龙湖集团销售型项目定位会前评审模板课件

XX

市XX项目定位会前评审报告集团研发部2017.4.2XX市XX项目定位会前评审报告集团研定位会前评审模板使用说明请认真阅读每页“表现内容”和下方提示栏中文字要求后填写1、本模板仅适用于以住宅为主体及附带销售型沿街商铺的项目，不适用于大型持有商业、城市综合体项目及其他创新业态项目；2、”单体意向-批量精装篇”仅适用于住宅项目批量精装户内，其他业态或非精装交付项目不体现本篇章；3、纳入定位会研发篇内容，需按照模板及内容要求完成，其他内容需按本页标签的表现内容表达完整，表达形式不做限定；4、结合项目需求可扩充模板目录，但不可删减，各篇章分项下可自行增加内容与分页；5、成果不应体现所有使用说明、示例、表达内容标签及其它与项目无关内容；6、模板目录中标红标星、右上角批注“本页纳入定位会研发篇”内容按照模板格式纳入定位会报告中。成果不体现本页内容定位会前评审模板使用说明成果不体现本页内容1设计条件分析1.1土地板块及客户分析1.1.1城市区位分析1.1.2场地及交通分析1.1.3土地价值分析1.1.4客研报告导入1.1.5地域风俗与价值观1.1.6竞品分析1.2设计条件总结1.2.1输入条件结论及总结☆1.2.2项目成功标尺☆2规划布局篇2.1业态及规划布局初选2.1.1多业态组合可行性推导2.1.2规划布局筛选及评价2.2规划方案深化与确认2.2.1规划总图设计☆2.2.2业态成果落地☆2.2.3全业态装户及级差逻辑☆3

单体意向篇3.1配置标准3.1.1配置标准定档☆3.1.2配置标准分项☆3.2产品赠送分析3.2.1赠送逻辑与风险☆3.3产品设计意向3.3.1单体平面意向☆3.3.2商铺划分初步方案☆目录3.3.3单体立面风格意向☆3.3.4地库规模及可行☆3.4批量精装篇3.4.1批量精装输入条件3.4.2客户端分析3.4.3竞品及对标品分析3.4.4批量精装级别及装标☆4概念方案总结与跨职能诉求4.1规划及单体亮点总结4.2项目风险预控☆1设计条件分析2.1.2规划布局筛选及评价目录3.1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审表现内容：项目所在区位，项目位置四至范围，其他与项目相关的城市条件；项目周边情况需辅以照片进行表达。1.1土地板块及客户分析——城市区位分析表现内容：1.1土地板块及客户分析——城市区位分析表现内容：项目周边道路宽度、等级及道路情况；场地与周边公共交通关系；场地周边城市资源；标明用地红线、绿线、蓝线等范围及尺寸；说明现状主要人流方向。1.1土地板块及客户分析——场地及交通分析表现内容：1.1土地板块及客户分析——场地及交通分析表现内容：结合道路分析、公共交通分析，确定主、次人流方向，确定用地商业价值分级；结合用地属性、景观资源等，确定住宅用地价值分级。1.1土地板块及客户分析——土地价值分析表现内容：1.1土地板块及客户分析——土地价值分析1.1土地板块及客户分析——客研报告导入表现内容：从研发角度将客研报告导入，对客研核心、重要及补充诉求进行分析，将客户语言进行设计转译，高度总结概括项目规划原则。1.1土地板块及客户分析——客研报告导入表现内容：1.1土地板块及客户分析——地域风俗及价值观表现内容：与研发相关的朝向、采光、日照等客户地域性偏好习惯分析；结合客户敏感点排序的产品价值挖掘；城市板块、地域文化内涵挖掘与立意。1.1土地板块及客户分析——地域风俗及价值观表现内容：1.1土地板块及客户分析——竞品分析表现内容：表达核心竞品筛选及确定逻辑；挖掘竞品规划与产品价值逻辑；总结归纳本项目突破点。1.1土地板块及客户分析——竞品分析表现内容：1.2设计条件总结——输入条件结论及总结成功标尺维度分项内容描述客户维度核心诉求例，客户来源：地缘改善，外迁（业态外迁，南迁）重要诉求例，客户敏感点：景观，梯户，面宽，规避不利因素（对视噪声）补充诉求例，特殊地域客群习惯：不重朝向重景观产品维度业态例，业态：高层、洋房，叠拼级差同业态下极差:功改：110,125,悦享,144,165总价极差:

