安徽六安恒远立方城项目策划报告-

六安恒远项目策划报告谨呈：六安恒远房地产开发有限公司1/1/20231目录CONTENT问题思考市场分析客户定位产品定位规划设计建议推广策略视觉表现12345678地块解析9价格策略1/1/20232Part1、问题思考1/1/20233我们的经验性追问和思考是与对手抗衡？是与对手合作？是差异化竞争？是同质化竞争？是提升板块？是比附名盘？独占细分客源抢占相同客源内涵拉动市场市场拒绝跟风1/1/20234我们的经验性追问和思考是产品营销？是概念营销？是产品创新？是产品同质化？是价值提升？是名不符实？产品胜出市场市场淹没产品价值引导消费者消费者拒绝空泛1/1/20235问题一：市场留给我们什么样的机会？问题二：我们以什么样的产品形象进入市场？问题三：我们通过什么样的途径占领市场？摆在我们面前的三大问题1/1/20236有效把握住市场机会，快速聚集人气，积累客户，以合理的价格，实现合理的利润分析产品及市场，精准找到目标客户规避竞争带来的不利影响以小博大，低调、低成本营销推广费用，去化产品发现问题解决问题创智堂营销思路我是谁卖给谁怎么卖1/1/20237Part2、地块解析1/1/20238大别山路解放路本案项目属性界定项目位于大别山路南侧，为原温州建材城地块，交通通达度好，周边人口密度大，是未来六安城市发展的副经济中心。本项目位于大别山路南侧，距汽车南站、火车站约3公里，紧接城市中心区域；地块四通八达，与市区主要由解放路、大别山路等连接。大别山路现状为双向2车道，解放北路现状为双向4车道。1/1/20239

属性诠释区位属性城市副中心区可达性好，与市区闹市中心相邻，周边基本生活配套成熟。关注相对集中的城市发展方向处于六安城市扩展、城市发展的主线之上未来建设投资潜力逐渐大，不断有开发商关注项目属性中等规模自然资源条件一般基础配套条件优越地块形态较好占地，属于六安市城中区楼盘中等规模无特殊资源医疗、教育、购物、餐饮、娱乐一应俱全被规划的市政道路切割为2块总体观察之下，本项目属性基础尚可，但在市场竞争之下该如何宣扬其卖点重点突围：1、优势升华2、营销包装方向项目属性界定1/1/202310本项目地块块面对的四四大主要矛矛盾板块配套优优越，相对对而言本项项目周边形形象较差与与核心地段段社区的矛矛盾以新形象面面市，将原原有板块升升华，借势势板块配套套，挖掘板板块内涵，，拉动市场12/24/202211本项目地地块面对对的四大大主要矛矛盾项目整体体规划与与地块被被市政道道路分割割的矛盾盾整体产品品同质化化定位，，分割地地块寻求求差异化化市场需需求，既既达到产产品顺利利打入市市场又保保证项目目快速消消化。12/24/202212本项目地地块面对对的四大大主要矛矛盾产品形象象与地块块价值带带来开发发利润的的矛盾地段决定定潜力，，中高档档产品定定位，稳稳健中把把握市场场，逐步步提升产产品利润润空间。。12/24/202213本项目地地块面对对的四大大主要矛矛盾项目围合合式底商商与周边边配套的的匹配矛矛盾围合式商商业对本本项目而而言弊大大于利，，整合地地段资源源，重新新规划，，优化商商业作用用，商住住互补，，提高项项目配套套合理性性、舒适适性。12/24/202214用什么方法解决矛盾12/24/202215Part3、市场分析析12/24/202216六安概况地理位置优优越：六安市地理理位置优越越，临近合合肥市，为为皖西地区区的中心城城市，辖寿寿县、霍邱邱、舒城、、金寨、霍霍山五县，，总人口705万，市市区人口约约35万。。交通便捷：：六安交通便便捷，合宁宁、合武、、合叶六穿穿境而过、、宁西铁路路的贯通将将有力带动动区域经济济的发展，，对本项目目产生极大大的利好；；外出务工人人员多：六安是劳务务输出大市市，全市外外出务工人人员在百万人以上上，返乡置业者者为一潜在在的有效需需求群体。。合肥市六安市12/24/202217城市发展目目标：市城镇化水水平为：2015年年：45%；2020年：55%；2030年：：70%。。六安市域人人口规模为为：2015年：733万；；2020年：756万；2030年年：800万城市发展定定位：六安城区是是大别山地地区区域性性中心城市市，省会经经济圈副中中心城市，，安徽省加加工制造业业的重要基基地之一，，具有滨水水园林特色色的现代化化城市。城镇人口与与建设用地地规模：城镇人口规规模为2015年年68万人人，2020年80万万人，2030年120万人人；城市建建设用地为为2015年70平平方公里，，2020年82平平方公里，，2030年120平方公里里。