南京南汽中央广场项目整体产品深化报告-

在明确项目整体规划定位与产品组合及体量构成之后，将对项目展开深入细化与产品力设定。鉴于项目尚未进行任何产品设计，故无法针对设计文本进行修正性论述。现仅就项目可能的建筑形态与设计要求，就投资收益与工程分期等方面展开论述，以期为未来设计单位构思与酝酿提供素材与灵感，并为开发商产品决策及融资运作提供参考。其中不周之处望请斧正。前言：一、项目规划定位提点项目商业部分规划定位

项目整体规划定位

项目办公部分规划定位

项目住宅部分规划定位

项目酒店式公寓部分规划定位

项目SOHO部分规划定位

项目整体规划定性

1.1项目整体规划定位城市中心商务区集多种商业形态与功能为一体的街区型时尚商业中心1.2项目商业部分规划定位具备高度人文气息及景观效应的，集娱乐、休闲、购物、餐饮、旅游等多种功能为一体的超大型中高档商业步行街。1.3项目办公部分规划定位以强大功能为支撑，高服务化的，具现代风格及办公氛围的南京“NBD”。1.4项目住宅部分规划定位具有超大泛会所体系及生活服务功能的海派都市景观豪宅。1.5项目酒店式公寓部分规划定位NBD商贸体系中的投资性酒店式服务公寓。1.6项目SOHO部分规划定位NBD商贸体系中的高外联化小面积居家办公场所1.7项目整体规划定性综合以上项目规划定位，以市场产品差异化为定位准则，结合项目市场预决突破战略为准绳。则项目整体产品定性为：江苏省首个HOPSAC定位诠释：HOPSAC意指由酒店（hotel），办公（office），公园广场（park），购物中心(shoppingmall），公寓（apartment）组成的超大体量综合型，具备全方位服务机能的，具备一定自给自足的大型城市中心（center）。二、项目整体规划布局与经济指标建议项目整体经济指标建议

项目整体规划布局建议

2.1项目整体经济指标建议其中：商业建筑面积约10万㎡左右办公建筑面积约7万㎡左右酒店式公寓SOHO建筑面积约6万㎡左右五星级酒店建筑面积约5万㎡左右高级住宅区约7万㎡左右与南汽多轮提案，并研讨后确定总占地面积约100,000㎡综合容积率3.50总建筑面积约350,000㎡2.2项目整体规划布局建议

2.2.1项目产品组合分别为：大型商业集群、办公核心组群、高档住宅组群、高标酒店物业与酒店式公寓及SOHO等5大类产品。商业部分分为：主力商业集群、精品专卖与零售业集群、主力餐饮与休闲集群。2.2.2车行人流动线分析a)项目动线分3个层次，分别为地下、地面、与架空。b)地下动线主要包括地铁人流导入动线结合民防指标，于项目办公部分、酒店部分、住宅部分设置地下停车位。从而部分实现地面无车化的“人车分流”态势。c)地面动线：主要包括原有市政道路与地块北侧中央的南北向车行道而各组团商业内部，以步行街结合商业内街的形式实现人流动线的贯通。d)架空动线，于地块中央的办公部分设置大面积飘板及各商业部分二层间的天桥通道部分，并向各商业板块辐射延伸，借助自动扶梯与楼梯的频繁设置，完成项目各区块之间的人行交通缔结。图2-1项目整体建筑立面风格，应以“时尚”为主题，并不失“历史古都”之稳重。整体立面风格简约时尚，采用点线面与色块阴影的组合，结合不同性质物业高度差的不同，形成高低错落，明暗与色泽各异的超大体量建筑群落。并于建筑物高区向阳面，设置项目开发商LOGO与项目LOGO，并根据各物业属性不同，进行变色与变形。在彰显项目自身属性的同时，升华开发商企业形象。建筑物低区墙体与关键部位，可采用铭刻、镶嵌等方式，打造小型中国传统建筑符号，凸现项目“玄武湖”区域的历史人文积淀，展现项目“中西合璧”的海派建筑魅力。项目整体建筑外立面用材选择，应秉承“科技节能”的原则，尽量采用新型保温节能建材，在降低未来使用费用与养护成本的同时，呼应市场环保要求，亦为未来市场营销提供坐点。2.2.3项目整体建筑风格建议三、项目各部分产品力设定项目商业部分

