南京金鹰国际大厦行销企划案

显国际品质，树金鹰品牌——金鹰国际花园2001年下半年整合行销企划案呈送：南京金鹰国际集团有限公司提案：卓越形象（南京）房地产行销部日期：2001年8月7日

金鹰专案目录一、市场分析二、项目研究三、竞争对手扫描四、目标消费者洞察五、品牌战略规划六、下半年整合战术推广七、创意接力棒八、媒介策略和有效媒体运用九、预算分配与费用统筹十、特别建议◆在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售◆创造出在南京市场的领导品牌地位和创新地产概念◆树立起轻松繁殖的个案品牌。行销目标一、市场分析——我们处在什么样的房地产市场中市场背景1、随着河西新区大规划、主城区东进南移、江宁撤县改区、迎华商大会等，南京住宅开发建设进入大好时期2、经过近几年的楼市热潮，南京消费者的购房理念越趋理性与成熟消费者的购房倾向（住宅类型、居室类型及面积、装修标准、配套设施）1、小高层变为市场以后的趋势2、100平米左右的面积最受南京人欢迎3、选择装修房会被更多的人接受4、配套成熟度越来越受关注市场竞争格局1、外地开发及行销商陆续进入南京，带来新的开发及行销理念和推广行为2、南京市场形成新的板块竞争，主要有河西、江宁、城东、城中等，但城中的成熟程度暂不可替代3、只有真正符合购房者心理密码的房子才能热销市场二、项目分析——我们自己怎么样项目介绍位置——位于市中心，真正的中央商务区规模——两栋34层，建筑面积近7万平米，共421套进度——目前在打桩，预计2003年5月交付建筑特征——采用中空玻璃，美观大方，有效隔音，闹中取静；外飘窗，视野开阔；观景平台，城市繁华尽收眼底无比优越的区位金鹰已有的品牌效应低于想象的价格完备的内外配套和完美的品质率先推出的“精装修房”国内一流的物业管家项目的SWOT分析——优势市中中心心的的喧喧闹闹和和空空气气的的浑浑浊浊绿化化和和自自然然景景观观的的不不足足高楼楼间间距距的的缺缺陷陷项目目的的SWOT分分析析————劣劣势势项目目的的SWOT分分析析————机机会会点点1、、城城中中板板块块内内并并未未出出现现有有绝绝对对竞竞争争力力的的其其他他楼楼盘盘，，竞竞争争环环境境对对金金鹰鹰有有利利2、、金金鹰鹰的的品品牌牌和和已已有有的的客客户户网网络络及及资资源源3、、中中国国将将加加入入WTO属属于于利利好好因因素素，，大大量量来来华华投投资资、、生生活活的的外外籍籍人人士士将将变变成成金金鹰鹰后后期期的的主主要要目目标标客客户户之之一一项目目的的SWOT分分析析————威威胁胁点点附近近有有开开盘盘和和即即将将开开盘盘的的高高品品质质的的楼楼盘盘，，分分流流了了部部分分目目标标群群许多多亲亲水水、、亲亲山山的的高高档档别别墅墅和和高高楼楼对对部部分分精精英英有有很很大大的的吸吸引引力力金鹰鹰交交付付时时间间较较晚晚，，消消费费者者对对先先前前的的其其他他品品牌牌已已有有一一定定的的认认识识和和好好感感三、、竞竞争争对对手手扫扫描描———我我们们的的对对手手怎怎么么样样◆湖湖畔畔之之星星规模模与与金金鹰鹰接接近近。。可可能能与与金金鹰鹰同同时时开开盘盘。。已已有有大大量量广广告告铺铺垫垫。。定定位位明明确确，，靠靠近近月月牙牙湖湖，，周周围围无无高高楼楼，，视视野野开开阔阔，，交交付付较较金金鹰鹰早早，，周周边边社社区区成成熟熟。。地地理理稍稍偏偏。。◆城城市市豪豪庭庭交付付较较金金鹰鹰早早，，价价格格和和金金鹰鹰相相当当，，与与周周围围高高楼楼间间距距小小。。