合肥东区板块项目研展报告

我们的调查与研究必须以现实条

件为基础，以客户的目标为导向

客户的的目标

一、寻求利润原则，实现税后利润最大化；二、树立项目品牌，为后续开发建立基础；三、尽快回笼资金，缓解资金压力。1报告重点摘要

此次报告重点是要了解：

1.瑶海区的基本情况；

2.本项目情况；

3.本项目的周边情况；

4.本项目周边主要竞争楼盘个案分析。2

调研目的

目的一：通过深入的分析，全面把握合肥市房地产市场整体环境及其对整个合肥市房地产市场的影响，本项目面临的宏观市场机遇及市场威胁。

目的二：分析预测新站区房地产市场走向。透过多渠道的市场调查，全面分析及预测新站区房地产整体现状及走向。目的三：分析新站区内主要楼盘布局，为项目定位提供依据。我们经过实地调查，全面分析及预测新站区内主要竞争楼盘的整体现状及趋势，尤其本项目周边交通主干道业态布局的现状及走向。

3目的四：分析项目主要竞争对手，寻求项目开发机会。通过对本项目的主要竞争对手进行深入研究，分析其优势、劣势、成功或失败原因，为本项目提供借鉴意义及市场的差异点。目的五：挖掘项目优劣势。透过对项目所处区位、项目地块及居住条件调研，挖掘项目的优劣势。结合竞争对手分析，找出项目的特有位置，从而发掘项目的相对优势，以制定鲜明的策划路向。目的六：把握目标客户群的消费心理。了解掌握目标群体的组成特征、地域分布以及心理偏好等具体各方面共性，为制定项目的销售策略以及营销推广策略提供有力的市场依据。4调研范围

◆结合本项目的规模情况及目前市场特征，确定本次主要调研地域范围为：以项目周边为主，新站区内主要竞争楼盘和商业为辅的调研地域范围界定。

◆另确定本次调研内容范围为：基于全信息判断的基础上，

即在掌握大环境及大市场的基础上，着重对项目周边楼盘和

区域内房地产市场的分析研究。

5调研方法

以实地调查结合案头调查（资料的收集整理）的调研方法为主。通过前期调查后，在尽量获得全信息的基础上，作出定量及定性的研究分析及预测。6

瑶海区基本情况

瑶海区位于合肥市的东部，辖10个街道、2个乡镇、1个工业园区，城区面积142.9平方公里，人口38.3万人。2006年，瑶海区超额完成了投资及工业性投资任务。截至12月底，全区的投资完成总量为88.68亿元，同比增长92.78%，完成计划任务的134.36%，完成区年度分解计划的106.84％。其中工业性投资完成26.41亿元，完成市下达任务的318.19%，完成了区年度分解计划的150.91％。列入市“1346”行动计划的12个项目，年度投资计划7.05亿元，全年共完成投资8.71亿元，占年度计划的123.55%。7