项目办公部分

项目住宅部分

项目酒店式公寓与SOHO部分

3.1项目目商业部分分中央路中段段为整体商商业中的““黄金区块块”。且可可通过地道道与地铁连连通，人流流量最大。。故将主力力消费商业业以及利润润产出率最最高的商业业布局在此此。图3-13.1.1商业布局局原则而定点招商商或如餐饮饮等辅助商商业，则可可布局于芦芦席营路、、南昌路区区块内，利利用其强大大的人流吸吸纳力度，，完成人流流的向内吸吸纳，提升升区域商业业整体的回回报空间。。根据本案案商业一一、二层层互动的的特征，，一、二二层商业业原则上上竖向采采取同类类商业业布局。。休闲餐餐饮（如如快餐、、小吃））在整个个商业内的的穿插，，则使每每个业态态形成无无形的线线索，通过过人流的的休闲意意愿，令令整个商商业的人人流运作起起来。于办公区区、住宅宅区周边边商业部部分内，，引入辅辅助型生活活类配套套商业，，以形成成对该类类产品功功能、价格格支撑。。同时，，该部分分为商业业提供良良好消费潜潜量，从从而形成成价值的的互动与与相互促促进。A区为主主力商业业区主题定位位——进行行以精品品总汇为为外延，，实现百百货型业业的升级级与升华华。将著著名品牌牌专卖或或旗舰店店引入项项目，根根据其产产品类型型统一规规划分区区。改原原有百货货业态嘈嘈杂环境境与低格格调现状状，打造造有序、、优雅、、高档、、高人文文氛围消消费环境境。成为为南京市市新新商商业典范范。消费对象象——公务务员，高高级白领领及追求求生活品品质的消消费人士士．经营范围围——主要要业种包包括：大大型卖场场、化妆妆品、精品钟表表眼镜、、高档金金银珠宝宝、高档档箱包、、精品服饰等（（详细见见3.1.3)建议设置置——多厅影城城对楼层层的高度度是有一一定要求的，一一般准五五星标准准的影院院放映在在6个以以上并且要求层层高达到到7米以以上（根根据放映映厅的大大小标准准不同））。3.1.2主要要业态布布局图3-2B区为男男女POP流行行街主题定位位——A区区明确整整体商业业档次，，完成整整体消费费人群导导入工作作后。B区商业业部分营营业主题题定为带带有流行行趋势的的时尚类类专卖店店。利用用其商品品价格大大众化，，个性化化色彩较较浓，容容易吸引引年轻、、时尚人人士眼球球等特性性，加速速形成商商业氛围围。并对对该区域域价值、、租金、、销售价价格形成成强大支支撑。该该区域消消费档次次以中档档及以下下为宜，，与A区区精品总总汇拉开开客群层层面，实实现共荣荣。经营营形式上上以内铺铺的步行行街为主主，形成成以专卖卖店为主主的经营营业态，，从而达达成以销销售为主主要去化化手段之之目的。。消费对象象——以时时尚性消消费需求求的顾客客作为目目标顾客客群如学学生等．．经营范围围——经营营品类以以流行服服饰、新新型玩具具类为主主建议设置置——合适面积积的内庭庭，作为为顾客休休闲、观观赏，并并给广场场紧密密购物空空间带来来疏散感感观空间间。C区为娱娱乐新天天地主题定位位——该区区域主要要以娱乐乐为其功功能定位位，由于于该区域域的经营营业种（（如酒吧吧街等））的时间间特殊性性，因此此将该区区域安排排于C区区。在经经营形式式上内铺铺的步行行街为娱娱乐类，，外铺以以中大型型主题餐餐饮为主主。消费对象象——消费人群群主要锁锁定城市市白领、、小资、、成功人人士、外外籍人士士、商务务客人、、游客等等。经营范围围——经营营品类以以主题音音乐餐厅厅、酒吧吧类、大大型夜总总汇等为为主。建议设置置——建议设置置内，外外中心广广场，并并以此为为中心，，汇聚整整个广场场的人气气，提升升广场未未来商业业价值。。D区为商商务休闲闲主题定位位——该区区域商业业功能以以商务配配套为主主题。为为满足大大体量办办公与住住宅使用用者所需需，同时时丰富项项目商业业部分内内涵。消费对象象——以本本项目及及周边商商务人士士为主。。经营范围围——该部部分将集集中设置置：街头头咖啡吧吧、pizza外卖专专送、泡泡沫红茶茶坊、小小食店、、鲜果吧吧等餐饮饮设施。。同时，，辅以健健身会馆馆、武道道馆、洗洗浴中心心及SPA等。。E区为社社区配套套主题定位位——该区区域以满满足社区区业主生生活、休休闲、娱娱乐为主主题的配配套性功功能型商商业部分分。消费层次次——以本本项目内内及周边边社区居居民为主主。经营范围围——主要要业种包包括：美美容美发发、便利利店、西西式点心心等（详详细见3.1.3)休闲餐饮饮街休闲餐饮饮街作为为商业广广场的配配套业态态，连接接A区、、B区、、C区、、D区。。作为广广场不同同消费对对象的综综合配套套服务。。此区域域是充分分体现本本项目休休闲购物物、娱乐乐为一体体的重要要部分，，也是项项目内各各商业部部分的缔缔结点。。基于地地块的特特征，餐餐饮娱乐乐部分以以主题性性生活广广场的形形态与建建筑主体体宜采用用两层结结构，局局部可达达3层。。利用其其商业功功能来吸吸纳人流流，导入入项目的的其他各各个商业业部分；；建议：作作为以上上各区域域的最终终消费导导向，考考虑在各各区块分分别设置置休闲餐餐饮类业业种。主主要业种种包括：：主力餐餐饮、大大型音乐乐餐厅、、各类特特色餐饮饮、咖啡啡厅、茶茶室等；；娱乐、游玩等服装、饰品、精品、时尚物品等餐厅、特色小吃等电影、电玩、KTV、酒吧类等购物、观赏饮食图3-3人流动线线规划———考虑到消消费者消消费习惯惯，流程程如下图图：一般消费费者的消消费流程程以购物物——娱娱乐———饮食或或娱乐———饮食食。因此此将主力力及流行行购物与与娱乐类类作为人人流的导导入业种种，并以以餐饮步步行街作作为配套套业种使使其成为为人流的的聚点，，从而可可以更好好地提升升本项目目的内部部商业价价值。(如图3-3））商业铺面面面积建建议根据整个个商业广广场定位位划分商商铺的面面积。建建议以按按一二四四三原则则规划，，即小面面积（20平方方米以上上）占整整个广场场面积的的10%，适度度面积（（20-150平方米米）占20%，，大面积积（150-1000平方米米）占40%，，超大面面积（1000平方米米以上））30%。