济南金冠毛纺厂改造策划报告

济南金冠毛纺厂改造策划报告天鸿地产2010年12月项目的发展设想

金冠厂房现状分析旧厂房改造案例目录项目的综合优势我们的任务：遵循“拓展城市发展空间，构建现代产业体系，打造宜居宜业环境”城市发展战略要求，以济南新东站的规划建设和滨河新区的开发为契机，将田园新城片区打造成“济南东部的活力热点区域”，为当地居民提供优质的居住、就业及生活环境！金冠毛纺厂现状项目的未来——文化创意产业区项目的未来——文化创意产业区项目的未来——文化创意产业区金冠毛纺厂现状分析历城赛马场地块东客站初步选址坝王路

规划的刘智远路工业北路王舍人镇实验中学金冠厂房

厂房区位——位于济南新东站片区10新东站片区高新区奥体文博片区华山、张马片区目前，以滨河新区开发及新东站的规划建设为契机，该片区与华山片、张马片区共同构成滨河新区东段三大核心，并与高新区、奥体文博政务区南北方向一字排开，将成为城市发展新的增长点。厂房区位——位于济南新东站片区金冠厂房金冠冠毛毛纺纺厂厂现现状状分分析析济南南金金冠冠毛毛纺纺厂厂位位于于作作为为新新东东客客站站核核心心的的田园园新新城城片片区区总用用地地范范围围东东侧侧区区域域，，地地处处滨滨河河新新区区东东段段的的关关键键节节点点；；南南邻邻工工业业北北路路、、东东临临坝坝王王路路，，交交通通便便利利，，区区位位优优势势明明显显。。济南南金金冠冠毛毛纺纺集集团团有有限限责责任任公公司司的的金金冠冠毛毛纺纺厂厂占占地地约约103亩（（现现有有旧旧厂厂房房面面积积约约4万平平米米））。。经前前期期调调研研，，并并与与国国土土部部门门确确认认：：金金冠冠毛毛纺纺厂厂生生产产经经营营已已停停止止数数年年，，厂厂区区职职工工基基本本下下岗岗待待业业，，厂厂房房处处于于闲闲置置，，其其负负债债额额高高达达近近3亿元元。。金金冠冠集集团团现现已已将将其其厂厂房房和和设设备备等等相相关关资资产产抵抵押押给给长长城城资资产产济济南南办办事事处处、、东东方方资资产产青青岛岛办办事事处处等等债债务务人人，，目目前前法法院院已已对对金金冠冠集集团团上上述述资资产产予予以以查查封封保保全全。。金冠冠毛毛纺纺厂厂现现状状分分析析金冠冠毛毛纺纺厂厂破破旧旧的的厂厂房房现现状状、、生生产产经经营营功功能能的的丧丧失失、、以以及及杂杂乱乱的的周周边边环环境境，，已已与与当当地地城城市市发发展展面面貌貌快快速速更更新新、、构构建建现现代代产产业业体体系系的的迫迫切切需需求求相相脱脱节节，，制制约约区区域域经经济济的的发发展展。。因其其土土地地性性质质为为划划拨拨，，且且只只有有待待金金冠冠毛毛纺纺厂厂偿偿还还上上述述债债务务并并对对资资产产解解封封后后，，才才能能由由市市土土地地储储备备中中心心进进行行收收储储，，因因此此目目前前不不具具备备收收储储和和再再开开发发的的条条件件。。旧厂厂房房改改造造案案例例案例例：：北北京京▪▪798艺术术区区项目目概概况况北京京798艺术术区区位位于于北北京京市市朝朝阳阳区区酒酒仙仙桥桥大大山山子子地地区区，，坐坐落落于于北北京京七七星星华华电电科科技技集集团团有有限限责责任任公公司司（（简简称称七七星星集集团团））所所属属的的718大院院，，总总建建筑筑面面积积23万平平方方米米。。这这里里汇汇集集了了画画廊廊、、设设计计室室、、艺艺术术展展示示空空间间、、艺艺术术家家工工作作室室、、时时尚尚店店铺铺、、餐餐饮饮酒酒吧吧等等众众多多的的文文化化艺艺术术元元素素。。