培训一整体规划设计与楼盘价值创新

培训：楼盘整体规划与楼盘价值创新

孙克放国内权威房地产规划专家，建设部住宅产业化促进中心副总工程师、示范工程处处长、国家一级建筑师，北大、清华、厦大、重庆大学等著名高校房地产策划客座教授

房地产的开发过程是资源利用和整合的过程。能利用的资源包括：资金、物流、技术、制造、产销、人才、环境、文化等。归根结底是整合一个价值链。开发商是房地产开发建设的主体—可称为主脑。价值链上的专业团队—可称为外脑。当今房地产开发商必须学会整合外脑为我所用。其中策划和设计是两个重要的外脑分支，他们是项目开发产品定型的共同塑造者。从某种意义上讲：策划创意和设计整合是锁定楼盘的链条。策划设计一、开发+策划+设计同奏一首歌

（一）策划师如同词作家。做词者，以简单、明确、生动、优美的语言，或抒发某种情感、或彰显某种事物的内涵、或表达实现某种诉求的愿望，从而感召人们的心灵，振奋人们的精神。策划师，以“出谋划策”的方式，从战略和战术的角度，分析产品的定位和营销，优化实现销售目标的途径，从而唤起消费者的购买欲望。在房地产开发中可称谓“谋士”也，在一般情况下，他们往往是开发项目的“开篇词”或“序曲”的始作俑者。（二）设计师如同作曲家。作曲家为词谱曲，只用七个用音符（元素）组成乐曲，但赋予曲调的高与低、强与弱、快与慢的无穷变化。设计师则是用无数的元素组成建筑实体空间，形成空间的大与小、疏与密、收与放的各种差异。以满足不同功能和不断变化的消费需求。（三）开发商如同指挥家。指挥家要把词曲有声有色的演奏出来，需要对词曲有深刻的理解，需要总体的配器，更需要精心指挥排练合成，他必须富有创作的激情和丰富的想象，让创新的灵感得到不断升华。开发商实际上是在谱写一首首洋溢着现代生活的空间畅想曲，同样需要具备把握全局全过程的能力，不衰的激情和丰富的想象力。他需要把一部完整的作品尽可能完美的交给观众。二、策划(营销)学的支点

一位学者曾经说：经济学主要关注如何以最少的成本取得最大的利益，其支点是价值生产；政治学关注如何分配那些业已由经济活动生产出来的利益，其支点是价值的分配；伦理学则关注所分配的利益是否公正，其支点是价值的评估。椐此我们延伸出：策划(营销)学关注的是获取利益的至胜法则，其支点是价值的创新。研究居住区的规划和房屋的功能，从本质上讲是在研究居住的空间及空间的价值。三、中国的居住特色

1、高密度控制下的居住环境；2、相对封闭的大区域型管理；3、多空间的集合式住宅群体；4、多种交往空间的相互渗透；5、多种分散的配套服务业态；1、高密度控制下的居住环境（1）合理、统筹的控制密度至关重要。影响到项目的直接成本和利润，影响到项目基础投资的风险评估。三大密度综合控制：A建筑面积毛密度(容积率)B建筑密度C套密度（2）选择获取产品最终的价值最大化的开发模式；2、相对封闭的大区域型管理

