博思堂较新案摩方全年推广方案

[焦点]黄河路公寓项目推广策略启示推出判断来自[西安路沃尔玛西拓北进天兴项目]

十大启示启示1——最吸引客户的因素位置、户型、交通、配套、价格和投资价值，其中位置、户型两项指标客户选择比例最高，这说明位置和户型对小户型置业者来说最为重要；启示2——了解楼盘的途径最多的是报纸／户外广告，比例在19－52％，其次是亲友介绍，比例在17－29％，报纸／户外广告和亲友介绍对小户型楼盘作用明显，现场案场的包装配合也是不可缺少的。启示3——购买意图大部分还是自住，比例在55－77％，其次是投资，比例在15－32％，再次是为亲友购买，比例在2－10％，小户型客户置业还是以自住为主，这与西安路作为近年商街成熟、前景可观让这里成为居住首选有关。启示4——置业经验小户型客户第1次购房的比例最多，在40－60％，其次是2次置业，比例在28－40％，再次是3次及以上置业，比例在10－33％，启示5——居住现状目前居住情况，以拥有住房的比例最多，在48－62％，其次是租房，比例在33－44％，拥有住房客户多以投资和为亲友购买为主。启示6——客户年龄年龄最多的是30岁以下，在37－53％，其次是30－35岁，比例在24－39％，再次是36－40岁，比例在11－27％，启示示7————婚姻姻状状态态已婚婚尚尚无无小小孩孩和和未未婚婚的比比例例较较多多；；其次次是是已已婚婚子子女女在在6周周岁岁以以下下的的；；再次次是是子子女女在在6－－18周周岁岁的的；；其它它比比例例较较少少。。启示示8————教育育程程度度受教教育育程程度度中中，，大专专比比例例最最多多，在在37－－46％％；；其次次是是高高中中／／中中专专／／技技校校，，比比例例在在27－－41％％；；再次次是是本本科科及及以以上上的的，，在在19－－28％％；；初中中及及以以下下的的比比例例较较少少。。启示示9————客群群概概况况IT人人士士（（硬硬件件）），，通讯讯附近近有有个个小小日日本本圈圈子子启示示10———职业业状状况况最多多的的是是企事事业业和和机机关关白白领领，在在20－－59％％，，其次次是是个个体体／／私私营营老老板板，，比比例例在在20－－42％％，，自由由职职业业者者和和退退休休人人员员／／家家庭庭主主妇妇也也有有一一定定比比例例。。小户户型型客客户户最最多多的的是是企企事事业业和和机机关关白白领领，，他他们们主主要要是是自自住住，，部部分分投投资；；而而个个体体／／私私营营老老板板主主要要是是投投资资和和为为亲亲友友购购买买。。小户户型型卖卖得得好好的的四四大大要要素素总价价控控制制好好把握握““市市中中心心情情结结””户型型设设计计日日趋趋完完善善满足足购购房房者者的的独独立立及及个个性性判断断：：判断断得得出出结结论论三：：项项目目分分析析我们们有有什什么么大大环环境境？？1、、紧紧临临黄黄河河路路，，占占据据大大连连西西部部交交通通要要道道2、、多多条条公公条条线线路路，，交交通通四四通通八八达达3、、西西安安路路，，一一重重商商圈圈4、、黄黄河河路路商商业业裙裙搂搂，，二二重重商商圈圈5、、星星海海湾湾，，三三重重商商圈圈6、、福福佳佳新新天天地地，，龙龙祥祥花花园园成成熟熟居居住住区区7、、三三重重商商圈圈，，未未来来投投资资承承接接力力强强8、、沃沃尔尔玛玛的的方方向向，，就就是是你你的的方方向向9、、西西拓拓北北进进，，小小户户物物业业投投资资成成行行成成市市10、、城城市市规规划划，，旧旧城城改改造造未未来来无无限限十大大人人气气指指数数我们们有有什什么么小小环环境境？？1、、面面积积适适中中，，精精巧巧实实用用2、、厨厨房房靠靠近近入入户户门门，，功功能能区区分分明明确确3、、户户户户凸凸窗窗，，解解除除黑黑房房4、、客客厅厅、、卧卧室室方方正正实实用用5、、明明窗窗、、明明卫卫，，健健康康生生活活6、、开开间间与与进进深深合合理理7、、朝朝向向大大部部分分户户型型为为东东或或南南8、、精精装装修修，，省省心心9、、高高性性价价比比，，价价值值大大于于价价格格10、、名名牌牌物物业业，，管管家家服服务务十大大升升值值指指数数四：：竞竞争争对对手手分分析析我们们的的竞竞争争对对手手如如何何？？