绵竹s市开发区商务中心建设项目可研报告

绵竹市开发区商务中心建设项目表9-1项目招标情况表名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√40.00设计√√√133.85建安工程√√√4000.00监理√√√99.45设备重要材料其他情况说明：1、设计、监理：按省政府197号令实行比选。2、打“√”为选中建设单位盖章（单位盖章）年月日第十章投资估算及资金筹措10.1投资估算的依据及说明101、2009年《市政工程投资估算编制办法》2、《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》3、2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》4、2009年《四川省安装工程计价定额》5、2009年《四川省建设工程费用定额》6、国家颁发的有关建设方面的税费规费文件7、建设工程费用的相关配套文件8、主要材料设备现行市场价格9、业主提供的相关资料101、本项目是绵竹市开发区商务中心建设项目，不涉及拆迁安置。2、参考同一地区、同类建设项目已完工项目竣工决算、已招标项目工程投资指标，采用投资指标估算法进行投资估算。3、依据国发[2008]21号、建法[2008]151号、川府发[2008]20号相关文件规定：免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。10.2投资估算 10本项目的投资估算范围为绵竹市开发区商务中心建设工程，包括基础工程的开挖，主体的建设，设备购置及安装费用、工程建设其他费用及预备费用的估算。10投资估算主要内容及估算费用见表10-1。表10-1投资估算表序号工程及费用名称投资额（万元）总投资百分比(%)备注1建安工程费4000.0076.92%2工程建设其他费用950.0818.27%3基本预备费249.924.81%4项目总投资5200.00100.00%1、建安工程费建安工程费用包括1#、2#、3#楼的基础的开挖、埋填、主体结构、装饰及安装工程。表10-2建安工程费序号工程费用名称单位数量单价（元）及费率合价（万元）备注11#楼㎡6358.001550.00985.49单价为综合单价22#楼㎡7541.601550.001168.9533#楼㎡8350.301650.001377.804室外工程万元277.285零星工程万元3809.535%190.486合计4000.002、工程建设其他费用（1）土地占用补偿费用：本项目占用的土地不涉及拆迁安置，土地性质为商业用地，土地费用为531.34万元。（2）建设单位管理费：建设单位管理费按照财政部财建【2002】394号文计算，建设单位管理费为64.35万元。（3）工程建设监理费：工程建设监理费按国家发改委、建设部发改价格【2007】670号文计算，为99.45万元。（4）项目前期工作咨询费：项目前期工作咨询费按四川省转发国家计委关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定，即四川省转发国家计委计价格【1999】1283号文计算，为23.60万元。（5）勘察费：勘察费根据相关规定按照本项目第一部分费用的1.0%计取，为40.00万元。（6）设计费：设计费按国家计委、建设部计价格【2002】10号文的有关规定计算，考虑复杂系数为1，为133.85万元。（7）施工图审查费：按设计费10%计算，为13.39万元。（8）招标服务费：招标服务费按国家计价【2002】1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计算，为17.05万元。（9）环境影响咨询服务费：环境影响咨询服务费按国家发展计划委员会、国家环保总局文件计价格【2002】125号文，为3.15万元。（10）工程保险费：根据国家有关规定，工程保险费按照项目第一部分费用的0.6%计，为24.00万元。其他建设费用见表10-3。表10-3工程建设其他费用序号项目费用(万元)备注1土地占用及拆迁安置费用531.3421.25亩2建设单位管理费64.25按财建【2002】394号3工程建设监理费99.45发改价格【2007】670号4项目前期工作咨询收费23.60国家计委计价格【1999】1283号5勘察费40.00《工程勘察设计收费管理规定》6设计费133.85《工程勘察设计收费管理规定》7施工图审查费13.39《工程勘察设计收费管理规定》8招投标代理费17.05计价格【2002】1980号9环境影响咨询服务费3.15计价格【2002】125号10工程保险费24.00国家有关规定合计950.083、基本预备费包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用，不可预见的自然灾害增加的费用，参照《常用建筑工程技术经济指标》及绵竹市有关规定结合本工程具体情况估算建设工程费、设备购置安装费及工程建设其他费用之和的5%计算，为249.92万元。4、综上所述项目的总投资为5200.00万元。10.3资金来源及使用计划绵竹市开发区商务中心建设项目的资金来源，项目总投资全部为银行贷款。