国际家居建材港招商策划书范文

谨呈营口瀚盈置业有限公司2014年02

幸福MALL国际家居建材港招商营运策划书

目录

市场环境分析项目地块现状项目SWOT分析招商方案思路策略营运模式经营定位前言幸福MALL项目由北京幸福摩尔投资管理有限公司投资30亿人民币兴建，幸福MALL总占地约20.82万平米，总建筑面积58万平米，以五大组合构成：专业市场（国际家居建材港）；主力店（红星美凯龙）；亲水居住小区；购物中心和SOHO办公。

目前，专业市场（国际家居建材港）板块已经于2013年8月31日全面封顶，计划2014年10月1日正式营业，工程已接近准现房阶段，无论从工程进度和开业计划来看，都必须进入招商储备实质阶段。

本报告将从本案招商工作重点思路进行分析入手，并在此基础上形成商业运营推广的基本思路，供领导决策。

市场环境分析本地现有同业商业特点：本地商业同质化严重核心街区以沿街门店为主、中端消费人群为主流消费力外围区域专业市场以传统低档专业批零市场为主老旧的购物环境及硬件配置功能单一、布局混乱未来专业市场商业生存空间及发展方向：一站式购物，体验式消费依托本地物流优势，携手国内知名电子商务网站，打造全新网络商务平台，实现东北首席体验店及电商一体化卖场

DIY体验式消费，主题鲜明的商业购物中心营造一种轻松、愉悦、休闲的购物体验，使逛家居广场成为丰富生活的元素之一，使每个人都成为家居生活的大师。幸福MALL国际家居建材港是集品牌展示和销售为一体，市场、超市、精品店及家居体验店等多种业态互动共生的大型家居建材主题购物中心。以中高收入人群为目标客户，商品以中高档品牌为主，倡导个性消费，引领家居品质和时尚。以“我爱我家，美化家居”为目标，为顾客提供家居设计、装饰建材、家具、家居饰品、家装课堂等“一站式”服务的购物场所。商业市场环境分析综述

幸福MALL地块现状地块现状国际家居建材港地块现状地块交通现状地块周边项目现状国际家居建材港地块现状综述幸福MALL以日月大道为核心主轴，发挥金廊效应，承接南北，贯通东西，引领东渤海湾中央商务核心服务区、现代服务业集聚区的繁荣发展。鲅鱼圈区政府红旗镇政府熊岳镇政府国际家居建材港交通现状综述◆日月大道作为规划和正在建设中的新区中心，未来将成为鲅鱼圈区CBD的核心主路。地块周边项目现状综述◆项目东侧为红旗镇政府及商住区◆项目西侧为鲅鱼圈区政府及商区◆项目南侧为熊岳镇政府及熊岳镇国际家家居建建材港港SWOT分析

区位优势鼎力鲅鱼圈、熊岳、红旗三处政府行政、文化、金融、服务集聚区，比邻哈大高铁、沈大高速、日月大道、火山大街、青龙山大街等交通枢纽命脉，具备强大的区位优势、发展空间和经营潜力。