12/24/202218发展指引：：中中心心城区第二二产业应依依托其省会会经济圈副副中心和区区域性交通通枢纽的优优势，重点点发展综合合加工业，，成为安徽徽省加工制制造业配套套基地之一一；第三产产业应壮大大商贸流通通传统服务务业，强化化科技教育育、金融保保险、房地地产、信息息服务、文文化娱乐和和旅游服务务等现代服服务业，成成为第二产产业和第三三产业协调调发展的中中心城市。。一环两心三三轴四区多多组团12/24/202219六安经济发发展步伐近近年加快，，09年GDP增长长率居安徽徽第三位、、仅次于合合肥、芜湖湖。GDP增速速与房地产产发展关系系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展12/24/202220居民购买能能力逐年提提高连续几年来来，六安居居民收入水水平不断提提高。07年，六安安人均可支支配收入突突破万元。。09年突突破13000元。。随着收入的的提高，城城市居民储储蓄也有较较大增长。。储蓄的增增加，将增增强居民对对大件商品品的购买能能力。12/24/202221城市发展力力度及房地地产投资力力度不断加加大六安城市建建设力度逐逐年加大，，年平均拆拆迁量在50万万平方米以以上。在大规模的的城市建设设背景下，，房地产市市场逐年火火热，08年后房地地产投资增增速得到合合理控制。。同时也是是房地产市市场回归理理性的表现现。12/24/202222异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市市场预警警预报指指标体系系监测六安09年完成成房地产产企业开开发投资资额43.5亿亿元，增增长12.1%；商品品房屋施施工面积积536万平方方米，增增长26.7%；商品品房屋竣竣工面积积121.5万万平方米米，增长长20.3%；商品品房屋销销售面积积170万平方方米，增增长25.6%；商品品房屋销销售额49.4亿元，，增长44.7%。GDP584亿元，，社会固固定投资资355.2亿亿元。12/24/2022232010年六安安房地产产市场销销售情况况数据截止止4月16日，，2010年六六安市场场保持价价量齐升升的态势势，2月月由于节节假及房房源问题题，成交交量出现现短暂调调整。12/24/202224市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周周期理论论阶段价格阶段：复苏发展危机萧条六安房地地产市场场阶段12/24/202225宏观小结结城市发展展迅速：：六安城市市发展迅迅猛，对对周边乡乡镇的吸吸引力不不断增强强，城市市未来发发展被看看好。房地产投投资：房地产投投资处于于快速增增长阶段段，随着着城市建建设力度度的不断断加大，，房地产产投资必必将跨上上一个新新的台阶阶。居民购买力：：随着居民收入入水平的不断断增加，居民民储蓄也不断断增多，居民民对大件商品品的购买力逐逐渐增强。但但我们也要看看到，居民收收入虽有较大大增长，但物物价与房价在在09年均均有较大涨幅幅。六安市居居民收入与其其他城市相比比依然较低，，居民对高总总价商品的购购买，依然具具有一定抗性性。12/24/202226经历2008年的市场低低谷和2009年的红火火回暖，六安安房地产市场场逐渐与全国国房地产大势势接轨，融入入行业潮流之之中，不再封封闭式地平稳稳渐行。由封封闭走向开放放，众多知名名开发商和代代理公司接踵踵而至，不仅仅带来了最前前沿的行业理理念，更凭借借深厚的专业业经验催生了了许多高品质质的经典项目目，推动六安安房地产市场场走向成熟。。2009年，，六安城区累累计销售商品品房164万万平方米、15633套套，同比分别别增长54%和45%，，销售金额55亿元，同同比增长74%。其中，，住房销售133万平方方米、12467套、金金额40亿元元，同比分别别增长57%、51%、、74%。安徽中部崛起起的大势所趋趋，省会经济济圈的延伸扩扩散，皖江城城市带的划定定，势必助推推六安经济的的快速腾飞，，也势必掀起起房地产市场场一轮又一轮轮的浪潮，以以满足人们日日益增长的居居住生活需求求，建设健康康文明的和谐谐社会环境。。12/24/202227目前六安房地地产市场主要要在售项目集集中于城中心、城南南及城东板块块，其中以城南南和城中心为为热点区域、、城市高档居居住区，市场场接受度较高高。此外，受受政府土地供供给的影响，，城西及城北北区域开发量量较低，在销销项目也相对对较少。从项项目规划及营营销上，每个个板块的房地地产项目，既既能呈现独特特的区域特点点和专属于自自己的客户群群体，又不约约而同地在市市场的跌宕起起伏中同进同同退，或独辟辟蹊径的产品品定位、目标标客户群，或或抱团取暖的的营销策略、、推广思路，，同中有异，，异中有同。。