某项目商业规划定位建议

龙湾一品项目商业规划、定位建议项目商业规划定位研究步骤：区域市场分析项目商业功能布局项目商业定位区域消费诉求区域市场分析及消费诉求区域市场分析商业功能诉求

团城山区域发展规划CBD是团城山未来的规划方向

根据2005-2015黄石商业网点规划，团城山未来定位为黄石市的CBD（中央商务区），其规划布局主要包括商业、会展、金融、文化、娱乐、办公、休闲等。《黄石城市商业网点规划》（２００５—２０１５）征求意见稿将行政中心西侧的面积为０．３５平方公里的商业用地及其周边的行政、信息、文化、体育等用地共计０．８４平方公里建设成为ＣＢＤ区。ＣＢＤ范围包括以人民广场为中心，以杭州西路（包括杭州东路部分）和桂林南路为轴线的１．４５平方公里范围。规划商业面积１０万平方米，兴建大型零售网点３个。商业核心区域项目区位市场竞争核心区域主要以大型一站式商业形态出现，依靠其地段优势，售卖模式单一售价较高，且销售良好；小结：核心区域内项目与本项目距离3.4公里较远，将不构成直接竞争，但存在商铺投资客户争夺的间接竞争项目名称项目简介竞争力丽岛·半山华府整个项目规划用地面积12万平方米，建筑面积12万平方米，规划常住人口达到4000人位置：丽岛半山华府位于杭州西路76号开发商：黄石联合置业有限公司商业面积达3万平方米，集合武商量贩、招商银行、汉奥羽球、宝姿养生、名媛华舍美容、格力电器等众多品牌企业。商业街函盖居住、商务、休闲娱乐、体育健身、购物、美食等各项功能宏维·山水明城开发商：黄石市宏维置业有限公司占地245亩位置：宏维山水明城位于团城山开发区杭州西路98号商业街有银行、宾馆、超市、茶楼、美容美发、社区诊所嘉泰·银河湾开发商：嘉泰置业开发进度：2010年下半年入市，2011年底一期交房位置：龙湾一品G10号商业主楼对面占地140亩建筑面积：31.6万㎡，近3000户，未来入住人口超过1万人尚无商业规划区域项目主要竞争对手项目名称项目简介竞争力金鼎世家开发商：江天置业开发进度：已经售完，一期2010年底交房项目规模：纯高层社区，16.4万㎡，约1200户商业面积约4000㎡中茵国际公寓开发商：中茵股份（上市公司）项目位置：龙湾一品西侧地块项目规模：占地350亩，总建筑面45万㎡，商业面积8万㎡，总投资9亿，项目包括写字楼、商铺、住宅、酒店式公寓开发进度：2010底动工商业面积8万㎡区域项目主要竞争对手项目名称业态竞争力黄电小区项目位置：龙湾一品正东面项目规模：约800户。开发进度：2010年下半年动工，预计一期在2011年底交房原规划为3层底商，因龙湾一品商业体量较大，该项目为避免竞争，改为一层底商，故商业体量仅为2000㎡丰竹园位置：龙湾一品东北侧，靠近肖湖路项目规模：小高层住宅小区，为美尔雅职工福利房，约600户。开发进度：已经交房，2006年首批入住，目前已全部入住。体量较小，估计不足2000㎡，为社区沿街一层门面。目前有超市，干洗，餐饮等。区域项目主要竞争对手项目名称业态竞争力白马山庄位置：龙湾一品项目北侧项目规模：3栋16层电梯房，约100户开发进度：已经全部入住无配套商业国税局小区位置：紧靠丰竹园项目规模：6万㎡，约400户开发进度：已发售，预计2011年底全面交房无配套商业武夷花园：社区商业配套菜场、小超市、小百货石榴园：沿街门面多为建材、水暖五金、电动工具、小餐饮周边行政单位：环保局、商检局、检察院、黄石市行政中心（2010年下半年建成）区域项目主要竞争对手小结：：按照照项目目周边边目前前的规规划情情况来来看，，未来来3年内内项目目周边边1公公里以以内住住宅项项目的的开发发量将达到到100万㎡㎡的规规模。按照照户均均100㎡的的标准准计算算，未未来该该地段段将有有接近近1万万套商商品房房的供供应。。按照照户均均3.3人人计算算，未未来本本地段段入住住人口口将达到到3万人人以上上。按照照通行行的城城市规规划，，社区商商业配配套为为700㎡/千人人，即单单本区区域内内居民民商业业配套套需求求量即即为2万㎡㎡以上上。区域项项目主主要竞竞争业业态比比例业态项目名称数量（家）业态比例超市武商量贩、中百超市（开发区店）、中百超市（石榴园店）、中百超市（国绣园店）、永华连锁超市519%大型餐饮福寿阁大酒店、天台山、青莲酒家、蓝天大酒店、石榴园酒楼、多瑙河国际商务会所、磁湖山庄、青龙美食广场830%茶楼乙十六号茶坊、银马茶舍、天台山、天下一品415%特色餐饮无0写字楼青龙大厦、创业中心28%KTV阳光音乐会所（磁湖山庄）、天台山28%洗浴中心天台山、青龙大厦、步步高312%健身中心世纪健身会所、金圣娱乐城（步步高宾馆）28%小结：：以上上数据据显示示，现现阶段段团城城山区区休闲娱娱乐、、商务务办公公、特特色餐餐饮业态还还较为为薄弱弱。