四川乐山中辰犍为项目发展战略报告学案

四川乐山中辰犍为项目发展战略报告学案报告纲要中辰&项目用地分析

投资者策略分析

项目整体发展战略建议项目概念方案示意

项目经济分析

中辰&全心第一章节中辰&全心项目用地分析

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项目经济分析

中辰&全心四川中辰房地产开发成立于2007年7月，注册资金800万元人民币，流动资金2600万元，房地产开发三级资质。现代企业管理模式：以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。拥有一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。公司现拥有在职员工20人，大、中专以上学历人员18人，中高级职称人员12人，公司具备完善的财务管理制度和各项管理规章制度。“以人为本、质量为先、诚信守法”的经营理念，致力推动犍为房地产业发展，优化犍为人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想。在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新理想”的居家生活典范。先后开发建设项目总面积达30多万㎡，完成开发建设了“米井坊”、“紫荆花园”、“津城·西苑”、“锦绣华庭”、“东方花园”、“蓝城·绿洲”、“时代印象”、“南城农副产品批发市场”、“丽水华庭·澜湖湾”、“津城·明珠”等项目，为美化犍为城市环境和改善犍为人居条件做出了卓越的贡献，得到社会各界的一致好评，取得了良好的社会、经济效益。坚持“为用户着想、为用户服务”的宗旨，以“团结、务实、奉献、创新”的企业精神，以公司化、正规化、效益化为管理目标，不断追求卓越与品质，再创辉煌。中辰房产中辰&全心创新和诚信的价值观科学的经营理念先进的管理模式充满朝气、怀抱理想立于犍为→领袖犍为……中辰房产中辰&全心成都全心房地产营销策划成立于2001年，以“地产系统营销”为工作导向的房地产综合服务商；全心策略机构信奉“态度决定一切、团队创造价值、共享企业成功”的企业价值观；全心策略机构力求在市场中为客户发掘产品及品牌价值、节约成本、降低市场风险，实现客户的最大利益；与客户共同发展、保持多赢是全心策略机构一直秉承并坚持的发展理念，并以此为基础和合作伙伴建立并一直维系着良好的合作关系。全心策略机构中辰&全心贯穿始终反馈协调有效衔接全心策略机构市场信息宗地控规营销战略开发意愿产品策划营销推广广告设计销售执行物管顾问建筑设计房地产综合服务商投、融资物业管理团队培养商业策划招商运营中辰&全心全心策略机构立足成都观澜四川问鼎全国宽广的服务地域丰富的实战经验中辰&全心全心策略机构立足成都观澜四川问鼎全国宽广的服务地域丰富的实战经验中辰&全心全心策略机构成都太原南京拉萨深圳立足成都观澜四川问鼎全国宽广的服务地域丰富的实战经验中辰&全心以成都为中心保证全心与先进营销理念的接轨成都郊县及四川二三级城市多项目的成功运作保证全心克服异地项目运作的水土不服系统营销的服务理念保证全心能为客户提供全方位的综合性服务全心策略机构由此，在犍为、为中辰，全心相信：我们能提供最优质的服务确保项目成功运作。项目用地分析第二章节中辰&全心项目用地分析投资者策略分析