30万，24万，25万楼型极差：T2，T3，T4，T5产品溢价采用低梯户比产品，增大景观视野，提升住宅品质市场维度价格（溢价）控总价,合理单价竞品低面积段—重功能；高面积段—控总价，客餐厅，主卧配套土地维度地块等级地块属性为U2城市栖息类型，由向U3宜居发展可能推盘目标结利目标整体17年结利，结合货值及去化，控制单套面积本页纳入定位会研发篇1.2设计条件总结——输入条件结论及总结成功标尺维度分1.2设计条件总结——项目成功标尺成功标尺维度分项内容描述基本项（准确布局完成项目整体要求）业态纯高层、高层+洋房、高层+叠拼等级差业态级差、楼型级差、总价级差客户敏感点景观、梯户、面宽、私密性、规避不利因素等启动会操盘结论推盘节奏、货值最大化、其他职能需求……（根据项目补充其他）超越项（加分溢价项）竞品打击力比对客户敏感点要素规划形态整体性、均衡性、可实施性特殊溢价……（根据项目补充其他）引领项（同区域内，具备引领示范作用）楼型创新业态创新……（根据项目补充其他）本页纳入定位会研发篇1.2设计条件总结——项目成功标尺成功标尺维度分项内容1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审表现内容：表现项目价值判断及分析，对推导逻辑进行表达，初步确定可选择的业态组合方式，表现形式不限。2.1业态及规划布局初选——多业态组合可行性推导表现内容：2.1业态及规划布局初选——多业态组合可行性表现内容：选定最终规划布局的推导逻辑，对价值挖掘方式、规划空间尺度、评价指标及财务测算结果等进行多方位评价，确定规划布局。表现形式不限，可参考后附的风玫瑰范例作为方法参考。2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价表现内容：2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价高层+洋房超高+叠拼全超高层全高层评价维度评价标准货值低——高：0——4分成本低——高：0——4分空间密度低——高：0——4分商住比低——高：0——4分毛利率低——高：0——4分产品级差低——高：0——4分√××说明：业态筛选及评价是在项目层面多维度进行可量化指标分析；本页风玫瑰中可实现货值、成本、毛利率等数值来源于投委会指标回顾或强排深度的简单经济测算。空间密度项目的居住空间的综合舒适产品级差业态配置合理性√2.1业态及规划布局初选——多业态组合可行性推导高层+洋房超高+叠拼全超高层全高层评价维度评价标准货值低——儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块商业地块东西阵列式南北阵列式反“C”型正“C”型评价维度东西阵列式南北阵列式正“C”型反“C”型评价标准建筑贴线率极大影响（一半楼栋主朝向紧邻商业地块）小影响（楼栋山墙紧邻商业地块）较大影响（近半楼栋主朝向紧邻商业地块）小影响（楼栋山墙紧邻商业地块）极大影响——无影响：0——4分建筑密度无影响较大影响小影响小影响景观资源利用率较大影响（间距30/40m）较大影响（间距40m）

无影响（间距100m）

无影响（间距100m）公区尺度级差较少利用（内庭院狭长）较少利用（内庭院被分割成若干独立小庭院）充分利用（内庭院最大化）充分利用（内庭院最大化）不利用——充分利用：0——4分外部不利影响率充分利用不利用

多利用

充分利用

最小间距对视率小（楼栋面宽主要占用地块长边）无（楼栋面宽主要占用地块短边）大大无——大：0——4分朝向敏感贴合率低低低低×√××2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块东西阵列式南北阵列式反“C”型正“C”型×√××评价维度评价标准建筑贴线率低——高：0——4分建筑密度景观资源利用率公区尺度低——高：0——4分外部不利影响率占比最小间距对视率占比低——高：0——4分朝向敏感贴合率低——高：0——4分说明：规划布局评价是在业态选型确定的前提下进行的多维度分析，其中分析维度可根据项目的特点进行设定，在产品策划阶段确定评价维度建筑贴线率土地空间利用的平衡标准占地密度首层投影面积公区尺度级差中庭及景观空间预留条件景观资源利用率产品能利用到具备优势景观的户数比例外部不利影响率受外部不利因素影响的户数比最小间距对视在最小规划间距下平行布局的户数比朝向敏感贴合率朝向复合客户群的优选朝向比例2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价东西阵列式南北阵列式反“C”型正“C”型×√××评价维度评价2.2规划方案深化与确认——规划总图设计插入规划方案总图总建筑面积：