商业部分分布局建建议如下下：——在A区物业业负一楼楼设置大大卖场，，通过其其商业磁磁石效应应，有效效汇聚人人流，将将人流导导入项目目其他的的商业部部分；——应预预先设制制主力商商业群的的仓储区区域；——在芦芦席营路路右侧组组织沿街街商铺群群，其作作用旨在在，一楼楼提供配配套生活活商业设设施，二二楼以上上作为社社区会所所，满足足周边居居民日常常生活消消费需求求；——对于于临近商商业兴奋奋点或景景观节点点的商业业部分，，可以不不必遵循循常规业业种设置置，定点点招商一一些情趣趣小店及及休闲餐餐饮。休休闲餐饮饮可以与与景观相相结合形形成半露露天甜品品屋、饮饮料店、、露天咖咖啡屋等等，令消消费人群群小憩，，提升休休闲商业业格调。。3.1.3商业业铺面积积、排布布建议A区：主力物物业区：：建筑面面积48000M2，，所占比比例48%；主主要业种种包括：：此区域域主要是是以品牌牌专卖店店的形式式，经营营高品质质的商品品和服务务一层：建建筑面积积约为16000M2，主要要业种包包括：化化妆品、、精品女女鞋、精精品钟表表眼镜、、高档金金银珠宝宝、高档档箱包、、精品男男女服饰饰、职业业男装等等。二层：建建筑面积积约为16000M2，主要要业种包包括：品品牌职业业女装、、休闲男男女服饰饰、体育育休闲服服饰类、、鞋类、、箱包类类等/专专业体育育服饰类类、鞋类类、箱包包类、专专业器材材类、记记念类用用品等。。三层：建建筑面积积约为10000M2，主要要业种包包括：多多厅影城城、益智智类游艺艺中心等等四层：建建筑面积积约为6000M2，，主要业业种包括括：数码码mp3、mp4、手手机、品品牌台式式电脑、、笔记本本电脑、、PDA产品（（如“好好易通””）通讯讯设备、、国际音音响广场场等。B区：男女POP流流行街：：商业街街沿街商商铺，建建筑面积积约为18000M2，所占占比例18%。。主要业种种包括：：休闲茶茶馆、书书店、男男女流行行服饰、、皮鞋皮皮具、儿儿童动漫漫、工艺艺礼品、、布艺床床品、餐餐饮等。。一层：建建筑面积积约为7000M2/二层：：建筑面面积约为为7000M2/三层层：建筑筑面积约约为4000M2C区：娱乐新新天地：：建筑面面积约为为19000M2，所所占比例例19%。主要业种种包括主主题音乐乐餐厅、、酒吧类类、大型型夜总汇汇等。一层：建建筑面积积约为7500M2/二层：：建筑面面积约为为7500M2/三层层：建筑筑面积约约为4000M2D区：商务配配套：建建筑面积积约为10000M2，所占占比例约约为10%。该部分一一层以小小面积铺铺面为主主，原则则上大体体量商业业应设置置于二层层区域。。并于一一层分别别预留商商业及办办公入口口。该部部分将集集中设置置：街头头咖啡吧吧、pizza外卖专专送、泡泡沫红茶茶坊、小小食店、、鲜果吧吧等餐饮饮设施。。同时，，辅以健健身会馆馆、武道道馆、洗洗浴中心心及SPA等。。E区：社区服务：：建筑面积约约为5000M2，所占占比例约为5%。主要业种包括括：美容美发发、便利店、、西式点心、、网吧、中介介公司、文化化及影印制作作社、照片速速印、书报亭亭、银行、证证券所、鲜花花服务社、装装修设计公司司、烟酒专卖卖、药房等。。商商业建筑装修修标准、通道道、设备等建筑装修标准准建议商业广场是人人们休闲、购购物、娱乐、、饮食等消遣遣的地方，也也是人们精神神放松的场所所，商业广场场装修应以实实用为主，在在此基础上体体现较高的文文化品位。——朝向：南南向和东向的的立面光照充充足，墙面宜宜采用淡雅的的浅色调.北向或光照不不足的外墙，，墙面应以暖暖色为主.——表现主题题风格：在外外立面设计中中表现风格是是中心。外立立面色调的选选用造型的确立等都都以此为出发发点。——外部环境境：a、自然然环境；b、、人造环境。。——色彩：颜颜色是表现风风格的重要辅辅助手段，尤尤其是在调动动人的情感方方面具有重要要作用。——造型：新新颖的造型，，可以吸引人人们的目光。。造型通常与与色调紧密结结合设计。通道设置建议议——脉络清晰晰：内铺与外外铺通道设计计要清晰，通通道脉络设计计好坏，不仅仅影响对人流流的疏散，也也影响商铺布布局。——指引标：：指引标志设设计主要是指指引消费者目目标方向，一一般要突出指指引标志，在在过道交叉部部分设置。——合理设置置宽度：通道道的两大作用用是疏散人流流和引导，道道通宽度设置置要结合人流流量规模等。。一般商业项项目通道宽度度在3米左右右。——消防通道道：应多方位位均匀地设置置足够数量的的门和通道，，如设置旋转转门，必须在在旁边另置备备用的安全疏疏散门；所有有通道应符合合最小宽度指指标，保持畅畅通和无物品品堵塞。并设设置明显的标标志和事故照照明，方便人人员疏散。门门外3米以内内禁止停放车车辆。针对本案规模模较大，本案案交通组织形形式上采用““人车分行””，商业内部部道路可以分分为以下三种种：——项目主路路7-8米宽宽——项目次路路3-4米宽宽——项目主路路要设单侧2米宽的人行行步道。——项目主路路和路面采用用水泥路面，，人行道则采采用防滑铺面面材料铺设。。设备——洗手间布布局建议“隐性”布局局。洗手间，，作商业项目目的附加设施施，它的布局局设计不能有有碍商铺的经经营功能。洗洗手间布局，，要以“隐性性”作基点，，通过专用过过道设置，将将洗手间与购购物空间形成成有效分隔。。采用回避法。。商铺中某些些业种，如饮饮食、食品类类等，应回避避与洗手间相相邻。确定数量。结结合商场人流流量确定洗手手间个数，避避免洗手间出出现排队堵塞塞现象。且应应每层都设置置。——空调及排排水排污问题题建议零售商铺在门门头上方预留留空调主机位位，主力购物物广场的空调调设置采用中中央空调系统统，中央空调调的主机置于于建筑物楼顶顶。同时，相相应区域的楼楼顶楼板要加加固至符合建建筑安全要求求；对于商铺的排排水、排污措措施，建议沿沿街零售商铺铺排风以自然然通风为主，，主力商业建建筑应设置适适量新风系统统，并与中央央空调结合，，实现半强制制换气。餐饮饮类零售商铺铺排风以管理理强制排烟为为主，但必须须设置除油过过滤系统，并并辅以喷淋降降温系统；餐饮区必须设设置污油池、、化粪池，对对排污进行沉沉淀；——电梯布局局建议扶梯布局建议议有效运载：：电梯的基本本功能是运载载，商业广场场内人流，商商业广场电梯梯部数，布局局位置，都要要以有效疏散散运载人流作作为出发点。。