12/24/202228城西板块城南板块城北板块城东板块市中区市中区：4000元/㎡城东：3400-3500元/㎡城南：3900-4000元/㎡城西：3300-3400元/㎡城北：3800-4000元/㎡12/24/202229典型竞争项目目分析筛选原则竞争板块及板板块内代表楼楼盘；同质楼盘（同同等价位）。。筛选结果按价格体系分分析原则筛选选，结合本案案预估价格，，选取均价在在3500元元——4000元/平方方米区间的楼楼盘作为分析析重点，筛选选出的重点竞竞争项目为：：名都﹒阳光水水岸、星汇苑苑、江南世家家、浙东商贸贸城、聚福园园、阳光威尼尼斯、锦绣华华府12/24/202230按竞争争板块块及板板块代代表楼楼盘原原则筛筛选结结果为为：城中板板块为为本项项目所所在板板块，，代表表楼盘盘为国江南世世家、、浙东东商贸贸城、、聚福福园、、阳光光威尼尼斯、、滨河河御景景城南板板块为为重点点竞争争板块块，代代表楼楼盘为为锦绣华华府、、上城城国际际城西及及城东东板块块为一一般竞竞争板板块，，由于于地段段及价价格等等因素素，不不属于于直面面竞争争区域域。12/24/202231楼盘名称位置概况房源情况价格明珠·江南世家解放南路与龙河路交口总建筑面积11万平米，曾开发明珠商业步行街一期多层已售完均价3700-3800元/平米滨河滨·香樟公寓梅山路与龙河路交叉口占地面积7.2万平米，总建面30万平米，全高层组成。在售1#、2#、14#80-130平米，主推A、B、D、E三种户型剩余房源基本位于楼顶。均价3800元/平米聚福园紫竹林路以南建筑面积约10万平米，多层、小高层、高层组成的住宅项目在售2#、3#、10#、13#的复式户型价格约在3600-3700元/平米浙东商贸城解放路南地处解放路和大别山路，将建设成为包括大型百货、大型超市、大卖场、大型电器、电子商业综合类龙头商贸城。规划配置大型停车仓储8万㎡的超大型新型商业版块。总建筑面积60万平米一期多层已售完，二期高层下半年开售均价4000元/平米，只剩一间商铺，二层，均价18500元/平米12/24/202232楼盘名称位置概况在售房源价格优惠/备注下期房源华邦·锦绣华府佛子岭路和解放南路交叉口

项目占地393亩，规划建筑面积42万平方米，其中住宅27.7万平方米，公建建筑面积14万平方米，其中小区公建配套建筑面积3916平方米，1800平米双语幼儿园，800平米业主专用会所，300平米泳池；一期住宅容积率1．25；绿地率38.85%；停车位1900个，其中地上停车位906个2月10号开盘3期开三栋108套，卖90多套，4250元/平米按揭9.95折，

一次性99折5、6月份推三期剩余

六栋多层阳光·威尼斯皖西路（原新车站）与人民路（原金安区政府）之间项目占地250亩，总建筑面积30万平方米，总户数为1900户。地处地处皖西路与淠望路交汇处，北接人民路、民惠路，东临淠望路，西靠梅山路，南依皖西路，处于繁华路段的之中，交通便利，周边配套设施齐全，购物、休闲、餐饮、医疗、教育等一应俱全。二期7#70－100左右高层基本上已经销售完毕4000元/平米无三期17#18#19#预约，6月份推出12/24/202233从户型型配比比看舒适型型两室室两厅厅户型型、三三室户户型占占据当当前市市场的的主导导地位位，以以满足足自住住为主主的第第一居居所仍仍是主主流需需求，，多数数项目目的主主力户户型超超过60%；四室室、、跃跃层层或或复复式式户户型型，，基基本本属属于于调调配配户户型型。。值值得得注注意意的的是是，，一一室室户户型型（（指指低低于于60平平方方米米以以下下）），，市市场场供供给给量量极极少少，，表表明明投投资资性性和和过过渡渡性性产产品品目目前前市市场场并并不不成成熟熟。。从面面积积区区间间看看两室室面面积积主主要要集集中中在在80-100平平方方米米之之间间，，90平平方方米米以以内内的的经经济济型型比比重重较较大大，，90平平方方米米以以上上的的舒舒适适型型两两室室占占据据一一定定比比例例；；三室室面面积积在在100-120平平方方米米之之间间，，其其中中110平平方方米米左左右右的的经经济济型型三三室室两两厅厅为为市市场场主主导导产产品品；；超过过130平平方方米米的的三三室室及及四四室室，，市市场场供供给给量量较较少少，，从从销销售售来来看看，，其其市市场场消消化化周周期期均均较较长长。。产品品形形态态上上以以传传统统平平层层做做为为市市场场主主要要供供给给，，跃跃层层产产品品多多数数是是集集中中在在阁阁楼楼或或顶顶跃跃的的做做法法上上。。调研研总总结结及及特特征征分分析析12/24/202234楼市市出出现现““倒倒春春寒寒””，，房房价价稳稳中中有有升升，，短短期期仍仍难难下下降降。。