取地和进入策略

世联—取地和进入策略研究顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题Issue>在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？世联对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion>在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现状及发展前景意向地区能否实现企业的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议取地策略研究思路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析世联取地和进入策略研究成功案例简介Case>世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山--佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研究项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产发展房地产市场研判土地市场状况发展策略土地储备策略万科佛山城市地图项目

项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：：廊坊固安安工业园区区项目取地地和进入策策略研究可能取地范范围反映在在“廊坊市市固安新城城（2003-2020）””可能的取地地面积高达达30平方方公里左右右，反映在在“廊坊市市固安新城城总体规划划（2003-2020）””上，即为为西起西玉玉、柏村，，东至纪庄庄为保证最终终取地范围围的准确，，可能的取取地范围向向东扩展1公里左右右；可能取地范围区间土地价值判判断方法：：网格分析析法网格图的基基本分析单单元大小由由可能取地地范围面积积及合理的的网格地块块数量决定定；考虑到可能能的取地范范围面积为为30平方方公里，确确定网格地地块面积范范围为1公公里至2平平方公里由于地块的的不规则性性，严格的的方格网划划分会产生生大量边角角及跨越道道路的用地地，不利于于整体分析析，故实际际划分时作作相应调整整地块划分考考虑地块相相对方正，，能反映地地块的实际际资源现状状网格划分网格划分原原则根据以上原原则，世联联把区域土土地进行网网格划分，，并进行编编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价价值的七大大核心因素素基于“固安安县土地基基准地价””、“北北京市土地地基准地价价”及固安安的现实情情况，世联联总结出影影响宗地土土地价值的的七大因素素根据“固安安县土地基基准地价””与本区域域的总体规规划，本区区域的土地地均为一级级用地，毛毛地价基本本相同，所所以成本影影响因素忽忽略，不做做土地价值值影响考虑虑因素1、商服繁繁华程度2、道路交交通状况3、基础配配套设施状状况4、环境条条件5、产业影影响因素6、城市规规划7、宗地现现状及内部部资源七大核心因因素权重值值及考虑因因素根据特尔菲菲法（通过过专家对影影响因素权权重作出统统计估算））计算，参参考固安县县及周边区区域基准地地价修正体体系各因素素权重，确确定七大核核心因素对对地块价值值影响的权权重比；按照土地价价值大小，，地块分为为四个等级级：很好、、好、一般般、差，分分别用20、15、、10及5代表。1、商服繁繁华程度（（权重25%、弹性性权重15%、弹性性权重5%）考虑商服中中心（农贸贸市场、酒酒店、银行行、商业街街）对地块块的辐射影影响程度。。2、道路交交通状况（（权重20%、弹性性权重20%、弹性性权重20%）考虑地块临临街道路的的状况（如如临街道路路的性质、、宽度、长长度、年车车流量）、、对外交通通便利度（（距长途汽汽车站、机机场距离）），分析各各地块的对对内和对外外交通的通通达便利程程度。3、基础配配套设施状状况（权重重10%、、弹性权重重5%、弹弹性权重1%）考虑目前地地块的城市市基础设施施投入情况况（供水、、供电情况况）、地块块距公用服服务设施（（市民活动动中心、公公园、体育育场馆）的的距离。4、环境条条件（权重重5%、弹弹性权重5%、弹性性权重5%）考虑地块周周边环境质质量优劣度度（噪音、、大气污染染、与污染染源的临近近程度）。。5、产业影影响因素（（权重10%、弹性性权重10%、弹性性权重10%）考虑园区的的成熟度、、相关产业业的配套、、集聚状况况及未来发发展趋势。。6、城市规规划（权重重15%、、弹性权重重30%、、弹性权重重44%））考虑周边区区域及城市市对地块的的影响。