竞争争楼楼盘盘举举例例四、、消消费费者者洞洞察察———我我们们的的房房子子卖卖给给谁谁类型型一一————居居住住自自用用者者中小小企企业业主主和和高高级级白白领领30——45岁岁左左右右年收收入入十十万万以以上上受过过高高等等教教育育以南南京京本本地地为为主主他们们出出入入高高级级娱娱乐乐、、消消费费场场所所，，注注重重周周边边配配套套设设施施看重重身身份份和和地地位位，，注注重重文文化化、、社社交交、、商商务务圈圈的的认认同同感感关心楼盘的综综合素质，价价格并非重要要的因素消费者的描述述40—50岁岁的有产阶级级类型二———投资置业业者拥有一定的资资本和资产企业主或赚取取了第一桶金金的人消费者描述有一定的资本本运作经验有很强的投资资意识眼光敏锐，消消费理性类型三——非非宁人士含外地和境外外的人会考虑楼盘的的素质及发展展商的实力消费者的需要要价值认同感身身份的象象征

升值潜潜力

楼盘的的综合素质生生活的品位位目标消费者心心理分析金鹰能给予的的精英人士居住住的圈子真真正的中央商商务区

城市市的绝对中心心

金鹰集团团的鼎力之作作

尽享各种种都市生活之之优越金鹰项目对于于消费者意味味着国际知名度有有信信心企业品牌力有有实实力高质素值值得信赖智能化领领先的人性化温温情的个性化时时尚的高品质高品位产品的核心利利益点消费者的核心心愿望项目对于消费费者意味着优区位、高品品质拥有城市的尊尊贵体现成功的价价值五、金鹰国际际花园品牌规规划——怎样做金鹰的的强势品牌，，以精品的的形象在各地地繁殖品牌发展规划划（纲要）品牌概念念

创意意概念创创意表表现

整合合传播播品牌定位目标消费群定定位：商务及及其他置业人人士产品定位：CBD典范精英英生活圈品牌概念：城城中经典，商商务精英品位位之选商贸零售业享受美好生活活金鹰国际金鹰品牌家族族与国际花园园的互动资产产房地产业建筑美好房屋屋高科技创造美好生活活顶级购物中心心顶级的购物环环境金鹰房地产金鹰房地产副副品牌资产互互动星级酒店豪华的星级居居处智能化写字楼楼全能的商务办办公金鹰的特有客客户资源商务楼用户都是共同客户户商场顾客酒店客户信息认知（领领先的、大气气的、专业的的）

楼盘盘好感（高档档的、尊贵的的、国际标准准的）价价值认同（适适合的、超值值的）购购买形成（必必选的、唯一一的)金鹰国际花园园的目标价值值推进六、下半年行行销推广战术术与广告策略——我们如何分阶阶段卖楼盘？？我们如何做做广告？我们们怎么促销？？广告目的：继续扩大知名名度，引导潜潜在客户对楼楼盘卖点形成成准确的认知知，吸引预定定,形成开盘盘前的预热广告策略：运用高密度、、大范围的广广告运动，通通过深度软文文及硬性广告告进行信息的的传递和拉动动购房者的关关注广告主题：金鹰国际花花园，让成功功者享受更好好的推广要点：炒知名度、关关注度试销期（预售二期后后期）—））软文稿广告主题：“好地段”““配套全””“网络生活活”“电梯快快”“好车位位”“市中心心的花园”““闹中取静””“装修房””“成熟的金金鹰生活圈””“领先的的生活方式””“成功人人士的象征””“促销活动动”“等”创作要求：幽幽默自信的文文案；活泼理理性的设计必备要素：主主打广告语和和标志硬性广告1广告主题：高高品位的生活活方式广告调性：高高档的、领先先的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图硬性广告2广告主题：最最经典的楼盘盘广告调性；尊尊贵的、深情情的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图硬性