白玉玉完完成成项目目定定位位状状况况罗斯斯福福·天兴兴国国际际精精装装修修公公寓寓、、写写字字间间公公寓寓已已销销售售完完毕,少少量量写写字字楼在在售售民勇勇2005精精装装修修公公寓寓、、写写字字间间销销售售完完毕毕公建建宝发发金金钻钻精精装装修修公公寓寓、、写写字字间间公公寓寓销销量量良良好好公建建余余2套套福佳佳·新天天地地广广场场HOPSCA公公寓寓销销售售告告磬磬公建建招招商商万合合嘉嘉玉玉大大厦厦建建筑筑结结构构：：写写字字间间架架构构烂烂尾尾楼楼，，06年年年年底底预预计计入入市市结论论：：我们们没没有有竞竞争争对对手手！！定位位和和价价格格是是区区隔隔，，市市场场同同质质性性产产品品销销售售出出现现断断档档期期；；定位位不不同同，，消消费费群群体体也也不不同同，，并并直直接接影影响响价价格格；；六：：购购买买力力分分析析谁会会买买我我们们的的房房子子？？1、、西西安安路路、、黄黄河河路路的的高高级级白白领领2、、本本片片区区的的私私营营业业主主3、、纯纯投投资资客客4、、外外籍籍人人士士结论论：：产品品的的价价值值力力，，唯唯一一性性及及周周边边现现场场杀杀伤伤力力没没问问题题，，针对对项项目目小小户户型型的的户户型型小小的的担担心心，，精精装装样样板板间间是是必必要要的的。。于是是：：我我们们需需要要解解决决的的问问题题是是：：如果果买买小小户户型型的的人人，，即即使使自自住住也也是是过过渡渡性性居居所所，，项项目目的的保保值值增增值值信信心心要要树树立立；；如果针对对小户型型投资客客，租务务市场现现实短期期投资回回报难以以实现，，如何给给他们更更好的可可信理由由和信心心。判断：在在营销推推广一定定是居住住的高价价值与投投资的高高信心双双管齐下下的策略略，需要要控制节节奏，明明暗推进进！PART3我是谁的的浅浅析客客户的购购买行为为及心理理大连最国国际化的的：开发区本本来就是是世界的的，开发发区人也也是见过过世面的的，国际化OPEN情结、、IF国国际自由由人，他们喜欢欢并信任任国际大大师、国国际新城城、国际际品质；；大连最有有钱的：比“低消消费、低低收入””的大连连人富裕裕一块，，这也是开开发区房房价更高高的强力力支撑；；大连最投投资的：除储蓄外外，证券券等投资资渠道并并不显著著，故许许多人有有2－3套住宅，这这也符合合3次置置业占41％，，2次置置业占31％的的数据；；大连最自自信的：教育程度度高，71％大大专以上上，只要要剖析清清楚价值值价格比比及投资前景景，以自自信换取取信任。。重度客群群的关键键词提炼炼以唯一及及品质号号召的自自住客是是我们首首轮争取取目标，，当然要要是他们们相信未未来的保保值增值值价值。。一期一居居两居虽虽数量有有限，仍仍有70％的比比例，，，证明市市场存在在。A.他们更多多是刚刚刚成功的的单身贵贵族或两两人丁克克，对未未来充满满信心，，提前享享受豪宅宅社区生生活，但但他们未未来会换换房改善善，区域域及房子子的升值值性是决决定的重重要砝码码。举例：让让他们相相信，今今天的60平米米，未来来3－5年升值值50％％换120平米米以上的的大房子子，可以以吗？B.租客并房房东是自自住兼投投资的另另一类客客户，若若较舒适适的房租租，每月月2000多元元，即与与月供基基本相等等，首付付8－10万，，租客并并房东，，2－3年后出出手的未未来增值值性起码码可以将将租金变变成自家家的储蓄蓄了，应应该可信信吧？自住客无论如何何投资客客仍是占占更大比比例的客客源，但对于短短期投资资回报（（5％也也很理想想）不支支持的项项目，千千万不要要陷入算算帐的陷陷阱价值值价格比比未来价价值才是是更理智智的置业业顾问。。C.地缘投资资客：他们有钱钱，甚至至已有两两处以上上的房产产，有投投资经验验或投资资意愿，，可以先先让孩子子居住或或持平租租赁，他他们更需需要长线线不动产产3－5年的投投资信心心。关键打动动点：投投资房产产比储蓄蓄要增值值得多，，不动产产在经济济增长期期的币值值购买力力的实际际降低。。举例：20年前前，20万买什什么？今今天能买买什么？？2年前前，20万买什什么房子子？今天天能买多多大房子子？一降一升升的差距距一眼就就明白！！何况：还还有？的的历史大大机遇（（？版块块，4年年前3000元元，今天天6000元））。投资客PART4我是你的的产产品与与客群之之间的对对应无论自住住还是投投资，第第一步要要确定天天心品牌牌地位和和居住价价值：（待创意意部提炼炼）A.，，B.精精装的差差异化价价值出来来，C.小小的特点点要点明明，D.