大盘社区商业与商业步行街开发与经营

1社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义鹿茵翠地规划创新—可体验环境根据项目理念设计要求，为了突出度假氛围，鹿茵翠地的园林构思重点考虑东南亚巴厘岛风格。为了体现巴厘岛的神韵，在有限空间内设计出精品园林，新世界地产委托泰国greenarchitects公司设计整个园林。理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘中的应用1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策划创新课题课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、张立建课题研究的创新1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区体育多学科专家协同。2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深圳板块重要经验。理想居住社区整体营造理论理想居住社区整体营造是指强化居住社区各构成要素及其相互关系，完善居住社区的各层次结构（地域社会结构、生活活动结构、归属感与凝聚力强的居住生活空间，力图实现社区社会文化环境合自然环境的协调与可持续发展的连续创作与实践过程。理想居住社区整体营造的研究内容

（1）与社会政治、经济文化及居民生活、行为心理需求的发展与特征相适应、有利于促进社区主体间交往的物质形态空间建构的研究；（2）体现社会公平与民主参与的、科学的社区组织管理、规划设计、开发建设的机制建构研究;（3）有利于居住空间环境生态化、可持续发展的技术与资源利用研究等;（4）知识型社区服务理论的研究与应用，社区文化的建立与完善。千亩大盘规划理念的创新

传统的规划方法，对于居住的基本功能考虑较多，已经形成比较成熟的规划理论。面对生态居住社区的新要求，面对人们在居住社区平衡身心和商业等功能的迫切要求，旅游规划与商业规划方法受到重视，将生态旅游规划、商业规划与建筑规划相结合，设计新型大社区已经成为新的方法。社区商业业分类划分为5万平方米米以上区区域型社社区商业业中心和和社区型型商业中中心（邻邻里中心心）1.酒店和商商业街区区及集中中商业结结合区区域型能能够形成成综合体体。2.与批发商商圈相邻邻的社区区商业中中心（以以长春1500亩大盘与与家居商商圈相邻邻为例））3.与零售商商圈相邻邻的社区区商业中中心4.相对独立立社区大大盘社区区商业（（北京世世纪城，，深圳华华侨城纯纯水岸））案例类型型1社区商业业街区和和五星级级酒店组组合１．深化化千亩大大盘研究究，提升升居住文文明水平平，形成成品牌连连锁开发发新格局局。２．体验验式社区区商业步步行街与与会所一一体化运运作，形形成社区区商业与与文化中中心。３．引进进深圳物物业管理理顾问，，通过将将星河湾湾物业管管理体系系和酒店店管理结结合，丽丽江物业业管理可可以达到到新的高高度，新新摩尔拥拥有高品品质大盘盘物业管管理体系系知识产产权，达达到深圳圳物业管管理水平平。杨宝民与与李敏先先生千亩大盘和商商业街区案例例之一

长沙沙碧桂园威尼尼斯城位于长沙县城城,总占地近万亩亩商业规划五五星级酒店与与社区商业街街区五星级酒店碧桂园设立很很多别墅,拥有高消费群群体,同时设立县城城非常高档的的五星级酒店店,带动大盘档次次提升。商业规划与招招商存在的问问题商业规划不理理想,项目商业价值值下降导致施工中改改建的浪费案例类型2普通社区商业业的经营模式式500-1000平方米社区超超市+社区服务业态态一般人口在2000-5000人之间案例类型3上海松江泰晤晤士小镇—餐饮休闲商业业旅游结合泰晤士小镇位位于松江新城城开发区西区区居住区组群群以及新城市市商务中心区区之间.文诚路与滨湖湖路交际口,并通过文诚路路、思贤路和和嘉松公路与与市区贯通.总占地面积面面积33万平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市市长韩正和英英国商务部部部长休伊特女女士剪彩开始始建造。大盘规划思想想的创新-小镇生活—阿特金斯--李剑波先生项目总体规划划泰晤士小镇作作为松江新城城核心区之一一，由英国阿阿特金斯公司司规划设计，，定位于典型型英国风格小小镇,有取舍地移植植了英国泰晤晤士河边小镇镇的规划理念念与建筑风貌貌，追求“人人与自然和谐谐共存”的美美好场景。