广告3广告主题：美美好的未来广告调性：乐乐观的、自信信的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图硬性广告4广告主题：经经典气质、传传世品质广告调性：慨慨叹的、绝美美的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图促销活动金鹰国际花园园“购房得金金卡”活动（（预备十一大大购物）金鹰国际花园园“懂你”大大行动及“梦梦想家”样板板间意见征集集专项推广媒体目标根据“金鹰国国际”房产整整合行销传播播给定的各个个阶段（试销销期、导入期期、强销期、、延续期）所所赋予传播的的任务，制定定切实的媒体体目标，使媒媒体在目标的的界定上有所所侧重。行销阶段广告目标媒体目标试销期强销期导入期延续期扩大知名度强化认知建建立好感加强信心触动消费广泛地区的高高到达率品牌维持认知知与记忆的传传送量支援促销所需需的行程制定定相应的媒体体传送量建立形象媒体策略—目标阶层的的设定★居住自用者者★投资置业者者★非宁人士南京市人口中中的高收入家家庭，受过高高等教育，拥拥有一定的购购房资本，年年龄在30～～50岁之间间。对于“金鹰国国际”而言，，社会形象风风险更高，因因为投入的金金额会更高，，而且有能力力购买“金鹰鹰国际”的族族群，在社会会地位上的顾顾虑将高于一一般平价房的的消费群，周周边的人将以以此来评判一一个人的地位位和形象。媒体策略—目标阶层及及其媒体接触触行为●目标阶层的的特征是：富富裕的、接触触媒体的积极极消费者●目标阶层的的媒体消费习习惯——媒体体的高消费者者，其中报纸列第一，，电视位居其其次。媒体策略—竞争广告状状况南京市房地产产广告市场投投放特征是：：市场活跃，，但电视广告告投放竞争性性相对较弱。。1、南京市房房地产广告市市场纷繁活跃跃，有很明显显的季节性，，投放主要集中在5月～7月。。（图1）2、同类商品品的广告竞争争十分激烈，，对手多达700家，其其中主要竞争对手依次为为“湖畔之星星”、“城市市豪庭”，它它们的投放金金额与去年同期期相比呈上升升趋势，广告告市场占有率率分别为0.58%、0.16%。。3、绝大多数数竞争对手集集中在报纸上上投放广告，，主要竞争对对手集中在本市发行行量较大的报报纸上投放广广告（图2））。4、主要竞争争对手在电视视上的广告投投放多采用信信息的形式，，所获得GRP值很很低。品类投放季节节性分析图1品类媒体选择择分析图2媒体策略—媒体资源分分配房地产行业广广告策略是通通过深度信息息的传递，运运用分阶段的的卖点诉求拉拉动消费者的的关注，其高高关心度的商商品特性决定定了首选媒体体的形式：报报纸，以传达达真实新闻/信息为主，，具有较高权权威性与新闻闻性的媒体，，是“金鹰国国际”打开南南京和江苏市市场、制定营营销战略的首首要媒体。电视媒体具有画画与文文字说明功能能；可用于““金鹰国际””演出性示范范；同时可以以完整的阐诉诉商品功能，，说服力较高高，但电视投投入费用较高高，不利于单单一商品的销销售，另外电电视信息片的的表现形式，，也不利于““金鹰国际””品质的认同同。广播播媒媒体体在传传达达悬悬疑疑神神秘秘性性创创意意的的承承载载效效果果较较佳佳，，由由于于目目标标阶阶层层只只听听到到声声音音，，却却看看不不到到具具体体实实物物，，具具有有较较大大的的想想象象空空间间，，表表现现““金金鹰鹰国国际际””高高贵贵、、典典雅雅、、神神秘秘的的价价值值户外外媒媒体体，建建立立长长期期品品牌牌效效应应的的媒媒体体，，发发布布周周期期长长，，CPM值值低低，，是是所所有有媒媒体体类类别别中中最最可可能能以以最最大大尺尺寸寸篇篇幅幅传传达达创创意意的的媒媒体体，，体体现现““金金鹰鹰国国际际””的的企企业业实实力力，，建建立立企企业业品品牌牌力力。。