武汉汉阳王家湾商业项目定位报告

王家湾商业项目市场定位1项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究房地产/商业地产市场调研项目属性研判与界定问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目商业定位建议产品规划建议2008/07/14第二阶段商业定位及商业设计调整建议2008/07/172008/07/30第一阶段市场调研2核心问题界定市场竞争机会挖掘项目商业定位建议产品规划建议项目研究工作步骤项目属性研判与界定项目整体战略定位项目价值实现3项目研究工作步骤项目属性研判与界定项目解析城市研究问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目商业定位产品设计优化建议区域属性城市整体环境分析城市属性界定4武汉城市圈规划及武汉的地位以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市，总面积约2.45万平方公里，人口1640万人。武汉首位度极高，城市圈内其他城市零售量分流到武汉。2005年度武汉首位度为6.21，2006年上升为6.4，首位度极高，核心优势和中心地位愈加明显。武汉地位武汉城市圈规划及武汉的城市地位，将有效增强处于门户区域商圈外围的辐射力度，位于武汉西南门户的王家湾商圈未来将扩至周边城市。5武汉城市规划城市西、南向的扩展战略实施为王家湾——“武汉城区西南向大门”的商业带来了无限契机和更大量消费群体。王家湾区域商业中心强化沿长江轴和垂直于长江的汉水－武珞轴，实施“两轴三城、多核放射”的空间优化战略，完善三镇功能，在三镇建设各自的功能中心，以东、西、南三个方向为城市未来的主要扩展方向。6武汉新区规划武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围而成，规划面积368平方公里，包括汉阳区、武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的一部分，方公里规划人口100万。目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅子（现命名“江城大道”）已全线通车，沌口开发区和汉口城区通过汉阳大道前往汉阳中心城区的时间大大缩短。从长远看来，梅子路的连通，必将带动其周边主要干线如汉阳大道等区域的发展。武汉新区的城市规划和路网规划为王家湾商圈发展提供了巨大的发展机会，将改变目前汉阳商圈级别的划分。7城市轨道交通规划武汉市最新修编的轨道交通线网规划：线路全长530公里，由3条市域快线，9条市区线构成，设站309座。3#，35KM,后湖-武汉开发区；

4#，50KM,永安堂-武汉火车站（延长线，武汉火车站－阳逻）

——3、4#线相交于十里铺6#，30KM,盘龙城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－阳逻。其中，10#和12#线为市域线，最高速度140公里/小时，平均站距4－4.5公里，平均速度75公里/小时9条市区线，相“扣”成环成网，覆盖鲁巷、四新、杨春湖三大城市副中心，三大火车站，机场，武汉新区、王家墩商务区等城市发展热点和交通枢纽地区。城市轨道交通规划将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位，将使得商业进一步向该区域聚集，钟家村商圈地位将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的中心。8武汉城市商圈分布格局武汉城市商圈的格局反映出，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的地位在受到汉口商圈的影响下，商圈将逐步没落。王家湾商圈受到外在竞争压力较小，发展潜力巨大，将取代钟家村成为市级商业中心。图例：汉口商业中心市级商业中心区市级商业副中心武汉城市商圈的格局反映出王家湾商圈完全理所当然的取代钟家村成为市级商业中心。9项目研究工作步骤项目属性研判与界定城市研究问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目商业定位产品设计优化建议城市整体市场分析城市研究小结项目解析区域属性10武汉汉作作为为城城市市圈圈龙龙头头城城市市，，将将有有力力增增强强处处于于武武汉汉门门户户地地位位的的商商圈圈的的扩扩容容，，辐辐射射面面将将更更广广，，为为王王家家湾湾商商圈圈发发展展带带来来了了契契机机。。城市市研研究究小小结结武汉汉新新区区规规划划和和轨轨道道交交通通规规划划，，将将进进一一步步增增强强王王家家湾湾作作为为汉汉阳阳交交通通枢枢纽纽的的地地位位，，其其商商业业将将进进一一步步向向该该区区域域聚聚集集，，未未来来发发展展有有良良好好的的前前景景。。武汉汉商商业业格格局局发发展展，，钟钟家家村村虽虽被被规规划划为为市市级级商商业业中中心心，，但但受受到到汉汉口口商商圈圈强强力力影影响响和和人人口口支支持持力力度度不不足足的的情情况况，，将将逐逐步步没没落落，，王王家家湾湾将将取取而而代代之之。。11项目研研究工工作步步骤项目属属性研研判与与界定定项目属属性城市属属性问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争环环境分分析项目商商业定定位产品设设计优优化建建议区域研研究区域市市场分分析区域属属性界界定12汉阳片片区商商业规规划目前，，汉阳阳片区区已成成型的的商圈圈有三三个，，分别别为钟钟家村村商圈圈、王王家湾湾商圈圈和沌沌口商商圈，，本案案处于于王家家湾商商圈。。十一五五规划划中，，钟家家村规规划为为市级级商业业中心心，十十升路路（王王家湾湾）、、四新新、沌沌口等等地规规划为为市级商商业副副中心心(指在居居民稠稠密区区、历历史商商业集集中路路段、、公共共交通通集散散地、、新兴兴大型型住宅宅区周周边设设置的的区域域性商商业服服务中中心)。