（1）合理地划分管理区域，提升社区的品质价值。（2）选择成本相对低，安全度相对高的防管体系框架，获取远期的管理价值。3、、多多空空间间的的集集合合式式住住宅宅群群体体；；（1））有有效效地地利利用用多多空空间间特特点点，，使使社社区区空空间间形形态态的的塑塑造造趋趋于于多多样样化化和和特特色色化化。。（2）选择优优化的空间框框架，将空间间价值发挥到到及至。4、多种交往往空间的相互互渗透（1）建立必必须的社区交交往空间和合合理的交往流流线。（2）活跃和和发挥社区的的人文价值。。彰显人与人人，人与社会会，人与环境境自然和谐的的本质。5、多种分散的配配套服务业态态（1）合理的的分部社区配配套设施和场场所。（2）尽可能能的集中发挥挥公共产品的的服务增值功功能。四、策划创创意与设计整整合1、策划创创意是造势之之“源”，设计整合是是入实之“根”，两者都顺应应住宅潮流的的变化。在这这方面，我们们不但要分析析市场的营销销所带来的种种种效应。也也要从居住的的角度去改变变策划的创意意，从理念创创新入手挖掘掘设计的价值值。2、价值创创新是产品开开发战略的基基石。价值不不是价格，价价值是客户得得到的，而价价格是客户付付出的。创新新正是为了不不断满足客户户的需求，创创造出新的客客户满意度和和新的市场空空间。创新是是价值提升的的有效途径。。3、开发企企业在市场上上以同等价格格供给已有的的产品及服务务，这不能叫叫创新，因为为它只是对别别的开发企业业已经创造出出的客户群体体进行瓜分，，并没创造新新的客户。因因此，想取得得新的价值就就要打破价值值和成本间的的取舍关系，，创造新的市市场空间。4、创新不不仅仅是在技技术上，同时时也要在价值值上创新，关关键是看是否否获利，因此此，价值创新新不一定非要要花样翻新，，也不是非采采用很高的的科技含量才才能奏效，只只要能给予客客户新的满意意度和更高层层次的服务。。低科技含量量的创新，获获胜的机会更更多，效益更更大。学会在危难中中行走并踏出有旋律律的音符！如果想这样，，只有改变思维方式式！五、策划与设设计思维方式式的拓展(一)在市市场取胜的楼楼盘无非有三三种：第一不不战而胜的的楼盘（正正向思维）第二以以进取胜的的楼盘（递递进思维）第三以以退取胜的的楼盘（逆逆向思维）分析这三种楼楼盘取胜的经经验，会告诉诉我们：策划创意和设设计融合所带带来的营销路路数的改变，，首先是思维维方式和设计计理念的改变变。(二)创新思思维方法（1）逻辑思思维:（（2）非逻逻辑思维:1、收敛思维维；1、发散散思维；2、有序思维维；2、灵感感思维；3、类比思维维；3、直觉觉思维；4、演绎思维维；4、联想想思维；5、归纳思维维；5、想象象思维；（三三））培培养养价价值值创创新新技技能能（四四））创创新新产产品品的的开开发发流流程程北京京星星河河湾湾的的逆逆向向思思维维1、、不不以以区区位位定定豪豪宅宅，，一一反反周周边边楼楼盘盘的的定定位位，，异异军军突突起起。。2、、适适当当降降低低容容积积率率，，一一反反北北京京高高追追容容积积率率的的做做法法。。3、、不不封封阳阳台台，，一一反反北北京京封封闭闭阳阳台台的的习习惯惯做做法法。。4、精装修修房，一反反北京高层层高档住宅宅大都出售售毛坯房的的做法。5、优化环环境在先，，销售在后后，一反北北京销售在在先优化环环境在后的的做法。六、思思维方式与与价值创新新（一）策策划实际是是在不断的的对比和否否定的过程程中完成的的。策划不不是静态的的，始终是是动态的。。策划的意义义不是为了了炒作，它它是为消费费者提供产产品的信息息、服务的的信息和理理性的引导导，从而引引起消费者者的共鸣和和购买欲望望。当今策划的的思路和运运作方式已已发生了显显著的变化化。纯广告告式的、纯纯概念式的的、纯市调调式的、纯纯标准文本本式、编故故事式的策策划已落伍伍。建筑设计的的图形产品品最终将转转化成有型型的空间产产品。这个个空间是否否给人带来来舒适和安安全,能否否使人感到到清新和愉愉悦,完全全取决于空空间组成元元素是否被被有效的激激活。而那那些被激活活的部位正正是策划的的亮点!