避免电梯口的的人流堵塞：：大型商业广广场，人流量量大，如何避避免电梯口的的人流堵塞，，是电梯布局局考虑因素之之一。电梯与与通道衔接处处，一般会设设比通道更宽宽的空间，或或是通道交叉叉口。“右上左下””规则：根据据东方人的行行走方向习惯惯，一般是偏偏右，广场双双向电梯布置置时，要根据据“右上左下下”规则，引引导顾客向上上购物。单向电梯设置置：广场或商商场运用单向向电梯设置，，不仅可以保保持广场或商商场商品的受受观率，保持持人流的停留留时间，增加加顾客再购物物的购买欲，，而且还可以以避免电梯口口的堵塞。但但同时也要注注意消费者逛逛广场或商场场的疲劳度，，进行合理跨跨距分析。垂直电梯布局局建议人货分流：广广场垂直电梯梯一般货梯与与载人梯分开开设置，实行行有效货流与与人流的分流流。专用通道设置置：商业广场场垂直电梯一一般设置专用用通道，与扶扶梯、商铺分分立设置。一一是，避免人人流堵塞；二二是商业广场场以扶梯为主主，垂直电梯梯为辅，顾客客一般进入商商业广场，选选用的多为扶扶梯。观光梯应用建建议常用于一些大大型购业中心心，或有内庭庭规划的步行行街，一般有有内外两种，，主要作为商商业广场亮点点。另外设置置在内庭的观观光梯，还以以垂直方式，，让消费者了了解广场内的的功能布局，，业种分布。。——休息椅、、垃圾桶布局局建议体息椅布置建建议区位选择：商商业广场休息息椅，一般放放置于休息区区域，中庭，，过道旁。放放置时要注意意避免布置过过密，而减少少广场步行、、经营空间。。避免与厨窗相相靠：休息椅椅放置，不能能与广场商铺铺厨窗相靠，，若与厨窗相相靠，会阻碍碍厨窗内商品品的展示功能能。休息椅布置要要避免与垃圾圾桶太近。一一般与垃圾桶桶相距约5——8米间。——垃圾桶位位置设置建议议电梯口侧———避免电梯内内垃圾的积累累，保证电梯梯的清洁。通道拐角处———使用方便便。洗手间内。商业运作模式式是包含商业业项目的开发发周期安排、、阶段性的开开发主题和经经营定位、物物业的去化方方式和利益取取得方式、所所有权和经营营权的关系、、经营管理模模式等方面，，以下将分别别就主要问题题逐一说明。。物业去化方式式基于商业项目目具有地产行行业性质，在在物业的去化化方式上，销销售是实现有有效物业去化化并达成预期期目标收益的的主要方式，，具体的操作作方式包括纯纯销售、带租租约销售、售售后返租、以以租金的方式式达成销售等等方式；商商业经营模式式建议利益表现及取取得基于商业项目目是综合房地地产和商业两两个行业的综综合性工程，，不同于普通通的地产项目目，在利益的的表现方式和和利益的取得得方式上存在在着差异，大大体可表现为为：行业利益表现方式利益取得方式非商业地产项目销售商品房的销售收入为主；经济利益为主开发要表现，社会效益为辅；商品房的价格水平以当地的房地产市场行情为指导，相对商业项目，通常其价值提升空间不大；销售占绝对比例；通常阶段性开发周期较短（在2~3年左右）；能够实现快速资金回收；销售后发展商不再拥有物业的所有权，只提供物业管理和服务；商业地产项目销售收入和租金收入并存；经济利益与社会效益双赢；商业物业的价值体现在其作为投资工具和使用工具两方面；物业价值提升空间较大；销售、租赁为两种主要方式；市场培育期通常在3~5年左右；短期内的经济利益会受到影响，但利益收入会随着市场的成熟而逐步提高，并维持在较高的水平；发展商保留有物业的产权，成为可运作的巨大资产；商商业经营管理理及物业管理理综合建议经营管理建议议充分考虑项目目现有规划及及商业业态、、风格定位等等综合因素，，云栖机构建建议本案商业经营管理整整体思路如下下：“品牌先行，，效益第一，，服务商家，，奉献社会””的经营方针。。阐释：品牌先行——项目销售售、招商及建建筑设计上都都应遵循“品品牌营销”的的经营思想。。始终围绕树树立品牌形象象来展开、全全心打造南京京市新的商业业典范形象，，提高本案影影响力，提升升今后商业附附加值，扩大大本案开发商商知名度与美美誉度。效益第一——所有经营营管理活动在在突显本案商商业形象的同同时，以商业业效益的提升升为第一目标标。从项目立立项起科学规规范销售、招招商，在租售售平衡的组合合中挖掘商铺铺今后的广告告收入、租金金收入及停车车等服务性收收入。经营管管理思路以效效益第一为主主线，注重商商业氛围培养养。服务商家——商业物业业经营管理保保证商业硬件件如商业设施施的安装、维维修、保养及及保证保安、、保洁工作的的到位，在商商业软件上坚坚决维护公正正、合理的经经营秩序，倡倡导公平竞争争的经营意识识，全力树立立商业整体品品牌形象。奉献社会——与商家齐齐心协力，为为消费者提供供优良的购物物环境，增加加消费者附加加休闲娱乐价价值空间，为为消费者提供供高品质，品品种丰富的商商品，最大程程度满足人们们的消费需求求，并维护消消费者合法权权益，提供优优质售后服务务。经营管理模式式鉴于本项目商商业部分采用用的“步行街街+主力商场场”的商业形形态组织，在结合项项目开发的预预期功能定位位及开发效果果，我司就本本项目可采用用的经营管理理模式提出以以下两个方案案：方案一（指导导型经营管理理模式）针对本案特点点，云栖机构构建议，本案案实行“统一一管理、指导导经营”的指指导型经营管管理模式。统一管理———统一商业布布局规划，统统一广告形象象宣传与促销销执行，统一一作息时间等等物业执行。。指导经营———各经营户在在管理公司统统一指导下，，实行自主经经营，在经营营中，各个商商家实行独立立货币结算。。有利点——对各业态态、经户的有有效整合，能能充分提升整整体商业形象象，产生强大大的商业凝聚聚力；——能有效调调整经营，及及时应对市场场变化；——强有力的的管理能保持持长久商业市市场形象与氛氛围，培养大大量忠实、稳稳定的消费群群，利于商业业永续经营；；关键控制点——要求成立立专业的商业业管理公司来来统一的运作作和市场规范范与指导；——将产生较较高的规划与与管理成本；；——统一的经经营方向要求求各个经营者者有较高的经经营素质和市市场意识；——专业管理理公司需加强强与经营户的的定期、及时时沟通；方案二：（服服务型经营管管理模式）模式选择充分借鉴步行行街管理的通通常管理模式式，以物业管管理为导向，，采取分散经经营，统一服服务的服务型型的简捷管理理模式。