媒介介投投放放比比例例NP:TV:RD:OD＝＝75%:5%:10%:10%投放行程比比例试销期:导导入期:强强销期:延延续期25%:40%:25%:10%媒体策略对消费者来来说，买房房置业是一一件必须深深思熟虑，，反复权衡衡才能作出出的重大决决策，因此此，房地产产广告往往往需要将尽尽可能多的的信息传达达给消费者者，这就要要求广告在在表现形式式和媒体选选择上表现现出众。媒体策略小版面的形形式，保持持一种“姿姿态”以各各种诉求面面目出现，，表现风格格的统一定定能给人留留下深刻的的印象，同同时广告本本身所带来来的人本关关怀更让人人意趣。半版彩色，，竖1/3版以及跨跨版双通的的多样表现现形式，给给予消费者者强烈的视视觉冲击，，大版面更更体现企业业实力本阶段传达达的信息含含量较高，，建议使用用报纸媒介介。《扬子子晚报》、、《金陵晚晚报》、《《现代快报报》三大主主流报纸媒媒体同期发发布，固定定版面，形形成持续记记忆。固定版面选选择：《扬扬子晚报》》置业安家家专版。针针对性强，，目标受众众明确，但但广告干扰扰较高，因因此采用在在周五。媒体策略试销期：强力推进，，构建焦点点效应报纸适当导导入刊登相相同内容，，并给予电电波媒体的的形象支持持，给消费费者造成无无处不在的的视觉印象象。利用收听（（视）率较较高的电波波媒体导入入的电视广广告片，配配合于平面面，给人以以动感，全全面塑造品品牌形象。。利用“十月月黄金周””消费契机机以软文形形式诉求““懂你大行行动”、““看房做贵贵宾，购房房得金卡””等营销活活动信息。。媒体策略导入期：全面引爆，，塑造形象象利用《扬子子晚报》、、《江苏商商报》、《《现代快报报》等媒体体同时发布布促销信息息，再掀活活动高潮，，强化活动动效果。再再诉品牌形形象，强化化记忆效果果。并配合合春节前开开展的“世世界行”、、“白领俱俱乐部*精精英大本营营”等活动动进行软硬硬性报道。。媒体策略强销期：促销推进，，强诉品牌牌媒介排期策策略连续式投放放广告持续出出现在消费费者面前，，不断积累累广告效果果，防止广广告记忆下下滑，持续续刺激消费费动机，A、树立品品牌形象，，建立品牌牌效应。持持续一月的的投放，有有效建立““金鹰国际际”的品牌牌形象。B、全省范范围招商、、招租，激激发区域性性消费。针针对金融投投资人士和和企事业单单位，在《《扬子晚报报》热线传传真（C2）版刊发发小刊头，，引发该类类消费群体体的关注，，为“金鹰鹰国际”全全省范围招招商、招租租和南京市市民地区消消费做准备备。媒介选择策策略《扬子晚报报》是江苏省委委批准发行行的省级晚晚报，江苏苏省内发行行最大的报报纸，在全全国晚报发发行量排名名中位居第第二，在全全国所有公公开发行的的日报中居居第七，日日发行量突突破160万份，显显示出区域域垄断优势势地位。是是“金鹰国国际”打开开南京和江江苏市场、、制定营销销战略的首首选媒体。。除全国版（（A、B版版）16个个固定版面面以外，还还开设了多多个专版，，如“置业业安家”，，拥有一批批稳定的阅阅读人群，，使我们更更有针对性性的制定““金鹰国际际”广告策策略和投放放媒体，并并能够最准准确的把握握直接目标标受众，最最有效的传传达广告信信息，最大大限度避免免广告费用用的流失。。