区位优势明显，是合肥市的交通枢纽区

座落区内的合肥火车站、铁路编组站、长途汽车站、合肥新港，穿境而过的合徐、合宁、合芜等高速公路，仅10分钟车程即可抵达的合肥

骆岗机场，以及通江达海的南淝河水运，构成了现代化的立体交通网络。8

技术、劳动力等要素资源丰富，综合生产成本相对较低，发展工业的比较优势明显。瑶海经济开发区及3个工业园区发展势头强劲，城区企业逐步退城入“园”，向集群化、规模化、基地化方向发展，拥有合钢、合化、胜华电缆、格力电器等一批大中型企业，初步形成了钢铁化工、机电、纺织服装、家具建材、造纸五大支柱产业。工业配套齐全，是合肥市的老工业基地9建材装饰、汽车配件、糖酒百货、花鸟古玩、粮油干杂、家具等6大类41个市场，元一时代、沃尔玛、百安居等15家大中型商业网点，合肥现代物流园等12家物流配送企业，共同构成了区域性物流中心的基本框架。安徽大市场、长江批发市场、安徽国际汽车城、红旗建材、裕丰花市等在省内外享有盛誉。以国美电器、易初莲花、合家福、好又多、家得利等连锁经营企业为依托的连锁商业体系逐步完善。商业贸易繁荣，是合肥市的市场物流区10瑶海海区区人人文文荟荟萃萃、、英英才才辈辈出出，，是是洋洋务务运运动动代代表表人人物物李李鸿鸿章章、、革革命命志志士士王亚亚樵樵的的出出生生地地，，境境内内有有李李鸿鸿章章享享堂堂、、李李氏氏祠祠堂堂、、家家庙庙、、王王亚亚樵樵墓墓地地遗遗址址等等人文文景景观观和和安安徽徽省省唯唯一一一一家家被被国国家家文文化化部部命命名名的的文文化化产产业业示示范范基基地地————安安美美文化化艺艺术术中中心心，，旅旅游游资资源源极极具具开开发发潜潜力力。。和和平平广广场场、、胜胜利利广广场场、、新新海海广广场场以以及瑶瑶海海公公园园、、花花冲冲公公园园、、生生态态公公园园等等都都座座落落于于瑶瑶海海，，南南淝淝河河风风光光旖旖旎旎，，鸿鸿章章美食食文文化化街街徽徽派派建建筑筑群群、、少少荃荃湖湖景景区区、、青青少少年年素素质质教教育育基基地地等等风风景景秀秀丽丽，，古古井假假日日酒酒店店、、元元一一希希尔尔顿顿大大酒酒店店、、隆隆岗岗大大酒酒店店等等星星级级宾宾馆馆，，为为南南来来北北往往的的客客商提提供供了了舒舒适适的的住住宿宿、、餐餐饮饮环环境境。。文化化底底蕴蕴深深厚厚，，是是合合肥肥市市新新兴兴的的旅旅游游休休闲闲区区11瑶海海区区坚坚持持打打造造一一流流的的投投资资环环境境，，来来瑶瑶海海区区投投资资兴兴业业的的投投资资商商可可以以享受到最优惠惠的政策、最最优质的服务务和最适宜人人居的生态环环境。瑶海经经济开发区及3个个乡镇工业园园、城区62处危改项目目和周边尚未未开发的地块块共有60多平方公里，，为外来客商商投资兴业提提供了充足的的土地资源。。2007年，，瑶海区的投投资计划确定定为127亿亿元，比上年年增长50%。投资环境一流流，是国内外外客商投资兴兴业的首选之之地12新站区房地产地图(局部)本案13项目背景和限限制条件1.城市内高高地价、高总总价、规模较大为项目开发带来难度与风风险；2.参考政府府用地审批意意见和对于高高形象的要求求,对项目的开发发和质量有较较高的要求,投资成本加大；3.集中住宅宅部分的高层层、小高层、、多层。14报告技术思路路ReportTechniqueThought客户目标与项项目背景项目解析与区区域发展市场竞争分析析项目界定结构构化分析案例借鉴鉴项目整体发展展战略项目市场定位位分分期开开发策略整体物业发展展建议15项目解析ItemParse16项目对内对外外交通发达便便利,周边环环境相对住宅宅而言较好,相对于商业业来说目前有有一定的经营营抗性。□项目靠近交交通主干道双七路,双向六车道道,多路公交车通达达市内各个地区,周边已已建和在建楼楼盘较多，相对对于住宅来说说,居住外部环境境优势为交通通便捷,但本项项目靠近马路路噪音较大,空空气污染指数数相对于其他楼盘和大型社区而而言过高,存在在一定的销售售抗性.□项目周边道道路平整,干干净.