大型商场经营管理策略教材

大型商場經營管理策略環球技術學院(課程:國際運籌管理學程)專題演講

題目:經貿實務(10)大型商場經營管理策略

--以台北101大樓BOT案為例說明

主講人:黃世榮經理/台北101金融大樓法務部日期:2005年11月22日(二)13:30-16:30地點:雲林縣斗六市湖山里岩山路88號本案開發源起配合行政院「發展台灣成為亞太營運中心計劃」之亞太區域金融中心方案滿足跨國金融服務之需求成為國際金融交易之核心設施提升台灣的國際金融地位加速發展國內金融服務業計劃效益建立公私部門合作開發新典範建立台北新地標，建築史新紀元促進金融業務蓬勃發展，加速實現台北“曼哈頓“理念融合金融辦公與購物機能，強化金融中心使用效益創造就業機會投資效益分析

本案屬BOT計畫，符合BOT上市之資格業經董事會通過將進行股票上市之規劃及申請預計將於明後年送件申請。如順利上市，股東將有潛在之資本利得。台北101三大營利事業台北101辦公大樓台北101購物中心台北101觀景台台北一O一大樓台灣的購物中心及辦公室服務業邁向國際第一流的里程碑台北101─Niche&MassMarketing台北101的特色台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning如何維持競爭優勢策略及未來發展方向？●建築大師李祖原榮耀作品●台灣購物中心及辦公室租賃邁向國際第一流里程碑●五O八公尺、一O一層總投資新台幣六OO億●滴水不漏的安全系統●最時尚流行的商品力●世界級的服務態度與精神●績效最好的經營團隊●掌舵人彼得杜拉克管理碩士陳敏薰安全與享受◆全台灣最安全的大樓：

排除颱風考量2500年之地震迴歸期設計。

同核能電廠及翡翠水庫同等考量之設計。

◆全台灣最安全逃生設計：

每八層設二處避難平台。每層30米逃生走道。

◆全台灣最佳不斷電系統：

兩迴路供電系統及發電機系統可長時間運轉。

◆全台灣最佳通訊系統：

源自二個電信局系統光纖線路及微波系統傳輸。

◆全台灣最優生活享受空間：

有登高望遠的頂級俱樂部、觀景台、景餐廳、豪華館館

雲海辦公室、證券交易所、氧身俱樂部、購物中心。台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning

世界第一的環境硬體、世界第一的服務精神、世界第一的經營效能、世界第一的流行時尚，給人快樂、滿足、高貴的感覺。

台北市政府提供最優越公有土地結合高效率 民間投資以地上權設定方式承租土地七十年Built–Operate-Transfer臺北國際金融中心基地地平平面面圖圖信義義路路松智路市府路購物物中中心心辦公公大大樓樓停車車場場入口口停車車場場入口口停車車場場出口口停車車場場出口口使用用規規劃劃通訊訊塔塔92-101F觀景景台台89&91F觀景景餐餐廳廳86&88F會員員聯聯誼誼會會85F辦公公室室7––84F健身身中中心心5&6F金融融服服務務中中心心5F購物物中中心心B1-4F地下下停停車車場場B2-B5全球球最最高高獲芝芝加加哥哥-高高樓樓與與都都會會建建築築協協會會(CTBUH)頒頒發發TAIPEI101「全全球球最最高高」」殊殊榮榮並取取得得三三高高記記錄錄塔尖尖可使使用用樓樓地地板板天花花板板位位置置WORLDFINANCIALCENTERShanghai,China460M450M443M508M421M417MPETRONASTOWERKualaLumpurMalaysiaSEARSTOWERChicagoUSATAIPEIFINANCIALCENTERTaipei,TaiwanJINMAOBUILDINGShanghaiChinaWORLDTRADECENTERNewYorkUSA世界建築築高度排排名台北101大樓樓

辦公公室招租租策略先保留高高樓段面面積不對對外出租租，減少少投入市市場總量量；指標性租租戶彈性性租賃條條件；建立最好好空間品品質口碑碑，優良良物業管管理服務務口碑，，世界級級形象口口碑；破除高樓樓心理障障礙，實實際為最最安全，，最佳效效率辦公公環境；；委託「仲仲量聯行行」「世邦衛衛理士」」為本案之之行銷企企劃顧問問及租賃賃代理公公司「仲量聯聯行」「世邦衛衛理士」」為國際知知名不動動產顧問問公司，，提供專專業辦公公大樓招招租與行行銷服務務派駐專業業人員專專職本案案招租工工作提供充分分及時市市場訊息息及公司司動態聘請國際際專業租租賃顧問問製作完成成所有行行銷工具具，招租租辦公室室及樣品品辦公樓樓層；舉辦媒體體聚會，，公佈租租金報價價，對外外宣佈開開始正式式招租；；針對全市市A級辦辦公大樓樓租戶，，500大企業業，外商商名錄，代理商全全球租客客代理，介紹台北北101大樓；；過濾出潛潛在租戶戶，進一一步洽商商行銷推廣廣工作TAIPEI101Mall