钟家村村规划划为市市级商商业中中心，，王家家湾规规划为为市级级商业业副中中心，，区域域商业业潜力力被低低估，，未来来发展展前景景看好好13王家湾湾商业业市场场分析析王家湾湾商圈圈商业业体量量超过过40万方，，商业业业态态齐全全，市市场已已进入入白热热化竞竞争阶阶段。。王家湾湾商圈圈内已已有、、在建建和规规划中中的大大中型型商业业单体体的总总体量量已超超出40万方，，以该该商圈圈5公里以以内的的总人人口为为50万人计计算，，根据据人口口及消消费能能力确确定法法，根根据国国际经经验，，1万平方方米的的商业业面积积必须须支持持的服服务系系数为为87114。商圈圈内所所支持持的项项目体体量为为7-8万平方方米。。大中型单体商业主营业态规模（万㎡）说明汉商21世纪中心百货、家乐福生活超市、餐饮娱乐、家电家居8规划扩建至12万㎡国美、工贸、苏宁家电专业卖场1.9金马、好美家家居3武汉摩尔城超市、百货、百货、餐饮、影艺、娱乐地上9.5地下4.5在建大洋百货中档百货3-4在建欧亚达家居6规划合计46（含扩建、在建和规划）商业项项目适适宜的的规模模X=（该项项目辐辐射的的消费费人口口×区域城城镇居居民人人均可可支配配收入入）/87114。目前前汉阳阳人均均可支支配收收入=12866（按2006年水平平，平平均涨涨幅10%计算））王家家湾商商圈可可辐射射人口口=50万X=（12866×500000）/87114=73845平方米米14项目研研究工工作步步骤项目属属性研研判与与界定定项目属属性城市属属性问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争环环境分分析项目整整体致致胜策策略项目商商业定定位区域研研究区域市市场分分析区域研研究小小结15消费人人口众众多区域研研究小小结王家湾湾商圈圈位处处交通通要道道，连连通开开发区区与汉汉口、、汉阳阳中心心区，，辐射射国家家级开开发区区——武汉经经济开开发区区，超超越钟钟家村村商圈圈指日日可待待。王家湾湾商圈圈半径径5公里内内，聚聚集了了50万人，，已建建和在在建的的小区区有300多个，，住宅宅项目目开发发众多多，为为区域域商业业的发发展提提供强强有力力的支支撑。。王家湾湾商圈圈大中中型项项目扎扎堆，，总商商业体体量近近50万方，，市场场竞争争进入入白热热化16项目研研究工工作步步骤项目属属性研研判与与界定定项目属属性城市属属性问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争环环境分分析项目整整体致致胜策策略项目商商业定定位区域属属性项目解解析项目属属性界界定17项目地地段分分析18项目位位于王王家湾湾十字字路口口东北北角，，位置置核心心。随随着摩摩尔城城和大大洋百百货选选址龙龙阳大大道南南段，，商业业开发发向南南聚集集。金马好美家本案汉商21世纪家乐福汉阳大道龙阳大道项目位位于王王家湾湾商圈圈核心心，南南临汉汉阳大大道，，与家家乐福福相呼呼应；；西临临龙阳阳大道道，与与金马马凯旋旋家居居隔街街相望望。位于王王家湾湾东南南角的的家乐乐福聚聚集了了商圈圈的主主要人人流，，同时时随着着摩尔尔城和和大洋洋百货货选址址龙阳阳大道道南段段，地地块周周边商商气更更显南南聚。。待本案案和临临近的的五星星级酒酒店建建成，，联合合附近近的苏苏宁，，东北北角将将有可可能成成为王王家湾湾商圈圈重要要一角角。五星级级酒店店苏宁工贸大洋百百货国美摩尔城城永丰丰路路项目交交通分分析19本项目目所在在的东东北角角交通通便利利度较较高，，虽人人流较较为充充足，，但均均被目目前的的21世纪购购物中中心所所吸引引，本本案地地块停停留时时间不不长。。人流测测算：：东北北角（（1.36万/天）略略低于于西南南角（（1.41万/天）；；不不到东东南角角（2.83万/天）的的½车流测测算：：东北北角（（7.3万辆/天）略略低于于东南南角（（9.1万辆/天）地块周周边商商业价价值有有待挖挖掘，，车流流有待待转化化为人人流。。东北角东南角西南角西北角西向（3条）3/32/30/南向（9条）1/99/98/9东向（13条）12/1311/131/13北向（18条）13/1817/185/18交通便便利度度：东南角角＞东东北角角＞西西南角角＞西西北角角金马好美家家乐福本案摩尔城西通蔡甸：26、707、735北上汉口：535、705、716、720、70、520、575、604、5东往钟家村、武昌：222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站点400米367米600米1920项目技技术指指标总用地地面积积：18332平方米米容积率率≤4建筑密密度：：40％西临龙龙阳大大道232米南临汉汉阳大大道160米项目两两面临临街，，商业业价值值较高高。规规模中中等，，竞争争区域域限于于王家家湾商商圈。。本案232米160米20项目资资源大型住住宅区区：玫玫瑰苑苑、南南国明明珠、、国信信新城城、碧碧水晴晴天、、新澳澳蓝草草坪……大型企企业：：武烟烟、九九州通通、神神龙、、晨鸣鸣纸业业、冠冠捷、、唯冠冠、海海尔、、美的的……21所处区区域内内大型型住宅宅和经经济开开发区区大量量工业业企业业分布布，为为商业业消费费囤积积大量量人流流。武烟东风总总部2122项目优优势地段优优势本项目目地处处王家家湾商商圈核核心，，商业业气氛氛较浓浓；地形优优势地块两两面临临主干干道，，商业业价值值高。。交通优优势项目地地处汉汉阳大大道和和龙阳阳大道道交汇汇处，，公交交网络络较成成熟，，交通通方便便，满满足项项目商商业的的可达达性要要求；；同时时，项项目周周边有有地铁铁的规规划。。2223项目劣劣势地块周周边人人流、、车流流被其其他商商业项项目分分流。。项目周周边人人气、、商气气主要要集中中在龙龙阳大大道南南段的的家乐乐福，，本案案面临临人流流引导导的问问题。。2324项目机机会大量消消费人人群推推动商商业发发展王家大大型住住宅和和经济济开发发区大大量工工业企企业分分布，，为商商业消消费囤囤积大大量人人流。。