双七路17项目周边车流流量与人流量量统计（双七路）时间：上午9点——11点车流量：35辆/分钟（均均）人流流量：7人/分钟（均均）时间：下午16点——18点车流量：40辆/分钟（均均）人流量量：10人/分钟（均均）根据以上统计计：日车流量为：：17760辆/日（9：00-17：00）日人流量为：：3840人/日（9：00-17：00）以上数据得出出当天为晴天，人流量较少；；车流量较大大。18本项目情况分分析19项目主要技术术经济指标(整个地块)项目总建筑面面积：150000平米；容积率：1.88；绿化率：40%；项目现销售二二期部分剩余余房源，（二二期分别于06年8月和和12月交付付）现二期剩余部部分190余余套，多层，，户型面积以以130平米米为主；项目三期预计计在07年6月预售；以以高层为主，，一栋多层；；20地块价值分析析PlotValueAnalyze□项目地块为为住宅用地；项目地处双七路；□交通便利，，离市中心15分钟车程；□区域路段已入住和和在建小区档次中等等（东湖山庄），另周边大别山路的巴黎春天、康城等小区在整个个新站区也属品质较好楼盘，区域内内间接吸引部分消费群群；□生态公园和瑶瑶海公园以及双七路段的百安居家装超市等也是促进区域内购购房客户置业业的巨大潜在推动动因素。本案瑶海公园集贸市场餐饮便利店瑶海家具世界界生态公园学区百安居东湖山庄（本示意图仅仅供参考，具具体比例以政政府部门测绘绘为准）21研究问题初步步界定□我们将从两两个角度进城市发展圈住宅项目行研究:1.对于新站区住宅、商业市场进行行分析，◆◆位位于合肥市市新站区较较好居住住位置,辐辐射城区区周边；；制定可行行性方案案.◆◆提供供了居住住适用的的可能性性、可延延续性的的城市2.通过过竞争个个案的分分功功能能------环境良好好、交通便便利、购购物、休休闲…………析进行总总结,判判断合肥肥新站区发展历历程及现现◆◆地地块位位置而言言,城市市发展圈内,为典典型的未来都市意向向。在所处的的阶段.22市场竞争争分析MarketContentionAnalyze□住宅23受宏观调调控影响响,06年合肥市市房地产产市场成交量量及成交交价格有有一定幅度滞缓□受宏观调调控影响响,06年合肥房房价整体体窄幅波波动，销销售回落落，商品品房空置面积积增加。。而随着着调控的的日趋严严格和深深入，楼楼市出现现一系列列深层次的变化。。□尽管商商品房销销售滞缓缓，空置置面积增增加，但但整个市市场房价价并未下下降。原因是合合肥市城城市的可可持续发发展为房房地产发发展提供供基础。。□而与此此同时，，需求不不够旺盛盛令房价价很难大大幅上涨涨。由于于目前合合肥城镇居民人人均居住住面积已已经达到到24.3平方方米，购购房消费费者逐渐渐成熟，，形成对房房地产市市场发展展的理性性认知，，因而市市场需求求发展较较为平稳稳，供不应求求的局面面不会出出现，未未来一个个时期，，房价不不会大幅幅上涨。242006年新站站及瑶海海区在合合肥市住住宅供应应面积图图252006年合肥肥市房地地产月销销售量262002-2006年年合肥住住宅均价价图示272006年合肥肥房价每每月均价价图示282006年新站站即瑶海海区住宅宅供应套套数对比比图29瑶海区近近两年在在售住宅宅类型对对比图302006年高层层住宅价价格走势势图31调查购房房地段意意向图示示322006年瑶海海/新站站区住宅宅成交面面积对比比图3306年12月与与07年年1月住住宅销售售均价对对比图06/12月住住宅销售售均价：：瑶海区区3139.40元/平米；；新站区区3354.14元/平米；；07/1月住宅宅销售均均价：瑶瑶海区3423.37元/平平米；新新站区3107.54元/平平米；34合肥房地地产市场场板块竞竞争格局局住宅市场场■合肥楼市市板块分分布特征征1.庐阳阳区明显,共共分为六大片区.2.新站站区各片区围围绕在市市中心和和3.大蜀蜀山片区区城市规划划发展的的主要区区域;4.包河河区5.政务务区6.