由由于1.《《黄石石城市市商业业网点点规划划（2005——2015）》》提出出，黄黄石市市级商商业中中心布布局为为“一一主两两副””，其其中““一主主”即即是团城山山中央央商务务区（（ＣＣＢＤＤ），，在商业业方面面大力力支持持鼓励励休闲娱娱乐、、商务务办公公、特特色餐餐饮行业；；2.周周边消消费人人以商商务、、个体体经营营者、、本区区域政政府机机关事事业单单位青青年公公务员员、企企业青青年职职员居居多；；建议议可将将休闲娱娱乐、、商务务办公公、特特色餐餐饮业态进进行配配比组组合，，全面面提升升本项项目商商业档档次。。商业配套设施问卷比例（%）需求强度等级综合超市96强度需求菜场72药房或社区医院60邮局银行59.6茶楼茶坊51.2中度需求足浴桑拿按摩46干洗店44中大型餐饮34美容美发16健身房16.3便利店10.8弱度需求彩扩冲洗店8.1书店7.2花店5.9根据我我司本本地市市调数数据分分析来来看，，客户户对不不同业业态倾倾向性性强弱弱程度度如表表所示示：社区型型商业业功能能诉求求小结：：1.根根据500份调调查数数据分分析,由于于主流消消费群群体年年龄大大约在在25-35岁之之间，，个体体经营营者、、本区区域政政府机机关事事业单单位青青年公公务员员、企企业青青年职职员，，收入稳稳定，，较同同龄人人稍高高，属属于中中高端端人群群，此此类人人群，，不仅仅停留留满足足于日日常需需求，，对休闲娱娱乐、、购物物饮食食也有更更高的的需求求。项目商商业功功能布布局布局设设计原原则功能分分区布布局项目商商业功功能项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能商务功能餐饮功能社区公共服务功能购物功能作为区区域综综合性性的社社区主主题商商业街街区，，以满满足区区域社社区居居民日日常生生活及及周边边市民民特定定的消消费两两方面面的需需求，，因此此本项项目商商业功功能包包括：：餐饮饮、休休闲、、文化化、娱娱乐、、商务务、购购物、、公共共服务务、购购物等等多种种功能能服务务。项目商商业功功能布布局设设计原原则1．提高日日均吸吸引人人流量量对顾客客需求求有强强烈的的吸引引力：：本地地人、、外地地人；；充分分利用用地缘缘优势势，将将个体体经营营者、、本区区域政政府机机关事事业单单位青青年公公务员员、企企业青青年职职员，，人流流最大大限度度地引引导到到本项项目来来。2．延长顾顾客人人均停停留时时间对社区区型家家庭集集体购购物：：充分不不同年年龄、、不同同层次次的购购物需需求对非家家庭购购物：：可买、、可玩玩、可可看、、可吃吃体验验式购购物。。3．提高顾顾客消消费率率通过复复合型型业态态的强强大包包容性性，使使业态态商品品组合合在广广度和和深度度方面面提升升延展展，最最大限限度地地刺激激消费费者的的购买买欲望望。4．提高日日均销销售额额及利利润采用多多元化化的价价格策策略，，做到到：平价商商品：：坚持持薄利利多销销中档价价商品品：想想买的的―能买买到――价格格适中中高价商商品：：品牌牌、精精品，，货真真价实实项目商商业功功能分分区布布局A区:核核心功功能商商业区区（购购物区区）该区域域为项项目核核心区区域，，本区区域的的定位位直接接关系系着A区和和C区区的人人流及及商业业氛围围，所所以该该区域域定位位于购购物区区，用用于汇汇聚人人气，，满足足人们们日常常所需需，如如：大大型超超市、、数码码家电电卖场场、品品牌折折扣店店。B区：：社区区服务务型商商业区区（体体验区区）该区域域呈狭狭长型型分布布，且且由开开放式式步行行街组组成，，适合合配置置社区区服务务型商商业，，为本本项目目住宅宅及周周边商商户、、住宅宅人群群服务务。如如：银银行、、社区区医疗疗类、、文化化类。。C、D区：：休闲闲娱乐乐、特特色餐餐饮区区该区域域处于于本项项目的的交通通枢纽纽地段段，临临街面面开扬扬，容容易展展示形形象面面，定定位为为主题题消费费，如如：餐餐饮、、娱乐乐。