南汇六灶项目报告

南汇六灶项目分析报告

SWOT分析SWOT---STRENGTH优势项目自身规模优势明显，总建面60万㎡，如此大规模开发有利于聚集人气，提升产品知名度，推动销售顺利进行。项目周边景观优势明显，周边大面积的绿化设施使得本案有着得天独厚的景观与环境优势。野生动物园毗邻本地块，能够借助其影响对外进行推广周边楼盘以别墅形态为主，能大幅度提升本案的档次，且不会形成竞争刚泰自身的品牌优势，由于刚泰在上海已开发了多个楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基础SWOT---WEEKNESS弱点

边生活配套设施尚不完善完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。公交线路缺乏，交通运能不足。产品所在区域板块效应不强，已销售的几个别墅楼盘如建德南郊、上海蓝堡等楼盘的销售状况都不乐观，去化速度较为缓慢。虽然本案的建筑形态与这些别墅楼盘有着区别，但这一点一定要引起警惕。南北纵向贯穿本地块的洪三港通航，过往行船产生噪音污染，对本案直接造成一定的影响。SWOT---OPPORTUNITY机会在建中的沪芦高速公路将使本案直接连接康桥，并直通芦潮港。这为本案与康桥之间的价值可直接对比，同时芦潮港的规划招商引资直接带来本案大量的优质客户。规划中的市域快速铁R3线更是直接拉近本案与市区的联系，本案的土地得以释放，可选择的客源范围得到扩张。随着三城九镇的全面启动，南汇发展相对缓慢，势必不甘落后，将大幅加大开发力度。规划中南汇将建成一个综合旅游度假区，对于本案价值品牌的提升有一定的帮助

。SWOT---THREAT威胁“三城九镇”的全面开发，南汇发展目前相对过慢2003年推出的110万的供应量将集中在05年上班年至06年上班年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可能会形成激烈的竞争场面。海港新城已先于本地块开发，并取得了初步成效果，且已深入民心，相对于本案来说海港新城有着先入为主的优势，届时将会是一大竞争对手。