经济济区■新站区为城市市发展大方方向的房产板板块目前前仍然是是市场的热点;123456（本示意意图仅供供参考，，具体比比例以政政府部门门测绘为为准）35区域项目目分析--------销售售速度与与价格新站区住宅市市场■目前主要要楼盘成成交均价价集中在在2650-3200元/m²；■主要楼楼盘销售售速度平平均在10-35套之间；；但也有一一些项目目依靠其其地段及及品牌等等因素,销售速度及价价格超出出平均水水平,如如康城等。36（其中““公园2046”系精精装修项项目）37市场总结结■本区域域在售楼楼盘中,未来同同本项目目有竞争争关系的供应量量较大,同时还有有未推向向市场的的储备土地约60万㎡将会会陆续在在近两到到三年内内推出,市场供应应体量较较大；■目前本本项目周周边住宅宅畅销的的户型面面积在90-130平方米;沿街商商铺的受受亲睐面面积基本本在30-100平米之间。。38竞争市场场总结■新站区因其根据合肥肥市市政政发展速速度所限,未未来的市市场供应应体量较之新的开发发区,如如政务区区,经济济区等.市场放放量还将增大大,这同时也造就就了现新站区开开发项目目的竞争争激烈性和地域域的价值值所在。■区域内楼楼盘售价价集中在在2800-3100元/m²左右;区区域内各各楼盘的的差价较小小,康城水云云间等因其城建品牌和小小区规模模优势等等因素的的影响,均均价较高高。■各楼盘视视其品牌牌、产品品等差异异,年销销售量在在8-11万平米不不等,销售最好的的康城水云云间、巴黎春天天、生态丽景景以及东东湖山庄庄能达到4-8万平米左左右。■客户以公公务员，私营业业主，私私企老板板为主,接接近总数数的百分分之七十.其其余以高高级知识识份子和和政府官官员和部部分商业业的投资资客。39公共交通通1.双七七路段公公交车：：25、121、、127、139、145、157路；2.天柱柱山路段公交交车：127、163路；3.就公共交交通而言言，本项项目紧邻邻的这两两条路段段的公交交线路较多，并并且可以以通往市市区或开开发区，，交通较为便利。40基于LIVQ模型对本本项目各各种物业业进行判判断结合市场场基于LIVQ进行判断断：■主推住宅，顺销底底层商业业。■对相对较小小面积的的户型市场预判判，具有有较高的的回现速速度，可可以较快快去化。。■因本项目目以住宅为为主，现现二期剩剩余部分分面积较较大，故在考考虑销售售目标客客户上要要重视小型型公司、、企业,宜商宜宜住，同同时也可可提升本本项目的的物业形形象和回回现速度度。■注：L－Liquidity-回现速度度I－Image-物业形象象V－Value-物业价值值Q－Quantity-容积率41合肥瑶海区的市场场判断■区域成成熟度瑶海区位位于合肥肥市的东东部，辖辖10个个街道、、2个乡乡镇、1个工业业园区，，城区面面积142.9平方公公里，人口38.3万万人,其其中非农农业人口口33.06人人．近年，瑶瑶海区是是合肥大大发展的的重点区区域之一一，房产产发展情况况较好。。未来合肥肥将以瑶海经经济开发发区为主主体，重重点发展展物流、、服装、、电缆、、建材及及相关配套套产业。。■供应量量在瑶海区，目前前进入市市场的项项目供应应量集中中在最近近2-4年，但但是在后后续开发发出的项项目中会有大型型的档次次高的项项目进入入，这也也是城市市核心发发展的普普遍规律律。■价格根据城市市发展的的一般规规律，在在城市进进入快速速发展期期以后，，区域土土地价值值将持续续上升，，但是在房价价上并不不一定都都是与其其涨幅成成正比，，只有在在土地稀稀缺的时时候会出出现大的的涨幅，，瑶海区属城市市发展重点点区域之一，土地放放量有限限，特别别是本项项目周边边瑶海公园园和诸如百安安居、瑶瑶海家具世世界等综综合市场场的存在在，这些对对本项目目在升值值潜力上上毋庸置置疑。■竞争房地产开开发的竞竞争伴随随着瑶海区开发的的全过程程，虽然然现在供供地体量量逐渐减减少，但但是仍然然竞争激烈烈。■需求市场需求求受到各各种因素素的影响响，但最最终销售售状况是是由普遍遍的心理理预期所所决定的的。