A区B区C区D区B区：社区区服务型商商业区（体体验区）B区：社区区服务型商商业区（体体验区）B区：社区区服务型商商业区（体体验区）D区：休闲闲娱乐、特特色餐饮区区D区：休闲闲娱乐、特特色餐饮区区D区：休闲闲娱乐、特特色餐饮区区项目商业定定位定位背景定位原则市场形象定定位项目档次定定位定位背景综综述市场条件因因素从宏观层面来来说，黄石石市经济前前景看好，，具有扎实实的商业贸贸易基础；；黄石市政规规划及商业业网点规划划、城市发发展方向均均对本项目目商业定位位及功能有有所支持，，由此，本本项目在城城市商业功功能中将扮扮演的居住住区级商业业角色；据本项目可可以作为居居住区级商商业中心来来发展，其其重点是：：以提供生生活必需品品和肉菜生生鲜超级市市场以及各各类便民网网点为主；；业态组合合中涵盖生生鲜超市，，休闲娱乐乐中心、洗洗涤、美发发、特色餐餐饮等；本项目商业业定位必须须以商业消消费者、投投资者、经经营者等潜潜在目标客客户的需求求为基础；；目前虽然项项目周边并并无直接竞竞争，但是是要想改变变黄石人对对此区域的的总体印象象，提升项项目价值，，我们面临临严峻考验验。项目杭州路路地块商业业业态经营营品种众多多，即使有有统一规划划，但较零零散品质不不高，因此此，本项目目商业定位位时需要进进一步提升升。定位背景综综述项目条件因因素本项目交通通便利，社社区消费人人口数量日日渐充足；；项目面临无无竞争的市市场机会和和必须提升升形象档次次的态势，，机会与挑挑战共存。。项目商业定定位的原则则与城市的文文化及消费费水平相协协调；与本区域现现有商业有有机结合，，避免脱离离市场或者者恶性竞争争；定位后的产产品，更利利于实现销销售价格及及速度上的的双突破；；商业街区定定位与项目目中住宅产产品实现价价值互动，，前期由项项目住宅的的营造出的的市场品牌牌力来带动动商业街区区价值，后后期由商业业街区价值值推进项目目整体价值值的提升；；市场形象定定位项目商业市市场形象的的定位应以以提高项目目整体形象象，改善商商业形象不不突出的境境况，并保保持与项目目整体形象象的一致性性，通过合合理规划创创造黄石市市CBD商业业典范，其其形象概括括为：引领黄石市市CBD商业业新时代黄石URC（UrbanRecreationCenter）都市娱乐中中心社区型生活活体验式购购物中心（（LIVINGMALL）市场形象定定位龙湾汇富广广场案名诠释：：1.汇富代代表本项目目投资价值值的体现2.广场是是集购物、、休闲、娱娱乐、餐饮饮、旅游观观光为一体体大型综合合体项目，，辐射整个个团城山，，打造CBD地标标性商业3.满足区区域社区居居民日常生生活及周边边市民特定定的消费两两方面的需需求商业经营档档次定位根据黄石经经济发展状状况及对团团城山CBD业态态发展的政政策支持和和对未来几几年商圈的的预期，结结合消费者者调查及商商业经营者者、投资者者访谈，本本项目商业业应为中档档；如果从从提升项目目整体品质质的角度出出发，应定定位于中高高档，因此此出于上述述两方面的的理由，本本项目商业业经营档次次应定位为为：项目主力店店、娱乐中中心、特色色餐饮以中中档偏上为为主，来带带动商业街街区的整体体形象及影影响力。但但更多是中中档消费，，来满足区区域市场庞庞大的社区区型消费需需求，通过过不同业态态不同档次次的组合来来提升整个个项目的品品质。中档，局部部高档9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:18:32AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。25十十二二月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/252022/12/2525December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/259、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:18:32AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。25十二月月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/252022/12/2525December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/259、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。2022/12/252022/12