周边商商业经经营环环境较较好目前项项目周周边经经营环环境快快速向向好，，包括括汉商商21世纪购购物中中心、、家乐乐福、、国美美、工工贸、、苏宁宁电器器等商商家集集中开开业，，商业业氛围围渐浓浓，为为项目目商业业价值值易快快速形形成；；存在引引进高高端百百货的的可能能性项目地地块旁旁将开开发五五星级级酒店店，这这为引引入高高档百百货提提供了了可能能性，，高档档百货货是可可成为为五星星级酒酒店的的配套套，同同时酒酒店为为百货货提供供稳定定的客客源。。政策利利好宏观政政策对对住宅宅投资资的打打压，，促使使投资资者把把眼光光投向向了商商业地地产。。2425项目威威胁商气南南聚摩尔城城和大大洋百百货均均选址址龙阳阳大道道南段段，王王家湾湾商气气明显显南聚聚，位位于北北面的的本案案将面面临孤孤军作作战。。市场竞竞争激激烈摩尔城城和顶顶琇大大厦的的开建建，21世纪商商业中中心的的扩建建，使使得09年区域域商业业供应应量大大增，，本项项目将将面临临较大大的市市场竞竞争压压力。。同时时，这这些项项目业业态涵涵盖全全面，，市场场机会会点很很少。。2526商圈核核心区区的中中等规规模商商业项项目交通便便利，，商业业价值值有待待挖掘掘竞争压压力较较大项目属属性小小结26核心问问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争环环境分分析项目整整体致致胜策策略项目商商业定定位项目研研究工工作步步骤项目属属性研研判与与界定定项目商商业定定位27我们采采用S-C-Q结构化化分析析方法法我们应应该怎怎么办办情境（Situation）（公认认事实实）冲突（Complication）（推动动情境境发展展并引引发矛矛盾的的因素素）疑问（Question）(分析存存在的的问题题)需要完完成某某项任任务发生了了防碍碍我们们完成成任务务的事事情存在某某个问问题存在某某个问问题采取了了某项项行动动知道解解决的的方法法有人提提出一一项解解决方方案行动未未能奏奏效我们如如何实实施解解决方方案该方案案是否否正确确为什么么没能能奏效效28通过S-C-Q基本结结构的的分析析我们们确定定了界界定问问题的的分析析模型型？R1非期望望结果果——由特定定情境境导致致的特特定结结果R2期望结结果——不喜欢欢某一一结果果，想想得到到其它它结果果S=情境C=R1,R2Q=如何从从R1到R229S：情境境（situation）——项目背背景事事实（（规模模、交交通、、市场场等））中等规规模，，最大大建面面达7万方；；两面临临街；；多路公公交通通达开开发区区、蔡蔡甸及及汉阳阳中心心区，，交通通便捷捷；龙阳大大道和和汉阳阳大道道交汇汇处；；周边5公里内内聚集集了50万人，，为项项目带带来大大量的的消费费群体体；地块无无需拆拆迁；；区域成成熟度度有待待提高高，商商业氛氛围日日趋成成熟；；大型超超市、、卖场场聚集集，经经营状状况良良好；；整体市市场09年待售售同类类项目目较多多，未未来面面临残残酷的的竞争争；大型商商业聚聚集在在龙阳阳大道道南段段，商商气南南聚。。规模交通位置区域现现状市场现现状项目现现状30R1：非期期望结结果——由特定定情境境导致致的特特定结结果项目周周边人人流被被其他他商业业项目目分流流，商商气南南聚。。大型超超市、、卖场场、百百货、、餐饮饮娱乐乐一应应俱全全，周周边商商业业业态成成熟、、全面面。31R2：期望望结果果——我们的的期望望目标标（实实现客客户目目标））顺利实实现可可售面面积销销售，，并实实现项项目销销售利利润最最大化化；在竞争争激烈烈的王王家湾湾商圈圈中，，成功功突围围，打打造项项目核核心竞竞争力力，保保证项项目后后续经经营。。32C：矛盾盾或冲冲突（（complication）——R1与R2之间存存在着着的矛矛盾或或冲突突R1R2矛盾冲冲突项目周周边人人流不不足，，商气气南聚聚。如何引引导人人流，，营造造良好好的商商业氛氛围，，顺利利实现现可售售面积积销售售，并并实现现项目目销售售利润润最大大化；；大型超超市、、卖场场、百百货、、餐饮饮娱乐乐一应应俱全全，周周边商商业业业态成成熟、、全面面在竞争争激烈烈的王王家湾湾商圈圈中，，本案案以何何角色色面市市？如如何打打造项项目核核心竞竞争力力，实实现成成功突突围。。VSVS33Q：提出出问题题（（question）——要实现现从R1到R2必须面面临的的核心心问题题项目如如何规规划？？？项目投投资收收益如如何最最大化化？项目业业态如如何组组合？？？？34问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争机机会挖挖掘项目整整体致致胜策策略项目商商业定定位项目研研究工工作步步骤项目属属性研研判与与界定定典型项项目分分析项目商商业定定位35经营面积8万方业态-1楼新加坡美食城1楼家乐福超市、武汉家具城、21数码通信城、汉商家电大卖场、肯德基、万客来牛排馆、天上人间美发馆2楼周大福、金伯利、欧莱雅、欧珀莱、百丽、TATA、声雨竹、KACO、ATTITUDE、劲霸、梦特娇，麦当劳、金童子3楼天空乐坊KTV、凯威啤酒屋、糖果酒廊、21网吧、红象电玩、天羽体育运动中心、养身足疗馆、天河21影城补充即将扩建至12万方，后期增加百货、休闲娱乐类等经营面积点评：：王家湾湾区域域最早早、业业态最最全的的综合合商业业项目目；超超市地地位很很难被被取代代；业态齐齐全，，但经经营档档次偏偏低，，且建建筑老老旧；；预计将将在现现基础础上进进行改改造扩扩建，，形成成一个个巨大大的商商业综综合体体。21世纪中中心以以家乐乐福作作为主主力店店，为为项目目聚集集了充充足的的人气气，本本项目目若要要占领领市场场分额额，需需针对对其项项目业业态进进行升升级或或补充充汉商21世纪购购物中中心36名称武汉摩尔城大洋百货地理位置隔龙阳大道与家乐福斜对汉阳好美家与国美之间建筑规模地上9.5万方，地下4.5万方3-4万方项目说明由三栋建筑合围而成，类似于汉口的万达商业广场。其中地上6层，地下2层。