虎年年春春节节前前后后，，六六安安在在售售的的楼楼盘盘约约有有30多多家家，，推推出出的的房房源源100㎡㎡以以下下户户型型目目前前基基本本已已经经售售罄罄，，只只剩剩少少量量大大户户型型（（面面积积在在120㎡㎡以以上上）），，节节后后各各区区域域房房价价环环比比稳稳中中有有升升，，与与节节前前相相比比均均价价涨涨幅幅在在100——200元元/㎡㎡，，市市场场延延续续2009年年的的热热度度，，刚刚性性需需求求依依旧旧旺旺盛盛，，短短期期内内房房价价难难以以下下浮浮。。楼盘盘供供应应速速度度跟跟不不上上市市场场消消化化速速度度，，市市场场进进入入断断供供期期。。经过过2009年年房房地地产产市市场场一一路路火火爆爆，，刚刚性性需需求求达达到到了了井井喷喷效效应应，，自自09年年下下半半年年始始，，每每家家楼楼盘盘都都全全线线飘飘红红，，并并一一直直延延续续到到年年底底，，致致使使许许多多楼楼盘盘的的在在售售房房源源出出现现罕罕见见的的无无房房可可售售状状态态，，打打乱乱了了开开发发商商预预定定的的销销售售进进度度和和推推盘盘时时间间，，导导致致市市场场处处于于断断供供情情形形，，价价格格也也持持续续上上涨涨。。12/24/202235近期期政政策策调调控控影影响响尚尚未未结结束束，，开开发发商商集集中中选选择择五五、、六六月月份份为为推推盘盘期期。。年初初国国家家连连续续出出台台的的针针对对房房地地产产市市场场过过度度膨膨胀胀的的调调控控政政策策，，既既令令市市场场观观望望，，又又令令开开发发商商犹犹豫豫，，对对市市场场的的心心理理干干预预还还没没有有完完全全被被消消化化，，今今年年到到底底该该奉奉行行一一个个什什么么样样的的销销售售策策略略和和价价格格策策略略呢呢？？此此外外，，今今年年春春节节太太靠靠后后，，使使三三月月份份推推出出销销售售的的楼楼盘盘因因客客流流少少而而无无法法接接受受充充分分的的市市场场信信息息，，难难以以准准确确定定价价，，五五、、六六月月份份市市场场或或明明朗朗，，供供应应量量也也能能跟跟上上，，时时间间节节点点有有利利于于推推盘盘。。城乡一体体化，乡乡镇客户户扮演楼楼盘消费费主力军军。六安地处处大别山山区，辖辖属的乡乡镇及金金寨、霍霍邱、寿寿县等县县城很多多地处深深山，贫贫穷而落落后，这这里的居居民有走走出大山山的强烈烈意愿，，无论是是改善居居住条件件或为孩孩子提供供优越的的教育资资源，有有购买能能力的居居民都选选择在六六安置业业，而春春节在外外务工返返乡人员员，手头头宽裕，，怀着居居住梦想想，纷纷纷进城买买房，掀掀起购房房热潮，，成为各各个楼盘盘的消费费主力军军。据统统计，乡乡镇客户户在春节节六安房房地产市市场中占占目标客客户群40%以以上，个个别楼盘盘甚至达达60%以上。。12/24/202236目前六安安的房地地产市场场依然处处于快速速发展阶阶段，2010年的市市场供应应量和需需求量将将会继续续加大，，社会敏敏感度也也日益倍倍增，一一方面是是全社会会众口一一词责骂骂“高房房价”、、政府适适时加大大宏观调调控力度度；另一一方面是是无法遏遏制的庞庞大市场场需求和和行业起起伏波动动的周期期性的运运行，多多重博弈弈交织的的对立统统一，机机遇与挑挑战并存存。但毋毋庸置疑疑，随着着房地产产消费市市场的成成熟，后后续的市市场竞争争将会异异常激烈烈，在硝硝烟弥漫漫的角逐逐中，只只有抢占占先机，，才能居居于主动动，处乱乱不惊，，从容应应变，因因此，无论是开开发、推推盘或营营销推广广，宜早早不宜迟迟。12/24/202237Part4、客户定定位12/24/202238区域意向城市现状：城市南移东扩老城核心地位依然坚定，地段价值优势明显。从区域来看看：老城区区板块是置置业者选择择的首选区区域城西板块城南板块城北板块城东板块老城区市中区：4000元元/㎡城东：3400-3500元元/㎡城南：3900-4000元元/㎡城西：3300-3400元元/㎡城北：3800-4000元元/㎡12/24/202239客户分析面积需求12/24/202240

12/24/202241分析本案房房源

目标标客户锁定定为以下三三类有较高购买买力的中青青族群人际传播至至上的成熟熟人群区域内实力力个体户12/24/202242年龄集中在在25~45岁之间间，这些人人主要一是是大学毕业一一段时间、、收入水平平较高的，和有父母、亲亲戚资助的年轻置业业者；二是是周边县、、乡较强实实力的渴望望进城置业业的中年群群体。他们购房最最看重的因因素是价格、性价价比，同时未来来子女的教教育问题也也是重要的的考虑因素素；，这类人购房房受地域限制制较小，除本区域域外，还有有可能来自自于市区及及周边其它它区域。