截截止止目目前前，，入入驻驻北北京京798艺术术区区的的画画廊廊、、艺艺术术家家个个人人工工作作室室以以及及动动漫漫、、影影视视传传媒媒、、出出版版、、设设计计咨咨询询等等各各类类文文化化机机构构400余家家，，分分别别来来自自法法国国、、意意大大利利、、英英国国、、荷荷兰兰、、比比利利时时、、德德国国、、日日本本、、澳澳大大利利亚亚、、韩韩国国、、中中国国大大陆陆、、中中国国台台湾湾、、中中国国香香港港等等国国家家和和地地区区。。北京京798艺术术区区项目目主主题题北京京798艺术术是是21世纪纪初初在在原原有有工工业业建建筑筑闲闲置置空空间间的的基基础础上上逐逐渐渐发发展展起起来来，，以以当当代代艺艺术术为为特特色色的的艺艺术术区区。。现现已已成成为为中中国国文文化化艺艺术术的的展展览览、、展展示示中中心心，，成成为为国国内内外外具具有有影影响响力力的的文文化化创创意意产产业业集集聚聚区区。。项目目主主题题作为文化创意意产业聚集区区之一的北京京798艺术区，云集集了众多的艺艺术、文化界界名流，众多多的艺术机构构、众多的时时尚企业。北北京798创意文化节旨旨在推动798艺术区文化创创意产业的发发展，798艺术区每天都都在通过不同同的艺术形式式向世人展示示着798特有的艺术氛氛围，各大国国际品牌如索索尼公司、摩摩托罗拉公司司、法国靡西西、意大利DIOR、欧米茄、宝宝马汽车、中中国雅虎门户户网站等都在在这里举行过过宣传推广活活动，798艺术区品牌已已经形成，它它已经成为崇崇尚时尚商家家的首选。艺术文化活动动当代艺术展览览、展示、交交流活动、文文化艺术讲座座、多媒体艺艺术展映、实实验戏剧表演演、现代舞蹈蹈表演、先锋锋设计展览、、大型文化晚晚会等等。高端商业活动动时装表演、产产品推介会、、新闻发布会会、联谊会、、大型会议、、各种公关PARTY、大型演唱会会等等。项目发展成就就2003年北京798艺术区被美国国《时代周刊》评为全球最有有文化标志性性的22个城市艺术中中心之一。同同年，美国《新闻周刊》将这里评选为为年度世界TOP12，首次把中国国北京列入其其中，原因之之一就是798艺术区的存在在和发展，证证明了北京作作为世界之都都的能力和未未来潜力。2004年北京被列入入美国《财富》杂志一年一度度评选世界有有发展性十二二个城市之一一入选理由之之一是798。798建筑改造方案案是威尼斯十十二个中国优优秀建筑展之之一，是2004年北京双十年年优秀建筑展展重要展品。。2006年，北京798艺术区分别被被朝阳区、北北京市政府列列为首批文化化创意产业集集聚区之一；；被中关村管管委会评为中中关村电子城城文化创意产产业基地，798作为“创意地地区、文化名名园”的氛围围已经形成。。案例：上海▪▪8号桥风韵8号桥总占地7万多平方米，，建筑面积逾逾12万平方米。原原为上海汽车车制动器厂旧旧工业厂房，，经过新的设设计和模式改改造，并同时时注入时尚、、创意的元素素，保留的旧旧厂房现已成成为现代城市市景观的新景景象。8号桥的命名也也有其特别意意义：形象上上每一座建筑筑物都有天桥桥相连；内涵涵上，它是连连接国内外各各创意咨询专专业服务团队队的沟通之桥桥。8号桥的建筑设设计素材取自自于建国中路路的城市元素素，通透的玻玻璃外墙体充充分满足创意意人士视觉空空间的创意需需求。创意8号桥内汇集了了与创意相关关的各行各业业，并且不断断发展，衍生生。同时无论论是建筑设计计，园区规划划还是活动策策划，始终创创造着最新的的创意园区模模式，把创意意行业进行完完美嫁接。科技区内拥有高科科技硬件与软软件设施。它它可以实现信信息收集、整整合、发布以以及园区对内内管理、对外外服务等一系系列应用功能能，实现全信信息覆盖，为为在此工作的的人们创造更更方便，更高高效率的服务务。