物权法高频考点

物权法考点〖登记机构禁止〗第十三条登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。【解析】本条对于登记机构进行法定约束，主要为三大范畴的禁止。一是禁止登记机构要求对不动产进行评估，二是禁止以年检等名义进行重复登记；三是禁止超出登记职责范围的其他行为。［厘清职责与非职责］在第12条中，规定了登记机构的职责，主要有四大职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。除此之外，就是属于登记机构的非职责范围。如本条规定的三种行为便是。首先，要求对登记申请人的不动产进行评估，不是不动产登记机构的职责，是资产评估、资产拍卖、资产公证机构和法院执行局的职责。如果登记机构越权，将不动产登记作为前提和必要条件，就会给予申请人增加不必要的麻烦和负担，甚至于导致申请人遭受经济损失。某些登记机构为了创收，向申请人收取高额评估费，不仅侵犯了申请人的隐私权，而且会产生经济纠纷和行政腐败现象，这是绝对不能容许的。因此，这方面的登记机构禁止规定，是从登记实践经验中得出的结论。其次，以年检、复查、换证、清理、整顿等名义进行重复登记，也是劳民伤财，也会产生如上所述的那种弊端，只是程度不同而已。因此，不是情况特殊，不是很有必要，一般地，将重复登记视为禁止性登记。实际上，禁止重复登记，不单单针对不动产登记机构，还应当包括不动产权利人的无理重复登记。不动产登记机构恶意重复登记，是为了本部门、本单位的非法收入，玄机就在于此处。不动产要求重复登记，可能会埋伏不良动机，因为一次登记会保留一个复印件，多次登记会保留多个复印件，这里面可能有玄机。第三，要求登记机构不能超出登记职责的其他行为，包括的范围更加广泛。虽然本条未一一列举，但评判标准还是有的，如物权法第12条就有登记机构职责的规定。这一款，就是采取“排他法”进行法律推定和禁止性规定，这在整部物权法中比较普遍，也是有法的效力的。异议登记，是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。可见，要进行异议登记，首先这个不动产是存在异议的，就是不动产的物权不明确或者起了分歧.其次，异议登记是向不动产登记机关提出的申请，其实这个异议登记只是对那些想买房的人起到的一个警示的作用，并没有发生其他什么法律效力,因为登记之后在不动产登记簿里就有相关的说明，这时候那些要买房的人就可以以这些登记做参考,一般的人是不会冲动去买有异议登记的房屋的。异议登记有一点要注意，在提出异议登记之后的15天内如果没有提起诉讼的话，这个异议登记就会失效.这是根据《物权法》第十九条规定:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。预告登记即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产登记条件还不具备时，为了将来财产变动能够顺利进行,而就相关权利的请求权进行的登记。预告登记属于不动产登记的范畴，记载于不动产登记簿中,具有登记的公示力。其旨在保全不动产物权变动的债权请求权，同时它也是一种担保手段。在登记要件主义的物权变动模式下，不动产物权变动因进行本登记而发生,在进行本登记之前,可能不动产物权变动的原因已经存在,但登记条件缺乏或尚未成就，此时当事人虽拥有债权请求权，其物权变动仍然存在落空的风险，因此，权利人可将该债权请求权记载于登记簿中,以限制物权人的处分行为。预告登记的实质作用在于限制实现登记的权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益赋予预告登记的请求权以物权请求权。预告登记有以下效力:第一，保全效力。即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力。第二，保全顺位的效力。预告登记的效力不仅具有保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全该请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的性质。第三破产保护效力。预告登记请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人以保证请求权人取得物权,而且还可以在不动产物权人临于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或履行条件并未具备时,排斥他人而保障请求权发生指定的效果。公信原则：任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护，特别是保护当事人对公示的信赖利益。举例：A的房子错误地登记为B的房子。这里，登记就是公示。C因为信赖这项登记而与B成交房屋买卖，如果C不知道或者不应当知道这项登记是错误的，那么这个交易行为有效。C的利益得到了保护。公信原则是指物权变动经过公示的，即使标的物的出让人事实上无权处分，但善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的一种原则。物权的取得：一、通过民事法律行为（物权行为）取得。如买卖、赠与、交易而取得；二、通过法律事实取得，这主要有：（a）因生效法律文书而取得物权；（b）因公用征收或没收取得物权；（c）因附合、混合、加工取得所有权；（d）因继承取得物权；（e）因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权物权的消灭：一、通过民事法律行为：（a）单方行为一抛弃；（b）双方行为——物权合同，但只能是相对消灭。二、民事法律行为以外的原因：（a）标的物灭失。（b）期间届满。对于有期限的物权，其期限届满的该物权归于消灭，例如土地承包经营权、建设用地使用权和地役权均存在期限，当期限届满又没有续期的该种物权归于消灭。（c）混同。所谓混同是指他物权与所有权同归一人的情形，此时他物权由于没有存在的必要因此归于消灭。物权变动：一、基于法律行为的物权变动（必须公示）。原则、我国物权依据法律行为而进行变动的兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义为原则。1、公示作为物权变动要件：（a）不动产买卖中的登记（b）不动产抵押合同中的登记【重点法条】：《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、公示作为对抗第三人的要件：（a）土地承包经营权，从承包合同生效时取得，流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。【重点法条】：《物权法》第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第29条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（b）地役权，从合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人。