客户定位：：有较强购购买力的中中青族群12/24/202243这些人主要要是在大企业、、大机关单单位、学校校工作的职职工，和一一些生意人人，收入属属于中偏上上水平，且且相对稳定定，购买力力较强；他们更看重居住环环境在固定定交流圈中中的影响，容易受口口碑传播的的影响，且且与本案另另外一千套套房源的客客户存在联联系的可能能性较大；；之前一般有有住房，现现在一般处处于换房期期，房屋的的性价比、舒舒适度、与与生活圈子子的联系程程度是购房时的的主要考虑虑因素。客户定位：：人际传播播至上的成成熟人群12/24/202244这些人主要是是来自附近区区域内的安徽徽大市场、国国际汽车城等等；他们喜欢选择择既属于城市市范围又靠近近自身经营场场所的区域置置业，看重的的是物业的便捷程程度与性价比比。对身份诉求次次于物业实用用性，更注重重物业实用性性、功能性。。客户定位：区区域内实力个个体户12/24/202245Part5、产品定位12/24/202246定位前地块研研判与分析基础经济指标标大别山路解放路12/24/202247定位前地块研研判与分析SWOT分析析TSWOStrength

S1、配套优势：从购物消费、娱乐休闲、运动到医疗教育能满足中高端消费群体的要求；S2、交通优势：地块三面环路，特别是临近六安主干道解放路，交通通达度高，具有很好的交通优势；S3、市场优势：本案周边项目住宅项目云集，造就城市核心区域住宅区的氛围。WeaknessW1、规划劣势：地块被市政路分割，不利于整体规划；W2、环境劣势：地块周边整体环境混乱，处在核心位置却非高端形象；W3、产品劣势：原有产品设计品质感较差，特征不明确，围合式商业不适合本项目。OpportunityQ1、六安整体经济发展稳定，房地产市场发展势头良好；Q2、周边项目的开发，有利于区域整体市场的启动，为项目入市创造了一定的机会。ThreatsT1、尚未明朗的政策性影响；T2、区域供应量较大，竞争激烈；T3、区域楼盘同质化。

12/24/202248产品定位———定位方向创造形象明星星楼盘创造品牌明星星楼盘创造销售明星星楼盘提高产品的市市场有效占有有率帮助恒远集团团实现土地最最高价值借助区位优势势提升恒远的的品牌力12/24/202249产品定位———定位策略挖掘+升华、、塑造挖掘：即对项项目可利用基基点进行充分挖掘。挖掘：即对对对板块优势的的升华以及产品概念的塑塑造来看齐定定位方向。12/24/202250产品定位—定定位三元战略略从三元战略的的高度来定位位产品区域资源·行政、教育、商务、商业、生活五大因素碰撞·金融医疗设施齐全·高档消费场所辐射市场供需·区域70%以上中高档的楼盘云集于此·区域项目都以“城市中心”为核心利益点·区域成为购房者首选·90——120平方米中等套型是市场首选地块特征及经济技术指标▪规模适中——16万▪容积率较高——3.3▪2.5万房回迁▪项目自身可挖掘卖点不多市场定位：核心高尚聚居区中的个性化产品12/24/202251产品定位—定定位形象定位位城市副中心多维生活蓝本本12/24/202252产品定位—分分类定位项目板块和位位置定位和演演绎各盘汇聚、各有特色区域配套资源优越，而本项目相对而言整体环境处于劣势。地块规划不明确，对本项目的不利影响目前来说非常大领先地块周边的其他楼盘，比肩南片区整体档次位于大别山路、解放路商业、市政配套集中区域商业、回迁以及南北地块整合规划改造聚居区核心物物业城市副中心多多维生活蓝本本12/24/202253产品定位—分分类定位景观定位和演演绎项目所处地段没有公园等景观绿地，因此本项目借力于公建绿化的可能性弱。本项目周边目前的环境非常不理想，必然带来一定的抗性。本项目被分割，而容积高，会形成拥挤压抑的感觉，为本项目走中高端路线减分。文化主题园林设计提升景观内涵泛景观、立体化、融入式、体验型景观设计通过拔高新楼、交错排布提升景观均好性及内外视野加强中心园区、屋顶、入户花园、花园平台、情景商铺的整体景观设计创新主题园林林三百六十度度景观城市副中心多多维生活蓝本本12/24/202254产品定位—分分类定位案名定位和演演绎人居立方体，万象生活城傲立一方之城，傲揽城市芳华超越时空平方，优享生活立方“立方城”12/24/202255产品定位—分分类定位案名释义1、立方：①代数上称称为三次方。。数字立方，，代表数量按按规律成倍翻翻增；事物立立方，形容发发展演变趋势势向多维度延延伸；生活立立方，寓意居居住环境无限限放大，生活活空间无限拓拓宽，视野心心胸无限开阔阔，精神境界界无限提升。。城市立方，生生活的三次方方。立，本义为为笔直的站立立，这与本案案的高层住宅宅不谋而合。。《易·恒》》有云：“君君子以立不易易方”，有竖竖立、矗立之之意；方，本本为方向、方方位，为向某某一边发展的的态势。立方则显示出出本案傲立一一方，成为大大别山路乃至至整个副中心心的典范型住住区。