项目建筑风格格—英式建筑风貌貌泰晤士小镇设设计充分发挥挥松江良好的的生态环境基基础，引入英英国泰晤士河河边小镇风情情和住宅特征征，体现松江江新城浓烈的的现代化、国国际性、生态态型以及旅游游文化气息。。项目商业规划划英国泰晤士主主题文化大盘盘.配备10万平方米左右右宾馆、超市市、餐厅、电电影院等综合合设施1平方公里的小小镇，除了教教堂、市政厅厅、中学、商商业街等功能能性社区公建建设施外，还还建有会所、、幼儿园、影影院、超市等等社区配套设设施，配套设设施在点缀之之整体风格的的同时，亦满满足和丰富了了民居的日常常生活。公建建设施和商业业服务设施占占总建筑面积积的２８．６６％。项目生活配套套泰晤士小镇商商业区6万平方米，将将锁定“婚庆庆服务产业””、“情景会会展产业”、、“文化创意意产业”三大大产业，以及及辅助这些产产业的“餐饮饮、酒吧、娱娱乐、住宿””等配套服务务业。公共设施图片片松江美术馆和和电影院典型商业业示例超市休闲餐饮饮—大型餐厅厅全湖景球球形翠晶晶餐厅位位于扇形形中央绿绿化带东东侧的人人工岛上上，紧靠靠游艇码码头，与与面积约约400亩的华亭亭湖相邻邻，环境境优美，，秀色可可餐。餐餐厅以半半球形的的玻璃结结构建成成，顾客客可以在在用餐的的同时，，透过玻玻璃窗欣欣赏华亭亭湖和松松江新城城区的美美景。餐厅总占占地面积积：716m2总建筑面面积：1243m2。有地上上建筑2层。2楼有4个包房，，可容纳纳80人左右，，一层是是可容纳纳约125人左右的的大厅。。预计五月月一日前前正式开开业.目前只是是内部营营业接待待政府官官员.营业后人人均消费费:一层大厅80元,二楼包房100元案例类型4专业MALL与社区商业业结合北京中国皮皮革城与社社区商业结结合项目占地600亩开发面面积100万平方米物业类型五星级酒店店与快捷酒酒店、专业业皮革城，，写字楼，，社区大盘盘与社区商商业结合新摩尔公司司2007年底论证，，2008年初由深深圳中汇建建筑设计事事务所设计计区域型购物物中心与综综合体的研研究方法市场调查与与可行性研研究：1.对社区人口口结构与周周边3公里半径人人员状况进进行细致研研究。2.研究当地消消费习惯与与消费文化化。3.调研当地建建筑文化特特点与风俗俗习惯商业与房地地产的结合合点—购物物中心与步步行街购物中心投投资巨大，，投资回收收期长，财财务风险较较大，发展展商作大型型购物中心心决策必须须进行周密密的市场调调研，对社社会购买力力与城市商商业环境进进行认真论论证，超越越社会购买买力要求，，建设过多多的商业中中心势必导导致项目失失败。可行性研究究包括如下下内容：1.1用地选择（一）用地地区位和交交通人口状状况（二）用地地经济状况况，此外对竞竞争对手需需要进行详详细分析。。（三）用地地物理状况况重点考虑用用地形状，，用地的完完整性，用用地的可进进入性。1.2类型型和规模确确定根据区域经经济发展水水平和未来来发展趋势势，竞争对对手情况，，而后明确确市场定位位，最后考考虑辐射半半径与社会会购买力1.3承租租户与制定定承租政策策青岛颐和星星苑项目周周边有大型型购物中心心，因此只只是设置社社区商业街街区购物中心与与步行街可可行性研究究1.4金融融支持与财财务分析（１）购物中心的的位置能否否获得足够够的商业销销售和利润润，在市场场上是否有有竞争力。。（２）购物中心是是否能够租租出去，有有足够的承承租户交纳纳足够的租租金。（３）对资本投入入、远期收收益、经营营成本、税税收、管理理费和更新新装修费用用的评价。。1.5购购物中心人人才需求分分析与人才才经营建议议培育高级购购物中心管管理人才是是贯彻企业业发展战略略的根本保保证，由于于商业竞争争日趋激烈烈，商业人人材普遍出出现短缺。。１.6购购物中心发发展战略建建议购物中心发发展战略关关系企业成成败，购物物中心必须须从战略上上回答，如如何为客户户提供满意意服务，如如何与商户户建立长期期共赢关系系，不仅要要在招商上上取得成功功，更重要要在运营上上能够长期期吸引客户户光顾，走走可持续发发展之路，，而不是开开业轰动一一时，采取取种种骗术术套取商户户保证金，，然后迅速速倒闭引起起和商户种种种纠纷。。如何进行社社区商业定定位？如何何科学确定定社区商业业规模？根据市场调调查情况和和企业资源源整合能力力确定社区区商业规模模一般区域型型购物中心心10万平方米以以内社区商业中中心4万人规模社社区商业总总规模在5万平方米以以内其中中集中零售售面积在1.5万平方米米以内普通1万人规模模社区在在2万平方米米以内，，其中集集中；零零售面积积5000平方米左左右北京苹果果社区—临近CBD北京苹果果社区，，位于北北京东南南三环，，这个区区域在北北京的城城市功能能很大程程度上可可以说是是中央商商务区的的后花园园，聚集集了多个个大规模模住宅项项目。