7、宗地现现状及内部部资源（权权重15%、弹性权权重15%、弹性权权重15%）考虑宗地面面积、宗地地形状、临临街状况、、地上建筑筑物现状、、土地开发发程度、土土地使用限限制及自然然条件（地地形、地势势条件、景景观资源））等其他因因素的影响响商服繁华华程度对土土地价值的的影响分析析商服繁华程程度分析主主要考虑的的是老城区区的辐射影影响力老城区对本本区域的商商服繁华影影响程度由由圆心向圆圆周逐渐下下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析析，在商服服影响因素素下的地块块价值如下下表所示注释很好：20好：15分分一般：10分差：5分道路交通影影响分析交通网络对对土地价值值有较大影影响，但是是不同的交交通路线对对土地价值值有不同程程度的影响响：106国到到、京九铁铁路、廊涿涿公路、廊廊涿高速及及京开高速速对土地价价值的影响响的权重分分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条条交通线路路对土地价价值的影响响值，根据据权重累计计出每个网网格的土地地价值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以上分析析，在交通通影响因素素下的土地地价值如下下表所示注释很好：20，好好：15分一般：10分，差差：5分分基础配套设设施影响下下的土地价价值分析基础配套对对土地价值值的影响主主要体现在在老城区的的城市配套套对工业区区的辐射影影响基础配套设设施以老城城区为中心心，土地价价值由圆心心向圆外围围逐渐降低低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析析，在基础础配套设施施影响因素素下的土地地价值如下下图所示注释很好：20，好好：15分分一般：10分，差差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道道京九铁路京开高速廊涿高速环境影响下下的土地价价值分析环境对土地地价值的影影响分析主主要体现在在永定河及及现有工厂厂及车道对对环境的正正面或负面面影响永定河对土土地价值的的影响主要要体现在其其景观带对对沿线土地地价值的提提升区域地块内内的工厂及及车道对环环境影响主主要体现在在污染与噪噪音等方面面的负面影影响4水泥厂环境影响下下土地价值值判断的分分析方法环境对土地地价值的影影响分为正正面与负面面影响之分分，故环境境影响因子子的权重有有正有负，，但是它们们的绝对值值之和为100%京开高速、、106国国道、水泥泥厂、京九九铁路、廊廊涿高速、、廊涿公路路及永定河河对土地价价值影响权权重分别为为-5%、、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%测算出每一一环境影响响因子对土土地价值的的影响值，，根据权重重累计出每每个网格的的土地价值值由以上分析析，环境影影响下的土土地价值评评分为下图图所示注释很好：20，好：：15分一般：10分，差差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930产业影响因因素下的土土地价值分分析产业积聚对对土地价值值具有提升升作用；依依据产业集集聚程度与与规模的差差异，不同同的产业对对土地价值值影响存在在着差异纺织工业园园与汽车零零配件工业业园对土地地价值的影影响权重分分别为45%与55%本项目的工工业用地主主要分布在在地块北部部与南部，，以此两块块土地为放放射中心，，随箭头方方向，土地地价值逐渐渐降低测算出每一一产业园对对土地价值值的影响值值，根据权权重累计出出每个网格格的土地价价值5纺织工业园园工业园区由以上分析析，产业评评分如下图图所示注释很好：20好：15分分一般：10分差：5分大北京规划划、固安县县规划及廊廊坊规划对对本区域土土地价值存存在着影响响大北京规划划、固安县县规划及廊廊坊规划对对本区域土土地价值的的影响权重重分别为35%、15%及50%城市规划影影响分析6本区域土地地价值大北京的规规划影响力力权重35%固安县的规规划影响力力权重50%大廊坊的规规划影响力力权重15%大北京基础础建设规划划下的固安安“新七环””公路系系统跨越北北京市现有有的行政边边界，天津津市、河北北廊坊及保保定地区通通过新七环环联系在一一起。本区域位于于京津发展展走廊上的的“第二首首都国际机机场”附近近廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安位于于北京市市区发展展战略规规划的传传统中轴轴上，在在规划中中的七环环内。6北京城市市化方向向为东南南向，直直指廊坊坊、天津津；固安安仅在城城市化方方向附近近固安没有有在北京京城市空空间新格格局的两两带上大北京规规划对固固安的影影响分析析固安廊坊天津大廊坊规规划大廊坊的的规划范范围为三三大主团团，即固固安、廊廊坊与永永清。