《南京日报报》以新闻的权权威性、准准确性、可可读性、服服务性而著著称南京媒媒介，发行行渠道以单单位机关订订阅为主，，全市98%以上的的机关、企企业、社会会团体常年年订阅；发发行范围遍遍及南京市市区及五县县四郊；日日发行量26万份；；版面设置置目前为对对开12版版彩色印刷刷，每周五五开办《房房地产周刊刊》专版，，读者为省省市各级领领导和各级级机关、企企事业单位位的干部、、科研、医医护人员及及广大离退退休人员和和社会各个个方面的基基层群众。。《南京日日报》的阅读率在南南京地区发发行的报纸纸中排名第第二。2001年年5月份《《南京日报报》共投放放136个个品牌，其其中品类投投放排名第第一位的是是房产（推推算费用187.97万元））。媒介选择策策略《现代快报报》面向全国公公开发行的的综合型早早报，每天天在全国35个城市市同步发行行。创造过过每天递增增1万份的的发行奇迹迹。目前，，总发行量量近70万万份，仅在在南京地区区日发行量量达40万万份，为江江苏地区第第二大报。。《现代快报报》以加大大新闻报道道力度、拓拓展新闻报报道领域为为重点，成成为关注的的焦点。《《现代快报报》报道内内容大都简简短精悍，，正如它的的名字“快快报”的快快节奏报道道，该特色色深受南京京市民的喜喜爱。媒介选择策策略媒介载体选选择策略《扬子晚报报》—《置置业安家》》专版每周二、四四C9～C16版发发行，报道道物业投资资、房地产产消费，家家居装修消消费。关注注南京房改改动态、房房地产业界界及家庭装装饰市场的的新动向，，向读者介介绍家庭服服饰装修常常识、经验验和各种新新型饰材与与优质饰材材产品的同同时，发布布各类房产产开发楼盘盘平面广告告。媒介载体选选择策略《南京日报报》—《房房产周刊》》专版每周五出版版，以南京京楼市热点点透视，现现象解析为为主，立足足于南京房房地产市场场，以对南南京本地的的地产市场场的全方位位，多层面面报道、点点评、分析析为主，辅辅之以重要要的国内行行业信息，，版面内容容兼顾权威威性和可读读性。媒介排期广告目标：：正式公开销销售。强化化购房者对对楼盘的认认知，建立立客户对楼楼盘的好感感，配合促促销活动，，形成订购购热潮广告策略：：运用分阶段段的卖点诉诉求，通过过平面广告告和口碑搭搭载公关、、促销活动动，完成项项目的认知知和美誉度度推广要点：：比优势、说说卖点导入期（强销一期期）（2001.9.18—2002.1）促销活动十一开放日日，有“私私人管家””服务巡礼礼秋季房交会会金鹰国际际花园国内内外专家展展销会设计计讲解评“南京十十大成功人人士”大型型公关活动动广告目标：加强消费者者购买信心心和对楼盘盘的价值认认同广告策略：公布建设、销销售进度，进进一步明确楼楼盘卖点，并并通过已入住住者的亲身感感受，来触动动潜在客户的的情感并增进进他们的信心心。同时，利利用年底和新新春的强烈促促销活动驱动动卖场完成诱诱购，引发又又一次热潮推广要点：显销售人气、、让购房者说说话、树发展展商品牌强销期（强销二期））（2002.2—2002.5）促销活动金鹰皇冠酒店店白领俱乐部部和精英大本本营启动金鹰国际花园园世界行买金鹰国际花花园，住金鹰鹰皇冠酒店金鹰国际花园园客户招待会会广告目标：消除消费者隐隐忧，打动犹犹豫客户，促促使购买的最最终形成，推推动尾盘销售售广告策略：用直接的比较较性广告和面面对面的沟通通行为并配合合金鹰成立10周年的庆庆典来完成不不好户型和保保留精品的销销售，完成收收尾推广要点：用面对面的报报价和已有的的人气延续期（2002.5—2002.6）促销活动金鹰家具中心心和金鹰国际际花园联合促促销保留户型集中中推荐精装修建材品品牌大放送七、创意接力力棒——我们用什么样样的创意拉动动消费者购买买，并建立楼楼盘形象下半年广告风风格与方向前端品牌形象象广告良好，，现在起最重重要是广告有有必须信息传传递清楚、好好感不断累积积的力量，每每次单一诉求求并表现买点点，不忘沟通通要素：通用用卖点、区位位图和三维效效果图。