㎡

其中地上：

㎡

地下：

㎡住宅：

㎡商业：

㎡配套：

㎡容积率：

；建筑密度：

；绿化率：

；层数标注字体：4F插入DWG附件可售比（报规口径）地上可售面积/项目总建筑面积请按照公式对应填写数字总图设计逻辑分析说明总图排布的逻辑推导思路，围绕规划原则进行量化分析，表达方案的特点及不足停车位：

个其中地上：

个地下：

个绿化率：

；表现内容：总平面图及方案可售比、主要经济指标；表达总图设计逻辑及规划方案的特点与不足。本页纳入定位会研发篇2.2规划方案深化与确认——规划总图设计插入规划方案总2.2规划方案深化与确认——业态成果落地表现内容：与客研输入条件进行对比分析，对客研输入结果进行反向验证。业态面积段研发方案户占比客研输入户占比是否一致客研输入结果反向验证对于方案与客研提出户占比不一致的情况进行阐释说明。本页纳入定位会研发篇2.2规划方案深化与确认——业态成果落地表现内容：业态表现内容：业态装户总平面图；说明装户的逻辑及产品排布级差关系。在规划原则下，寻找破局点，最大化实现规划价值。运用简洁化语言表达。2.2规划方案深化与确认——全业态装户及级差逻辑插入全业态装户总平面图户型色户型编号业态面积ABCDEFG........产品排布级差关系描述说明总图装户的总体逻辑，对产品排布级差关系进行文字描述本页纳入定位会研发篇表现内容：2.2规划方案深化与确认——全业态装户及级差1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审1、主力业态及典型目标客户描摹：2、售价描述：与同城同业态平均房价比值3、配置标准定档：土建P、景观S、精装D业态等级目标客群例：别墅主力例：洋房次主力例：高层补充表现内容：填写项目主力业态、典型目标客群，与同城同业态平均房价的比值及配置标准的定档。3.1配置标准——配置标准定档本页纳入定位会研发篇1、主力业态及典型目标客户描摹：业态等级目标客群例：别墅主力分档P

地区配置标准P

项目配置标准差异原因立面主材大堂面积大堂装修首层电梯厅、走道装修标准层公区装修

车库电梯厅、走道装修电梯与装修入户门层高户内门窗其他表现内容：项目配置标准与地区配置标准对比，对应档位配置标准有差异部分以红色字体标明，在差异原因栏描述具体原因。3.1配置标准——配置标准分项本页纳入定位会研发篇分档P地区配置标准P项目配置标准差异原因立表现内容：按业态从涉及外立面改造、户内改造、户内常规赠送三个角度梳理赠送部位及面积。阐述产品赠送实现的风险、突破点与跨职能诉求梳理。3.2产品赠送分析——赠送逻辑与风险赠送部位联排叠拼洋房高层商铺涉及外立面改造赠送户内改造赠送户内常规赠送私家庭院赠送备注赠送风险梳理说明不同赠送部位及赠送方式在项目各阶段的风险、突破点及跨职能诉求本页纳入定位会研发篇表现内容：3.2产品赠送分析——赠送逻辑与风险赠送部位单体设计逻辑分析：户型设计逻辑及关注点，结合客户敏感点分析

得房率：

%（按户型标准层计算）户型销售面积计容面积赠送面积赠送率居室数套房数总户数及占比总面积及比例AB插图别墅体现各层平面洋房、高层仅体现标准层单元平面3.3产品设计意向——单体平面意向本页纳入定位会研发篇单体设计逻辑分析：户型设计逻辑及关注点，结合客户敏感点分析表现内容：表现店铺体量分布，各面积段店铺占比；表现典型店铺进深、层数及店铺形式。3.3产品设计意向——商铺划分初步方案插图60㎡以下店铺60-80㎡店铺80-100㎡店铺100-120㎡店铺120-150㎡店铺典型店铺进深4.504F图例：150㎡以上店铺层数面积区间套数套数比总面积总面积商业占比60以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150㎡以上商铺形式：二层独立入户或一拖二等；小铺率及贴地率指标。本页纳入定位会研发篇表现内容：3.3产品设计意向——商铺划分初步方案插图63.3产品设计意向——单体立面风格意向表现内容：结合客户及地域特征表达立面风格选取逻辑；阐释立面意向特点及价值。立面风格意向插图立面风格选取说明：选取客户偏好、立面特征、立面价值等维度，阐明立面风格选取逻辑。本页纳入定位会研发篇3.3产品设计意向——单体立面风格意向表现内容：立面风3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：表达车库在总图中位置关系的总平面图，表达机动车、非机动车车库范围，坡道出入口关系；车库面积、停车指标等车库主要经济指标。应配车位：