台北101購物中心位於台北北市最優優質的辦辦公區及及豪華住住宅區內內世貿展覽活動動不斷吸引國國內外人士前前來全台灣精品旗旗艦店最多的的商場全亞洲最美麗麗的商場全世界最高的的大樓地點人潮商品環境優勢競爭優勢鎖定年薪百萬萬以上的白領領上班族與企企業家目標客層各樓層特色B1生活聚聚場擁有各式小吃吃及國際風土土食材超市，，並搭配具休休閒風與服務務機能的商店店1F101大道流行品牌群聚聚，特色咖啡啡館座落其間間2F時尚大大道都會品味名店店匯集，且結結合Sogo美妝大店各樓層特色3F名人大大道世界一流精品品齊聚101，奢華流行行與國際同步步4F都會廣廣場中庭露天咖啡啡座搭配豐富富人文氣息的的書店，並有有精緻餐廳環環繞四周5,6F金金融中心除5家金融業業者提供全方方位的服務外外，還有頂級級健身館、頂頂尖電子產品品及大型宴會會中心競爭優勢建物面：一流的空間設設計與動線安安排，超越全全台灣的零售售同業各店裝潢所展現現的獨特風格格與大格局，，提高顧客對對該品牌與購購物中心的認認同競爭優勢(續續)建物面：開闊的空間、、適當的休憩憩場所，再穿穿插各式活動動廣場，增加加顧客逛街的的樂趣與逗留留時間待塔樓完工後後，世界第一一高樓的吸引引力更將加倍倍購物中心的的優勢競爭爭優優勢勢商品品面面：：商品品整整體體定定位位明明確確，，突突顯顯出出與與其其他他零零售售同同業業的的差差異異商品品類類別別的的組組合合充充分分反反映映出出未未來來市市場場的的趨趨勢勢，，並並能能互互相相搭搭配配，，發發揮揮相相乘乘效效果果引進進不不少少首首次次在在台台灣灣商商場場出出現現的的品品牌牌，，或或是是最最新新的的營營業業型型態態競爭爭優優勢勢業務務行行銷銷面面：：世貿貿活活動動及及購購物物中中心心活活動動頻頻繁繁，，全全年年人人潮潮絡絡繹繹不不絕絕底租租加加抽抽成成的的專專櫃櫃契契約約模模式式，，保保障障業業主主權權益益，，並並增增加加獲獲利利空空間間競爭爭優優勢勢服務務面面：：汽汽機機車車停停車車位位充充足足，，計計程程車車服服務務周周到到，，加加上上接接駁駁公公車車，，交交通通上上提提供供完完全全服服務務停車車位位數數目目B2~B5汽車位：：2990個B2機車位位：1839個個計程車館內內上下車服服務地點：B1屈臣氏與與7-11旁捷運接駁公車競爭優勢市場面：信義商圈已已被評估為為大台北地地區最有發發展的地段段，其地位位有如曼哈哈頓經濟情勢好好轉上揚，消費者信信心指數上上升，消費費性支出也也大幅增加加消費者越越來越願願意為高高價值的的享受付付出較高高金額101願願景TAIPEI101WorldNo11年內領領導台灣灣時尚活活動與流流行3年內成成為台灣灣最優質質的商場場代表101願願景5年內成成為亞洲最成成功的購物中中心5年內轉轉移經經營管理理經驗到到全世界界台北101觀景台世界最高高大樓觀觀景台世界最高高戶外觀觀景台欣賞台北北盆地山山巒起伏伏的自然然景觀，，獨一無無二的的觀景平平台360度度俯看大大台北都都會的最最佳視點點具娛樂性性、教育育性與知知識性的的台北新新觀光景景點先進的電電腦售票票系統售票處與與直達電電梯入口口位於台台北101購物物中心五五樓每小時售售票600張，，可預約約當日時時段，遊遊客選定定時段購購票後不不必在現現場排隊隊等候搭搭電梯，，可利用用控當時時間至商商場shopping一番一次推出出六種不不同設計計的票樣樣，每一一位遊客客購得的的是不同同的票面面設計，，讓遊客客從購票票開始就就有新鮮鮮感預計每隔隔半年推推出新的的票面設設計觀景台設設施兩部世界界最快速速直達電電梯恆壓車廂廂設計，，保持乘乘客的舒舒適性。。星空天井井設計，，以LCD登模模擬星空空夜色。。梯內兩側側螢幕顯顯示電梯梯行進的的樓層高高度、速速度與時時間。每分鐘速速度高達達1010公尺尺，相當當時速60公里里，僅需需37秒秒即達89樓觀觀景台。。六種語言的的語音導覽覽系統中、英、日、、台、粵、、德六種語語言，提供供旅客免費費使用。觀景台設施施世界最大、、最重風阻阻尼器重量達660公噸，，直徑5.5公尺，，由41層層實心鋼板板焊接而成成，由92樓懸吊至至87樓是世界唯一一外露，可可供參觀的的風阻尼器器多媒體展示示秀，介紹紹風阻尼器器建造過程程七部日本進進口高倍數數望遠鏡，，眺望大台台北區飲料吧，照照相攝影服服務，紀念念品商店等等台北101觀景台入入口觀景台高倍數望遠遠鏡世界最大、、最重風阻阻尼器快樂、滿足足、尊榮101燈光光秀WelcometoTAITEI1019、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。10:14:0610:14:0610:1412/23/202210:14:06AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2210:14:0610:14Dec-2223-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。10:14:0610:14:0610:14Friday,December23,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2210:14:0610:14:06December23,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。23十十二二月202210:14:06上上午午10:14:0612月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2210:14上上午12月-2210:14December23,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2310:14:0610:14:0623December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:14:06上上午午10:14上上午午10:14:0612月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。10:14:0610:14:0610:1412/23/202210:14:06AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2210:14:0610:14Dec-2223-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。10:14:0610:14:0610:14Friday,December23,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:14:0610:14:06December23,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。23十十二月202210:14:06上上午10:14:0612月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月2210:14上上午12月月-2210:14December23,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/2310:14:0610:14:0623December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。10:14:06上午午10:14上上午10:14:0612月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。10:14:0710:14:0710:1412/23/202210:14:07AM11、