苹苹果社区区总占地地16万平方米米，建筑筑总规模模是70万平方米米，住宅宅的售价价在7000元/平方米以以上。苹苹果街由由“苹果果商业街街”和““苹果二二十二院院街”组组成，是是北京著著名房地地产项目目4万平米苹苹果商街街位于转转基因苹苹果南侧侧，是由由2万平米独独立的苹苹果二十十二院街街和北侧侧底商商商业街与与组成的的一条体体验式现现代商街街，充充分诠释释“自然然、人文文、现代代”的特特质，为为CBD带来了独独特的人人文氛围围。街区介绍绍2万平米独独立的苹苹果二十十二院街街，其商商业形态态是一种种特定的的商业形形态，是是以休闲闲和文化化产业为为主的特特定商业业形态，，可以有有画廊、、美术馆馆、书吧吧、酒吧吧、餐吧吧、茶吧吧、咖啡啡吧等，，这些商商业形态态需要这这样的具具有人文文气质的的院落空空间来完完成。同同时，街街北底商商商业规规划有银银行、中中小西餐餐厅、大大型中餐餐厅、苹苹果数字字多厅影影城、大大型KTV娱乐城、、名品店店、精品品超市、、连锁型型洗衣店店、冰淇淇淋店、、、美容容中心、、健身会会所、邮邮局等，，对院街街商业业业态进行行补充，，街南南街北互互为对应应，商业业价值成成倍提升升。底商地下下一层：：2000平米运动动超市、、3000平米生活活超市、、500平米会所所、游泳泳池等配配套设施施规划院院街地地下一层层：主要要为物流流通道和和库房，，院街商商铺的功功能用房房。购物中中心和和步行街街招商商计划划购物中中心或或步行行街业业态规规划与与经营计计划，，后做做招商商营销销宣传传计划划，为为保障障大商商家及及供应应商利利益，，发展展商要要做好好细致致的准准备工工作。。商业运营公公司要要确定定招商商时间间安排排、主主要招招商场场所、、主要要招商商骨干干、主主要招招商活活动、、招商商费用用，并并得到到发展展商的的支持持。开开展实实际招招商工工作之之前，，首先先确定定招商商条件件，然然后确确定商商家档档次、、规模模。招商专专家青青山正正人招商工工作1、招商商工作作流程程是什什么2、如何何制定定招商商工作作进度度表3、招商商工作作中各各种表表格汇汇总分分析4、招商商部岗岗位责责任制制5、如何何强化化培训训招商商部员员工招商工工作流流程1.制定招招商计计划2.确定招招商团团队3.主力店店招商商【提前准准备】4.分散品品牌商商户招招商(需要把把握好好招商商时机机，根根据入入口人人口情情况进进行集集中宣宣传】招商进度表根据开业时间间采用倒推方方法做好进度度表一般开业前预预留三个月装装修时间一般开业前半半年作为品牌牌商户集中招招商时间，可可以集中开展展相关招商活活动长沙奥林匹克克购物中心项项目开发进度度建议科目内容和时间具体业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2007年９月－１０月商业建筑策划三个月两个月内提交初步方案12月结束招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案10—12月商业视觉形象VMD与初步装饰方案一年2008年3月－６月建筑方案设计阶段六个月12月—2008年４月招商工作展开一年半施工图设计四个月４月—8月工程开工8月施工准备一个月时间2008年3月开工具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2008年９月装饰方案设计八个月２００９年１－８月工程封顶９月2008年12月装修及景观施工五个月2009年1月-2009年5月内部装修工作三个月5月—7月试营业一个月８-9月正式开业5月主力店可以先开业2009年10月集中招商招商活动策划划是招商策划划核心，应该该注重日常供供应商资源整整合与集中开开展活动相结结合的原则，，优化供应链链效率，通过过商业信息与与零售知识共共享与联合营营销，实现双双赢。社区商业的主主力店1.区域型商业中中心主力店店可能包括百百货、大卖场场（8000平方米以上）），品牌酒店店（例如如家家、假日快捷捷），大型餐餐饮名店2.社区型主力店店包括超市市，餐饮店社区主力店在在相对独立社社区可以采用用加盟自营方方式，一般可可以由社区业业主委员会参参与，吸纳社社区人群就业业。10万平方米区区域性购物物中心的主主力店引进进问题核心主力百百货店可能能有两个或或两个以上上，因此，，在招商策策划中，我我们建议发发展商最好好委托MALL运营顾问公公司自营一一个主力店店，由运营营顾问公司司负责主力力店招商任任务，统筹筹考虑零售售经营业户户与主力店店的业态关关系，加强强对业态的的调控能力力。