合富辉煌-山东邹平黄山二路商住项目策划报告

打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略

——山东邹平黄山二路商住项目策划报告

（规划设计篇）2007年05月谨呈：邹平天兴置业有限公司集中商业商铺为主住宅回顾：物业用地布局商业价值最高，景观资源最差，噪音影响最大，宜建集中商业有一定商业价值景观资源较好噪音影响较大宜建商业街铺考虑带裙楼住宅商业价值最低景观资源最好噪音影响最小宜建高档住宅持有，优质资产集中商业商铺住宅＋＋高值区域中高、中低低值区域出售，现金回收规划设计深化建议项目整体规划及协调建议集中商业体规划设计建议商业街规划设计建议住宅规划设计建议各类产品出入口设置设置原则：集中商业出入口有很强的昭示性，并利于聚集人流；集中商业应至少两个或以上形成通路的出入口；街铺出入口应模糊化，尽量与集中商业形成互动和一体化；住宅出入口应注意与商业人流的有效区隔；集中商业商铺为主住宅集中商业主入口出入口休闲广场商铺群间游憩空间商业对流出入口街铺主要出入口住宅主入口(车行为主)住宅次入口（人行为主）商业动线设置两个原则：一是保障客户的清晰感二是最大化形成人群对流和聚集住宅动线设置两大原则：

一是人车分流，动静分隔二是最大可能营造景观绿化道路产品动线设置规划车行人行停车及仓储规划设置建议集中商业图示-1层区域集中商业仓库商业地下车库住宅地下车库沿街设置停车位本项目集中商业-1层较大可能将定位为超市类业态，且考虑建筑成本，建议将商业集中车库设置于出入口休闲广场的地下层，也可考虑在商业街商铺北面部分设置一些地下车库；集中商业体仓库建议设置于西南角地下层位置；住宅地下车库可考虑通层设置，同时设置地面入口及电梯入口，也可辅助设置住宅小区内地面停车；沿街面停车位需要依据实际情况酌情设置，不可影响商业经营及住宅小区。地下车库入口仓库入口地下车库入口规划设计深化建议项目整体规划及协调建议集中商业体规划设计建议商业街规划设计建议住宅规划设计建议集中商业建筑风格建议打造现代感的高品质购物中心，以大气震撼的形象引领邹平新标杆，成为邹平标志性建筑。集中商业外立面建议满足项目商业定位——升级邹平商业档次，树立商业标杆；力争5—10年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前邹平商业大幅提升。外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。主入口广场规划建议集中商业主入口广场预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。集中商业商业间连接接广场规划建建议保证商业间间连接广场场的视觉通通透性广场不宜采采用与周边边道路不同同的标高设设计；广场边缘不不应设置过过多绿化和和小品的阻阻隔，应营营造通透、、开阔的感感觉，拉近近人与商业业空间的距距离；不建议在沿沿街广场进进行露天停停车，影响响项目商业业形象。营造开阔通通透的商业业大气感与步行街入入口直接连连接导通商业间连接接广场设置较大范范围的铺地地空间，平平时可以让让人进行溜溜旱冰等活活动。中庭是商场场内部的焦焦点空间：：内部交通枢枢纽：平面交通动动线与垂直直交通动线线的汇聚点点休息：提供顾客休休闲停留的的场所，是是最容易接接受广告信信息的场所所之一视线引导：：空间开阔,通过中庭庭环视周边边的购物环环境，选择择目标店铺铺增加采光：：减弱进深过过大导致的的内部采光光差，减少少压抑感增强空间层层次感：避免空间过过大产生的的单调和压压抑，使空空间灵动活活跃集中商业中中庭设计建建议中庭主入口中庭与主入入口之间要要保证良好好的视线以以及流线联联系。标示性系统统设计建议议优秀的标识识系统是大大型购物中中心成功运运营的重要要环节，良良好的标识识系统使顾顾客能够方方便的了解解商场的布布局，同时时独特的标标识系统也也是商场形形象的一个个展示窗口口。集中商业主主要规划设设计要点回回顾3、入口广广场规划设设计——提提高昭示，，聚集人气气5、集中商商业中庭设设置——入入口导通，，交通枢纽纽1、集中商商业风格建建议——现现代品质，，邹平标志志2、集中商商业立面设设计——光光感大气，，领先十年年6、标识系系统设计建建议——引引导性强，，无微不至至4、连接广广场设置建建议——商商业连通，，互动体验验规划设计深深化建议项目整体规规划及协调调建议集中商业体体规划设计计建议商业街规划划设计建议议住宅规划设设计建议结合集中商商业的出口口打造开放放式步行街街，利用其其营造购物物人群的进进一步商业业体验商业街形态态建议———步行街步行街建筑筑风格及立立面形象建建议步行街建筑筑风格应与与集中商业业体保持基基本一致的的基调，即即以现代大大气为主基基调；建议步行街街立面形象象保持三大大元素：时时尚、潮流流、轻松体体验。