②量词，用用于体积，常常用有立方米米、立方体，，形容物体高高、大或深，，让人敬而仰仰之，顶礼膜膜拜。本项目目的规划为六六安市区稀有有的高层建筑筑，高度意味味着海拔，标标识着体型，，与“立方””相结合恰当当好处，更彰显本项目的的核心价值。立于层峰，方方显本色。2、城：城邦，城堡，，一处人口密密集、商业繁繁华、氛围浓浓郁、配套成成熟的居住地地，代表一种种和谐融洽的的社区生活环环境，宜人宜宜居。以城为为名，大气磅磅礴，既拔高高了项目的形形象定位，又又描绘了一幅幅未来中心的的壮丽生活画画卷。这里，容纳了了一个城市的的风景。城上城，家天天下。12/24/202256产品定位—分分类定位推广延伸1、现代城市市中人们住在在围墙里，居居住在平方中中，交际在圈圈子层，生活活和社会交往往的空间越来来越狭小，已已无法满足人人们不断增长长的物质和精精神需求。立立方城，以立立方取代平方方，升华空间间层面，绽放放更多精彩，，调大生活映映像的焦距，，给人更加自自由、开放和和舒适的都市市居住感。2、如果把人人的生命浓缩缩在一个立体体空间里，那那么长度代表表生命周期，，宽度代表生生存质量，高高度则代表精精神境界。生生活的广度，，生命的深度度，人生的高高度，犹如一一个立方体，，勾勒人们心心理需求的三三个层面。立立方城，打造造立体化的立立方生存空间间，跨越生命命周期的局限限，摆脱生活活环境的束缚缚，追求精神神意念的超脱脱，释放五彩彩斑斓的人生生。12/24/202257Part6、规规划划设设计计建建议议12/24/202258规划划设设计计建建议议入口口交通通系系统统建筑筑系系统统景观观系系统统车行行入入口口：：设设在在大大别别山山路路，，人人行行主主入入口口：：设设在在25号号路路。。路网网结结构构：：完完全全人人车车分分离离；；汽汽车车：：直直接接经经车车行行入入口口进进入入地地下下车车库库，，地地面面不不设设汽汽车车停停车车位位；；步步行行系系统统：：结结合合景景观观设设计计规规划划人人行行系系统统。。南北北地地块块分分类类，，面面向向不不同同客客户户，，中中小小户户型型集集中中，，大大户户型型景景观观房房集集中中。。入口口景景观观：：结结合合入入口口大大门门和和社社区区精精神神雕雕塑塑设设计计端端点点景景观观。。中心心景景观观：：设设臵臵文文化化主主题题中中心心广广场场。。宅间间景景观观：：不不同同宅宅间间设设计计分分主主题题景景观观小小品品。。空中中花花园园景景观观：：结结合合入入户户花花园园、、休休闲闲平平台台、、屋屋顶顶进进行行设设计计。。12/24/202259规划设计计建议——建筑风风格建议议ARTDECO建建筑风格格设设计注意意要点：：体、面、、线的比比例严格格遵循经经典ARTDECO建筑。。注意追追求俊朗朗内敛的的味道，，而不追追求华贵贵富丽的的表现。。外立面面可选用用石材或或涂料，，考虑到到成本，，建议以以涂料为为主。涂涂料的色色彩必须须纯正，，涂料必必须能抗抗时间和和不良气气候等因因素的破破坏。在在设计前前，可参参考借鉴鉴上海等等地ARTDECO建筑风风格的相相关楼盘盘。12/24/20226012/24/20226112/24/20226212/24/202263创新空间间精致户户型设计注意意要点：：主力户型型在控制制总面积积的前提提下，兼兼顾舒适适性和实实用性。。主力户型型同一面面积段做做多种设设计方案案，每个个方案各各具特点点而又保保证各个个户型不不互相挤挤压。在控制总总面积、、保证基基本功能能空间的的前提下下加强电电梯间和和入户玄玄关的整整体设计计、入户户花园和和花园休休闲平台台的设计计。规划设计计建议——户型设设计建议议12/24/202264户型感染染力>>12/24/202265户型感染染力>>12/24/202266通过户型型设计实实现偷面面积>>方式：凸窗赠送送全部面面积凸窗增加加了室内内可使用用空间和和视野开开阔感，，但赠送送面积较较小。12/24/202267通过户户型设设计实实现偷偷面积积>>方式：：阳台、、内庭庭院改改房赠赠送半半面积积利用内内庭院院，提提高户户型舒舒适度度及品品质，，并为为改房房提供供可能能，增增强实实用性性，达达到提提升产产品价价值的的目的的。赠送一一半全部赠赠送改房改房12/24/202268360度文文化风风情主主题景景观入口景景观：：结合入入口大大门和和社区区精神神雕塑塑设计计端点点景观观。中心景景观：：设臵文文化主主题中中心广广场。。架空层层景观观：车位、、休闲闲平台台、以以及与与中心心景区区的过过渡和和结合合。宅间景景观：：不同宅宅间设设计分分主题题景观观小品品。花园式式地下下车库库景观观：出入口口、采采光井井与地地面景景区的的过渡渡和结结合。。空中花花园景景观：：结合入入户花花园、、休闲闲平台台、屋屋顶进进行设设计。。