更重要的是在在推动过程中中，必须符符合目标群的的接受风格，，帮助品牌建建立密码并有有效取得市场场区隔。品牌不是一张张广告的结果果，但每一次次沟通行为必必须能对品牌牌有所贡献，，更不能背离离品牌个性。。导入开盘期宣传主题：（1）发展展商——实力力与信心的保保证（2）CBD地段——钻钻石中心地段段与投资潜力力（3）楼盘———尊贵、中中心绝版（4）象征意意义——顶尖尖身份与价值值感广告调性与风风格：自信的，大气气的，充满底底蕴的强销期交通便利———想去哪里都都便利？竞争对手客户户分流篇———要住一辈子子，再等一阵阵子？消除地段和环环境不利影响响篇——晚上上我更喜欢窗窗外灯火阑珊珊的感觉。综合优势篇———让成功者者享受更好的的！广告调性与风风格：自豪的的、理性的与市场推广，，广告宣传配配合的创意表表现和媒体展展开－－金鹰世纪纪花园2001创意载体体树核心创意户外硬媒NP巨型海报楼书直效媒体车体软性文章广播让成功者享受受更好的！网络广告十、整合行销销特别建议提高销售均价价，争取更大大利润空间和和回报总额度度，以高涨价价格暗示升值值品质，增强强认购者信心心和投资者吸吸引力。使用更出色的的三维效果图图增强感召力力地面推广中更更多强调贩卖卖的是先进的的生活方式而而不仅仅是房房子整合行销特别别建议建议发售前3个星期，组组织3—5组组假客户（每每组2—3人人），进行培培训和模拟实实验；在周六六周日或节假假日等，营造造销售气氛建议周六周日日或节假日安安排专人拨打打洽谈热线（（双线则轮流流打），营造造现场气氛整合行销特别别建议建议制定业主主介绍的优惠惠政策，吸引引目标群（大大型外企等））的大宗购买买，利用某些些特定圈子的的影响力，促促使各行业各各圈子的客户户介绍客户，，加快销售进进度。建议实施责任任户数业绩法法，让销售人人员自定或公公司规定责任任户数；并于于每周一做统统计，完成或或超出者即奖奖现金，以资资鼓励。整合行销特别别建议“梦想家”的的样板间推广广大力影响社社会参与度，，以轰动效应应波及目标群群增强现场销售售捕捞能力，，由卓越培训训《有效的售售楼处内部管管理》《互动动式威力售楼楼十九法》及时检测广告告效果，有效效调整销售方方式我们的服务方方式卓越导入顾客满意系统统和AGD负责制制管理体系，以发现和挖挖掘消费者需需求，整合企企业有效资源源，籍由整合行销传播播之理念，以“有价值的策策略，有创意意的表现”服务客户，从从事市场调研、行行销整合企划划、广告运动动企划、直效效行销、企业业绩效评估、、营销管理咨咨询等全面服务（（FullService）。在恰当的时间和和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。卓越房地产顾顾问服务专业业理念：关于卓越理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于卓越卓越地产投资资顾问服务体体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于卓越市场研究市调方案设计计调查执行数据录入与分分析调查报告(口口头/书面)概念测试与修修正投资可行性分分析项目定位规划建议功能定位身份定位目标顾客定位位服务菜菜单单项目营销整合合管理项目特性分析析目标顾客分析析销售策略价格定位销售目标与进进度控制