项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专账核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。第十一章风险分析及对策11.1项目建设期间风险分析及对策11.1.1本项目的建设投资拟全部采用贷款资金，这是本项目最大的风险，资金到不了位，项目就无法成功的开展。措施：绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司是绵竹市人民政府投资控股的国有独资公司，有很好的政治背景，加之本项目主要为城市基础设施建设，加强跟银行方面的沟通，以便贷款资金快速到位，项目早日开启。11.1.2业主方自身风险分析及对策1、业主方自身风险分析业主自身的风险，由于部分业主在建设方面的知识的缺乏，表现为不熟悉基建程序，以致违背了客观规律，导致决策偏差，行为出现偏差，对监理认识上的不足带来诸多问题等。2、业主方自身风险防范对策业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，首先客观的认识自身的风险，对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度、鉴定制度等。11.1.31、诚信因素风险分析在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中业主面临参建单位诚信风险，表现为变相增加投资成本、监理单位对项目监督不力等，致使项目建设超出预算范围。2、诚信因素防范对策面对的不同参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范。面对设计单位，业主方应先进行建筑方案大体策划，提出可行的条件作为设计合同的附属条件；施工图完成后，先交给图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方监理方及相关使用单位进行又一次的图纸会审，会审结果形成书面文件并记录备案；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审；建设期间要严格筛选监理单位等。11.1.41、合同风险分析合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，其操作过程存在着各种风险，如：（1）在对工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；（2）合同主体资格前后不一致，如招标时以总公司名义投标，而签订合同时是以其下属公司签订；（3）合同中对工程项目的结算方式、工程量的增减项执行单价不明显等。2、合同风险对策业主单位在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免后面的风险产生。业主单位编制好招标文件，在项目工程招标前，可先确定监理单位，然后业主单位、监理单位及设计单位一起研究工程招标文件的细节；规范付款程序，项目的每一笔款项的支付应先由承包单位提出申请，附上完成的工程量报表，经监理单位负责人审核，业主单位代表把关，然后由业主单位的项目负责人审批。业主单位加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理单位的行为变化，以提高合同的执行质量。11.1.51、项目资金、质量和进度风险分析项目在实施阶段，业主单位主要要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现为资金不到位，资金被业主单位截留或者挪用，承包单位把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工单位偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工单位没有按时完成预期进度任务，项目不能按照预定时间投入使用等。2、项目资金、质量和进度风险对策资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主单位可制定相应的对策：（1）业主单位要抓好资金这一关键点，及时与相关政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等；（2）业主单位与各参建单位严格按照合同文件办事，完善项目建设组织、管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主单位及监理单位、工程质量监督站、施工单位质检部门三方同时到项目现场确认等；（3）业主单位及监理单位要对施工单位编制的项目进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及相应的职责分工；分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等；通过经济奖惩方式对项目进度管理进行约束等。