规划设设计建建议——景观观设计计建议议12/24/202269景观设设计参参考图图片——底层层通透透12/24/202270景观设设计参参考图图片——阳光光花园园地下下车库库12/24/202271规划设计建建议—配套套设计建议议情景洋房商商铺&通透透式底铺设计注意要要点：总体和单体体体量的控控制。建筑单体和和景观的融融合。结合文化休休闲会馆和和商业配套套定位。与香格里拉拉大酒店形形成整体配配套系统，，功能分化化而又互相相支持。根据配套定定位确定意意向品牌商商家和会馆馆经营商家家，结合商商家意见进进行配套设设计。12/24/202272商铺参考图图片12/24/202273Part7、推广策略略12/24/202274推广策略——总体推广广策略板块占位、概念造势、引领市场第一战略第二战略第三战略概念战略价值战略产品战略12/24/202275推广策略——总体推广广策略战略重点价值心理占位品牌与产品互动互动战略，实现概念与销售的双赢。先做项目概念，再做楼盘销售；先卖生活方式后推产品卖点，有效规避自身劣势，达到整体的价值塑造和提升。以产品概念、特点、生活方式来教育、引导、创造市场，突破客户对居住观念、价值观念的传统心理，转而提升为对产品附加价值的认可，实现心理占位后，再推广项目价格，以最终突破客户心理价格预期，拉动项目的去化。12/24/202276推广策略——总体推广广策略产品战略工程步骤第一步（产产品树立期期）形象造势，，心理占位位，奠定项项目核心化化居住中心心地位，导导入品牌；；传播项目目概念、生生活与价值值观，树立立项目品牌牌的核心精精神内涵。。第二步（产产品升华期期）第一阶段：：园林景观观、建筑风风格和品质质为传播主主题，深化化支撑项目目概念第二阶段：：不同物业业形态及配配套，硬件件软件兼备备，全面提提升产品档档次。第三阶段：：整体形象象完成，生生活方式再再次升级，，高品位社社区。第三步（产产品巩固期期）社区配套完完善，服务务深入完善善，品味生生活的社区区文化，口口碑相传。。第四步（产产品延展期期）通过前三步步项目品牌牌和企业品品牌的良性性互动，建建立起企业业和项目品品牌的价值值和资产，，在此基础础上，进行行品牌延展展。12/24/202277推广广策策略略——总总体体推推广广策策略略三大跟进策略做势势做事事做市市做势势借势势造品品牌牌之之势势，，造造市市场场之之势势造概概念念之之势势，，造造产产品品之之势势借““旧旧城城改改造造””之之势势借““副副城城市市中中心心板板块块””之之势势造““城城市市副副中中心心多多维维生生活活蓝蓝本本””方便便/舒舒适适/品品味味/健健康康差别别化化客客户户定定位位、、分分别别引引导导、、锁锁定定、、消消化化其他他区区域域裕安安区区面向向六六安安市市场场12/24/202278推广广策策略略——总总体体推推广广策策略略形象象概概念念推广广攻攻略略文线线————精精准准媒媒体体布布阵阵，，精精确确主主题题推推广广。。武线线————选选择择关关键键节节点点，，启启动动““活活动动助助推推器器””，，营营造造强强大大声声势势。。大众众传传播播，，小小众众推推广广。。既要要强强调调整整体体品品牌牌的的知知名名度度和和号号召召力力，，又又要要在在特特殊殊目目标标客客群群范范围围内内进进行行传传播播；；品牌牌的的知知名名度度和和传传播播的的针针对对性性，，是是相相辅辅相相成成的的两两个个概概念念，，构构成成了了其其互互动动性性和和贯贯通通性性；；大众众推推广广运运用用户户外外、、报报纸纸、、电电视视、、网网络络、、短短信信等等覆覆盖盖面面广广的的媒媒体体，，而而小小众众传传播播如如DM、、专专属属活活动动等等。。在销销售售的的整整个个时时间间序序列列上上，，选选择择几几个个关关键键性性的的节节点点，，安安装装““发发动动机机””、、““助助推推器器””，，给给楼楼盘盘的的品品牌牌建建设设和和销销售售工工作作全全力力加加速速。。活活动动的的消消息息报报道道、、深深度度综综合合的的新新闻闻报报道道、、直直接接的的平平面面广广告告、、多多媒媒体体宣宣传传广广告告配配合合，，以以及及特特定定““公公众众””的的现现场场参参与与等等，，能能更更有有效效的的进进行行品品牌牌传传播播和和销销售售促促进进。。12/24/202279推广广策策略略——产产品品核核心心价价值值核心心价价值值的的支支撑撑和和演演绎绎恒远立方城的品牌屋结构品牌牌承承诺诺产品品利利益益点点（品品牌牌支支撑撑点点））消费费者者利利益益点点推广广宣宣传传点点城市副中心多维生活蓝本优越区域配套资源畅享全方位生活配套宜居地，快意人生文化主题园林心灵的文化对答守望思想的风景实用舒适气派亲绿亲光亲氧创想空间，创享生活精致、创新户型情景商铺衣香鬓影醉美风情咖啡、茶、美酒的相问相候12/24/202280推广广策策略略——阶阶段段推推广广策策略略一期阶段划分形象导入期清盘期持续期公开强销期以项目开工到到接待中心进进场为入市契契机，配合项项目内部预订订，结合“城市副中心多多维生活蓝本本”的主题概念念，展示本项项目独特的居居住理念，引引起目标客户户的关注、共共鸣。