物业管理法律纠纷与风险规避课件

物业管理法律纠纷与风险规避

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劳动合同法带来的法律冲击强制性签订无固定期限劳动合同规章制度不可片面制定，须与工会协商不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本试用期限制严格，违法试用要付赔偿金违约金法有限制，不得自由约定劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本强制性购买社会保险劳动合同中必须签社会保险条款，社会保险条款是劳动合同的必备条款违法辞退员工，应加倍支付经济补偿违法劳务派遣，用工单位风险增加物权法带来的法律冲击有利的方面：重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容不有利的方面：限制了业主大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分、共有部分界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权业主的建筑物区分所有权

《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”业主与非非业主使使用人身身份界定定业主……《中华人民民共和国国物权法法》规定的建建筑物区区分所有有权人……《物业管理理条例》规定的房房屋所有有权人非业主使使用人……物业使用用人、住住户、租租户等不动产所所有权……按国际惯惯例以产产权证书书确认没有办理理产权证证书……签订了售售房合同同发发展商商将客观观上已经经交付了了房屋业业主主业主非业业主的界界定严格格以产权权证书（（或售房房合同））和《中华人民民共和国国婚姻法法》界定业主总人人数产权证书拥有者

未婚人士士已婚，属属于夫妻妻个人财财产已婚，属属于夫妻妻共同财财产夫妻产权权证书署署名者夫妻产权权证书未未署名者者未拥有产权证书者

签订了售房合同并获得实际交付者夫妻共同同财产办理了产产权登记记业主业主身份份类别没有办理理产权登登记夫妻个人人财产没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人对于不动动产物权权：其依法律律行为而而发生变变更者，，按照物物权法不不动产统统一登记记规定，，即无论论其所有有权的移移转，担担保物权权、或用用益物权权的设定定，及不不动产物物权的抛抛弃，均须经登登记，始始生效力力非依法律律行为而而取得不不动产物物权，如如继承、、强制执执行、公公用征收收、法院院判决等等，非经登记记，不得得处分管理人业业主业主大会会业主委员员会政府主管管部门及及相关部部门管理服务务人物物业业管理公公司管理服务务人，是是指业主主大会决决议、决决定或管管理负责责人或业业主委员员会雇佣佣或聘任任选聘而而执行建建筑物管管理维护护事务者者共用部分分是建筑筑物区分分所有权权的核心心重要问问题共用部分分之存在在是物业业管理存存在的前前提基础础专有部分分与共用用部分之之范围界界定确定专有有部分与与共用部部分范围围对物业业管理的的意义与与作用：：内容：专有部分分——专项服务务、特约约服务共用部分分——常规服务务责任：专有部分分——业主自己己负责共用部分分——物业管理理公司、、业主大大会及业业主委员员会分别别负责费用：专有部分分——业主自己己承担共用部分分——物业管理理费、专专项维修修资金、、业主大大会及业业主委员员会决议议的分摊摊权利与义义务不同同有利于解解决纠纷纷专有部分分范围：：以建筑筑物天花花、地板板、墙体体的中心心为界所所围成的的立体空空间墙体地板天花墙体中心线专有部分分之中心心说专有部分分范围：：以建筑筑物天花花、地板板、墙体体所围成成的立体体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分分之空间间说专有部分分之最后后粉刷层层说专有部分分范围：：以建筑筑物天花花、地板板、墙体体的最后后粉刷层层所围成成的立体体空间最后粉刷刷层也称称为抹灰灰层或批批宕层各种管线线的共用用部分与与专有部部分划