步行街上部部建筑设置置建议步行街铺以以上可以考考虑增加一一些低层住宅，也可以考考虑将住宅宅与商铺打打包销售；；考虑到本项项目步行街街的主力面面是东西向向，因此，，街铺上层层住宅不宜宜过多建造造，建议仅仅于图示南南北向立面面段街铺上上方设置。。可考虑上层住宅步行街铺屋顶花园上层住宅可考虑上层住宅步行街及上上部住宅设设计建议根据市场需需求调研，，120——140m2的住宅需求求最大；底部商铺间间隔应在10mx10m－12mx12m的范范围内；考虑一些空空间距离的的退让，大大面积街铺铺上层住宅宅的单间面面积应该在在120——130m2之间；对于一些占占地较小的的街铺，其其上层住宅宅可考虑上上下两层打打通设置成成为复试住住宅。设置街头流流动档口，，建议根据据商场包装装的风格，，统一设计计，利于提提升商业街街整体形象象。街头露天咖咖啡茶座，，提供休息息、等候、、休闲空间间。步行街细部部设置建议议设置丰富多多趣的步行行街细部，，力求使得得步行街休休闲娱乐餐餐饮等体验验感最大化化商业街主要要规划设计计要点回顾顾1、步行街街形态定位位建议———错位经营营，良性互互补3、步行街街上部住宅宅建议———南北朝向向，低至多多层4、步行街街细部设置置建议———贯穿全街街，多重体体验2、步行街街建筑风格格建议———基调大气气，元素欢欢快规划设计深深化建议项目整体规规划及协调调建议集中商业体体规划设计计建议商业街规划划设计建议议住宅规划设设计建议上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心/上上筑之用市场产品布布局现状———单调的的行列式布布局受当地气候候、居住习习性的影响响，规划设设计以行列列式布局为为主，整体体布局呆板板、缺乏空空间感；黛溪华庭尝尝试通过建建筑错位、、旋转来丰丰富布局，，但亦是受受地块形状状所迫，突突破不大，，效果未能能得到体现现。齐明雅苑香港馨苑黛溪华庭缺乏围合的的邻里空间间单调的行列列式布局形成围合的的邻里空间间橄榄型布局局变化的橄榄榄型布局围合、变化化的邻里空空间集中商业商铺为主上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心/上上筑之用整体在南北北向的行列列式基础上上，对建筑筑进行小角角度旋转，，形成橄榄榄型的布局局，增强邻邻里空间的的归属感在橄榄型的的布局基础础上，进行行适度的错错位、旋转转，丰富围围合空间的的视觉变化化，提升空空间的舒适适感在做到产品品围合有灵灵活变化的的同时，必必须保证大大多数产品品的朝向仍仍然是南北北朝向，故故建议本案案的橄榄型型布局旋转转限定在15º的范范围内。产品围合及及旋转建议议上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心/上上筑之用由于用地紧紧张，建议议入口结合合商业区东东面（次入入口，即人人行入口））进行结合合设计，营营造开阔的的入口广场场入口广场可可商住两用用，在为商商业提供了了休息空间间的同时又又为住宅有有效避免了了噪音人流流等影响集中商业商铺为主入口广场设设置建议住宅次入口口人行主入口口住宅入口广广场参与性强的的广场空间间、结合小小品设计的的休闲空间间。上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心/上上筑之用交通组织建建议——人车分流居住区规模模较小，建建议交通组组织为人车车分流形式式居住区外围围设置环路路，引导车车行交通，，减少车流流对住区内内部环境的的影响结合景观空空间及局部部架空，在在居住区内内部形成环环状人行步步径集中商业车行道路人行步道上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心/上上筑之用停车组织———地下停车与与露天停车车结合地下停车结结合各组团团绿地设置置，形成停停车后可直直接入户的的人性化设设计，出入入口设置在在居住区与与商业区边边界处采用集中式式露天停车车，设置在在居住区与与商业区边边界处，设设计便捷的的路径进入入居住区内内部停车空间控控制在靠近近商业区一一侧，减少少主要车流流对居住区区的影响，，一定程度度上降低商商业区的负负面影响地下车库入入口住宅主入口口建筑楼层建建议——小小高层为主主，适当考考虑高层上筑之局/上筑之形/上筑之景景/上筑之之心/上筑筑之用小高层区域小高层或高层区域住宅项目楼楼层设置建议以小高高层为主，，适当考虑虑高层，理由有三：：1、根据当当前市场的的普遍偏好好，能够接接受过高楼楼层的客户户不在多数数，高层数数量偏多不不利于产品品的顺利销销售；2、楼层越越高，造价价成本越高高，但当地地高层高价价的局面还还未全面形形成，过高高楼层不利利于利润最最大化；3、根据建建安楼层间间距的要求求，高层比比小高层的的可建栋数数少，建筑筑面积不会会明显提高高。