房地产报告(司法鉴定)

七台河市XX煤炭发展有限责任公司拟以部分固定资产抵押贷款项目资产评估报告书-报告目录北京中同华资产评估有限公司页**中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项目资产评估报告书**鉴评字（2016）第**号**中级人民法院：**评估有限责任公司（以下简称“**公司”或“我公司”）接受**中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为**申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考为目的，对被执行人所有的**小区**楼1单元**室住宅用房在现状利用前提下于评估基准日2016年5月11一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者本次资产评估项目的委托方为**中级人民法院，产权持有人为**、**，业务约定书约定的其他评估报告使用者为相关资产评估监督管理机构及法律法规规定的使用者。委托方：**中级人民法院产权持有人：**、**二、评估目的根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是接受**中级人民法院委托，为因买卖合同纠纷一案所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考依据。三、评估对象和评估范围1、估价对象区位状况委估房地产位于**城繁华地段****小区院内，距县城中心**广场约1公里。小区东临**；南临县**，西临**路，北临**。区域内有政府机关、学校、居住小区、中心百货商场、超市、银行、农贸市场等。该区域内基础设施、公共设施完备，道路平整，交通便捷。2、估价对象实物状况经评估人员实地查看，委估对象为**小区**楼1单元**室。小区内共有商住宅楼5幢，委估对象**楼建成于2006年，共七层砖混结构，钢筋砼梁、柱、板承重，刚性防水层面，外墙面涮防水涂料，楼顶盖约1米高机瓦隔热层。其中一层用途为营业、二至七层为住宅用房，完损程度和维修养护较好,5.12地震对该建筑物没有造成损害。委估对象为三室两厅双卫生间（注：卫生间无窗户不采光通风），室内2007年装修，客厅地面贴80×80瓷砖，卧室地面贴60×60瓷砖，墙面涮白色乳胶漆,厨房主、卫生间PVC吊顶，墙面贴瓷砖，铝合金窗户，阳台为全封闭式,门窗包装,客厅部分吊顶。整体装修水平一般，没有特别风格。提醒本报告使用者应注意房屋装修损害及家具部分：①客厅、卧室部分地面瓷砖翘裂；②厨房临窗户楼漏雨；③房屋内灯具损害。3、估价对象权益状况经**人民法院在房屋登记部门查询，委估对象建筑面积为1**.**m2，用途为住宅用房；产权持有人**在**房产管理局办理了房地产买卖契约备案（注：2007年7月**日**房地产开发有限公司和**签定购房合同），没有申请办理《房屋所有权证》。纳入本次评估范围之内的资产是指按**中级人民法院评估委托书及**人民法院在房屋登记部门查询和评估人员现场查看后共同确定的。四、价值类型及其定义此次评估采用清算前提下的变现价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：变现价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。其评估技术路线是：首先评估出委估对象的市场价值，然后考虑快速变现或被迫出售因素对委估对象市场价值的影响程度，从而得出委估对象的变现价值。资产现状利用在本报告中是指被评估资产仍按其现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。五、评估基准日根据**中级人民法院（2016）**鉴委字第00071号《评估委托书》约定，评估基准日期为现场勘验日期，故本次评估的评估基准日确定为2016年5月11日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。以2016年5月11日作为评估基准日，是委托方根据《评估委托书》确定的，同时该时点为评估人员现场勘查日。六、评估依据本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据包括：（一）经济行为文件1、**中级人民法院出具的（2016）**鉴委字第00071号《评估委托书》。（二）主要法律法规1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号）；4、国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；5、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；6、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014）；7、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则；8、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；9、其他与资产评估有关的法律法规。（三）准则依据1、财政部财企[2004]20号《中国资产评估准则－基本准则》；2、财政部财企[2004]20号《资产评估职业道德准则－基本准则》；3、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－评估报告》；4、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－评估程序》；5、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－工作底稿》；6、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－业务约定书》；7、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－不动产》；8、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则－机器设备》；9、中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；10、《小企业会计准则》；11、《小企业会计准则》应用指南。