分分专有部分是指指在建筑物中中依法取得的的独立使用并并具有排他性性独立空间或或区域，包括括为这些空间间和区域专用用的计量设施施和管线接驳驳终端以内的的相关设备设设施共用部分是指指物业管理区区域以内，专专有部分及市市政设施以外外的，属于全全体业主或两两个及以上业业主共同所有有、共同使用用的场所、空空间、设备、、设施住宅共用部位位，是指根据据法律、法规规和房屋买卖卖合同，由单单幢住宅内业业主或者单幢幢住宅内业主主及与之结构构相连的非住住宅业主共有有的部位一般共用部位位包括：住宅宅的基础、承承重墙体、柱柱、梁、楼板板、屋顶以及及户外的墙面面、门厅、楼楼梯间、走廊廊通道等共用设施设备备，是指根据据法律、法规规和房屋买卖卖合同，由住住宅业主或者者住宅业主及及有关非住宅宅业主共有的的附属设施设设备一般共用设施施设备包括：：电梯、天线线、照明、消消防设施、绿绿地、道路、、路灯、沟渠渠、池、井、、非经营性车车场车库、公公益性文体设设施和共用设设施设备使用用的房屋等架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯建筑物区分所所有权的法律律关系专有部分建筑物物权关系共共用部部分（共有部部分）所有权基地使用权（地上上权、租赁权权等）业主大会（区区分所有权人人集会）建筑物区分所所有权管管理人业业主委员会会管理组织业业主、物业使使用人管理服务人（（物业管理公公司）《物权法》--------------国家基本法律律《物业管理条例例》-----国家行政法规规规范基础各各地地方物业管理理法规管理规约（业业主公约)业主大会决议议、决定单独所有、专专有专有部分建筑物区分所所有权之标的的适适用于不不动产物权规规定使用区区分所有有权人专用约定共用由区分所有权权人按应有部部分共有所有有权不属于专有之之建筑物部分分（如楼梯间间、消防通道、屋面、外外墙等）法定建建筑物之附属属物（如排水水、防火、空空调、管线等设备）建筑物之附属属设备（如消消防栓、天井井、共有停共用部分分类车车场场、游泳池））（共有部分））约定附附属建筑物（（如别栋建筑筑物的仓库、、车库）约定专有部分分（如交谊厅厅、会所、会会议室）全体共用（大大共）部分共用（小小共）售售房合同同约定共用部分之专专用权（约定定专用）管管理规约约定定业主大会决议议（物业服务务合同）约定得为单独所有有权之标的专有部分要件：构构造造上及使用上上独立性使用专专用共用（约定））区分所有建筑物范围：专专有部分分及市政设施施以外之其他他部分不属于专有部部分之附属物物一体依依约约定：无约定定依专有部分分比例性共用部分持分占有作作为分分担共用部分分负担的准则则、依据使用共共用用（原则）基地专专用（法律律、规约、约约定）特色不不得分割割不得单独处分分，共用部分分持分权应随随专有部分所有有权之转移而而转移不得独立办理理产权登记前期物业管理理过程中的法法律风险合同终止与移移交纠纷保修责任与纠纠纷物业服务收费费纠纷维修保养纠纷纷专项维修资金金挪用纠纷前期物业服务务合同所造成成的管理危机机其表现为：发展商与业主主之间纠纷不不断装修管理不规规范埋藏隐患患物业管理收费费纠纷频频发发生业主大会、业业主委员会滥滥用权利物业管理公司司侵害业主合合法权益业主大会、业业主委员会不不按法定程序序成立、运作作非业主滥用业业主权利物业管理公司司之间恶性竞竞争善用合同技巧巧方能有效防防范合同纠纷纷前期物业服务务的概念前期物业服务务是指业主、、业主大会或业业主委员会首首次与物业服服务企业签订订《物业服务合同同》生效之前，由由开发建设单单位选聘物业业服务企业所所进行的物业业管理服务选聘物业服务务企业的主体体……开发建设单位位而非业主、业业主大会、业业主委员会选聘物业服务务企业的时间间……首个业主入住住之前……业主签订售房房合同之前前期物业服务务期间……早期介入+业主入住后的的日常物业管管理服务前期物业管理理与正常物业业管理规划设计阶段段房地产项目可可行性研究阶阶段房地产项目开开发阶段物业承接查验验阶段成立业主大会会、选举业主主委员会阶段段前期物业管理理服务阶段正常物业管理理服务阶段竣工验收阶段段建设施工阶段段业主二次装修修阶段业主入住阶段段物业日常服务务阶段首个《物业服务合同同》生效物业日常服务务阶段前期物业服务务合同终止在