分散经营———各经营户自自主经营，对对经营状况、、品牌变化、、服务质量及及商品质量自自主把关，业业主不予管理理。统一服务———提供统一物物业管理，业业主对公共部部位的卫生、、保安、绿化化等工作进行行管理及公共共设备的工程程维修与保养养管理。有利点——管理成本本低；——发展商的的风险降低；；——能够发挥挥经营户特色色；关键控制点：：——易造成商商家最求利益益最大化而无无序经营状况况；——难于及时时调整经营方方向；——商业价值值不易提升；；a）物业经营营——是物业业管理的提升升、发展和利利润体现，通通过“盘活””商业物业，，使其“保值值增值”，并并持续获得收收益来源，这这是商业物业业开发最核心心的终极目标标，主要内容容包括：物业业的日常营业业管理服务工工作、商业业业态的调整优优化、物业的的整体形象包包装和推广、、业主和商户户的客户服务务、物业租赁赁管理服务等等一系列工作作。b）物业管理理——物业管管理则是物业业经营开展的的前提，主要要工作内容为为：物业的硬硬件设施管理理维护、保安安和安全系统统工作的开展展、清洁绿化化及其他维护护等一系列服服务相关工作作。在实际运营管管理中，物业业经营是核心心内容，物业业管理围绕着着物业经营来来服务，从功功能配置上从从属于物业经经营；两部分分紧密联系，，不可分离，，此点与单纯纯的住宅物业业管理有很大大差异。专业商业业经营管管理公司司专业商业业经营管管理公司司的重要要性——一个个商业地地产项目目的最终终成功，，需要建建的好、、卖(租租)的好好、经营营的好，，这已经经成为众众多商业业地产商商的共识识。而经经营的好好坏则很很大程度度上取决决于物业业管理，，于是商商业地产产的物业业管理被被重新加加以审视视。事实实上，商商业地产产的实质质首先是是商业，，然后才才是地产产，其开开发的难难度重点点不在于于开发，，而在于于运营管管理。专业商业业经营管管理公司司的工作作内容——商业业项目的的运营管管理绝不不仅仅是是物业管管理，其其包含物物业经营营和物业业管理两两大部分分内容。。建议邀请请专业商商业经营营管理公公司—————商业项项目的开开业运营营需要建建立专业业的运营营管理团团队，该该团队的的管理架架构组合合形式或或管理方方组建模模式都会会影响商商业项目目的正常常运营管管理，导导致项目目运营失失败。而而借鉴意意义是：：运营管管理涉及及的管理理架构及及组建管管理方的的模式比比较复杂杂，对于于经验不不足的开开发商而而言，最最好先利利用相关关知名的的经营团团体机构构(作为为管理顾顾问形式式或代理理形式)作为商商业物业业前期的的工作开开展，在在营运前前期尽量量不要独独立进行行商业运运营管理理。总经理招商部企划部财务部行政人事部物管部投诉中心专业商业业经营管管理公司司的组织织构架与与职责建建议如下下:于前本报报告中业业已明确确项目办办公部分分目标客客群特质质，则，，于项目目产品力力设定中中须针对对该类客客群潜在在需求进进行产品品力配置置与营建建。鉴于于该类客客群特质质，存在在“时尚尚、自由由、创新新、高负负荷”等等。因此此，在项项目建筑筑形态、、内外装装璜、空空间分割割方式、、功能性性设施配配套、智智能化与与物业管管理配套套上，均均需以““现代、、高效””为准绳绳。营建建以“创创业产业业园”为为核心的的，“LOFT”形态态的时尚尚办公组组群，打打造个性性化办公公空间。。3.2.1外立立面建议议为和项目目整体风风格契合合，项目目外立面面应采用用时尚现现代的简简约风格格。线条条明快，，整体形形态高挑挑，尽量量采用新新型建材材，例如如：玻璃璃幕墙、、扣板等等，建筑筑高度建建议在12—18层之之间，多多栋建筑筑可采用用不同高高度组织织天际线线。主体体风格可可参照东东京六本本木及香香港海港港城。高区向阳阳面设置置开发商商企业LOGO，或由由开发商商LOGO变形形而成的的项目LOGO，实现现南汽集集团企业业形象升升华与深深化。3.2项项目办公公部分共用部分分走道部分分采用石材材或大面面积玻化化砖铺地地，墙面面涂料粉粉白，天天花采用用矿棉隔隔音阻燃燃扣板，，并设置置节能灯灯具。相相应位置置配置应应急灯。。电梯厅采用进口口彩色扣扣板包裹裹电梯口口，整体体风格须须与走道道部分相相协调。。公共部部分装修修风格简简约时尚尚，宜通通过鲜明明色块组组合，凸凸现时代代感。卫生间设置男女女卫生间间，内部部装修风风格力求求简约时时尚。地地坪采用用防滑地地砖铺设设，墙面面与天花花均采用用扣板敷敷设。除除应有设设施外，，建议增增加人体体感应设设施的比比重。如如：水喉喉、皂液液盒、便便池、空空气清香香剂释放放等，均均可采用用自动释释放的方方式。在在降低能能耗的同同时，亦亦可提升升办公品品质。单元内部部单元内部部采用简简单装修修，仅安安装中央央空调分分系统、、照明设设施、电电信端口口等。墙墙面粉白白，天花花吊顶安安装完成成即可。。电信端口口设置需需充分考考虑未来来客群需需要，设设置数量量应适当当提高。。整体地坪坪适当抬抬升，抬抬升高度度在25-30㎝，便便于地下下走线。。鉴于项目目定位颇颇高，建建议单元元层高5米，留留待业主主入住后后自由分分隔，或或依喜好好打造自自由个性性空间。。3.2.2内部部装潢建建议3.2.3办公公大堂建建议办公部分分大堂整整体装修修风格，，现代时时尚简约约。采用彩色色乳胶漆漆与彩色色扣板相相结合，，采用多多点泛光光照明。。以天顶龙龙眼节能能灯为主主，辅以以多个方方向的反反射光，，丰富大大堂空间间层次感感。采用大面面积落地地玻璃，，增加大大堂通透透感，间间接达到到节能的的目的。。结合挑空空中庭设设置，增增加大堂堂空间感感，彰显显大气。。设置接待待台与休休憩区，，结合室室内园林林造景，，提升整整个大堂堂的品质质感。安装背景景音乐系系统结合消防防层设置置空中绿绿化，并并结合空空中花园园设置小小型咖啡啡座。个别建筑筑单体消消防层可可结合空空中绿化化设置室室内足球球等设施施，丰富富办公部部分配套套，提升升办公档档次。