地面主要经营百货、餐饮、影艺等，地下一层为沃尔玛，地下二层为停车场大洋百货继汉口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要从事中档百货零售业态王家湾湾区的的百货货业竞竞争激激烈，，本项项目再再经营营普通通百货货零售售业的的胜算算机会会较小小，必必须在在档次次方面面进行行突破破。点评：：摩尔城城建成后后将成成为王家湾湾区域域最大大的综综合商商业体体；摩尔城城、大大洋百百货和和21世纪内内均存存在百百货零零售业业态，，相互互间激激烈的的竞争争可见见一斑斑。本案规规模不不及摩摩尔城城，但但是从从长远远规划划来看看，本本案的的地段段和人人流量量将远远胜于于此项项目以以及大大洋百百货；；同时时结合合市场场上百百货业业经营营和档档次均均一般般的现现状，，本项项目可可尝试试走高高档路路线。。对本项项目的的启示示：武汉摩摩尔城城、大大洋百百货（（在建建）37三大电电器行行业巨巨头齐齐聚王王家湾湾商圈圈，再再加上上21世纪中中心的的家电电卖场场，基基本上上垄断断了商商圈内内的家家电市市场。。名称国美电器工贸家电苏宁电器经营面积0.8万方0.5万方0.6万方业态主营IT、通讯、数码产品，兼营家电特色品种齐全、品牌众多、价格优惠点评：：国美、、工贸贸和苏苏宁三三大家家电专专业卖卖场汇汇聚，，业态态相似似，价价格相相近，，相互互间竞竞争激激烈，，同时时门店店距离离较近近，已已接近近“近近身战战”；；21世纪购购物中中心的的汉商商家电电卖场场也是是区域域内的的重要要家电电供应应商家家。对本项项目的的启示示：家电类类业态态本项项目定定位时时根本本不用用考虑虑。国美、、工贸贸、苏苏宁电电器38名称金马凯旋家居好美家欧亚达（规划中）经营面积1万方2万方6万方业态主营家具，兼营家居用品主营各类建材主营家具，兼营家居用品特色品牌家具卖场，货品较齐全，品牌众多品种多而全、档次中端高端品牌家居卖场点评：：受汉西西家装装市场场影响响，在在营业业的金金马和和好美美家王王家湾湾店经经营状状况均均比较较一般般；三家大大型品品牌家家居齐齐聚王王家湾湾商圈圈，虽虽档次次不同同、针针对的的客户户群体体各有有差异异，但但由于于综合合体量量将近近10万方，，且受受外界界影响响较大大，因因此必必将导导致该该商圈圈内家家居供供给的的过剩剩。规划中中的欧欧亚达达和在在营业业的金金马、、好美美家将将一起起导致致王家家湾商商圈内内家装装类业业态的的过剩剩。对本项项目的的启示示：家居类类业态态也是是本项项目定定位时时首先先应排排除的的业态态。金马、、好美美家、、欧亚亚达家家居39问题界界定与与结构构化分分析市场竞竞争机机会挖挖掘项目整整体致致胜策策略项目商商业定定位项目研研究工工作步步骤项目属属性研研判与与界定定竞争业态态分析项目商业业定位40王家湾商商圈在营营业商业业中：“家居、、家电””类业态态基本饱饱和；区区域内零零售业态态较多，，随着摩摩尔城和和大洋百百货的加加入，体体量还会会大幅增增加；“餐饮””比例较较小，仅仅以新家家坡美食食城和玫玫瑰街上上的中低低档餐饮饮为主，，中高档次次和特色色餐饮都都比较缺缺乏；即将扩建建的21世纪中心心顶层规规划为““娱乐中中心”，，可在一一定程度度上弥补补“休闲闲娱乐””比例较较小的现现状，但但档次较较低。“时尚购购物”业业态和场场所均比比较缺乏乏。大洋百货货可能在在一定程程度上有有所弥补补，但也也无特色色可言。。对本项目目的启示示：从目前来来看，王王家湾商商圈业态态较为齐齐全，本本案可立立足“餐餐饮”、、“休闲闲娱乐””“时尚尚购物””等市场场空白，，在特色色和档次次等方面面下功夫夫以寻求求市场突突破。王家湾商商圈业态态齐全，，但餐饮饮和休闲闲娱乐等等业态相相对较少少，且档档次均中中档偏低低，基本本无特色色可言；；而时尚购购物更是是比较缺缺乏，因此本本案可立立足市场场空白，，从业态态特色和和档次方方面进行行突破，，凸显自自身主题题。王家湾商商圈商业业业态分分析问题界定定与结构构化分析析市场竞争争机会挖挖掘项目整体体致胜策策略项目商业业定位项目研究究工作步步骤项目属性性研判与与界定机会挖掘掘总结项目商业业定位42目前王家家湾商圈圈大中型型商业体体量较大大，业态态分布齐齐全，市市场竞争争非常激激烈，主主要表现现为以下下特点：：百货零售售类：大洋百货货、摩尔尔城和21世纪商业业中心均均涉及百百货业，，但档次次均为中中档，本案可在在特色、、档次上上突破。。超市类：：已有家乐乐福、即即将进入入沃尔玛玛，该类类业态本本案不可可考虑。。专业市场场：国美、苏苏宁、工工贸等家家电卖场场汇聚；；好美家家、金马马、欧亚亚达等家家居卖场场扎堆，，本案不不宜涉足足。餐饮娱乐乐类：仅有新家家坡美食食城比较较集中，，体量少少、档次次低，与与王家湾湾大型商商圈定位位完全不不符；虽虽然后期期摩尔城城规划有有餐饮，，但本案可以以特色和和主题作作为重要要的突破破口。时尚购物物类：大洋百货货将引入入时尚购购物，但但仍以中中档百货货为主，，经营场场所和经经营方式式的特色色均不足足，本案可从从特色方方面着手手，引领领时尚潮潮流。总的来看看，本项项目起步步相对较较晚，在在规模上上也无法法与竞争争对手硬硬拼，若若要有效效抓住目目标消费费群体，，争夺市市场分额额，则必必须抓住住市场空空白，进进行特色色化和主主题化的的市场定定位。市场竞争争机会挖挖掘总结结本项目应应抓住市市场上特特色餐饮饮、高档档百货及及特色时时尚购物物缺乏的的现状，，从经营营特色和和档次等等方面进进行突破破，凸显显自身主主题。43问题界定定与结构构化分析析市场竞争争环境分分析项目整体体战略定定位项目商业业定位产品设计计优化建建议项目研究究工作步步骤产品设计计优化建建议44市场分析析竞争机会会挖掘大型项目目扎堆，，竞争激激烈特色、档档次上寻寻求突破破交通便利利，商业业价值有有待挖掘掘核心问题题人气不足足，如何何引导人人流，营营造商业业氛围？？竞争激烈烈，何种种角色面面市，如如何突围围？项目属性性界定商圈核心心区的中中等规模模商业项项目战略前回回顾整合合：项目目属性分分析、市市场分析析、竞争争机会挖挖掘在商圈内内竞争激激烈、本本案周边边人气不不足的情情况下，，本案必必需先明明确自身身的角色色，才能能有的放放矢，实实现项目目成功操操作。45项目战略略定位：：市场的的挑战者者

