物业管理条例解读培训

《物业管理条例》解读培训主讲:涂如梅二、《条例》的立法意义与作用以建筑物区分所有权为基础，与WTO国际惯例接轨。专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权二、《条例》的立法意义与作用规范物业管理行为，培育推进物业管理市场。物业管理招标、投标前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物业鼓励招投标。物业管理企业资质物业管理职业经理人制度前期物业管理业主大会、业主委员会二、《条例》的立法意义与作用提高培育业主的物业管理消费意识万科效应（优质的物业管理服务营造物业销售品牌与卖点）王海效应（双倍返还）史特拉效应（小案大赔偿）业主维权反应计算成本，不能盲目跟进二、《条例》的立法意义与作用强化物业管理合同法律意识合同意识风险意识竞争意识服务意识品牌意识全面提高从业人员整体素质二、《条例》的立法意义与作用倡导物业管理与房地产分业经营物业管理招标投标物业管理企业必须有相应的企业资质住宅前期物业管理强制招投标前期物业管理开发商的权利与义务二、《条例》的立法意义与作用提升了中国社区民主活动进程以财产与社区事务为切入点物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基础来行使的。业主的财产民主与物业管理权对应体现权利意识、市民意识、财产意识、市场意识、管理意识、服务意识二、《条例》的立法意义与作用为司法的审判、行政执法、纠纷处理提供法律依据。纠纷急剧增多行政纠纷凸显引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政法、税法等法律规范的调整。业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决议授权。三、《条例》的基本原则公平、公开、合理、科学从内容上体现从立法形式上体现建筑物区所有权为基础吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理论物业管理权和财产权相应物业管理是针对共用部分与共同事务所提供的管理服务三、《条例》的基本原则维护全体业主合法权益（财产民主的权利）业主大会代表和维护全体业主合法权益业主委员会成为业主大会执行机构业主大会、业主委员会成立运作程序法定业主大会、业主委员会不得做出无关决定共用部分建设单位不得擅自处分招投标、选聘物业管理企业业主临时公约不得侵害业主合法权益三、《条例例》的基本本原则维护全体业业主合法权权益（财产产民主的权权利）空置房也要要按标准交交费额外收费停停止缴纳保安人员不不得侵害公公民权利小区共用部部分经营收收益按业主主大会决定定使用挪用专项维维修资金受受行政处罚罚，追究刑刑事责任安全隐患要要强制排除除服务合同终终止应做好好移交三、《条例例》的基本本原则民主自治自自律与专业业化服务相相结合民主自治自自律—业主主大会、业业主委员会会专业化服务务—物业管管理公司—专业化人人员—专业化技技术、技能能—专业化工工具—专业化组组织—专业化程程序、方法法三、《条例例》的基本本原则保证物业的的正常运作作和安全合合理使用物业管理是是对物、对对物业的管管理，对人人的服务是是最基本原原则可持续民展展与国际惯惯例接轨保留物业管管理企业资资质建立物业管管理职业经经理人制度度建筑物区分分所有权概概念的运用用三、《条例例》的基本本原则政府的适度度干预与推推动引导立法执法指导监督四、《条例例》规定的的主要问题题为什么要制制定《物业业管理条例例》（以下下简称《条条例》）？？为了规范物物业管理活活动，维护护业主和物物业管理企企业的合法法权益，改改善人民群群众的生活活和工作环环境（第一一条）。四、《条例例》规定的的主要问题题什么是物业业管理？《条例》中中所称物业业管理，是是指业主通通过选聘物物业管理企企业，由业业主和物业业管理企业业按照物业业服务合同同约定，对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、、养护、管管理，维护护相关区域域内的环境境卫生和秩秩序的活动动（第二条条）。四、《条例例》规定的的主要问题题业主在物业业管理活动动中有哪些些权利和义义务？《条例》规规定业主在在物业管理理活动享有有10项权权利：1、按照物物业服务合合同的约定定，接受物物业管理企企业提供的的服务；2、提议召召开业主大大会会议，，并就物业业管理的有有关事项提提出建议；；3、提出制制定和修改改业主公约约、业主大大会议事规规则的建议议；4、参加业业主大会会会议，行使使投票权；；四、《条例例》规定的的主要问题题5、选举业业主委员会会委员，并并享有被选选举权；6、监督业业主委员会会的工作；；7、监督物物业管理企企业履行物物业服务合合同；8、对物业业共用部位位、共用设设施设备和和相关场地地使用情况况享有知情情权和监督督权；9、监督物物业共用部部位、共用用设施设备备专项维修修资金的管管理和使用用；10、法律律、法规规规定的其他他权利。