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项目用地分析（一）项目地块分析项目地块基本情况项目地块四至分析项目地块交通可达性分析项目地块价值评估（二）项目所在区域分析区域规划区域重大基础设施区域主要项目区域市场概要第二章节纲要1项目地块基本情况宗地位置：犍为县城南二号桥西南片区土地性质：二类住宅用地用地面积：25195.4㎡（约37.793亩）容积率：≤2.8建筑密度：≤45%绿地率：≥30%其他：另要求在40米干道和规划滨江路交叉口建设面积为2亩的公共绿地景观，靠交叉口位置修建小高层项目地块项目地块基本情况地形宗地不甚规则，整体大致呈“刀把”形；东侧、北侧、南侧及西北侧临界面较为规整，西南侧为“锯齿”边界地貌宗地原始地貌为农田及闲散农地现为沙石整理用地，地表上附着着大量沙石地势宗地内地表有略微的高差（宗地海拔标高位于320.63米至322.83米之间）；宗地与周边道路存在约5-7米的地坪高差：宗地东北侧分洪濠二号桥、北侧40米道路（在建，预计2009年12月完工）与东侧滨河路（在建，预计2009年12月完工）海拔标高约327米；宗地西侧有一小溪（水质较差、水量较小），为宗地最低处；项目地块四至分析西：无名小溪（不规则）、规划14米街道东：滨河路（规划20米，在建）/岷江分洪濠项目地块四至分析北：40米街道（在建，东连分洪濠二号桥，西连213国道）南：犍为妇幼保健院（在建）项目地块交通可达性分析南北依赖滨河路，东西依赖40米干道（在建，预计2009年12月完工）东、北侧交通通达度现况较好，南面交通则尚待改善3号线公交车站点（中心站—竹林坳）40米干道（在建）分洪濠二号桥213国道20米滨河路（在建）岷江分洪濠14米道路香颂湖城区道路老城区14米道路（待建）20米滨河路（已建）客运中心站项目地块价值评估依据自然条件及环境划分宗地内相应地块价值如右图所示：公共绿地景观分濠洪滨路河40米干道14米街道二号桥商业价值最高商业价值其次商业价值再次住宅价值最高住宅价值其次住宅价值再次如宗地西南侧小溪若治理较好，将可能改变上述居住用地价值的分布态势沟渠项目用地分析（一）项目地块分析项目地块基本情况项目地块四至分析项目地块交通可达性分析项目地块价值评估（二）项目所在区域分析区域规划区域重大基础设施区域主要项目区域市场概要第二章节纲要2区域规划犍为县位于岷江下游、川西平原西南边缘，是乐山市出川入江的东大门，乐宜凉交汇处；东与荣县和宜宾市翠屏区相交，西南与沐川县相邻，西北与乐山市五通桥区、沙湾区和井研县接壤；犍为县城驻地玉津镇，县辖30个乡镇、350个行政村，幅员面积1375平方公里，总人口约57万人，其中农业人口约47万人。犍为县境内主要以山地、丘陵地势为主，是乐山市第一农业大县。犍为交通方便快捷。县城距省会成都195公里，距夹江火车站、峨眉火车站均为70公里。国道213线横贯全境（北至成都，南入云南、贵州）；规划中的乐宜高速公路有四个出入口与县境内公路相连。犍为县矿产资源十分丰富，主要有天然气、煤、岩盐、石灰石、石英砂、陶土、石油、铜、铁、砂金、硫磺、钟乳石、泥岩、红色页岩、铝凡土和石膏等矿产资源。犍为县形成以岷江为主干及马边河为代表的岷江流域水系。犍为简况1以上数据摘自：2009年1月14日《犍为政府工作报告》及犍为政府网站区域规划2008年，犍为县GDP实现60.1亿元，比上年增长14%，一、二、三产业比重19：52：29；全社会固定资产投资19.2亿元，比上年增长25.6%；财政总收入4.57亿元；社会消费品零售总额26.74亿元，比上年增长20.5%；全县城镇居民可支配收入11320元，农民人均纯收入4438元，分别比上年增长12%、10%。