个；实配车位：

个，其中地上：

个，地下车位：

个；注：实配车位个数为规划口径，非标车位换算后数量数量满足政府要求：是或否；插图底图为黑白总平面反应车库轮廓在总图中的位置关系图例：车库范围自行车库单坡道双坡道本页纳入定位会研发篇3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：应配车位3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：车库平面图、剖面图，反应车库轮廓、柱网、车位及车行道初步布置，坡道出入口及层高关系等；地库深度达到方案成立可行，后期继续深化。3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：精装房业态高层洋房精装房套数1060330户型面积段&套数占比80㎡-20%120㎡-80%150㎡-40%180㎡-60%客户类别安居、功改悦享项目定档（预估）P3P3精装级别（建筑预案）D3D4装标预估（建筑预案）19003000精装售价2800040000装售比6.8%7.5%毛坯售价2500035000精装溢价11002000备注————地块总图，精装房分布用不同颜色标注不同业态、面积段精装房主力户型（装户图）3.4批量精装篇——批量精装输入条件精装房业态高层洋房精装房套数1060330户型面积段80㎡-风格意向客户选择排序：精装配置客户分析结论：配置

标准硬装

配置玄关1、地面：石材【78%】

2、墙面：壁纸【81%】客餐厅1、地面：石材【76%】

2、墙面：背景墙【73%】+壁纸【81%】卧室1、地面：实木复合地板【大自然65%】

2、墙面：主卧背景墙【60%】+壁纸【80%】厨房2、顶面：防潮石膏板吊顶【88%】

3、厨电：四件套，进口品牌【西门子70%】

4、橱柜：国产品牌【品牌不敏感】

5、厨盆及龙头：进口品牌【弗兰卡62%】卫生间1、墙地：瓷砖【67%，品牌不敏感】

3、洁具及大五金：主卫四件套、进口品牌【洁具：科勒65%、五金摩恩56%】生活阳台4、其它：预留洗衣机位【开敞阳台不送柜体】木作系统2、厨房橱柜：烤漆【70%】

3、固定家具：木饰面【83%】设备

配置水暖空调系统1、空调：户式中央空调【日立71%】

2、新风：新风、除霾【松下56%】

3、水处理：净水【3M46%】

4、采暖：地暖【78%，品牌不敏感】智能家居系统1、灯光控制：客餐厅、卧室【66%】

5、WIFI全屋覆盖：结合千丁【89%】图片图片图片新港：56%白法：32%简约：12%（材料部品、品牌倾向；以下仅为一个级别示例，如有多个级别分别列明）（风格名称、图片、占比；以下仅为一个级别示例，如有多个级别应分别列明）3.4批量精装篇——客户端分析客研调研数据及分析，嵌入原始文件风格意向客户选择排序：精装配置客户分析结论：配置

标准硬装

空间/系统竞品1竞品2对标品1客户需求本项目建议硬装配置玄关客餐厅卧室厨房卫生间生活阳台木作系统设备配置水暖空调系统智能家居系统精装风格其它（注：如有超集采或超配置需求，需结合竞品端、客户端重点说明）3.4批量精装篇——竞品及对标品分析竞品、对标品调研数据及分析，嵌入原始文件空间/系统竞品1竞品2对标品1客户需求本项目建议硬装配置玄关精装基本信息：配置