（四）产权证明文件、重大合同协议1、**房产管理局房屋买卖契约及建筑面积查询资料：（五）采用的取价标准1、评估人员市场询价；2、其他与评估有关的资料等。（六）参考资料及其他1、现场查看资料；七、评估原则1．工作原则：评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性的原则；2．操作性原则：资产持续经营，并遵守贡献原则、替代原则、预期原则及公开市场假设等经济原则。八、评估方法房地产估价的方法主要有成本法、市场法、收益法、假设开发法等；对于市场交易较匮乏的房地产，宜采用成本法估算；对于有典型收益性房地产，宜采用收益法估算；对于市场发育较完善，交易实例较多的房地产，宜采用市场法估算；对于有投资开发和再开发潜力的房地产，宜采用假设开发法估算。根据本次评估的资产特性、价值类型以及资料收集情况等相关条件，对于委估住宅用房，确定采用市场比较法进行评估。在选择市场比较法对委估资产进行评估的基础上，加扣变现折扣从而得出委估资产变现价值。选择市场比较法进行评估的理由如下（1）市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价格，是利用实际发生的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，是一种最直接、较直观的估价方法，其测算结果易于被理解、认可和接受。（2）估价对象为住宅用房，与估价对象相类似的房地产交易实例较多，适宜采用市场比较法进行评估。（3）与待估住宅房用途一致，交易情况类似的交易案例可选取为比较实例。（4）可比实例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较修正测算待估宗地的市场公开价值具体测算过程如下：市场比较法市场比较法计算公式为：待估房地产价格＝比较实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。根据估价人员对于**房地产市场调查，目前估价对象所在区域房地产市场发育较充分，区域内类似物业的市场交易案例较多，我们选择了近期拟交易的与估价对象属同一供需圈内3个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下：（1）、可比实例选取根据替代原则，经估价人员实地了解调查,选取近期同一供需圈内、邻近区域，与估价对象可比性较强的三个交易案例作为可比实例，测算估价对象在估价时点的单价,具体条件见表１、2。表１可比实例价格表单位：万元、元/m2户主位置建筑年代总楼层装修情况交易时间面积价格单价吴女士**城**路中段茗苑小区3楼20077普通装修2015.0310327.292650李先生**小区1#楼5楼20057简单装修2016.0113532.402400程先生**2#楼7楼20017简单装修2015.1114225.561800注：此数据2016年5月13日由**金桥信息咨询有限责任公司提供。表2比较案例情况表可比实例各因素可比实例Ａ（**城**路中段茗苑小区3楼）可比实例Ｂ（**小区1#楼5楼）可比实例Ｃ（**2#楼7楼）坐落位置**路中段中学路县城高台建筑年代200720052001交易日期2015.032016.012015.11交易价格2650元／m22400元／m21800元／m2交易情况公开市场价值公开市场价值公开市场价值区域因素距市中心距离1500m500m1000m区域繁华程度较好较好一般道路通达度城市主干道城市主干道城市支干道交通便利度好好较好基础设施完善度五通一平五通一平五通一平公用配套设施完备完备完备环境质量优劣度较好较好好个别因素建筑结构砖混结构预制板砖混结构预制板砖混结构预制板装修情况普通装修简单装修简单装修采光及通风好好好空气污染大大小噪音大大小例与估价对象进行比较，从交易时间、交易情况、区域因素、表3比较案例情况表可比实例修正因素可比实例Ａ可比实例Ｂ可比实例Ｃ成交价格均价2650元／m22400元／m21800元／m2交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100建筑年代100/100100/100100/98区域因素距市中心距离100/100100/100100/100区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100基础设施完善度100/100100/100100/100公用配套设施100/100100/100100/100环境质量优劣度100/98100/98100/98个别因素建筑结构100/100100/100100/100户型及功能100/102100/102100/102装修情况100/102100/102100/102采光及通风100/100100/100100/100空气污染100/98100/98100/100噪音100/98100/98100/100比准价格2706元／m22451元／m21801元／m2上述三个可比实例经过修正后价格较为相近，因可比实例与估价对象相似度高,取比准价格Ａ、B、C的简单算数平均数作为估价对象的评估价格。于是可得估价对象比准价格为：（2706＋2451＋1801）÷3＝**19元/m2（2）、综合修正系数的选择参照**市人民政府**政函[2010]1号文件，本次评估我们对综合修正系数的选择参照以下内容：住宅朝向调节系数表东座北向南加1～3%西座南向北减1～3%南座西向东加1～2%北座东向西减1～2%注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节。住宅房楼层因素调节率表总楼层调节率层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼七