第一产业突出发展林竹、畜牧业和劳务输出三大特色产业；第二产业方面着力抓好卤盐化工、林浆纸产业链和能源、机械、优势农副产品加工三大特色产业。第三产业大力推进水陆联合运输业务的发展，配套建设下渡综合性货运码头，大力发展现代物流产业；以“拜文庙、观古镇、乘小火车、游桫椤湖、洗温泉”为主题，主动融入“第一山”旅游环线，发展壮大旅游产业；完善配套基础设施和优惠政策，激活餐饮娱乐和房地产业；加大对教育、文化、卫生、体育事业的投入力度，不断健全和完善社会保障体系，努力构建和谐犍为。犍为简况2以上数据摘自：2009年1月14日《犍为政府工作报告》及犍为政府网站区域规划城市整体发展战略：城市以滨河路和G213为主线整体向南发展；交通基础设施建设：改建犍为县至沙湾区和荣县东西两条快速出境通道，努力缩短与成昆铁路连接的距离。加快县内过境公路、通乡和通村道路建设，形成以县城为中心，以国道G213线（犍为段）和乐宜高速公路为主骨架与周边县的连接；整治岷江水运航道：在“十一五”期间积极治理滨河路及沿线；犍为城南的发展战略：未来的政治，经济，文化，娱乐，居住为一体的国际大都市城市新中心。犍为规划犍为县城（玉津镇）发展方向玉津镇清溪镇区域规划项目位置得天独厚项目周边以居住用地为主，区域发展潜力、尤其是社区商业可挖掘潜力巨大；项目东北侧的二号桥（一号桥尚未修建）成为老城区与犍为半岛（尚待开发）重要的交通枢纽（分洪濠与岷江中的区域）；犍为县城向南发展，本项目临分洪濠，处于向南发展住宅地域的中心位置；区域规划项目所在区域重大基础设施教育配套：新城小学医疗配套：在建的妇幼保健院，犍为中医院交通配套：北侧40米干道，东侧滨河路，犍为客运中心，213国道，3路公交车金融配套：尚无商业配套：项目北面，地块周边尚未成形商业配套宗地周边配套尚不成熟，但出于规划中，拭目可待区域主要项目丽水华庭本案香颂湖蓝城绿洲时代印象海伦堡鑫通逸景目前犍为商品房供应主要集中在213国道和玉津路延线上；目前犍为有两个在售商业项目分别为：时代印象和风尚名街；其余项目都以住宅为主商铺辅供应模式；主要项目分布图区域主要项目项目规模1、2期用地面积29537.9㎡，总建筑面积68232㎡。其中商业用房面积1072㎡，住宅建筑面积67015㎡，物管用房建筑面积180㎡。容积率约2.31产品类型18+1电梯公寓4幢、6+1多层住宅12幢总户数约680户户型面积区间53-197平方米价格范围2300----2700元/平方米，层差在20元/平方米左右。开盘时间2008年1月1日项目规划特色围合式布局+点式布局，组团式布置，打造较大的中庭景观和小区入口处的景观营销特点主要诉求点：项目高端定位；水岸；香颂湖1销售概况开盘时间二期热销中重点产品关注电梯公寓，多层洋房销售率目前已经销售约75%优惠政策按揭0.5%,一次性1%客户研究客户来源周边乡镇,犍为县城换房消费者,外地务工返乡消费者.职业结构周边乡镇的教师和公务员来此购房的较多.客户年龄30---45岁.客层特征90%客户购于自住.香颂湖2区域主要项目区域主要项目项目规模1万多建筑面积22000㎡容积率2.3建筑密度不详产品类型全部6+1多层总户数145户型面积区间80-120平方米价格范围二期未开盘开盘时间未定(目前处于项目咨询中)项目规划特色围合布局营销特点主要诉求点：依水而居的欧式城堡；海伦堡1销售概况开盘时间咨询阶段重点产品关注多层中大户型销售率二期未开盘优惠政策未定客户研究客户来源未开盘职业结构未开盘客户年龄未开盘客层特征未开盘海伦堡区域主要项目项目规模9582.89㎡建筑面积22040.65万㎡（其中商业约6868.22㎡，住宅约15466.37㎡）