标准硬装

配置玄关1、地面：石材

2、墙面：壁纸

3、顶面：造型吊顶+二重灯光

4、其它：玄关柜客餐厅1、地面：石材

2、墙面：背景墙+壁纸

3、顶面：造型吊顶+三重灯光卧室1、地面：实木复合地板

2、墙面：主卧背景墙+壁纸

3、顶面：主卧造型吊顶+三重灯光

4、其它：主卧衣柜（或衣帽间衣柜）厨房1、墙地：瓷砖

2、顶面：防潮石膏板吊顶

3、厨电：四件套，进口品牌【西门子】

4、橱柜：国产品牌【品牌不敏感】

5、厨盆及龙头：进口品牌【弗兰卡】卫生间1、墙地：瓷砖

2、顶面：造型吊顶+两重灯光

3、洁具及大五金：主卫四件套、进口品牌【洁具科勒、五金摩恩】

4、收纳：台盆柜、镜箱生活阳台1、地面：瓷砖

2、墙面：防潮乳胶漆（如不封闭同外立面）

3、顶面：原顶+一重灯光

4、其它：预留洗衣机位木作系统1、室内门及门套：木饰面

2、厨房橱柜：烤漆

3、固定家具：木饰面设备

配置水暖空调系统1、空调：户式中央空调【日立】

2、新风：新风、除霾【松下】

3、水处理：净水【3M】

4、采暖：地暖（含壁挂炉）智能家居系统1、灯光控制：客餐厅、卧室

5、WIFI全屋覆盖：结合千丁精装房业态高层洋房精装级别D3D4装标（修正前）18003300实际得房率81%90%装标（修正后）18003465精装售价2800040000装售比6.4%8.3%毛坯售价2500035000精装溢价12001700精装风格新港简欧超配置项无无超集采项无厨电图片图片精装配置标准：（以下仅为一个级别示例，如有多个级别分别列明）3.4批量精装篇——批量精装级别及装标本页纳入定位会研发篇精装基本信息：配置

标准硬装

配置玄关1、地面：石材

2、墙1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审4.1规划及单体亮点总结表现内容：对概念规划及产品亮点总结，将项目亮点转化营销话术。4.1规划及单体亮点总结表现内容：序号

规划要求方案指标风险描述管控措施管控目标落实时间责任人/部门N

表现内容：梳理政府对项目提出的规划条件，明确对项目造成困扰及引起风险的列项；结合政府要求和项目本身区域、市政与地质条件，明确风险项及预控措施。4.2项目风险预控本页纳入定位会研发篇序号规划要求方案指标风险描述管控措施管控目标落实时间责任人感谢聆听感谢聆听

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市XX项目定位会前评审报告集团研发部2017.4.2XX市XX项目定位会前评审报告集团研定位会前评审模板使用说明请认真阅读每页“表现内容”和下方提示栏中文字要求后填写1、本模板仅适用于以住宅为主体及附带销售型沿街商铺的项目，不适用于大型持有商业、城市综合体项目及其他创新业态项目；2、”单体意向-批量精装篇”仅适用于住宅项目批量精装户内，其他业态或非精装交付项目不体现本篇章；3、纳入定位会研发篇内容，需按照模板及内容要求完成，其他内容需按本页标签的表现内容表达完整，表达形式不做限定；4、结合项目需求可扩充模板目录，但不可删减，各篇章分项下可自行增加内容与分页；5、成果不应体现所有使用说明、示例、表达内容标签及其它与项目无关内容；6、模板目录中标红标星、右上角批注“本页纳入定位会研发篇”内容按照模板格式纳入定位会报告中。成果不体现本页内容定位会前评审模板使用说明成果不体现本页内容1设计条件分析1.1土地板块及客户分析1.1.1城市区位分析1.1.2场地及交通分析1.1.3土地价值分析1.1.4客研报告导入1.1.5地域风俗与价值观1.1.6竞品分析1.2设计条件总结1.2.1输入条件结论及总结☆1.2.2项目成功标尺☆2规划布局篇2.1业态及规划布局初选2.1.1多业态组合可行性推导2.1.2规划布局筛选及评价2.2规划方案深化与确认2.2.1规划总图设计☆2.2.2业态成果落地☆2.2.3全业态装户及级差逻辑☆3