为什么说招招商不专业业招了也白白招？◆◆1.结合社区特特点根据业业态方案招招商避免免好高骛远远2.招商与经营营需要统筹筹考虑，对对于不适合合社区商业业的商户或或经营能力力不佳的商商户，今后后还是需要要淘汰。对对商户信誉誉需要提前前了解。案例分析>社区品牌商商户资源从从那里来？？1.本市购物中中心的现有有商户，例例如大卖场场的商户是是社区商业业重要来源源，例如大大润发等大大卖场。2.本社区经营营者加盟或或自己经营营自创品牌牌。3.自营少量社社区服务内内容租赁原则租赁经营采采用放水养养鱼的原则则。因为购购物中心经经营具有长长期性特点点，采用基本租金＋＋浮动租金金与优质服务务做法，浮动租金与与销售额挂挂钩，将整个购物物中心真正正作旺。这这样，发展展商与商户户才能一同同成长。放放水养鱼的的原则可以以理解为“先做人气，，再做生意意，一起分分享成长空空间"的原则。业态与租金金关系在上述工作作中，我们们运用建筑筑策划与NEWMALL购物中心策策划流程发发现了如下下缺陷：发展商委托托了一般的的市场调查查公司对成成都商业进进行调查缺缺乏针对性性，委托的的调查公司司缺乏商业业经营专家家，无法对对成都商业业发展趋势势进行准确确预测，对对消费者分分析不够深深入，例如如白领消费费者的深入入调查和分分析不够。。通过我们们的调查分分析，成都都是四川省省会，西南南一些大公公司总部或或分布多设设在成都，，白领人群群多。成都都自古就是是四川文化化中心，大大专院校科科研院所众众多，成都都高新区也也集中了白白领人群。。成都是著名名的旅游休休闲城市，，吸引外地地游客众多多，而这些些游客中都都是经济收收入较高的的白领人群群。投资回报是是商业建筑筑策划的核核心，由于于SM集团前期要要求整个购购物中心能能够吸引高高中低全部部人群，事事实上存在在困难。从从长期可持持续经营和和提升租金金角度，我我们认为沃沃尔玛大卖卖场适合各各类人流，，但是百货货等主力业业态必须能能够吸引白白领人群，，周边消费费人群难以以支撑13万多平方方米的大大型购物物中心规规模，因因此我们们建议要要重点吸吸引白领领消费者者，所以以SM城市广场场整个建建筑风格格需要创创新，具具备较高高建筑文文化品味味，而不不是照搬搬SM厦门城市市广场的的建筑风风格。业态理念念

设计计创新不仅住宅宅房地产产项目开开发存在在战略的的创新问问题，而而且大型型商业房房地产更更存在战战略创新新问题。。寻求项项目开发发模式的的突破，，就是要要打破房房地产就就是建筑筑与环境境的局限限，跳出出房地产产狭小的的专业范范畴，把把握新世世纪客户户的精神神追求，，挖掘区区域文化化的精华华，将商商业、旅旅游、体体育、文文化产业业等与房房地产大大胆嫁接接。开发发战略创创新是根根本目标标，专业业房地产产开发创创新是实实施的手手段，客客户的满满意才是是成功的的检验标标准。东方时代代广场作作为大型型MALL购物中心心，面对对全球的的顾客开开放，不不仅接纳纳购物休休闲人群群，也面面向世界界接纳旅旅游群体体，不断断吸收国国外商业业文化精精华，为为我所用用。我们们以深圳圳人的热热情笑迎迎天下客客，将儒儒家文化化的人文文关怀落落实到服服务细节节。深圳社区区购物中中心理念念设计购物中心心与步行行街的休休闲娱乐乐策划21世纪纪是海洋洋的世纪纪，大海海是人类类的故乡乡。海洋洋不仅有有无穷无无尽的保保障，而而且远古古人类就就知道海海水具有有保健功功能，不不论是海海水沐浴浴，还是是利用深深层海水水开发健健康食品品，人类类对海洋洋的合理理利用与与开发刚刚刚开始始，海水水疗法是是人类提提炼总结结出来的的有效健健康保健健方法。。挖掘我国国古老的的海洋文文化，提提炼海洋洋保健的的精华，，运用现现代科学学技术设设备与手手段，策策划独具具特色的的海洋活活水健康康保养中中心，让让“生命命加油站站，健康康储蓄所所”成为为现实。。我们的策划是是以海洋保养养中心和娱乐乐项目吸引人人流，形成购购物、旅游、、休闲一体化化的新型购物物中心。业态布局设计计楼层经营内容９层家居生活用品８层儿童服装及用品７层运动世界６层休闲装与皮具５层男装与绅士用品３、４层女装与女性用品2层青春少女装1层璀璨时尚馆（珠宝、精品、化妆品）负1层家电、超市东方时代广场场购物中心业业态布局国际先进水平平的业态设计计方法根据经营管理理的预测与模模拟分析进行行业态设计预测方法：商商业经营的实实际经验与知知识，市场调调查的经验数数据，根据消消费人口变化化与特征，商商业发展趋势势预测因此，商业业业态的设计需需要丰富经验验的商业地产产专家与零售售业专家设计计杨宝民＋青山山正人＋许载载宁模式业态设计收费费标准波浪型全接触触式动线设计计通过立体空中中购物走廊设设计，合理利利用垂直电梯梯与扶梯，让让顾客进入二二层以上商场场象进入一层层商场一样方方便。