理念优势国际家居建材港的经营理念将是对传统消费模式的一次颠覆，这种全新模式的家居商场，通过建筑形态、环境、小品等与商品形成丰富的文化内涵与有机的业态组合，营造一种特定的氛围或风情，使消费者在获得高品位的家居商品与服务的同时能体验到一种不同的乐趣或心境。并将家居消费从“放心购物”提升到“舒心购物”阶段。这种经营理念是现代商业发展的最高形式。发展优势地处开发区新CBD核心区域，周边发展空间巨大。优势分析国际家家居建建材港港项目目SWOT分析优势分析资源优优势强力打打造全全国连连锁品品牌联合红红星美美凯龙龙，整整合同同业资资源，，升级级传统统市场场国际家家居建建材港港项目目SWOT分析劣势分析本地区区居民民传统统消费费观念念较强强，全新新的消消费意意识，，消费费理念念还有待待逐步步被接接受远离市市中心心老城城区目前周周边规规划不不成熟熟，需要较较长的的成熟熟周期期劣势分分析威胁分分析项目周周边短短时间间内不不能形形成成成熟商商圈，，项目目起步步期延延长国际家家居建建材港港项目目SWOT分析威胁分析项目计计划今今年10月月1日日试营业业，目目前招招商工工作压力较较大进进度不不容乐乐观，，进而直直接影影响销销售销销售进度和和项目目美誉誉度机会一机会二机会三依托本本地物物流优优势，，携手手国内内知名名电子子商务务网站站，打打造全全新网网络购购物平平台，，实现现东北北首席席体验验店及及电商商一体体化卖卖场，，做全全国大大市场场。机会分析国际家家居建建材港港项目目SWOT分析红星美美凯龙龙的进进驻，，必将将为本本地家家居建建材经经营商商户的的经营区域域转移移起到到巨大大推力力，本本案也也将快快速发发展为为本地地规模最大大，业业态最最全，，商品品种类类最丰丰富的的家居居建材材旗舰舰。城市发发展规规划带带来机机会，，老城城区已已无大大规模模发展展空间间，紧邻开开发区区政府府，升升值空空间巨巨大。。本项项目周周边缺缺乏有有良好购购物环环境、、结合合娱乐乐休闲闲、建建筑形形态优优美的的新型型商业设设施，，这为为本项项目提提供了了市场场机会会。招商方方案思思路策策略【招商理理念---合作双双赢共共同发发展】一个要要长远远发展展的企企业，，应该该与经经销商商利益益相通通，命命运相相连，，风险险共担担，合合作双双赢，，共同同发展展，形形成真真正意意义上上的，，长久久而稳稳固的的战略略伙伴伴，这这才是是我们们本次次招商商的工工作理理念。。1.根据上上述的的经营营模式式，实实施多多主体体经营营即经经营风风险与与负担担不是是由商商场一一肩挑挑，而而是分分散到到各经经营主主体，，共同同承担担。2.以适应应市场场为先先导，，满足足需求求为中中心，，根据据营口口和鲅鲅鱼圈圈市场场和商商圈竞竞争状状况，，结合合国际际家居居建材材港的的总体体定位位，进进行各各门类类各业业种的的定位位，合合理锁锁定品品牌，，重在在突出出品牌牌化、、前卫卫化、、个性性化。。3.培育市场，营营造幸福MALL-国际家居建材材港的良好商商誉，树立国国际家居建材材港的形象。。在保证经济济利益的同时时以最快的速速度、最大的的能量、最小小的投入，提提升国际家居居建材港的知知名度、美誉誉度、信誉度度，提升企业业的无形资产产价值，拓宽宽融资渠道，，创名牌企业业。4.通过1—5F招商吸引人流流，创造人气气，推动商铺铺的销售。【招商策略---营销策略核掌掌控】招商为王，商商业地产的生生命线------引狼入室、狼狼羊共舞我们所做的不不是招商，而而是选商：不是被动的的接受客户租租赁商铺，而而是要对入驻驻商家的信誉誉、经营管理理、经营品牌牌、公司经营营状况等方面面进行全方位位考察，优秀秀者才能如驻驻。先大后小：大型主力商家家的招商成功功是项目成功功营销的前提提，务必先招招大商家、后后招小商家，，先大而后小小商家必然闻闻风而来。【招商原则---合作双赢共同同发展】公司秉承以客客户为中心，，诚信为本、、信誉至上、、互惠合作、、永续经营、、先做人气、、后做生意的的原则。努力力寻求厂、商商和消费者之之间的利益平平衡点，让公公司和客户共共同分享市场场的巨额利润润。1.以租赁为主，，自营为辅的的招商原则按规划的功能能区域尽量引引进代理商、、经销商及其其它经营业主主，以租赁的的方式进场经经营，最大限限度的提高有有保障收益，，向场地要效效益。2.坚持品牌经营营的原则旨在突出国际际家居建材港港的经营特色色，以国内知知名品牌及营营口市场畅销销品牌为主，，尤其要注意意中高档品牌牌中价位带适适宜的品种，，营口还未有有过的新型换换代商品及在在营口有良好好的消费基础础的传统品牌牌等。【招商原则---合作双赢共同同发展】3.坚持商品的连连带性的原则则招商时应严格格按楼层区域域经营门类规规划进行，并并作好不同门门类之间的商商品的合理过过渡，作到自自然过渡，避避免生硬连接接。4.坚持多品种、、不交叉、不不重复的原则则为满足不同类类型消费者的的多种需求，，不同店铺之之间形成“差差异化经营””，充分体现现多业态、多多功能的“一一站式”购物物特点。