前期物业管管理期间，物物业管理企业业从事的活动动和提供的服服务，既包含含物业正常使使用期所需要要的常规性服服务内容又包含物业业共用部分分承接查验验，业主入入住（入伙伙），装修修管理，工工程质量保保修处理，，物业管理理项目机构构的前期运运作，前期期沟通协调调等前期物物业管理的的特殊内容容前期物业服服务合同的的特征前期期限的的过渡期要特别注重重保护前期期业主的利利益前期物业服服务合同具具有风险性性合同由发展展商与物业业管理企业业签订，而而发展商从从业主授权权或认可（（追认）获获得签订合合同资格双务合同有偿合同必须是书面面合同，要要式合同前期物业服服务合同的的主要内容容前期物业服服务合同的的当事人前期物业服服务合同的的标的前期物业服服务合同的的数量前期物业服服务合同的的质量前期物业服服务费用前期物业服服务合同的的履行期限限前期物业服服务合同的的违约责任任签订前期物物业服务合合同应注意意事项物业的承接接验收物业服务费费用与早期期介入的报报酬物业的保修修责任前期物业服服务合同的的终止开发商在物物业管理活活动中权利利义务以建造者身身份依法承承担物业建建造的最终终质量责任任按照规划设设计要求，，依法完善善配套设施施不得擅自改改变、保留留、处分物物业之共用用部分依法兑现售售房中的承承诺依法承担物物业房屋的的质量保修修责任依法无偿提提供必要的的物业管理理用房以空置房的的业主身份份，依法享享有业主的的权利，履履行业主的的义务，承承担业主的的责任依法交纳住住宅专项维维修资金依法承担前前期物业管管理工作物业房屋的的质量保修修责任施工工程的的房屋质量量保修责任任房屋买卖的的房屋质量量保修责任任装修工程的的房屋质量量保修责任任维修工程房房屋的质量量保修责任任房屋的最低低保修期间间:1.建筑物基础础设施、地地基基础、、主体结构构,为设计文件件规定的该该工程合理理使用年限限;2.屋面防水工工程、有防防水要求的的卫生间、、房间、外外墙面的防防渗漏,为5年;3.供热与供冷冷系统,为2个采暖期、、供冷期;4.电气管线、、给排水管管道、设备备安装和装装修工程,为2年;5.其他项目的的保修由合合同双方合合同约定.开发商承担担的前期物物业管理工工作销售物业之之前制定《业主临时管管理规约》，业主签署署书面承诺诺书鼓励招投标标选聘物业业服务企业业,对前期住宅宅物业管理理实行强制制性招投标标与物业服务务企业签订订书面《前期物业服服务合同》售房合同包包含《前期物业服服务合同》约定内容《前期物业服服务合同》可以约定期期限，但《物业服务合合同》生效《前期物业服服务合同》终止无偿提供必必要的物业业管理用房房办理物业共共用部分移移交承接查查验手续前期物业服服务与物业业管理早期期介入服务务早期介入是是从房地产产项目的可可行性研究究阶段开始始到物业竣竣工完成，，且物业交交付于业主主，业主入入住之间物物业服务企企业为开发发建设的物物业项目提提供的物业业管理服务务活动早期介入贯穿于房地地产项目的可行性研研究阶段、、规划设计计阶段、建建设阶段、、竣工验收收阶段、销销售阶段、、业主入住住阶段等各个阶段的的全过程前期物业服服务期间……早期介入+业主入住后后的日常物物业管理服服务区别：服务的目的的与作用不不同服务的对象象与承担的的责任不同同服务合同签签署的主体体不同早期介入物物业服务企企业的服务务对象是……开发建设单单位，而非非业主小区安全问问题所造成成的管理危危机其表现为：：业主家中频频频被盗危及业主人人身安全车辆被盗保安或员工工监守自盗盗侵犯业主主利益高空抛物造造成伤害电力突然中中断、火灾灾、浸水、、爆炸等意意外事件发发生衡阳火灾教教训安全是物业业管理公司司的最大的的效益物业管理中中安全责任任《物业管理条条例》第四十七条条规定属于于安全防范范责任不属于安全全保证、保保障、确保保责任——不要瞎承诺诺业主、住户户、业主大大会、业主主委员会、、居委会的的安全防范范——邻里守望《物业管理条条例》第三十六条条明确规定定：“物业业服务企业业未能履行行物业服务务合同的约约定，导致致业主人身身、财产安安全受到损损害的，应应当依法承承担相应的的法律责任任。”试从从经济赔偿偿的角度分分析，这其其中物业服服务企业应应承担那些些相应的法法律责任？？