让顾客与商铺铺全接触，提高商铺的商商业价值平面动线立体动线地下空间业态态的合理规划划华夏城地下室室业态规划深深入黄石石与北京参考考同类项目，，运用自身经经验独创业态设计案例例——长春1500亩项目有关数据表明明，2007年，长春商铺铺市场的供应应量将超过70万平方米。这这样的开发量量，对于长春春这样规模的的城市，商业业地产的供应应面积与需求求量将趋近失失衡。据不完完全统计，长长春市现有商商圈的总体商商业商铺总面面积大约为120万平方米，加加上其他社区区商铺和专业业卖场及部分分潜在的商业业项目，保守守估计将达到到300多万平方米。。远达大街、东东荣大路、东东环城路周边边的商业分布布（1）远达大街是是本区域主要要干道，集中中了本区域经经营状态较好好的商业业态态，但类型分分布不均，多多以汽修类为为主，这也是是影响区域经经济发展的一一个遗留问题题。（2）东荣大路同同样是本区域域主要商业经经营街路，与与中东瑞家隔隔街相望，但但商业分布无无序，主要是是物流为主的的商铺，配以以餐饮和小型型商品供应商商铺，这样的的布局现在来来看，非常不不科学、不合合理。此类商商业若是想发发展，必须要要进行集中管管理，才能得得以发展和进进步。（3）东环城路属属于城市主要要交通道路，，临近便利的的交通道路却却很少有商业业类型存在，，其原因是原原有的工厂围围墙占据商业业位置，使临临街商业没有有得到发展。。2、内商业街的的商业布局本区域内商业业街现有布局局以南北为轴轴，呈现两横横一纵商业趋趋势。分别以以同康路、乾乾安路为横向向，纵向以太太有街为主。。商业分布较较为集中，但但规模不大，，属于初始化化发展状态。。家居批批发商商圈现现状及及本项项目对对策东荣大大路临临近本本项目目，因因此本本项目目一方方面可可以服服务该该商圈圈，另另外可可以设设置相相关业业态与与该商商圈融融合，，提升升项目目商业业价值值。社区商商业的的实际际判断断方法法与诊诊断结结果现场诊诊断方方法1.观察社社区区特点点2.假设业业态3.论证业业态设设计与与商业业建筑筑策划划结合合4.寻找到到最佳佳方案案长春千千亩大大盘规规划的的完善善与修修改社区商商业业业态设计依依据是是什么么？1.商圈情况2.周边人口3.本社区情况况建筑策划意意见社区商业建建筑策划百联西郊购购物中心位位于上海西西郊的长宁宁区新泾地地区，是百百联集团旗旗下一家全全新的商业业中心和社社区中心。。占地面积积3.4万平方米，，建筑面积积达到11万平方方米，，经营营面积积为6.25万平方方米。。购物物中心心公共共活动动区域域面积积1.7万平方方米，，停车车面积积1.9万平方方米。。拥有有免费费机动动车停停车位位550个、非非机动动车停停车位位2500个。建筑设设计特特点百联西西郊购购物中中心由由百联联集团团投资资5.6亿人民民币，，聘请请美国国著名名购物物中心心专业业设计计公司司—JEDER国际建建筑事事务所所，和和上海海现代代建筑筑设计计集团团江欢欢成设设计事事务所所共同同设计计完成成。捷捷得将将百联联购物物中心心设计计成一一个现现代村村落风风格的的社区区中心心。这这里的的中心心广场场为大大家提提供了了音乐乐会、、展览览、节节日庆庆典、、餐饮饮、购购物等等一系系列活活动的的理想想场所所。整整个建建筑物物分地地下二二层和和地上上四层层。购购物中中心采采用开开放式式建筑筑风格格，体体现人人性化化设计计理念念，通通过贯贯穿东东西两两侧出出入口口的步步行街街、室室外与与室内内交替替的环环型走走廊和和天桥桥、开开敞的的园林林景观观中心心广场场，将将三个个区域域的建建筑有有机地地组合合成一一个整整体。。业态特特点其中：：4.4万平方方米为为国际际国内内连锁锁业态态；餐餐饮业业1.2万平方方米，，娱乐乐休闲闲业5500平方米米，便便民服服务业业2000平方米米左右右。大大型生生活超超市1家、百百货公公司1家、专专业卖卖场4家、主主题餐餐饮29家、专专卖店店62家、娱娱乐健健身5家、社社区服服务14家。目目前有有包括括友谊谊百货货、世世纪联联华、、HOLA特力屋屋、迪迪卡侬侬、永永乐家家电在在内的的共116家商家家入驻驻。招商中中的亮亮点运动专专卖店店与家家居招招商餐餐饮饮引进进星巴巴克社区商商业建建筑设设计思思想的的创新新基于社社区购购物中中心特特点突突出参参与性性，目目的地地，好好奇心心，具具有较较好便便利性性。购物中中心与与步行行街的的商业业网点点分割割图１１商商业业网网点点分分割割流流程程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺铺分分割割原原则则a)根据据业业态态设b)