容积率2.30建筑密度不详产品类型全部6+1多层1-2楼为商业总户数132户户型面积区间105-120平方米价格范围住宅2098-2398开盘时间因上市时间较久，开盘时间不详，目前商业街热销中。项目规划特色排列布局营销特点主要诉求点：邻里亲情商铺独立城市商业街区域主要项目鑫通逸景项目规模约30亩建筑面积约4万㎡容积率不详建筑密度不详产品类型全部6+1多层总户数300多套户型面积区间71-127㎡价格范围未定开盘时间一期蓄客排号中（2万排号费可退）项目规划特色围合布局+排列布局营销特点主要诉求点：以景观做主要诉求点区域主要项目丽水华庭项目规模不详建筑面积不详容积率不详建筑密度不详产品类型全部6+1多层总户数约400多套户型面积区间60--140㎡价格范围1800-2300元/㎡开盘时间目前已清盘项目规划特色围合布局营销特点主要诉求点：以景观做主要诉求点区域主要项目南城绿洲项目规模不详建筑面积不详容积率不详建筑密度不详产品类型共7层，1-2为商业总户数住宅共40套户型面积区间60--140㎡价格范围商业一层13800—33000二层5980元/㎡一次付款优惠3%，按揭优惠1%开盘时间09.6开盘项目规划特色独栋营销特点主要诉求点：以核心地段为诉求点区域主要项目时代印象区域市场概要目前犍为约6个项目在销售，这六个项目都以住宅供应量为主、底商或社区商业供应为辅；目前市场供应的物业形态为底商，多层，电梯住宅，无别墅和办公物业供应。其中主要以多层物业供应为主，仅香颂湖和银河花园C区（已售）有少量电梯住宅；目前，住宅部分的套型供应主要以套二和套三为主，约占市场供应总量的90%以上，其中套二的供应量略低于套三的供应量；套型面积以总价控制原则为重，首要强调功能性，其次为舒适性，尤其是在套三房源的户型设计上表现明显（大量的经济型套三户型面市销售）；目前，犍为房价跨度较大，市场价格较为混乱。住宅市场价格在1800---2800元/㎡；商业价格在2000---30000元/㎡；目前，犍为房地产市场的客户群地域构成为：以周边镇乡的迁城客户为主，约占50%，犍为县城客户约占30%，外出务工回犍为购房的农民工约占20%；区域市场概要目前，犍为房地产市场供求相对不均衡，各项目销售速度相对较快（有供小于求的些微特征）；项目现状：目前犍为在售项目通过园林景观、建筑风格等来区别竞争对手。而在建筑形体、户型设计特色元素、营销手段、项目软硬件条件上的创新还需大力改善。竞争态势：因各个项目产品差异化不是很明显，只是通过项目园林景观的展示和一些概念的炒作使产品有些不明显的差异。随着供求关系的变化，未来产品差异不是特别明显的产品将被市场给淘汰。因此。本项目在产品定位时，应从单位套型的特色设计、建筑立面的丰富、小区软硬件建设等方面引领犍为房地产市场。投资者策略分析第三章节中辰&全心项目用地分析