因此,设计计的创新,造就了产产品的更新新换代,同同时也反过过了作用于于产品策划划“核心竞争力力”的提高上。。显然,“策划设计一一体化”是以产品特特征、产品品定位、产产品细化对对接与市场场氛围，体体现产品商商业亮点和和技术进步步双重价值值的新式策策划思路,更具有吸吸引力,更更具实战性性,更容易易被开发企企业和消费费者所接受受。（二）企业业战略选择择的阶梯美国贝恩公公司战略阶阶梯（三）目前前产业中企企业的战战略观点有有两种:1.结构主主义:把战战略的重点点放在相对对于对手手的优势上上。选择一一个与其内内部系统和和能力相配配的独特成成本定位或或差异位.来抗击竞竞争对手。。2.重建建主义:把把策略的重重点从竞争争转到价值值创新上。。力求系统统的跨越现现有竞争边边界开发发新的需求求。将不同同的现有元元素重新排排序，构建建新的市场场空间，从从而创造新新的价值。。扩宽视觉，，才能见到到另外的市市场空间！！否则只能在在眼前的天天地中存活活！（四）市场场元素寻求求和激活1.元素素的收集；；（思维的的发散）2.元素素的创新；；(选择择市场接受受的突出切切入点）3.元素素的重组；；(纵向向及横向排排列分析)4.元素素的改变；；(运用用元素的增增、减、替替等手段打打开创意之之门）5.元素“聚集框”的锁定；；（焦距—销售的热点点、景深—产品的边界界)元素的收收集90平方米户户型变化化元素的重重组七、设计计的价值值取向1.规划划设计的的价值-是策划划的源泉泉，反映映环境空空间价值值；2.住宅宅的户型型价值-包括功功能价值值和空间间价值；；3.住宅宅的装备备价值-反映产产业化技技术的集集成水平平，给予予商品住住宅更多多的附加加值；4.住宅宅的景观观再造价价值-提提升环境境质量，，转化居居住区价价位区的的关键所所在；5.住宅宅的性能能价值-关系到到住宅的的全寿命命周期，，综合反反映住宅宅的品质质。采暖地区区和夏热热冬冷地地区十二二项推广广技术1、外墙墙外保温温技术（（复合墙墙体）2、太阳阳能应用用技术（（供热水水、采暖暖供、供供电）3、窗外外遮阳技技术4、新风风置换技技术5、再生生水回用用技术6、有机机垃圾生生化处理理技术7、地源源水源源热泵应应用技术术8、水体体生态净净化技术术9、屋顶顶绿化及及隔热技技术10、产产业化装装修成套套技术11、辐辐射采暖暖技术12、采采暖计量量技术Top10Scientific-technologicalSystem十大科技技系统地源热泵系统统——营造能量守恒恒空间混凝土顶棚辐辐射制冷制热热系统——知冷知热的家家职能新风系统统——换风无痕清清新常在外墙系统——层层到位外窗系统——双向阻热隔隔出新天地外遮阳系统——自如节能屋顶地面系统统——住在“控温室”中隔噪隔音系统统——相安无声排水噪声处理理系统——隔层漏水隐患患和管道一起起隐形吸尘排污系统统——废物一吸而光光八、居住空间间的创造手法法在居住空间创创造中，归属属空间的限定定和邻里交往往空间的设定定是极为重要要的，其中涉涉及到容量、、尺度、场所所、时度这些些构成元素。。在设计手法法上可采用围围合、穿插、、错动、重复复、重叠等方方式，让空间间变的有层次次、有特征,这也是空间间的价值所在在。无论是室室内空间还是是室外空间都都会要系统性性地将各种元元素组织起来来,使产品向向更高的附件件值转化.这这即是个战略略问题,也是是个战术问题题。(一)围合成都远大都市风景中山万科城市风景成都万科金色家园(二)穿插上海月光流域上海未来湾(三)错动成都博瑞光华华新项目上海宝地东花园4沈阳新洲上海海花园天津蓝欣水岸岸(四)叠叠加成都万科金色色家园韩国居住小区区长沙圣爵菲斯斯小区(五)重重组成都普罗旺斯构架重组合肥奥林匹克花园阳台重组上海沿海丽水华庭天津万科水晶城新旧重组北京万科西山庭院昆明.实力.上筑九、“价值定位”理念与价值创创新（1）首先从从“概念规规划”入手，，依据据人文文地理理环境境，确确定整整个小小区的的基本本构架架。重重要的的是划划定住住宅的的“价值区区域”。（2））按划划定的的“价值