根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。c)

合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。d)

合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。

在烟销售售比比例例销售售部部分分面面积积＝＝（（项项目目投投资资额额＋＋30%收益益））%每平平方方米米单单价价发展商要要有能力力开发下下一期项项目。具体销售售要详细细根据市市场情况况进行商商铺分割割，详细细计算销销售哪些些部分，，制定价价值策略略，这是是我们操操作过的的商铺销销售策划划方案要要系统回回答的问问题。社区商业业的销售售模式通过经营营提升商商铺销售售价值融资创新新信托融资资：以项目为为杠杆招商主力力店成功功以后进进行信托托融资香蜜湖水水榭花都都项目是是深圳信信托融资资最成功功的一个个项目现代商业业步行街街现代商业业步行街街的策划划是购物物、商业业文化与与休闲娱娱乐多种种策划的的集成。。运用海洋洋的洋流流理论对对现代商商业步行行街布局局进行理理性策划划，确保保商业步步行街的的繁荣。。法国巴黎黎国际一流流的商业业步行街街具有特特征：1、硬件设施施一流，，包括市市政、交交通和商商场乃至至购物环环境的硬硬件设施施。2、它应该是是多功能能的，比比如购物物、休闲闲、文化化、娱乐乐、餐饮饮、旅游游六个方方面。3、商业步行行街管理理水平应应该是一一流的，，不仅要要具备普普通的商商业物业业管理功功能，而而且在步步行街整整体形象象宣传方方面，公公共服务务与商业业服务水水准方面面也应该该使一流流的。世界著名步步行街具有有较高的文文化内涵与与艺术品味味。银座商业街街区在日本人的的心目中，，银座是高高级、名牌牌、流行、、信用、品品味、货真真价实、憧憧憬、时尚尚以及日本本新潮购物物中心的代代名词。银座业态特特征拥有日本最最多的商业业老字号例例如历史史悠久文明明全国的木木村屋世界最大的的画廊街日本最大的的展览设施施街日本地方大大众媒体的的中心银行密度最最高的商业业中心国内商业步步行街普遍遍存在如下下问题：1、经营序列矛矛盾。2、商业利润下下滑。3、商业功能单单一，文化化休闲功能能不强。空间序列和和尺度与消消费者心理理行为存在在差异。王府井商业业街将实施施功能、结结构、档次次、形象的的全面调整整与提升。。－－完善功功能。从单单一购物的的初级化市市场，向购购物、旅游游、休闲、、娱乐、会会展、文化化等多样性性的高级化化市场功能能转变。－－调整结结构。将传传统的商业业结构向现现代化、国国际化商业业结构转变变。按照国国际通行的的中心商业业区结构和和业态分布布进行调整整，商业占占３０－３３５％，餐餐饮企业占占２０－２２５％，休休闲、娱乐乐、酒店、、服务等占占３０－４４０％。－－提升档档次。－－营造环环境。－－加快发发展数字王王府井。东门步行街街改造措施施：1、改造交通通设施，设设置步行通通道，禁止止机动车辆辆通行，交交通改造分分两期，一一期主要包包括风貌街街、老街广广场、解放放路等162、拆除除违法法建筑筑，改改造部部分建建筑设设施3、注重重文化化设施施建设设深圳东东门步步行街街未来来发展展战略略的意意见1、决心心拆除除全部部违法法建筑筑，流流出空空地，，增加加绿地地。2、运用用城市市经营营理论论，不不仅将将东门门市政政建设设相关关内容容向企企业开开放，，而且且通过过政府府政策策调节节，鼓鼓励企企业拆拆除成成片低低矮老老式建建筑，，集中中建设设高层层建筑筑，多多流出出绿地地，增增加通通透性性。3、改革革完善善步行行街管管理体体系，，提高高准入入门栏栏，将将低素素质经经营者者淘汰汰出东东门，，让优优秀的的经营营者近近来，，提升升东门门形象象。4、加大大交通通治理理力度度与道道路改改造力力度，，拓宽宽美化化周边边道路路。理念设设计、、文化化定位位、发发展规规划理念设设计是是商业业步行行街策策划的的灵魂魂，理理念设设计的的提出出建立立在充充分的的调查查研究究基础础上，，步行行街策策划要要考虑虑步行行街的的商圈圈特征征、消消费习习惯、、区域域历史史文化化、建建筑与与商业业文化化。理理念的的设计计要在在商业业街历历史基基础上上创新新，兼兼顾历历史特特点，，更重重要的的是有有利于于未来来发展展。洋流学说与商商业步行街布布局洋流的形成有有许多原因，，主要原因是是由于长期定定向风的推动动。