——垄断价格——产品引领当前市场

——不断创新，使后来者难以超越

——改变游戏规则——强调新的评估标准——强调产品特色和价值

——搭便车，借势——以小博大，杀伤战术——价格战的制造者

——目标明确，挖掘客户

——瞄准市场缝隙——创新产品和需求点行业老大大领导者挑战者追随者补缺者非行业老老大，中中等规模模市场次/非主流市市场敏锐的机机会主义义者在目前王王家湾商商圈大型型商业项项目扎堆堆，各种种业态均均已齐全全的状况况下，本本案规模模限定不不能成为为市场领领导者；；本项目目唯有走走特色商商业之路路，以挑挑战者的的身份面面市才能能吸引人人流，从从白热化化的竞争争市场中中脱颖而而出。√46整体战略略落实战略定位位：市场场挑战者者对业态进进行补充充和升级级，与商商圈内的的业态形形成差异异化竞争争引入特色色业态和和打造有有趣的商商业空间间，为客客户创造造一种体体验式消消费概念念降低市场场风险，，实现投投资收益益最大化化47差异化路路线特色路线线问题界定定与结构构化分析析市场竞争争环境分分析商业定位位方案项目商业业定位产品设计计优化建建议项目研究究工作步步骤问题界定定与结构构化分析析48业态组合合建议区域商业业业态组组合原则则业态业种种选择目前王家家湾商圈圈业态较较为全面面，本项项目商业业业态定定位需研研究区域域现有商商业业态态组合和和情况。。百货类：：从大洋百百货、摩摩尔城的的国际百百货到21世纪商业业中心扩扩建引入入百货，，档次集集中在中中档，本案可在在档次上上突破。。超市类：：沃尔玛、、家乐福福，本案案在引入入超市作作为主力力店可能能性不大大。专业市场场：国美、苏苏宁、工工贸等家家电卖场场扎堆；；好美家家、金马马等家居居卖场扎扎堆，本本案不宜宜涉足。。餐饮娱乐乐类：数量少、、档次低低、无特特色，本案可作作为重要要的突破破口。时尚购物物类：大洋百货货将引入入时尚购购物，但但仍以中中档百货货为主，，经营场场所和经经营方式式的特色色均不足足，本案可从从特色方方面着手手，引领领时尚潮潮流。49业态组合合建议业态组合合建议业态业种种选择业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点百货店满足人们各种生活需求是百货最基本的特点，现代百货店商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强，仍占零售业态主导地位，很受消费者欢迎优选在武汉消费市场上，到百货购物的观念根深蒂固；同时零售业激烈竞争，使百货业态成为品牌零售商存活的重要载体。项目作为区域购物中心，需要主力店的支撑，并且从前期人气的培育及零售商的招商，都需考虑引入百货本案所在王家湾商圈未来百货业态竞争激烈，今后将聚集大洋百货、21世纪购物中心将扩建引入百货、摩尔城将引入百货。鉴于以上情况，结合项目旁五星级酒店的开发，建议本案引入高端百货，进行错位经营超市其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品和家居用品，尤其大卖场这样主力店，可确保固定的客群定期重复到访，商圈附近的居民为项目带来稳定的客源优选为商业提供充足的人流，为项目提供问题的客源但周边已存在多个大型超市，引入超市的可能性比较小50区域商业业业态组组合原则则业态组合合建议业态组合合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点家居大卖场满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的业态，单店规模通常在1万平方米以上，经营的商品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品种类不选周边已拥有好美，项目周边还有一个建材大市场。周边市场存在饱和，同时家居卖场租金水平较低，不建议引入。不建议引入专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，时尚化的服装旗舰店值得关注优选作为购物中心的商业形式，专卖店无疑是要引入的重要业态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要组成部分。引入不同商品类别的专卖店覆盖不同档次品牌。51业态业种种选择区域商业业业态组组合原则则业态组合合建议业态组合合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点专业店电器专卖店为消费者提供低价高品质的家电业态，有持续发展空间，电器专业店多独立店，但逐渐成为购物招商的重要组合。不选作为一站式购物中心需要电器专业店不建议引入家居旗舰店家居品牌因为其自身品牌差异原因，往往各有特色，在购物中心往往能形成特殊的市场吸引力。不选租金承受力较弱，不建议设置不建议引入运动用品店随着消费者对健康意识的提高，对于健身中心体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化，以增强体育用品店的吸引力，如设置体验性设施优选随着人们对体育运动消费量逐渐增大，不可忽视就经营方式上需要区别于市场上目前以代理商专卖店的形式，覆盖各类用品的大型专业店和品牌折扣店符合未来消费需求建议引入大型运动用品专业店或者运动用品的工厂直销店或折扣店等。52业态业种种选择区域商业业业态组组合原则则业态组合合建议业态组合合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点专业店“时尚生活”书店是提供舒适，装修现代化及高雅的阅读环境体现时尚生活主题有一定规模的书店。这类书店的经营理念是将纯粹的购物行为转变为休闲享受过程，通常还提供饮品、简餐、并经营些特色的手工艺品等可选项目时尚，文化特色需要体现在商户的选择上鉴于周边商圈内未出现该类专业店，建议可以引入文化书吧，提供除购书、音像文化产品，提供简餐和饮品等玩具店现今儿童对成年人选择购物的地点越来越重要的影响力。