交房；三分之二的房源为回迁房面积区间57.31—118㎡房型配比79—89㎡（主力房型）比例占60%左右57—65㎡占25%110—118㎡占10%左右40.42㎡占2%左右推盘节奏一、二期同时销售，均属学区房，二期比一期贵100元/㎡原因：二期距离二中更近；剩余房源把山的60㎡、较大面积的110㎡和顶层6层的户型原因：把山和顶层抗性较大价格全盘均价：2330元/㎡一期均价：2250元/㎡二期均价：2400元/㎡商服

70㎡，租金1.5万元左右/年销售情况去化率：70%客群构成三分之二为回迁户、本地人为主、少量投资客也为本地人说明：该项目目紧邻天佑国国际、中和雅雅苑，部分房房源为回迁房房，由于其属属于二中学区区，因此区域域内竞品中价价格最高。牛都名苑——竞品中的黄金金楼盘总建面10万㎡基本数据一期共7栋楼，多层4栋（其中2栋为团购房），3栋高层；二期暂未规划一期总建面：7万㎡左右热销房型60㎡、82.37㎡、86㎡（除把山外基本全部售完）多层销售情况尾盘阶段面积区间33—110㎡主力户型80㎡左右的两居（剩余几户把山、顶层的）价格均价：2200元/㎡（09年价格）最贵楼层价格：2380元/㎡（3—4层）17层高层面积区间33—110㎡主力户型30㎡、60㎡、70㎡、80㎡、110㎡（以上户型平均分配）剩余房型30㎡、40㎡、70㎡、110㎡价格2380元/㎡起价，每层加50元，加至16层2830元/㎡为最高价销售情况去化70%（剩余位置为边角位置，30㎡居多）客群构成安达本地需求学区房的群体、投资客说明：该项目目位于二中西西门正对面，，属于最“纯纯正”的学区区黄金地段，，吸引了很多多二中的“仰仰慕者”。小结：从以上调研情情况来看：目前由于安达达市拆迁项目目较多，短时时期内存在较较大的刚性需需求，因此市市场上各案均均以中小户型型为各个项目目的主要供应应产品；市场中各案基基本都有少量量的中高档产产品推出，因因为市场中客客户有此需求求，但是被各各案所稀释，，不能够集中中于一体，故故市场中需要要一个能够吸吸纳此类客群群的项目出现现。本案临近安达达市政府、学学区、医院，，地块优势明明显，可吸纳纳此类人群。。在所有的城市市中都有高端端客群的存在在，安达市场场同样如此，，但是在本地地市场中此类类产品却是空空白点。插播再从自身找依依据方能确立准确确目标SWOT项目优势S：占地20万㎡，可打造造多种建筑业业态，形成特特色小区。项目紧邻市政政府，顺应城城市发展发向向，并且是政政府招商引资资项目。占据老石油学学院，苍天古古树天然环境境优良，文化化氛围浓厚，，水质条件优优越。地块后侧则为为安达唯一大大型公园，方方便业主晨练练、同样是最最佳休闲场所所。紧邻城市中心心大街，交通通便利。安达市人民医医院步行五分分钟即可到达达。项目劣势W：区域周边商业业、娱乐配套套匮乏。远离城市商业业中心。项目内部已有有4栋建筑物，影影响整体规划划。项目机会O：众多开发商合合力打造该区区域，前景可可观。区域内缺少综综合型、多功功能、现代化化的大型商业业体。众多开发商已已经陷入同质质产品竞争中中，未找到市市场空白点。。由于是政府招招商引资项目目，在资金和和政策上可有有很多优惠政政策。项目威胁T:区域内直接竞竞争项目较多多。特别中和和雅苑在本地地块附近大规规模投资开发发，将成为本本区最大的竞竞争对手，且且市场中在售售项目户型为为75—85㎡㎡两居。市民收入水平平偏低，并且且2010年市场开发量量将会空前的的庞大，可能能会影响去化化速度。高层产品去化化抗性大，市市场关注度不不高。本地贷款要求求比较苛刻，，很多不是政政府工作人员员贷款比较麻麻烦。小结：安达房地产市市场已经经历历了刚性需求求时代，目前即将步入入满足欲望阶阶段！（1）市场产品趋趋势——（2）刚性需求阶阶段——安达市房地产产起步较晚，，2007年左右开始第一次大规规模开发商品品房，当时百姓置业业对房子强调调的是“有””的概念。表现为：产品档次趋同同；价格趋同；（3）满足欲望阶阶段——本案的开发将将标志安达楼楼市开始进入入品质大盘阶阶段表现为：价格开始大幅幅拉开，好的的地段高品质质产品可达到到较高价格；；不同特色、不不同风格的产产品开始有出出现的苗头；；低品质、偏远远板块仍难提提升价格；客户开始看重重产品的附加加值，有鲜明明独特卖点的的产品开始受受到市场追捧捧。安达即将步入入满足欲望阶阶段。高品质质、有独特卖卖点的产品可可获得更高的的利润。我们的产品应应该超越目前前市场品质，，塑造独一无无二的卖点。。小结：本案建议一期期推盘量5万㎡左右，产品由洋房组组团和观景多多层组团组成成。定位于安达第第一高端大盘盘社区。改善型居住+大社区规划+景观+大型商业+高端配套+更多产品附加加值2、本案产品规规划建议3、开发节奏建建议一期二期三期1、整体布局连贯贯、通透性强强，凸显各单单元情景主题题；2、符合本案的交交通系统，规规整性；3、易于掌控销节节奏，随时可可作针对性的的调整。