客户篇客户篇---客户导向分布图客户篇---预期客户期段分布三林后期客户北蔡后期客户周康区域中期客户本案航头中前期客户六灶等地初期客户汇南镇初期客户芦潮港中后期客户奉贤中后期客户市区后期客户产品篇产品篇---本案运作基本本概念打造一个生活活中心，商业业中心，奉献献一座现代新新城，把“造城运动动”发挥到极极至。产品篇---本项目思考的的几个主题产品篇---产品基本构想---住宅住宅：住宅以街区形形式（block）排列，形成成相对独立、、安全、私密密的组团，既既利于生活又又利于管理住宅区的建筑筑形态按照自自东向西依次次增高的排列列方式布局，，逐步提升容容积率的使用用，同时也逐逐步提升楼盘盘形象档次整体住宅布置置有层次感，，与小区环境境相结合，增增强视觉效果果由于区域因素素决定了整体体经济水平不不高，本案房房型应以经济济房型为主，，二房主力面面积在90-100㎡左左右，三房则则控制在110-130㎡之间产品篇---产品基本构想---商业商业：根据总建筑面面积600000㎡，每户100㎡计算，约有有6000户，按照每户户三人计算，，那么整个社社区约有18000人次左右，加加上一些流动动人口，预计计20000人左右，根据据人均商业面面积1.5㎡计算得出本本社区商业面面积在30000㎡左右,加上引入两家家中型超市，，得出本案商商业面积定于于35000㎡左右比较合合适。商业形态以集集中商业为主主，形成集中中商业效应，，确定区域内内的商业中心心地位，建议议引入中型超超市由于建筑物按按规定必须退退出河岸一定定距离，且受受洪三港通航航的直接影响响，在河岸两两侧如建造住住宅必将受到到噪音的严重重困扰，因此此两侧河岸沿沿线建议建造造商业来缓解解噪音，同时时将河岸进行行美化改造，，化劣势为优优势，形成小小区内的景观观区域产品篇---产品基本构想---公建配套公建配套：由于周边配套套的不足，本本案自身的公公建配套一旦旦形成特色将将会成为区域域的亮点，对对人气的聚集集和造城效应应的打造起到到至关重要的的作用。建议本案与一一些知名度较较高的重点学学校接洽，引引入办学。初初步想法是这这些学校的规规格一定要比比“惠南镇””上的学校高高，甚至于做做到南汇最好好，这样才能能形成自身优优势。医疗机构的起起到了安抚民民心的作用，，特别是对老老年人来说，，为其提供了了极致的方便便。初步想法法本案医疗机机构规格不用用太高，只要要能进行一般般的日常门诊诊和护理就行行。本案地处偏远远，没有完善善的交通网络络直接到达，，因此解决交交通问题也成成为一个突出出问题。初步步想法，先成成立社区班车车通达各重要要站点，由于于社区班车一一般都会亏损损，待小区成成熟后再与公公交公司联系系引入公交线线路。其它配套从居居民生活需求求和社区需求求出发，如酒酒店、银行、、邮局、菜场场、图书馆、、休闲健身场场所等。初步步想法可以成成立一家俱乐乐部性质的休休闲健身场所所，包含球类类、游泳、健健身房、图书书馆等项目的的综合场所。。产品篇---产品基本构想---环境环境：整个新城要有有中心环境区区域，使得几几个街区能够够充分得到共共享，并且且与商业街有有机结合，既既能聚集人们们休闲散步，，又能促进商商业繁荣整治治河河岸岸，，使使之之成成为为一一条条休休闲闲景景观观带带产品品篇篇---推盘盘计计划划产品品篇篇---推盘盘计计划划首期期塑造造““大大盘盘效效应应””，，推推出出洪洪三三港港东东侧侧地地块块约约3000㎡㎡商商业业用用地地；；西西侧侧地地块块约约95000㎡㎡，，容容积积率率1.05左左右右，，建建筑筑形形态态主主要要有有多多层层住住宅宅和和部部分分商商业业及及幼幼儿儿园园等等公公建建二期期在原原有有基基础础上上提提升升容容积积率率，，推推出出占占地地80000㎡㎡左左右右，，容容积积率率1.25左左右右，，建建筑筑形形态态主主要要有有多多层层、、小小高高层层住住宅宅和和部部分分商商业业及及医医疗疗中中心心三期期推出出65000㎡㎡左左右右，，容容积积率率1.50左左右右，，建建筑筑形形态态主主要要有有小小高高层层住住宅宅和和其其他他配配套套公公建建四期期推出出60000㎡㎡左左右右，，容容积积率率1.65左左右右，，建建筑筑形形态态主主要要有有小小高高层层住住宅宅五期期推出出54000㎡㎡左左右右，，容容积积率率1.85左左右右，，建建筑筑形形态态主主要要有有小小高高层层住住宅宅六期期推出出洪洪三三港港东东侧侧43000㎡㎡左左右右剩剩余余用用地地，，容容积积率率2.7左左右右，，建建筑筑形形态态以以高高层层为为主主产品品篇篇---区域域价价格格体体系系中心心区区域域价价格格以以陆陆家家嘴嘴板板块块为为代代表表：：该区区域域内内““盛盛大大金金磐磐””目目前前价价格格走走势势20000-40000元元/㎡㎡，，确确立立市市中中心心价价格格梯梯度度在在20000元元/㎡㎡以以上上的的平平台台空空间间一级级次次中中心心价价格格以以内内环环线线沿沿线线为为代代表表：：以““联联洋洋社社区区””为为代代表表今今年年的的价价格格走走势势8500-11000元元/㎡㎡，，确确立立10000元元/㎡㎡的的价价格格平平台台二级级次次中中心心价价格格以以内内环环线线与与外外环环线线之之间间区区域域为为代代表表：：以““三三林林””、、““北北蔡蔡””区区域域为为例例，，目目前前价价格格走走势势6500-8000元元/㎡㎡，，受受一一级级次次中中心心区区的的价价格格打打压压，，其其价价格格瓶瓶颈颈8500元元/㎡㎡外围围区区域域价价格格以以外外环环以以外外城城郊郊地地区区为为代代表表：：随着着““三三城城九九镇镇””的的发发展展规规划划，，以以其其中中的的““松松江江””、、““嘉嘉定定””区区域域为为代代表表，，目目前前价价格格分分布布在在4000-5500元元/㎡㎡为为主主，，本本区区域域临临近近““惠惠南南镇镇””，，该该区区域域内内目目前前均均价价““4000-4500””产品品篇篇---价格格测测算算通过过对对目目前前周周边边几几个个相相对对开开发发较较早早的的区区块块进进行行比比较较，，选选取取其其中中目目前前代代表表性性在在售售楼楼盘盘进进行行分分析析，，经经过过测测算算及及加加权权平平均均，，得得出出本本项项目目一一期期市市场场合合理理销售均均价为为4000元/㎡左左右，，价格格区间间在3900-4100左右右，预计计到正正式开开盘还还略有有上升升，视视具体体时间间再作作详细细测算算。产品篇篇---本案价价格箱箱体模模型预预测推广篇篇推广篇篇---阶段的的特征征推广篇篇---营销阶阶段主主要面面临任任务通过营营销明明晰本本案的的市场场位置置；树立整整案在在公众众心目目中的的蓝图图；跟踪项项目的的工程程进度度，展展示一一个新新城的的概念念；推广篇篇---项目整整体概概念塑塑造“刚泰泰国际际城””推广篇篇---项目整整体概概念塑塑造剖析推广篇篇---项目市市场进进入策策略1、客客户划划分———明明确优优势客客户明确产产品的的客户户层面面，直直接针针