可通过创造一个互动的经营环境以创新经营、用差异性吸引消费者可选满足家庭消费的主题概念建议通过各类专卖店的组合营造出专业店的经营环境53业态业种种选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮美食广场方便快捷的产品，便宜的价钱以及多元化，可让家庭或朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化消费群体。这个组合配合装饰和环境将对顾客形成一定吸引力优选餐饮形式能较好满足当地消费者的需求，但在环境上需要有所提升，以区别现有的消费场所。建议引入有一定特色的，如菜式丰富，特色的就餐环境等特色小吃通常规模在30—100平米，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，且更贴近国人生活优选满足大众消费需求建议引入武汉经营良好的商家，涵盖不同档次西式快餐品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径。且现以休闲为目的到此就餐。学生和白领是西式快餐店主力群体优选商圈内虽已存在肯德基、麦当劳等西式快餐，但一个大型商圈能支撑的西式快餐体量可能远大于此该业态可为项目提供较为充足的人流，是项目的人气店。54业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮异国料理常见的日韩、东南亚法式、意式，品牌均有较高的知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情。优选能塑造项目差异性规划引入新品牌的异国料理连锁店主题，特色餐厅主题特色餐厅在于餐厅的菜品，装潢，布置服务，音乐，服务员及服装等营造出一个特定主题。优选可塑性高。可结合不同业态主题设置不同主题的餐厅。如：运动主题，儿童主题，情人主题餐厅等。可引入主题餐厅，增强消费者的购物体验大型餐饮在经营上各有特色，是购物中心主力店重要类型优选本案商圈内缺乏大型餐饮机构，其以后的经营效果十分理想。同时存在来自沌口区域的商务需求及周边居民消费需求可引入本地或外地的大型餐饮机构55业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮甜品店需求面积从5座位的5个平方米到25-40平方米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最爱优选休闲性强，冲动性消费适当布置可活跃零售氛围建议引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店。咖啡店咖啡红茶音乐烘托出高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点品种丰富，是情侣约会，朋友座谈的好去处优选休闲性强，增强项目购物休闲功能性及体验性建议引入品牌连锁机构56业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点娱乐电影院多屏幕的电影院是购物中心最普遍的娱乐设施电影院利用不断更换片源的优势，并配合其他餐饮与零售设施，吸引顾客重复到访不选21市级商业中心有环艺天河电影城，摩尔城将引入金逸国际影城，本案不宜设置不建议引入PUB有100多平方到几百平方米的迪吧、慢摇吧属于高压人群娱乐场所中青年是主力军，消费档次依装修档次和服务档次定位优选区域内无该类型商户，存在市场空白建议引入不同风格的酒吧，以形成消费氛围57业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点娱乐KTV现在流行的量贩式KTV含大中小及VIP包房，现在KTV一般除上午时间可以营业，各时段折扣不同以吸引可消费能力的消费者优选该类型设施发展成熟，本案周边仍存在较大空缺，尤其是大型高档次的KTV引入品牌连锁店电玩游戏品牌电玩城设施完善安全，种类多，且配套设施良好，有稳定客户群优选目前电玩消费市场成熟，经营模式单一，以家庭游戏为主，如：汤姆熊等。要形成独特的经营特色差异化经营建议引入电玩游戏，增加成人游戏，如模拟游戏，与市场现有设施差异化经营，选择新的经营者，如：SEGA儿童娱乐中心父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一个以换领游戏卷形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施。可选满足大型购物中心及家庭化消费的特点建议引入儿童娱乐城，如反斗城58业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点服务美容美发、美甲、化妆面积几至几百平方米都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多优选目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体建议引入专业化较强的美容美发和美甲等店，如个人形象设计，Salon,美容Spa，瘦身美体、特色美甲、化妆及纹身等个人护理这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200-300平方米，经营所有类别的日用品不选受周边商业环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥本案所处商圈内已有屈臣氏，引入的可能性不大照相摄影此类专营店面积不大定，看引进品牌的档次和数量而定优选分家用级和专业级面向客户不同，是购物中心必然引进的项目建议此入新品牌的儿童摄影店、婚纱摄影店或个人形象摄影店银行银行网点90-200平方米，自助银行一般20-30平方米，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