42项目初步步发展方方向-------体体验舒适适＋健康康居住于一体的的一环城城市形象象■结合项目目和区域域的资源源分析，，参照客客户的利利润目标标，为了了取得利利润的最大化，，必须尽尽可能挖挖掘地块块的价值值，充分分体现项项目的舒舒适＋健健康居住住理念的价价值所在在。■为了使投投资风险险降到最最低，必必须考虑虑到项目目定位要要准确，，在小区区内部和和配套设施上上提炼吸引引点（如学区、购购物、休闲闲等），另外对对项目的周周边的配套环境（（诸如休憩憩、观景的的瑶海公园），实实现功能弹弹性化，各各项功能互互动，实现较较快速度的的销售去化化。43铸造项目都都市模式的的意向■在项目的市市场定位和和发展策略略上，应充充分重视营营造都市主主题，以项目周边的瑶海公园、便利购物物、良好学区区、升值潜潜力来打对手的的单一景观观和购物困困难模式，将此主主题贯穿到到整个项目目的规划和和营销之中中。■在项目发展展方向上，，选择具有有核心竞争争优势的发发展方向－－－都市休休憩、观景、购物物、交通多多种配套。。充分挖掘掘“都市、、价值”等等凸显优势势，顺应应城市发展潮流，加加入未来的的规划畅想想，打造瑶海区域乃至整整个合肥市市的菁英都都市社区。。■在考虑都市市模式的多多种居住功功能中，一一点要考虑虑到具备一一定的开放放空间，重重视共享空间间的打造和和利用。真真正实现都都市意向的的重点------便利的、、5分种的的休闲、]购物步行圈；夜夜晚街区是是明亮的、、安全的，，可以步行行的、可以以逗留的、、周边景观观的休憩、健健身、观景景、舒适。。。。。。44客户定位思思考■新站区内尤其是是靠近项目目周边的人人群；■拆迁补助助购房者；；■外地在新站区经商者；■合肥市周周边县，渴渴望市区的的自我实现现；■对于先期期已经入主主本小区的的老客户，，通过其口口碑宣传引导的客户户；■对本项目目楼盘品质质和配套认认可，并且且正确判断断未来的升值潜力的的投资性客客户，其中中包括白领领、公务员员、私营业主等等。45形象定位城市增值综综合体－－－让项目分分享增值机机会■舒适、健康康、便利的的居住，随随着区域开开发进程的的发展，综综合体价值提提高项目也也随之增值值；■为客户提供供财富增长长的机会；；■街区价值是是城市地产产项目的重重要体现，，本项目位位于市二环位置，优势势具备，同同时也是销销售宣导过过程中重要要的展示价价值点。46物业发展建建议需要说明的的是我们给出的的物业发展展建议并不不是设计方方案，而是是对设计提提出的建设性意见，，即市场接接受的产品品特征和驱驱动客户购购买的因素素。■从推广、展展示、形象象上充分展展现本项目目的气度；；■通过营销全全面提升物物业形象；；■在项目整体体形象上，，提炼小区区内部优秀秀品质的同同时，更应应注重项目周边大大环境和相相关配套设设施的卖点点总结；■要以项目的的户型走市市场主流为为主，根据据户型的大大小对客户户进行定位位；■能够保证证小区今后后的物业管管理尽善完完美，能够够大道住户户的高满意意度。47■东湖山庄碧碧云阁该项目是由由利港置业发展有限公司开开发；体量较大，建筑类型有有多层、小小高层、高高层，主力户型型114.32-120.56平米，现今今多层基本本售罄，剩剩下小高层层（8幢））和高层（4幢）；；·8月31日交房房，现销售均价价在2750元/平平米；楼盘现今的销售率已已在60％。项目位置：：合肥市天柱山路瑶瑶海公园东东侧；项目优势：：靠近集贸中心市市场，购物相对对便捷；学区近；开发商实力较强；；项目劣势：：大户型面积积房去化难难度较大。。附件：区域内竞争楼盘分分析48■巴黎春天本项目总建面27万平米；；现正销售售一期部分分尾房，二二期销售预预计在4月月底；剩余部分住住宅主力户型目目前是129.31-170平米，均价价2850元/平米；客观观而言，该该项目就地地段和物业业种类具备较好的竞竞争优势，，但是就现现场售楼部部的接待环环境和策划销售上在周边的楼楼盘中也算算较好；项目位置：：新站区生态态公园东侧侧；项目优势：：楼盘品质配配套较好，销售员接待待能力较强强；项目劣势：：尾盘销售，，面积、户户型、总价价上可选择择余地较小。