固安目前前的发展展起点是是规划中中的三大大主团最最低的；；廊坊的部部分产业业可以放放在固安安发展资料来源源：访谈谈固安县规规划固安新城城规划基基于老城城区，发发展的核核心主团团为汽车车工业园园、纺织织工业园园区及新新城核心心区新城规划划核心区区作为未未来的城城市中心心区，土土地价值值最高老城区规划核心心区纺织工业业园工业园区区三大规划划对本区区域土地地价值判判断方法法分别判断断北京、、廊坊及及固安三三大规划划对本区区域的土土地价值值影响根据三大大规划对对区域土土地价值值的影响响权重，，累计各各个网格格的土地地价值123456789101112131415161718192021222324252627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力由以上分分析，规规划因素素对土地地价值的的评分如如下图所所示注释很好：20，好好：15分一般：10分，，差：：5分宗地现状状及内部部资源分分析本项目地地貌特征征为永定定河冲积积平原，，整个地地块地势势平坦，，自西北北向东南南有微小小的缓坡坡地块内除除道路及及少量的的已建设设用地外外，其余余基本上上是村庄庄和大片片农业用用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄①③④⑥⑤⑦②⑦⑧由以上分分析，土土地内部部资源评评分如下下图所示示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分分基于以上上分析，，世联对对按照划划分的宗宗地，参参照影响响因素的的不同权权重进行行分析根据特尔尔菲法确确定的权权重，进进行土地地现状分分析；按照权重重值的变变化，进进行两次次弹性分分析；按照特尔尔菲法现现状分析析及弹性性分析的的结果，，分别绘绘制三张张取地红红线图根据绘制制出的红红线图，，确定核核心价值值区与取取地范围围分析方法法特尔菲法法现状分分析(1)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分分特尔菲法法现状分分析(2)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分分根据土地地价值判判断（取取整分数数），世世联绘出出价值最最大区域域的红线线图根据评分分标准，，世联确确定取整整分数在在15以以上的地地块构成成的区域域价值最最大红线所围合成成的区域为土土地价值最大大的区域为了保证取地地研究范围的的准确度，可可将取地范围围下限值调至至土地价值评评分数为12.5，即取取整数13以以上取地范围东起起东相村、柏柏村，西至东东礼村、杨家家庄，北起西西玉，南至扰扰耳营，吕家家营；取地范范围如红线所所围合的区域域根据现状描述述图的比例尺尺，世联计算算出每块宗地地的面积淡兰色表示获获取的宗地规规模，灰色表表示价值较低低的宗地标色为淡兰色色的宗地面积积和为22.37平方公公里根据现实运做做，取地规模模为20.80~22.80平方公公里本项目的研究究对象的规模模即为淡兰色色标志的地块块所构成的区区域弹性分析一（（1）注释很好：20好：15分一般：10分分差：5分弹性分析一（（2）注释很好：20好：15分一般：10分分差：5分根据土地价值值判断（取整整分数），世世联绘出价值值最大区域的的红线图根据评分标准准，世联确定定取整分数在在15以上的的地块构成的的区域价值最最大红线所围合成成的区域为土土地价值最大大的区域为了保证取地地研究范围的的准确度，可可将取地范围围下限值调至至土地价值评评分数为12.5，即取取整数13以以上取地范围西起西玉、柏柏村，东至纪纪庄取地范围如红红线所围合的的区域根据现状描述述图的比例尺尺，世联计算算出每块宗地地的面积淡兰色表示获获取的宗地规规模，灰色表表示价值较低低的宗地标色为淡兰色色的宗地面积积和为26.34平方公公里根据现实运做做，取地规模模为24.34~26.34平方公公里本项目的研究究对象的规模模即为淡兰色色标志的地块块所构成的区区域弹性分析二（（1）注释很好：20好：15分一般：10分分差：5分弹性分析二（（2）注释很好：20好：15分一般：10分分差：5分根据土地价值值判断（取整整分数），世世联绘出价值值最大区域的的红线图根据评分标准准，世联确定定取整分数在在15以上的的地块构成的的区域价值最最大红线所围合成成的区域为土土地价值最大大的区域为了保证取地地研究范围的的准确度，可可将取地范围围下限值调至至土地价值评评分数为12.5，即取取整数13以以上通过比较特尔尔菲法现状分分析及弹性分分析结果，世世联得出区域域价值核心区区弹性分析一弹性分析二在特菲尔法基基础上做的两两