房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引

房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。术语和定义3.1成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。3.2成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。职责集团成本管理部负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则4.2项目公司成本部4.2.1根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：标准项目公司公司1公司2公司3营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算部采购部材料管理部工作方法和过程控制成本费用科目与核算内容5.1.1成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：序号科目核算事项1.开发成本土地获得价款政府地价土地出让费/转让让费/征用费、土土地勘界费、土土地评估费、土土地契税、土土地使用费、耕耕地占用税、土土地变更用途途和超面积补补交的地价等等合作款项为获土地收购公司司费用、为获获土地专项资资本的利息、补补偿合作方地地价、合作项项目建房转入入分给合作方方的房屋成本本和相应税金金等红线外大市政配套套费市政配套费（交政政府），红线线外道路、水水、电、气、通通讯等建造费费，接口补偿偿费等拆迁补偿费地上、地下建筑物物或附着物的的拆迁补偿净净支出，安置置及动迁支出出，农作物补补偿费，危房房补偿费等前期费用勘察费用水文、地质、文物物和地基勘察察费，沉降观观测费，日照照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、施施工放线费、土土地丈量测绘绘费等。规划设计费项目立项后的设计计招标费、总总体规划设计计、单体设计计费、景观设设计费、管线线设计费、改改造设计费、图图纸审查费、制制图、晒图费费，规划设计计模型制作费费，方案咨询询及评审费等等。报批报建费（1）报批报建费：包包括安检费、质质检费、标底底编制费、交交易中心手续续费、人防报报建费、消防防配套设施费费、散装水泥泥集资费、白白蚁防治费、墙墙改基金、建建筑面积丈量量费、路口开开设费等、规规划管理费、新新材料基金(或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补贴贴费)、拆迁管理理费、招投标标管理费，以以及项目报建建时按规定向向政府有关部部门交纳的项项目整体性报报批费。（2）增容费：包括水水、电、煤气气增容费临时工程费（1）三通一平：建设设场地上的竖竖向土石方平平衡，盈土现现场多余土石石方外运，亏亏土现场土方方调入，场地地平整，以及及为施工而引引入现场的给给水、排水、供供电、临时道道路工程等所所发生的费用用；（2）临时设施，如工工地围墙、围围板、办公室室等发生的设设计、建造、装装饰的费用。主体建筑安装工程程费别墅住宅（1）主体建筑工程A基础工程费：包括括土石方、桩桩基、护壁（坡坡）工程费，基基础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水。B结构及粗装修费：：主要包括砼砼框架（含独独立柱基和条条基等浅基础础）、砌体、找找平及抹灰、防防水、垂直运运输、脚手架架、超高补贴贴、散水、沉沉降缝、伸缩缩缝、底层花花园砌体（高高层建筑的裙裙楼有架空层层，原则上架架空层结构列列入裙楼、有有转换层结构构并入塔楼）。C门窗工程：主要包包括单元门、入入户门、户内内门、外墙门门窗、防火门门的费用。D公共部位装修费：：主要包括大大堂、电梯厅厅、楼梯间、屋屋面、外立面面及雨蓬的精精装修费用。（2）主体安装工程A室内给排水水工程费：一一般的自来水水供水系统，雨雨水、污水的的排水系统B室内电气工工程费：包括括楼栋及单元元配电箱、电电表箱、户配配电箱、管线线敷设、灯具具、开关插座座、含弱电工工程管盒预埋埋；C室内燃气设设备及其安装装费B室内设备及及其安装费通风空调系统费：：包括空调设设备及安装费费用、空调管管道、通风系系统费用；电梯及其安装费；；消防系统费：包括括水消防、电电消防、气体体灭火、防排排烟工程费；；D室内弱电系系统工程费：：有线电视、安安防系统、电电信网等E消防系统费费水消防系统费用：：自动喷淋、主主体内消火栓栓箱、独立的的室外消火栓栓系统电消防系统费用：：烟感、温感感、报警、消消防广播气体灭火系统费用用防排烟工程费用……联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅商业……社区管网工程费室外给排水系统费费（1）室外给水系统费费：主要包括括小区内给水水管道、检查查井、水泵房房设备、及外外接的消火栓栓等费用，主主给水管网有有在地下室内内敷设的，应应计入此项费费用内，不计计入地下室工工程费，包括括：1、土方开挖挖及回填，2、检查井及及管道敷设等等。（2）室外排水系统费费：指小区内内室外排水管管网（含化粪粪池），含雨雨水、生活污污水，环境排排水系统等费费用，不含水水景、泳池循循环用水系统统。包括：1、土方开挖挖及回填，2、检查井及及管道敷设等等。……室外电气及高低压压设备费（1）高低压配电设备备及安装：包包括红线到配配电房的高压压线、高压柜柜、变压器、低低压柜及箱式式变压设备费费用；（2）室外强电管道及及电缆敷设：：室外强电总总平线路部分分费用；（3）室外弱电管道埋埋设：包括用用于电视、电电话、宽带网网、智能化布布线的管道预预埋、检查井井等费用。室外燃气系统费指小区内室外燃气气管道系统敷敷设和调压站站的建造，含含土方工程。