单体意向篇3.1配置标准3.1.1配置标准定档☆3.1.2配置标准分项☆3.2产品赠送分析3.2.1赠送逻辑与风险☆3.3产品设计意向3.3.1单体平面意向☆3.3.2商铺划分初步方案☆目录3.3.3单体立面风格意向☆3.3.4地库规模及可行☆3.4批量精装篇3.4.1批量精装输入条件3.4.2客户端分析3.4.3竞品及对标品分析3.4.4批量精装级别及装标☆4概念方案总结与跨职能诉求4.1规划及单体亮点总结4.2项目风险预控☆1设计条件分析2.1.2规划布局筛选及评价目录3.1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审表现内容：项目所在区位，项目位置四至范围，其他与项目相关的城市条件；项目周边情况需辅以照片进行表达。1.1土地板块及客户分析——城市区位分析表现内容：1.1土地板块及客户分析——城市区位分析表现内容：项目周边道路宽度、等级及道路情况；场地与周边公共交通关系；场地周边城市资源；标明用地红线、绿线、蓝线等范围及尺寸；说明现状主要人流方向。1.1土地板块及客户分析——场地及交通分析表现内容：1.1土地板块及客户分析——场地及交通分析表现内容：结合道路分析、公共交通分析，确定主、次人流方向，确定用地商业价值分级；结合用地属性、景观资源等，确定住宅用地价值分级。1.1土地板块及客户分析——土地价值分析表现内容：1.1土地板块及客户分析——土地价值分析1.1土地板块及客户分析——客研报告导入表现内容：从研发角度将客研报告导入，对客研核心、重要及补充诉求进行分析，将客户语言进行设计转译，高度总结概括项目规划原则。1.1土地板块及客户分析——客研报告导入表现内容：1.1土地板块及客户分析——地域风俗及价值观表现内容：与研发相关的朝向、采光、日照等客户地域性偏好习惯分析；结合客户敏感点排序的产品价值挖掘；城市板块、地域文化内涵挖掘与立意。1.1土地板块及客户分析——地域风俗及价值观表现内容：1.1土地板块及客户分析——竞品分析表现内容：表达核心竞品筛选及确定逻辑；挖掘竞品规划与产品价值逻辑；总结归纳本项目突破点。1.1土地板块及客户分析——竞品分析表现内容：1.2设计条件总结——输入条件结论及总结成功标尺维度分项内容描述客户维度核心诉求例，客户来源：地缘改善，外迁（业态外迁，南迁）重要诉求例，客户敏感点：景观，梯户，面宽，规避不利因素（对视噪声）补充诉求例，特殊地域客群习惯：不重朝向重景观产品维度业态例，业态：高层、洋房，叠拼级差同业态下极差:功改：110,125,悦享,144,165总价极差:

30万，24万，25万楼型极差：T2，T3，T4，T5产品溢价采用低梯户比产品，增大景观视野，提升住宅品质市场维度价格（溢价）控总价,合理单价竞品低面积段—重功能；高面积段—控总价，客餐厅，主卧配套土地维度地块等级地块属性为U2城市栖息类型，由向U3宜居发展可能推盘目标结利目标整体17年结利，结合货值及去化，控制单套面积本页纳入定位会研发篇1.2设计条件总结——输入条件结论及总结成功标尺维度分1.2设计条件总结——项目成功标尺成功标尺维度分项内容描述基本项（准确布局完成项目整体要求）业态纯高层、高层+洋房、高层+叠拼等级差业态级差、楼型级差、总价级差客户敏感点景观、梯户、面宽、私密性、规避不利因素等启动会操盘结论推盘节奏、货值最大化、其他职能需求……（根据项目补充其他）超越项（加分溢价项）竞品打击力比对客户敏感点要素规划形态整体性、均衡性、可实施性特殊溢价……（根据项目补充其他）引领项（同区域内，具备引领示范作用）楼型创新业态创新……（根据项目补充其他）本页纳入定位会研发篇1.2设计条件总结——项目成功标尺成功标尺维度分项内容1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审表现内容：表现项目价值判断及分析，对推导逻辑进行表达，初步确定可选择的业态组合方式，表现形式不限。2.1业态及规划布局初选——多业态组合可行性推导表现内容：2.1业态及规划布局初选——多业态组合可行性表现内容：选定最终规划布局的推导逻辑，对价值挖掘方式、规划空间尺度、评价指标及财务测算结果等进行多方位评价，确定规划布局。表现形式不限，可参考后附的风玫瑰范例作为方法参考。2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价表现内容：2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价高层+洋房超高+叠拼全超高层全高层评价维度评价标准货值低——高：0——4分成本低——高：0——4分空间密度低——高：0——4分商住比低——高：0——4分毛利率低——高：0——4分产品级差低——高：0——4分√××说明：业态筛选及评价是在项目层面多维度进行可量化指标分析；本页风玫瑰中可实现货值、成本、毛利率等数值来源于投委会指标回顾或强排深度的简单经济测算。空间密度项目的居住空间的综合舒适产品级差业态配置合理性√2.1业态及规划布局初选——多业态组合可行性推导高层+洋房超高+叠拼全超高层全高层评价维度评价标准货值低——儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块商业地块东西阵列式南北阵列式反“C”型正“C”型评价维度东西阵列式南北阵列式正“C”型反“C”型评价标准建筑贴线率极大影响（一半楼栋主朝向紧邻商业地块）小影响（楼栋山墙紧邻商业地块）较大影响（近半楼栋主朝向紧邻商业地块）小影响（楼栋山墙紧邻商业地块）极大影响——无影响：0——4分建筑密度无影响较大影响小影响小影响景观资源利用率较大影响（间距30/40m）较大影响（间距40m）