时尚8号桥同时赋予予人们与众不不同的时尚理理念。最IN、最热的派对对活动每个月月都会在这里里举行。原创创、优秀的艺艺术作品都会会在这里展出出。张扬着不不失本色，含含蓄却又保存存着独特的个个性，传统与与现代的结合合。项目概况项目位置：建建国中路8-10号建筑层数：共共9栋楼，其中最最高创意大楼为5层，占地面积：10,000平方米建筑面积：20,000平方米开业时间：2004年12月运营商：时尚尚生活中心8号桥由思南路路、建国中路路与重庆南路路环绕而成，，处于城市中中心地带，临临近淮海中路路商圈，交通通方便快捷。。区位项目主题产业定位文化时尚聚集集地8号桥产业定位位以建筑设计计、设计咨询询、影业制作作等现代服务务外包为主，，商铺多为配配套设施餐饮饮、美容及相相关创意零售售。8号桥的租户包包括众多的知知名建筑设计计公司、咨询询公司，才能能支持其租金金水平项目运营情况况良好，出租租率为90%左右以策划、建筑筑设计类公司司为主。8号桥依靠自身身优越的地理理位置和硬件件设施，营造造了不输于中中心区优质写写字楼的办公公条件，吸引引了知名服务务业企业，产产生中心城区区区甲级写字字楼的替代品品竞争。办公区域商业区域综合区域客户类型及特特征种类分布数量比例建筑及室内设计1223%公关、广告及平面设计服务917%服装设计与艺术设计学校36%艺术画廊12%杂志、电影24%时尚创意展示店铺611%园区配套服务设施815%其他1222%总计53100%国家分布数量比例中国内地1834%港澳台1834%日本59%英国59%美国24%法国24%加拿大12%澳大利亚12%葡萄牙12%总计53100%业态组合丰富富，创意产品品以及功能方方面很好诠释释创意产品餐饮天与地中华料理、清水町日本料理、卡卡图澳大利亚餐厅休闲Fabrique酒吧零售游龙民间艺术创意中心、创意书店、上海守百文化艺术有限公司服务上海新时尚旅行社有限公司、上海肯友贸易有限公司产品定位于创创意产品，与与园区整体定定位相吻合；；主要服务客群群是园区内企企业以及目的的性消费较强强的目标消费费者；项目通过对老老建筑的改造造，本身营造造出创意时尚尚的感觉，商商业定位的同同时，通过空空间的装修的的打造，营造造出创意空间间，使用功能能上的创意性性。9号楼餐饮服务零售8号桥配套商业业主要包括7家餐饮商家、、4家零售商家、、2家服务商家、、1家娱乐商家。。餐饮占到了半半数以上，主主要服务项目目及周边的商商务人群，装装饰讲究，异异国风格鲜明明。零售商家集中中在5号楼的大厅，，以创意商品品为主。休闲主要商家分布布特色商家肯有3s，集沙龙、商商店、学校于于一体的概念念店，不仅代代理了PAULMITCHELL、LebelComestics等国际专业没没法产品，同同时提供专业业的美发服务务。肯友依靠与知知名美发产品品公司的关系系，会定期的的邀请这些公公司的美发师师来举办讲座座，为个人提提供造型及护护理方面的知知识。美发造型酒吧上海唯一的一一家既是法国国餐厅，酒吧吧又是俱乐部部的Fabrique，是外籍人士士及本地高收收入阶层乐于于光顾的高档档社交场所；；该酒吧的特色色在于将酒吧吧与法式餐厅厅结合起来，，满足了上海海成熟派对人人群对感性的的酒吧氛围要要求，又拥有有温馨的餐饮饮空间；同时为了满足足不同的音乐乐口味，每周周会举行特定定主题的表演演活动特色商家创意中餐馆香港导演唐季季礼所经营的的连锁餐厅，，以粤、川系系的创意菜为为主，内部陈陈设上带有强强烈的庙宇装装饰元素和风风格，中国味味浓厚的环境境氛围，在上上海九江路、、香港中环德德已立街、九九龙尖沙嘴分分别设有连锁锁店。