小高层区域域小高层区域域小高层或高层区域小高层楼层层建议设置置为12层层左右高层设置为为18层左左右建议电梯量量按一梯两两户至一梯梯三户配置置上筑之局/上筑之形/上上筑筑之之景景/上上筑筑之之心心/上上筑筑之之用用建筑筑风风格格的的考考虑虑产品品定定位位：：现代代简简约约，，体体现现新新城城市市品品质质感感区域域规规划划层层面面：：““建建筑筑风风格格应应充充分分体体现现现现代代技技术术与与材材料料的的特特点点””、、““体体现现城城市市中中心心富富有有活活力力和和节节奏奏的的特特征征””经济济可可行行性性：：精精致致华华丽丽的的建建筑筑风风格格能能提提升升项项目目形形象象及及价价值值，，但但同同时时带带来来高高成成本本；；相相比比而而言言，，简简洁洁朴朴实实的的建建筑筑风风格格更更具具性性价价比比？现代代简简约约的的建建筑筑风风格格，，以以简简洁洁朴朴实实的的变变化化体体现现品品质质感感和和现现代代感感。。上筑筑之之局局/上筑之之形/上筑筑之景景/上上筑之之心/上筑筑之用用建筑细细部表表现———立立面处处理虚实结结合的的立面面处理理，体体现建建筑的的现代代感、、品质质感实：砖砖红色色/白白色的的外墙墙虚：清清透的的玻璃璃上筑之之局/上筑之之形/上筑筑之景景/上上筑之之心/上筑筑之用用建筑细细部表表现———细细部处处理通过飘飘窗、、阳台台等建建筑构构件的的设置置，为为立面面带来来丰富富光影影变化化；通过材材质、、色彩彩等元元素的的设置置，塑塑造建建筑立立面丰丰富的的层次次感。。阳台、、窗台台为立立面带带来的的丰富富光影影材质、、色彩彩搭配配带来来层次次感上筑之之局/上筑筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心心/上上筑之之用景观空空间设设计考考虑市场供供给产产品在在景观观营造造方面面乏善善可陈陈，抓抓住这这一市市场空空缺，，以不不高的的成本本适度度推进进景观观元素素的升升级，，是本本项目目的突突破点点除较远远处的的黄山山外，，本案案缺乏乏可利利用景景观资资源，，应通通过自自身创创造景景观，，为小小区营营造舒舒适的的居住住环境境项目规规模小小，但但却必必须突突破楼楼盘只只有少少许宅宅间绿绿化的的现状状，故故本案案的景景观设设计突突破口口是：：一方面面利用用高层层建筑筑的大大间距距并来来较大大尺度度的集集约景景观；；另一一方面面要加加强宅宅间绿绿化与与集中中景观观之间间的连连通。。集中大大景观观与宅宅间绿绿化结结合的的形式式大分散散、小小集中中的景景观布布局√上筑之之局/上筑筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心心/上上筑之之用集中景景观———公公共活活动空空间邻里空空间：：一种种强调调舒适适、放放松、、精巧巧且有有价值值感的的生活活空间间活动空空间：：一种种强调调运动动、交交流、、实用用且有有价值值感的的共享享空间间公共活活动空空间及及公共共景观观的结结合集集中设设置，，既有有效提提升小小区产产品档档次，，又集集约整整合利利用了了高层层住宅宅的间间隔空空间结合景景观轴轴线设设置串串联各各景观观空间间的人人行步步道，，提高高不同同功能能空间间的共共享性性扩大的的邻里里空间间扩大的的邻邻里空空间共享的的活动动空间间宅间绿绿化———扩扩大的的邻里里空间间树荫下下的休休闲空空间，，随处处可见见的休休息位位置，，让人人愿意意在这这里驻驻足、、畅谈谈。强调舒舒适、、放松松、精精巧且且有价价值感感的生生活空空间上筑之之局/上筑筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心心/上上筑之之用上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用主力设设置市市场上上主流流需求求的舒舒适型型三房房及经经济型型三房房户型面积（m2）比例二房100以下5％以下紧凑三房100—12030%—35%舒适三房120—14040%—45%舒适四房140—1605％—10％豪华单元160—18010%—15%本项目目户型型配比比吸取热热销楼楼盘优优点，，适当当采用用认同同度高高的创创新设设计及及提高高附加加值方方式，，提升升产品品价值值，获获得更更高的的利润润。？