虽虽小，但但却是最最好价值定定位位其次要建建立项目目的反差差价值:最大的小小HouseA.虽虽小，却却是最大大空间设设计的，，B.虽虽小，却却是配套套生活最最奢侈的的，举例：25－40万拥拥有100万30－60平米米拥有50亿配配套和品品位C.虽小小，却是是最大的的……………之后，要要建立项项目的投投资价值值：最值的小小投资举例：A.比较法，，浦东世世纪公园园VS滨海海泰达时时尚广场场，借大机遇遇，3－－5年的的房价倍倍增影射射！B.唯一的，，低总价价进入泰泰达时尚尚广场－－－新城城国际的的机会，，C.今天90平米＝＝5年后后120平米的的置业升升级计划划！D.今天70万90平米＝＝5年后后70万万60平平米等等等反等式式。需要。但不要太太抢太显显著，会会影响整整个天心心的品牌牌传播。。他应该该类似于于Metro－－House。。要求：国际化的的、时尚尚的、有有价值的的。（待创意意部提炼炼）需要一个个独特的的名字吗吗？他们买我我们房子子的诱因因？1、在本本片区商商务区上上班，便便捷无比比2、认可可本片区区的生活活成熟度度，3、了解解本片区区的商业业价值，，投资回回报大买我们的的房子的的目的？？自住，纯纯粹自主主文化圈层层投投资投资，还还是投资资观点：项目差异异性究竟竟在哪？？1、黄河河路、西西安路商商圈支持持，投资资潜力强强劲；2、户型型居住功功能较好好，为居居住者过过渡为投投资者提提供基础础；3、出租租市场承承接能力力强，投投资信心心极高；；但是居住住大于投投资观点确确定手手法七：推广广定位我们的属属性定位位八：名称称建议（（Ⅰ）[天心动动脉]释义：*天心：：点出发发展商名名，让投投资概念传达达更彻底底；毗邻邻西安路路CITYARTERY商商圈圈，具备备最佳地地段优势势，掌控城市经经济主动动脉！*动脉脉：一语语中的，，本项目目是一个投资高高回报项项目，象象动脉一一样对人体体的重要要和价值值稀缺；；*青年年菁英，，BOBO白领领一族。。他们是城城市中的的精英，，最活力力脉动一族族,,追求成功功创造财财富广告语：：动脉，，脉动精精彩彩我动名称建议议（Ⅱ）[天心·藏峰]释义：*藏锋锋——敛敛藏锋芒芒，表面面风平PEAKMANSIONS浪静，内内在跌宕宕深邃。。*赋予予楼盘以以巨大的的潜在价价值和值值得挖掘开开辟的一一方境地地之内涵涵。*不同同于一般般浮躁小小户型的的价值属属性，内敛敛、雍容容的王者者气度，，呼应产品定定位。*决不不同于普普通楼盘盘，要在在众多楼楼名中脱颖颖而出。。广告语：：？之道道名称建议议（Ⅲ）[十点十十分]释义：*10的涵义义衍生广广泛，十十全十美美，PASSIONZONE圆满、满满分等，，与项目目外环境境10大点与内内环境10大点点，不谋谋而合*10点10分在钟钟表上表表现为““v”；；是胜利的的象征。。表达投投资价值值的十全把握握和美好好前景；；*是意意识形态态的轻松松尝试，，适合年轻投资资者的求求奇心理理。名称建议议（Ⅳ）[布鲁斯·芝华士]释义：*爵爵士乐的的鼻祖,全球著著名的高高BLUES·REVOLVE级苏格兰兰威忌，，拥有他他们发现自己：：抛开镜镜中的虚虚影和别人眼中中的幻象象，把自自己还给你自己己。至于于自己是是谁？能否不朽朽或传世世？且别别理会，，最要紧一一个真正正的自我我正和音乐、醇醇酒一起起，存在在着………*最IN，，以自己己的方式式，睥睨睨别人的眼光光。三、市场场突破点点在哪里里？市场突破破点的核核心建立豪森森茗家项项目主题题地位市场突破破点的关关键建立市场场致高点点，全面面建立竞竞争优势势市场突破破点的建建立形象的高高点产产品品的高点点整整合推推广的高高点主题形象象的建立立现现场优势势的建立立整整合合攻击优优势建立立第6攻击击阶段时间：2006.10-12目标：品品牌促销销第5攻击击阶段核核心：：荣誉梦梦想时间：2006.9月月目标：正正式开盘盘第4攻击击阶段核核心心：感受受项目时间：2006.8月月目标：日日照本地地房展第3攻击击阶段核核心：产产品展展示时间：2006.6月月-7月月目标：异异地路演演第2攻击击阶段核核心：山山东房展展时间：2006.5月目标：VIP登登记第1攻击击阶段核核心：黄黄金周时间：2006.3\4月目标：概概念传递递核心：形形象启动动黄河路推推广战略略部署第一攻击击阶段形象推广广阶段手法：轰轰动现阶段我我们最主主要的任任务是：：在最短的的时间内内，让更多人人关注并并且接受受此项目目！二[关关注原