违约责任与与故意责任任、重大过过失责任物业管理中中的保管合合同保管，也称称寄托、寄寄存、委托托占有寄托：保管管合同期满满后保管人人将保管物物品返还被被保管人的的行为寄托占有（（保管合同同）构成的的三个要件件：1.被保管人要要合法的拥拥有保管物物品2.被保管人必必须将保管管物品的实际控制权权、排他占占有权交付给保管管人3.保管人自愿愿接受和自自愿控制保保管物品，，并愿意承承担保管物物品损坏或或丢失的赔赔偿责任物业管理收收费所造成成的管理危危机其表现为：：不公布账目目，忽视业业主知情权权乱收费供水、供电电等代收代代交收费引引发审计发现财财务账目混混乱物业管理费费擅自或单单方提价财务丑闻电梯收费不不规范造成成欧陆经典典教训物业管理公公司不具备备收费资格格阳光光财财务务有有效效增增强强业业主主物物业业管管理理消消费费意意识识物业业管管理理中中的的供供水水、、供供电电合合同同供电电、、供供水水等等市市政政企企业业在在物物业业管管理理活活动动中中的的权权利利义义务务《物业业管管理理条条例例》第四四十十五五条条、、第第五五十十二二条条明明确确规规定定了了供供水水、、供供电电等等市市政政企企业业的的权权利利义义务务………向最最终终用用户户服服务务、、向向最最终终用用户户收收费费供电电、、供供水水合合同同可可以以是是书书面面合合同同，，也也可可以以是是事事实实合合同同停电电、、停停水水的的侵侵权权责责任任新法法律律、、新新法法规规实实施施所所造造成成的的管管理理危危机机其表表现现为为：：《中华华人人民民共共和和国国物物权权法法》的颁颁布布实实施施《中华华人人民民共共和和国国劳劳动动合合同同法法》的颁颁布布实实施施《中华华人人民民共共和和国国劳劳动动合合同同法法实实施施条条例例》的颁颁布布实实施施《物业业管管理理条条例例》的修修改改《物业业服服务务定定价价成成本本监监审审办办法法（（试试行行））》的颁颁布布实实施施《物业业服服务务收收费费管管理理办办法法》的颁颁布布实实施施《物业业管管理理师师制制度度暂暂行行规规定定》的颁颁布布实实施施《物业业服服务务企企业业资资质质管管理理办办法法》的修修改改《住宅宅专专项项维维修修资资金金管管理理办办法法》的颁颁布布实实施施物业业管管理理最最新新法法规规解解读读《物业业管管理理条条例例》的修修改改379号国国务务院院令令-------504号国国务务院院令令第十十条条增增加加了了““街街道道办办事事处处、、乡乡镇镇人人民民政政府府””的的指指导导与与监监督督删除除了了第第十十条条第第二二款款第十十一一条条业业主主大大会会职职责责修修改改成成““下下列列事事项项由由业业主主共共同同决决定定””第十十二二条条投投票票权权方方式式与与《物权权法法》一致致第十十九九条条修修改改保保持持与与第第十十条条一一致致物业业管管理理企企业业修修改改为为““物物业业服服务务企企业业””《物业业管管理理条条例例》的修修改改业主主公公约约修修改改为为““管管理理规规约约””，，业业主主临临时时公公约约为为““临临时时管管理理规规约约””第十十五五条条业业主主委委员员会会由由业业主主大大会会执执行行机机构构修修改改为为““业业主主委委员员会会执执行行业业主主大大会会的的决决定定事事项项””《物业业服服务务定定价价成成本本监监审审办办法法》国家家发发展展改改革革委委、、建建设设部部2007年9月10日颁颁布布“发发改改价价格格［［2007］2285号””适用用对对象象：：政政府府指指导导价价确确定定物物业业服服务务收收费费标标准准，，即即物物业业服服务务社社会会平平均均成成本本负责责：：政政府府价价格格主主管管部部门门组组织织实实施施，，房房地地产产主主管管部部门门配配合合物业业服服务务定定价价成成本本监监审审原原则则：：合法法性性原原则则相相关关性性原原则则对应应性性原原则则合合理理性性原原则则物业业服服务务定定价价成成本本构构成成：：人员员费费用用共用用部部分分日日常常运运行行、、维维护护费费用用绿化化养养护护费费清洁洁卫卫生生费费秩序序维维护护费费保险险费费用用办公公费费用用管理理费费分分摊摊固定定资资产产折折旧旧费费经业业主主同同意意的的其其它它费费用用物业业服服务务成成本本支支出出情情况况：：项目行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=Σ(2：4)