投资者策略分析项目整体发展战略建议项目概念方案示意

项目经济分析

投资者策略分析本项目作为犍为同期推售的第一大盘，对投资者资金实力和开发水平都有较高要求投资者拥有丰富的住宅地产开发经验，为项目成功开发奠定了良好的基础地块具备较高的商业开发价值，投资者在商业开发和经营管理方面的经验尚待提高，本项目商业价值的挖掘对投资者极具挑战性，应从规模体量、发展定位、运营管理等方面慎重考虑，有效控制风险本项目开发规模相对较大，投资额相对较大投资者期望能以本项目的开发奠定在犍为房地产领域的领导地位本项目商住物业并存，在树立项目品牌从而推崇投资者形象提升的过程中，需要相应降低项目运作开发风险投资者背景投资回报期望项目整体发展战略建议第四章节中辰&全心项目用地分析

投资者策略分析

项目整体发展战略建议项目概念方案示意

项目经济分析

项目整体发展战略建议（一）项目SWOT分析及竞争策略分析（二）整体发展建议定位原则客群定位建筑形态及物业类型开发策略项目档次项目案名第四章节纲要1项目SWOT分析优势劣势区位优势：处于犍为房地产市场热点区域；处于城市规划发展主方向上；自然资源得天独厚（东望岷江/分洪濠、西依小溪/竹海）；交通通达度相对较好规模优势：37.79亩，犍为同期难寻对手，犍为同期第一大盘形象展示优势：临分洪濠，老城区与犍为半岛的交通枢纽区域资源优势：开发商具有丰富的房地产开发管理经验、实力雄厚；宗地内地坪与周边存在5-7米的差距，可节约地下修建成本地块不规则，且有一定的规划限制条件，规划设计面临挑战：地块虽然处规划主发展方向上，但目前尚处于城区的边缘地域地块西面小溪水质较差、水量较小，如运用不当，将影响项目开发；区域内生活配套较差，还需大力完善，区域人气尚不成熟；优势&劣势项目SWOT分析机会威胁宏观经济快速复苏，商品房成交量成交价格回升迅速，良好的市场宏观面为犍为房地产市场快速、稳健发展奠定基础；犍为城南区域是开发热点区域，区域大环境改善对本项目运作起到推波助澜的作用；犍为城区迅速的发展和规划的完善，将调动犍为市民新一轮改善居家环境品质的市场需求，从而为本项目带来了一个十分难得的开发机遇；本项目所在的片区规划和建设已取得了阶段性成果，区域已经基本具备了形成一个高尚居家社区的部分软硬条件，本项目的切入时机，正好处在区域发展的初始阶段，市场升值潜力巨大。四川房地产、尤其成都房地产市场在项目开发周期内可能出现短期的波动，可能带给项目一定影响；为迎合乐宜高速的修建/开通等，犍为政府可能在项目开发周期内推出其他地域的土地，带来新的市场竞争；犍为商品房价格在短期内（2009年内约上涨800元/㎡)上涨幅度过大，可能影响后期的价格涨幅和速度等问题，带给项目开发的不确定性。机会&威胁项目SWOT分析住宅商业处于开发热点/规划发展区域，位置优越东望岷江/分洪濠、西依小溪（需整治）竹海，自然资源较好同期市场供应量相对较小，供销面有利，住宅销售市场火爆同期犍为第一大盘，规模优势项目拥有较好的、可挖掘的商业价值，提供完善的商业配套区域增值空间大，投资潜力较大；宗地内地坪较低，可轻松修建地下车位，降低修建成本面临区域内同类项目的竞争近三面临路，影响居住品质近三面临街及政府要求修建的公共绿地，使得项目拥有较好的商业挖掘、开发价值临分洪濠/二号桥，居于老城区与犍为半岛的中心位置，使得项目具备超脱区域传统配套商业的特征宗地内地坪较低，可部分配套合适的（半）地下商业，增加项目盈利空间区域内的香颂湖、鑫通逸景等开发有一定体量的商业，区域商业消化面临较大的竞争西侧道路、东侧滨河路南端短期内难以实现有效的商业价值，北侧路面过宽降低商业积聚力各类型物业SWOT项目竞争策略分析项目区位优越，位置得天独厚项目为犍为同期第一大盘，具备领导犍为房地产市场的基础项目运作者经验丰富，能打造犍为独特产品品质，以产品特色带动项目价格的拉升领导者价格垄断产品不可复制过河拆桥挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补充者搭便车，借势以小搏大价格战制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点竞争战略选择项目竞争策略分析适度错位竞争，产品至上以特色产品为主导，结合区域环境的变化和独特文化价值的引导达成项目品牌的竖立，并最终为项目领导者角色的完成奠定基础；特色产品主导：以特色滨河商业为先导，适度高档次的住宅物业为主导被动式『主观性』品牌文化『客观性』产品环境（自然、社会资源）主动式（独特的价值主张）（企业品牌影响力）（产品力）核心竞争力借助/提升环境+打造特色产品+独特文化概念为辅助项目品牌项目整体发展战略建议（一）项目SWOT分析及竞争策略分析（二）整体发展建议定位原则客群定位建筑形态及物业类型开发策略项目档次项目案名第四章节纲要2定位原则以市场需求为主导，控制运作风险项目定位立足于市场，具有较强的可操作性物业组合有效、合适局部服从整体各物业的定位服从整体定位强调项目整体利益最大化，而非单个物业形态的利益最大化符合发展商投资策略项目定位在满足发展商投资策略的情况下尽量规避风险客群定位核心客户重要客户次要客户建筑形态与物业类型建筑形态：多层+高层物业类别：多层住宅（6F+1及少量7F）高层住宅（16F+1、18F）裙楼商业/独立商业（地下部分负1F、地上2F）开发策略分期规模与市场消化能力相适应。分期规模与企业资金约束相适应，开发成本与市政成本所需资金必须与企业财力资金能力结合。良莠搭配原则以优良产品（特色产品）树立项目形象，较差产品形成价格段的竞争优势。分期开发宜结合各地块临路状况和项目施工要求。先建造项目展示部分，树立项目高端形象后才卖房；市场导向原则形象先入原则分期滚动开发依据项目规模、地形及市场状况，建议项目分为二期开发。项目档次项目以多层、高层住宅为主，以主题商业街为辅，以特色产品、河景/水景为营销核心卖点，提升整体项目物业开发价值为终极目标。容积率做满2.8，由于迎合目前市场需求，一期开发容积率较低的产品入市并通过特色商业（半地下商场或半地下会所）聚集项目人气。随着消费者的消费档次的升级，后期开发高高端电梯公寓迎合市场的需求。提升物业价值快速聚集人气快速回笼资金项目标杆产品项目利润主要来源多层高层主题商业提升区域竞争力提升地块价值服务全城价值满足邻里服务中高档次住宅+主题商业犍为副中心、南部新城典范项目案名粼江峰阁中辰·领域都汇风尚项目概念方案示意第五章节中辰&全心项目用地分析