机优选需设置多个自助银行，以满足便利性的要求建议引入银行网点以及自助银行业态组合建建议59业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议业态组合建建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点服务眼镜光学20-30平米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进优选消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框、隐形眼镜、名品太阳眼镜，引入档次权威性（眼科医院直属店）或品牌连锁店药店各地均有政策规定最小面积，一般店面在200平方米左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以极大的吸引周围的群众可选作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需要建议引入结合药妆的药店。音像礼品经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品，购物中心必备可选一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力不高建议引入专业音像店，配备有音像视听系统，能体现体验性的商家60业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议61业态组合建建议购物类百货店、专卖店专业店运动用品店、“时尚生活”书店餐饮类美食广场、主题特色餐厅、特色小吃、大型餐饮、甜品店、咖啡店休闲娱乐类PUB、KTV、电玩、儿童娱乐中心服务类美容美发、照相摄影、眼镜光学、银行业种业态组组合：从本本项目自身身条件及所所处的市场场环境出发发，将本项项目可能选选择的业态态业种进行行以下组合合61高端百货为为主业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议62购物类专卖店、服饰精品店、运动用品店餐饮类美食广场、主题特色餐厅、特色小吃、大型餐饮、甜品店、咖啡店休闲娱乐类PUB、KTV、电玩服务类美容美发、美甲、彩妆、纹身、照相摄影、眼镜、银行时尚购物为为主，特色色商业路线线，引领汉汉阳时尚潮潮流业态组合建建议业态业种选选择区域商业业业态组合原原则业态组合建建议项目功能定定位一站式购物物购物餐饮娱乐休闲63服务问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目产品方方案建议项目商业定定位产品设计优优化建议项目属性研研判与界定定项目研究工工作步骤项目方案建建议可借鉴案例例研究原规划方案案研判64地块商业价价值分析商业高价值值区域商业中价值值区域商业低价值值区域通过地块商商业价值分分析，地块块商业价值值主要集中中在临路区区域，而该该区域面积积占地块面面积比例较较小。而地地块拥有较较大面积的的腹地面积积，这块是是商业面积积最低的区区域。如何将人流流引入地块块腹地，有有效的将人人流在地块块内形成循循环，将是是项目规划划首要解决决的问题。。其次，在地地块中应注注意道路尺尺度规划，，使之能安安排垂直交交通系统，，使人流向向上，提升升商业价值值。原方案评判判地块价值研研究方案分析65项目原方案案从整体效效果上来看看，还是很很有特点，，立面效果果都很美观观。如：弧形集集中商业体体、弧形交交通动线、、现代时尚尚商业街区区、大型入入口广场。。但对方案进进行仔细分分析，会发发现方案存存在比较严严重的缺陷陷，将使整整个项目将将面临很大大的风险，，导致整个个项目的失失败。原方案评判判地块价值研研究方案分析66通过我司，，对方案整整体规划设设计的分析析，存在以以下八大问题，将导致项项目面临开开发失败的的风险。原方案评判判地块价值研研究方案分析67问题一：项目柱网排排布不合理理，这样的的柱网排布布，方便了了地下车库库的使用，，但造成了了地上商业业面积分割割存在问题题，商铺无无法使用。。原方案评判判地块价值研研究方案分析68问题二：项目主入口口广场，好好看但不实实用。方案案中入口广广场设置在在项目商业业价值最高高的区域，，对商业价价值存在浪浪费。同时时距离项目目人气最旺旺的王家湾湾车站较远远，对人流流吸引汇集集作用有限限。项目入口设设计过多，，造成交通通动线较为为混乱，人人气聚集度度不好，同同时对商业业价值造成成浪费。原方案评判判地块价值研研究方案分析69问题三：项目在车行行交通组织织上，主要要考虑了私私车的组织织，并未考考虑到从龙龙阳大道和和汉阳大道道的士停靠靠的问题，，在两条主主干道的士士停靠均存存在违规停停车的问题题。这将极极大的影响响客户的到到达性，无无法将车流流转化为商商业人气。。原方案评判判地块价值研研究方案分析70问题四：项目在商业业体量分布布上较不合合理，将商商业位置最最好的位置置设置体量量较小，而而将大规模模的高楼层层集中商业业放在地块块商业价值值最低的位位置，这势势必将造成成高楼层区区域商业价价值更低且且商业经营营也无法存存活。原方案评判判地块价值研研究方案分析71问题五：项目在尺度度的设计把把握上存在在较大偏差差。1、方案中商商铺的面宽宽与进深的的比例关系系在1：1，按经验值值面宽与进进深的比例例关在1：2为合理范围围。项目规规划中的沿沿街商铺面面宽与进深深关系不合合理，造成成商铺的分分割存在较较大问题。。2、街道空间间尺度设计计不合理，，方案中街街道宽度最最宽不足8米，最窄为为2米，这在很很大程度上上，影响消消费者的舒舒适度。原方案评判判地块价值研研究方案分析72问题六：项目在规划划中缺乏垂垂直交通体体系。1、由于街道道宽度的限限制，使得得无法设置置自动扶梯梯，使人流流无法向上上，无法提提升高楼层层的商业价价值。2、项目街区区商铺很多多是用楼梯梯来解决垂垂直交通，，而楼梯在在购物中心心更多是作作为辅助交交通和消防防问题，根根本是无法法来解决垂垂直交通问问题。