(一)工资2

(二)社会保障费3

(三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=Σ(7：11)

1、电费7

2、维护费8

3、设备保险费9

4、年安检费10

5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12=Σ(13：15)

1、电费13

2、日常维护费14

3、其它支出15项目行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27项目行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=12÷27《物业业服服务务企企业业资资质质管管理理办办法法》的修修改改125号建建设设部部令令-------164号建建设设部部令令删去去第第十十七七条条、、第第十十八八条条、、第第二二十十二二条条，，即即有有关关企企业业资资质质年年检检的的相相关关规规定定物业业管管理理企企业业修修改改为为““物物业业服服务务企企业业””《住宅专项项维修资资金管理理办法》的出台建设部、、财政部部之行政政规章，，以165号建设部部令出台台，2008年2月1日起施行行替代建设设部、财财政部1998年颁布之之《住宅共用用部位、、共用设设施设备备维修基基金管理理办法》《住宅专项项维修资资金管理理办法》与《住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法》之变化：：■概念：““维修基基金”变变脸“专专项维修修资金””新《办法》第2条规定，，本办法法所称住住宅专项项维修资资金是指指专项用用于住宅宅共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的维维修和更更新、改改造的资资金旧《办法》第四条规规定，凡凡商品房房和公有有住房出出售后都都应建立立住宅共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金解读：由“基金金”改为为“资金金”，在在概念上上实际更更体现了了保障安安全性性的特点点，即即强调调了专专项资资金的的安全全性和和不允允许交交易及及挪用用基金不不能使使用本本金只只能使使用增增值部部分；；而资资金不不但可可以动动用本本金也也可以以动用用所产产生的的增值值收益益且可进进行续续交，，以满满足房房屋长长期性性维修修之用用■缴存额额依据据标准准：由由“房房款””变为为“建建安费费”新《办法》第7条规定定，商商品住住宅、、非住住宅的的业主主按照照所拥拥有的的建筑筑面积积缴存存维修修资金金，每每平方方米建建筑面面积缴缴存的的首期期专项项维修修资金金是当当地每每平方方米建建筑安安装工工程造造价的的5%至8%旧《办法》规定，，房屋屋维修修资金金是根根据多多层房房屋按按购房房款的的2%、高层层按购购房款款的3%来缴存存解读：：这体现现了一一种更更科学学的公公平性性，不不再因因为房房价的的高低低不同同而出出现了了同一一楼上上的住住户所所缴维维修资资金不不同的的非正正常现现象。。■公有住住房维维修资资金：：缴存存期限限得到到明确确新《办法》第12条规定定，已已售公公有住住房单单位应应当在在办理理房屋屋入住住手续续前将将首期期维修修资金金存入入公有有住房房专项项维修修资金金专户户或交交由售售房单单位存存入专专户；；公有有住房房售房房单位位应当当在收收到房房款之之日起起30日内，，将维维修资资金存存入公公有住住房专专项维维修资资金专专户而在此此之前前，并并没有有明确确的规规定新《办法》更有利利于开开展对对房改改房、、公有有住房房维修修资金金的归归集解读：：使公有有住房房的维维修有有了明明确可可靠的的保障障，减减轻了了对公公有住住房的的财政政依赖赖■有利于于业主主大会会发挥挥作用用新《办法》中，从从交付付到法法律责责任，，都有有关于于业主主大会会和业业主委委员会会的明明确规规定条款规规定了了业主主委员员会的的监管管责任任解读：：对于维维修资资金的的使用用、监监管，，代表表业主主的业业主大大会和和业主主委员员会有有非常常重要要的责责任，，业主主大会会只有有真正正发挥挥其作作用，，才能能实现现业主主的共共同意意愿，，保障障业主主的权权益有助于于民主主、公公正，，为业业主大大会和和业主主委员员会发发挥作作用、、履行行职责责提供供依据据■住宅维维修资资金：：可购购买国国债增增值新《办法》第27条规定定：““下列列资金金应当当转入入住宅宅专项项维修修资金金滚存存使用用：（（一））住宅宅专项项维修修资金金的存存储利利息；；（二二）利利用住住宅专专项维维修资资金购购买国国债的的增值值收益益；（（三））利用用住宅宅共用用部分分、共共用设设施设设备进进行经经营的的所得得收益益，但但业主主大会会另有有决定定的除除外；；（四四）住住宅共共用设设施设设备报报废后后回收收的残残值。。”