创意书店&书吧8号桥客群相对对较为固定，，基本为目的的性消费，通通常商家营业业时间为晚8点止。随着济南新东东站的规划选选址确定及滨滨河新区的快快速开发，该该片区的区域域价值已迎来来巨大提升的的预期，区域域功能定位必必将调整，产产业结构将进进一步优化升升级。而金冠冠毛纺厂恢复复原有生产功功能已基本不不可实现，且且短期无法实实现收储，现现已与区域发发展面貌更新新的需求相违违背。而作为具有丰丰厚文化、人人文底蕴的历历史名城，作作为山东省双双核发展城市市之一，作为为山东省省会会和济南都市市圈的核心，，在新时期又又将成为连接接省际社会、、文化及经济济交流的枢纽纽中心。济南南具有大力发发展文化创意意产业的坚实实基础和发展展契机，而金金冠毛纺厂却却有条件成为为承接上述发发展的有力载载体。调研结论项目发展设想想保留既有工业业文化记忆改改造工业遗遗址

打造区区域最具特色色文化创意产产业区融合多种设计计风格的创意意改造以文化、艺术术创意核心的的休闲中心近85％出租率的经营物业创意酒店、主主题餐厅、会会所、活动交交流中心传统与时尚汇汇集的文化、艺术术创意产业园区最传统的也是是最时尚的产产业园区，国国内国际的创创意交流平台台；展现齐鲁艺术术风采，彰显显品位与魅力力的文化、艺艺术中心。设计独特的"租户共享空间间”通过特色的创创意空间改造造吸引众多文文化创意类、、艺术类及时时尚类的企业业入驻。包括括海内外的知知名服装设计计、影视制作作、画廊、广广告、公关、、媒体、顶级级餐饮等公司司。为这些企企业营造充足足的"租户共共享空空间"。比如如商务务中心心、企企业会会所、、员工工餐厅厅、休休闲后后街、、阳光光屋顶顶、小小花园园等互互动的的空间间，使使不同同领域域的艺艺术工工作者者和各各类时时尚元元素可可以互互相碰碰撞，，更能能够激激发灵灵感和和创意意。在在这里里更能能产生生世界界级的的作品品与产产品。。创建时时尚风风貌挖掘厂厂房原原有建建筑价价值、、历史史工业业文化化价值值、艺艺术价价值和和经济济价值值，并并运用用新的的设计计和模模式改改造，，为历历史的的留存存注入入时尚尚、创创意的的元素素，使使保留留的旧旧厂房房成为为现代代城市市景观观的新新景象象，也也促进进了设设计创创意产产业的的产业业链的的形成成。婉拒非非创意意企业业对入驻驻企业业设置置一定定的标标准要要求，，其中中最主主要的的就是是必须须是和和创意意有关关的产产业，，而一一些传传统的的产业业即使使出的的租金金高，，租的的面积积大，，但也也可能能被““拒之之门外外”。。品牌给给予与与自我我提升升初期可可以较较低的的租金金来吸吸引一一些有有品牌牌的创创意企企业入入驻，，从而而吸引引其他他更多多的企企业，，并渐渐渐地地带动动整个个园区区的知知名度度，从从而逐逐步凝凝聚品品牌影影响力力，同同时兼兼容适适当的的小企企业入入住比比例，，可通通过这这个平平台帮帮助一一些小小企业业提升升他们们的品品牌价价值。。这是是一个个借和和给的的过程程，也也是一一个循循环复复始的的滚雪雪球模模式，，最后后金冠冠创意意产业业区和和这些些创意意企业业的品品牌效效应会会越做做越强强，从从而获获得更更长远远的发发展。。保留修修复的的工业业遗址址建筑筑，将将以独独具鲜鲜明的的历史史文化化特色色，承承续济济南工工业发发展的的历史史文脉脉，成成为展展现泉泉城创创意文文化产产业发发展的的窗口口。项目的的综合合优势势通过优优化改改造，，在原原有4余万万平米米厂房房的基基础上上，可可扩充充厂房房面积积3-4万万平米米，