世界各大大洋的主要洋洋流分布与风风带有着密切切的关系，但但洋流流动的的方向和风向向一致，在北北半球向右偏偏，南半球向向左偏。世界四大渔场场均分布在洋洋流回旋地带带。从经济地地理角度分析析1、洋流流畅区资资源流通过速速，难以停留留累积，成为为鱼类迁徙的的路径，无其其它特殊条件件很难形成资资源聚集，如如果有沙尘暴暴等带来大量量浮游生物资资源，那么会会吸引鱼类聚聚集。2、反之，洋流回回旋使大量生生物滞留，回回旋区内食物物丰富，吸引引鱼类；由此此产生食物链链，对各种物物种产生吸引引，从而形成成资源富饶区区域如：渔场场、海底矿藏藏。可见回旋使资资源和生物聚聚集。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商业步步行街与购物物中心布局模模型由于我国近五五年来重新规规划设计的商商业步行街较较多，许多设设计单位都在在探索商业步步行街的设计计创新，许多多国外一流设设计公司开始始服务中国商商业地产项目目，例如，美美国JERDE建筑设计公司司就为中国商商业地产客户户提供服务，，该公司设计计的美国环球球影城商业步步行街项目就就是一个典型型的设计项目目，其设计思思想对于我国国设计商业步步行街具有启启示。商业步行街设设计创新美美国环球影影城商业步行行街为例美国环球影城城商业步行街街总体效果照照片JERDE公司设计这个个项目的思路路是将环球影影城商业步行行街设计成为为顾客的目的的地，通过丰丰富的画面引引导顾客愿意意向步行街的的内部走去，，通过设计可可参与性的业业态，让顾客客停留更长的的时间。美国环球影城城商业步行街街美国环球影城城商业步行街街总体效果照照片美国环球影城城平面图环球影城步行行街立面目的地参参与性好好奇心MALL＋商业步行行街的招招商策划划与代理理鉴于目前前商品品品牌雷同同现象严严重，建建议在差差异化招招商，不不同品牌牌组合设设计方面面下功夫夫，实现现招商创创新，与与商业文文化主题题相对应应，加大大进口品品牌引进进的比例例，与韩韩国日本本及香港港地区密密切合作作。招商代表表收费标标准—一个月租租金商业步行行街的经经营管理理商业步行行街管理理机构的的最重要要职责是是提出发发展战略略，制定定好发展展规划，，规划好好整个步步行街的的商业业业态布局局，根据据功能定定位合理理组织商商业、旅旅游、文文化休闲闲等不同同功能的的分布比比例，运运用城市市经营理理论，运运用市场场手段，，执行建建筑规划划，组织织社会力力量建设设商业步步行街。。商业街的的具体管管理工作作如下：：物业服务务(2)交通秩序序(3)步行街的的外立面面、整个个建筑风风格的把把握(4)业态方面面根据顾顾客需求求进行整整体比例例调整。。鱼米河商业步行行街开发发策划１、鱼米米河商业业步行街街运用洋洋流理论论布局，，尽量构构成环形形人流循循环体系系。２．通过过不同业业态划分分，缩短短顾客心心理距离离，划小小核算单单位，按按照不同同业态组组织针对对性经营营。３．提取取营销基基金，根根据销售售额１％％提取，，２亿元元销售额额投入２２００万万元经费费。丽江商业业网点规规划研究究区域经济济特点的的把握城市规划划和商业业网点规规划研究究同步根据城市市化进程程特色，，研究在在旅游特特色城市市合理商商业布局局，完善善城市功功能，加加快新城城区的城城市化建建设步伐伐，提高高城市生生活质量量。业态创新新的思考考－吸引引白领顾顾客参考案例例１美国奥特特莱斯种种类多，，很多创创新的商商店也是是从美国国开始，，通过比比较研究究美国多多个奥特特莱斯商商店，作作者认为为fashionoutlet是美国非非常有特特色的品品牌折扣扣店，它它将流行行文化和和商业展展示完美美结合。。fashionoutlet位于美国国拉斯维维加斯，，拥有１１００多多个一流流设计师师推出的的最新款款式时装装精品，，号称精精品时尚尚总汇，，折扣达达到７５５％。准确细分分市场参考案例例２韩韩国东大大门市场场（1）批发市市场的经经营可以以吸取百百货经营营的优点点，特别别是陈列列方面批批发市场场有自己己特点，，要充分分重视设设计作品品展示。。（2）中国也应该该有面向亚洲洲顾客群体的的服装批发市市场，通过考考察，我们架架设了韩国服服装直接进入入中国批发市市场和购物中中心以及百货货的桥梁，韩韩国的服饰也也非常适合中中国顾客。（3）韩国的商业业经营与韩国国文化传播密密切结合，““韩流”对中中国的服饰潮潮流影响会加加大。韩国东大门服服装批发视觉觉形象批发与视觉形形象匹配，方方便批发商采采购及品牌选选择。从1000个品牌降低到到500个品牌以顾客的真实实消费为导向向确定商业规规划商业布局与业业态设计是商商业步行街开开发盈利与否否的关键内容容。