屋顶平台台，设置置复式办办公单元元。并结结合透明明穹顶或或阳光房房的设置置，将项项目高区区打造成成个性化化大面积积的顶级级办公区区域。每层单元元公共部部分结合合走廊、、电梯间间设置休休憩区，，随机摆摆放沙发发、茶座座、休闲闲椅与自自动贩卖卖机，打打造自由由休闲的的办公氛氛围。3.2.4内部部绿化及及景观系系统3.2.5智能能化行高速光光纤的接接入。露天泊位位采用自自助收银银与车辆辆管理系系统。设置蓝牙牙与“天天易通””等无线线上网系系统。部分功能能是一般般商业无无法提供供的，建建议予以以配置：：员工餐厅厅。配送店，，小型便便利店。。3.2.6功能能性配套套建议鉴于产品品设计特特点及办办公物业业去化特特点。建建议对项项目纯办办公部分分采取小小面积分分割，为为销售去去化创造造便利条条件，单单元面积积以150-200平平方米/间为宜宜。酒店内的的办公部部分由于于其较好好的位置置与景观观性，加加诸完善善的酒店店配套的的附加值值。其升升值保值值的可能能性非常常大，故故采取先先租后售售的方式式进行去去化。目目前暂无无进行小小面积分分割的必必要。3.2.7单元元面积控控制确立起““管理亦亦是服务务，管理理创造价价值”的的理念，，在市场场上树立立良好的的口碑。。具体来来说，物物业服务务其内容容不仅包包括安全全保卫、、设备维维修、垃垃圾处理理、景观观园艺等等，还包包括：无偿服务代缴公用事业费；代购车船、机票；代订刊物；代购送蒸馏水；提供定期义诊；雨伞借用；代购代送商品有偿服务代理物业租售；室内服务；洗车服务；商务代理（打字、复印、传真）；代接送客；幼儿托管鉴于项目目办公部部分建筑筑体量与与单元面面积控制制，并综综合考虑虑项目办办公部分分档次与与目标客客群特质质，项目目办公部部分车位位数量应应在450—500辆辆左右。。同时，，可考虑虑与商业业部分车车位共用用，充分分利用商商业部分分与办公公部分泊泊车高峰峰相错的的特性。。3.2.8物业业管理与与服务建建议3.2.9车位位配置建建议外立面用用色云栖机构构认为本本项目外外立面应应力求现现代简约约，充分分利用大大面积透透光材料料，用色色采用清清淡素雅雅的冷色色调为宜宜，突现现其高雅雅格调。。立面用材材建议本项项目立面面采用保保温节能能涂料，，以期顺顺应日趋趋高涨的的环保呼呼声及未未来业主主对居住住能率的的崭新要要求。建筑高度度鉴于项目目整体用用地情况况与整体体建筑风风格，结结合项目目住宅部分规规划定位位。则，，项目住住宅部分分建筑高高度建议议为：24—30层左左右，即即，90米左右右。3.3项项目住宅宅部分3.3.1建筑筑立面建建议绿绿化景观观建议云栖机构构建议本本项目以以中心水水景绿化化为重点点，构筑筑以大面面积浅水水体为主主，辅以以台阶喷喷泉、涌涌泉眼及及透明跌跌水墙构构筑，主主体水景景周边种种植高大大乔木，，创造近近乎于自自然的水水体格局局。绿化植被被建议小区绿化化在种植植品种选选择上，，应充分分考虑其其各自繁繁茂期，，力争做做到季季季有花，，一年常常青。中心绿化化道路交交通较为为简单，，全部均均为人行行步道，，故步道道可设于于绿化之之中，而而步道或或可采用用仿石材材建材辅辅设，小小型广场场及硬地地区域则则可用彩彩砖拼花花满铺。。道路开开扬处或或小型广广场上，，可以篆篆刻中国国书法诗诗句，以以体现小小区的高高人文气气质。3.3.3立体体绿化深深化建议项目目裙房上上盖进行行绿化系系统营建建时，尽尽可能选选用矮小小灌木并并降低女女儿墙高高度，使使其绿化化效应跃跃女儿墙墙而出，，使路人人皆可感感知本案案亲绿主主张，达达成立体体绿化与与路人的的目光接接触。3.3.4单元元进户大大堂建议议为突显高高尚住宅宅气度，，体现业业主身份份，在每每个门洞洞进户均均设玻璃璃大堂。。具体建建议如下下：作为楼内内外环境境的过渡渡，大堂堂风格以以明亮简简洁为宜宜，以大大量玻璃璃构筑。。大堂内摆摆放绿意意葱茏的的盆景植植物，结结合舒适适的沙发发，在大大堂内，，一样可可以欣赏赏户外景景色。大堂以大大幅玻璃璃突出通通透的感感觉，使使之有身身处室内内如临绿绿境的快快意，做做到绿化化的内外外交溶。。大堂灯光光照明应应较华丽丽，但色色调装饰饰却素雅雅见长，，大理石石铺地一一尘不染染。设背景音音乐系统统。设两道门门，第一一道门进进入大堂堂，通过过保安形形象岗识识别后，，穿过大大堂便是是设有可可视对讲讲系统的的第二道道门，穿穿过第二二道门，，才能搭搭乘电梯梯。大堂内，，设有不不锈钢信信报和接接待台。。3.3.5会所所功能会所功能能满足业业主需求求的前提提下，将将会所部部分面积积对外招招商，并并对之予予以统一一管理和和科学运运作，使使会所具具有经营营自养及及造血功功能。会所功能能设施建建议如下下：对外经营类目仅为居民服务类目桌球室包房（进口球台、桌球及球杆，可结合酒廊。）乒乓球房/室内高尔夫挥杆室氧吧/红酒雪茄房棋牌室商务中心（提供代客订购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务）自助洗衣房阅览室小型医疗保健站多功能厅结合小型电影放映室室内泳池结合小型健身房3.3.6幼儿儿托管中中心设置幼儿儿托管中中心。配配备相应应较强的的师资力力量，及及有限的的双语教教育。不不但可解解决业主主隐忧，，更可产产生较高高的经济济效益。。为有效效控制幼幼儿托管管中心营营运成本本，建议议聘请经经验丰富富的退休休教师为为主，辅辅以一名名年轻幼幼儿外语语教师。。该部分分位置可可设置于于项目社社区功能能性配套套区块中中。小小区背景景音乐系系统营建建背景音乐乐系统可可以构建建在小区区紧急广广播系统统的基础础上，可可在上下下班的高高峰时间间播放一一些轻快快的背景景音乐以以及当天天的天气气预报，，带给业业主一天天的好心心情，凸凸现小区区人性生生活的内内涵。3.3.9建材设设备窗：塑钢或或喷塑铝合合金，设计计色泽以彩彩钢窗设双双层中空玻玻璃为宜。。楼梯：原木木扶手加金金属漆铸铁铁花栏杆。。分户门：子子母式实木木防盗铁门门。阳台：不锈锈钢栏杆，，镶透明玻玻璃。电梯：世界界品牌电梯梯。公用部位：：公用部位位地面铺设设地砖墙面面粉白。