5.坚持质优价廉廉的原则在保证商品质质量、规格的的前提下，品品牌体验馆商商品售价不能能高于本商场场同款商品专专营店价格，，以提高国际际家居建材港港的体验馆商商品竞争力，，因此在体验验馆建设时，，应尽可能的的引进厂家、、总代理商、、总经销商等等源头货。【招商原则---合作双赢共同同发展】6.坚持以“固本本吸远、远交交近攻”的招招商原则本项目的招商商要以商业地地产全程整合合理论为指导导思想，先期期招商的目的的是为销售商商铺，后期招招商的目的是是为保证经营营，根据项目目的销售时机机把握好招商商的节奏，坚坚持以“固本本吸远、远交交近攻”的招招商原则。本本地市场的商商品结构、档档次、价位是是与消费者经经过长期磨合合而形成的，，能比较全面面地反映大多多数消费者的的需求，抓住住本地市场资资源开发的同同时，要更注注重家居装饰饰建材各大业业态品牌厂家家及沈阳、大大连、营口、、盘锦等周边边市场新的品品牌资源的引引进，为国际际家居建材港港的品牌对接接资源进行有有效储备。同同时也对本地地的经销商产产生较大的刺刺激力和吸引引力，利于招招商的进行。。【招商对象---合作双赢共同同发展】招商对象1、具备一定经经营能力和经经济实力的厂厂家、公司或或品牌代理商商2、有强烈的经经营意识和成成功欲望；3、认同国际家家居建材港的的经营模式；；4、组织观念强强，服从领导导，能自觉接接受国际家居居建材港提供供的统一培训训和辅导；5、愿配合国际际家居建材港港统一规划、、统一管理和和各项营销活活动；6、讲求信誉，，可长期合作作；7、能够按规定定及时交纳各各种费用；8、严格按照国国际家居建材材港的各项要要求及流程操操作；9、办理合法的的经营证件及及相关手续。。【招商方式---合作双赢共同同发展】招商方式针对本项目产产权式商铺经经营模式的特特点，对购铺铺不经营的商商铺（委托我我商场招商或或由商场返租租形式），要要进行招商考考虑，从而确确保商场的如如期开业。具具体的招商方方式分述如下下：1、租赁方式（（现做首选方方式）1）分完全租赁赁方式（收银银由商户自收收，自主经营营，统一营销销推广和经营营管理。自主主确定营业时时间。如沿街街独立的专营营店形式）；；2）不完全租赁赁（收银由商商户自收，自自主经营，统统一营销推广广和现场经营营管理。统一一经营时间，，如内街各区区域各业态的的内铺品牌商商户）；2、联营销售方方式（次选方方式，商场体体验馆区部分分可以这样考考虑）：各商商家品牌采用用DIY联合体验模式式自由组合建建设体验馆经经营区，经营营区内各商品品采用联营扣扣点，打包销销售，统一结结算的方式，，由商场统一一结算。3、电商营销（（次选方方式，由商场场统一搭建网网购平台，一一物流、统一一发货，统一一结算。统一一收取管理费费用。【招商须知---合作双赢共同同发展】招商须知所有招商人员员首先要对本本项目的经营营定位十分清清晰，下来确确定具体的品品牌结构，一一定结合当地地品牌的销售售情况，制定定本项目的品品牌组合战略略。当地已有有的品牌又适适合本项目定定位的，一定定要设法引进进，如果当地地没有的品牌牌，该品牌又又在本项目锁锁定品牌的组组合群中，更更要设法引进进。品牌的选择一一定要遵循宁宁缺毋滥的原原则，千万不不要滥竽充数数，品牌的搭搭配一定要合合理，跑量的的和撑门面的的牌子都要有有，少任何一一方面都不可可以。品牌的的组合和选择择是关系到未未来的经营成成败的主线，，千万不可掉掉以轻心。必必须仔细分析析要引进的每每一个品牌含含括的客层，，在当地销售售的数量，在在当地引进发发展时间，未未来该品牌的的发展趋势等等。品牌的选选择中强势的的品牌要战居居主导的地位位，一定要不不惜代价拿进进这些品牌。。促进本项目目商铺销售是是一方面，更更重要的是要要考虑今后的的经营。【品类规划---合作双赢共同同发展】品类规划本项目开盘前前期的策略招招商：能提高高客户对本项项目关注度的的品牌招商如如：1）建材形象主主力店：科科勒、TOTO、科宝博洛尼尼、爱依瑞斯斯等2）餐饮形象主主力店：麦当当劳、肯德基基等3）水吧休闲区区类：上岛咖咖啡、星巴克克等项目开业前的的集中招商：：这个时期主主要针对于大大众品牌，能能够给购物中中心带来利润润的品牌项目开业后招招商工作长期期进行：后续续补充招商，，替换淘汰品品牌，优化组组合。【工作流程---合作双赢共同同发展】工作流程市场调查→市市场分析→品品牌资源→制制定政策→与与厂家或代理理商分销商接接洽→厂家或或代理商提交交企业简介资资料→品牌选选择→→招商商进场条件洽洽谈→确定合合作品牌厂家家或代理商并并签定租赁协协议→缴纳租租赁诚意定金金→完成品牌牌进场审批手手续→设计装装修方案→缴缴纳首年剩余余定金→审核核装修方案进进场装修→商商品进场验收收陈列→试营营业。