四、《条例例》规定的的主要问题题同时规定业业主在物业业管理活动动中必须履履行6项义义务：1、遵守业业主公约、、业主大会会议事规则则；2、遵守物物业管理区区域内物业业共用部位位和共用设设施设备的的使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度；；3、执行业业主大会的的决定和业业主大会授授权业主委委员会作出出的决定；；四、《条例例》规定的的主要问题题6项义务：：4、按照国国家有关规规定交纳专专项维修资资金；5、按时交交纳物业服服务费用；；6、法律、、法规规定定的其他义义务（第六六条）。四、《条例例》规定的的主要问题题如何成立业业主大会，，什么情况况下可以不不成立业主主大会？同一个物业业管理区域域内的业主主，应当在在物业所在在地的区、、县人民政政府房地产产行政主管管部门的指指导下成立立业主大会会。只有一个业业主的，或或者业主人人数较少且且经全体业业主一致同同意，可以以不成立业业主大会。。决定不成成立业主大大会的，由由业主共同同履行业主主大会、业业主委员会会职责（第第十条）。。四、《条例例》规定的的主要问题题业主在业主主大会会议议上的投票票权如何确确定？业主在业主主大会会议议上投票权权的确定，，应当根据据业主大会会议事规则则的规定来来确定。但但首次业主主大会会议议召开时，，由于业主主大会议事事规则尚未未制定，《《条例》规规定业主在在首次业主主大会会议议上的投票票权，根据据业主拥有有物业的建建筑面积、、住宅套数数等因素确确定，具体体办法由省省、自治区区、直辖市市制定（第第十条、第第十八条））。四、《条例例》规定的的主要问题题业主大会会会议可以采采用什么形形式召开？？如何作出出决定？业主大会会会议可以采采用集体讨讨论的形式式，也可以以采用书面面征求意见见的形式。。业主可以以委托代理理人参加业业主大会会会议。但无无论采用哪哪种方式召召开会议，，都应当有有物业管理理区域内持持有1/2以上投票票权的业主主参加（第第十二条））。四、《条例例》规定的的主要问题题召开业主大大会会议，，应当于会会议召开15日以前前通知全体体业主，住住宅小区的的业主大会会会议，还还应当同时时告知相关关的居民委委员会（第第十四条））。业主大会作作出决定，，必须经与与会业主所所持投票权权1/2以以上通过。。业主大会会作出制定定和修改业业主公约、、业主大会会议事规则则、选聘、、解聘物业业管理企业业、专项维维修资金使使用、续筹筹方案的决决定，必须须经物业管管理区域内内全体业主主所持投票票权2/3以上通过过（第十二二条）。四、《条例例》规定的的主要问题题业主委员会会是怎样产产生的，它它和业主大大会间是什什么关系？？担任业主主委员会委委员必须具具备哪些条条件？业主大会成成立时，应应当选举产产生业主委委员会。业业主委员会会是业主大大会的执行行机构。业业主委员会会应当自选选举产生之之日起30日内，向向物业所在在地的区、、县人民政政府房地产产行政主管管部门备案案（第十条条、第十五五条、第十十六条）。。业主委员会会委员应当当由热心公公益事业、、责任心强强、具有一一定组织能能力的业主主担任（第第十六条））。四、《条例例》规定的的主要问题题业主大会、、业主委员员会和居民民委员会之之间有何关关系？业主大会、、业主委员员会应当配配合公安机机关，与居居民委员会会相互协作作，共同做做好维护物物业管理区区域内的社社会治安等等相关工作作。在物业管理理区域内，，业主大会会、业主委委员会应当当积极配合合相关居民民委员会依依法履行自自治管理职职责，支持持居民委员员会开展工工作，并接接受其指导导和监督。。住宅小区的的业主大会会、业主委委员会作出出的决定，，应当告知知相关的居居民委员会会，并听取取居民委员员会的建议议（第二十十条）。四、《条例例》规定的的主要问题题建设单位在在前期物业业管理活动动中承担什什么责任？？建设单位应应当在销售售物业之前前，制定业业主临时公公约，对有有关物业的的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反公约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。。建设单位位制定的业业主临时公公约，不得得侵害物业业买受人的的合法权益益，应当在在物业销售售前向物业业买受人明明示，并予予以说明（（第二十二二条、第二二十三条））。四、《条例例》规定的的主要问题题住宅物业的的建设单位位，应当通通过招投标标的方式选选聘具有相相应资质的的物业管理理企业；投投标人少于于3个或者者住宅规模模较小的，，经物业所所在地的区区、县人民民政府房地地产行政主主管部门批批准，可以以采用协议议方式选聘聘具有相应应资质的物物业管理企企业（第二二十四条））。