滚动开发，环环境先行，配配套紧随综合市场、地地块规划条件件□考虑到资金合合理有效使用用和规避市场场变化的风险险，采用滚动动开发；以高高质高价产品品引领市场的的需求，增大大甲方利润，，凸显地块价价值；□先作出小区环环境景观或局局部（售楼处处、样板区））景观有利于于削弱前期工工程形象不佳的劣势，并并使客户产生生购买冲动；；□配套在一期客客户入住时具具备使用条件件，有利于客客户尽早入住住，形成人气气旺盛的氛围，并使到现现场的客户感感受到成熟社社区的印象，，增强客户购购买信心。4+1洋房组团观景多层组团团观景多层组团团4、一期产品规规划说明：4栋4+1洋房组团：①市场差异化化产品；②奠定项目的的高端形象；；③提升价格；；面积：120—160㎡目的：打造安安达第一大盘盘社区6栋观景多层组组团：满足市场主流流消费需求，，降低风险，，也能符合高高端项目的调调性；面积：85㎡、110㎡目的：抢占市市场，快速销销售；此4栋退出做二期期商场和住宅宅车库观景多层组团团观景多层组团团一期车库规划划说明：观景多层一层层为车库二期商场后面面增加车库二期商场宅间绿地之下下的半地下车车库4栋4+1洋房中间规划划为半地下车车库半地下车库示示意5、产品户型配配比业态比例层户型面积（㎡）比例产品档位花园洋房4+127%1层四居150—16026%高档2层三居130—14023%3层三居120—13022%4+1层四居以上125/130+35/4029%普通多层（6层）73%/二居8580%中档/三居11020%重点推荐注：两居占51%；三居占33%；四居占16%。6、4+1花园洋房：一层花园、户户户露台、层层层退台提升产品附加加价值，一层层赠花园，户户户赠露台。。既可提升项项目的品质形形象，又对项项目价格的提提升有一定的的辅助作用。。‘4+1’花园洋房平平面示意:满足户户有露露台‘4+1’外立面示意意:观景多层可与与其类似，保保证项目调性性统一。‘4+1’外立面赭石石示意:‘4+1’一层花园示示意:‘4+1’一层花园示示意：露台示意：景观示范区示示意：水系示意：家家邻水……户户朝阳……小区道路示意意：业态户型面积（㎡）比例产品档位普通多层（6层）二居8570%中档三居11030%户型配比另一一方案：此方案完全满满足市场需求求，但很难建建立项目的高高端形象，后后期去化难度度较大，不利利于产品的快快速销售，也也不利于产品品的价格增长长，本司不做做重点推介。。7、一期销售条条件：条件一：在商商场未建造之之前，打造景景观样板示范范区条件二：售楼楼处位置在景景观区右侧销售条件三：：封顶销售或抢出样板立面面时销售汇报完毕，谢谢谢！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。00:34:1300:34:1300:3412/24/202212:34:13AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2200:34:1300:34Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:34:1300:34:1300:34Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2200:34:1300:34:13December24,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月202212:34:13上上午00:34:1312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2212:34上上午12月-2200:34December24,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/240:34:1300:34:1324December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:34:13上午午12:34上上午00:34:1312月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。00:34:1300:34:1300:3412/24/202212:34:13AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2200:34:1300:34Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:34:1300:34:1300:34Saturday,December24,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2200:34:1300