【招商计划---具体时间根据据实际情况待待定】1、招商工作排排期准备阶段段：时间：2014年3月—2014年10月主要工作事项项：1)市场调研；2)招商方案的制制定；3)各类招商意向向签约、合同同文本的拟定定、印刷；4）确定招商流流程审批制度度及审批表单单制式5）确定业态组组合最终方案案6）推广所需文文字、效果图图、《招商手册》等宣传资料的的编写及印制制【招商计划---具体时间根据据实际情况待待定】7）招商宣传推推广策略的制制定8)目标品牌的规规划；各种表格设计计、印刷及业业务流程的制制定；作好品牌推介介的准备工作作；11)推出招商预热热广告；12）为项目开业业推介作准备备。【招商注意事项项---合作双赢共同同发展】注意事项1、招商全体人人员均应按公公司确定的招招商政策、商商品定位、招招商方式、管管理方式、收收费标准开展展工作，任何何人不得以招招商的名义从从事未经上级级授权的一切切活动。2、所有招商人人员工作要有有严密的计划划性，并确保保按时完成计计划，达到良良好的招商效效果。3、招商人员既既要维护公司司的形象与利利益，又要尊尊重善待客户户，既要按公公司的政策原原则与客户洽洽谈，又要客客观真实地向向客户介绍公公司的情况，，与客户建立立正常良好的的工作关系。。4、招商人员不不得有意或无无意泄露公司司的招商秘密密资料，不得得向某一客户户提供其它客客户的资料。。【招商注意事项项---合作双赢共同同发展】5、禁止招商人人员接受客户户任何形式的的回扣和贿赂赂。6、招商人员原原则上不得接接受客户吃请请及其它形式式的消费，特特殊情况必须须经招商负责责领导批准，，并进行登记记。7、招商中如需需要招待客户户，必需报招招商领导批示示，方可按规规定标准执行行。8、招商人员应应在公司授权权的范围内开开展招商工作作，按期完成成招商任务，，公司给予相相应的报酬与与奖励，反之之公司将视其其具体情况给给予处罚。【招商政策---合作双赢共同同发展】开业优惠政策1、租金价格：：暂未定2、体验馆联合合营销、网购购管理费用：：暂未定3、租金交付方式：暂未定3、优惠政策：：暂未定运营管理政策策1、客户足以影影响商场的发展，要让让客户持续在在商城经营，，商城必须努努力经营，获获取客户的信信赖。2、维护老客户户，对于商场场在营运、财财力、管理、、品质上有莫莫大的影响，，应当加强与与老客户的联联系，及时解解决其所提出出的实质性问题。3、商城每年都都要联合厂家采取取计划性宣传营销、联联合厂家客户进行有效的宣宣传促销。4、培养忠诚客客户，使其产产生持续入租租行为，并协助在场经经营品牌业主主进行宣传，建立口口碑。5、对客户做未未来分析，包包括客户数量量，类别等情情况的未来发发展趋势，争争取客户的手手段等。6、按照各业态态经营需求协协助经营户搞搞各类线上线线下营销活动动营运模式经经营定位【推广模式---推广策略核心心】我们卖的已不不仅仅是那区区区8万方的商铺我们要倡导的的一种文化——幸福MALL文化我们要引领的的一种风尚——幸福MALL风尚我们要引导导的一种消消费理念——幸福MALL生活理念目的很简单单：打造成成营口妪幼幼皆知，首首屈一指的的全新都市市MALL商务中心区区、高尚居居住区、和和娱乐美食食之都！【发展模式---营销策略核核掌控】招商起步，，合理推进进-----“订单式”招招商策略目前即可考考虑地块的的经营理念念及特征，，根据方案案提供的业业态建议，，迅速展开开新一轮招招商。此策略从项项目大型商商业开发流流程上考虑虑，把招商商、策划、、规划设计计融为一体体，各方配配结合，顺顺利推进项项目发展。。【营运模式---营销策略核核掌控】营运总原则则：因本项目是是产权式商商铺返租经经营模式，，即实行所所有权和经经营权分离离，投资者者获得其产产权和收益益权，卖场场的经营管管理权交由由专业的商商业经营管管理公司统统一管理。。经营管理理公司再整整合各租赁赁品牌代理理商，保证证经营的成成功。除按照规定定业态自营营的购房业业主外，进进行统一经经营管理，，统一招销销政策。具体分述如如下：1、统一招商商管理各业态自租租自营用户户外均由我我商场统一一招商，全全场统一规规划，确保保本项目的的商品组合合、业态、、档次、价价格等定位位准确，保保障后期持持续经营；；2、统一营销销推广卖场由商业业管理公司司统一进行行营销策划划、宣传推推广、进行行促销活动动的开展【营运模式---营销策略核核掌控】3、统一营业业管理家居体验店店部分所有有经营户要要求统一营营业时间，，统一营业业纪律管理理；4、统一服务务监督本项目所有有经营户要要求统一服服务标准，，统一处理理售前、售售中、售后后服务、统统一接受卖卖场的服务务考核监督督等；5、统一物业业管理本项目所有有经营户均均由本项目目成立的专专业物业管管理公司进进行统一物物业全面管管理，包括括卫生、水水电、保安安、维修等等项目，免免去投资者者和经营者者的后顾之之忧；6、统一形象象管理各楼层卖场场经营要素素的软硬件件全部由专专业经营公公司进行统统一审核设设计形象，，并进