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+5一02015年6月根据**公司出售商品房执行以上楼层调节系数。委估对象为**小区**楼1单元**室,该楼为座东向西，楼层为顶楼第7层，根据住宅朝向调节系数表、楼层因素调节率表及室内漏雨等因素，综合确定下浮15%。委估对象单价为：**19×85%＝1971元/m2房地产评估值为：1971×1**.**＝242886.00元(3)、二次装修评估值各分户装饰装修部分的评估受委托方委托，我公司将各分户的房屋装饰装修纳入评估范围，采用成本法进行评估,成本法的基本公式为：房屋装饰装修评估价格＝装饰装修重新购置价格－折旧其中装饰装修重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：⑴分部分项法、⑵工料测量法。本次评估采用分部分项法。分部分项法是指将房屋装饰装修各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装饰装修重新购置总造价的方法。家庭装饰装修房屋装饰装修拆迁评估指导价折旧系数表1房屋类型装修使用情况折旧率住宅8成新以上(含8成新),完好无损;原则上装修年限在２年以内(含２年)80%-95%5-8成新(含5成新),基本完好;原则上装修年限在２-5年(含5年)50%-80%3-5成新(含3成新),少量破损;原则上装修年限在5-10年(含10年)30%-50%3成新以下;原则上装修年限10年以上10%-30%非住宅8成新以上(含8成新),完好无损;原则上装修年限在２年以内(含２年)80%-95%5-8成新(含5成新),基本完好;原则上装修年限在２-4年(含4年)50%-80%3-5成新(含3成新),少量破损;原则上装修年限在4-6年(含6年)30%-50%3成新以下;原则上装修年限6年以上10%-30%**房屋装饰装修分部分项工程重置价格表2项目单价备注地面工程复合木地板80-120元/m2地面工程不包括厨房、卫生间地板，贴60×60、50×50全瓷瓷砖贴瓷砖80-110元/m2墙面工程刷乳胶漆或贴壁纸20-25元/m2按墙面面积计算刷涂料5-6元/m2顶棚工程客厅石膏板带造形100-120元/m2按吊顶面积计算客厅木质带造形2000元/个按个计算，根据难以程度递减卧室300元/个按个计算，根据难以程度递减梁、柱工程200-240元/根按根计算，包括包装水管门窗工程实木门800元/套平板门600元/套带门头大造形门600元/个按个计算，只有门框普通门300元/个防盗门（普通）430元/㎡带鞋柜门1000元/个（安雅达）玻璃门窗、推拉门130-140元/㎡营业用门200－280元/㎡、卷闸门80元/㎡窗套250元/个按窗户个计算阳台工程封阳台130元/m2铝合金、塑钢按面积计算铁皮雨篷80元/m厨房工程吊顶80-100元/m2分pvc板、铝塑板贴瓷砖65-85元/m2分25×33、30×45规格灶台350-650元/m按米计算，分有门无门（包括水池），简易水池、灶台100－200元/个。吊柜200-280元/m2按米计算卫生间工程吊顶50-100元/m2分pvc板、铝塑板铁皮简易淋浴器100元/个蹲便器60－80元/个马桶200－400元/个贴瓷砖65-85元/m2分25×33、30×45规格给排水、电气工程35-40元/m2按建筑面积计算，暗线柜子大衣柜2000元/个鞋柜、书柜等500元/个隔断、博古架300-350元/m2按面积计算注：各单价数据2015年6月20日通过市场调查，由**海峰装饰有限责任公司提供。中，一般包工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、清除施工垃圾费及综合系数等，这里不在计算。各单项工程造价根据市场行情确定，具体见以表2。房屋装饰装修的折旧和建筑物一样，房屋装饰装修折旧也包括时间折旧（物质折旧）和功能折旧。时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装饰装修的使用性质、使用强度和使用年数正相关。功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装饰装修材料更新导致装饰装修在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。折旧率具体见表1。经评估人员现场查看，委估对象室内装饰装修与三个比较案例基本相同，本次室内装饰装修评估增加部分客厅隔断、博古架、卧室大衣柜、鞋柜、书柜等。**、**房屋装修装饰部分价值测算表3项目单价备注柜子大衣柜2500元/个2个5000.00元鞋柜、书柜等500元/个2个1000.00元隔断、博古架300-350元/m2按面积计算15.75×350=5513.00元成新率70%8059.00元（4）、评估总值＝房地产价值＋二次装修价值242886＋8059＝250,945.00元九、评估程序实施过程和情况本次评估程序主要分四个阶段进行。（一）评估准备阶段与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。（二）现场调查及收集评估资料阶段根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。（三）评定估算阶段对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。（四）编制和提交评估报告阶段根据初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。十、评估假设1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；2、本次评估假设评估基准日外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；3、本次评估假设被评估资产现行用途不变并原地持续使用；4、产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；5、根据委托方和产权持有单位提供的资料，本次评估假设产权持有单位对委估资产在评估基准日拥有完全产权。当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。十一、评估结论被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准日2016年5月11日的变现价值采用市场比较法进行了评估，评估净值为250,945.00元（=283196.00\*CHINESENUM2贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整），单价：2036.40元/m2,评估结论见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币元委估资产名称评估价值原值净值（变现净值）**小区**楼1单元**室住宅用房250,945.00250,945.00合计250,945.00250,945.00十二、特别事项说明本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：本报告的评估结论是反映委估资产在资产现状利用前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象