室外弱电系统费（1）车管理系统费用用：包括露天天停车场管理理系统、地下下室或架空层层停车场管理理系统的费用用；（2）安防系统；（3）电信网络管网；；（4）有线电视管网；；（5）室外弱电管道埋埋设费用；…………园林景观工程费软景部分包括公共绿化、组组团宅间绿化化、一楼私家家花园、小区区周边绿化支支出硬景部分车行道、硬质铺贴贴部分、园建建机电部分（园园建给、排水水，园建电气气工程）构筑物小区内的岗亭、建建筑小品、水水景土建工程程费，以及雕雕塑小品、假假山等。围墙建造费各类围墙（栏杆），以以及出入口大大门室外环境照明费庭院灯或草坪灯安安装、管线安安装等水景部分小区内的水景设备备及管网，绿绿化灌溉系统统（含设备及及管网）、水水景照明（含含灯具及管线线）等。室外零星设施费体育游乐设施、各各种指示牌、标标识牌、示意意图、垃圾桶桶、座椅、阳阳伞等。……公共配套设施费会所包括基础、主体、安安装设备、装装修工程费用用，以及由会会所经营的泳泳池、网球场场等工程费用用。地下室（含人防）含半地下室，包括括基础、主体体（地下）、给给排水、照明明、动力配电电、防水、消消防、通风、停停车设备等费费用。但属变变配电、气体体灭火、室外外电缆、室外外给排水管道道、环境照明明、水泵等专专项工程，设设在地下室内内时，不计入入地下室工程程费内。幼儿园幼儿园工程费用和和资产购置。物业管理用房包括基础、主体、安安装设备、装装修等工程费费用。设备用房配电房、水泵房土土建及装修费费；车站建造费土建、设备、各项项设施。……开发间接费工程管理费工程监理费：支付付给聘请的项项目或工程监监理单位的费费用；预结算编审费：支支付给造价咨咨询公司的预预结算的编制制、审核费用用；行政管理费：直接接从事项目开开发的设计部部工程部、、成成本部、开发发部、采购部部或履行业务务指导及监督督职能等部门门发生的人工工、行政费用用、财产费用用；施工合同外奖金：：赶工奖、进进度奖等；工程质量监督费：：建设主管部部门的质监费费；安全监督费：建设设主管部门的的安监费；工程保险费；其他，如支付给社社会中介服务务机构受为项项目提供的诸诸如房地产评评估、环境影影响评估、房房地产测绘等等相关服务而而发生的费用用咨询费。营销设施建造费广告设施及发布费费：车站广告告、路牌广告告；销售示范区建造费费：销售示范范区域销售期期间的现场设设计、工程、装装饰费；临时时销售通道的的设计、工程程、装饰等费费用；售楼处建造费：设设计、工程、装装饰等；样板间建造费：包包括样板间设设计、装修、家家具、饰品以以及保洁、保保安、维修费费。主体外搭搭设的样板间间还包括建造造费用；主体体内样板间销销售后回收的的设计、装修修、家具、家家私等费用，在在主营业务收收入中单列或或单独记录；；其他。物业管理费包括按规定应由开开发商承担的的由物业管理理公司代管的的物业管理基基金、公建维维修基金或其其他专项基金金；以及小区区入住前投入入的物业管理理费用。资本化利息直接用于项目开发发所借入资金金的利息支出出营业费用指日常销售产品（或或提供服务）而而发生的所有有费用、以及及售后服务、完完工产品的维维护保养等费费用：媒体广告、策划、推推广活动、代代理佣金、品品牌建设、售售楼书等营销销费用；政府收取的各项房房屋交易费用用；完工物业维护、保保养费，及空空房管理费、暖暖气费等；应由公司承担的维维修、补偿等等售后服务费费用；班车、学校、泳池池等承诺配套套项目折旧及及出包补贴、免免收管理费等等销售承诺费费；营销部以及销售卖卖场服务部门门的人工费、行行政费用、财财产费；财务费用在该项目或项目中中的分期完工工后发生的借借款手续费用用管理费用公司以下部门和人人员的人工费费用（工资、奖奖金、社会劳劳动保险等）、行行政费用（办办公费、差旅旅费、通讯费费等），以及及公司的财产产费、坏帐准准备等与业务务无直接关系系的费用：项目公司部门经理理以上人员的的人工费、行行政费及为履履行其职责发发生的其他费费用；与业务不直接相关关的办公室、财财务等部门的的人工费、行行政费及为履履行其职责发发生的其他费费用；公司非履行业务职职能而发生的的费用，如公公司活动费，上上级单位分摊摊的管理费、坏坏帐准备等。不可预见费5.1.2对“配套设施费”的进一步解释说明：“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。5.1.3成本费用的发生和责任管理部门：“土地获得价款”的支付在项目公司成立前由集团投资运营部负责，集团财务管理部进行监控和支出审核，在项目公司成立后，由项目公司开发部负责，对该费用的监控和支出审核由项目公司财务部负责。“前期费用”中的“勘察费”和“临时工程费”由工程部发生，“规划设计费”由设计部发生，“报批报建费”由开发部支出，统一由项目公司成本部负责监控和支出审核。从1.3的“主体建筑安装工程费”到1.6的“公共配套设施费”，费用的发生部门是项目公司工程部（工程费）、采购部（材料设备费），由项目公司成本部负责监控和支出审核。“开发间接费”中除“行政管理费”和“资本化利息”由项目公司财务部负责支出外，其余均由成本部负责支出审核和过程监控。“营业费用、财务费用、管理费用”三个一级科目由项目公司财务部负责监控和支出审核。成本费用的分摊5.2.1成本费用分摊的基本原则是：按受益原则计入各期，如属各期受益的设施按各期可售面积分摊。也可根据项目收益需要，就具体费用制定特殊成本分摊规则。如果在某一期完成后才发生的“社区管网工程、园林环境工程、配套设施”等各期设施建造费用，应该遵循受益原则，根据成本预算，按照本期的可售面积进行预提。5.2.2土地获得价款按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。5.2.3开发前期费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、公共配套设施费的分摊原则：能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：成本项目分