行形形象的监督督管理；【营运模式---营销策略核核掌控】7、统一收银银结算家居建材港港网络营销销平台所有有经营户要要求进行统统一收银，，统一银行行结算，结结算时间暂暂定为7天结算一次次；（此项项商场要投投入POS收银设备及及系统软件件等）8、统一证照照税务在场经营所所有商户均均必须由商商场统一办办理经营执执照和统一一收取相关关税收及经经营管理费费用；9、统一培训训考核所有在场经经营户的营营业导购人人员、基层层管理人员员均由商场场统一组织织培训学习习，进行定定期考核，，确保商场场的营销力力和服务质质量10、体验消费费、联合营营销卖场在各业业态经营区区域划设DIY体验区域，，将品牌建建材及家具具通过专业业装饰公司司的设计，，组合成各各种风格的的样板间，，让原本繁繁琐累人的的建材购买买产生新乐乐趣，然后后可以将所所有建材““打包”订订购，价格格更优惠。。由此不仅仅满足了家家装的要求求，更得到到了家装难难得的体验验乐趣。【营运模式---营销策略核核掌控】国际家居建建材港的经经营理念将将是对传统统消费模式式的一次颠颠覆，这种种全新模式式的家居商商场，通过过建筑形态态、环境、、小品等与与商品形成成丰富的文文化内涵与与有机的业业态组合，，营造一种种特定的氛氛围或风情情，使消费费者在获得得高品位的的家居商品品与服务的的同时能体体验到一种种不同的乐乐趣或心境境。并将家家居消费从从“放心购物”提升到“舒心购物”阶段。这种经营理理念是现代代商业发展展的最高形形式。同时，我们们将当好商商家的坚实实后盾，为为消费者提提供贴心的的服务，在在二者之间间搭建一条条真诚的互互动的桥梁梁。【项目解析---营销策略核核掌控】项目解析生活水平的的提高促使使人们的消消费趋向高高端化、个个性化、一一站式、体体验式方向向发展，除除基本购物物外，家庭庭集约性消消费日趋明明显，在稍偏市中心心区域的大型商业业项目：必须有主题题，才能保保证成功经经营！“体验式消费费”最核心的表表现是其所所提供的“样板间DIY”功能。富都都家居装饰饰广场把时时下流行的的DIY概念融入家家装建材销销售中，将将品牌建材材及家具通通过专业装装饰公司的的设计，组组合成各种种风格的样样板间。家装消费者者购买建材材家具时进进行现场实实地参观了了解，并能能当场对自自己喜欢的的建材及家家具进行DIY，从而对这这些建材的的装修效果果提前获得得个人体验验及感受，，购买建材材家具将更更加“有的放矢”和“胸有成竹”，有效避免免了传统建建材选购时时候的盲目目。ThankYou!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:03:3223:03:3223:0312/22/202211:03:32PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2223:03:3223:03Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:03:3223:03:3223:03Thursday,December22,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2223:03:3223:03:32December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月202211:03:32下午午23:03:3212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2211:03下下午12月月-2223:03December22,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2223:03:3223:03:3222December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:03:32下下午午11:03下下午23:03:3212月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。23:03:3223:03:3223:0312/22/202211:03:32PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2223:03:3223:03Dec-2222-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:03:3223:03:3223:03Thursday,December22,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2223:03:3223:03:32December2