3、项目为规规划用观光光电梯，这这直接影响响了项目档档次和消费费者的体验验性和趣味味性，同时时无法满足足高楼层目目的性消费费的需要。。原方案评判判地块价值研研究方案分析73问题七：项目方案中中集中商业业体的规划划后，项目目规划了两两条商业街街区，直接接导致了街街道尺度的的设计。原方案评判判地块价值研研究方案分析74问题八：项目腹地缺缺乏较大空空间的中庭庭或室外广广场规划，，使得整个个商业空间间缺乏趣味味性，各商商业空间缺缺乏交流，，对人流缺缺乏引导性性。同时，，后期经营营缺乏足够够的商业促促销展示区区。原方案评判判地块价值研研究方案分析75问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目产品方方案建议项目商业定定位产品设计优优化建议项目属性研研判与界定定项目研究工工作步骤项目方案建建议原规划方案案研判可借鉴案例例研究76入口广场时代广场由由一个“TIMESSQUARE”英文字母母构成的古古式方形时时钟，指针针永远凝固固在十点十十分。这是是时代广场场最标准，，最具美感感又神秘的的时间坐标标上。上海恒隆广广场在入口口广场规划划一个喷泉泉和一些绿绿化设置。。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区77室外及中庭庭广场又一城的室室内购物空空间设计成成层层叠叠叠，商场设设计强调空空间感和透透明感，创创造一种国国际化生活活休闲概念念。汉口新民众众乐园1-2楼楼梯转角角处有一个个小型舞台台设计，可可不定期举举办促销活活动，有效效吸引消费费者眼球。。世界城1期商业中，，规划一个个中心广场场，成为后后期商业运运营主要商商业活动场场所。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区78垂直交通体体系香港时代广广场购物中中心是一栋栋高15层的都会型型垂直式大大型购物中中心，约有有300个店铺专柜柜，建筑物物内利用升升降梯与自自动扶梯的的连结，时时代广场的的中庭呈环环型，自动动扶梯安放放在中庭的的两端，垂垂直升降观观光梯在中中部。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区79通道尺度购物中心的的规划尺度度必须充分分尊重人的的感受，满满足人的需需要。在中中国的购物物中心规划划中，必须须要根据人人的习惯来来进行设计计。宽敞的的通道可以以更大程度度提升商业业档次，不不但可以给给经营商家家与消费者者营造一个个舒适的经经营与购物物环境，而而且可以更更大程度地地提高商铺铺的商业价价值。如：：上海港汇汇广场，上上海恒隆广广场等。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区80主题商业的的构建愉景新城有有三条主题题街区：儿儿童街、愉愉景街、滋滋味街。愉愉景街为主主流购物街街区，儿童童街集中于于儿童主题题，滋味街街是美食广广场。可借鉴案例例研究入口广场商业节点空空间垂直交通体体系街道尺度主题街区81问题界定与与结构化分分析市场竞争环环境分析项目产品方方案建议项目商业定定位产品设计优优化建议项目属性研研判与界定定项目研究工工作步骤原规划方案案研判项目方案建建议可借鉴案例例研究82本项目柱网网规划应采采取多种形形式进行组组合，并通通过中庭、、街道来进进行转换，，以保证地地上商铺的的使用价值值为原则。。1、项目在沿沿龙阳大道道沿街商铺铺柱网规划划应与龙阳阳大道垂直直，以提高高街铺的使使用价值；；2、其他区域域柱网规划划应结合主主力店、中中庭、弧形形街区等进进行变化，，以保证地地上商业空空间的使用用为原则，，进行多种种组合。项目规划建建议商业入口建建议商业体量分分布建议柱网规划建建议商业主力店店设置建议议商业节点设设置建议商业空间规规划建议83根据对地块块商业价值值分析得出出了商业价价值高、中中、低三个个价值不同同等级商业业价值区。。针对不同同等级商业业价值区安安排商业体体量，来实实现整个项项目的商业业价值。在商业高价价值区，规规划较大体体量的商业业，将商业业价值最大大程度利用用。同时，，以平衡在在商业低价价值区的体体量。在低商业价价值区，规规划低容积积率水平，，降低商业业体量，避避免产生无无效商业。。项目规划建建议商业入口建建议商业体量分分布建议柱网规划建建议商业主力店店设置建议议商业节点设设置建议商业空间规规划建议84项目规划建建议商业入口建建议商业体量分分布建议柱网规划建建议商业主力店店设置建议议商业节点设设置建议商业空间规规划建议将原方案多多个入口设设计，建议议修改为3个入口规划划：1、取消原方方案中的主主入口广场场设计，将将其作为整整个项目的的形象面；；2、在地块公公交站点区区域规划为为项目主入入口，利用用该区域的的公交站点点，人流量量大等优势势，将人流流引导项目目商业腹地地；3、在地块北北面与龙阳阳大道交汇汇处规划为为项目次入入口，引导导项目北面面人流；4、取消原方方案中龙阳阳大道区域域3个入口的设设计，将其其规划为一一个路口，，作为项目目辅助入口口；85项目规划建建议商业入口建建议商业体量分分布建议柱网规划建建议商业主力店店设置建议议商业节点设设置建议商业空间规规划建议在大大型型商商业业项项目目中中，，主主力力店店是是商商业业成成功功的的重重要要因因素素。。主主力力店店对对整整个个商商业业起起到到创创造造稳稳定定人人流流，，引引导导人人流流的的作作用用。。通过过对对业业态态组组合合的的筛筛选选，，本本案案主主力力店店最最有有可可能能引引入入的的是是高高端端百百货货。。而而其其他他的的超超市市、、专专业业卖卖场场及及电电影影院院等等基基本本不不可可能能引引入入。。根据据本本项项目目单单主主力力店店结结构构的的特特征征，，其其主主力力店店设设置置地地块块腹腹地地，，以以起起到到引引导导人人流流的的作作用用。。86项目目规规划划建建议议商业业入入口口建建议议商业业体体量量分分布布建建议议柱网网规规划划建建议议商业业主主力力店店设设置置建建议议商