公用部位设设立背景音音乐系统。。设立电梯门门铃系统（（可视对讲讲）及电子子监控装置置。建议供水管管道全部用用铜水管，，铜水管的的普及正成成为一种趋趋势，并提提供管道净净水系统。。3.3.10物业管管理建议借用项目酒酒店式公寓寓及宾馆部部分固有高高人性化物物管方式，，确立起““管理亦是是服务，管管理创造价价值”的理理念，在市市场上树立立良好的口口碑。无偿服务Morningcall；代缴公用事业费；代定出租车；代购车船、机票；保管小件物品；代订刊物；代购送蒸馏水；提供定期义诊；雨伞借用有偿服务代理物业租售；家政服务；roomclearing；洗车服务；商务代理（打字、复印、传真）；代接送客；幼儿托管社区公益活动组织及开展社区活动作为物业管理“温情化”、“人性化”的重要组成部分，应由物业管理公司牵头组织。并结合业主构成及其实际需要，制定年度计划，每年定期开展适合不同业主年龄层面的专题社区活动。其具体活动选项如下：体育类：桌球“大师赛”、儿童短池游泳赛、乒乓球赛、老年业余桥牌赛艺术活动：老年书画培训班、社区卡拉OK比赛、插花艺术培训班综艺类活动：重阳节敬老联欢会、中秋赏月歌舞会3.3.11智能化化设施建议采用社社区—--银行联名名卡。与知知名银行联联手，制作作一批以小小区名称冠冠名的借记记卡，仅发发送给项目目小区业主主。可以进进行小区范范围内所有有费用的支支付，包括括：公共事事业费支付付、会所消消费、小区区商业消费费、物业管管理费用支支付。同时时，联合项项目内的著著名商家对对持有本卡卡的居民给给予相应折折扣，增加加本卡含金金量。智能化设施施建议如下下：宽带接入预预留；小区可设红红外线周界界报警；小区“一卡卡通”；室内预警系系统、应急急呼唤钮；；关键部位闭闭路监控、、可视门禁禁等设备；；自动电子巡巡更系统3.3.12房型及及单元面积积建议住宅部分房房型主力需需求，应为为中大面积积三室户型型，面积段段在120——145㎡之间间，并根据据产品力配配置与公用用分摊比率率，可适当当放大。但但，由于““国六条””实施力度度加大，对对于户型面面积控制要要求的整体体设定等原原因。为使使项目后期期方案报批批顺利进行行。故在项项目设计阶阶段，应将将面积适度度控制，作作为房型配配比的重要要考量依据据。同时，，打造部分分“1+2”、“1+3”房房型，以满满足项目客客群对于大大户型的需需求房型面积（平方米）比例（％）主力总价（万元）二房85-90左右45％96万左右小三房120-135左右20％140万左右大三房145-155左右30％165万左右顶层复式200平方米以上5％220万以上采用“1+2”、““1+3””房型的户户型面积配配比表房型面积（平方米）比例（％）主力总价（万元）一房70-75左右40%80万左右二房85-90左右30％96万左右小三房120-135左右15％140万左右大三房145-155左右10％165万左右顶层复式200平方米以上5％220万以上结合酒店式式公寓平抑抑大面积单单元比重的的户型面积积配比表房型设计建建议房型布局需需体现豪宅宅尺度，在在保证功能能性及动静静分区的前前提下，建建议尺度适适当放大。。主入口通过过玄关实现现室内外自自然过渡。。厨房、餐厅厅衔接自然然，便于开开放式厨房房设计。住宅南向，，除阳台外外均筑落地地玻璃，增增加景观效效果。大三房及以以上房型必必须考虑走走入式更衣衣室设计。。大三房主卫卫使用面积积必须达到到8平方米米以上，以以期满足项项目未来使使用者日益益高涨的住住宅功能需需求。所有住宅均均力求保证证全明设计计及自然通通风。项目总体得得房率不宜宜过高，以以免公用部部位缩水，，导致项目目档次的下下滑。顶层单元设设计适当考考虑屋顶花花园的设置置，采用““花园通道道”概念，，入户先进进花园。考虑到项目目档次及其其实际使用用者经济状状况，建议议项目层高高应达到3米，以利利小型中央央空调安装装，并辅以以新风系统统引入。在同单元、、同层设置置相邻一室室一厅与二二室二厅或或三室二厅厅，并在建建筑设计时时，充分考考虑二单元元打通合并并时的布局局合理性，，满足部分分客群的大大面积需求求。3.3.12车位配配置建议鉴于项目住住宅部分档档次定位与与房型配比比要求，并并综合考虑虑项目所处处区位对自自备车的配配置要求，，项目住宅宅部分的车车室比建议议为1：1，数量约约为700—750左右，同同时，酒店店式公寓与与SOHO部分停车车可与之结结合。3.4项目目酒店式公公寓与SOHO部分分酒店式公寓寓酒店式公寓寓建筑立面面建议酒需与办公公组群风格格协调，采采用简约现现代风格，，并点缀中中国传统建建筑符号。。立面用材材以真石结结合玻璃幕幕墙为宜。。从项目整体体天际线考考虑，结合合酒店式公公寓使用人人群特性，，建议项目目酒店式公公寓建筑高高度约18—20层层，即，楼楼高70米米。酒店式公寓寓出入口设设计入口设计须须具有一定定的目视识识别性。建建议设置中中型的透明明雨檐结合合门头，对对其位置标标示。酒店式公寓寓大堂内部部装修风格格，建议采采用欧式简简约风格，，并融入部部分的中式式建筑小元元素，例如如：实木窗窗棱、仿古古家具点缀缀等。以期期与玄武湖湖区域历史史人文积淀淀相契合。。酒店式公寓寓面积控制制其主力面积积应控制在在55-65平方米米左右的一一房，构筑筑卫生间及及开放式厨厨房，满足足于总价要要求的同时时尽可能提提供一般住住宅共有的的使用功能能。同时，适当当营建部分分100平平方米左右右的二室户户型，丰富富客群吸纳纳层面。酒店式公寓寓智能化配配套鉴于该物业业性质兼具具居住与一一定的商务务属性，须须具有较强强的智能化化配套平台台，具体配配套如下：：预留高速宽带带接入；小区“一卡通通”，可与住住宅部分统一一设置；关键部位闭路路监控；自动电子寻更更系统；社区统一局域域网加入。由于酒店式公公寓与SOHO使用者具具有较大的一一致性，因此此酒店式公寓寓的智能化配配套要求同样样适用于SOHO部分。。SOHOSOHO建筑筑立面建议SOHO建筑筑立面风格与与材质选择应应与办公及酒酒店式公寓雷雷同，但须通通过色彩与线线条的搭配，，凸现出时代代感与艺术性性。