配合项目进度度，利用在此此阶段所经历历的各个有利利于销售的时时间节点，有有针对性地进进行宣传。以以集束式的广广告投放、多多样性的传播播渠道和宣传传方式，使本本项目和“城市副中心多多维生活蓝本本”这一理念深深植人心，从从而形成销售售高峰。随着主力房源源的逐步去化化，项目的销销售压力亦将将减少。以延延续前一阶段段大投入获得得的宣传效应应为主，保持持本项目的信信息到达率，，保障剩余房房源的正常去去化，维持项项目品牌形象象。销售工作已进进入尾声，通通过少量广告告和促销活动动，去化最后后剩余房源，，同时注意开开发商的品牌牌形象维护，，为后期的项项目开发积蓄蓄市场效应。。12/24/2022817月8月9月10月11月12月1月2月3月入市期开盘强销期内部认购期营销阶段持续期尾盘期10/07VIP卡发售意向选房活动促销开盘仪式市区营销中心开放4月本期（累计）销售率75%（25％）95%（20％）53%目标分解销售200张以上VIP卡平均每月30-40套销售节奏推广策略—项项目销售节点点划分及阶段段目标12/24/202282销售实施第一阶段入入市期时间段：2010年6月——2010年7月月中下旬；目的：维系早期探探访客户，积积累意向客户户，使客户对项目目初步认知，，初步试探市市场反应。前提必备条件件：销售准备：市市区营销中心心包装、海报报印刷、销售售热线、客户户登记表、销销售百问、销销售人员（6名）、工装装、名片到位位工程配合：工工地围墙涂刷刷完成绿化带带土地平整完完毕，绿植植已经进行植植栽工地现场场巨幅广告牌牌到位宣传推广：采用海报、户户外，不采用用报地纸纸、电视等大大众媒体发布布信息；主要宣传内容为为新站片区卖卖点及开发商品牌主要活动：现场售楼处及及示范区公开开――展示品质，提提升形象关键工作：人员招聘与培培训；客户问询接待待客户访谈及直直邮；媒体推广计划划确定；销售物料及报报广制作；内部认购（VIP卡销售售）方案确定；现场营销中心心及板房包装装方案确定；树立城市副中中心多维生活蓝本形形象12/24/202283销售实施第二阶段内内部认购期期时间段：2010年7月下旬———2009年年9月初；；目的：市场导入，全全面造势，价价格试探，为为销销售预热，积积累和消化诚诚意客户。前提必备条件件：销售准备：折折页、户型手手册、VIP卡、VIP权益书、认认购协议书、、销控文件、、按揭方式、、财务人员到到位；宣传推广：开始采用主流流媒体，结合合媒体、电台炒作作，宣传内内容以形象为主，，配合营销活活动信息主要活动：产品推介新闻闻发布会新站区论坛关键工作：开盘（选房））方案确定销售物料制作作VIP卡销售售；现场营销中心心装修；板房及现场包包装制作；示范园林施工工。打造立体生活活领域12/24/202284销售实实施第三阶阶段开开盘盘强销销期时间段段：2010年年9月月初———2010年年11月目的：：正式销销售、、实现现住宅宅热销销局面面、达达成销售目目标关键工工作：：选房及及公开开发售售推广渠渠道：：软文:充分渲渲染开开盘热热销场场面户外:告之公公开消消息媒体组组合:网络、、户外外广告告、DM单页投放量量：客户关关注逐逐渐升升温，，持续续保持持前期期势头，，开盘盘期间间投放放量同同开盘盘前活动配配合：：秋季房房展会会―――产品品形象象展示示开盘当当天活活动―――营营造热热销场场面周边企企事业业单位位团购购活动动时间间：：2010年9月关键行行动：：开盘盘仪式式关键条条件：：开盘show户户外外广告告更换换园林展展示现现场场导示示系统统更新新人员邀邀请（（市领领导））新新现场场销售售组织织重大节节点：：开盘盘12/24/202285销售售实实施施第四四阶阶段段持持续续期期时间间段段：：2010年年11月月————2011年年2月月底底目的的：：现场场展展示示，，客客户户关关系系维维护护推广广渠渠道道：：报纸纸、、网网络络、、户户外外投放放量量：：前期期投投放放量量同同开开盘盘期期，，中中后后期期可可根根据销销售售情情况况调调整整活动动配配合合：：事件件营营销销（（节节日日活活动动））————全全面面展示示项项目目活动动行行销销（（客客户户答答谢谢会会））————维维护客客户户关关系系第五五阶阶段段尾尾盘盘期期时间间段段：：2011年年2月月底底以以后后目的的：：住宅宅进进入入尾尾盘盘销销售售期期推广广渠渠道道：：鼓励励老老客客户户介介绍