建设单位不不得擅自处处分业主依依法享有的的物业共用用部位、共共用设施设设备的所有有权或者使使用权（第第二十七条条）；建设设单位应当当在办理物物业承接验验收手续时时向物业管管理企业移移交竣工总总平面图等等资料（第第二十九条条）；应当当按照规定定在物业管管理区域内内配置必要要的物业管管理用房(第三十条条)；应当当按照国家家规定的保保修期限和和保修范围围，承担物物业的保修修责任（第第三十一条条）。四、《条例例》规定的的主要问题题《条例》对对前期物业业服务合同同作了哪些些要求？前期物业服服务合同应应当以书面面形式订立立（第二十十一条）。。建设单位与与物业买受受人签订的的买卖合同同应当包含含前期物业业服务合同同约定的内内容（第二二十五条））。前期物业服服务合同可可以约定期期限。但前前期物业服服务合同是是附终止条条件的合同同，约定的的期限未满满，业主委委员会与物物业管理企企业签订的的物业服务务合同生效效的，前期期物业服务务合同终止止（第二十十六条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题怎样签订订物业服服务合同同，物业业服务合合同包括括哪些主主要内容容？业主大会会作出选选聘物业业管理企企业的决决定后，，业主委委员会应应当与物物业管理理企业订订立书面面的物业业服务合合同。物物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、、服务质质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业管理用用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定（第三三十五条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理用房归归谁所有有，如何何使用？？物业管理理用房的的所有权权依法属属于业主主。物业业管理企企业使用用物业管管理用房房，应当当根据物物业服务务合同中中的约定定。未经经业主大大会同意意，物业业管理企企业不得得改变物物业管理理用房的的用途。。物业服服务合同同终止时时，物业业管理企企业应当当将物业业管理用用房交还还给业主主委员会会（第三三十八条条、第三三十九条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理企业能能否把取取得的物物业管理理服务再再转移给给其他的的物业管管理企业业？物业管理理企业不不能将物物业管理理区域内内的全部部物业管管理业务务一并再再委托给给其他物物业管理理企业。。但为了了有利于于物业管管理专业业化水平平的提高高，物业业管理企企业可以以把物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专业性性服务企企业（第第四十条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业服务务费用如如何确定定？物业业服务费费用由谁谁交纳？？不交纳纳物业管管理费用用的承担担什么法法律责任任？物业服务务收费应应当遵循循合理、、公开以以及费用用与服务务水平相相适应的的原则，，区别不不同物业业的性质质和特点点，由业业主和物物业管理理企业按按照国务务院价格格主管部部门会同同国务院院建设行行政主管管部门制制定的物物业服务务收费办办法，在在物业服服务合同同中约定定（第四四十一条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主应根根据物业业服务合合同的约约定交纳纳物业服服务费用用。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，，从其约约定，业业主负连连带交纳纳责任。。已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用由由建设单单位交纳纳（第四四十二条条）。业主违反反物业服服务合同同约定，，逾期不不交纳物物业服务务费用的的，业主主委员会会应当督督促其限限期交纳纳；逾期期仍不交交纳的，，物业管管理企业业可以向向人民法法院起诉诉（第六六十七条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题《条例》》对水、、电、气气、热等等费用的的代收作作了哪些些规定？？物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热、通讯讯、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。