旧《办法》第8条规定定“维维修基基金存存入维维修基基金专专户起起按规规定记记息，，维修修基金金利息息净收收益转转作维维修基基金滚滚存使使用和和管理理。””解读：：住宅维维修资资金滚滚存使使用范范围明明显扩扩大，，有助助于增增加维维修资资金的的来源源途径径，一一定程程度上上提高高了资资金的的增值值收益益能力力，减减轻了了业主主负担担■未缴维维修资资金，，不得得将房房屋交交付购购买人人新《办法》第13条规定定：““未按按本办办法规规定缴缴付首首期住住宅专专项维维修资资金的的，开开发建建设单单位或或公有有住房房售房房单位位不得得将房房屋交交付购购房人人”旧《办法》中，缺缺少相相应的的条款款解读：：规定了了业主主缴存存房屋屋维修修资金金的约约束性性条例例，可可以进进一步步约束束开发发建设设单位位在初初始登登记和和转移移登记记前完完成房房屋维维修资资金的的缴存存手续续，让让一些些不缴缴维修修资金金的业业主无无空可可钻■续缴时时间：：余额额不足足首期期缴存存额30%时新《办法》的第12条和第第15条，分分别对对房屋屋维修修资金金的使使用管管理作作了详详细的的规定定：一一是业业主大大会成成立前前的使使用程程序，，二是是业主主大会会成立立以后后维修修资金金的使使用程程序。。第17条还明明确规规定了了“业业主分分户账账面住住宅专专项维维修资资金余余额不不足首首期缴缴存额额30%的，应应当及及时续续缴。。”旧《办法》只是规规定了了“维维修基基金不不敷使使用时时，按按业主主占有有的住住宅建建筑面面积比比例向向业主主续筹筹”解读：：细化了了维修修资金金使用用管理理程序序，明明确了了不同同阶段段的管管理责责任和和使用用权限限，同同时明明确了了续缴缴的额额度，，更加加明晰晰透明明，让让业主主更明明白■挪用维维修资资金：：情节节严重重追究究刑事事责任任新《办法》第35条至40条规定：一是买受人人未缴房屋屋维修资金金，但开发发建设单位位或公房售售房单位将将房屋交付付买受人的的，由县级级以上房地地产主管部部门责令限限期改正，，逾期不改改的，处以以罚款二是挪用维维修资金的的，没收非非法所得，，并处以挪挪用金额2倍以下罚款款；构成犯犯罪的，依依法追究刑刑事责任；；物业服务务企业挪用用维修资金金，情节严严重的吊销销其资质证证书三是对房屋屋维修资金金各级管理理部门挪用用维修资金金的具体惩惩处办法也也做了详细细规定旧《办法》在第18条规定，维维修基金代代管部门构构成犯罪的的，应依法法追究刑事事责任，并并没有没收收非法所得得和处以罚罚款的规定定。风险管理理理论风险管理的的概念风险意识的的淡薄常常常为企业发发展带来巨巨大的隐患患，风险管管理的落后后更是阻碍碍了企业发发展的进程程风险管理是是指未来的的不确定性性对企业实实现经营目目标的影响响即企业围绕绕总体经营营目标，通通过在企业业管理各个个环节和经经营过程中中执行风险险管理的基基本流程，，培育良好好的风险管管理文化，，建立健全全全面风险险管理体系系，包括风风险管理策策略、风险险理财措施施、风险管管理的组织织职能体系系、风险管管理信息系系统和内部部控制系统统，从而为为实现风险险管理的总总体目标提提供合理保保证的过程程和方法风险管理贯贯穿于物业业管理企业业物业服务务各个阶段段的全过程程物业管理之之全面风险险管理的总总体目标：：一是确保将风险险控制在与与总体目标标相适应并并可承受的的范围内二是确保内外部部，尤其是是企业与股股东之间、、企业与业业主之间实实现真实实、可靠的的信息沟通通，包括编编制和提供供真实、可可靠的财务务报告三是确保企业遵遵守有关法法律法规，，既是有瑕瑕疵的法律律也必须遵遵守四是确保企业有有关规章制制度和为实实现经营目目标而采取取的重大措措施的贯彻彻执行，保保障经营管管理的有效效性，提高高经营活动动的效率和和效果，降降低实现经经营目标的的不确定性性五是确保企业建建立针对重重大风险发发生后的危危机处理计计划，保护护企业不因因灾害性风风险或人为为失误而遭遭受重大损损失在开展全面面风险管理理工作的同同时，既要要注意防范范风险，也也要注意把把握机会，，将开展风风险管理工工作紧密结结合，把风险管理理的各项要要求融入企企业管理和和业务流程程中一般风险可可以分为：