无影响（间距100m）

无影响（间距100m）公区尺度级差较少利用（内庭院狭长）较少利用（内庭院被分割成若干独立小庭院）充分利用（内庭院最大化）充分利用（内庭院最大化）不利用——充分利用：0——4分外部不利影响率充分利用不利用

多利用

充分利用

最小间距对视率小（楼栋面宽主要占用地块长边）无（楼栋面宽主要占用地块短边）大大无——大：0——4分朝向敏感贴合率低低低低×√××2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价儿童村景观2.5环商业地块商业地块儿童村景观2.5环商业地块东西阵列式南北阵列式反“C”型正“C”型×√××评价维度评价标准建筑贴线率低——高：0——4分建筑密度景观资源利用率公区尺度低——高：0——4分外部不利影响率占比最小间距对视率占比低——高：0——4分朝向敏感贴合率低——高：0——4分说明：规划布局评价是在业态选型确定的前提下进行的多维度分析，其中分析维度可根据项目的特点进行设定，在产品策划阶段确定评价维度建筑贴线率土地空间利用的平衡标准占地密度首层投影面积公区尺度级差中庭及景观空间预留条件景观资源利用率产品能利用到具备优势景观的户数比例外部不利影响率受外部不利因素影响的户数比最小间距对视在最小规划间距下平行布局的户数比朝向敏感贴合率朝向复合客户群的优选朝向比例2.1业态及规划布局初选——规划布局筛选及评价东西阵列式南北阵列式反“C”型正“C”型×√××评价维度评价2.2规划方案深化与确认——规划总图设计插入规划方案总图总建筑面积：

㎡

其中地上：

㎡

地下：

㎡住宅：

㎡商业：

㎡配套：

㎡容积率：

；建筑密度：

；绿化率：

；层数标注字体：4F插入DWG附件可售比（报规口径）地上可售面积/项目总建筑面积请按照公式对应填写数字总图设计逻辑分析说明总图排布的逻辑推导思路，围绕规划原则进行量化分析，表达方案的特点及不足停车位：

个其中地上：

个地下：

个绿化率：

；表现内容：总平面图及方案可售比、主要经济指标；表达总图设计逻辑及规划方案的特点与不足。本页纳入定位会研发篇2.2规划方案深化与确认——规划总图设计插入规划方案总2.2规划方案深化与确认——业态成果落地表现内容：与客研输入条件进行对比分析，对客研输入结果进行反向验证。业态面积段研发方案户占比客研输入户占比是否一致客研输入结果反向验证对于方案与客研提出户占比不一致的情况进行阐释说明。本页纳入定位会研发篇2.2规划方案深化与确认——业态成果落地表现内容：业态表现内容：业态装户总平面图；说明装户的逻辑及产品排布级差关系。在规划原则下，寻找破局点，最大化实现规划价值。运用简洁化语言表达。2.2规划方案深化与确认——全业态装户及级差逻辑插入全业态装户总平面图户型色户型编号业态面积ABCDEFG........产品排布级差关系描述说明总图装户的总体逻辑，对产品排布级差关系进行文字描述本页纳入定位会研发篇表现内容：2.2规划方案深化与确认——全业态装户及级差1设计条件分析2规划布局篇3单体意向篇4概念方案总结及跨职能诉求XX项目定位会前评审1设计条件分析XX项目定位会前评审1、主力业态及典型目标客户描摹：2、售价描述：与同城同业态平均房价比值3、配置标准定档：土建P、景观S、精装D业态等级目标客群例：别墅主力例：洋房次主力例：高层补充表现内容：填写项目主力业态、典型目标客群，与同城同业态平均房价的比值及配置标准的定档。3.1配置标准——配置标准定档本页纳入定位会研发篇1、主力业态及典型目标客户描摹：业态等级目标客群例：别墅主力分档P