鱼米河商业街街开发战略与与盈利模式创创新二期政府旧址址开发高品质质城市综合体体（具有丽江江地域建筑特特色），购物物中心、酒店店式公寓、办办公楼，空中中花园结合，，假定实现６６０００万元元以上利润。。强化鱼米河商商业街管理公公司力量，投投资３００００万元招商运运营，实现项项目可持续经经营战略目标标，形成商业业经营品牌。。建议引进一一流商业管理理公司，实施施专业化开发发和管理，保保证投资者利利益，追求项项目全胜。商业业地地产产高高级级人人才才培培养养的的一一点点思思考考1.智商商与与情情商商2.国际际化化视视野野3.理论论联联系系实实际际从2007年上上海海培培训训学学员员跟跟踪踪调调查查反反映映出出来来的的成成长长问问题题步行行街街经经营营管管理理人人才才的的结结构构经营营总总经经理理招商商营销销财务务商业业地地产产方方向向员员工工个个人人的的学学习习1.寻寻访访名名师师，，名名师师出出高高徒徒，，学学会会站站在在巨巨人人的的肩肩膀膀上上。。2.根据岗位位的需要进行行自学，对于于岗位知识求求精。3.从事商业业地产工作需需要广博的知知识面。认真阅读本领领域学术期刊刊和博士论文文，进行系统统的了解。与倪光南院士士在省级技术术成果鉴定会会后留影地产开发与经经营人才的知知识结构地产高级经营营人材应该具具备的知识结结构1.人材经营营与组织创新新知识2地地产规划、建建筑设计与环环境艺术设计计知识3.智能建筑与与IT运用知识4.地产融资资与财务管理理知识5..建筑项目目管理知识6.地产营营销知识除了知识以外外，具备企业业家精神也是是选拔的重要要条件。其中具备战战略创新意识识与能力是关关键。商业地产人材材的培养方法法1.从商业建建筑规划与营营销课程学习习起步，围绕绕商业地产价价值挖掘，集集中参观解剖剖重点项目，，请专家讲解解。2.有计划设设定研究课题题，例如Shoppingmall以及1000亩大盘社区区商业策划课课题。3.注重多学学科交叉学习习，不同岗位位锻炼与实践践。4.建立完整整培训体系，，减少摸索时时间，善于团团结同行专家家，合理配置置资源。美国地产业博博士的培养MIT经济系城市与区域经经济学联邦、洲与地地方政府高级金融经济济学I高级金融经济济学II高级金融经济济学III斯隆管理学院院金融理论投资市场与金金融研究资本投资决策策地产业经济地产业金融与与投资地产业企业管管理开发过程的法法律监管MIT城市规划与研研究系城市设计与开开发，城市设设计政策城市开发设计计，明天的城城市地理位置与开开发原型环境设计政策策与影响，土土地使用法律律与政策城市交通规划划，住宅与邻邻居规划住宅与通信服服务市区规划方法法，地理信息息系统零售业人才的的培养商业零零售专专业人人才知名零零售企企业工工作经经验积积累研究生生课程程：零售管管理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市管管理，，顾国国建市场营营销，，科特特勒市场营营销管管理——定位位、联联盟，，芮明明杰，，复旦旦大学学出版版社企业文文化第第四版版，刘刘光明明商业建建筑规规划，，曾坚坚购物中中心开开发手手册,美国国土地地利用用学会会.提倡复复合型型知识识结构构热带雨雨林主主题中中庭如何学学习地地产与与开发发商业业运营营专著著1.理理论联联系自自己的的实际际.2.注注重动动手能能力,设计计业态态方案案,参参与商商业建建筑规规划.3.对外授授权讲课,获取较高高投入产出出.1000:10000丽江街的思思考１．聚集人人气２．商业街街区的准确确定位1.室外商业步步行街-南京路的优优势1.高知名度例如南京路路有好八连连2.人气旺3.营业额高支撑南京路路优势的条条件第一，悠久久的历史第二，独特特的风景第三，有多多种业态，，同种业态态不多，避避免恶性同同质化竞争争第四，有知知名的品牌牌第五，有完完善的基础础设施第六，有一一个科学的的管理机构构大型购物中中心内部的的室内商业业步行街(1)室内步行街街能够提供供良好而舒舒适的小环环境，使消消费者不再再受自然气气候的困扰扰，随时享享受舒适的的消费过程程。(2)在传统商业业淡季，室室内步行街街对消费者者具有强大大吸引力。。(3)室内步行行街扩展展了步行行街的商商业空间间，在一一定程度度上满足足步行街街对体量量的要求求。以深圳海海岸购物物广场室室内步行行街为例例，进行行创新策策划1.室内步行行街中间间地带设设立健康康加油站站，让顾顾客得到到充分休休息。2.以巴黎步步行街风风情设置置5个主题区区域。3.设置大小小中庭作作为共享享空间，，方便不不同业态态之间的的转换社区商