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项目经济指标备注：结合地坪高差，地下建面依建筑密度做满，建筑密度结合商业取理论最大值结合地坪高差，西侧临小溪部分可做相对地下一层住宅，建筑设计时考虑结合地坪高差，东部临滨河路可做地下一层商业按照95㎡/套计算，住宅套数达665套.规划方案特色大面积利用地下空间：合理利用低坪内外高差，修建地下车库、地下商业等设置下沉式商业：结合东北转角处的公共绿地景观与地坪内外高差设置地下商场溪水整治、打造水景：西侧小溪污水整治，引入小区内循环使用，打造活水景观、并延伸为立体景观体系下沉式商业下沉式商业污水整治、河景再造全心案例1成都彭州污水整治、河景再造成都大丰全心案例2污水整治、河景再造形象展示及后续使用：暗管下埋，引入其他水流项目规划方案思路商业部分：主要沿北侧40米道路和东侧滨河路布置，以最大化利用临街面；最大化挖掘商业价值，利用地坪高差局部设置地下一层商业（可结合东北转角处的公共绿地景观广场设置，以最大化利用地下空间）住宅部分：做满容积率，强调低密度、立面品质可考虑整合西侧中部凹进地块南端以排列式布局为主，北端以围合式为佳高层尽量布置在西、北面，多层靠东、南，形成西北高、东南低的面貌主出入口功能分区分析待整合地块项目规划方案思路出入口设置：主出入口位于滨河路靠北位置，南侧靠滨河路设置消防通道，西侧靠北设置次出入口；人车分流设计：人车分流，（非）机动车从主入口或次出入口全部进入地下车库小区内道路：以人行道路为主，满足消防道路要求主出入口次出入口消防通道交通分析待整合地块项目规划方案思路二期开发，两期多批次推售（商业可另期推售）一期：多层住宅+电梯住宅，以多层住宅提升品质，靠近中庭高层住宅延伸品质二期：以中庭景观为显性卖点，结合产品特色，推出高层住宅主出入口次出入口消防通道分期开发一期二期项目规划方案思路一园一带一庭，立体景观体系一园：活水公园。方案一：整治水质后，将西侧小溪从地块西侧中偏北位置引入，流经宗地北部后从西侧中部偏南位置流出；方案二：可改动小溪走向的情况下，整治水质后，将西侧小溪从地块西北侧引入，流经宗地北部、南部中间后从南端流出一带：地块南端中部的景观中轴带一庭：地块北部中的景观中庭立体景观体系：增加景观层次性主出入口景观设计构思方案一方案二形成外望岷江、内享溪趣的景观感受河流整治形象展示：暗管下埋，引入其他水流后续使用：上游阶梯式设坝过滤，植被映衬，如难以实施，则延续形象展示的做法项目规划方案思路结合宗地东北转角处的公共绿地景观要求，设置景观休闲广场，为后期商业聚集人气奠定基础；小区北部内结合中庭景观设置会所、游泳池及幼儿玩乐设施；小区南端结合小溪设置健身步道及布置健身设施；垃圾收集站等公共配套采用临时设施为佳公建配套建议商业定位与布置邻里商业中心（社区配套商业）商业B商业A商业C商业A商业B商业C类别楼层业态定位粗略面积商业A-1、1、2F超市、电玩、茶茗、健身、餐饮、休闲娱乐、社区配套商业4500商业B1、2F银行、餐饮、茶茗、药店/社区诊所、便利店2500商业C1F滨河休闲商业社区配套商业2500方案一提供社区配套商业服务商业定位与布置犍为滨河休闲商业街区商业B商业A商业C商业A商业B商业C类别楼层业态定位粗略面积商业A-1、1、2、3F超市、电玩、休闲娱乐、餐饮、茶茗6000商业B1、2F银行、餐饮、茶茗、网吧、便利店2500商业C2F滨河休闲商业5000方案二引导犍为滨河休闲商业消费、打造犍为餐饮/休闲娱乐中心商业定位与布置类别优势劣势方案一商业操作难度较低，对投资者的要求相对较低；面积相对较小，风险相对较低；除地下商场（超市）外，缺乏特色，且面临香颂湖、鑫通逸景商业的较大竞争（尤其是经营角度）方案二犍为市场尚缺乏相应类型的商业，本项目的出现将弥补这一缺口；区位及体量均满足成为犍为休闲商业消费集中地的特征，具备打造的基础和前提；商业面积及体量相对较大，可能造成现金流回收速度较慢；集中商业的打造需要投资者及相应的运作者具备较高的经营管理水平；方案比较无论何种方案，宗地东北角地下1层商业均应保留以构成项目商业特色并增加商业部分的销售额；同时，注意设置烟道、上下水以利于后期商业的使用。从符合项目领导者的战略定位和投资者的开发策略讲，方案二更适合项目。住宅物业布置思路做足容积率低密度、宽间距、高品质生活保证部分多层建筑的