地区配置标准P

项目配置标准差异原因立面主材大堂面积大堂装修首层电梯厅、走道装修标准层公区装修

车库电梯厅、走道装修电梯与装修入户门层高户内门窗其他表现内容：项目配置标准与地区配置标准对比，对应档位配置标准有差异部分以红色字体标明，在差异原因栏描述具体原因。3.1配置标准——配置标准分项本页纳入定位会研发篇分档P地区配置标准P项目配置标准差异原因立表现内容：按业态从涉及外立面改造、户内改造、户内常规赠送三个角度梳理赠送部位及面积。阐述产品赠送实现的风险、突破点与跨职能诉求梳理。3.2产品赠送分析——赠送逻辑与风险赠送部位联排叠拼洋房高层商铺涉及外立面改造赠送户内改造赠送户内常规赠送私家庭院赠送备注赠送风险梳理说明不同赠送部位及赠送方式在项目各阶段的风险、突破点及跨职能诉求本页纳入定位会研发篇表现内容：3.2产品赠送分析——赠送逻辑与风险赠送部位单体设计逻辑分析：户型设计逻辑及关注点，结合客户敏感点分析

得房率：

%（按户型标准层计算）户型销售面积计容面积赠送面积赠送率居室数套房数总户数及占比总面积及比例AB插图别墅体现各层平面洋房、高层仅体现标准层单元平面3.3产品设计意向——单体平面意向本页纳入定位会研发篇单体设计逻辑分析：户型设计逻辑及关注点，结合客户敏感点分析表现内容：表现店铺体量分布，各面积段店铺占比；表现典型店铺进深、层数及店铺形式。3.3产品设计意向——商铺划分初步方案插图60㎡以下店铺60-80㎡店铺80-100㎡店铺100-120㎡店铺120-150㎡店铺典型店铺进深4.504F图例：150㎡以上店铺层数面积区间套数套数比总面积总面积商业占比60以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150㎡以上商铺形式：二层独立入户或一拖二等；小铺率及贴地率指标。本页纳入定位会研发篇表现内容：3.3产品设计意向——商铺划分初步方案插图63.3产品设计意向——单体立面风格意向表现内容：结合客户及地域特征表达立面风格选取逻辑；阐释立面意向特点及价值。立面风格意向插图立面风格选取说明：选取客户偏好、立面特征、立面价值等维度，阐明立面风格选取逻辑。本页纳入定位会研发篇3.3产品设计意向——单体立面风格意向表现内容：立面风3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：表达车库在总图中位置关系的总平面图，表达机动车、非机动车车库范围，坡道出入口关系；车库面积、停车指标等车库主要经济指标。应配车位：

个；实配车位：

个，其中地上：

个，地下车位：

个；注：实配车位个数为规划口径，非标车位换算后数量数量满足政府要求：是或否；插图底图为黑白总平面反应车库轮廓在总图中的位置关系图例：车库范围自行车库单坡道双坡道本页纳入定位会研发篇3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：应配车位3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：车库平面图、剖面图，反应车库轮廓、柱网、车位及车行道初步布置，坡道出入口及层高关系等；地库深度达到方案成立可行，后期继续深化。3.3产品设计意向——地库规模及可行表现内容：精装房业态高层洋房精装房套数1060330户型面积段&套数占比80㎡-20%120㎡-80%150㎡-40%180㎡-60%客户类别安居、功改悦享项目定档（预估）P3P3精装级别（建筑预案）D3D4装标预估（建筑预案）19003000精装售价2800040000装售比6.8%7.5%毛坯售价2500035000精装溢价11002000备注————地块总图，精装房分布用不同颜色标注不同业态、面积段精装房主力户型（装户图）3.4批量精装篇——批量精装输入条件精装房业态高层洋房精装房套数1060330户型面积段80㎡-风格意向客户选择排序：精装配置客户分析结论：配置

标准硬装

配置玄关1、地面：石材【78%】

2、墙面：壁纸【81%】客餐厅1、地面：石材【76%】

2、墙面：背景墙【73%】+壁纸【81%】卧室1、地面：实木复合地板【大自然65%】

2、墙面：主卧背景墙【60%】+壁纸【80%】厨房2、顶面：防潮石膏板吊顶【88%】

3、厨电：四件套，进口品牌【西门子70%】

4、橱柜：国产品牌【品牌不敏感】

5、厨盆及龙头：进口品牌【弗兰卡62%】卫生间1、墙地：瓷砖【67%，品牌不敏感】

3、洁具及大五金：主卫四件套、进口品牌【洁