建议采用用时尚现代的的立面用色，，例如橙色、、灰色、苹果果绿等。鉴于其使用性性质与客群与与酒店式公寓寓基本相同，，其建筑高度度建议与酒店店式公寓保持持一致。SOHO出入入口设计采用时尚手法法修饰门头，，通过简单的的色块组合搭搭砌结合电控控感应门的采采用，烘托出出后现代感觉觉。其大堂部部分的装修，，不用过多考考虑奢华的感感受，简约现现代的风格为为宜，内部陈陈设与家具可可采用现成的的带框招贴画画与办公家具具即可。SOHO面积积控制其面积应控制制在55-65平方米左左右，构筑卫卫生间及开放放式厨房，满满足于总价要要求的同时尽尽可能提供一一般住宅共有有的使用功能能。同时，在在设计中保留留结构修改的的可能性，以以满足未来使使用者并户使使用。四、附加值对对项目产品理念支撑除上述产品力力增强等硬性性附加值外，，亦有部分软软性或业已客客观存在的附附加值对项目目的支持，罗罗列如下：南汽集团企业业品牌玄武湖区域潜潜在价值施工速度快速速稳定对市民民信心的支持持（充沛资金金支持，快速速滚动开发，，对市民信心心的支持）有序良好的经经营对市民向向心力的培养养五、项目整体体工程分期与与推案进度建议议项目各物业运运营计划各物业运营计计划5.1项目各各物业运营计计划项项目整体及各各功能物业开开发周期本着滚动开发发原则，并综综合考虑各属属性物业销售售推广特性，，与其资金回回笼速度。则则，项目整体体及各功能物物业开发周期期如下：高标准酒店部部分：3.5年商业部分：1.5年——主力商业业集群：1.2年——精品专卖卖与零售业集集群：1.2年——主力餐饮饮与休闲集群群：1.2年年办公部分：2年酒店式公寓与与SOHO部部分：2.1年住宅部分：2.5年综上所述，项项目各属性物物业滚动开发发，适当缩短短整体运营周周期。故，项项目整体运营营周期应为5-5.5年年。项项目开发流程程结合项目整体体开发战略及及项目整体规规划定位，并并从项目所处处区域未来发发展走势考虑虑。项目开发发流程为：项目高标准酒酒店部分先行行开工，树立立项目整体地地标。带动项项目整盘区域域价值与土地地价值的提升升。为项目整整体创造良好好的市场形象象，便于后期期项目的推广广与营销工作作。项目商业部分分随后开工，，提升项目地地标性，并通通过先期招商商活动展开，，丰满项目市市场形象，吸吸引受众关注注。并通过招招商、招租结结合销售工作作，缓解项目目运营资金压压力。项目酒店式公公寓与SOHO部分作为为商业部分上上盖，于各商商业组群部分分施工过程中中分期推出。。在丰富项目目商务内涵的的同时，实现现项目分阶段段现金回报，，减缓阶段资资金压力。项目办公部分分于商业部分分施工后期开开工，实现项项目整体功能能性定位，使使项目北区商商务区定位获获得实际产品品支撑。项目住住宅部部分开开工，，并凭凭借前前期各各属性性物业业所产产生的的附加加值，，实现现自身身价值值的大大幅提提升。。达成成南汽汽集团团资本本运作作收益益最大大化完完成。。5.2各物物业运运营计计划5.2.1各物物业分分期、、分批批开发发计划划鉴于目目前项项目地地块实实际情情况结结合南南汽集集团工工程准准备状状况，，建议议项目目于2007年年3月月份正正式开开工，，首期期进行行高标标准酒酒店部部分施施工，，并于于2010年8月份份完工工。同同时，，考虑虑到政政策面面影响响，可可于本本年度度年底底先行行举行行开工工典礼礼，并并展开开拆迁迁准备备工作作，下下年度度春节节前进进行拆拆迁与与场地地平整整工作作。项目主主力商商业集集群于于2007年5月份份开始始施工工，并并于2008年年3月月份前前主体体完工工，力力争卖卖场部部分““五一一”开开业。。项目精精品专专卖零零售集集群与与主力力餐饮饮休闲闲集群群于2007年年10月份份开始始施工工，并并于2008年年10月份份完工工，提提前开开始进进行招招商、、招租租与销销售工工作，，力争争“岁岁末””开业业。鉴鉴于商商业部部分商商铺采采用短短线销销售的的回报报方式式，因因此，，可通通过预预售先先行回回报。。项目酒酒店式式公寓寓与SOHO部部分为为商业业部分分上盖盖，因因此，，将于于三个个商业业组群群施工工过程程中分分期完完善。。并根根据其其各自自进度度，分分批去去化确确保各各阶段段资金金流顺顺畅。。项目办办公部部分于于2008年5月份份开工工，并并于2010年年4月月份左左右全全部竣竣工。。项目住住宅部部分于于2009年第第一季季度开开工，，并于于2009年第第三季季度部部分达达到预预售标标准，，于2011年年第二二季度度完工工，全全部达达到交交房标标准。。5.2.2推广广、开开盘具具体时时间结结点计计划主力商商业集集群卖场与与购物物中心心的招招商外外联工工作于于2006年第第四季季度，，即行行展开开。需需时10——12个月月，确确定招招商对对象。。并于于2008年上上半年年度开开始营营业。。精品专专卖零零售集集群销销售部部分项目招招商：：2007年10月月份项目引引导：：2008年3月上上旬项目开开盘强强销：：2008年4月中中旬项目结结案：：2009年第第一季季度主力餐餐饮休休闲集集群餐饮娱娱乐类类商业业于2007年年第二二季度度开始始招商商与外外联工工作，，需时时6——10个月月，确确定招招商对对象。。并于于2008年度度第四四季度度开业业。商商业部部分散散铺集集中于于住宅宅区裙裙房中中，需需延后后销售售。办公部部分项目预预租与与引导导：2009年年第四四季度度项目招招租与与销售售：2010年年3月月份项目结结案：：鉴于于办公公物业业性质质，其其销售售周期期漫长长，结结案将将在2011年年10月份份。鉴于办办公物物业特特性，，其招招租与与销售售过程程较为为漫长长，无无法达达成快快速的的销售售去化化。同同时，，根据据项目目整体体战略略与产产品战战略所所示，，办公公物业业其投投资回回报将将先期期采用用租金金形式式予以以体现现，后后期将将可采采用带带租约约销售售模式式，实实现其其价格格提升升与销销售提提速。。故此此，在在本节节中，，暂不不列出出办公公部分分的销销售结结案时时间点点。酒店式式公寓寓与SOHO部部分项目酒酒店式式公寓寓与SOHO部部分作作为商商业上上盖分分阶段