物业业管理企企业接受受有关单单位委托托代收费费用的，，不得向向业主收收取手续续费等额额外费用用（第四四十五条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理区域内内发生安安全事故故，物业业管理企企业应当当承担什什么责任任？对物物业管理理企业保保安人员员有什么么要求？？物业管理理企业应应当协助助做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作。发发生安全全事故时时，物业业管理企企业在采采取应急急措施的的同时，，应当及及时向有有关行政政管理部部门报告告，协助助做好救救助工作作（第四四十七条条）。物业管理理企业对对物业管管理区域域内发生生的安全全事故承承担的法法律责任任，应当当根据物物业服务务合同的的约定来来确定，，未能履履行物业业服务合合同的约约定，导导致业主主人身、、财产安安全受到到损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任（（第三十十六条））。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理企业雇雇请保安安人员的的，应当当遵守国国家有关关规定。。保安人人员在维维护物业业管理区区域内的的公共秩秩序时，，应当履履行职责责，不得得侵害公公民的合合法权益益（第四四十七条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题《条例》》对物业业的使用用与维护护作了哪哪些规定定？《条例》》对物业业的使用用与维护护作了四四个方面面的规定定：一是，业业主、物物业管理理企业都都不得改改变物业业管理区区域内按按照规划划建设的的公共建建筑和共共用设施施的用途途。二是，供供水、供供电、供供气、供供热、通通讯、有有线电视视等单位位，应当当依法承承担物业业管理区区域内相相关管线线和设施施设备维维修、养养护的责责任（第第五十二二条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题三是，业业主需要要装饰装装修房屋屋的，应应当事先先告知物物业管理理企业。。物业管管理企业业应当将将房屋装装饰装修修中的禁禁止行为为和注意意事项告告知业主主（第五五十三条条）。四是，利利用物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、、业主大大会、物物业管理理企业的的同意后后，按照照规定办办理有关关手续。。业主所所得收益益应当主主要用于于补充专专项维修修资金，，也可以以按照业业主大会会的决定定使用（（第五十十五条））。四、《条条例》规规定的主主要问题题哪些物业业的业主主应当交交纳住房房维修资资金？住住房专项项维修资资金归谁谁所有，，什么用用途？住宅物业业、住宅宅小区内内的非住住宅物业业或者与与单幢住住宅楼结结构相连连的非住住宅物业业的业主主，应当当按照国国家有关关规定交交纳专项项维修资资金。专专项维修修资金属属业主所所有，专专项用于于物业保保修期满满后物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、、改造，，任何人人不得挪挪作他用用。《条条例》对对挪用专专项维修修资金的的行为规规定了严严格的法法律责任任（第五五十四条条、第六六十三条条）。五、《条条例》建建立的十十三项基基本制度度招标投标标制度（第三条条、二十十四条））业主大会会制度（第二章章）告知制度度（第十四四、十九九、二十十、五十十、五十十三条））业主委员员会备案案制度（第十六六条）业主公约约制度（第十七七、二十十二条））前期物业业管理制制度（第三章章）承接验收收、交接接制度（第二十十八、三三十七、、三十九九条）保修制度度（第三十十一、五五十二、、五十六六条）五、《条条例》建建立的十十三项基基本制度度企业资质质制度（第三十十二条)职业资格格制度(第三十十三条)报告制度度(第四十十六条、、四十七七条)专项维修修资金制制度(第五十十四条)物业管理理的行政政复议、、行政诉诉讼及国国家赔偿偿制度六、《条条例》的的禁止行行为业主大会会、业主主委员会会违法行行为的禁禁止（第十九九条）业主临时时公约侵侵权行为为的禁止止（第二十十二条））建设单位位擅自处处分共用用部分行行为的禁禁止（第二十十七条））改变物业业管理用用房用途途的禁止止（第三十十八条））整体转让让物业管管理服务务的禁止止（第四十十条）六、《条条例》的的禁止行行为额外收取取费用的的禁止（第四十十五条））保安侵权权行为的的禁止（第四十十七条））业主与物物业使用用人违法法约定的的禁止（第四十十八条））改变共用用部分用用途行为为的禁止止擅自占用用、挖掘掘道路、、场地行行为的禁禁止（第五十十一条））七、《条条例》的的授权制定物业业管理区区域划分分办法的的授权（第九条条）制定首次次业主大大会投票票权办法法的授权权（第十条条）物业管理理企业资资质办法法的授权权