49■康城水云间间开发商：合合肥城开；总建面17万平米；；多层项目，，体量较大大，约占总体量的的60％；现三期期开发的高层、小高高层主力户型是是平米，均价价2900元/平米；三期项目08年1月交付；整个项目主主要是针对对工薪阶层层，多层的的物业类型型在周边区区域内普遍受欢迎；；因此该项项目在整个个推出后销销售情况较较好；项目位置：：新站区生态态公园东侧侧；项目优势：：开发商实力力及口碑较较好，房屋屋品质较好好；项目劣势：：项目物业类类型价格较高；50■香江生态丽丽景开发商系升升辉投资公公司；项目体量较较大，总建面约约40万平平米，现正销售二二期，一期期元月交房房；现今二期；户型面积积78-220平米米，多层均价2700元/平米;项目目前现现场未设售售楼部，合合肥晚报社社附近有市市内接待处处；二期自1月月21日开开盘至今，，售楼部看看房人数较较多；销售售情况较好好。绿化率：40％；项目位置：：生态公园北北侧；项目优势：：开发商实力力，楼盘体量大；单价在区域域内较低；；项目劣势：：区域内康城城对其销售售影响较大大；51■公园2046安徽高海置置业公司开发；物业业类型高层、小高层层；总建筑面积积：45000平方方米；现今主力户户型平米；均价价3600元/平米;本向目为精精装修房；现场位置：：瑶海公园内内项目优势：：周边居住配配套较好；；小区内的的整体环境境较好，有瑶海公园园为依托；；区域内唯唯一精装修修房；项目劣势：：现今剩余户户型较大，，总价高；；52■国轩假日本项目由合合肥国轩置置业有限公司开开发；一栋19层层高层，07年4月月底交房；现所剩房型型面积较大大，且楼层层较高；据销售员透透露，近期期内要分割割部分房型型，改为小小面积50-89平平米推出；销售均价在在2850元/平米米。项目地址：：瑶海公园南南大门；项目优势：：地段较好，，开发商知知口碑；项目劣势：：小区规模小小，容积率率过高。53■香江欧尚项目由建隆集团开发；项目总建面17万万平方米；现二期销售售进入尾房房阶段；独栋20层层高层；面积较大，，基本在126平米米以上；10楼以下下基本售完完，售楼处处已无销售售员，留一一人值班；；已交房。。项目位置：：瑶海公园南南门对面；项目优势：：销售价格偏低低，小区位置置较好；项目劣势：尾房阶段客户户可选择余地地小；去化难难度大。54谢谢2007.03559、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:11:5900:11:5900:1112/22/202212:11:59AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2200:11:5900:11Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:11:5900:11:5900:11Thursday,December22,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2200:11:5900:11:59December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月202212:11:59上午午00:11:5912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:11上午12月-2200:11December22,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/220:11:5900:11:5922December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。12:11:59上上午午12:11上上午00:11:5912月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却