11.2项目运营期间风险分析及对策项目运营期间的主要风险是空置，根据项目自身的特点、建设地点及绵竹市工业园区对住宅及商铺的需求量决定了本项目的运营期间的风险很小。第十二章效益分析12.1效益分析12本项目的建设资金全为商业贷款，对业主而言，经济压力较大，项目建成后商铺和住宅全部出售以利于快速回收资金，经调查分析绵竹房地产市场现状，项目可以采用出售方式回收资金，以下经济效益分析是基于项目建成后采用全部出售的方式回收资金。1、成本分析（1）建安成本：5200.00万元（2）贷款利息：332.80万元（一年期贷款，年终还本付息）（3）期间费用：管理费用+财务费用+销售费用=9785.61*12%=1174.27万元（4）营业税金及附加：9785.61*15%=1467.84万元成本合计：8174.91万元2、收益（1）根据绵竹市房地产市场现状及未来的涨势综合分析，住宅售价预计为3000.00元/平方米，商铺售价预计为5000.00元/平方米。（2）住宅收益：3000.00*6696.70=2009.01万元商铺收益：5000.00*15553.2=7776.60万元收益共计：9785.61万元3、税前利润：1610.70万元4、还款计划本项目从2011年9月开始破土施工，到2012年3月项目全面完工，2012年1月项目封顶开始预售，持续到2012年4月基本售完。本项目于2011年5月贷款，贷款期限一年，2012年4月到期，用销售收入一次性还本付息。经过经济分析，项目的投资收益率明显大于同行业的基准收益率，在经济方面项目是可行的。1212.1江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约8.10平方公里，其中产业用地约4.30平方公里，就业人口规模约6.1万人。江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。本项目拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。12.1本项目的建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有一定的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。12.1.2.3项目的建设将有利于本项目的建设将对绵竹市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，开发区商务中心项目的实施，为江苏工业园区提供更好的商业服务配套，为工业园区的工作人员提供良好的生活消费及文化娱乐设施设备；另一方面也将会带动相关行业的发展，如商业、服务业、餐饮业等，形成明显的侧向关联带动作用，从而增加税收及社会就业，为地方经济的发展作出贡献。项目选址在绵竹市江苏工业园东部临德茂公路，人流量大、交通方便，极具地理优势。12.1.2.4项目的建设有利由于5.12大地震的影响，绵竹市遭受了巨大的损失，基础设施的破坏、厂房的倒塌、市民住房的损坏使城市形象受到影响，现在灾后重建工作基本完成正在大量进行招商引资工作。一个基础设施不够完善的城市既影响投资者的投资决策，同时也影响消费者的信心。项目的建设进一步完善绵竹市基础配套服务硬件设施，改善投资环境，对促进新绵竹城市形象的建立有很大的帮助，同时城市形象的建立进一步增加了投资者及消费者的信心。。12.2项目与社会互适性分析1、项目建设期不会对附近居民的生活质量产生明显的影响，项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性、与当地基础设施发展水平的相互适应性。2、该项目是绵竹市绵竹绵新有限公司建设的，有良好的政策背景，政府的态度及协作支持将有利于后期工作的进一步开展。绵竹的各类组织机构对该项目建设和运营的态度也会更加的关注，会在很大程度上对该项目予以支持和配合。另一方面，当地的群众对城市基础设施建设也会鼎力支持，人们的眼光总是向高处看，本项目的建设可以进一步加强绵竹整个城市新形象的树立。所以从外因方面看，项目与所在地具有很好的相互适应性。12.3评价结论本项目能够促进所在区域的配套商业服务的完善，能有效缓解该区域对商业服务的需求矛盾，顺便加强对整个绵竹市恢复重建后新形象的宣传，吸收外来投资，可以进一步促进绵竹市经济发展，稳定人民生活水平，对社会的有利影响远远大于不利影响。与项目直接相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项目建设需求，项目社会适应性较强。本项目社会风险程度较低，采用一定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。从以上的分析可以看出，该项目的社会影响力很大，不但能整体提升本地区的新形象，完善城市基础设施建设，优化资源配置，加快绵竹市整体经济发展，进一步促进社会和谐稳定发展。第十三章结论及建议13.1结论1、项目是合理配置社会资源，完善绵竹基础设施条件的重要举措，不仅有利于改进和提高绵竹市整体形象，还有利于促进当地经济建设和社会发展，项目建设是完全必要和迫切的。2、本项目建设于绵竹市