【重点法条】：《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（c）动产抵押，从抵押合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人【重点法条】：《物权法》第187条：以本法第180条第1款第1项至第3项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第188条：以本法第180条第1款第4项、第6项规定的财产或者第5项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第189条：企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人.依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。（d）宅基地使用权【重点法条】《物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。（e）机动交通工具。动产物权变动的生效要件《中华人民共和国物权法》第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。【条文理解】本条是关于动产物权的变动以交付作为生效要件的原则的规定。《物权法》第六条确立了物权公示原则，并将登记和交付分别作为不动产和动产物权变动的公示方法。本条则规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。也就是说，本条对动产物权变动采取了以交付为生效要件的原则。这一规定主要有以下几点考虑：其一，以交付作为动产物权变动的生效要件，是物权公示原则的必然要求，有利于保护动产的交易安全，也有利于保护第三人的利益。其二，以交付作为动产物权变动的生效要件，是我国的固有做法。我国《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”可见，我国民法历来坚持以交付作为动产所有权移转生效要件的原则。对本条含义的理解，应把握几点：第一，动产物权的设立和转让实行不交付不生效的原则，交付是动产物权变动的必要条件。动产物权设立和转让时，除了要有当事人之间的债权合意外，还要进行交付，才发生物权变动的效力。如果仅有当事人之间的合意，而没有交付，物权变动就不发生预期的结果。从这个意义上说，交付与否对动产物权变动具有决定性作用，交付是动产物权变动的生效要件。这里所说的交付是指现实交付，即动产物权的让与人将其对动产的直接控制现实地移转给受让人，使受让人对该动产取得事实上的管领力。第二，本条的适用范围限于因法律行为发生的物权变动。动产物权的变动可以分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动两种。本条规定了动产物权的设立和转让两种情形，这两种情形属于基于法律行为引起的物权变动。因此，本条的适用范围仅限于基于法律行为发生的动产物权变动，而不适用于法律行为以外的原因发生的动产物权变动。第三，动产物权变动自交付时生效，是动产物权变动的一般原则，在某些特殊情形下，考虑到交易便捷的需要，《物权法》也承认一些变通方法，以代替现实交付。这些变通方法主要有简易交付、指示交付和占有改定三种，统称为观念交付。不动产物权登记生效不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物。本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例。一种是登记生效主义，另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。我国土地管理法、担保法等法律以及最高人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。我国民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权因此而发生的物权变动自然应该无效。因此，不动产物权变动不登记就能够生效，不合法理。从实践意义上讲，不经登记的不动产物权变动对权利人和相对人均具有极大的风险，对交易的安全非常不利。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数人认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例，同时，考虑到我国现行有关不动产物权的法律法规也体现了这一原则，如城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。社会各方面在实践中对这一原则也较为熟悉。因此，本条作出了上述规定，这也有利于保持法律的连续性。浅析物权变动中债权行为与物权的关系物权和债权是我国民法体系中民事权利的两大支柱。调整静态财产关系的物权关系和调整动态财产关系的债权关系，共同构成了我国社会中财产关系的基本内容。客观地说，长期以来，我国法律并没有使用“物权”概念，但《物权法》的出炉，为债权和物权之间的关系注入了新的血液。下面，我将具体分析从三个方面分析一下物权变动中债权行为与物权关系问题。（一）债权行为有效，物权没有发生变动。我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。这就是说，一方面，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意就是一种债权合同；另一方面，何以生效后，物权发生变更还需要完成公示。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。这一条规定遵循了公示原则。而对于动产来说，物权变动一般只需合意符合合同生效即可。因此，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。基于上述原则和规定，司法实践中，在合同生效而不动产物权未成就的情况下，依法认定合同有效，保护当事人的债权请求权。现实生活中，在合同生效后，不动产物权变动可能会有多种原因而不能成就，例如，在出卖人一物二卖或多卖的情况下，肯定只能有一个买受人才能取得标的物所有权，而其他的买受人不能取得标的物的所有权，但是他们在合同法上的权利不能被抹杀，他们仍然可以依据有效的合同请求追究违约方的违约责任来保护自己的合法权益。（二）债权行为无效，物权发生了变动。合同的效力主要取决于合同的生效要件，即行为人具有相应的行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。我国《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的具体情况：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5违反法律、行政法规的强制性规定。还有一些被撤销的合同，此类合同自