户型设设计策策略市场上上的户户型设设计还还未曾曾注重重产品品的附附加值值及消消费者者心理理特征征，项项目需需要提提升；；消费者者对户户型的的居住住舒适适度要要求高高，大大面积积房普普遍受受欢迎迎；从开发发商角角度考考虑，，户型型可以以在保保证热热销的的基础础上，，通过过亮点点设计计提升升销售售价格格，获获得更更多利利润上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用户型面积区间主要功能空间开间参考设计亮点参考客厅主卧室二室100㎡以下约3.9m约3.6m飘窗台大阳台三室100－120㎡4.0-4.2m3.6-3.8m入户花园大阳台飘窗台120－140㎡4.2-4.5m3.7-3.9m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台四房140－160㎡4.2-4.5m3.9-4.2m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台豪华单元160—180㎡4.5m以上4.2m以上入户花园大阳台双主卧主卧套间配衣帽间飘窗台户型设设计建建议上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用细部设计建建议———阳阳光室室通过建建筑构构造的的方式式将部部分外外飘落落地窗窗的高高度控控制在在2.2m内，，是飘飘窗台台的提提升设设计；；为房间间带来来额外外的使使用空空间，，扩展展了原原本呆呆板的的卧室室空间间。阳光室室<2.2m<2.2m<2.2m传统的的飘窗窗台设设计阳光室室设计计飘窗台台上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用细部设设计建建议———飘飘窗台台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗台台与房房间的的开间间相同同，令令飘窗窗改造造后，，能全全面提提升室室内空空间；；更好增增加室室内空空间，，建议议飘窗窗进深深约1m；；≤2.2m标准层高1m左左右上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用细部设设计建建议———入入户花花园主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台卧室主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台入户花园入户花花园可可提升升产品品品质质感和和舒适适感，，并且且以一一半大大小计计算面面积，，是体现现产品品附加加值的的有效效途径径；通过特特殊的的技术术处理理还可可将入入户花花园改改造成成为卧卧室进进行使使用，，进一一步增增加产产品的的附加加值。。上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用细部设设计建建议———首首层附附加值值单元元入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室入户私家花园首层入户建议附附送入入户私私家花花园或或多功功能室室，提提升首首层单单元的的产品品附加加值；；上筑之之局/上筑筑之形形/上上筑之之景/上筑之之心/上筑筑之用用户型平平面参参考———一一梯两两户户型特特点：：电梯间间、楼楼梯间间自然然采光光通风风；餐厅、、客厅厅共享享入户户花园园景观观；三开间的布布局设计，，两个房间间＋客厅朝朝南，客厅厅南北对流流。3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑之心/上筑之用用户型平面参参考——一一梯三户户型特点：：品字形的一一梯三户设设计，令三三户单元均均能拥有有有利的南向向；电梯间、楼楼梯间自然然采光通风风；采用大开间间的设计，，令户型能能有较多的的空间位于于南向；3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡2房2厅建筑面积：：约85㎡㎡上筑之局/上筑之形形/上筑之之景/上筑筑之心/