入市时机与姿姿态销售方式、付付款方危机应对方式式导入视觉管理理案名设计基础系统设计计应用系统设计计VI手册制作作宣讲资料与道道具设计制作作售楼书、海报报等户外看板、市市内展示板等等价目表、合同同等销售培训销讲资料编写写培训计划拟订订销售员招聘与与执行销售员基本素素质培训销讲培训与应应对培训销售接待中心心概念设计工地包装方案案与执行样板房概念设设计售楼处概念设设计营销及传播效效果监开盘及阶段信信息反馈整理理阶段反馈信息息分析下阶段应对措措施广告效果测评评共计：10大大项45小项项项目传播整合合管理传播对象设定定与测试传播概念设定定与测试传播策略接触管理与传传播管道设定定阶段广告计划划与执行阶段公关计划划与执行阶段直效行销销计划与执行行阶段促销计划划与执行阶段媒介计划划与执行推优势，显档档次，说体验验金鹰国际商城城2001年年下半年推广广企划案一、市场分析—商务楼趋势高智能化程度度越来越受欢欢迎硬件设施成为为考量因素：：网络设施冷冷却却机房电电力设施施广场场绿地二、项目分析析基本介绍国际商城矗立立于新街口，，高60层层商城包括商住住楼、酒店、、购物中心、、艺术中心等等商住楼目前起起租价0.48美元/平平米/天，起起售价8350元/平米米，价格都有有浮动分分析—优势成熟而优越的的区位真正的CBD商圈周围配套的完完备高品质的现房房销售一流的物业管管理税费减免政策策已经拥有的口口碑和旺盛的的人气开发商的实力力和深入人心心的品牌形象象分析—劣势硬件（包括高高科技设施））需提高房子的可拓宽宽空间不够租售、物管、、停车等费用用较高分分析—机会金鹰的至尊品品牌在不断延延伸一些新楼盘开开发商的知名名度还不够，，消费者存在在一定的信心心不足分分析—威胁大集团已经介介入新楼盘的品质质很高，配套套先进价格适中有些楼盘的区区位相当不错错已有大量的广广告作铺垫三、竞争对手手分析（品牌、定位位、利益、市市场规模）苏宁环球大厦厦是全国家电行行业的巨头——苏宁集团的的鼎力之作金鹰最有力的的竞争对手，，目前有许多多金鹰的住户户移到苏宁9月份封顶时时销售价格将将接近金鹰，，但出租价格格比较低由于新建，许许多硬件都超超过金鹰有大量的广告告宣传目前只剩40%的空房，，销售业绩非非常好竞争对手分析析商茂世纪广场场金鹰鹰的的又又一一有有力力对对手手，，为为南南京京第第一一高高楼楼位于于绝绝对对的的市市中中心心，，并并在在新新街街口口地地铁铁站站出出口口处处自认认为为品品质质超超过过金金鹰鹰价格格低低于于金金鹰鹰，，为为7000多多元元/平平米米起起售售，，封封顶顶后后上上浮浮到到近近8000元元。。由英英国国VIGERS集集团团提提供供物物管管目前前只只售售不不租租，，明明年年6月月交交付付已售售了了两两个个月月，，一一期期已已售售完完竞争争对对手手分分析析*隆隆盛盛大大厦厦、、正正洪洪商商城城品质质不不如如金金鹰鹰地段段不不错错，，地地铁铁出出口口处处，，位位于于新新街街口口商商圈圈价格格便便宜宜，，适适合合中中型型企企业业，，会会分分流流小小部部分分企企业业四、、现现有有消消费费者者描描述述跨国国及及外外地地在在宁宁的的大大企企业业、、本本地地有有实实力力的的企企业业等等，，看看重重档档次次和和身身份份感感，，考考量量物物业业与与配配套套。。行业业的的分分布布包包括括：：高高科科技技、、商商贸贸、、通通讯讯、、金金融融、、货货运运等等写字字楼楼素素质质与与目目标标群群需需求求空间间无无强强制制分分隔隔，，可可根根据据实实际际的的档档次次自自由由组组合合，，层层面面高高，，无无压压抑抑感感物业业管管理理成成